原标题：男子花369万买房，竟要交242万的税？这种房少碰！
近日，无意看到这样一条新闻：深圳以男子今年4月的时候，通过法拍房欲购买一套学区房，原本以为只需要花369万就能“捡到便宜”，在计算税费后，房价却摇身一变成了611万……
拍房拍到“烫手山芋”，只能违约
阿奇（化名）一直有购房的打算，最好是能买一套学区房给小孩上学，事情就这么巧。在今年3月的时候，他在淘宝的司法拍卖房看到一条价格绝对划算的学区房，动心了。
2018年3月16日，阿奇经过19轮出价，最终以3693016万的价格拍得罗湖区的翠华花园一处房产。
当时该小区二手房成交均价为7.3万/㎡，以此计算阿奇的房子也不会超过566万元，阿奇以369万的价格拍得，相当于剩下了30%的钱。
本来这是一件非常高兴的事情，然而万万没想到12小时候变成了一场“噩梦”。
低价拍得的房子为何变成了“烫手山芋”？
因为这套竞拍价不足370万的房子，税费竟然高达242万。若按照阿奇369万元的拍卖价加上242万元税费计算，他总支出至少611万元，则远高出市场价45万元。
而据一些评估机构给出价格显示，该套房子的快速变现评估价为403万，市场评估价也仅533万。
阿奇提供的税费清单显示，其中的土地***就高达218万。
法拍“人坑者”还不止一人
3月18日，阿奇委托爱人到法院申诉，希望通过说明情况让法院同意减免“土地***”或解除合同约定。
然而，在法院他们遇到两个和自己情况一样的买家，也是拍了同一个小区的房子。
阿奇表示，他们将联合起来向法院提申请减少税费，希望法院能重视。
而仔细梳理发现阿奇这套房产已经是第二次上线拍卖了。2月9日那次拍卖就有人违约了，交了25万定金可能也没要回来。
淘宝网上公开信息显示：2018年2月9日10:41:22，该套房产以3602016元成交，但最后也以弃拍告终。
对于阿奇而言，如果弃拍，下次的成交价格低于上一次，法院有可能要求前一个弃拍人补交差额。
怎么也没想到 “弃拍”除了定金没了，还有这风险。
你以为法拍房只有税费这一个坑吗？法拍房表面上看着便宜，实际上隐含的东西是非常多的。
除了要懂得计算税费，还需要去做房子的前期调查，比如有没有人住，好不好收房，有没有租约，欠了多少水电费，管理费；还有的房子是没有房产证的。
前期的调查和计税费都不是最难的，收房最难。因为法拍房大部份都是有人占用，这些使用者大多与原业主有关系，所以不会拱手相让。
购买拍卖房可能存在的法律风险：
- 拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法***不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。
- 房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。
这种情况有可能延长竞买人的过户时间，也有可能直接导致竞买人竹篮打水一场空，存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉。
虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。
这种情况要注意：夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况。
在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人。
竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。
- 拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订***合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家，也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。
- 房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。
由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。
通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。
- 原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活。这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
- 不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
看了这些问题，你一定冷汗直冒了吧？所以温馨提醒：如果你只是因为便宜，千万不要轻易碰“法拍房”。
真正的自我意味着：远离人格面具，远离“应该”，不再迎合他人的期待，不再取悦他人，向着自我导向转变。
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新房***书面协议，也叫做新房房屋***合同，是房屋***过程中的重要环节。房屋***书面协议签订过程中，有一些注意事项，必须提前了解。购买新房的时候，往往容易产生一些纠纷，而购房合同就是维权的法律依据。因此，在签订购房合同的时候，下面的这些事项一定要注意。
一、签订合同要注意的事项有哪些？
拿到《商品房***合同》后，首先仔细阅读其中的内容，在自己全部理解之后才开始签约。
仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。
很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房***合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。
住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。
看开发商的五证是否齐全，证件齐全了，说明开发商的房屋具备合法销售的条件，才可以签约。
5、明确商品房基本情况
购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积，明确约定房型（几室几厅）。
6、明确商品房所在项目基本情况
要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、使用权
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7、明确计价方式及价款
明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。
8、明确付款方式及期限
购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择；付款时应妥善保存好相关的***、收据，此为购房人最重要的证据之一。
9、逾期付款的违约责任
要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好，尽量不要超过每日万分之三。
10、约定面积确认及面积差异处理
当实际面积和约定的面积不符时，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3％，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。
如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者。
房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
公摊面积的大小，也是常见的买房纠纷。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置。
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11、明确交房期限及条件
首先应明确约定交房期限；其次应明确约定交房条件。
什么时候交房，一定要写明具体的交房时间。此外，开发商在商品房交付时必须向购房人出示《建筑工程竣工验收备案表》。
另外，开发商所说的入住时具备通水（电、气）条件，一定要注意水电是临时的？还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在合同中都应对此有尽量明确的约定。
12、出卖人逾期交房的违约责任
在建期房逾期交房的事情时有发生，为保障自己的权益，约定逾期交房时间越短越好，较好不要超过1个月。
13、规划设计变更的约定
很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。
14、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
如今，房地产开发商纷纷打出了精装修的牌子，但并没有写明怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准，明确约定装饰、设备的品种、规格型号。
15、有关物业方面的约定
现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在附件中中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。
签订购房合同的时候，一定要仔细看清条款，有的时候，一字之差，就相差万里。有关约定，以及违约的处理方式，一定要以书面的形式约定好。
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二、若是出现以下13种情况，个人所签的购房合同即为无效合同。
1、开发商违反法律法规
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同
对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋***合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。
3、交付房屋的套型和设计不符
开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。
4、房屋面积误差超过3%
开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。
5、房屋主体结构质量不合格
房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。
6、出卖人未告知买受人，房屋再次抵押
签订***合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。
7、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房
开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。
8、延期交房超过合理期限
出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效。
9、出卖方原因导致无法办理房产证
商品房***合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋产权登记。
10、与无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋***合同
《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。
刑法中的限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。
因此，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋***均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋***合同，否则，属无效合同。这种情况在二手房交易中，比较常见。
11、产权主体无资格导致的合同无效
出卖房屋的主体必须是该房屋的产权人。非产权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其***行为也无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋产权通过***而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
房屋产权人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋产权人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。
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