近期有朋友问：房子屋顶发现了裂痕，能不能申请用房屋维修基金来休整？“房王维修基金”这词经常听见，但具体怎么用？什么情况适用？如何用？今天房王君就为大家普及一下。

　　维修基金相当房子的“养老金”

　　房屋维修基金也称专项维修资金，是指专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　共用部位、共用设施设备包括哪些部分？据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：

　　简单来说，房屋维修基金相当于房子的“养老金”。房子保修期之外，共用部位和共用设施设备出现问题，可以用房屋维修基金来修补。据《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”

　　房屋维修基金什么时候交？

　　据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定：

　　“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”也就是说，想，住宅专项维修资金是必须要缴纳的。

　　商品房之外，公有住房在交存住宅专项维修资金方面也有规定。据《住宅专项维修资金管理办法》第八条规定：出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

　　房屋维修基金缴纳的金额是多少？

　　在缴纳金额方面，据《住宅专项维修资金管理办法》第七条显示：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑***工程每平方米造价的5%至8%。”

　　需要注意的是，直辖市、市、县人民政府建设（）主管部门可以根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

　　买需再交房屋维修基金吗？

　　不少网友有这样的疑问，买新商品房时，需要缴纳房屋维修基金，买二手房时，还需再交一次房屋维修基金吗？对此，相关律师表示，在二手房方面，对于房屋维修基金，可以根据***双方的协商结果而定。

　　一般会有4种处理方法：

　　? 卖方将房屋维修基金无偿顺延给买方；

　　? ***双方经过协商共同承担这笔费用，买方支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%；

　　? ***双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用，比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限；

　　? 卖方不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户，也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如要购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。

　　房屋维修基金的钱由谁管理？

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》规定：一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

　　业主委员会应到房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。

　　什么情况下可以使用房屋维修基金？

　　回到开篇提问，屋顶发现裂痕，能不能申请使用房屋维修基金进行维修？

　　首先要确定房子是否在开发商保修期内。在这方面，《商品住宅实行住宅质量保***和住宅使用说明书制度的规定》已经规定了房屋各个部分的保修期（见上图）。如果确定已经过了开发商保修期，再考虑需要维修的部分是不是公用部分，如果是，再申请使用房屋维修基金。

　　第五条《住宅质量保***》应当包括以下内容：

　　1．工程质量监督部门核验的质量等级；

　　2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

　　3．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

　　墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

　　门窗翘裂、五金件损坏1年；

　　供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

　　灯具、电器开关6个月；

　　部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　4．用户报修的单位，答复和处理的时限。

　　如何申请使用房屋维修基金？

　　申请使用房屋维修基金的程序很复杂，并不是直接向物业报备和申请就行。需要业主向业主委员会提出要求，业主委员会经过实地考察后，向业主大会提出申请，业主大会同意后，业委会再向当地的房屋维修基金的管理单位提出申请。

　　但动用房屋维修基金并非易事，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条第二款，“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。

　　房屋维修基金可以拿来理财吗？

　　看到这里，不少网友提出疑问，既然房屋维修基金不常用，那么多钱趴在账上会不会贬值？业委会能不能用这笔钱来理财以确保其保值升值？

　　据《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定：在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。但禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

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山东德州有位吕先生辛苦上班赚了钱，在网上拍得了一套价值50万元的房子，开开心心拿着房产证到了小区，却被物业给难住了，买了房子却进不去，这让吕先生很恼火。

山东德州的吕先生居住在平原县兴花园小区，今年8月份在网上看到自己居住的小区有一套房子在拍卖，他一看和自己在一个小区，以后自己父母年龄大了，如果住在一起方便自己尽孝心照顾二老。于是在经过21轮竞价，由最开始的起拍价47万元，最终以55万六千元成交。

吕先生在法院的协助下很顺利的拿到了房产证，高高兴兴的来到了小区物业，准备拿了房子钥匙进去一睹房子的真容，结果物业看了房产证后，告诉吕先生他必须在缴纳过房屋维修基金后，物业才会将房子的钥匙给他。

所谓房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。一般在开发商交房办理手续时，第一位业主是必须要交的。而房屋维修基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。根据这一点吕先生是不用再次缴纳房屋维修基金的。

而吕先生当时拍到房子以后，法院给出的通知里，只告之吕先生房屋的水电费，物业管理费由他来承担，吕先生表示这些要求自己都是认可的，这些费用自己也都愿意缴纳，但是法院的通知里并没有提及有关房屋维修基金的事情，所以吕先生认为这套房子自己是依法依规竞拍所得，公告上没有提及的费用他是不会承担的。

目前吕先生与物业协商了几次后依然没有进展。

如果是未入住的新房，维修基金理应由住户承担，维修基金是日后房屋修缮所用，理应是购房人受益。但是正常程序应该是交了维修基金才能拿到不动产证啊，而吕先生已经拿到了房产证，个人认为吕先生应该走法律途径解决此事，他已经拿到了不动产登记的房产证，那就说明之前已经有业主缴纳过了房屋维修基金，根据“钱随房走”的原则，吕先生是不用再次缴纳房屋维修基金的。

所以大家伙在购买二手房时，一定要多留一个心眼，很多条条款款都要问清楚了再决定要不要购买，而物业乱收费霸权的事情新闻报道也不是一次两次了，必要时候只有走法律途径来维护自己的合法权益。

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