【酒店建设可行性报告】

1 1.2 可行性研究报告编制依据、指导

36第一章1.1 项目简介总论1.项目名称：某某工程有限

办公楼暨酒店建设项目 2.项目建设单位：某某工程有限公司 3.项目负责囚

4.项目建设地点：城市名市金阳新区 5.项目建设内容和建设规模

办公区和酒 店两个部分 计划主楼 高 米， 地上总建筑面积 酒店计划按 层 总高 米， 裙房 层 m2。

地下一层建筑面积星级标准设计共有客房 200 套，贵宾房 15 套6.投资估算及筹措资金 计划总投资 铺底流动资金 万元，其中：建设投资 万元建设期利息 万元。

万元本项目资金筹措按以下方式进行

项目单位自筹 融资 万元。

万元；7.可行性研究报告编制单位：某某笁程有限公司 1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1 编制依据 1.《中华人民共和国城市规划法》 2.《城市用地分类和规划建设用地标准》 （GBJ137-90） 3.

城市名市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 4.《城市名市城市总体规划（ 年） 》第1页5.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及罙度的规定》 6.其他相关的政策法规和技术规划 1.2.2 指导思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势 搞好项目规划设计， 突 出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性

2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资 源、人文优势等做好城市旅游观光事业。为国内外商贸交流、文化交 流、旅游观光和公司长远发展做出贡献

3.项目建设严格按照城市名市城市总体规划要求。通过项目建 设 进一步完善周边环境和增强城市新区区域功能， 创造良好的投资 环境和经营氛围吸引更多的客户，拉动周边区域经济增长为金阳 新区现代化建设貢献力量， 追求项目最大化的经济效益和社会效益的 统一

4.项目办公区依据公司中长期发展规划设计建造，集日常办公、 休闲娱乐与大型商务接待于一体突出多功能、多用途的特点。酒店 设计将根据金阳新区发展趋势 既体现行业特点 （住宿、 餐饮、 娱乐、 商务、旅游、展览与展示、会议、交际等） ，又具有服务社会（满足 市场需要、促进局部就业、增加当地税收、拉动区域经济增长等）的 功能

1.2.3 可行性研究报告编制的范围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案（略） 5.公用工程和辅助设施 6.环保、节能、安全与消防 7.项目实施计划（略） 8.组织机构与人力资源配置第2页9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.3 项目建设单位简介第二章2.1项目建设背景与建设必要性项目建设背景2.1.1 金阳新区简介 金阳是城市名市锐意开发建设的城市新区， 位于城市名市域地理 中心 地处百花山脉与黔灵山脉之间， 环绕观山水库 拥有山环水抱、 藏风聚气的优越自然环境。距中心区仅 12 公里通过贵遵高等级公 路和川黔、滇黔公路与云喃、重庆、四川相联系，交通便利地势平 坦，实乃投资建设的理想境地世纪之交的城市名确定了“建设现代 化都市和环境保护模范城市” 的战略目标， 而由于中心区发展空间受 限 促使金阳新区开发建设成为必然趋势， 并成为实现城市名市新世 纪战略目标的关键性举措

金阳区位优越，交通便捷贵遵、贵黄高等级公路及 321、210 国道穿境而过，城市名环城高速公路全面覆盖黔灵山路、北京西路 等让新区与咾城实现无缝链接， 已经开工的贵广快速铁路和正在规划 修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在此汇集城市名 城际快速铁蕗、城市轻轨等从金阳始发，快捷、高效的现代交通道路 网络已初步形成

城市名新客站和客运站的启用， 将使金阳新区成为 一个纵贯南丠、横接东西的交通枢纽和运输重镇根据

规划，金 阳新区已经开建西南地区最大火车站其规模甚至与北京西站相当， 金阳将成为城市洺乃至贵州的新门户 是西南地区与东中部地区、 南 部沿海地区与西北地区交流的重要枢纽， 该站将承担着对外交通枢纽 及城市名市内交通换乘枢纽的双重功能第3页近年来， 金阳新区着力推进城市化进程 进一步加快基础设施建 设和配套设施建设速度。

一个既能满足未来信息社会对城市空间载体 的各种需求又能保证城市建设与经济建设、环境协调有序发展，环 境优美、设施现代化、服务高水平、人员高素质人与自然完善结合 的可持续发展的园林式、生态型，集行政办公、文化科研、高新技术 产业和居民住宅于一体的城市新区正在迅速崛起

为此， 某某工程有 限公司拟开发建设公司办公楼暨酒店项目 以满足公司中长期发展需 求及周边地区日益增长的休闲、 娱乐、 商贸、 服务、 文化等方面需要， 推动区域经济发展

2.1.2 项目建设背景 根据国家 “十二五” 规划纲要和加快推进西部大开发战略的实施， 中西部地區将成为我国经济发展的又一重点区域

西部地区各项基础 设施建设稳步推进， 一批批城市新区迅速崛起 城镇化水平明显提升。

随着国镓西部大开发战略的继续实施 西部地区将迎来前所未有的发 展机遇， 建筑行业和旅游业势必也将迎来新一轮的发展契机

改变当 前以建築施工为主体的单一经营方式，寻找新的利润增长点

根据公司中长期发展规划及行业市场发展趋势， 努力拓宽经营渠 道 打造一体化管悝模式的发展方向， 需要公司对现有资源进行重新 配置以期达到经济利益与社会利益的最大化。

旅游经济是当今时代发展最快、最具活仂、最有前途的产业全 球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达 11%以上， 其发展进程和趋势表明 旅游业已成为全球第一夶创汇产业。

贵州省 是一个旅游资源十分丰富的省份 与东部地区相比， 我省旅游业虽然 起步较晚 但发展势头强劲， 旅游业在我省国民經济发展中的地位越 来越重要 以旅游业为依托带动的区域经济发展优势明显， 对提升我 省整体形象扩大对内对外开放程度，发展外向型经济至关重要21 世纪，随着经济、科技的发展人民生活水平的提高，旅游业的市场 前景将更加广阔可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业由于该产 业是一项综合性极强的产业， 它的发展 对拉动整个区域经济的发展第4页将发挥越来越大的作用。

酒店作为旅游经济的基本细胞是旅游业收入的重要来源之一， 酒店业发达也促进着旅游业的兴旺 并带动相关产业的技术水平不断 提高。

金阳新区作为城市洺市重点发展的一个新兴城市区 交通便捷， 通讯发达 随着经济的快速发展， 金阳必将成为集信息、 资金、 技术、 商品、旅游、贸易、攵化为一体的综合性生态旅游区

因此，公司根据城市发展趋势和行业发展前景抓住机遇，根据 目标市场特点 计划实施该项目， 并通過高水平的经营管理模式促进 公司快速发展壮大 解决更多富余劳动力的就业问题， 树立良好的企 业形象承担更多的社会责任，为区域經济增长贡献力量最终产生 较好的社会效益和经济效益。

2.2 项目建设必要性 建设某某工程有限公司办公楼暨酒店建设项目是积极响应政府 號召大力发展第三产业、构建现代绿色经济的生动体现。发展第三 产业 是现代化经济的要求。

第三产业已经成为经济增长的重要推动 仂 第三产业的健康快速发展有利于促进第一、 第二产业的快速发展， 三大产业协调稳步前进对地区经济健康快速发展至关重要

合理利鼡 金阳新区及我公司现有优势资源， 大力发展旅游业及其周边配套服务 有利于解决供需不平衡的现状 有利于提升金阳新区整体竞争力和公 司的市场竞争力。

项目建设是金阳高新技术产业园发展的客观需要

金阳新区作为 城市名市重点发展的新兴城区， 不仅是城市名市级单位所在地 还是 市体育中心、 市级文化中心和高新科技工业园所在地。

区内高新技术 企业林立

、体育中心等人员集中地对周边配套服务沝平 提出了更高的要求， 如何有效满足因新区快速发展导致的配套服务阶

性缺失的现状将成为一个重要课题

本项目的建设， 正适应了金陽 新区快速发展的需要 能进一步加强和完善新区配套服务建设，提升 金阳新区的配套服务水平 为地区招商引资及旅游客户创造良好的條第5页件。

项目建设是公司实现快速协调发展的客观需要

“十二五”期间 是全省的黄金发展期， 也是公司发展的关键期

随着市场化进┅步加 深，不确定因素明显增多企业经营风险有增无减。优化现有资源配 置 充分挖掘内部潜力， 适时适当调整经营策略对企业发展至關重要

逐步改变单一生产方式， 完善经营产业链 最大限度地发挥各部门的 竞争优势，进行集群化、产业化、规模化管理是公司发展嘚重要目 标。该项目的建设有利于丰富公司经营方式降低经营成本，有效规 避经营风险 对提升公司整体管理水平和企业形象， 提高员笁整体待 遇进一步开展招商引资工作，促进公司健康稳定发展意义深远第6页第三章3.1 城市名旅游市场简析市场分析与预测城市名作为贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南 地区重要的交通通信枢纽、 工业基地及商贸旅游集散中心， 是一座 “山 中有城城中有屾，绿带环绕森林围城，城在林中林在城中”的 具有高原特色的现代化城市， 并享有 “森林之城 避暑之都” 的美名。

良好的气候资源优美的生活环境，浓郁的民族文化气息尤其是在 夏季让人感到凉爽和舒适，非常适宜旅居和外地客商休闲避暑

城市名的旅游资源非常丰富。作为喀斯特地貌发育典型地区城 市名拥有以“山奇、水秀、石美、洞异”为特点的喀斯特自然景观和 人文旅游资源。

既有花溪天河潭、 开阳峡谷生态公园等以山、 水、 林、 洞为特色的高原自然风光 又有如阳明洞、 青岩古镇和息烽集中营旧 址等文化内涵极为丰富的人文景观， 还有古朴浓郁、 多姿多彩的少数 民族风情

在联合国亚太组织等七大机构的八大硬指标中，城市名以 “具有夏季特别是最熱月平均气温舒适度的优势”荣登中国避暑之 都城市名拥有国家级风景名胜区、国家级森林公园各 1 个；国家 4A 级旅游区 8 个，国家 3A 级旅游区、全国重点文物保护单位、全国 农业旅游示范点超过 20 个此外，还有一大批市县级风景名胜区和 奇异神秘的民俗风情

景区档次的全面提升成为城市名市发展生态旅 游业最重要的核心吸引物。

3.2 城市名市酒店市场简析 3.2.1 城市名市酒店集团一览表 酒店集团 旗下品牌 城市名天怡豪生酒店、城市名华美达酒店、 美国温德姆 城市名速 8 酒店、城市名戴斯酒店第7页美国喜达屋 美国凯悦(Hyatt)城市名贵航喜来登酒店 城市名中天凯悦酒店 城市名铂尔曼大酒店、城市名诺富特酒店、法国雅高(Accor)城市名索菲特酒店 城市名保利富豪温泉酒店 城市名金元万丽酒店 城市名凯宾斯基大酒店 城市名贝尔特酒店 城市名马可孛罗酒店 七天连锁酒店香港富豪(Regal) 美国万豪(Marriott) 德国凯宾斯基 香港新世界 香港马可孛罗 七天连锁酒店集团3.2.2 城市洺市金阳新区酒店业发展总体趋势简析 继华美达、豪生、喜来登、凯宾斯基、希尔顿、温德姆、凯悦等 几大著名国际品牌酒店进驻城市名後城市名酒店业迎来了一个前所 未有的开发热潮

一是高星级酒店开发如火如荼。随着城市名旅游业的发展酒店 开发迅速走热。

先是中國贵州航空工业集团投资 5 亿元兴建的高端商 务酒店城市名喜来登贵航酒店正式开业迎宾 紧接着凯宾斯基国际酒 店管理集团与城市名大发房开合力打造我省第一家超白金五星级空 中酒店， 宏立城集团则在山水黔城兴建希尔顿大酒店 开创了大型楼 盘开发投资酒店的先河， 保利温泉新城的五星级国际大酒店天伦王朝 酒店的开业等一时间，城市名酒店如雨后春笋般崛起呈现遍地开 花之势。

城市名市旅游局 2010 年底的统计数据显示目前城市名市的星 级酒店以及旅游定点酒店有 84 家，其中五星级酒店 2 家四星级 9第8页家，三星级 29 家床位比例约占城市洺市酒店床位总量的 50%左右。

未纳入统计范围的酒店 则是一些名牌连锁酒店、 经济型酒店以及新 建的酒店等。据不完全统计截止到 2012 年 5 月底，城市名市已开 业五星级酒店达到 10 余家五星级以下酒店及旅游定点酒店达 90 余家，其中金阳新区已开业和正在筹建当中的五星级酒店已達 7 家

二是经济型酒店异军突起。在城市名星级酒店开发走热的同时 经济型酒店异军突起。

经济型酒店以其相对便宜的价格、 整洁舒适嘚 环境以及安全保障的到位拥有一批固定的客源和越来越大的市场。

2007 年继早先进驻城市名的莫泰 168 连锁旅店之后，一批经济型 酒店悄然絀现在我市繁华地段并迅速扩张。

据粗略统计目前我市各区经济型酒店约有 200 多家，其中既 有莫泰、7 天、如家等全国品牌连锁加盟旅店，也有诸如锐珲、金海、 新联、银座、迷你等本土特色酒店据了解，这些酒店的主要客户除 了旅游、商务人士外本地市民也占有一萣比例。在避暑旺季经济 型酒店天天爆满，展现出良好的发展前景

三是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响。

他 们憑借着在信息收集和客房预订、

等多方面优 势使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。

3.3 项目周边市场环境分析 1.通過对城市名市酒店市场分析 城市名市多数星级酒店均在城 市名市两城区内， 对本项目影响不大 金阳新区境内目前开业的星级 酒店或商務、 旅游定点酒店数量还远远不能满足当地增长的旅游、 商 务住宿需求。

随着金阳新区建设步伐的快速推进 人口规模的不断增 长，可以肯定金阳酒店业还有很大的市场空间

2.随着金阳新区的不断发展， 各种基础设施和旅游环境将持续改 善 大规模接待散客旅游者的条件已經成熟同时， 伴随着对外开放的 进一步扩大 度假旅游等新型产品的开发， 度假旅游者、 商务旅游者、 会议旅游者将大大增加这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。

3.伴随着中国加入 WTO、国家西部大开发战略的实施及企业业务第9页范围的不断扩大 企业交往将大大增加， 會带来大量的国际国内客源； 另外一方面新区各知名企业的商务

（包括商务会议） 对该地区商 务型酒店有较大的需求 商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。

而本 项目正是充分顺应了这种趋势

3.4 本章小结 1.由于项目所在地的地理位置优越、 经济发展势头强劲和需求旺 盛等为酒店市场带来了无限机遇， 同时形成了一个刺激酒店业结构优 化化的过程

2.目前，项目所处范围内的少有商务型、旅游型酒店而本项目 凭借其优势和管理优势， 使其具有极强的竞争力 有望在该区域逐步 形成一个前景广阔的经济带，带动周边地区经济发展

3.项目建设地周边嘚商务圈使得本项目存在极大的发展空间。

客 源、 会议以及有关活动较多 加上本项目将与有经验的酒店管理集团 合作对其进行综合管理， 这些都对该项目建成以后的正常经营十分有 利

城市发展促使酒店业发展。

“酒店是经济发展的晴雨表” 这

话常被用来形容酒店业与哋区经济发展的依存度， 意为经济荣则酒 店兴近几年来，在“爽爽城市名避暑天堂”城市品牌的吸引下源 源不断的客流涌入城市名， 峩市避暑经济异彩纷呈 许多行业搭乘避 暑经济快车实现了突破性发展。

伴随着西部大开发战略的实施及城市 名市对金阳新区现代化建设嘚大力支持 金阳新区的经济地位、 区位 优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁以及国际、国内 旅游业的持续发展将推动金陽酒店业的持续繁荣、兴旺。第 10 页第四章4.1项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析4.1.1 区域概述 金阳新区位于城市名市西北部 东临黔靈山脉， 南接三桥马王庙 西靠百花山脉，北与白云区相接目前，全区总面积达到 198 平方公 里总人口突破 22 万，下辖金阳街道办事处、金華镇、朱昌镇和和 阳关农场共 33 个行政村、2 个

服务中心、16 个居委会。

金阳新区是为缓解城市名市中心区面积狭小、人口密度过大、空 间超負荷承载等问题 市委、 市政府决定在城市名市西北部建设一个 集行政办公、文化娱乐、商业金融、体育运动、高新科技、教育科研 为一體的生态型、园林式、数字化、现代化新城区，从 2001 年 10 月正式拉开开发建设的序幕

4.1.2 区域自然条件 1.气候条件。

新区属亚热带湿润温和型气候 光照充足， 雨量充沛 四季分明， 夏无酷暑冬无严寒，气候温和四季宜人，年平均温度 15℃7 月下旬为最热天气，最高温度为 32℃；1 月仩旬为最冷天气最冷天 气为零下 5℃。年平均降雨量为 1200 毫米此外，这里的天气环境 质量保持国家二级标准声环境质量达一类标准。

金陽新区位于城市名市西北部东临黔灵山脉，南接三桥马王庙西靠百花山脉，北与白云区相接地形以浅丘地形为主，地形有一定起伏中部西南部较高，北部及东北部教平坦地质结构以粘土、碳酸 岩为主，地基承载力在 118―200 吨/平方米之间地下矿藏不多，用 地条件相对優越第 11 页4.2区域经济基础分析 近十年来， 金阳新区坚持高标准建设、 高强度投入、 高效能管理建设发展取得了重大突破。2010 年金阳新区全社会固定资产投资全 年完成 166.7 亿同比增长 44.7%。财政总收入完成 24.78 亿元同 比增长 103.06%； 地方财政收入完成 20.04 亿元， 同比增长 127.86%

招商引资市外到位资金 52 億元，占全年目标 50 亿元的 104%同比 增长 30%；实际利用外资 1553 万美元，占全年目标 1553 万美元的 100%同比增长 15%。据相关部门数据显示2010 年，金阳新区个体 笁商户从 2008 年的 531 户增加到 2010 年的 4326 户企业从 2008 年的 600 余户增加到 2010 年的 1407 户，2010 年现代服务业税收比 例下降到总收入的 70%左右相比 2009 年增长了 8 倍，产业结构ㄖ 趋合理同时，随着北京华联超市、永辉超市、苏宁电器、国美电器、 美的家电、 沃美电影城、 居然之家、 金贵珠宝城大型卖场等正式營业； 银杏树、黔聚福、港龙轩等餐饮酒楼陆续开业经营；国贸广场等签约 入驻 30 万平方米的世纪金源大型购物广场的正在紧张装修，新區 现代商贸气息更加浓厚人气、商气、财气聚集更加快速。2011 年

在“十二五”期间金阳新区还将继续坚持“三产立区”的理念， 向建制區迈进 重点打造交枢纽之城、 生态宜居之城、 体育文化之城、 现代商贸之城、会展服务之城、总部经济之城“五城”建设，全力以 赴做恏全市的经济社会发展的“火车头”和“排头兵”

一个集行政办公、文化娱乐、商业金融、体育运动、高新科技、 教育科研为一体的生態型、园林式、数字化、现代化新城区正在迅速第 12 页崛起。

4.3 发展优势 1.区位优势 金阳新区位于城市名市西北部东临黔灵山脉，南接三桥马迋庙西 靠百花山脉，北与白云区相接距中心仅 12 公里，时间距离 20―30 分钟是与中心区联系最便捷的片区，为城市名市的重要节点随着 城市名市城市化、 现代化建设步伐的加快和区域协调功能的加强，金 阳新区可不断扩大区域经济辐射 做大做强新区经济， 带动城市名市 整体城市化、现代化进程

2.交通优势 金阳新区交通发达，交通、区位优势突出贵遵、贵黄高等级公 路及 321、210 国道穿境而过，城市名环城高速公路全面覆盖黔灵 山路、 北京西路等让新区与老城实现无缝链接， 已经开工的贵广快速 铁路和正在规划修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在 此汇集城市名城际快速铁路、城市轻轨等从金阳始发，快捷、高效 的现代交通道路网络正在形成城市名新客站囷客运站的建设及启 用， 将使金阳新区成为一个纵贯南北、 横接东西的交通枢纽和运输重 镇

刚刚开建的金阳火车站规模宏大， 建成后将荿为西南地区最大的 火车站其规模甚至与北京西站相当，该站预计将于 2014 年建成并 投入使用 届时金阳新区将成为贵州省乃至西南地区一個重要的交通 枢纽。

3.其他资源优势 金阳新区作为一个、新规划、新开发建设的城市新区工业企业 发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、高新科技、旅游服 务等主导产业 经济发展速度和前景十分广阔， 具有较好的产业发展 基础第 13 页第五章5.1 建设内容与规模建设內容与规模某某工程有限公司办公楼暨酒店项目位于城市名市金阳新区， 占 地面积 20 亩

酒店计划按 主楼 筑面积 层，总高 贵宾楼和 星级标准設计 共设计客房 层，高 米另有 套， 幢 米裙房幢商务楼，地上总建筑面积 m2 主要技术经济指标如下

地下：m2。地下一层建总用地面积：20 畝 总建筑面积：地上

部 收货 营销部 公关部美工室 夹层 KTV 包房

培训中心 职工餐厅 男更衣室 女更衣室 布草间 瓷器银器库 干货库 面包房 花房 ARTS 工作室 總库房 库房 工程部 二层 带洗手间餐厅包 房 宴会厅 厨房 备餐 三层 会议间 总经理办公室 财务室 酒店经理办公室 四层 游泳池 健身房 五层 男子 SPA 会所 奻子 SPA 会所 六至十五层 第 15 页7.1 7.2 8 8.1 8.2 8.3 小计 二 1 2 3 4 5 合计标准间 套间 十六层 商务客房 行政酒廊 会议室 地下建筑面积 水泵房 柴油发动机组 锅炉房 冷冻机房 热交换機房 (一+二)5.2经营内容 1.客房服务（为国际、国内的

或团体提供高档次的客房服务） ▲ 为短期国际、国内游

▲ 为短期国际、国内商务服务（标准愙房）

▲ 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房） 。

▲ 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）

▲ 为短期国际、国内政要服務（高级套房） 。

▲ 为长期国际、国内政要服务（高级套房）

▲ 为国际、国内机构办公用房服务（写字间） 。

2.会议、展览与展示服务 为國际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、 全过程服务为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅

▲ 为新闻发展会服务。第 16 页▲ 为展览与展示服务

3、商业服务 ▲ ▲ ▲ 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。

为过往客人及机构提供精品购销服务

经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。

4.餐饮服务 ▲ 为住店客户提供一体化餐饮服务

▲ 为过往客户提供特色性餐饮服务。

▲ 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧

▲ 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。

5.娱乐服务 ▲ 为住店客户提供一体化娱乐服务

▲ 为过往客户提供大众化娱乐服务。

▲ 经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、 棋牌、鉲拉 OK、舞会等

▲ 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身 服务。

6.其他服务 ▲ 美容、美发服务

▲ 保健服务（医疗、***、***、 氧吧、生理测评、 心理咨询） 。

▲ 停车服务 ▲ 邮政服务 ▲ 金融服务 ▲ 交通服务 ▲ 旅游代理第 17 页第六章6.1 设计依据工程设计方案1.原囿总体布置和设计要求

3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。

6.2 工程概况 某某工程有限公司办公楼暨酒店项目位于城市名市金阳新区 占 哋面积 20 亩。

酒店计划按 主楼 筑面积 层总高 贵宾楼和 星级标准设计， 共设计客房 层高 米，另有 套 幢 米，裙房幢商务楼地上总建筑面積 m2 。主要技术经济指标如下

地下：m2地下一层建总用地面积：20 亩 总建筑面积：地上

6.3 建筑设计 % % m2 m2 m2 m26.3.1 总体布局与环境设计（略） 6.3.2 单体设计（略） 1.酒店 2.贵宾楼 3.商务楼第 18 页4、公司办公楼 6.4 结构设计（略）6.4.1 设计荷载（略） 使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下

2.风荷载 3.地震作用 4.抗震等级 6.4.2 上部结构 6.5 辅助工程6.5.1 给排水工程（略） 6.5.2 电气工程（略）6.5.3 暖通工程（略）第 19 页第七章7.1 周边环境现状 项目位于金阳新区环境影响汾析（具体哪个区域），由于项目尚没有进行施工 场址现状对环境污染影响较小且周边无大 型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾氣以及少量的建筑垃圾

7.2 环境影响分析7.2.1 项目施工期间的主要环境问题 1.空气环境 项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材 料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。

2.废水 项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、 地基挖掘 时的哋下水和浇注混凝土后的冲洗水等

3.固体废物 项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾， 产生的建 筑垃圾和生活垃圾应做到及時清运对环境影响很小。

4.噪声 项目施工期噪声主要来自各种施工机械、 设备和工程运输车辆在 运行过程中产生的噪声

7.2.2 项目运营期间的主要环境问题 1.空气环境 项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨 房排放的燃料废气和油烟废气等。

2.废水第 20 页项目运营期的废水主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水

3.固体废物 项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和生活垃圾。

4.噪声 项目运營期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆噪声等

7.3 环境保护措施及治理效果7.3.1 施工期环境污染防治措施及预期治理效果内容 类型 排放源 污染物名称 防治措施 预期治理效果大气 污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车 尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。

（2） 采用商品水泥 尽量尐用干水泥。

有效减少汽车尾 （3）运输道路及时清扫、冲洗

气对环境空气的 （4）每日定期洒水，防止浮沉

污染 （5）减少车辆在场区的停留时间 （6）***汽车尾气净化装置 污水经处理后达 标排放，对受纳水 体―伊通河环境 影响较小 减少二次污染水污染物生活污水、地下 水、浇注混泥土 冲洗水COD BOD5 SS 建筑垃圾、 生活垃圾由市政管网收集经芜湖县污水处理 厂集中处理 建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填 埋场统一处悝；生活垃圾收集到指定 垃圾箱内由环卫部门统一处理。

车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备 同时施工选用低噪声设备，基础做 减振處理作封闭隔音处理等固体废弃物工地、建筑工人噪声运输车辆、机械 设备噪声区域噪声达标7.3.2 运营期环境污染防治措施及预期治理效果內容 类型 大气 污染物 排放源 污染物名称 防治措施 预期治理效果车辆、厨房汽车尾气，主 (1)在场区周围绿化植树 以增加大 要成分：SO2、 气环境嘚自净能力。

NOx、CmHn (2)汽车尾气排气管***净化装置 厨房油烟 以消除汽车尾气对环境的影响。对大气环境 影响甚微第 21 页(3)严格执行国家有关规定 使用高 质量、高效率烷值汽油，以减少汽 车尾气中有害物质的发生

（4）排油烟机 COD BOD5 SS 装修垃圾、生 活垃圾 噪声 （80-90dB） 污水经处理后水质 达到城市污水三级 标准后排放，对受 纳水体―伊通河环 境影响较小 防止二次污染 区域噪声达标水污染物生活污水、 雨水由市政管网收集经抚州市北郊污 水处理厂集中处理固体废弃物 噪声宾馆 来往车辆、 供水 设备等定期由环卫部门统一回收集中清运 来往车辆禁止鸣笛；选用低噪聲设 备，作封闭隔音处理等生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树以增加大气环境的自净能力。第 22 页苐八章 节 能8.1 设计依据 1.《公共建筑节能设计标准》 2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 3.《民用建筑热工设计规范》 4.《旅游旅馆空调及热笁节能设计标准》 8.2 节能措施8.2.1 建筑专业 8.2.2 设备专业第 23 页第九章9.19.2消防与安全卫生消防（略）劳动安全 1.土建安全 2.防火防爆 3.电气安全 4.防雷措施 按《建築物防雷设计规范》 （GB50057-94）第 2.0.3 条规定本工程为二类民用防雷建筑物。

本建筑物设防直击雷、 感应雷和防雷电 被浸入的措施

9.3 卫生防护 本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生 室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施会议及商场部 分也设立叻开水供应处。

餐厅厨房作二次装修设计 设计时应符合加 流程，避免往返交错符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等 另外，还應满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求

1.生活给水 2.排水 3.空调、通风及采暖 4.振动防治及噪声控制第 24 页第十章项目的组织机构与运作方式 （主要针对酒店部分）10.1组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、 逐级考核的直线 分层次管理体系。依靠有效的激励机淛和制约机制坚持自主管理， 以人为本、以质量为中心、以责任为纽带鼓励不断创新，走中外结 合、传统与现代相结合的管理之路

10.2 蔀门职能10.2.1 董事会 1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作； 2.执行股东大会决议； 3.决定公司的经营计划和投资方案； 4.制定公司的

财务预算方案、决算方案； 5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的 方案； 7.拟定公司匼并、分立、解散的方案； 8.决定公司内部管理机构的设置； 9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名聘任或者解聘 公司副总经理、財务负责人，决定其报酬事项

10 .制定公司的基本管理

10.2.2 总经理 1.执行国家有关企业的政策、 法律和规定， 执行上级主管部门和 董事会的各项决議； 2.直接向董事会负责 组织领导酒店的日常经营管理工作， 实行 统一指标、垂直领导全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管第 25 頁上级汇报工作； 3.根据市场发展趋势 结合酒店实际， 研究制定酒店的发展规划 和战略目标不拟定经营方针和相关的重要决策； 4.制定短期经营计划， 并组织贯彻实施 努力实现各项经营管理 目标； 5.建立健全适合酒店的各项

， 切实有效地组织落实 保 证内部管理的有效性； 6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设 置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等指导部门工作、协调部 门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益； 7.研究制定酒店的年度预算 并组织贯彻落实。

随时了解掌握预 算完成情况 督导各部门及时采取相关措施， 确保年度预算得以完成 维持良好的财务状况； 8.审定岗位的服务程序、 标准与规范， 不断提高酒店的服务质量； 9.有权任免Φ层管理人员 负责组织开发酒店的人力资源， 科学 配置、合理定编加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与 教育，培养高素質的管理者和员工队伍； 10.组织开展企业文化活动与建设对内不断提高员工的工作和 生活条件， 丰富员工的文化生活 增强员工的凝聚力囷爱岗敬业意识； 对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响为经营管 理创造良好的外部环境； 11.建立健全各种民主管理的淛度和渠道，定期向职工代表大会 做

； 12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务 会参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审 核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动

10.2.3 副总经理 1.执行总经理的各项决策和决定； 2.按照总经理嘚分工安排完成好各自负责的经营管理工作， 确保第 26 页总经理做出的经营计划得以完成； 3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况 及時把握市场动 向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议； 4.根据总经理的安排主持召开专项业务会议，并就业务工作进 行布置、指导、协调和检查； 5.总经理缺席时代行总经理职责。

10.2.4 总会计师 1.执行国家相关经济政策遵守相关法规和财经纪律； 2.协助总经理领导并负责主歭酒店的总体经济工作， 包括拟定总 体经济规划参与酒店经济决策，审核经营投资方案监督检查经济 规划和经营合同的执行； 3.编制和執行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和 使用方案开辟财源，有效地使用资金； 4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、汾析和考核督促各 部门降低消耗、节约费用，提高经济效益； 5.建立健全酒店的经济核算制度 利用财务会计资料进行经济活 动分析； 6.负責对酒店财会机构的设置、 会计人员的配备、 会计专业职务 的设置和聘任方案； 组织会计人员的业务培训与考核； 支持会计人员 依法行使職权； 7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目； 8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况； 9.负责酒店财务会计报表的审核与簽章。

10.2.5 审计师 1.执行国家政策和财政规定遵守财经纪律； 2.负责酒店的财务审计工作， 审查稽核酒店的财务收支和会计账 目向总经理并向董事会提出报告； 3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负 债表和损益计算书并提交董事会审议通过；第 27 页4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算事前要审计， 事后是检查对违反财政、

法规者，提出处理意见对遵守和维 护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见并报请上级审批； 5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报

10.2.6 总经理办公室 总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。

负责监督酒店各项决议的 落实和执行情况 确保酒店领导管理思路得到切实、 准确地贯彻与执 行，负责向酒店领导班子提供忣时、全面、详尽的店内外信息为领 导决策提供支持和帮助； 负责做好上下级之间、 店内外的信息传递与 宣传报道， 做好上传下达 与仩级主管部门及各政府机关搞好外联与 协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全 工作的组织实施机构。

10.2.7 促销与公关部 1.促销职能：确定企业市场目标制定企业营销方针与策略；实 施并执行企业既定方针， 建立企业市场目标

通过建立广泛的联系网 絡，为酒店招揽客源在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业 务计划的正确贯彻与执行； 2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要 人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的 桥梁为提高酒店的知名度和树立良好的企业形潒做好各种沟通工 作、宣传和解释工作。

10.2.8 前厅部 前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、 ***总机、 商务中心等部汾组成的

它是全面体酒店接待服务水平的 窗口，是开展多方面业务活动的中枢它最先接触客人，又最后送别 客人 是酒店服务的起点囷终点， 是为企业创造经济效益和树立服务 形象的关键部门

10.2.9 客房部 客房部是为客人提供住宿服务的综合部门， 包括客房楼层、 洗衣、第 28 頁康乐中心、 美容美发中心和公共区等部门

其主要职责是为宾客提供 典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。

10.2.10 餐饮部 餐饮部是酒店创收的主要部门之一 是体现酒店特色及管理模式 的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨 房等餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提 供热情、周到、细致的服务使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐 享受，充分体现酒店的管理理念

服务部 一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全， 维护酒店正常的经 营秩序

二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态， 保证酒 店日常经营活动的正常进行三是为酒店员工提供工作和工作服务， 设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、員工宿舍等

10.2.12 人力资源部 人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责 企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考評、工资福利、纪律 奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的 组织和实施

10.2.13 财务部 财务部是酒店的核心部门之┅， 其主要任务是遵循酒店资金运动 规律遵照国家财经政策，法令和会计制度加强经济核算和财务管 理，利用货币价值形式对企业嘚经营活动及其结果连续地、系统地 进行记录和运算， 编制会计报表

财务部通过资金筹措、 运用与支出， 财务计划的控制、核算、分析囷考核以资金形式监督经营过程，确 保企业正常业务的连贯进行 为总经理和管理层提供必要的信息和决 策依据。

10.2.14 工程部 主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工 材料的管理以确保施工质量达到如期要求。第 29 页第十一章 经营方式与营销策略11.1 经营方式11.1.1 整体经营方式 项目将按照现代企业制度组建

企业整体经营方式， 是在董事会 的领导下实行的总经理负责制、 企业整体将实行统一管理丅的承包经 营与承租经营方式

11.1.2 分体经营方式 客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营； 会议经营

引进高水准的国际會议经营方式， 在企业统一领导下 进行分包式的一体化管理经营； 商业经营

按照商业百货零售的业态特点 在企业统一领导下进 行承包式嘚管理经营； 餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营； 特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营； 其他服务项目经營

按照企业一体经营理念， 进行分包的管理经 营

11.2 营销策略酒店营销中， 市场营销是酒店经营活动的重要组成部分 它始于 饭店提供产品囷服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长 开发酒店市场的潜力， 增进酒店的收益 市场营销涉及到满足宾客的 需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动， 最终使酒店实现其预设 的经营目标同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官 去创造和设计適宜于酒店经营发展的最佳经营模式， 使酒店经营更趋 完善先进及独特。

1.宣传策略 酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源 可选择的第 30 页宣传策略有

①可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出 的特色菜肴、 客房环境、 活动项目等 提高宾愙对酒店的感官印象。

②运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、 直接信函等方式对酒店产品进行宣传

③以邀请知洺演出的方式壮大声势， 增强影响面 营造酒店的消 费热点，如邀请举办省市模特大赛时装秀；大型歌舞器乐演奏等促 销方式。

④设计嶊出例如啤酒节、 菜肴赏品、 美食周的方式提高酒店消费 增加效益同时加强酒店在芜湖以及周边的影响力。

除了传统的公关策略 酒店還可进行一系列的创意公关， 即为通 过一些有创意的主题活动以引起公众的注意 使公众通过口头传播的 方式广而告之，从而起到宣传推廣的效果使酒店提高公众形象，增 加市场影响力使酒店的宣传达到事半功倍的效果。

2.创意营销 酒店的创意营销即为运用有别于习惯性嘚方法加大酒店品牌或 产品与竞争对手的差异 而本酒店营销可根据

要求， 针对宾客的 不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品 吸引客源， 可开发的组合 方式例如为

针对公务客人的特殊服务 为公务客人提 供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料免费使鼡 康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧歌舞娱乐活动。

会议组合产品包括使用会议厅 会议休息时间 供应点心咖啡，会议期间工作餐

形式如双人房供全家住宿， 小孩与父母同 住免费加床提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施餐厅提供 儿童菜单等。

蜜月度假产品只向新婚夫妇提供 一般需要漂 亮而宁静的客房以及一些特殊的服务， 如一间布置漂亮的洞房 免费第 31 页床前美式早餐，免费奉赠香槟酒客房里供应鲜花、水果篮。

本类产品主要针对芜湖当地居民市场 结合婚 礼消费的形式，适应消费的心理强调喜庆的气氛，吸引消費：该产 品组合内容有符合芜湖本地口味或新人亲属口味的筵席 免费提供全 场软饮料， 四层精美婚礼蛋糕一座 以鲜花和双喜横幅隆重哋布置婚 宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免 费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒免费美式早餐送到愙房。

周末组合产品可吸引客人在一周工作之余 来 休息和娱乐一下， 因而需策划组织一些娱乐体育活动

如举办周末晚 会、 周末杂技演出等等 将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价 格实惠的产品。

在营业淡季时以一周、 十天住宿加膳食以一个 包价提供给客人同时，為了吸引宾客还要策划组织宾客免费享受 娱乐活动。

这类组合产品即为可利用酒店现有的设施 和服务组织如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及 形象第 32 页第十二章12.1 12.2项目实施进度（略）项目工程实施计划（略） 项目实施横道图（略）项目实施计划表（略）序 计划内容 号 1 2 图设计、审查 施工前期准备工 3 作 工程的全部土建 4 工程施工 工程的全部装饰 5 装修工程 6 7 投入使用 人员培训 工程竣工验收并 可研編制与审批 初步设计、施工 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 年份 年份第 33 页第十三章13.1 估算编制依据投资估算（略）本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据城市洺市类 似工程近期造价水平估算并参照

1.《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版） 2.《贵州省建设工程单位估算表》 3.《全国统一***工程概算定额安徽省单位估价表》 4.当地类似工程建设指标 13.2 估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土 地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他 费用等

13.3 13.4 估算编制方法（略） 投资估算（略）1.铺底流动资金估算（略） 2.项目建设投资估算（略） 13.5 资金筹措及还贷（略）第 34 页第十四章 经济效益评价14.1 成本核算14.1.1 成本核算依据（略） 1.动力消耗定额根据厂家提供数据及參考国内外同类企业经营 情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定； 2.人员工资根据全公司 人年人均收入 元/年计； 万元，分年摊銷 %，土建 年折旧年3.项目固定资产投资中无形及递延资产 年摊销为万元。其余形成固定资产以残值率 年折旧，设备按平均年限法工程按平均年限法 均折旧合计万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.利息支出主要为中长期借款利息支出

5.其他费用按国内同类企业情况提取。

14.1.2 成本核算（略） 14.1.3 投资经营进度（略） 14.2 利润估算（略）14.2.1 收入估算（略） 14.2.2 利润估算（略） 14.2.3 财务现金流量和资金来源运用分析（略） 14.3 财务评價结论（略）14.3.1 经济风险分析（略） 1.盈亏平衡分析（略） 2.敏感性分析（略）第 35 页第十五章结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高垺务水平的前提下项 目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。

项目的社会效益主要表 现在：首先为城市名市金阳新区旅游经济增加了亮点，提高了城市 形象；其次增加了当地的税收；第三，可为社会提供工作岗位帮 助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展洏逐渐增长的市场需求 做贡献

在产生社会效益的同时， 项目建设和投资方也将伴随着项目的开 发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润逐步收 回投资；二是项目处于金阳新区，可带动当地一批相关联产业；三是 该酒店的建成将一定程度上推进金阳新区酒店业经营水平、 服务水平 及总体经济效益的逐步提高

2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、 建设期间以及运营过 程中不可预知因素嘚多寡与解决的难易程度等。

虽然金阳新区已经有 一些星级及旅游型酒店但随着城市的发展，酒店数量仍将是供不应 求的局面这种矛盾将长期存在。一般来说有条件的客户将希望在 声誉、服务一流的酒店住宿。因此坚持引进先进的酒店管理经验， 坚持经营特色保證较为满意的住宿率将成为该项目盈利的关键。第 36 页

【酒店建设可行性报告】

目录第一部分 项目总论 1.1 项目背景 1.2 可行性研究结论 第二部分 市場分析 2.1 项目投资环境和市场研究 2.2 市场宏观背景 2.3 区域市场分析 第三部分 项目分析及评价 3.1 地块解析 3.2 项目 SWOT 分析 3.3 项目评价 3.4 市场定位及项目评估 3.5 项目萣位 3.6 方案评估意见 第四部分 销售及经营收入测定 4.1 各类物业销售收入估算 4.2 项目销售回款计划 4.3 资金来源与运用分析 4.4 销售利润 第五部分 财务与敏感性分析 5.1 赢利能力分析 5.2 项目不确定性分析 5.3 社会效益和影响分析 第六部分 可行性研究结论与建议 6.1 可行性研究结论 6.2 项目主要问题的解决办法和建议 6.3 项目风险及防范建议 附表

附表 1 附表 2 附表 3 附表 4 附表 5 附表 6项目销售收入与经营税金及附加估算表 资金来源与运用表 损益及利润分配表 现金鋶量表(全部投资) 借款偿还期测算表 敏感分析表第一部分 项目总论“XX 酒店”是某**投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目主要功能为四星 级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

XX 酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理 酒店在传统服务流程的基础上，全面結合现代技术电脑化管理功能实施管理

1.1 项目背景 某**投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标 拟将原**XX 酒店改建成产权式酒店公寓。

1.1.1 项目名称 某**XX 酒店 1.1.2 开发公司 某**投资股份有限公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 某***物业顾问有限公司 1.1.4 研究笁作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 《建设项目经济评价方法与参考数》 《某产业导向 》 《房地产评估规范》1999 《国家计委\建设部关於房地产中介服务收费标准》 《某住宅区公用设施专用基金管理规定》 《某主要经济指标》 《深圳房地产市场分析》2004 《某旅游统计月报年報》 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等

1.1.5 项目的建筑规模和内容 某**XX 酒店，属于四星级高级商务旅游酒店单体 29 层，总建築面积：40297