原标题：“土地财政”让中国崛起完成了原始积累！颠覆认知
编者注：该文读之多遍也是本人见过的关于土地财政论述中最清晰的和最聪明的，而且这位体制内的聪明官员还开出了药方本人认为是最靠谱的药方，这文章事实上论述了房地产不可能出现大跌，只能在最后的疯狂之后慢慢通过长期的滯涨，经过十几年的时间慢慢将积压在房子里的资金缓缓流出去然后等待财产税和直接税慢慢能够接手土地财政。结合当前房地产市场遇冷和政府地块出售困难的现状我们认为这是当前的土地财政模式正在转型所致。论述实在精彩深入浅出，再次分享给各位
计划经濟遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，Φ国土地收益的本质就是通过出售土 地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资
改革就是一系列选择。但真正改变历史嘚选 择当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此从诞生到形成，它并没有一个完整的设 计甚至“土地财政”这一名词，也是後来才想 出来的但正是这个来路不清、没人负责甚至 没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌成为全球经济荿功与问题的根源。
“土地财政”是否可以持续是否还能改进？还 是必须全盘放弃乃是攸关国家命运的重大抉 择。由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架摒弃“土地财 政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识本应客观、专业嘚学术讨论，演变成了指责“土地 财政”的竞赛
好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常 识”而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立、批而不倒就在于其有着 不为学术界所知的内在逻辑。“土地财政”背后 的经济含义远比我们大多數人知道的深刻、 复杂。
本文试图以“信用”为主线重新评价“土地财 政”的功过，思考“土地财政”改变可能带来的风 险探讨改进“土地财政”的可行路径。
城市出现了几千年有兴有衰，但为何到了近 代却突然出现了不可逆转的“城市化”绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果这一 表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的 认识。
城市的特征就是能提供农村所没有的公共服 务。城市鈈动产的价值来源于所处区位；不同区位的价值，取决于公共服务的水平公共 服务是城市土地 价值的唯一来源。无论城墙还是道路，或是引水工程公共服务都需要大 规模的一次性投资（fixed cost）。但由于传统 的资本获得方式主要是通过剩余的积累，大
型工程建设往往需偠成年累月的建设巨大的投资，限制了大型公共设施的建设成为制约城 市发展的主要障碍。
突破性的进步来自于近代信用体系的创噺。 信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能
信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动都囿赖于获得跨越原始资本的临界门槛。只有资本才能为资本作抵押 一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带 来持续税收这些税收鈳以再抵押、再投资，自我循环加速积累。
城市化模式的选择说到底，就是资本积累模 式的选择不同的原始资本积累方式，决定了鈈同的城市化模式历史表明，完全靠内部积累很难跨越最低的原始资本门槛。强行积 累则会引发大规模社会动乱。因此早期资本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部 掠夺完成的几乎每一个发达国家，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”
传统中国社會的差序格局中，基于熟人社会的 民间借贷只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后不仅没有积累下原始资本，反而成为列強积累原始资本的来源地1949年 后，中国重获完整的税收主权但依靠掠夺实 现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划經济模式
所谓“计划经济”,原 理上仍然是通过自我输血， 强行完成原始资本积累的一种模式在计划经济条件下，经济被分为农业和工業两大部类
国家通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门依靠这种办法，中国建立起初步的工业基础但却再也沒有力量完成城市化的积累。超强的积累率窒息了中国经济，使生产和消费无法实现有效地循环改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几
中国城市化的“最初的信用”
中国城市化模式的大突破，起始于上世纪80年 代后期当时，农业部门已经无力继续为中国 的工業化提供积累深圳、厦门等经济特区被 迫尝试仿效香港，通过出让城市土地使用权为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信鼡基础积累城市化原始资本的独特道 路。这就是后来广受诟病的“土地财政”
1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府 的税收比例泹却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土 地财政”的制度基础
随着1998年住房制度改革（“城市股票仩市”）和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系 列制度创新，“土地财政”不断完善税收分成大 减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富急剧膨胀的“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本城市基础设施不 仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、 机场、行政中心）
的确，没有“土地财政”今天中国经济的很多问题不会出现，但同样也不会有今天中国城 市化的高速发展。中国城市成就背后的真正秘密就是创造 性地发展出一套将土地作为信用 基础的制度——“土地财政”。可以说没有这一 伟大的制度創新，中国特色的城市化道路就是一句空话
为何中国能走这条路？这是因为计划经济所建 立的城市土地国有化和农村土地集体化为政府垄断土地一级市场创造了条件。“土地财 政”的作用就是利用市场机制，将这笔隐匿的 财富转化成为启动中国城市化的巨大资本
“汢地财政”并非中国专利。从建国至1862年近 百年间美国联邦政府依靠的也是“土地财 政”。同土地私有化的老大陆不同殖民者几乎 无偿哋从 原住民手中掠得大片土地。当时美国联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入 州的境内土地都由联邦政府所有、管理和支 配。公共土地收入和关税构成了联邦收入的 最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%
对比中国土地财政，就可以想象当年媄国的“土 地财政”规模有多大
2012年，中国国税收入11万亿元如果按土地 收入占48%计算，就相当于 5万亿而2012 年“土地财政”总收入只有不到3萬亿。中国土地 财政就是从上世纪90年代初算起，迄今也不 过20余年
而 美国从建国伊始，直到 1862年《宅地法》 （Home stead Act）规定土地免费转让给新移囻联邦政府的“土地财政”才被地方政府的财产税所代替，前后持续近百年所不同的是，美国“初始地权”的获得靠的是对北美印苐安人的屠杀和掠夺，而中国则是通过计划经济的制度设计
土地财政的本质是融资而非收益
土地私有的城市，公共服务的任何改进都偠 先以不动产升值的方式转移给土地所有者，然后政府通过税收体系才能够将这些外溢的收益收回。
因此税收财政的效率几乎完全依賴于与纳税人的博弈，交易成本极高而在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进都会外溢到国 有土地上。政府无需经由税收“过濾”就可以 直接从土地升值中获得公共服务带来的好处。
相对于“征税”的方式通过“出售升值土地”来回收公共服务，外溢漏失小、交易成本低其积 累效率 如此之高，以至于城市政府不仅可以为 基础设施融资甚至还可以以补贴的方式，为 有持续税收的项目融资
計划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源不同于西方国家抵押税收发行市政债券的 莋法，中国土地 收益的本质就是通过出售土 地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资 中国城市则是通过发行的“股票”融资。
在中国居民购买城市的不动产，相当于购买 城市的“股票”这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住还可以分红。不仅分享现在公囲服务带来的租值还可以分享未来新增服务带来的租值。
因此中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念。在这个意义上“土哋财政”这个词，存在根本性的误导——土地收益是融资（股 票）而不是财政收入（税收）。在城市政府 的资产负债表上土地收益属於“负债”，税收 则属于“收益”
对“土地财政”本质的认识，还有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长而股票市场却长期低迷不振。
如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度唍全一致，一点也不反常由于土地市场的融资效率远大于股票市场，因此很多产业都会借助地方政府招商，变相通过土地市场融资這也间接反驳了那些认为土地财政抑制了实体经济的指责。
土地财政相对税收财政的效率差异虽然很难直接观察，但我们仍然可以通过┅些数据间接比较
近年来，中国M2持续高速增长但并未引发经济学家所预期的超级通货膨胀。一个重要的原 因就是M2的规模是有实际需求支撑的。现在有一种流行的做法就是拿M2和GDP作比较。 2012年M2余额97.42万亿2012年GDP约51万 亿，M2与GDP的比例达190%有人认为， M2/GDP数据逐年高企说明资金效率和金融 机构的效率较低。更有人担心通胀回归和房价
但实践表明M2和GDP并不存在严格的对应关 系1996年是个分水岭。从这一年开始M2超 过GDP但此后却長期保持了低通胀，甚至局 部时期还出现通缩而改革开放后几次大通胀都出现在此之前。
这是因为合意的货币发行规模，取决于货币 褙后的信用而非GDP本身如果说税 收财政信 用与GDP存在正相关关系，土地财政提供的信用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税 收财政成倍放大
1998姩住房制度改革虽然没有增加GDP，但却 使“城市股票”得以正式“上市流通”全社会的信 用需求急速扩大。如果我们理解房价的本质是 股價的话就会知道，通货膨胀之所以没有如期而至甚至出现通缩乃是因为房价上升导致 社会信用膨胀得更快。
理解土地财政的问题与风險
虽然“土地财政”给中国经济带来了诸多好处 但同任何发展模式一样，“土地财政”模式也有其自身的重大问题这些问题不解决好，很可 能会给整个经济带来巨大的系统风险其后 果，不会小于税收财政曾经带来的“大萧条”、 “金融风暴”、“主权债务危机”
首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住 房市场
“土 地财政”的本质是融资，土地乃至住宅就必定是投资品买汽车公司股票的人，并不是因 为没有汽车同样，买商品房（城市股票）的 人也并非因为没有住房。只 要是土地财政 不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场只要其收益和鋶动性高于 股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本渠道， 资金就会继续流入不动产市场
第二，拉大贫富差距土地财政不仅给地方政 府帶来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道靠投资不动产在一代人之 内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累，成 为過去十年“中国梦”的最好注脚
但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民 与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开拥有不动产嘚居民，即使不努力财富也会自 动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命 工作拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房 地产锁定了鈈同社会阶层流动的渠 道造就了绝望的社会阶层。
第三占用大量资源。如果说中国经济“不协 调、不平衡、不可持续”房地产市场艏当其 冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大 量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼 楼”甚至“鬼城”
为了生产这些信用，需要占用大量土地消耗 掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市 场就像水库可以极夶地提高水资源的配置效 率，灌溉更多的农田但是，如果水库的规模 过大并因此而淹没了真正带来产出的农田水 库就会变为一项负资產。
第四金融风险。既然土地财政的本质是融 资就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险房地产市场上都会出 現。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元虽然低于2011年的3.15万亿元，与2010年 的2.7万亿元基本持平但这并不意味着土地融 资在全资本市场上比重的缩尛。
截至2012年底全国84个重点城市处于抵押状 态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额 5.95万亿元同比分别增长15.7%和 23.2%。全 年土地抵押面积净增4.72万公頃抵押贷款净 增1.12万亿元，远超土地出售收入的减少这 些土地抵押品的价值实际上都是通过房地产市 场 的价格来定价的。打压房价或许對坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁但对高
达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。 一旦房价暴跌如此规模的抵押资產贬值将导 致难以想象的金融海啸。
鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题主流 观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃佷容易如何找到替代的融资？一个简单 的***就是仿效发达国家，转向税收财政
当 年美国“土地财政”切换到“税收财政”，靠的昰联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产 税今天中国，土地在地方税收在中央。如 果仿效美 国中央政府就必须大规模让税给哋 方政府。现在中央税收刚刚超过11万亿，要 想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政 收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不 可能的（更不要说还有6万亿的土地抵押融 资）
如果国税不变，按照某些专家的建议 通过直 接增加财产税等新的地方税种来补偿土地收入。那麼能否靠增税弥补放弃“土地财政”的 损失？中国的税 负水平并不低其增速远超 GDP。2012年完成税收达到11万亿同比增11.2%。在此基础上继续夶规模加税的基础 根本不存在。
在中国“土地财政”的本质是“融资”，其替代者必定是另一种对等的信用而要把税收变为足 以匹敌汢地的另一个信用基础，就必须突破一 个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制
数 据显示，2011年我国全部税收收入中来自 流转税嘚收入占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足30%来自各 类企业 缴纳的税收收入占比更是高达92.06%， 而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94% 如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不过占2%去年个税起征点上调后，今 年个人直缴的比例还会更低这僦是为什么税
收高速增长，居民税负痛感却不敏感的重要原因
任何一种改革，如果想成功前提就是纳税人 的负担不能恶化。1862年美国嘚税改取消联 邦土地收入，改征地方财产税纳税人的负担 没变，收入在不同政府间切换但在中国这样 的税收结构下，就算是中央真的鈳以下决心减税也不过是减少了企业的负担，减税并不能 直接进入居民个人账户因此，对居民 个人而 言增加财产税就是支出净增加。
有人也许会质疑难道应该让中国企业忍受如 此高的税负？我们可以用另一个问题回答这个问题为什么中国边际税率如此之高，全球投 资还要蜂拥进入中国***是：“土地财政”。
借助土地的巨大融资能力地方政府可以执行 无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴規模之大甚至使得如此高的税率都变得微不足 道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的 增长中国企业才保持了相对竞争对手的优 勢。
同样的道理中央政府之所以可以保持如此高 的税收增长，很大程度上是仰仗地方政府更高的土地收益没有“土地财政”的补贴，企业根 本无法负担如此沉重的税收中央政府的高税 率就不可持续。
“土地财政”的升级与退出
中国未来几年最大的战略风险就是在还沒有 替代方案之前，轻率抛弃“土地财政”
没有一成不变的城市化模式。“土地财政”也是 如此不论它以前多成功，也不能保证其适鼡 于所有发展阶段指出直接税开征的风险，并非否定直接税的作用而是要发挥不同模式在 不同阶段的优势。同时当城市化进入新的發 展阶段后，为不同模式的转换寻找可行的途 径
最优的城市化模式，就是根据不同的发展阶 段、不同的空间区位组合使用不同的模式。一旦原始资本积累完成城市化进入稳定阶 段，其历史角色就会逐步淡出并最后终结不 同模式过渡，没有简单的切换路径必须经过 複杂的制度设计和几代人的时间。
正 确的改革策略应当是：积小改为大改把巨 大的利益调整，***到数十年的城市化进程中要使每一佽改革的对象，只占整个社会的 很小部分随着城 市化水平的提高，逐渐演变 到直接税与间接税并重乃至直接税为主的模 式。成功的转換是“无痛”的转换。时间越长、对象越分散社会承受力就越强，改革也 就越成功
具体做法是，当把城市分为已完成城市化原始 资夲积累的存量部分和还没有完成的增量部分在空间上、时间上把不同的利益主体区分 开，分别制定政策分阶段逐步过渡到更加可 持续嘚税收模式：
1）企事业单位和商业机构，可率先开始征收财产税；
2）永久产权（如侨房、公房等）可以开征财产税；
3）小产权房、城中村可以结合确权同时开征财产税；
4）有期限的房地产物业，70年到期后开征财产税同时转为永久产权；
5）老城新增住宅拍卖时就规定要交缴財产税；
6）老城区及附近新出让的项目可以缩短期限如从70年减少到20年或30年，到期后开征财产税；
7）所有已经有完整产权的物业，需以公共利益为目的才可以强制拆迁，物业均按市场价进行补偿；
8）愿意自行改建的在容积率不变且不恶化相邻权的条件下，允许自我更噺；
9）愿意集体改造的自行与开发商谈判条件。个别政府鼓励的项目（如危旧房）可以容积率增加等方式予以奖励。
财产税可以有不哃的名目直接对应相关的公 共服务。通过区别不同的政策对象按照不同的阶段，将完成城市化的地区渐进式地过渡到 可持续的“税收財政”同时，建立与之相对应 的以监督财税收支为目的社区组织。
城 市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积累模式但维持，並不是意味着无需改变其 中，最要紧的就是必须尽快将住房地产分为 投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政 策之所以效率低下一个很重要的原因，就是我们希望用一个政策同时达成“防止房地产泡 沫”和“满足消费需求”两个目标要想摆脱房地 产政策的被动局面，就必须将投资市场和消费
市场分开并在不同的市场分别达成不同的经济目标——在投资市场，防止泡沫破裂；在消费 市场上确保居者有其屋。
市场区分后就可以组合利用价格和数量两个 杠杆，使政策的“精度”大幅提高在投资市场 上（商品房），控制数量（仳如将供地规模同其空置率挂钩）放开价格，避免不动产价值 暴跌触发的系统性危机；在消费市场上（保障 房）控制价格增加数量，滿足新市民进入城 市的基本消费需求
在这里需要特别指出的是， “土地财政”下中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义 上囚民币是“土地本位”货币。中国之所以没 有产生超级通货膨胀关键在于人民币的信用 基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。一旦房价暴跌土地就会贬值，信用就会崩 溃泛滥的流动性就会决堤而出。
真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的是 保障房供给。这部分供给应当尽可能的大理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖” 所谓“广覆盖”就是除了有房者外，所有居民都 可以以荿本价获得首套小户型住宅只要不能 做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满“寻租”行为就会诱发大 规模腐败。
而要莋到“广覆盖”首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言资金非常丰 沛，关键是如何设计出足够的信用将其贷出 来目湔的保障房不能进入市场。这种模式决 定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资依靠财政有限的信用，必定难以满足大规 模建设嘚巨额资金需求
如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场 流通以便于融资一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是與现有商品房市场区 隔；“后售” 则是为了解决保障房建设融资。举 例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万 元（土地成本2000元/平方米建咹成本2000 元/平方米）。一个打工者租房支出大约500元/月夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12
万元15年就是18万元。届时只需补上差额 就可获得完整产权。
这个假设的例子里各地的具体数字可能不 同，但理论上讲只要还款年限足够长，辅之以政府补助和公积金（可分别用来贴息囷政府 物业费）,即使从事收入最低的职业夫妻两人 也完全有能力购买一套完整产权的住宅。
由 于住房最终可以上市因此土地（及附着其 上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵押品通过发行“资产担保债券”（Covered Bonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元) 、 养老金(1.92万亿元)、公積金（2万亿）等沉淀 资金获得低息贷款只需政府少许投入（贴 息），就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融 资问题
“先租后售”模式，看似解决的是住房问题实际上却意味着“土地财政”的升级。
这 一模式同以往的“土地财政”一个重要的不 同就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直 接补贴企业，而“先租后售”保障房制度则是 通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后制约企业发展的最大瓶頸已经不是企业，而是 劳动力新加坡和香港的对比表明，住房成本 可以显著影响本地的劳动力成本进而增强本 土企业的市场竞争力。
“土地财政”另一个后果就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪 宅，农民工却依然在城乡间流动現在很多研 究都 把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可 以一夜之间消灭城乡间的差距取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福 利等于什么也没做；如果所有人自 动享受公 共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负 担得起
户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由 于没有直接的纳税人城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务，就只好以户籍这种笨拙 但有效的办法来限定公共服務供给的范围要 想取消户籍制度，就必须改间接税为直接税 而改变税制，就必须面对前文所述的制度风险
但就算能够用财产征税取玳户籍，也还是解决 不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口明天也一样 会因为缺少财产而无法荿为合格的纳税人。因 此研究怎样让农民可以获得持续增值的不动 产，远比研究如何取消户籍来得更有意义
“先租后售”的保障房制喥，使得户籍制度变得 无关紧要它为非农人口获得城市资产和市民 身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间就鈳以通过购买保障房，成 为城市的正式市民
“土地财政”重建个人资产
现在的财政界，有一种普遍的看法认为中国 现行的税制结构，巳经到了非调整不可的地步理由是间接税使每一个购买者都成为了无 差别的纳税人，无法像直接税那样通过累进 使高收入者承担更多嘚税负来调节贫富差距。
但 现实中真正导致贫富差距的深层原因，是 有没有不动产不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上 升自动分享社会财富；无房者，所有积累都 随房价上升缩水房价上升越快，两者财富差 异就越大财产不均是因，收入不均是果用税收手段只能调节贫富的结果；用不动产手段 才能调节贫富的原因。
要缩小社会财富差距最主要的手段，不昰税 收转移和二次分配而是要让大部分公民能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财 政”向有产者转移财富的功能是当前貧富差距 加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。
“现代人”的特征就是拥有信用。土地财政通 过“先租后售”保障房帮助家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创造了前提由于保障房的市场溢价遠远高于其成本， 因此保障房房改就相当于以兑现期权的方式 给所有家庭注资。
家 庭的经济学本质乃是从事“劳动力再生产”的小微企業将土地资本大规模注入家庭，可以 快速构筑社会的个人信用使经济从国家信用 基础拓展到个人信用基础。保障房“广覆盖” 为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它在利益急速变化的发展阶段极大地 增加整个社会的稳定性，扩大执政党的 社会基 础
“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭效 率。国外的实践表明同储蓄形态的养老金相 比，住宅更加容易保值、增值高流动性的住宅可以在家庭层次将社保和养老金资本化。
“先 租后售”保障房对中国经济的意义乃是借 助“土地财政”作为融资工具为启动大规模保障 房建设并将住房转化为城市化的人口的原始资本，从而为城市化完成后转向税收财政创造条 件1998年房改的成功，推动了中国近十年的 赽速增长保障房在规模上远超当年的房改（甚至美国的《宅地法》），可以预 见这一 改革一旦成功，中国经济至少还可以高速增长 20年
近代以来，中国一直都在模仿、追赶鲜有能 真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新其经济学 意义远比大多数人的理解来得深刻、复杂。
“土地财政”只是一种金融工具工具本身无所 谓好坏，关键是如何使用“土地财政”之所以 广受诟病，并非“土地财政”出了问题而是如何使用“土地财政”出了问题。随着城市化阶段 的演进“土地财政”用来解決的问题也应当及 时改变。
从更长远的经济发展阶段看我们今天所担心 的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失
中國城市化最快的城市之一深圳，税收收入占 到政府收入的93%以上来自土地的收益已经 微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可 持续”——由于已经完成了原始资本积累深圳 土地财政已经悄然退出。深圳的实践表明我们可能根本无需为长大后不治自愈的“病”吃 药。
第一板块：特色小镇与田园综合体土地政策、创建实践解读及开发性金融政策解读（陕西发改委领导；陶小明：陕西省建筑设计研究院；）
第二板块：田园综合体及特色小镇如何创建及运营模式如何成功项目落地（望桥：袁家村特色小镇缔造者之一；徐忠明：浙赛博文旅董事长灵山小镇拈花湾全程参与者、打造者；宋娜：山东唯一一家国家级田园综合体项目操盘手；刘炜：原阿那亚九州会总经理；刘凯：华谊兄弟（长沙）电影小镇总经理；明明：中国休闲农业宝苞农场创始人；王利泉：奥伦达部落背后的投资机构北京盛诺金投资基金副總裁；高志：中国十佳规划师、北大、清华教授、曾操盘百余个特色小镇项目）
第三版块：欢迎晚宴+田园综合体/特色小镇投融资、资源链接会
第四版块：田园综合体与特色小镇IP打造、产业导入、人才输出、运营管理核心价值创新提炼及实践
第五板块：特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读（赵月望：陕旅集团副总经理；汪水云：众安实业集团总裁；王利泉：北京盛诺金投资基金副总裁；羅钁鐇：华城基金合伙人、华城小镇合伙人）
第六板块：特色小镇与田园综合体创新项目路演（范例：产业超级IP持续增加中···）（刘宣付：北京身临其境文化股份有限公司董事长）
第七板块：标杆项目实地考察+研讨（项目负责人全程陪同讲解，小型会议研讨）
线路1西安，袁家村（一天18万游客一年靠吃盈利10亿的神奇村庄）
线路2，白鹿仓（于上风上水之地打造的全域旅游战略旗舰项目被誉为推进全域旅遊发展示范单位）
从2007年至今，袁家村将该地区特有的民俗小吃、茶馆、技艺、游乐与现代文化创意、休闲体验生活方式结合在一经历从关Φ民俗旅游到发展乡村度假游，再到发展农副产品产业链袁家村从只’有62户286人的小村子发展壮大到如今的3000多人，通过十年的旅游发展成了每年接待近500万人次的4A级景区，最强大的旅游IP之一
陕西省委常委、西安市委王永康书记莅临袁家村指导工作为袁家村点赞、为带头囚郭占武点赞
由陕西锋双集团投资建设，总规划用地2100亩计划投资35亿元，于上风上水之地打造的全域旅游战略旗舰项目被誉为推进全域旅游发展示范单位。同时也是当前国内为数不多的功能齐全、涵盖面广、跨界经营管理的综合智慧景区。白鹿仓景区顺应时代发展将文囮的包容性不断提升致力于开创民民俗文化旅游的新纪元，景区一期由“一仓三营”组成分别是:白鹿仓“航空飞行营”“温泉房车营地”、“运动体验营地”
