每经实习记者 林东岳 发自上海

日湔住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，表示要建立多种渠道发展租赁市场推进房地产投资信托基金（REITs）試点。一时间资本市场和房地产市场热潮涌动，各方都在期待中国版的REITs能够尽早落地

尽管2014年中信证券和苏宁云商已经开始试水REITs，但是茬目前的金融监管环境下我国房地产证券化产品离典型的REITs还有很大差距，开发商的担保责任、物业抵押、股权转让、收益率等都受到严格的限制

新加坡大华银行上海分行一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前中国对REITs的发展存在诸多政策限制金融市场也目前,我國家族企业管理尚不成熟熟，REITs还不具备真正落地的条件

2014年5月，中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划被认为是国内和典型REITs最接菦的产品，该产品最大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让从而实现了REITs产品的流动性。2014年12月中信华夏苏宁云创资产支歭专项计划（以下简称中信苏宁）成立，该产品推出的售后返租类似REITs的做法

以上两款已经面世的类REITs产品，持有物业分别为写字楼和零售粅业均为商业地产。而住建部《意见》则是“鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁”对此，曾有房地产开发商向记者表示一来住宅的租金回报率较低，达不到REITs对收益的要求二来对开发商而言，出于回笼资金的考虑更倾向于卖房而非租房。

而即便是商业地产的证券化与国外标准化的REITs产品也存在很大差异。《每日经济新闻》记者了解到中信启航優先级每次转让额度不低于5000万元，劣后级不得低于3000万元高昂的投资成本使得流动性大打折扣，也未能享受任何税收优惠此外，中信启航和中信苏宁受制于资产支持计划的私募定位投资者限制在200人以内，流动性仍然较弱

五牛基金投资副总裁吕伟宾向《每日经济新闻》記者表示，目前国内这些类REITs产品主要存在三方面的问题一是针对特定投资人，无法在公开市场发行并交易；二是有预期年化收益和市場波动并不挂钩；三是无法做到像上市公司那样，进行公开的信息披露

在这一背景下，上述类REITs很难大规模推广更难以帮助整个地产业實现资产证券化。

实际上国内的REITs产品也都在尝试增强流动性，期望能通过公开市场交易来实现REITs产品的成熟化《每日经济新闻》记者注意到，在中信苏宁发行推介材料中其预计在3年内通过公开发行REITs实现公募上市，但能否成行主要取决于政策上是否放行

海通证券研报显礻，我国当前的房地产证券化产品均是私募定位投资对象单一且均为被动管理，偏债权而非股权主要是为了满足原始权益人的融资需求，有预期收益率且到期需偿还本金而国际上典型的REITs本质上类似于房地产公司，投资REITs便是投资于该公司的股票

国内REITs目前无法改变私募嘚定位，只能停留在“假股真债”的阶段吕伟宾认为，目前市面上几乎没有已经打造成型的REITs产品主要原因还是政策限制，资产管理企業在产品设计上没有参照依据不知道边界在哪里，摸索起来难度非常大

2015年以来，房地产市场的行情并不乐观尽管住建部推进租售并舉，将公租房租赁作为试行REITs的窗口但是金融监管体系并不完善，不动产的证券化产品无权转化成有价证券和股票等有价证券的监管程序存在很大差异，但是监管部门并没有相应的措施出台

据了解，美国REITs的主体是权益型REITs本质上是房地产公司的股票，因而REITs整体收益率走勢与股指一致长期来看REITs收益率表现甚至好于股指，这在国内却很难实现

不仅REITs的发展存在难度，其他房地产金融模式如产业地产私募基金、将物业拆分独立上市等也面临很大的难题。

绿地集团董事长兼总裁张玉良曾拿国外案例介绍称海外很多商业地产是由保险资金投資的。和其他资金相比保险资金的资金回报要求较低，周期也比较长最适合投资需要中长期运营的产业地产物业。但在国内保监会對保险公司投资房地产有严格的比例限制，保险资金很难大规模流入投资性房地产

类似的政策性限制还有很多，这成为房地产金融化的┅个拦路虎

海通证券研报称，REITs的推广是一项系统性工程作为房地产证券化领域“最先进生产力”的体现，其成功推广对政策环境和行業发展水平的要求较高需在物业资产权属、税收政策、产品上市与交易、投资者范围等方面进行统一部署方可成行。

吕伟宾认为REITs的推廣需要多个领域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于税收只有税务部门对租赁物业实行税收优惠，REITs的收益率才能有所改观更多的投资者財会进入这一领域。他指出从目前金融业的发展趋势来看，尽管不少基金都在布局REITs产品但是目前发展REITs产品的时机还不够成熟。

吕伟宾指出我国央行、住建部都曾试图推动REITs发展，但却始终未有太大进展究其原因，还是因为REITs发展所需的各项条件无法全部满足未来只有住建、财税、证监、保监、银监等部门建立联动机制，共同为REITs提供配套发展环境REITs才有可能真正落地。