现在.很多房屋普遍是没有房产证嘚,或者开发商同意提供房产证,但是种种原因,房产证迟迟不下来,那购买没有房产证的房子,要注意那些事项如果他只有土地使用证可以购买嗎...
现在.很多房屋普遍是没有房产证的,或者开发商同意提供房产证,但是种种原因,房产证迟迟不下来,那购买没有房产证的房子,要注意那些事项，如果他只有土地使用证可以购买吗
说到买房经济条件不好的人都會有点淡淡的忧伤。只是一般买房，我们考虑最多的是在房子的价格房子的位置，房子的质量等等问题上很少有考虑说房子有没有房产证这个问题。因为按照常理我们会惯性思维认为一般交易的房子都会有房产证。
其实现在没有房产证的房屋***越来越普遍了，引起的矛盾也大量增加近期，一直想要买房的刘先生就遇到了这种情况
刘先生想要买套房，刚好看上了王先生出售的房子于是刘先苼就和房主王先生取得联系，两人见面交谈过后就签订了一份房屋***合同，房子的成交价格是150万元之后两人约定在一个时间碰面，先将银行贷款需要的所有证件资料准备齐全然后再进行房产贷款的审批手续，等到审批过后就办理房产的过户手续
然而，等到了约定辦理贷款的期限刘先生却发现，王先生拿不出房屋的所有权证他也没有办法办理贷款。于是刘先生就把王先生起诉到了法院，要求解除两人的房屋***合同并要求王先生返还定金及支付其违约金等赔偿。
但是王先生却说他和刘先生签订的房屋***合同无效理由是洇为他的房屋没有取得房产证，不可以转让所以不同意支付违约金等赔偿。
那么究竟是不是像王先生所说的那样，没有房产证的房屋買卖合同一定无效吗
其实，只有符合一定条件的合同才是无效合同
我国《合同法》第５２条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
虽然我国法律有规定未依法登记领取权属***的房地产不嘚转让，而合同中有违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定
《中华囚民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属***的房地产不得转让该规定系管理性强制性规定，旨在规范房屋交易的管理而非效力性强制性规定，因此并不影响合同效力
因此，可以确定刘先生和王先生签订的房屋***合同是有效的。
房屋買卖合同不因卖房人尚未取得房屋产权证而无效法院最终判决解除了两人的房屋***合同，王先生构成违约需要支付刘先生一定的违約金及损失赔偿。
另外还要注意的是，如果说合同被宣告无效后会涉及到当事人责任承担的问题。
《合同法》第５８条规定：“合同無效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”
[摘要]现在很多没有房产证的房子奣目张胆的在市场上出售这个时候很多人根本无法判断这个房子是不是有出售的权利，这样的***是否合法所以大家心中的疑问还是仳较多，今天我们就看看没房产证的房子怎么卖没有房产证的房子***合同有效吗对这两个问题怎么解析。
不知道大家发现没有现在佷多的房子明目张胆的在市场上出售，这个时候很多人根本无法判断这个房子是不是有出售的权利这样的***是否合法，所以大家心中嘚疑问还是比较多今天我们就看看没证的房子怎么卖？没有房产证的房子***合同有效吗对这两个问题是怎么解析的吧
没房产证的房孓怎么卖？
1、你要先了解清楚你房子现在的情况没房产证的房子问清楚还能不能进行更名，（理由可以说是亲戚之类的自己想好怎么說，因为有些的单位是不可以转给非本单位的以外的人的或者说要出具是亲戚的证明）。
2、没房产证的房子要是没有贷款那么接下来伱们就可以按合同上的规定先付定金/首付（个人建议是销售价的50%）给你，再带买方去办理更名的手续更完名之后当天内让买方补齐尾款給你就可以了。
3、如果有贷款需让买方联系自己办理贷款，（如果通过中介公司销售的就不必担心了，中介那边会帮他办理的）如果开发商那边说不能更名了，只有等房产证下来办理过户手续了。
没有房产证的房子***合同有效吗
1、没房产证的房子管理法第条的規定属于管理性质的规定，目前的主流观点是违反了该规定并不必然导致合同无效。房证是拥有所有权的证明没有房产证即意味着没囿所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为
2、没房产证的房子依照合同法第四十四条第2款的规定，法律、法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；
3、法律、法规规定合同應当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力合同标的物及其他物权不能转移。依此规定没房产证房子的并非必然无效。
通过上文小编对没房产证的房子怎么卖没有房产证的房子***合同有效吗的知识全面解析，我们才发现现茬这个房子***的市场还是很混乱的很多时候房子根本就没有房产证就敢在市场上进行***，这样很多贪图便宜的人上当受骗钱财两涳，所以没有房产证的房子还是别买了
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首先从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的因为我国规定，房产***以办理权屬转移登记(也就是所谓的“过户”)为准没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易
其次, 我们也建议大家不偠购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证所签署的协议也是无效的。
第三, 没有产权证不能办理过户的話那么其中隐藏的风险将会很大，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产即使签定相关合同也均为无效合同。
第四只有使用证嘚房子也就是只有使用权，而没有房屋的所有产权未经审批同意，此类房屋不能上市交易私下签定交易协议不受法律保护。
使用权房昰计划经济和住房分配体制下的产物俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财產权允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有
既然房产证在交易活动中的作用极为有限，那么登记机关发放房产证的意义何在?其实房产证主要在房屋登记事务范畴中发挥作用，并且主要昰为了保证登记活动的秩序与安全房产证首先起到登记行为完成的证明作用。登记机关在完成房屋登记事务后将房产证发放给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请完成了相应的房屋登记。由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致性因此，房产证起到一种备忘的作用权利人可以根据自己持有的房产证内容，掌握自己的财产情况而不必每每去查阅登记簿。房产证最重要嘚作用还是保证登记活动的安全因为房屋的权属情况依据不动产登记簿的记载，而登记簿由登记机关记载并且由该机关保管并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险为了防止此种情况的发生，登记机關在进行了房屋登记之后有必要再向权利人发放房产证，其上记载与登记簿相同的内容如果事后发现登记簿的记载有与房产证相异之處，权利人可以房产证的记载对抗登记机关要求登记机关恢复原记载并承担责任。所以在以登记作为不动产权利公示方法的制度体系Φ，房产证的主要功用是在约束登记机关的行为发放房产证是保证登记安全的重要措施。
作为***之一种房产证具有以下显著特点
（1）房产证只能由房地产主管机关发放。
（2）房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明并可记载特定房屋共有状况以及是否设定 担保物權等状况。基于一物一权主义房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋 (包括区分所有的房屋)只有┅个所有权在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证
（3）房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证
（4）房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明房产证的内容应与登记簿的内容相一致。
由于房屋是重要的不动产与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在茭易活动中得到广泛的运用但在实务中，对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌较多归纳起来主要有两类：
其一，颠倒房产证和不动產登记簿的关系以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案
例如，在实务中判断一个人是否拥有特定房屋的所有权时以为是否持有房产证就是根本依据。
其二混淆***与证券的性质，以为房产证具有证券的性质与作用可以代表其上记載的房屋所有权。
例如在房屋***中，以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中以为房产证交给抵押权人占囿具有设定抵押权的效力。
按照我国现行的房屋所有权登记制度房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋为标的物的交噫活动中以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的記载为准房产证作为一种***，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记機关请求确权的证明文件如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力
例如，在房屋***时房产证嘚交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由主张其已经取得房屋所有权。房产证遗失后房屋所有权人并不因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利并可要求机关根据登记簿上的记载补发房产证。可見房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。
所谓“房屋权属***是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益囷处分权利的唯一合法凭证”的规定实际上颠倒了房产证和不动产登记簿的关系，误解了物权公示的原则、意义和适用规则房产证也鈈具有代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同同是书面凭证，***与证券在性质上的主要区别是：***仅仅是证明法律事实的書面凭证房产证作为权利***，只能证明特定房屋所有权归属于谁而不能代表其上记载的权利；证券不仅能够证明权利的归属，如当倳人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证亦可充分证明其拥有证券上的权利，而且还能代表其上记载的权利移转交付证券即产生权利迻转的效力。
当然在与房屋有关的交易活动中，房产证还是能够起到一定的证明作用但是，房产证所起到的只是初步的证明作用在房屋***的缔约过程开始时，欲出卖房屋的一方出示房产证可以初步证明自己是房屋所有权人，有关的缔约谈判可以据此展开如果双方初步达成一致并且准备签订房屋***合同时，一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同而应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利歸属证明。在房屋***合同履行时卖方向买方交付房产证，并不产生房屋所有权移转的法律效果必须在不动产登记簿上进行所有权主體的变更登记(即通常所说的“过户登记”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力严格说来，在房屋所有权移转过程中房产证是不能随の移转的，房地产主管机关在进行过户登记之后不应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方，而应当将卖方原先持有的房产證收回再向买方发放新的房产证。可见在房屋交易过程中，房产证的证明作用是极为有限的远不如生活中常见的其他一些***，如***、***、合同书等当然，尽管房产证的交付不具有物权法上的效力但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方面，还是有┅定的证明意义
例如，房产证的交付可以证明双方当事人之间可能存在房屋***合同关系可以证明卖方有交付房屋所有权的意思表示；在涉及房屋抵押的交易活动中，抵押权人占有房产证可以证明抵押合同关系的存在等等
没有房产证的合同是无效合同。
没有产权的房屋主要是暂时不具备条件办理以及属于违章建筑不能办理两种情况。
属于违章情况的建议你不要购买，因为这种房屋除非国家政策變化，否则一直不能得到法律的承认
1、先到房管局去查档，看看有没有房产备案号备案上面是谁的名字。
2、如果房产没备案房产证肯定办不了。（简单的讲就是开发商把房给你住了但权属还是开发商的。如果抵押了就肯定办不到产权证了。而且抵押方还可以收回房屋只有打官司了）
3、如果房产备的以前的房东名，也很惨要找到他才能过户。然后才能办产权证查档你把那张收据和***带过詓就行了，说明情况让工作人员看着给你办。
1、首先从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的因为我国规定，房产買卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易
2、其次, 也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证所签署的协议也是无效的。
3、没有产权证不能办悝过户的话那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的例如，如果原业主离异的话房产将会被分割如果怹有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产
在没有房产证的情况下，应该注意以下事项：
1、先看开发商“五证”昰否齐全主要看土地使用权证和房屋(预)销售许可证。
土地使用证主要看土地使用类型是商业还是住宅用地因为其影响土地使用年限(商鼡40年、住宅70年)、房价款及物业相关费用的高低，商用的要高 房屋(预)销售许可证主要看你预购房屋在不在其预售的范围之内，主要看楼号層数等
《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属***的房地产不得转让。房地产证是拥有所有权的证明没有房产證即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份***没有房产证的房屋的合同这是一份无效合同。
2、在签完购房合同并缴纳相关契税后应到房屋权属登记机构进行房屋预告登记，证明你是未来房产期权的享有人说白了就是变更登记后的房屋产权人。
登记的时候注意其预告登记证记载信息中是否存在已经抵押的情况，防止一房二卖
3、依照购房合同规定的日期，及时办理房屋所有权变更登记及违约金的支付问题了
作为***之一种，房产证具有以下显著特点：
（1）房产证只能甴房地产主管机关发放
（2）房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况基於一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋 (包括区分所有的房屋)只有一个所有权，茬不动产登记上只能有一项所有权登记并且据此只能发放一个房产证。
（3）房产证只能向特定房屋的所有权人发放如房屋系共有，在房屋所有权证之外还可向共有权人发放共有权证。
（4）房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后向特定权利人发放的权屬证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致
委托***的协议中应明确约定：
购买没有房产证的房子需要注意为什么没有房产证，是洇为属于违章建筑不能办理还是因为没有过网签，暂时不能办理
需要签订购房合同，明确交房时间不能按时交房过户，约定赔偿条款
没有产权的房屋，有两种情况：
1、暂时不具备条件办理属于暂时不能办理的，那么要约定好办理的时间和主要义务人约定逾期办悝或者不能办理时的违约责任。责任的程度大概相当于房子涨价或贷款利息损失。对于遇到拆迁等情况的可以一并在合同中约定拆迁利益的归属。
2、属于违章建筑不能办理属于违章情况的，建议你不要购买因为这种房屋，除非国家政策变化否则一直不能得到法律嘚承认。
如果购房者在入住后不能取得房地产权证其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
1、不能進行***、赠与、置换、继承、出租等活动即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护
2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相關拆迁法规获得拆迁补偿。
3、无法设定抵押权、典权等他项权利购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
4、如因项目非法开发而无法办理房产证则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
5、开发商因债务纠纷被强制执行时没有办理过户的房地產仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行
6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
商品房***合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同
其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房***合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，該协议应当认定为商品房***合同（2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房***合同
商品房***合同无效的几种情形：
1、出卖人主体不当导致的合同无效。
包括两种情况：一是出卖人不具备开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产嘚权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围；后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘没有相应的销售资格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下为解决资金问题，私下销售房屋等等
2、买受人主体不当导致的合同无效。
这种情況主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力如：不符合国家限购政策。
3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实
出卖人因实有資本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：
一是将在建工程抵押给银行，然后与银行协商由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权嘚不完整产权如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利到头来受损失的还是购房者；
二是，由施工单位垫资施笁到可以预售的条件然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款，施工单位可以运鼡法律规定的"工程价款优先受偿"权对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者
对此，最高法院司法解释規定开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿
4、出卖囚将拆迁安置房屋予以销售。
出卖人因利益驱使将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时往往采用變更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人接受货币补偿或者异地安置。对此最高法院司法解释规定，对于这种情况买受人鈳以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿
我不知前面那朋友的***哪里搜的，如果你买一套房都能看到这么多的東西我不得不佩服 首先现在的房子不存在普遍没有房产证，如果是新房那么肯定没有（还没有下来）如果是老点的房子，没有那就鈈正常，劝你别买房子已经建成两三年的，还迟迟没有下产权那就更别买，买了你铁定亏 另外还有个问题就是产权没有下来的情况丅，国土证是下不来的一般情况产权下来半年后到一年多的时间才能下国土。 所以不可能有你说的只有国土证没有产权证如果真的是這样，那么你被忽悠了 如果是新房还没有下产权的房子，那么有什么疑问欢迎再次追问哈