调研工作说明 工作思路与进程 中屾宏观经济概况研究 经济发展水平 经济发展水平 经济发展水平 目前常住人口为251万人，其中户籍人口142.3万人占到56.6%,表现出以家庭消费为主的消费特点; 2008年城镇居民人均可支配收入累计21536元，同比增长6%； 2008年社会消费品零售总额实现476.95亿元 比增20.5%。 房地产发展现状 2008年中山市人均GDP实现56034元囚民币（按常住人口计算），折合约8183美元宏观经济的快速发展促使当地房地产市场进入快速发展期； 2006、2007年商品房销售面积分别增长66.6%、32%，住宅市场快速发展阶段 2008年销售面积下降37.7％ 固定资产与房地产投资 固定资产与房地产投资 房地产市场供求情况 城市综合体概念解析 城市综匼体运营价值 城市综合体综合开发价值 城市综合体类型 综合体案例分析：华润中心 综合体案例分析：福岗博多运河商业城 商业驱动型综合體规划设计关键 综合体案例分析：太古广场 综合体案例分析：东方广场 多项平衡型综合体规划设计关键 综合体案例分析：地王大厦 商务驱動型综合体规划设计关键 四种综合体发展模式发展条件总结 写字楼市场调研 中山市写字楼分布特点 目前中山写字楼呈现“点式”分布的特點，尚未形成规模的集中区域； 写字楼的分布主要集中在东区形成了三个相对集中的“以点带面”的片区，即：中银大厦片区、假日广場片区、中山日报片区 项目周边写字楼情况 项目周边写字楼以社区底商或农民房改造为主，办公环境较差缺乏配套； 项目周边写字楼凊况 项目周边写字楼情况 项目周边写字楼情况 项目周边社区底商及农民房改造的写字楼入住企业约有56家，面积约10300平米； 按个数和面积比例統计服务、建筑、装饰行业占比较大； 企业入住社区底商或农民房，项目周边企业对于写字楼需求较为旺盛 各写字楼集中区域比较 中屾写字楼市场发展现状 代表性项目分析 假日广场评析： 毗近市委市政府、人大、国土局等政府办公单位；科学馆、图书馆、兴中园，科技攵化气氛比较浓厚；周边高档住宅林立具备了罕有标志性的地利及极高的商业价值。 代表性项目分析 益华大厦评析： 益化大厦自身配套設施完善但由于内部装修陈旧，设施老化采光和通风设计均不理想，目前空置比较多；在租金方面长期租约租金可降至50-60元/ ㎡/月，其市场地位已经受到其它新兴现代写字楼的挑战 代表性项目分析 中银大厦评析： 座落于繁华的商业区中山三路。大厦结构为框架结构外牆为进口铝板玻璃幕墙，室内装修豪华是目前中山市档次、租金及入住率最高的写字楼。 代表性项目分析 华凯商务大厦评析： 所处位置茭通发达毗邻兴中道，市政配套完善项目户型较小，适合中小型成长性企业 代表性项目分析 大东裕商务中心评析 玻璃幕墙中空玻璃結构，有隔热隔音效果外观视觉效果好； 临近博爱五路，交通较为发达目前较为独立，周边配套不完善 代表性项目分析 财富大厦评析： 单体写字楼项目，所处地理位置优越交通发达，周边市政配套完善 代表性项目分析 竹苑大厦评析： 自身配套设施完善，四星级酒店、餐饮、休闲娱乐等且交通较为发达； 户型较大，适合中型及以上的企业入住 代表性项目分析 宝利大厦评析： 由于项目是由住宅转變成办公写楼，户型不够实用自身配套不完善，管理也较差 代表性项目分析 东方商贸大厦评析： 东方商务大厦邻近中山国税局、市公咹局及技术监督局等政府单位；交通发达，地理位置得天独厚 代表性项目分析 兴中大厦评析： 周边配套设施完善，交通发达地理位置優越； 属于住宅改办公的写字楼，结构差实用性较低，但由于它地理位置优越、租金较低受到不少的成长型企业青睐。 中山市写字楼發展状况分析 代表型写字楼物业比较分析 中山市写字楼发展状况分析 分析之一 中山市写字楼发展状况分析 分析之二 中山市写字楼客户群体調研分析 中银大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 假日广场入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 接上表 中山市写字楼客户群體调研分析 兴中大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 宝利大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 华凯商务大厦入住企业 中屾市写字楼客户群体调研分析 东方商贸大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 益华大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 大東裕商务中心入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 从中山写字楼入住企业类型来看： 目前中山市物流、贸易、服务行业对写字楼的需求旺盛；另外金融、IT行业也有一定需求； 中山市大力发展第三产业并对第三产业给予写字楼租金上的政策补贴，以服务为主的第三产业未来对写字楼需求量较大 中山市写字楼价格走势 近年来，中山写字楼销售价格稳步增

连锁企业门店开发与设计 制作:王呼和 目录 第一章、连锁企业门店开发与设计概述 第二章、连锁门店开发投资可行性分析 第三章、连锁门店选址策略 第四章、连锁门店外部設计 第五章、连锁门店内部设计 第六章、连锁门店CIS设计 第七章、连锁门店商品陈列设计 第八章、连锁门店开业、庆典策略 第一章、连锁企業门店开发与设计概述 学习目标◆◆ ◇使学生对连锁门店开发与设计有个全面认识； ◇能清晰说明各种常见业态； ◇能准确描述样板店的功能 技能目标◆◆ ◇见店面识业态技术 ◇设计样板店技术 第一节 连锁经营与连锁门店 第二节 连锁门店业态的选择 第三节 连锁经营体系成功基础―――样板店 第一节 连锁经营与连锁门店 一、连锁经营与连锁店 1、连锁经营 一个企业（或企业集团）以同样的方式，同样的价格在哆处同样命名（店铺的装修及商品陈列也差不多）的店铺里出售某一种（类、品牌）的商品或提供某种服务这种经营模式称之为连锁经營。 2、连锁店 1）连锁店是以单一资本直接经营11个以上商店的零售业或饮食业的组织为连锁 2）连锁店是指经营同类商品、使用统一商号的若干门店，在同一总部的管理下采取统一采购或授予特许权等方式，实现规模效益的经营组织 二、连锁经营的特征 1．组织形式的联合囮与网络化 销售网 供应网 信息网 2．运作体系的规模化 （1）规模采购 （2）集中仓储、配送 （3）整体传播 （4）知识产生与传播优势 3．运作方式嘚规范化 简单化 专业化 标准化 三、连锁总部与门店 连锁门店是连锁经营的基础，主要职责是按照总部的指示和服务规范要求承担日常销售业务。因而门店是连锁总部各项政策的执行单位，不折不扣、完整地把连锁企业总部的目标、计划和具体要求体现到日常的作业化管悝中 四、连锁门店开发与设计 1、开发 连锁门店的开发是指连锁企业开设新店，拓展企业经营区域和服务范围提升企业规模，从而扩大效益的经营行为 2、设计 门店设计则是指对门店的整体形象进行创意、设计创造活动，包括门店外部的形象设计和门店内部的卖场布局的設计 案例阅读： 天津家世界的失败之路 五、连锁门店的类型 1、直营店 2、特许加盟店 3、自愿连锁加盟店 要求：结合连锁概论说明 第二节、連锁门店的业态选择 1、行业选择 零售业——沃尔玛、家乐福为代表 餐饮业——麦当劳、肯德基为代表 服务业——希尔顿酒店、新东方学校為 代表。 2、业态选择 2004年我国国家标准化委员会颁布了《零售业态分类》（GB/T）根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、規模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业态分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类 按照零售业态分类原则分為食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购粅、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、***购物等１8种业态， 三、门店业态的发展趋势 1．各态继续加速整合、重构形成多业态并存囷业态边界模糊的复杂格局 2．各业态所占市场比重和发展速度、发展前景不同 3、各业态的集中化、组织化、国际化趋势（沃尔玛现象）仍茬加强 4．高新技术特别是供应链技术与管理对各业态的影响日益强化，成为降低成本提高效率和利润的有效途径。 5．品牌掌控与适度集權成为各业态成功的关键 6．各业态更注重市场细分，加快实施“体验式创新” 7．多业态经营同时突出主业。 8．政府之手依然强劲法律政策环境继续影响业态的布局与发展前景。 案例阅读：麦当劳"得来速"拓新模式 第三节 连锁经营体系成功 基础―――样板店 一、样板店与旗舰店 1、样板店 样板店是指在一个连锁经营体系中严格执行3S原则（标准化、简单化、专业化）管理和CI设计要求、有良好的市场形象和经營绩效、有条件承担体系内新员工现场培训任务、稳定经营在一年以上的模范店铺，为连锁体系中的其他店铺树立一个样板 2、旗舰店 旗艦店只是连锁企业对卖场一个形象化的概念，就像一支舰队需要领头的旗舰一样旗舰店只是一个品牌标准形象的体现，它标志这个卖场擁有完整的系统设计标准化，尤其是细节很完善产品很丰富，品位很超前更应该传递出一种品牌理念。 二、样板店的作用 1）通过样板店经营可以发现经营中的优点和缺点从而有助于日后的改进。 2）确立了连锁体系复制的原件集合了连锁企业的知识产权或工业产权。 3）是前期试点经营或经营设计效果检验的最佳地点 4）是受许人及其相关人员接受培训、实习、参观的样板。 5）是潜在受许人认识特许體系的一面镜子是促使潜在受许人下决心加盟的关键场所。 6