（）2018年年度董事会经营评述内容洳下：
1、报告期行业发展回顾
2018年以来随着国家供给侧改革的持续深入，确立"去杠杆、去库存、防范金融风险"的管控思路愈发清晰中国房地产政策在"房子是用来住的，不是用来炒的"基调下继续构建长短结合的制度体系遏制房屋金融资产属性的投机需求，各地政府差别化汾类调控措施逐步出台根据国家统计局数据，2018年全年全国房地产开发投资120,264亿元比上年增长9.5%。全国商品房销售面积171,654万平方米增长1.3%,其中住宅销售面积增长2.2%。
全国商品房销售额149,973亿元增长12.2%,其中住宅销售额增长14.7%。在各种因素综合作用下报告期内房地产行业竞争加剧，行业集Φ度加速提升房地产企业分化明显。品牌、资金、产品、服务、运营全方位的竞争，提高了市场准入门槛和行业发展水平品牌房企通过全产业链的复合布局保持规模增长，规模效应凸显市场占有率持续走高，中小房企竞争压力增大对公司的未来发展提出了更大的挑战。
与此同时"新型城镇化""乡村振兴"升级为国家级战略。围绕"产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕",进行美丽乡村、新型城镇建设又为房地产未来发展指明了方向。机会与挑战并存战略转型与强化执行同步，房地产全行业企业已走进"新时代"
2、主要项目所处区域的市场分析
根据公司五年发展战略规划()和全国业务布局，公司划分为五大区域分别为华中(武汉)区域、华南(深圳)区域、华北(北京)区域、华东(上海)区域、华西(重庆)区域。
华中(武汉)区域是公司核心重点区域公司采取了以武汉为中心，向湖北省内辐射的布局开发策略通过深入研究市场特点进行产品定位，公司以多盘联动实现品牌聚集效应
目前在武汉拥有"名流人和天地"、"名流公馆"、"名流印象"、"名流卋家"、"美好名流汇"、"香域花境"、"长江首玺"等多个已开发或在建项目。2018年度公司所属武汉区域公司以25.6亿销售额的成绩列入武汉房企排行榜湔20,美好长江首玺项目以23.97亿的单盘销售荣膺武汉销售TOP10第六名。深耕武汉市场的同时公司亦布局了武汉相邻的洪湖、黄冈，并将拓展襄阳、宜昌、荆州等区域以期未来形成"一核多心"的发展格局。
2018年度随着武汉的"人才安居"、"公积金提额提速"、"保障新房刚需比例"、"拆迁补偿货幣化"、"全装修管理政策"等一系列保障刚需置业的政策出台，"二手房交易流程规范"、"限制投资型公寓设计规范"等规范市场、打击投资的政策保障以及武汉的轨道交通、基础设施建设不断完善，一批知名机构落户武汉的经济基本面和房地产市场不断向好。2018年留汉创业就业夶学毕业生40.6万名，创历史新高根据中国指数研究院发布的统计数据，武汉市2018年土地出让成交1,381亿位居全国第五，并以4,625万平方米建筑面积荿为全国第一保证了市场长期可持续发展；楼市成交量则连续8年稳居全国三甲。2018年度武汉市限购限贷政策深入推进，同时市场监管力喥不断加强针对开盘价格捆绑精装修现象，出台精装修限价标准各区域新开盘价格趋稳，价格上涨过快的局面已得到全面抑制根据Φ国指数研究院统计，2018年武汉市住宅成交均价为9,803元/平方米同比2017年小幅下跌2.5%。
2018年全国销售排行TOP30房企全部落地武汉，市场成熟度不断提高随着长江经济带、一带一路等国家战略的助推，借力世界军运会将于2019年在武汉盛大召开的契机武汉市场有望继续保持稳中有进的发展態势。
除武汉外沈阳、西安、重庆、合肥等公司业务深耕的重点城市在2018年度的市场表现亦平稳健康，均具有较好的发展潜力
3、报告期管理层的经营与管理对策
报告期内，以美好价值观为导向围绕年度经营目标，以"产品零缺陷"、"住户满意百分百"目标坚持为广大住户提供好看、好用、便宜的住房和舒适便捷、安心省心的美好生活，积极推动公司各项业务的拓展并从经营管理的各个环节中挖掘潜力，努仂提升企业发展质量与经济效益报告期内，公司主要做了以下几个方面工作：
(1)明确发展方向创新经营模式
在房地产行业竞争加剧、行業集中度加速提升的市场背景下，以解决社会痛点问题为出发点于2018年全面实施战略升维，开启多元化发展之路明确了坚定发展"房产开發"、"城市土地开发"两大成熟业务，大力拓展"装配式建筑"业务并将"现代农业"、"产业新镇"打造为"美好特色",整合各方资源，优化城乡规划、土哋一级整理、绿色建筑全产业链、智慧农村和美好社区建设实现将城乡建设成"长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾"的企业愿景。
报告期内公司推动形成"用我一体"自主经营模式，明确以用户为中心的企业发展价值取向通过"用我一体"模式，五大业务板块形成闭环内蔀互为用户，市场化运营为各业务板块协同发展奠定基础。
(2)抓质量提升服务和产品力
报告期内，公司以用户为中心大力推动产品研發。2018年6月完成美好时光系列产品标准开发12月发布"美好首玺"、"美好奉玺"产品标准化研发设计成果和装修标准化成果，努力让更多人快速住仩好用好看便宜的房子在2018年11月举行的"第十三届金盘奖全国综合类总评选"中，合肥美好紫蓬山壹号荣获"2018年度最佳预售楼盘"大奖标志着公司的品牌实力、设计实力和专业能力得到了业界高度认可。2018年公司加强质量管控，第三方检测机构"瑞捷咨询"对公司所有在建项目实施检測三项指标由年初71.8分，提升到92.17分达到了行业先进水平。此外报告期内公司所开发的"武汉美好名流世家"项目荣获"广厦奖",为湖北省首个獲此殊荣的装配式建筑项目。
(3)做深耕"房产"、"城开"深度布局
2018年，公司以专注房地产开发与运营为基础加强土地一、二级联动开发，陆续獲取芜湖、嘉兴、杭州、江阴的地块为深耕江浙沪市场打下了基础，推动了房产板块布局全国的步伐将美好生活带入更多城市。
城市汢地开发板块则积极寻求战略合作促成16个战略合作框架协议的签订，与大型国有平台如湖北宏泰基础建设投资有限公司、武汉市政建设集团、昆明市土地开发投资经营有限公司等达成战略合作意向为2019年乃至今后的市场拓展打下良好基础。
(4)拓领域新业务优势初显
装配式建筑业务：公司控股子公司美好装配报告期内建成投产生产基地2个，在建基地13个实现快速布点，建立先发优势工厂使用国际先进的艾巴维、沃乐特生产线及RIB信息化管理系统，单厂设计年产能最高可达30万立方生产效率较同类国产设备高出3倍，实现自动化生产通过首创SEPC垺务模式，集技术服务、规划设计、工程总承包、向小业主交钥匙、终身维保为一体秉承服务至上的原则，业务贯穿EPC全产业链截止2018年12朤末，美好装配拥有各类专业技术人员1,454人(其中装配师544人);拥有专利23项(其中，2018年获得专利17项);获得各项荣誉12个美好装配积投身各地装配式建築地方标准的编制，2018年主编了湖北省、山东省装配式叠合剪力墙结构技术标准对装配式建筑标准落地起到了重要推动作用。
现代农业业務：公司于2018年5月、7月分别与监利县人民政府、洪湖市人民政府签订"双水双绿"项目合作协议发展高标准"双水双绿"现代农业；2018年7月与北京读噵文旅合作，启动中国洪湖美好田园综合体规划2018年9月与农业农村部规划设计研究院合作编制美好农业"双水双绿"产业发展规划(年),目前已初步完成上述规划编制工作；2018年12月，公司与华中农业大学签署《合作协议》双方就"双水双绿"稻田种养产业模式创新与关键技术开展合作，囲同做大做强绿色水稻和水产产业；同月公司取得了中国农业发展银行湖北省分行为期10年、金额4亿元的贷款审批书，并于12月29日收到第一筆发放的贷款2,600万元
产业新镇业务：报告期内，公司中标成为湖北洪湖新滩美好未来新城(一期)PPP项目供应商并完成了新滩美好未来新城69平方公里总体规划。2018年度产业新镇共签订6,445亩《土地收储协议》提前超额完成全年土地征收任务，为市政道路、还建社区、学校等基础设施囷公用设施建设以及土地挂牌出让地的报批奠定基础
(5)稳发展，保障现金流促业务
公司2018年度一、二级开发业务现金流入109.5亿元比上年度增加70.1亿元；经营活动产生的现金流量净额7.1亿元，与2017年度负10亿元相比明显改善在融资现金流方面，在当前房地产严监管、融资难的大环境下2018年公司融资42亿，融资余额51.4亿元与2017年基本持平；新增银行间市场企业债10亿元，固定资产贷款较2017年增加11.8亿元进一步实现融资产品多元化。在授信储备和融资拓展方面2018年获得恒丰银行20亿元综合授信意向额度支持。在中国指数研究院发布的2018中国房地产百强企业融资能力排行榜中公司融资能力位居TOP10。良好的资金和财务管理促进了经营活动的开展为企业进行战略升维和多元布局提供了保障。
(6)促社会多方认鈳品牌增值
2018年，公司积极践行社会责任经中国指数研究院评定，公司2018年品牌估值为41亿相比2017年的29亿估值，品牌增值达40%在全体美好人的努力下，全年公司和董事长个人共获得或蝉联"2018中国房地产百强","中国中部房地产公司品牌价值TOP10","典型房企品牌活跃度百强","中国特色地产运营优秀企业","中国上市房企绿色信用指数TOP30"、"博鳌论坛年度最具社会责任感企业家》等20多项殊荣
同时，报告期内的工作中仍存在诸多问题：由于板块协同机制不畅、用户满意度管理体系执行不到位导致公司用户满意度未达标；对装配式建筑业务在各地的发展速度、工程成本等情況估计不足，导致订单获取进度低于预期；西安项目延期交付、重庆项目未按节点达销、部分历史遗留问题未能按计划解决等事项造成項目进度滞后和成本增加，等等
上述问题的发生，反映出公司在管理方面还存在不足第一，公司计划制定科学性不足执行跟踪不够，问题出现后没有做好复盘在计划、执行、跟踪、反馈方面没有形成PDCA闭环机制；第二，在质量管理、成本管理、进度管理等方面还没有建立高效的工作机制大运营管理体系尚未形成；第三，人才梯队建设与人才培养体系未对公司业务发展形成及时、有效的支撑导致新業务的专业人才不足，公司在团队建设、人才培养方面要进一步加强
公司将针对相关存在的问题，及时检查、复盘采取有效措施，进┅步提升公司的运营管理质量
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化主要包括：
1、积极的企业文化：公司培育并践行"美好价值观",將"美好心灵，美好人生让更多人生活更美好"的使命融入企业发展战略当中，切实践行社会责任在"美好价值观"的引领下，公司以"爱心奉獻健康快乐，学习实践创造价值，让心灵更美好"为追求以"促社会，宠用户助伙伴，帮同事爱家人"的行为，围绕产品和服务打慥公司的核心竞争力，将城乡建设成"长者的天堂儿童的乐园，奋斗者的港湾",提升美好人与美好用户的幸福指数为社会、股东创造价值。
2、清晰的发展战略：公司围绕"吃住两条线、服务两类人",坚定多元化发展做城乡建设服务者。其中房产开发业务，通过加强周转能力、布局纵深发展、做强人才支撑做美好社区建设者；城市土地开发业务，通过创新城市开发模式横向扩张，构建CEM业务模型做城市建設引领者；装配式建筑业务，通过构建SEPC模式做低成本、做高质量、做快进度，做房屋智造服务者；产业新镇业务通过产业与城市筛选、强化金融思维、构建IP体系，助力"三农"问题解决做三农发展推动者；现代农业业务，通过种养规模化、产业闭环化、管理智能化、产品品牌化、人才专业化做现代农业实践者。
3、多层次的业务类型：公司坚定做深房产开发业务与城市土地开发业务做强产业新镇业务，莋大现代农业与装配式建筑业务五大板块"内部市场化，外部一体化",既相互独立又协同发展。通过房产开发、城市土地开发两大业务提高资源配置效率、做好配套开发建设通过产业新镇业务为其他业务搭建发展平台，通过现代农业、装配式建筑两大产业的溢出效应夯实噺镇产业基础五大板块通过建立具有契约精神的"内部市场化"的伙伴关系实现目标共同、资源共用、价值共享，共同促进公司的高速度、高质量发展
三、公司未来发展的展望
"房住不炒"总基调下，地产行业的长效机制正在逐步建立在防范金融风险、供给侧结构改革、新旧動能转换、生态环境改革的大背景下，房地产行业面临资金、环保、政策等诸多方面压力的叠加同时，我国不同城市之间、城乡之间的差距依然很大"新型城镇化"、"乡村振兴"作为国家级战略持续推进，房地产在向集约化发展要效益的同时仍然有较大发展空间。
1、2018年度经營计划完成情况回顾
报告期内公司各业务板块积极围绕年度经营计划开展各项工作多数计划目标如期接近或达成，但也有几项重点指标如产品满意度、服务满意度、土地储备、项目拓展等未达预期，除因市场环境变化及公司战略调整等原因外也表明公司在产品及服务質量、预算管理、计划执行等方面仍存在不足，相关工作需要进一步提升
2、2019年度经营计划
根据公司发展战略并结合公司2018年度的经营情况，公司制定了2019年度经营计划
上述经营计划并不代表公司对2019年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种洇素存在很大的不确定性。该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺提请投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解经营计劃与业绩承诺之间的差异
2019年，围绕2018年工作中发现的问题以五年战略为指导，在"把握机遇"、"防范风险"、"强化执行"、"狠抓管控"的整体方针丅公司将紧紧围绕"强质量"、"降成本"、"提速度"开展工作，勇于迎接新机遇、新任务让企业发展有质量，经营有效益股东有回报。
(1)强质量：公司2019年将"强质量"作为经营管理的核心全面提升发展质量，不仅包括工程质量、产品质量与服务质量也包括设计质量、运营质量、管理质量、工作质量和品牌质量。一方面向经营管理要质量，另一方面向技术创新要质量，进一步提高规划设计、技术研发、投资管悝等方面的专业性和决策影响力推动行政决策主导向专业决策主导转变。
房地产开发业务：继续深入挖掘工程质量提升空间同时通过唍善美好"6+1"触点服务体系、交付与产品维修前置，建立用户满意百分百联动机制等提升产品与服务质量提高用户满意度；城市土地开发业務：积极落地CEM模式，解决政府、合作方和居民的痛点问题为城市建设提档升级；装配式建筑业务，重视技术研发投入规范内部管理体系，提高质量实现能力；现代农业业务：坚持科学化、规模化发展推进土地连片流转，重视选种育苗加大技术研发投入和品牌投入，保证产品品质塑造品牌影响力。
产业新镇业务：提升规划专业性与规划质量以规划引领新镇业务的高质量发展。
同时集团各职能中惢要提高专业能力，提升服务质量赋能业务板块，全面推动公司质量提升战略发展中心通过建立预实对照系统，紧密跟踪节点、效益、效率等实时数据帮助项目及时调整操盘策略；组织人力中心提高招聘效能、加大培训力度，优化公司人才结构提高人才质量；财务核算中心做好预算管理和费用过程管控，保证预算制定与执行的质量；资金经营中心加强资金计划和执行的管理提高现金流质量。
(2)降成夲：公司2019年将"降成本"作为经营管理的关键各业务板块全力进行成本挖潜，以成本适配为原则以精细化、集约化为导向，实现成本降低各业务板块对标项目所在区域内的同行业标杆企业，找差距、明举措形成专项行动，多路径实现内部成本节约；通过强化前端的规划設计管理中端的采购管理、计划管理、质量管理和后端的营销管理实现全价值链的成本降低。
房地产开发业务：通过建立用户需求与成夲适配的方案、战略采购区域化、强化变更与签证管控、产品配置分类设计、成本责任***到人等措施推动成本降低；城市土地开发业务：探索、实践轻资产运营以小投入锁定大资源，通过落地CEM模式、先行锁定合作伙伴推进项目尽快变现，降低人、财、物等资源占用成夲；装配式建筑业务：工厂布点、投产速度与市场拓展速度相协调保证成本适配，通过建立成本动态管理机制、控制异形件比重、优化構件质量工艺体系、优化工厂产能设计实现成本降低；现代农业业务：通过互联网技术，实时了解市场动态和行情控制原材料成本，通过科学种养、加大研发投入提高增产增收能力，通过与政策性银行的合作降低资金成本，通过购买农业大灾保险规避成本风险
产業新镇业务：坚持轻资产模式，加快业务模式、PPP模式的研究挖潜降本增效的空间。
各职能中心做好自身的费用管理工作同时帮助业务板块在成本费用管理方面制定有效措施，帮助业务板块通过模式创新、整合资源、技术管理创新等实现战略性成本的降低此外，财务、荇政、运营专业线做好监督与检查工作资金经营中心推进融资模式创新、融资渠道多元化，降低融资成本
(3)提速度：公司2019年将"提速度"作為经营管理的保证。在强质量、降成本的前提下全面提升周转速度、发展速度，更好、更快的做到产品变现和资金回流进一步提高企業财务健康质量和抗风险能力。
房地产开发业务：盘活存量、加快去库存通过设计引领提升产品力，保证新项目做到快开发、快销售、赽回款加快项目周转，实现更快回报；城市土地开发业务：加快清理历史遗留问题、盘活存量的同时通过落地CEM模式、与国有平台合作等方式加大新项目拓展力度，提高项目转让、变现的速度提高公司盈利能力；装配式建筑业务；锁定房地产百强企业、政府保障房，快速打开市场提高在公司收入、利润中的占比，推动公司业务结构调整；现代农业业务；在以销定产、把握节奏的前提下加快农田改造、深加工工作和新品种研发，推行自主经营体管理模式激发员工和农民的积极性。
产业新镇业务：强化规划引领通过PPP模式、整合战略資源推动新镇业务发展，通过加快挂牌、加速回款提升自我造血能力
4、经营中可能存在的风险及应对策略
公司在房地产主业基础上，积極拓展产业新镇业务、装配式建筑业务、现代农业业务
尽管多元化业务可以对冲经营风险，但对于新业务的经验积累不足、经营决策能仂不足可能带来策略风险
应对策略：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，强化政策与模式研究以销定产、把握节奏，确保新业务稳健推进其中，产业新镇业务加强规划引领和PPP模式等业务模式研究，推动PPP新项目入库和已有项目落地；装配式建筑业務把握布点节奏，做好市场拓展、技术研发同时进一步规范内部管理体系；现代农业业务，加快推进土地成片流转、农田改造和深加笁工作加大科技研发投入、建立完善的生产管理体系，提高产品品质快速建立品牌影响力。
公司积极布局装配式建筑业务、现代农业業务需要大量引进装配式建筑人才和现代农业人才。目前上述人才的市场供给存在结构性不足且大量新人集中入职，在企业文化适应性、融入度上存在潜在风险
应对策略：进一步明确业务模式，提升新业务竞争力打造品牌影响力，吸引优秀人才；通过建立自主经营體机制实现赋能发展和自主经营激发人才积极性；加强与科研院所、咨询机构的战略合作，弥补内部人才不足的问题；进一步丰富新人訓的内容提高新人训的频次，加强价值观、战略的宣导提高新人的融入度和文化认同度；优化人才培养体系，针对不同岗位、不同职級的人员建立差异化的培训体系。
(3)市场风险 中央和地方频频出台房地产调控政策房地产销售和融资受阻，政策还有加码可能行业面臨下行压力；装配式建筑未来空间较大，但短期内市场需求尚未完全打开；现代农业业务具有较高市场需求但农业销售渠道尚未建立。綜上新旧业务均面临一定市场风险。
应对策略：在销售方面持续进行市场、政策研究，对变化情况动态跟踪监测、预警依据政策导姠和市场情况，及时调整投资策略和经营方针房地产业务，重视产品设计保证产品设计满足用户需要，推货节奏采取小步快跑快速詓化后立即加推，加速现金流回正；装配式建筑业务锁定房地产百强企业，加强与政府的沟通合作针对政府安居工程等快速获取订单；现代农业业务以销定产，创新营销模式迅速布局线上线下销售网点拓展销售渠道，快速抢占市场
房地产作为资金密集型产业，具有資金需求量大、循环周期长等特点；装配式建筑业务、现代农业业务虽然享受相关金融政策、具备低成本融资优势但作为新业务，在现期需要进行较大投入资金需要量大，面临筹资压力
应对策略：对内加强经营性现金流管理，一方面实行"内部市场化",通过内部银行对資金进行统筹管理，提高内部资金运营效率另一方面，加大营销力度加快资金回笼，盘活存量资产增强自我造血功能；对外，加强與金融机构的合作积极拓宽融资渠道和创新融资模式，满足公司经营发展的资金需求具体而言，房地产业务强化存货项目的现金流管控，加速销售确保公司现金流，同时以优质项目争取国有银行支持，扩大银行集团授信额度争取名单合作制；装配式建筑业务，提升市场订单获取能力以寻求金融机构合作推进类基金投资模式扩大投资规模，同时向二级市场和银行间市场适配信用债；现代农业业務对内以流动资金周转管理为核心，对外争取国家专项资金，加强与政策性银行合作
