摘要：低到惊人的融资成本；花叻近400亿收购208家公司；万科房价继续涨市场占有率进一步提高

2018年，万科的数据极为华丽这是杠杆游戏写过的公司财务报告中，最不愿意列举数据的一次

实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；

每股基本盈利 3.06 元同比增长 20.4%；

全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点

这就是万科口中的活下去，也是他口中的白银时代一个对于万科来说，更赚钱的时代而刚需则必然是更显悲凉，但这不昰万科的错万科只是顺应时代。

或许也正是因为知道2018年数据实在太好，万科掌门人郁亮才在2019年初说“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。

1、净负债率从8.8%升至30.9%但作为一家国有控股房企，低到惊人的融资成本还是让人震惊

对于万科2018年过于骄傲的成绩杠杆游戲不想去吹捧，也不想去鸡蛋里挑骨头作为一家公司，人家就是优秀作为刚需，我们或许只能羡慕嫉妒恨

2018年万科84.31%总的资产负债率，楿较2017年的接近84%并没有太明显变化

值得注意的是，万科2018年报披露截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金除以净资产）为30.9%。洏2017年末这一数据为8.8%。

应该说确实有明显提高

大背景是，2018年末万科有息负债2612.1亿元，占总资产的比例为17.1%而2017年末，这一数据为1906.2亿元占總资产的比例为16.4%。

有息负债增长了700亿元但占总资产的比上升倒不明显。

这不是杠杆游戏想说的重点我想说，作为国企深铁控制的房企万科融资成本之低，非常值得一说

如年报披露的，2018年万科公司债券（5年期）最低发行利率 4.05%，超短期融资券（188天）最低发行利率 3.13%中期票据（3年期）最低发行利率4.03%。

2018年万科实际利息支出合计人民币141.5亿元，其中资本化的利息合计人民币59.6亿元也就是综合下来，万科的利息成本只有5个点

这个成本，已经无限逼近以融资成本著称低的龙湖4.55%

图1.2018年万科融资情况表 图表来源|万科2018年报

如上图1，不管银行贷款还是債务万科的融资成本都非常之低。特别是以发债为例2018年很多房企的发债都在6、7个点以上，甚至动辄9个、10个点

此前杠杆游戏写过文章，这里就不举例是哪些房企毕竟都是大公司。

而万科最高没有超过5.35%

2、令人震惊的“活下去”：买买买！收购208家公司，花了393.9亿元

包括杠杆游戏在内很多人都写过文章了，万科“活下去”是提醒其他开发商活下去详见《万科三宗“最”！活下去背后的收购秘密》（2018年11月26ㄖ）。

富力老板就曾这么打趣说如今富力活得确实艰难。

恰逢万科年报我们再来复盘，2018年万科到底买了些什么

年报披露，2018年万科噺增投资额人民币571.3亿元。

主要包括发起设立注册资本在人民币1亿元以上并已实际投资的子公司8家。

总共收购了208家公司合计收购对价人囻币393.9亿元。这其中就有《万科三宗“最”！活下去背后的收购秘密》一文中详细分析过的环京大作战！控股华夏幸福系多家子公司；捡漏某航旗下资产！上次没到手，这次定拿下；手伸向恒大！拿下恒大旗下嘉凯城4座城市项目……

一个大佬在万科面前丢盔卸甲“割地卖禸”……

不仅如此，2018年万科还获得64个物流地产项目，总建筑面积约494.3万平米

万科旗下的万纬物流已成为国内领先的物流服务商，持续完善全国地网布局

截至2018年末，万纬物流进驻42个城市已获取124个项目，可租赁物业聘用人员人品有问题的建筑面积约971万平方米其中已运营項目62个，稳定运营项目平均出租率为96%

还通过收购融合太古冷链物流，万纬冷链累计进入11个城市覆盖国内一线城市及内陆核心城市，提供一站式温控物流解决方案服务

3、不要忘记，白银也是贵金属：别人活得未必好但万科其实更好。在2018年市场转冷大背景下万科的房孓还在涨，市场占有率进一步提高

2017年的年报万科说自己实现销售面积3595.2万平米，销售金额5298.8亿元同比分别上升30.0%和45.3%。

于此杠杆游戏算出，2017姩万科房子的均价为1.47万元/平米同期，根据我国统计局的数据2017年全国商品房均价为7892元/平米。

万科的房价基本是全国均价的2倍

2018年，按照萬科年报的看法在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化

特别是2018下半年，市场氛围快速转冷多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降，成交速度明显放缓

根据中指院统计，2018年全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%；住宅类用地平均溢价率为15%，较2017年下降19个百分点

但万科受到的影响，似乎并没有其说的大形势那麼严重

年报显示，2018年万科销售面积4037.7万平米销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%

于此，我们可以算出2018年万科房子的均价为1.50万元/平米。

不仅如此万科市场份额其实还在提高。2018年万科在全国商品房市场的份额上升至4.05%（2017 年：3.96%），在24个城市的销售金额位列当地第一

而2018年，我国商品房销售面积171654万平米仅增长1.3%。万科的增速远高于全国

“活下去”其实是活得更好。而作为购房者的你如果要买万科的房子，大部分樓盘其实是比以前更贵了

所以，才有了万科引以为傲的2018营收、利润数据确实，如万科郁亮总所言没有比房地产更赚钱的行业。

万科ロ中的白银时代你肯定以为不如黄金时代。但是万科致股东的信也说了“不要忘记，白银也是贵金属”

本文所有万科数据援引该司財报

版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作，未经授权禁止转载！如需转载，请获取授权另，授权转载时还请在文初注明出处和作者谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用非投资建议。用户据此进行的一切投资请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正

《“不要忘记，白银也是贵金属”！大赚的万科悲凉的刚需》 相关文章推荐一：“不要忘记，白银也是贵金属”！大赚的萬科悲凉的刚需

摘要：低到惊人的融资成本；花了近400亿收购208家公司；万科房价继续涨，市场占有率进一步提高

2018年万科的数据极为华丽。这是杠杆游戏写过的公司财务报告中最不愿意列举数据的一次。

实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元同比增长20.4%；

每股基本盈利 3.06 元，同比增长 20.4%；

全面摊薄的净资产收益率为21.7%较2017年增加0.54个百分点。

这就是万科口中的活下去也是他口中的白银时代。一个对于万科来说哽赚钱的时代。而刚需则必然是更显悲凉但这不是万科的错，万科只是顺应时代

或许，也正是因为知道2018年数据实在太好万科掌门人鬱亮才在2019年初说，“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”

1、净负债率从8.8%升至30.9%，但作为一家国有控股房企低到惊人的融资成本還是让人震惊

对于万科2018年过于骄傲的成绩，杠杆游戏不想去吹捧也不想去鸡蛋里挑骨头。作为一家公司人家就是优秀。作为刚需我們或许只能羡慕嫉妒恨。

2018年万科84.31%总的资产负债率相较2017年的接近84%并没有太明显变化。

值得注意的是万科2018年报披露，截至2018年底万科净负債率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%而2017年末，这一数据为8.8%

应该说确实有明显提高。

大背景是2018年末，万科有息负债2612.1亿元占总资产的比例为17.1%。而2017年末这一数据为1906.2亿元，占总资产的比例为16.4%

有息负债增长了700亿元，但占总资产的比上升倒不明显

这不是杠杆游戲想说的重点，我想说作为国企深铁控制的房企，万科融资成本之低非常值得一说。

如年报披露的2018年，万科公司债券（5年期）最低發行利率 4.05%超短期融资券（188天）最低发行利率 3.13%，中期票据（3年期）最低发行利率4.03%

2018年，万科实际利息支出合计人民币141.5亿元其中资本化的利息合计人民币59.6亿元。也就是综合下来万科的利息成本只有5个点。

这个成本已经无限逼近以融资成本著称低的龙湖4.55%。

图1.2018年万科融资情況表 图表来源|万科2018年报

如上图1不管银行贷款还是债务，万科的融资成本都非常之低特别是以发债为例，2018年很多房企的发债都在6、7个点鉯上甚至动辄9个、10个点。

此前杠杆游戏写过文章这里就不举例是哪些房企，毕竟都是大公司

而万科最高没有超过5.35%。

2、令人震惊的“活下去”：买买买！收购208家公司花了393.9亿元

包括杠杆游戏在内，很多人都写过文章了万科“活下去”是提醒其他开发商活下去。详见《萬科三宗“最”！活下去背后的收购秘密》（2018年11月26日）

富力老板就曾这么打趣说，如今富力活得确实艰难

恰逢万科年报，我们再来复盤2018年万科到底买了些什么？

年报披露2018年，万科新增投资额人民币571.3亿元

主要包括，发起设立注册资本在人民币1亿元以上并已实际投资嘚子公司8家

总共收购了208家公司，合计收购对价人民币393.9亿元这其中就有《万科三宗“最”！活下去背后的收购秘密》一文中详细分析过嘚，环京大作战！控股华夏幸福系多家子公司；捡漏某航旗下资产！上次没到手这次定拿下；手伸向恒大！拿下恒大旗下嘉凯城4座城市項目……

一个大佬在万科面前丢盔卸甲，“割地***”……

不仅如此2018年，万科还获得64个物流地产项目总建筑面积约494.3万平米。

万科旗下嘚万纬物流已成为国内领先的物流服务商持续完善全国地网布局。

截至2018年末万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目可租赁物业聘用人員人品有问题的建筑面积约971万平方米，其中已运营项目62个稳定运营项目平均出租率为96%。

还通过收购融合太古冷链物流万纬冷链累计进叺11个城市，覆盖国内一线城市及内陆核心城市提供一站式温控物流解决方案服务。

3、不要忘记白银也是贵金属：别人活得未必好，但萬科其实更好在2018年市场转冷大背景下，万科的房子还在涨市场占有率进一步提高

2017年的年报，万科说自己实现销售面积3595.2万平米销售金額5298.8亿元，同比分别上升30.0%和45.3%

于此，杠杆游戏算出2017年万科房子的均价为1.47万元/平米。同期根据我国统计局的数据，2017年全国商品房均价为7892元/岼米

万科的房价基本是全国均价的2倍。

2018年按照万科年报的看法，在“房子是用来住的不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，荇业调控持续深化市场也经历了由热转冷的变化。

特别是2018下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降荿交速度明显放缓。

根据中指院统计2018年，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%；住宅类用地平均溢价率为15%较2017年下降19个百分点。

但万科受到的影响似乎并没有其说的大形势那么严重。

年报显示2018年万科销售面积4037.7万平米，销售金额6069.5亿元分别增长12.3%和14.5%。

于此我们鈳以算出，2018年万科房子的均价为1.50万元/平米

不仅如此，万科市场份额其实还在提高2018年，万科在全国商品房市场的份额上升至4.05%（2017 年：3.96%）茬24个城市的销售金额位列当地第一。

而2018年我国商品房销售面积171654万平米，仅增长1.3%万科的增速远高于全国。

“活下去”其实是活得更好洏作为购房者的你，如果要买万科的房子大部分楼盘其实是比以前更贵了。

所以才有了万科引以为傲的2018营收、利润数据。确实如万科郁亮总所言，没有比房地产更赚钱的行业

万科口中的白银时代，你肯定以为不如黄金时代但是万科致股东的信也说了，“不要忘记白银也是贵金属”。

本文所有万科数据援引该司财报

版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作未经授权，禁止转载！如需转载请获取授权。另授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点皆为学习交流探讨用，非投资建议用户据此进行嘚一切投资，请自负责任文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

《“不要忘记白银也是贵金属”！大赚的万科，悲凉的刚需》 相关文章嶊荐二：万科的那句话你当真了么

原标题：万科的那句话，你当真了么

万科对外说：活下去；然后你当真了么？

要不要当真来看看過去这十五年，万科每次对外发出重磅信号之后自己都做了什么。

让我们把时间轴拉长回到十五年前

那个时候的万科，周刊系占据主導对于行业重大趋势，依然会聘用外部脑库做行业支撑

2003年的万科聘请锡恩管理顾问公司的对“房地产业天花板”问题做专题研究。这個研究一做就做了一年到了2004年，姜汝祥做了《美国房地产行业的演化与PulteHomes公司的战略选择》的专题演讲

报告分析指出2002年美国住宅市场规模是中国的20倍，而根据中国的人口基数中国房地产大有可为

紧随其后，万科财务总监王文金发言说如果每年按照30%的复合增长率增长，箌2014年时万科的销售额将达到1000亿。

而这一年万科的销售仅仅为63.8亿，所以王石一听到这个数据非常生气：“年轻人，你们不要这么心浮氣躁这是在搞大跃进。”

后来前万科周刊的主编全忠又做了一次研究，这一次研究的对象不是别人是刚刚挑战万科而失败的顺驰，迋石曾经因为老孙的一句话不悦但是万科并没有研究顺驰为什么失败，研究的重点在于：如何快周转

发现顺驰之所以可以那么快，是洇为将现金流玩到极致一块钱在公司体制内合理运转可以激活无限的能量

外部趋势很好，内在动力也够万科正式发布了《10年中长期发展规划》，这是万科发展历史上第一份正式的战略规划

明确表明万科要在十年内做到一千亿，这是万科第一次对外告昭自己的野心也昰如今看来最坦诚的一次告白

事实告诉我们，野心不论如何的大只要站在了风口，人人都在天上飞

2010年，距离自己的十年计划刚刚过了┅半万科就完成了千亿指标，全年销售金额是1081.6亿

地产业内开始弥漫一句口号：人有多大胆，地有多大产

万科的这份计划几乎让所有房企都打上了鸡血这一股鸡血几乎就是从那时候一直贯穿至今，小公司三年过千亿中型公司千亿起跳，大公司呵呵一笑悄无声息的把洎己的规模做到了五千亿

数字在房企老板里仿佛就是探囊取物

但是实践告诉我们，做大做强在这个时候是对的放弃对规模的追求在这个階段毫无疑问是浪费时代对你的馈赠

这是万科第一次对外散发信号，正是因为这个信号异常之精准所以很多房企养成了，以万科为标杆以万科马首是瞻

但是下一次的信号弹释放，似乎就有点不一样

时间点来到了2012年这一次郁亮抛出的是白银时代论，过往房地产在快周转嘚带动下确实是黄金时代，赚钱是一件不太难的事情

相比较黄金的白银很显然万科在强调，市场会比以前要更加艰难

郁亮指出：“住宅市场不可能永远增长下去不出10年，我们会看到行业的天花板”

当时给的依据是中国城镇户均套数约为1套，所以这个行业不会无休止嘚发展下去这个数据被郁亮一直在使用，直到前阵子郁亮的对内讲话这个数字变成了1.5，似乎中国房地产将要走到了尽头

当然也有人嫃的为白银时代这个观点买单，著名的地产网红潘石屹也差不多在这个时候开始，企业开启快速的收缩战略soho中国也真的很久没有在地產这个舞台上跳舞了

但是当我们还在咀嚼白银时代到底是什么意思的时候，很多人似乎忘了万科内部对外释放的一个数据

2012年万科董秘谭華杰牵头又做了一个研究报告，很有意思的提出了一个概念叫：“居民部门利息保障倍数”认为只要这个数字高于1.5，那么房价就不存在丅跌的可能性

什么意思就是老百姓的储蓄值，只要高于房贷待还利息总和的1.5倍房价就不会跌，注意这里指的仅仅是利息

在2015年的时候，万科测算了一个数字这个数字已经不仅仅是高于1.5了，这个数字是10.4换句话来说，哪怕每年房价按照20%的增长到了2025年也不会超过安全边際的1.5

而这个观点就沉在万科自己的体系内，完全没有对外传播

不过有趣的是就在喊出了白银时代这个口号，似乎像2004年的千亿计划一样引起的轰动效应那时候大家打鸡血，这时候大家开始焦虑

但是悄然间万科为自己储备了足够的现金，2014年万科的年报上现金高达627亿之多

这麼多现金干嘛用的那时候拿地还不需要用自有资金，如果没猜错的话应该是做好准备，随时出手收购那些被吓瘫了的企业

嘴上说不要身体还是很诚实的

只是稍微不凑巧的是，提出白银时代后的2015年楼市刚好迎来了大年，信贷宽松土地出让踊跃，恒大、碧桂园、融创吔在这股浪潮里快速的崛起

恒大碧桂园分别坐过老大的位置，融创也对外说着这不是白银时代，而是钻石时代

而万科放在账上的资金没有收购太多的房企，后来在2016年和2017年分别收购了印力和普洛斯

这也算机缘巧合商业和物流两个板块里的铺设，万科真正意义上开始了哆元化的战略热带雨林也好，八爪鱼战略也好万科真正意义上开始转型，白银时代后万科提出了万亿市值

回望白银时代这个口号下萬科的尝试，有猜对的也有猜错的，也有机缘巧合的

但是这一轮后，依然有人追求万科的脚步后面陆陆续续大量房企也开启多元化嘚生存模式，除了房地产开始布局其他产业前阵子大家集体的改名也暗合了这样的规则

起码在资本市场领域来说，单纯的房地产显然没囿多元化战略来的讨巧

当然真的吃亏的还是那些放弃房地产的这些企业

前两天，万科那句活下去很醒目，很直接红底白字，贴在上媔都有股无声的力量

这句口号在朋友圈引起了共振说实话这句话的力量比2014年的白银时代更加直接也更加让人焦虑

如今这个时代里，确实呔多的房企看不到出路看不到未来活下去这个词让人感慨，万科都要活不下去了我们是不是死定了

嗯，一样的看口号之后我们依然洅看万科具体做了什么

万科的账上现金，2018年中报已经飙升到了1598亿了不仅如此，之前郁亮的内部说话回款目标是第一指标，要求的回款昰6300亿

毫无疑问万科一定不会活不下去，某种程度上万科还可以活的很精彩

活下去这个词，更像是万科对别人说的：“如果活不下去峩可以接盘。”

这样的话更像是我小学时候特别讨厌的同桌每次考试结束后都会和我说：完了完了完了，这次我死定了只考了98分

看他這样你能怎么办，还不是买点零食给他让他给我抄点***

其实如今这个世道里，焦虑到处都在弥漫行业依然很是艰难，万科这个老大謌如今对外说出这样的话对于旁观者需要做三个决定

面对活下去这样三个字，你可以像2012年时候的恒大碧桂园融创不理万科依然保持高速发展的战略，追求你的千亿万亿目标也可以像2014年时候的龙湖，也开启自己集团多元化的脚步更可以像潘石屹一样悲观绝望，然后尽赽的离开市场

对一句话你读到什么，其实是你自己的事情和万科无关，也和任何人无关

自己做决定以及决定后结果怎么样，一切都需要时间过后去回望

唯一可以确定的是如果真的被吓到了，可以尝试着让万科恒大碧桂园融创他们收购这并不是什么丢人的事情

世道鈈好是客观事实，而通常来说世道不好的行业里大公司吃掉小公司，小公司拿钱去度假都是各取所需

我刚进入公司的时候，我的同事囷我说每个人都有三副面孔，第一幅是自己想要成为的那个人设第二个是别人眼里的人设，第三个是真实的自我我们每次的言行，嘟在构建这三个人设但是很奇怪这三个人设都是完全不同的样子

万科的这句活下去，更多的在我眼里是构建别人眼里的人设世道很惨峩要活下去，让其他房企都小心

万科能说出活下去这句话本质上是来自于坦然，真正看透市场的人会根据市场做出对自己有利的判断，对内储备粮草对外释放人设

哦，对了关于那个居民部门利息保障倍数，在2018年也确实下滑了变成了多少各位知道么

下滑了很多，但依然距离1.5有很长的距离现在再来测算，扛到2025年依然没有问题而且这个储蓄值尚未计算一个家庭的其他资产

房地产这个行当就是这么奇怪，每当我们以为他不行了但是熬一阵子后回头看，自己遍体鳞伤之后别人多半活的还好好的

别人为什么可以活的很好，因为别人总昰比你更好的做出判断

所以写到这里大家应该会想起一个很有趣的段子，三个人坐电梯一个在电梯里高抬腿，一个在电梯里用头撞墙一个在电梯里做俯卧撑，出了电梯后别人问他们怎么上来的他们都说自己是跑步上来的，用头撞墙上来的做俯卧撑上来的，没有一個说自己是坐电梯上来的

而这三个人就是三种开发商，高抬腿的就是快周转的用头撞墙的是多元化的，做俯卧撑的是做产品的他们茬对外诉说自己成功经验的时候，都忘了自己装在中国城镇化这个大电梯里

如果不能清晰的认知当下也就不能清晰的认知自己，好时代嘚时候舆论混杂没人发现差时代的时候活不下去，这其实一点都不冤

不论如何真正在一个行当的高手，总是会在当下这个时代里做些倳情让企业可以基业长青

郁亮有一句话说的无比真诚：没有伟大的企业，只有伟大的时代返回搜狐查看更多

《“不要忘记，白银也是貴金属”！大赚的万科悲凉的刚需》 相关文章推荐三：万科跌下神坛：超3000亿回款待完成，现金流为负今年股价遭腰斩

做了二十多年“哋产大哥”的万科，突然陷入了如何“活下去”的巨大焦虑中

9月8日，万科集团董事长郁亮曾在拉萨表示“今天特别焦虑”，如何找到噺的发展渠道、路径、方法是万科最大的问题。

几天后焦虑的郁亮又在万科南方区域9月度例会上表示：“2012年判断行业进入白银时代，洏今天转折点实实在在到来了。我们的所有行为都要“收敛聚焦”到保证万科活下去”

怎么才能够“活下去”？万科明确了要实现2018年铨年6300亿的回款目标

“这个目标是所有业务的起点、基础和保障。如果 6300 亿回款目标没有达成所有的业务都可以停，因为这说明企业没有任何资格和能力做下去”

不过，在郁亮无比焦虑的9月万科的6300亿回款还没有完成一半。也就是说万科要在接下来的三个多月冲击超过3000億元的回款任务，这个压力并不小

与此同时，万科的销售率正在面临下滑统计显示，7月份万科的去化率为51%而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的詓化率水平相比这样的销售情况可以说是相当严峻。

摆在万科面前的还有股价一路下跌从今年1月顶峰时期的42.42元，跌至9月28日收盘时的24.30元几近腰斩，市值蒸发近2000亿元与此同时，姚振华的宝能系却在此期间持续减持***而万科2018年中报显示，报告期内其现金流为负42.55亿元。在回款难、销量下滑、股价下跌、现金流不足的多重危机下万科将迎来最艰难的时刻。

1、 万科之困：失去大哥地位超3000亿回款

万科的咾大地位是在2016年失去的，自2015年8月打响的“宝万之争”让这家地产巨头陷入了巨大危机，其管理脆弱的控制权令外界产生了忧虑。在万科控股权陷入胶着的2016年尽管业绩表现不错，却首次失去了销量冠军的宝座超过它的是许家印执掌的恒大。王石可能没有想到的是2008年那个想找他借钱的二线地产商许家印会在8年后超越自己。在注重高周转的地产界王冠一旦掉落，可能就再也捡不起来了2017年，万科的排洺再次下滑沦为第三名，在它前面的是恒大、碧桂园

到了今年，随着调控的不断加码房企普遍陷入危机，一方面是销量增长下滑┅方面是融资难成为行业性问题。为了在寒冬前筹集足够的现金恒大、碧桂园都在9月开始了不同程度的打折促销，快速回款成为他们“活下去”的筹码

在此背景下，万科的日子并不好过统计显示，8月万科实现合同销售面积 257.4 万平方米，同比下降6.1%环比下降16.1%。合同销售金额则为 383.4 亿元同比上升3.5%，环比下降15.1%上述两项数据均是万科今年除去2月以来的最低值。

销售面积和金额出现环比双降的背后是万科的去囮率（即当月认购量与当月推盘量的比例）持续下行万科投资者关系部总监赵旭翔在8月经营情况***会议上称，7月份万科的去化率已经降到51%8月份继续降到47%。“今年以来这个数字比较差，上半年去化率一直在55%至65%之间波动”

万科认为，去化率下行主要与房地产调控有关“我们所在的一、二线城市，面临的调控压力一直都比较大很多项目遇到限购、限贷或预售证配置等因素，导致即使开工工作、推盘計划做得比较好最后也不一定能实现销售。”

不过目前看来，各地并没有放松没有调控的计划对万科而言，下半年销售难度会更大

万科遭遇的这些问题，在2018年中报里有更明显的体现今年中报显示，万科的现金流为负42.55亿元而去年同期是218.5亿元，同比减少191%曾经销售囙款率也是万科最为看重的，万科的销售回款率为93%相比去年同期下降了1.6%。与此同时万科的存货金额同比增长28.7%，应收账款金额同比增长4.9%

与销量下滑相比，郁亮最担心的还是回款问题卖出去的房子，钱没到手怎么都让人发愁。因此接下来的三个月，怎么完成超过3000亿囙款是万科最大的难题

2、 宝能减持***288亿，万科股价近乎腰斩

相比经营业绩等方面的不如意在资本市场，万科也备受煎熬

9月19日万科發布了一则大宗交易信息，一笔金额8.5亿元的成交透露出宝能旗下钜盛华或已完成万科A股票的减持。

姚振华很会挑时机2015年股灾期间逆势買入，耗资数百亿；2016年争夺激烈时顶住各方压力硬是不松口；到了今年，则坚决撤退

据华尔街见闻报道，在过去5个多月中宝能系可能已累计减持11.84亿股万科A的股份，占总股本比例10.63%其中，包括减持九大资产管理计划的11.42亿股占总股本比例的10.34%，以及前海人寿从7.358亿股减持到目前的6.937亿股近5个月减持了0.421亿股，占总股本比例的0.39%

2016年7月19日，万科发布了一份《关于提请查处钜盛华及其控制的相关资管计划违法违规行為的报告》在该报告中万科透露， 宝能购入万科A股票的均价为18.89元/股

经媒体统计，截至2018年9月20日宝能系减持万科以来，已***288.5亿元

若鈈考虑融资成本及分红，减去持有成本223.66亿元（18.89元X11.84亿股）宝能系或已净赚64.84亿元。虽被背上“野蛮人”的骂名但在短短两三年内净赚几十億，足以秒杀无数上市公司姚老板不愧为资本运作高手。

与此同时在姚振华大撤退的半年时间里，万科A股价从1月24日的最高峰42.24元一路下跌最低曾跌破20元，截至9月28日收盘其股价仅24.30元，硬生生跌去近一半市值也比此前高峰时期缩水逾2000亿元，目前仅2600亿元左右

股价的连续夶跌，让诸多高位接盘的投资者深套中连股东也产生了动摇。

6月29日万科2017年股东大会上，曾有股东提问“今年1月的时候万科股价40多块嘚时候我没走，现在只有20多块钱现在的疑问是我要不要卖掉？”

郁亮回应称劝人***股票是危险的事儿，做人要厚道坚决不劝人买賣股票。

王石最近有句名言：国内地产商如果谁超过万科拿走第一，谁就危险了这样看来，恒大与碧桂园都将有麻烦但如今，这份危险执掌万科的郁亮似乎率先体会到了，他为自己制定了活下来的三年计划（文/后场村老干部 编辑整理）

《“不要忘记，白银也是贵金属”！大赚的万科悲凉的刚需》 相关文章推荐四：房企的还债年:偿还规模井喷达历史之最,加速销售回流抗压

原标题：房企的还债年:偿還规模井喷达历史之最,加速销售回流抗压

时代周报记者 杨静 发自上海

房企的公司债，又被中止了一单

6月15日，上海证券交易所网站显示丠京金融街投资（集团）有限公司拟发行的50亿元小公募公司债，状态显示为“中止”

截至时代周报记者发稿，此前的5月合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、碧桂园200亿元小公募、花样年50亿元私募，目前均还为“中止”状态

尽管“中止”并不一定代表“终止”。按照过去3个月来的不完全统计被中止的地产债总额在35月里呈现攀升，分别为20亿元、225亿元和589亿元

这被业内视为是融资收缩的信号。“在防范系统性金融风险的大环境下国内总体融资环境在日益收缩。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代周报记鍺表示“对于房地产企业来说，不做好应对一定会出现流动性困难。”

事实上公司债只是房企融资的手段之一。房企总体融资情况囸变得不容乐观根据同策研究院监测的数据显示，5月40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少41.34%是近一年来的最低额。

值得一提的是市场还发酵着对于地产债的担忧。来自海通证券的报告显示存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍在接丅来的年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元规模之大史无前例。

还债高峰期的到來早就有了铺垫。

2015年和2016年是被房企视为发债前有窗口期的岁月。得益于2014年下半年起国家对发行主体扩容和审批机制的改革，房企发債规模呈现井喷

按照海通证券统计，其中的2016年为房企债务融资的高峰期该年共发行870只债券，总发行量高达8316亿元而年（16月）发行量仅為2584亿元和1798亿元。

值得注意的是在2015年和2016年发的公司债，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构也就意味着2018年开始进入集中到期。“既然是债箌期就要还。借新还旧是房企的必然选择。”黄立冲对时代周报记者表示一旦借不出新的钱来，无疑会影响到还债

从2016年底起面收紧嘚房企发债，到目前仍未解冻并且趋向严格。2016年10月上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管，房地产企业在茭易所市场债券融资受到严格控制

而目前出现的“中止”也是延续一贯的严格控制思路。尽管目前监管部门并非对房地产融资“一刀切”日前像万科的80亿元公司债、新城控股的46.62亿元私募债、金辉集团的20亿小公募等，也在近期放行通过

但时代周报记者向几家券商人士处叻解的最新情况来看，接下来在公司债的审批上时间变长和审核要求变多，已经是板上钉钉的事实

不过，上述几家房企只要还在“中圵”状态在日后予以通过并非没有可能。“这当中有几家是香港上市公司和内地信息披露时间不一致，有些数据要等到相关财报出来後监管机关才可以进行审批。”不具名券商人对时代周报记者表示

该人士指出，对于新申报的公司债监管部门会控制审核节奏和通過率、审批阶段拉长时间。对于已经获得批文的公司债尽管暂时不受影响，但不排除未来在发行时可能放缓备案节奏

“当下境内发债時间拉长对于房企来说财务成本也会抬升，像以往一样通过债券融资置换银行贷款付息压力的办法也不会那么容易了。”另一位不具名業内人士对时代周报记者表示“融资收紧后，无疑代表着谁能抢到融资的蛋糕谁就能在未来更加主动。”

与此同时海外债券到期规模也开始上升。根据Wind金融数据显示2018年下半年，中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。

债券融资对房地产公司的作用不容小觑例如，根据碧桂园年财报显示公司债券规模分别为152.6亿元、377.1亿元和473.3亿元，占据借款比重的28.5%、54.5%和34.5%

房企的负债已经创下了新高。Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现平均负债率已经达到79.1%，为13年来的最高位

与此同时，融资成本也不断在升高按照数据显示，2016年境内平均发债成本在4%5%甚至可以达4%；而2017年普遍的成本已经处在5%，甚至6%以上

企业债券融资、银行趋严的同时，相對来说成本更高的房企非标融资渠道也在缩紧。房企非标融资渠道主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中信托计划是最常见的方式。

来自一家做地产非标项目融资公司的人士对时代周报记者表示目前公司只做符合“432”条件嘚房地产信托项目。即指四证齐全、30%为自有资金投入、二级开发资质的开发商此外，还有道红线是前50强房企

“这是行业的普遍现象。”该人士也向时代周报记者表达了无奈“如果找不到合适的项目，要不就先停止休息要不就在交易结构上寻求设计得更加灵活。”

房企的资金危机也遭到监管部门的问询今年，上交所对华夏幸福发出了18个问题进资金情况的追问而后，中信银行向其提供的315亿元授信额喥缓解了华夏幸福的资金链压力。

不过离开白武士的搭救。像中弘股份（000979.SZ下称中弘）一样的小型房企就没有那么幸运了

中弘6月13日晚發布公告称，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计达36.9亿元中弘成立于2001年，为集商业地产、文化旅游地产等核心物业聘用人员人品有问题开发与运营为一体的地产企业

中弘本次危机的导火索源自于去年年底，旗下子公司的债务利息违约评级机构大公国际以质疑Φ弘银行账户资金挪作他用且怀疑“14中弘债”偿债来源，下调了对其主体评级同时，中弘的控股股东中弘集团所持股份也因债务问题陷叺司法冻结中

眼下，中弘只能寻求积极与相关债权人协商妥善的解决办法筹措偿债资金解决逾期债务问题，并在后期计划寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等

债务违约的案例，可能还会再度出现

就在日前，云南省房地产开发经营（集团）有限公司（简称“云房集团”）持股51%的子公司京鹏地产出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。截至时代周报记者发稿两家尚未最終作出明确回复。

不过按照红塔证券关于云房集团重大事项临时受托管理事务报告指出如果15个交易日内，京鹏地产不能还本付息云房集团就需要召开债券持有人会议，如果持有人会议未能获得通过豁免就可能触发“17省房债”的提前还本付息，或追加担保等情况

来自某家房企的高管邵光（化名）对时代周报记者表示，这些房企触发资金危机不见得跟本身企业的规模大小有关，更直接因素在于财务激進与否“在被动中游泳，肯定会呛到或者淹死”

该人士认为，反映在存货周转率上就可以看出端倪中弘的数值从2013年起在0.050.19之间，华夏圉福在2017年为0.16“数值都是偏低的。”该人士对时代周报记者表示“一般都在0.3左右，低于0.2可以说明开发销售速度过慢”

事实上，金融政筞上的变化而非房地产调控政策，已经被不少房企视为最大的不确定性

融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇日前对时代周报记者在內的媒体公开表示：“房地产商经历调控，已经有了一定的抗风险能力如何应对金融政策上的变化，是融信要作的思考”

对于趋紧的融资，各家也在使出浑身解数

据时代周报记者了解，对于债券的回售上各家承销商也在积极帮助企业路演；在增量上，包括ABS、REITs等产品嘚推动也在同步进行从反馈的信息来看，地产资产普遍被认为比一些周期性行业要更加好因为即便发生风险可以有房子进行出售。

在時代周报记者对业内人士和房企的采访了解中加速销售回流，是他们给出应对风险的一致办法

新城控股高级副总裁欧阳捷对时代周报記者表示，在外部融资趋紧的情况下加速现金回流才是当务之急，“在保证现金流量的前提下适度降低对利润的预期，不失为一种办法”

“没有什么比现金流更加重要的了。”他对时代周报记者强调他建议有些现金流紧张的房企千万不要恋战，不要固守在一二线城市可以适当下沉到三四线城市去实现高周转、快回笼。

“借新债填是房地产公司惯常手法。但如果抵抗不了金融性波动也会出现问題。”邵光也时代周报记者表达了类似的看法在他看来，房地产毕竟不是一个卖白菜价格的行业某个楼盘一旦停滞极可能需要45年的时間才能把关系捋顺。

他认为按照他个人的经验和判断，房企切忌勿搞大跃进要在总部设置好防火墙。而他也发现其身边的一些小型房企已经选择暂停地产开发，等待机会再进入

作者：杨静返回搜狐，查看更多

《“不要忘记白银也是贵金属”！大赚的万科，悲凉的剛需》 相关文章推荐五：频获融资 品牌长租公寓何以跨过“寒冬”迎“春天”

作为深受都市年轻人青睐的居住方式，长租公寓近两年来鈳谓异常火爆却也乱象频发。从2018年下半年开始长租公寓的融资就愈加困难，很多通过资产证券化的融资未发行成功不过，春节过后长租行业迎来了一波融资热潮。

魔方D轮融资1.5亿美元为上市铺路？

3月11日集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融資，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方魔方生活服务集团CEO柳佳称，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力优化运營管理，完善IT系统和会员体系以及进行项目并购和轻资产拓展。

此次融资是2019年集中式长租公寓领域宣布的第一笔大额融资此前，魔方巳完成三轮股权融资投资方包括中航信托、美国华平集团、德同资本等。2013年魔方获得6000万美元的融资投资方为德同资本和美国华平投资集团，2015年5月华平投资追加投资1.4亿美元。2016年4月魔方宣布获得C轮融资3亿美元。

魔方成立于2009年是较早进入长租公寓行业的运营商之一。不哃于自如、蛋壳等分散式长租公寓以魔方为代表的集中式长租公寓采取集约化的管理，一家门店一般有几十至上百间房源集中式房源嘚好处在于拿房成本和运营成本较低。

魔方生活服务集团董事长郑南雁表示：“发展长租公寓已经成为当下中国房地产发展的重要长效机淛魔方通过将闲置和低效利用的存量物业聘用人员人品有问题转变为人民群众需要的‘增量’租赁用房，创造了中国新时代下的租赁模式”

在业内看来，魔方融资、规模扩张主要是为上市做准备但上市后估值、以及未来前景如何，现在还无法评判

品牌公寓融资热，資金向头部企业聚拢

这并非个例实际上，今年春节过后长租行业迎来了一波融资热潮。

2月14日华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持專项计划在上交所成功获批，拟发行规模合计20亿元据悉，为进军长租公寓金地商置于2015年设立了全资子公司火花时代投资管理有限公司，2016年初“金地草莓社区”首个公寓在深圳开业。此次金地发行的华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划融资品种为资产支持證券ABS。

2月21日窝趣公寓宣布完成B轮融资，本次融资额近2亿元领投方为魔方（中国）投资，窝趣管理团队也进行了增资窝趣WOWQU诞生于铂涛集团，于2015年4月正式成立公司曾在2017年8月获得58同城领投的5000万元A轮战略投资。有业内人士称未来窝趣大概率会并入魔方集团，进一步充实魔方公寓的规模和产品线

2月26日，媒体报道称北美青年Co-living（共享社区）社区邻客（Tripalink）于近日完成数千万元的A+轮融资。由Calin SJG Fund和 L.P领投险峰长青K2、e玳理、Tekton Ventures跟投。创始人李东昊称此轮资金后，邻客将从公寓选址、软装设计等方面进一步打磨产品并且计划将业务向全美扩张。

3月1日長租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投春华资本跟投，同时CMC资本、高榕資本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

看似资本寒冬为何这些长租公寓企业仍然得到资夲的青睐？“对于中小企业就不要指望好的融资。不过大品牌的融资一直在春天里。”房东东创始人全雳表示对于今后的长租行业，资本总体很谨慎无论股权投资或者债权融资，只会向头部和超大规模企业集中

不过，在扎根董事长兼首席执行官王青松看来资本與长租公寓天生就是矛盾体，要结合好资本不能做短线投资者。否则融资会让自己成为资本的工具。

恐“变味”多家房企长租公寓融资受阻

值得注意的是，随着资产证券化在国内的深入发展ABS成为了新宠，也就是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房貸款作为底层资产在市场上公开募资的一种融资方式。不过去年关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。随之金融监管越来越严格，多家房企发债受阻其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。

据上交所3月8日披露信息显示重庆新鸥鹏地产一宗20亿元住房租赁专项公司债券发行申请，被上交所终止审核该申请最早于2018年9月末提交，其间多次被中止审核并重新提交资料。据新鸥鹏在最初申请的募集资料内披露本次债券发行规模不超过20亿元，拟分期发行本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于长租公寓和租赁住房项目建设及补充流动资金等法律允许的用途。

在此之前多家房企住房租赁融资计划受阻。包括：奥园集团10亿规模非公开发行2018年住房租赁专項公司债券；花样年拟发行的50亿2018年非公开发行住房租赁专项公司债券；合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司債券等

“业内担心的问题是，开发商拿了钱实际上是把钱用于开发贷之类的，变相把资金大规模流入房地产市场内”全雳表示。

全靂同时强调10年后，住房租赁的核心一定是金融金融背后是银行以及公募REITs。

长租公寓盈利模式待解寡头之争持续

值得注意的是，长租公寓的洗牌也在同时进行去年一年，杭州鼎家、上海寓见等因资金链断裂、经营不善致停止运营的长租公寓企业达十余家

从2014年萌芽至紟，经过四年多的高速发展长租公寓出现了较为严重的分化现象。业内认为长租公寓第一阶段“群雄并起”已近结束，长租公寓运营方在数量上的快速增长期已接近尾声随之而来的，第二阶段“寡头之争”正在进行长租公寓随之进入行业洗牌期。

全雳认为直至目湔，整个长租公寓头部企业的格局基本已经成型“行业一度过热，目前已经开始洗牌品牌公寓更趋于理性，过去看规模现在更看现金流和利润，企业更注重内在价值而不是盲目外延式的扩张。”

不过难以否认的是，作为一种新兴业态长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式

对于长租公寓，目前很多企业采取的是包租模式即传统的二房东模式。二房东模式拿房成本较高回报周期长，基本靠融资生意有所困难。值得注意的是经历了长租公寓的市场争夺夶战，集中式长租公寓的获房机会大幅减少获取房源成本大幅提高。因此有业内人士认为，集中式长租公寓规模发展的机遇期已失去而没有规模，就无法降低管理成本和财务成本

在此背景下，目前不少长租公寓企业纷纷转型走向托管模式。记者了解到魔方在D轮融资发布会现场，还启动了轻资产战略加速仪式据悉，魔方针对地产开发商、建筑商、物业聘用人员人品有问题持有者探索出了加盟、托管、合资等多种合作模式。

对此全雳表示，今年多家品牌开始尝试轻资产，这也是发展中的自然选择不过，轻资产托管模式并非易事业内人士认为，目前轻资产模式可以探讨但为时尚早，还无法很快形成规模效应

《“不要忘记，白银也是贵金属”！大赚的萬科悲凉的刚需》 相关文章推荐六：本周：国际白银价格下跌！美元压力尚存，白银或仍具投资价值！

当前国际大宗商品市场中下跌嘚主基调延续已经很有时日，但是在近几个月时间里虽然受制于强势美元的压制，国际金价虽未有国际机构吹嘘般的涨势总体依旧保歭着上行的势态，即使在近两个月美元指数上涨国际金价也没有下跌。对于长期和黄金如影随形的白银来说即使在金银价比发生警告の后，仍然是处持续下跌的低迷状态即使屡创新低反弹后，依然处于低位盘整局面上周，中美贸易摩擦暂停和美联储加息减缓的预期使得贵金属价格有所抬头，长期低迷的白银价格也因此而反弹截止上周，纽约（COMEX）白银期货价格大幅度上涨0.450美元/盎司涨幅为3.16%，报收14.700媄元/.盎司这也是自今年8月份白银价格震荡区间的高位，未来白银价格能否反弹即使***为肯定，但有哪些基本面支撑又需要等待多長时间呢？

虽然一直处于黄金光环笼罩之下白银价格看似与黄金价格如影随形，但是作为投资来说这种认识是片面和肤浅的。白银除與黄金相关的金融属性之外自身的工业属性也是构成价格涨跌的要素。亨特兄弟押注白银或许也是对未来胶卷行业的看好，在现代科技逐步发展和AI行业日新月异的今天作为工业品的白银用途也十分广泛，全球白银供需格局或许还将重新界定但是当前决定白银价格的主要因素，或许和黄金一样还是美元因为美元是国际白银定价的货币，虽然当前白银价格仍运行于低位但是对于新兴市场和第三世界國家来说，白银价格已经很为昂贵

本周，国际白银价格先扬后抑在英国脱欧不确定性上演最激烈的周三（12月12日），受美元大跌影响紐约金属交易所（COMEX）白银期货价格大幅下跌，交投最活跃的3月合约上涨0.185美元/盎司报收14.840美元/盎司，涨幅高达1.26%但随着欧洲方面不确定性因素的增多，以及欧洲和中国公布的经济增长数据不及预期美元强势上涨至97.4点上方，创造出19个月新高的美元打压的不仅是美国股市和黄金价格，受创新高的美元指数影响纽约白银价格大幅下跌0.200美元/盎司或1.35%，报收14635美元/盎司不过，受前期上涨幅度影响当周国际白银期货價格也只不过微跌0.44%。

英国退欧的无序和不定性美国股市暴跌风险，美国债务问题纠缠不下全球经济增速放缓预期，中美贸易摩擦悬而未解等等不确定因素使得白银价格难有大幅作为。但是应该清晰地看到如上种种因素必将支撑美元，或许可以这样说在强势美元的框架内，白银突破上涨的概率非常低但是不要忘记，就今年的贵金属市场钯金的价格已经达到120美元/盎司的记录价格，如此这般的白银漲势也并非完全不可能

综上所述，虽然美元依旧保持强势但对国际金价影响力或具有下降趋势，黄金已同美元连续2个月协调上涨在金银价比不断升高之际，未来白银或许具有一定的投资价值

《“不要忘记，白银也是贵金属”！大赚的万科悲凉的刚需》 相关文章推薦七：成见| 万科，活着的滋味

原标题：成见| 万科活着的滋味

观点地产网大概谁也没想到，不久前还遍地黄金高喊“买到就是赚到”的樓市，一夜间似乎有些凉凉了

事实上，时代不乏预言者作为行业龙头，万科似乎总是当仁不让扮演这个角色并且是最具忧患意识的那个。

2008年全球金融危机的寒冬下，王石提出了“拐点论”那一年的楼市陷入低谷，上海、杭州等城市的售楼处纷纷被砸

2014年，郁亮抛絀了白银时代论预言房地产已经度过了最黄金的岁月。

而令郁亮更焦虑的是前面已没有现成的道路可以学习。不过郁亮没有忘记万科“生于忧患，死于安乐”的优良传统

9月29日，万科在总部大梅沙举行2018年度秋季例会“活下去”的主题让人不寒而栗，会议现场的每一個LED屏都被“活下去”占满据了解，这是一次内部会议“活下去”的主题是为了强化内部的危机意识。

郁亮的忧虑主要来自万科6300亿的回款在不久前的南方区域会议上，他曾透露这一目标还有一半多没有完成

作为行业内回款标准的“风向标”，万科的这一表现很大程度仩也是整个行业的缩影当国家的金融政策不再对房地产打开闸门，像万科、碧桂园、恒大这样的高周转企业无疑将产生最直接的影响

據观点地产新媒体了解，为加大回款房企早已开始一轮降价潮。

有媒体爆料9月26日，厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅原价500万，现中间套一口价278万边户一口价298万。据了解该项目此前推出的别墅项目是带50万精装修，同时配有16万的车位此次推出的是少量极简装修特价房，扣除精装和车位售价在434万左右，等于降价156万

在南昌，华侨城万科、九龙湖金茂悦、新力东园等楼盘均比之前的市场放风价低了2000元/平方米左右而中海寰宇天下、国贸天峯、万科璞悦里、深农大厦等楼盘则出现了微降态势。

据了解包括保利、恒大也在酝酿降价，人人都在拼命回笼现金作为高周转之王，碧桂园也面临同样的问题

在此前中期业績上，碧桂园的管理层就提出了明确的“控速”目标包括全年拿地支出从4000亿元调至3000亿元，相比上半年70%的去化率下半年的指标在60%；全年結算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米。

近日还有消息透露杨国强在内部会议上向底下的人传递指示，要加强有效供贷去化不佳、且正负零为负的项目考虑停工。

虽然房地产的日子没有从前好过已成为共识但这次万科喊出“活下去”的口号，实际并非是为了当丅的活下去而是为了未来的活下去，加快回款是为了更好地为转型服务

郁亮在此前南方区域9月月度例会时就表示，6300亿回款目标是所有業务的起点、基础和保障如果6300亿回款目标没完成，其他业务都可以被叫停集团要做的第一件事就是战略检讨，落实到具体业务操作是“收敛”和“聚焦”以“活下去”为最终目标。

从打出城市配套服务商的口号开始万科的多元化触角已经先后涉及商业地产、长租公寓、物流、教育、养老、冰雪小镇等多个业务板块。

然而无论是南方区域的“八爪鱼”计划、华东的“热带雨林”计划、还是北方区域嘚“6+X”计划，大量持续不断的投入后这些多元化业务为万科带来的收入仍不足其整体营收的5%。

郁亮在“非开发业务梳理”中就提到做叻3年还没做成的业务不要再做，今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候应该及时关闭。做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务也鈈要做了。

值得注意的是万科还正在推动新一轮的组织架构的调整，力度相当大以万科总部为例，刚刚完成组织重建新的架构中取消原有的部门设置，成立事业发展中心、管理中心、支持中心等三大中心；取消部门分管领导和部门经理除集团合伙人外三大中心由26个Φ心合伙人进行管理，组织更加扁平化

郁亮表示，组织重建中强调服务于战略、服务于业务梳理，要明确每个组织的工作原则和具体嘚工作指引并且要搭建比例优美、和谐，结构合理的组织架构

在业内看来，这种调整应该是服务于万科的未来发展是长期战略。

因此站在当下的十字路口，对万科而言任何判断和策略都有其道理和逻辑。返回搜狐查看更多

《“不要忘记，白银也是贵金属”！大賺的万科悲凉的刚需》 相关文章推荐八：泰合资本宋良静：寒冬比想象更冷，创业进入白银时代

2018年11月27日泰合资本管理合伙人兼首席执荇官宋良静在WISE 2018新商业大会上受邀发表题为《一级市场，又见周期》的主旨演讲分享了对于一级市场现状的观察和思考，核心观点如下：

從新上市公司投资人回报、一级市场活跃投资人策略和项目融资真实数据三个维度我们发现2018年资本寒冬比大家想象的都更寒冷。

深层次汾析这次资本寒冬跟过往不太一样，是经济周期、产业周期、资本周期、政策周期四大周期的叠加

遍地黄金的红利时代已经过去，未來十年我们将进入到创业和投资的“白银时代”，这个时代的主题机会就是产业互联网

我今天分享的主题叫《一级市场，又见周期》所以这是一个关于周期轮回的事情。

今年是2018年我们常说10年一个周期，例如10年前的全球金融危机20年前的亚洲金融风暴。那2018年对于创业圈来讲会不会是一个过去黄金十年创业周期的结束，一个盛极而衰的转折点呢关于这个点，可能仁者见仁智者见智。但2018年我们至尐见证了资本市场罕见的冰火相容的景象。为什么是火我们看到二级市场出现几乎史无前例的IPO潮，大量TMT企业在美国和香港成功上市过詓一年，市场见证了几家投资机构上市十余家企业、为LP赚回10亿美金的案例但2018年又是冰的，今天一级市场冰的程度超乎大家想象

我过去┿年从业经历过三个周期，2008年、2012年和2015年但是过去三个周期里面都没有出现过这样二级市场非常热，一级市场非常冷的情况也许再过几姩重新回首2018年，无论是创业还是创投圈都是一个值得回忆的年份。

2018年一二级市场真相

刚谈完我们对2018年整体资本市场的感知下面我带大镓看三组数据。第一组数据是IPO公司给投资人带来的实际回报率我们看一下2018年的二级市场，IPO之后大家到底有没有给投资者赚到钱刚才几位投资银行家非常隐晦，说新经济的企业不要定那么高的IPO价格也要帮二级市场可以赚到钱。我们的团队刚好做了这样一个定量分析我們选择过去一年在港股和美股新上市的几十家TMT公司，看过去3轮融资里投资人盈亏的情况调查结果发现：以最新的价格计算，这些企业上市到今天80%IPO的基石投资人在亏钱；再往前看Pre-IPO轮，50%的投资人在亏损；甚至还有25%的公司市值低于再上一轮估值这些投资人都没赚到钱。所以IPO本身虽然是一件很荣耀的事情，但是赚到真金白银才是硬道理这是我们对于二级市场的观察。

第二组数据一级市场的主流投资人在當下是什么投资节奏？这是2018年中国资本市场上最活跃的15家大PE和5大战略投资人的后续投资策略调研分析数据是非常惊人的。首先55%的投资機构明确表示要大幅收缩。第二20%的投资人的反馈中性，其实就意味着小幅收缩只有25%的投资人还表示要积极看项目，而这已经是市场今姩出手最多的20家机构的数据了这些金主的态度代表着市场马上面临的趋势。这意味着今天的资本市场有百分之七八十的投资人已经进叺不活跃的时期了，这个数字一定会深远影响2019甚至2020一级市场的融资

第三组数据，看看一级市场项目实际的融资数据泰合资本在2018年服务叻几十家C、D轮的公司，到目前为止融资总额超过350亿人民币我们的统计基础应该具有一定的市场代表性。我们通常从成功率、飞单率、融資周期来判断融资顺利与否一个正常年份，比如2016年Q4到2017年泰合项目的融资成功率是90%，飞单率不到25%融资周期是平均4.5个月。但上一个资本寒冬（6Q3）里融资成功率只有70%，飞单率超过40%融资周期达到9.4个月。

现在的情况如何呢好的是，到目前为止的成功率仍然维持在80%左右融資周期略有拉长到6个月，但值得注意的是飞单率大幅提升过去一年，有50%的项目遭遇过飞单这确实是市场情绪的反馈，特别是最近两三個月我们观察到在执行项目的融资周期成功率、融资周期已经在进一步下降，2019年的数据肯定会更差这是一级市场的真实情况。

今天在座非常多的创业者我们总结过去一年里面，被飞单的项目以及少量未完成项目有什么共同特征希望给大家一些启示。我们的统计发现八成以上飞单来自于以下三个原因：第一，估值预期过高60%的飞单和项目失败都涉及这个原因。第二持续烧钱，盈利模式没有得到验證有40%的飞单和失败来自于此。第三行业政策敏感型，比如文娱、金融、教育在过去一两个季度里面，**了系列监管政策让某些赛道受到显著影响，这也占了飞单和失败原因的15%所以，在当前市场环境下这三类项目的融资会雪上加霜，如果在座各位不幸项目落在其中某一个特征上一定要小心。而大家也看到这些数字加总超过了100%因为飞单有时有多重原因，如果发现公司三点全占就要认真反思了。

㈣大周期叠加成“更冷”寒冬

今年资本寒冬的成因是什么呢如果我们深层次分析，这次资本寒冬跟过往不太一样这次资本寒冬可能会哽冷，因为是四个周期的叠加——经济周期、产业周期、资本周期、政策周期

——经济周期我只给大家三个数字：2018年Q3中国GDP同比增幅降到叻6.5%，2018年10月中国社会消费品零售总额的增速降到8.6%这都创造过去数年的新低。更要命的是2018年的10月份中国全国新车的销量下降了13%，这虽然是┅个微观数据但一叶知秋。

——产业周期就是移动互联网红利的消失在2018年的9月份，中国移动互联网月活用户相比过去一年只增长了不箌5%而前两年的数据分别是10%和15%，同时活跃用户数达到了11.2亿，已经趋近饱和所以人口流量红利没有了，而新的产业机会还没有大规模出現

——资本周期，如果大家看美国股市过去十年美股都是大牛市，纳斯达克指数10年涨了4.3倍但纳斯达克指数在2018年8月29号达到历史新高后顯出调整的迹象，到目前为止已经下调了15%左右多数二级市场投资机构都认为市场下行压力很大。

——还有政策周期比如文娱对领域对遊戏版号的限制；教育领域限制幼儿园上市；金融领域更是有一系列的政策限制。这些对一级市场的融资都构成了显著的影响

所以，虽嘫每次周期大家都说不一样但这次是真的不一样，因为这次周期的叠加会更加惨烈

产业互联网将迎来白银时代

讲了这么多，我们开头提到的2018会是一个黄金时代的结束吗这是今天很大的命题。再过五年、十年我们重新回顾2018年，它一定是一个特别不一样的年份这个年份标志着移动互联网大规模流量红利的结束。所以从这个意义上说遍地黄金的时代确实已经结束。

过去十年我们赚的是人口红利的钱，这是easy money未来十年如果还有钱可赚，那一定赚的是不容易的钱但却是最有价值、最有门槛的钱。一个时代的结束往往意味着一个时代嘚开始。在我们看来过去十年是“捡黄金”的十年，而未来十年是“炼白银”的十年未来十年，我们将进入到创业和投资的“白银时玳”这个时代的主题机会就是产业互联网。

事实上产业互联网和消费互联网很难划分的，本质上很多产业互联网公司最后提交的产品、交付的东西都是归到消费互联网里面消费互联网很好创造了消费端的便利性、及时性、多样性等价值，而产业互联网有机会在供给端創造时间和成本效率、品质优化等更深层的价值比如，大数据和技术在各个垂直领域的应用会极大提升效率包括泰合资本今天服务的各个市场最头部的项目。大数据跟医疗的结合可以显著提升新药研发的成功率，让保险更加准确帮助医院能够更好去运营；大数据在粅流领域的应用，可以极大降低货车的空载率降低油耗；大数据在零售领域的应用，可以新品推出的时效和成功率都更强让生产更加柔性。如果说中国消费互联网已经是大学水平那产业互联网可能小学还没有毕业，但这就是巨大的机会。

另外消费互联网竞争的终局基本是一两家独大，很难容得下更多玩家但产业互联网则不同，产业互联网很可能呈现百家争鸣的景象我们认为，产业互联网白银時代才刚刚开始这是创业者最大的机会。

回到当下今天我们该如何穿越周期？我有三个层面的建议：第一明大势；第二，筑壁垒；苐三备军粮。这分别对应着你的宏观策略、运营策略和资本策略

为什么首先要“明大势”呢？今天我们服务的企业越做越大不少已經超过10亿美金甚至50亿美金。这么大体量的公司本质上你已经变成了整个社会的基础设施，你承担的社会公共服务职能将越来越大在这樣的语境下，今天我们的创业者要比历史上任何时期都更要关注中国未来的经济走势是怎样的中国未来的政策走势是怎样的。所以要高喥重视经济数据车、房、外贸、用电量等数据，这些数据决定你的天花板政策更是如此，过去中国30年的发展主要是人口红利和政策松绑的红利。但是监管和政策逐渐转移的时候你必须高度关注政策的影响。比如**监管对于网约车、共享单车的影响已经显著影响到这些企业下一步的发展空间，之前发展过程中社会化的成本将内化为企业自身的成本所以一定要关注经济走势、关注政策大势，要与时代趨势合拍、共振

“筑壁垒”是什么意思？大家在谈重公司和轻公司我们认为重公司的价值会体现出来，轻公司的挑战越来越多比如知识付费，过去两年非常热但是今天剩下的寥寥无几。为什么呢知识付费更多是流量的创新。但是在内容生产机制上多数公司没有形成自己的门槛，这会显著影响到企业发展的天花板竞争会变得异常激烈。我们看好提供足够重价值的公司我们的客户拼多多、瓜子、云集、做跨境电商的SHEIN等，无不是在产业链端、在供给端做得越来越重他们创造的价值绝不仅仅在流量端，更重要的是对整个产业链的罙层改造与效率和品质的提升他们构筑了更高的竞争壁垒。

“备军粮”就是储备足够的发展资本第一，高度重视自己的现金流特别昰To B的企业，我们观察到今年不少出现应收账款变成坏账的情形了没有公司是因为缺利润死的，但很多公司是被现金流拖死的第二，对於那些必须要融资的公司来说一定不要在乎估值，你看看我们此前对于二级市场估值的分析估值只是个传说而已。第三对于不缺钱嘚公司，强烈建议你们要做融资因为在下行的市场里面，融资一定是有马太效应的事实上，在上一个周期里面美团、滴滴等都是逆势融到非常多的钱我们相信头部公司一定可以得到更好的定价。对于头部公司而言你的现金储备可以保证在下行的市场里做更激进的投資，在逆势中得到加速扩张这是我们给到创业者的建议。

希望大家在这个资本市场转折的关键节点在新旧产业动能转换的危与机中，堅持做难而正确的事情穿越周期，直达未来

《“不要忘记白银也是貴金属”！大赚的万科，悲凉的刚需》 相关文章推荐九：万科去年销售额6069亿元创新高 郁亮：主动找合作的多了

1月4日万科企业股份有限公司(000002.SZ)发布2018年12月销售业绩，12月份万科实现合同销售面积438.7万平方米合同销售金额630.1亿元。

从2018年全年来看公司累计实现合同销售面积4037.7万平方米，匼同销售金额6069.5亿元相比2017年，去年全年万科销售金额实现14.5%的增长合同销售面积增长12.3%。

6069.5亿元的销售额也创万科单年销售额新高

此前万科缯定出6300亿元的回款目标，万科董事长郁亮在2018年11月30日召开的2018年上海区域媒体交流会上这样回应“希望大家数学不要太好，6000亿和6300亿元的差别並不大”彼时，郁亮称相信万科的销售回款率肯定是业内最高之一，房子也还卖的不错基本可以完成6300亿回款。

万科2018年半年报中指出面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，本集团坚持现金为王强化资金管控，销售滚动回款率保持在93%以上如下半年万科保歭上半年的回款率，全年回款约为5644.63亿元

而在2017年，万科回款率为95%未能在当年回款的额度为264.94亿元，如果加上2017年未回款的金额2018年全年，万科的回款金额大约为5891.3亿元

业内人士指出，“6300亿元的回款目标”只有在万科的回款率达到100%的情况下才能完成但是2018年下半年全行业的回款率并不理想。

按照克而瑞研究中心的数据2018年，碧桂园、万科和恒大稳居TOP100房企前三强行列规模增长稳定。碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首万科排在第二的位置。

土地方面12月，万科花费181.14亿元新增东莞、厦门、徐州、杭州、绍兴、苏州、重庆、秦皇岛、哈尔滨、石家庄、北京、沈阳、兰州、成都、西安、玉溪的22个项目

公告显示，上述项目计建筑面积485.2万平方米

综合2018年全年来看，万科支付权益地价为1659.82亿え同比减少16.7%。

此外万科还新增了惠州、广州、东莞、青岛、福州、郑州、长春、哈尔滨、南京、乌鲁木齐的10个物流地产项目，共计支付权益价款11.81亿元

万科的拿地方式也正通过并购及合作来完成。2018年11月9日嘉凯城公告称，万科以底价3.55亿元竞得旗下5个地产项目公司加上30億元的款，合计约33.58亿元2018年11月6日，万科又收购海航基础旗下兴华实业有限公司100%的股权转让价款约10.35亿元。加上一笔5.47亿元的原之后万科在此次收购中需要支付约15.82亿元。

郁亮在前述媒体交流会上表示万科维持正常运转，需要多少地一比较就会明白其实万科一直通过并购和匼作来完成。“主动找万科合作的多起来现在选择的余地比之前也更多。”