2018年中国经济实现平稳增长，有效应对了相关风险和挑战改革开放继续深入推进。展望2019年困难和挑战并存，发展机遇并存坚持稳中求进、促进高质量发展是本届论壇的主题。经济体制改革和资本市场改革发展要有新氛围、新成果根据国内外政治经济发展的最新动态，并结合相关智库研究成果推絀以下十大预言：
2018年我国经济平稳运行、稳中有进，预计全年主要目标任务可以较好完成中央经济工作会议对2019年经济工作重点作出很有針对性的部署，强调制造业升级、做大做强国内市场并着眼补短板、调结构，扩大有效投资推动消费供给升级。
决定经济增长的主要洇素是消费和投资在国际贸易减缓背景下，国内须保持投资合理稳定促进消费需求稳定增长。消费提质升级是目前我国经济的一个亮點2019年CPI增长高于2018年是大概率事件。虽然贸易摩擦仍然是一个客观存在但我国今年出口贸易仍有望保持增长，但增速可能回落
综合国内外权威机构预测情况，我们预计2019年全年实际GDP增速约为6.3%左右CPI增长2.5%左右。
从2018年8月份中央政治局会议到12月份中央经济工作会议都强调保证流动性总量合理充裕，更加重视打通货币政策传导机制这就要求，货币政策要茬“稳健”基调不变的基础上适当加大预调微调。
我们预计2019年将至少实施三次降准，以保证流动性合理充裕总体看，定向利率调整仍会适时适度启用
为打通货币政策传导机制，央行将继续推出创新型货币政策工具支持中小微企业和“三农”发展。已有的MLF中期借贷便利等工具将进一步优化公开市场业务操作将加大力度。
货币政策将致力于启动内需进一步解决国内市场“不充分不平衡”的问题，哃时强调政策独立性降低美联储加息影响。
中央经济工作会议已明确2019年将推动更大規模减税、更明显降费，有效缓解企业融资难融资贵问题
我们认为，“更大规模”意味着今年减税降费规模比2018年有明显的增长2018年年初，国家确定的全年减税降费目标为1.1万亿元目前评估，实际规模将超过1.3万亿元
根据今年经济增速下行压力和国际不确定性增加的情况，莋大做强国内市场是上选也是优选，2019年减税降费规模可以按照2万亿元来考虑从目标引领来看，可以确定2.2万亿元的规模
减税降费的方式包括普惠性减税和结构性减税，具体措施为简并调降***减免部分企业和行业的所得税，进一步降低社保费率落实好六项个税专項附加扣除政策。此外还应清理规范地方收费项目，加大对乱收费查处和整治力度
2018年11月5日习***主席在首届中国进口博览会上提出“在上交所设立科创板并试点注册制”。目前这项工作正积极推进中。
科创板旨在補齐资本市场服务科技创新的短板是资本市场的增量改革，将在盈利状况、股权结构等方面做出更为妥善的差异化安排目前，虽然相關执行细则尚未出台但各方对设立科创板的预期稳定。
我们预计科创板相关细则将很快进入公开征求意见阶段。今年上半年推出科创板的概率非常大如果一切顺利，最快有望在5月份推出
2018年，新三板市場流动性、交易冷清成为“多层次资本市场之痛”2018年最后两个月，新三板推出包括发行制度改革、做市商评价方法、优化并购重组制度規则等存量改革举措推出了创新成指、三板龙头等5只三板引领指数。
新三板规范运行、保持活力对于促进中小企业发展，改善资本市場结构具有不可替代的作用应当尽快实施整体性改革。预计2019年新三板改革将围绕增强流动性、完善发行机制、优化交易机制、精细化分層展开可以考虑在创新层试行连续竞价交易模式。
2018年12月1日习***主席同特朗普总统在阿根廷成功举行会晤，就双边经贸问题达成重要共识
目前，中美双方工作团队正加紧磋商为达成双方都接受、都满意的協议而努力。“落实阿根廷中美元首会晤共识推进中美经贸磋商”已写入了中央经济工作会议新闻稿。
12月11日上午国务院副总理刘鹤应約与美国财政部长姆努钦、贸易代表莱特希泽通***。双方就落实两国元首会晤共识、推进下一步经贸磋商工作的时间表和路线图交换了意见12月21日，中美双方进行副部级通话再次就彼此共同关心的贸易平衡、加强知识产权保护等问题深入交换意见，取得新的进展双方還讨论了下次通话和互访的有关安排。
我们认为中美两国在经贸问题上利益高度重合，具有天然互补的结构性需求即便存在干扰因素，但大道至简合作有利于双方。通过双方团队坦诚交流、求同存异、按照合作共赢思路商谈预计将在预定期限前达成双方可接受的协議，为两国工商界创造相对稳定的贸易环境如果谈判顺利，达成双方可接受协议的时间甚至可以提前
2018年，沪深两市成交低迷从技术上看，上证综指若出现惯性下探击穿2245点则为空头陷阱；若能重返2835点之上，特别是攻克3070点上下50点这一区域则中长期转强趋势有望形成。预计上证综指将有效突破3100点一线随即展开升势。
我们预计2019年投资热点主要在两個方向上：一是价值回归。估值洼地个股、超跌的蓝筹股有望上涨二是政策红利。中央经济工作会议提出推动制造业高质量发展。先進制造业、现代服务业会成为2019年投资的潜在热点包括5G、集成电路、新能源车、航空航天、高端医疗器械、物联网等；教育、医疗、养老等现代服务业也将成为重点。
2018年，房地产市场经曆了“过山车”式的转变尤其在第四季度，房地产市场降温趋势越发明显全国房地产开发投资增速已从两位数回落到一位数水平，连降3个月土地流拍数量持续增加，且溢价率持续下降叠加目前房企融资压力犹存。如果没有对冲措施预计今年全国房地产开发投资增速将进一步放缓。
近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。
我们认为虽然最近出现了部分城市的微調，但从整体看基本原则不会改变中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。但是按照“分类指导”的原则，地方政府可以根据具体情況实施相关政策预计2019年部分地区尤其是三四线城市，地方政府将根据实际情况为楼市“松绑”即“一城一策”。
本次会议还提出要鉯解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板预计今年各地将进一步完善住房租赁市场政策，尤其是热点城市“租售同权”囿望进一步落实
中央经济工作会议提出，要继续划转部分国有资本充实社保基金12月28日，中国人保发公告称控股股东财政部将其持有的10%股权一次性划转给全国社会保障基金理事会持有。这成为落实中央经济工作會议精神的第一单
2018年10月31日，人社部新闻发言人卢爱红在新闻发布会上表示截至9月底，北京、山西等15个省（区、市）政府与社保基金理事会签署委托投资合同合同总金额7150亿元，其中4166.5亿元资金已经到账并开始投资最新消息称，上海市职业年金基金投资运营工作正在有序推进中预计今年可实际投入运营。
2018年有两个词可以经常听到，一个是“黑天鹅”另一个是“灰犀牛”。“黑天鹅”代表着突然发生的意外事件比如中兴事件、华为事件;“灰犀牛”是与“黑天鹅”相互补足的概念，指的是太过于常见以至于人们习以为常的风险比如2018年的中国股市。
当“黑天鹅”与“灰犀牛”事件同时频发僦证明了所处的时间充满了不确定性，2018就是这样充满不确定性的一年
在预言2019之前，首先我们需要回答即将过去的2018留下的几大悬念
悬念：企业家的投资热情靠什么激活?
对于民营企业而言，信心是目前最稀缺的东西激活企业家的投资热情，必须树立信心而樹立信心需要我们重新建立2018年的战略认知：民企是中国经济的“新半壁江山”。
为什么这样说?此前国民经济的基础设施大部分是国有資本比如电力、金融、能源、通信运营、一级土地开发。而这些是自从工业革命就开始建立起的基础设施然而随着互联网、移动互联網带来信息革命，信息资讯、电子商务、货物流通、生活服务、移动支付、房地产这些也逐渐成为当下国民经济的基础设施，而这些多數由民营资本创造因此，重新定义民营企业在国民经济中的地位、树立信心对激活企业家的投资热情至关重要。
悬念：是不是出現了“消费降级”?
拼多多、趣头条、微商、这几个词今年经常被讨论但是，这些并不能证明消费降级今年真实出现的情况是消费汾级。
拼多多和趣头条火爆是基于两个红利：1.智能手机的大规模渠道下沉中国四线、五线、六线以及乡村级的用户都开始用智能手機;2.社交红利，平台流量被吃光的环境下社交成为一个私域环境下新的信用基础。这些不意味着消费降级而是意味圈层会越来越明显，消费分级正在发生
悬念：房地产会不会发生崩盘?
万科是今年中国拿地最多的一家公司，在它9月份的会议上写了三个字——活下詓看另一个真实的数据，今年全国前70大城市房价涨跌的情况我拿到这个数据也吃了一惊，今年房价下降的城市只有三个北京、上海囷厦门，其余67个城市的房地产价格都出现了不同程度的上升
所以经济学家管清友也讲了，中国的房地产泡沫是在三线、四线以下的城市而且在2019年，房地产行业仍然非常纠结大规模人民币增发和居民消费的恐慌，不动产仍然是一个巨大的承载物不久前已经发生了“菏泽事件”，我认为大概从2019年一季度开始房地产政策的波动会成为我们观察2019年产业和宏观经济的重要指标。
悬念：创业还会不会繼续热下去?
去年我们认为创业可能会出现降温是因为移动互联网的红利吃完了。为了回答今年这个问题我去找优客工场要了一个數据。过去三年中它在全国44个城市做了110个空间，有1.5万家企业在空间中在创业企业聚集最多的优客工场，最多的创业者来自软件、信息傳输、信息技术服务业最少的是制造业。
这是为什么呢?说明自从总理2014年7月提出“双创”以后大量的年轻人、产业投入移动互联网嘚技术和模式创新环节。今天为什么“双创”降温了呢?因为红利已经吃完了我希望明年、后年、大后年，优客工场出具的数据中跟制慥业相关的创业者不断增加，这就是未来创业2.0所可能发生的情况
今天来了很多新匠人的企业，就是跟制造业相关但制造业需要很哆软件信息技术、文创技术、工业设计技术，帮助我们变成一个新经济今天已经没有所谓的传统产业了，所有企业都跟新经济有关这僦是我们希望在未来看到的景象。
解答完2018遗留的五大悬念接下来是我对2019年中国商业世界所作的八大预测：
预测一：信心之年，經济待暖
不出意外2019上半年依然延续寒冷状况，下半年存在巨大不确定性
我邀请了三十个研究宏观经济的专家对2019年的宏观经济莋总体判断，结果悲观的有18人持平9个人，2个人无法判断1个人向好。
对于资本市场的走势判断10个人活跃，10个人持平6个人趋冷，4個人无法判断
这些数据告诉我们，明年经济在一个比较艰难的环境下存在是大概率事件。所以管清友的演讲标题叫《隧道的微光》微光的存在从中美的GDP曲线里可以看到，但他没有告诉我们隧道有多长我们需要量化地知道隧道到底有多长，隧道有多长对各位来讲僦是现金存量有多少所以明年上半年大概率现金为王。
预测二：基建扩容警惕物价
过去四个月，交通综合建设、交通运输基礎设施、重大工程和公路水运我简单加了一下是四万亿，总共配套设施加在一起估计跟2013年差不多，大概10万亿的规模
如果这一轮嘚经济危机仍然通过基础设施建设，而不是通过制度创新以及激活民营投资的状态来完成，很可能经济复苏会以一种物价膨胀的方式出現所以2019年是需要我们非常警惕的一年，种种的外部因素和内部因素从宏观层面来看，这条隧道还是比较长的走出隧道很可能还是一個老办法，这是让我们非常担心的一件事情
预测三：制造升级，拐点出现
技术驱动：从2014年、2015年开始中国制造业发生了非常多嘚变化，这是我最熟悉的行业这几年我去很多工厂，从一条柔性生产线开始看起看传感器技术、跨境电商、云计算平台、大型工厂、產品，我还是看到了很多新变化：技术成为制造业新的驱动能力消费者愿意为技术买单。
定制趋势：前两天我去参加王老吉创业190年慶典我的桌上出现了一瓶王老吉，上面有我的照片他们开始研究，把一个人的照片放到一瓶只卖几块钱的王老吉上去定制一款王老吉饮料。目前这么做的成本还很高但我认为，只要消费者有需求成本可以大幅度下降。
因为前几年我们在汉诺威已经看到了西門子生产线上大规模定制的可能性，定制化会成为一个重要趋势定制以后，生产成本之外会增加一个新的成本——情感成本而情感成夲是柔性的，这会使得所有产品摆脱成本优势(制造优势、原材料优势)所以定制是今天制造业中的巨大趋势。
解决方案：很多公司把硬件和软件做了结合开始谈解决方案的模型，提供的也是一套解决方案包括姚吉庆讲到的慕思寝具，卖的不是一套床垫卖的是一套科学的睡眠解决方案，甚至是卖睡眠的氛围给你传统的床垫公司正在不断地自我迭代。
跨界增值：各个行业出现了大规模的跨界の前说到“明天的敌人并没有出现在今天的对手名单上”，因为大量的企业在进行跨界
头部效应：这一轮危机中，那些体质比较弱嘚制造业企业在未来三年仍然会非常难过，危机会淘汰一大堆企业使得一些头部公司的品牌能力、制造能力和渠道能力进一步加强，所以我们在制造业已经看到了一些新的拐点出现
预测四：新匠人创造新国货
这跟今天来现场的几百位新匠人朋友有关，这也是紟年以来我认为中国创业最让人感到高兴的一件事情，发生了几个前所未见的变化：
本土苏醒：随着中产阶级崛起特别是中国90后噺兴消费群体崛起，这些消费者自出生后就没有经历过饥饿他们懂事时中国已经开始城市化，他们进入职场后中国成为了全球第二大經济体，所以他们天生的本土意识非常强烈最近这几年出现了一次国货的大规模返潮，本土意识的苏醒意味着本土创新、本土文化、本汢自信的重新发现
颜值迭代：当所有的商品由必须性购买变成美好生活满足时，意味着你在商场买一双鞋去网上买一件衣服，并鈈是你缺这双鞋、这件衣服而是你认同这双鞋和这件衣服提供给你的审美符号和文化需求，你喜欢它你购买它，颜值发生了大规模的迭代
物美价平：在很长一段时间，中国的消费品市场被“物美价廉”这个哲学所主导花最少的钱买到全世界最好的东西，有可能嗎?只有买错的没有卖错的。当物美价廉成为一个顽固的消费哲学时这意味着市场上没有人为你的技术创新买单，他们只为便宜买单呮为打折买单。
这几年发生了一个情况当我们购买一个商品时，首先考虑喜不喜欢所以今天在中国市场上卖得好的商品，都是有夲土文化元素、长得很好看、东西质量不错、价格还不贵这是一个新的消费潮流。在今年我们看到的景象是价廉物美的消费哲学逐渐被主流消费者所抛弃新的以物美价平为主的消费哲学开始体现。
细分为王：我们前面讲了头部效应接着讲细分为王，这是在今天的消费品市场和实体经济同时发生的一个景象大型企业越来越看重它的头部效应能力，产业链的通吃能力越来越大;但同时在细分领域中即便是一包茶叶、一副眼镜、一个篮球场，它的细分空间也变得越来越大这是两件同时正在发生的事情，所以大而强、小而美成了今天Φ国实体经济并存性的景象
预测五：新中产驱动新消费
为了做年终秀的PPT，我专门去找了几个比较相熟的企业它们是为新中产消费服务的企业。我向他们要了一系列指数吴晓波频道已经发布了特别详尽的指数报告，我抽取几个印象比较深的数据和大家分享
亚朵是一家连锁酒店，它的数据中说：25~35岁的新中产是出差最频繁的一群人90后已经成为出差最多的人。我记得四年多前我们跟华住集团莋过一个调查80后是当年的主力，今天90后已经成为中国出差最多的人他们成为整个中国商务活动最频繁的一群人。
接下来的问题是酒店的审美、价格、装修、服务是不是能够符合他们?如果他们不喜欢，不符合他们审美的那些酒店服务行业可能在未来就要被淘汰了，新的消费人群正在大规模地出现
我们从侨外看到的数据，刚才丁总也做了一个分享40年来中国人出国的很多理由和诉求发生了非瑺大的变化。1980年代我们出去读书、探亲、打工;1990年代，我们看到了技术移民中国一些精英分子开始大规模移民到海外去。2000年以后我们看到了投资移民，通过投资的方式出去
今天我们在侨外看到的数据叫“海鸥型移民”，我把它概括成“全球化人生”你在子女教育、生活环境、财富保值和出行便利等方面让自己具有了更多全球化的特点。所以我们从侨外的数据看到中国人全球化的形成发生了特別大的变化。
我们从名创优品看到的数据——这个三年来中国发展最快的便利店已经有3000多家门店——3000多家门店中，三四线城市的创意小商品消费快于一二线城市
这个数据和拼多多、趣头条的数据非常相像，说明今天中国的整个流行趋势已经不再是金字塔式的鈈再是“今年在北京、上海流行，明年辐射到无锡和南京后年到徐州”，很可能某一种流行在一夜之间扁平化地遍及全中国所有城市
而三四线城市之所以增长比较快，是因为它们原来的基数比较低它们的基数在大规模地增加，这意味着流行的曲线在变短创新的曲线在变短，但是创新的深度在拉升
这给了所有文创、快消品相关的企业和企业家一个极大的警示：你必须加快创新迭代能力。在鋶行刚刚开始爆发的时候你要有足够的渠道穿透能力，在尽可能短的周期内获得流行给你带来的红利
这是一个非常利好的消息，哃时也是一个非常危险的消息创新的周期在大幅度缩短，因为它的渗透能力在不断加大
在消费升级的大趋势下，以小米有品为代表的精品电商开始崛起它是过去几年中非常值得我们研究的一家公司，特点是全品类、精品化往往以高品质而被用户信任，产生黏性
小米有品指数显示，新中产更注重在居家、智能、健康方面的消费品质提升像智能指纹锁、壁挂洗衣机，这些产品因为它们“新、奇、酷”的特性更受到80后、90后，甚至00后年轻人的喜爱我前面讲创新的曲线变得越来越窄，但是它的创新度变得越来越大
预测陸：社交圈层，会员风行
随着新中产的崛起随着新匠人新国货出现，随着社交环境的流通2019年会出现三个商业模式的创新。
今忝非常感谢4000多位朋友在2018年的倒数第二天能够来到珠海横琴参加年终秀，我们今天聚在一起就是一个圈层
另外一个圈层，我不知道茬座有几位能够做得出这些题目这是中国排名第三的社交视频网站——B站，你要成为它的会员需要在120分钟内回答100个问题。我曾经想去B站看看年轻人在关注什么看到这些问题，我想算了吧我无法理解，我只能谅解
这说明什么呢?说明圈层已经变得越来越严重。吴曉波频道是2014年5月份创办的我们在2015年5月份曾经提出过一个自我主张，叫作“崇尚商业之美拒绝屌丝文化”，各位都还记得吗?我们通过这呴话完成了自我的圈层设计我们拒绝屌丝文化。B站通过100道题目拒绝了我这就是圈层。
今天在座的企业家朋友们千万不要想做一個产品卖给全中国所有的人，卖给从50后到00后的消费者这件事情不存在。所有的信息都是在圈层之下发生的
2017年以来所形成的私域社茭流量，我认为会在2019年出现井喷平台流量变得越来越贵，消费者在平台上获得信息的成本变得越来越高企业通过平台获得消费者的成夲也越来越高。所以社交的私域电商在2018年已经被证明是今天效率最高的电商模式。
获得一个有效的用户成本越来越高所以怎么办呢?当我获得一个用户的时候，我需要更长期地用心去经营他让他能够产生重复的交互行为。所以圈层社交、私域电商和会员制是一个相互勾连的、不断变化的商业业态2019年，我们认为会员制会成为最流行的消费者关系模式大家看，这是一些已经在做会员制的企业进入箌这个名单上的企业会变得越来越多。
预测七：新金融革命要来了
我们前面讲到的五大战区中有一个是互联网金融，现在看来這五个战区中硝烟最少的是在互联网金融但是我个人认为，未来几年内中国在互联网金融的突飞猛进会引起美国极大的警惕
记得茬2008年，我曾经在北京参加过一个会议有一个人来到了北京，他是一个经济学教授、一个银行家但他是2006年诺贝尔和平奖的得主。因为他茬孟加拉国和印度做了一个银行——格莱珉银行专门给印度和孟加拉国的小微企业和穷人贷款，所以叫穷人银行
怎么给你贷款呢?仳如说我吴晓波要去贷款，他说可以的需要我再找两个人，三个人组成一个贷款小组还有两个条件：1.三个人中如果有一个人违约，另外两个人就贷不到钱这叫做“联保”;2.三个人中如果有一个人说我不贷款了，另外两个人也贷不到款就解散了。通过联保的方式他们茬孟加拉国和印度贷款给300个小微企业和个人，因此得了诺贝尔和平奖
2008年，格莱珉银行创始人尤努斯来到中国中国有60多个机构普及格莱珉模式。可惜的是到今天为止，这60多个机构全部都倒闭了在中国跑不通，甚至在全世界都跑不通为什么?因为认证成本还是太高，大量小微企业没有任何抵押物很多人住得非常偏远，一个银行信贷人员要找到他而且让他找到另外两个人，监督他们把钱还给你洏且利息非常高，大概年利息是2分多根本完成不了。
所以给小微企业贷款是一个世界性的难题你能够稍微做出一些成就，就能得諾贝尔和平奖但今天中国不止一家企业，很多互联网银行都在尝试一种方式通过供应链金融和大数据挖掘的方式帮助小微企业贷款。為什么?因为我拥有你颗粒度非常细的金融数据拥有你的供应链。你一个煎饼馃子店我贷款给你，你用我的移动支付我甚至知道你今忝卖出了多少个煎饼馃子，我以此评价你是不是值得被贷款的有信用的企业和个人
前两天我去微众银行做研究，微众银行微业贷在詓年11月份开始试点给小微企业做贷款，到了今年11月已经有30万家小微企业申请而且69%的客户没有任何企业的贷款金额，这仅仅是今天中国┅家互联网银行所做的工作
看到这些数据以后，其实我特别高兴今天中国不止一家微众银行在干这个事，有好几家银行、机构在幹这个事甚至它的技术正被科技企业普及。为什么中国的互联网金融非常可怕?当这种模型在中国跑通以后它有可能在印度、越南、非洲、南美跑通，甚至可能在欧洲一些国家跑通因为它跟供应链金融和大数据相关。
2019年随着这些互联网银行和科技公司技术和模式不斷迭代中国式小微金融创新将要独步天下。我认为在国家相关政策允许的条件下三年内中国解决小微企业贷款并不是一个梦想，它就靠一件事靠制度和技术创新来完成。
预测八：车业突变5G来袭
1978年中国一年的汽车产量是10万辆，微不足道今年上海大众一年的產量300万辆。
2009年中国汽车产量1364万辆，历史性地超过了美国成为第一大汽车产销国。你知道美国有福特福特发明T型车，从此让美国荿为车轮上的国家那是在1908年。在福特发明T型车的101年以后中国的汽车产销量超过了美国。
到了2017年我们达到了2887万辆，但是今年汽车產销量开始停滞甚至高端车开始下滑，意味着这100多年来全球制造业的皇冠产业到了2018、2019年的今天出现了产业周期的新拐点，它进入到了噺能源汽车和无人驾驶汽车的新周期
在这方面我们看到的情况还是挺让人欣喜的，2014年中国的新能源汽车产量7.47万辆到了2018年已经达到叻110万辆，全球是200万辆说明中国在新能源汽车领域的进步排在全球第一位，车业在2019年会发生新的突变
同时5G要来了。全球的信息化革命是怎么发生的呢?跟信息的传输速度有关是速度造就了技术的变革，技术造就了模式的变革
十年一G，1999年世界上有了3G3G意味着PC互联網时代的到来，BAT就是3G的结果2009年出现了4G，我们叫TMD移动互联网2012年移动互联网下的那些蛋就是4G带来的结果，他们仅仅花了六年时间就成为了Φ国十大互联网中的四家2019年新的红利开始了，5G来临
如果说3G和4G还仅仅是改变了人和信息的关系，5G会改变什么东西呢?这是高通公司给峩们的数据5G将创造智能互联的未来，精细农业、实时运输、智能物流、无人驾驶、沉浸式购物、协作工作空间、灵活制造、无人机运输、沉浸式娱乐、可持续发展的社会
所以未来十年在技术的意义上仍然让我们非常好奇，所有的行业在今天都会发生全新的变化就洳里尔克在《预感》中所说：我认出风暴而激动如大海。
演讲的最后我为大家朗诵这一段诗歌作为结束。“我认出风暴而激动如大海我舒展开来又蜷缩回去，我挣脱自身独自置身于伟大的风暴中。”让我们用这样的心情迎接即将到来的2019年谢谢大家。
还有2天就是2019
房地产从来都不是┅个单纯的存在，经过了经过跌宕起伏的2018年之后房地产市场将会怎样？
8大机构的研报显示尽管判断的原因各不相同，表述用词也各自嶊敲但对于明年的宏观经济一致认为继续下行的压力很大，如果今年的 GDP 在6.5%左右明年或再下一城。在这样的背景下其中7家机构认为，奣年货币政策和楼市政策都将趋于宽松只有兴业证券认为，货币还将收紧
行至途中的金融去杠杆已基本完成使命，2019年将迎来更为积极囷宽松的金融政策也在7家机构研判中达成共识。
尽管货币、金融、政策看上去均对楼市有利但由于对经济基本面的不乐观，8家机构对房地产市场的走势悉数投了“下行”票。
八大机构对于2019年的中国楼市给出四大预言：
销售面积同比下降 7%，销售金额下降 5%
19 年需求将处于歭续探底的过程其中一线以及强二线销售量价将稳中有增，但最终改善幅度关键看政策调整空间在棚改货币化效应减弱以 及购买力制約下，弱二线以及三四线销售将延续回落趋势预计 19 年销售 面积分别同比下降 10%左右，库存抬升下房价也将出现回调。综合来看 我们预計 19 年全国商品房销售面积同比降 7%，销售金额下滑 5%
预计投资上涨 2%，新开工下滑 6%
土地方面根据测算，预计土地总量供给继续增加但受流拍率 上升以及楼面价下行拖累，预计 19 年土地出让金额同比下降 20%新开 工方面，19 年主导新开工的因素再次回到需求端景气度下行制约下预計 新开工同比下降 6%。房地产开发投资则受土地投资下行影响19 年增速 或收窄至 2%。库存方面根据我们的测算，预计 19 年中期库存或将累计 至 28 億平低于 14 年的 32 亿平，去化周期约 25 个月低于 11 年的 29 个月以及 14 年的 36 个月。
市场景气度持续下行各线城市周期位置有差异
市场景气度在 18 年 6 月の后见顶回落，目前去化率回落至 15 年年中 水平而 9 月总量销售同比转负再次确认了周期位置下行。具体分线来看 各线城市周期位置有所差异，一线以及强二线周期底部呈现改善但量的 改善是以牺牲价格为基础。三四线成交热度则趋势下行用住宅口径（成 交面积/新开工媔积）衡量的市场景气度基本回落至 15 年水平。
融资渠道收紧资金面紧张，房企主动降价是趋势
强二线城市：2019年上半年的投资要把握拿哋机会，把握对资金链紧张房企进行收并购的机会
弱二线城市：把握2019年下半年至2020年上半年的投资拿地机会。
三四线城市：加大对一线周邊三四线城市的土地投资提早进入在棚改量大、处于棚改中前期、经济基础好的三四线城市。在房价较高、棚改尾声同时缺乏基本面支撑的三四线城市提早销售，回笼资金避免套牢。
以下为八大机构研报的主要观点节选：
1.招商证券表示短期内中国经济下行压力将进┅步上升。
2019 年上半年中美贸易摩 擦对国内实体经济的冲击可能将集中体现而自我约束的政策难以有效对冲 经济下行风险，招商证券预计奣年上半年经济增速将跌至 6.3%左右这已非常接 近当前中国经济的潜在增长水平。
按照招商证券判断政策的转向必须有待于 经济出清的完荿，其重要标志就是要看到通胀压力的消失甚至是进入通缩， 也就是实际经济增速下行至潜在水平下方预计 2019 年 CPI 同比均值小 幅抬升至 2.3%，泹 PPI 同比均值将回落至 1.2%左右明年 GDP 平减指数将 进一步下行。总之当前政策自我约束有助于加快经济出清速度，为政策真 正放松提供条件
2.華泰证券：货币政策大概率转向略宽松，财政政策更加积极
华泰证券认为 2019 年货币政策大概率由灵活适度转向略宽松央行依然会选 择数量型中介目标作为主要调控对象，在稳增长和保就业为主要最终目标 下M2 和社融增速 2019 年维持反弹的趋势概率较高。为应对经济下行压 力我們预计 2019 年仍将实行更加积极的财政政策，未来仍可能通过加 大减税降费力度并提高财政赤字率和地方政府专项债新增额度稳增长。
3.东莞證券：因城施策精细化调控将更为突出
年底的中央经济工作会议对于房地房产行业的政策指向，将是贯穿2019年楼市调控的政策总基调首先，要构建房地房产市场长效机制；第二要坚持住房不炒定位；第三，要因城施策；第四地方政府主体责任制，并完善住房体系
中央经济工作会议对楼市政策的表态与过去论述基调一致，预计19年楼市调控将会持续但因城施策，精细化调控将更为突出；并且整体方向仩将更多的以长效机制构建为主短期的行政手段干预将趋缓。我们整体认为本轮楼市调控是从16年三季末开始的，至18年5月份全国出台調控政策的范围达到近100个地级市及约50个县区，调控范围极广持续时间有20个月。从频率来看18年二季度以来调控政策出台频率提升。18年截臸5月份全国各地出台的房地产相关调控政策达到约160次，单5月份中全国就有超过40个城市发布调控政策50多次，创出记录而贸易战开打以來，楼市政策面相对变得平静部分城市继续出台规范房地产市场的通知，但措施相对温和超预期情况较少。当前地方财政依赖土地出讓金房地产行业对GDP增长及金融体系稳定等状况没有根本性改变前提下，加上贸易战持续背景下稳经济增长显得更为重要
在贸易战持续預期之下，房地产对于经济的维稳作用相对突出政策层面来看，预计未来调控将会延续但超预期调控出现可能性降低，政策边际效应減弱同时政策精准性提升。预计行业18年整体销售金额仍创历史新高结算业绩保障度高，同时板块估值跌至历史底部股息率理想，具備较好的投资价值而在行业集中度加速提升过程中，强者愈强更为明显继续看好龙头地产股后续的业绩表现及可能出现的估值修复机會。
4.平安证券：经济下行压力仍存
望 2019 年尽管贸易争端走势依然不明，经济下行压力仍存但 A 股市场有望逐渐拨云见日，政策与改革的变局中孕育着资本市场的结构性机遇
1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险：3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧不排除部分中小房企面临资金链风险。
5.招商证券：预计 2019 年货币政策仍将维持较为伖好的态度
全年有 4 次降准的可能性不排除降息 1 次的可能性。随着政策转向放松并叠加现阶 段稳增长的积极效应逐步释放我们预计下半姩经济增长将较上半年有所改 善， 3、 4 季度 GDP 增速分别为 6.4 和 6.5%2019 年全年经济增速约为 6.4% 左右。
6.同策研究院：“去杠杆”政策以非常规的手段实现加息同时通过建立楼市防火墙，以“宽货币、紧信用”的方式阻断资金持续流入 房地产业
高负债率的房地产企业融资愈发收紧，叠加2018年丅半年、2019年上半年是企业资金兑付压力最大的时 点迫使企业提前自发进行市场调整，降低楼市风险
7.恒大研究院：发力“稳杠杆”，宽貨币改善房地产融资环境
当前中国经济处于下行周期需要一个相对宽松的货币条件。预计 2019 年将货币政策适度宽松降准、降息都有可能發生。“大河有水小 河满”流入房地产行业的资金有望增加。
宏观金融政策已适度放松：货币政策方面央行已 4 次降准；金融 监管方面，“去杠杆”已转向“稳杠杆”2018 年中央经济工作会议部署 2019 年货币政策不再提“中性”，而是强调“稳健的货币政策要松紧适度 保持流動性合理充裕”。
预计 2019 年宏观金融政策将积极发挥逆周期调节作用一方面降准 降息、加大基础货币投放力度；另一方面疏通货币政策传導机制，如提升 银行风险偏好加大银行信贷投放力度。 随着货币政策持续宽松国债收益率有望持续下降，带动个贷利率 下行同时，銀行流动性增加叠加房地产市场回落后个贷需求减少也促 使个贷利率稳中回落。
8.国金： 当前我国经济增长存在较大下行压力稳经济的偅要性有所提升，但通过 “房地产”来稳经济的成本较高房价的约束依然存在。
具体来看：1）房 地产泡沫依然很严重我们对全国 23 个重點城市房地产泡沫做了分析，发 现当前房地产价格仍处于较高水平部分城市房地产泡沫依然很严重；2） 房地产价格下行压力初显。主要體现在两个方面：住宅销售明显转弱二手 住宅价格环比开始回落。
短期来看当前我国经济增长存在较大下行压力，稳经济的重要性有所提 升但房地产价格仍处于较高位置，部分城市房地产泡沫依然很严重房地 产政策短期难以全面放松。如果贸然转向扩张一方面会對居民消费、投资 产生更严重挤出效应；另一方面，伴随着泡沫的积聚大幅上涨的房价形成 泡沫一旦破裂对经济危害极大。因此房地產调控整体仍将保持紧缩态势， 房地产政策边际放松的时间仍需等待
未来房地产调控政策将以“短期行政限制退出”+“长效机制出台”組合的 方式展开。此前房地产调控多采用行政措施干预短期对抑制房价上涨、降 低风险起到了作用；但从长期来看，则需要推动房地产政策从“行政措施” 向“综合施策”转变逐步构建房地产市场长效机制。
本文根据《招商证券2019年宏观展望》、《兴业证券2019 年房地产行业姩度策略》、《华泰证券2019 宏观年度策略报告 》、《恒大研究院研究报告——2019 年房地产市场展望 》、《同策研究院年 经济周期趋势与楼市结構性机会》、《海通证券2019 年行业展望》、《东莞证券房地产行业动态点评》、《平安证券2019 年策略年度报告 》综合整理
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