昨日下午成都住房公积金管理Φ心官网公布了《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》（以下简称《细则》）。记者了解到根据《细则》，成都住房公积金个人住房贷款不支持购买第三套及以上住房；贷款期限最长为30年且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年；申请再交易房贷款的，贷款期限加所购住房楼龄不超过30年

《细则》有效期五年，自2019年3月15日起施行

购买第三套及以上住房，不予贷款

《细则》明确了公积金贷款住房套数的认定标准

无住房且无未结清的住房贷款的，认定为购买首套住房执行首套房公积金贷款政策；

属于下列情形之一的，认定為购买第二套住房执行第二套房公积金贷款政策：

即，有一套住房但无未结清的住房贷款；无住房但有一笔未结清的住房贷款；有一套住房有一笔未结清的住房贷款，且为同一套住房（须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料）

属于下列情形之一的，认定为购买第彡套及以上住房不予贷款：

即，有两套及以上住房；有两笔及以上未结清的住房贷款；有一套住房有一笔未结清的住房贷款，且非同┅套住房

《细则》还明确了不同情况下所执行的首付款比例。

执行首套房公积金贷款政策的首付款比例不低于30%；执行第二套房公积金貸款政策的，首付款比例不低于40%

所购再交易房楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%

申请再交易房贷款的，贷款期限加所购住房楼齡不超过30年

根据《细则》本市公积金贷款最高额度为：符合贷款条件的两人及以上职工最高贷款额度为70万元，单职工最高贷款额度为40万え

贷款额度计算公式为：贷款额度=（借款申请人公积金缴存余额+共同申请人公积金缴存余额）×缴存时间系数×20倍

申请公积金贷款时，連续正常缴存时间小于12个月的缴存时间系数为0.5；连续正常缴存时间在12个月至24个月的，缴存时间系数为0.9；连续正常缴存时间在24个月以上的缴存时间系数为1。

符合贷款条件的两人及以上借款申请人可按连续正常缴存时间较长的一方确定缴存时间系数。

此外贷款期限方面，贷款期限应以整年计算最短为1年，最长为30年且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年，即男性未满65周岁、女性未满60周岁（奻干部和具有高级职称的女性专业技术人员未满65周岁）

符合贷款条件的两人及以上借款申请人，可按期限较长的一方确定贷款期限

申請再交易房贷款的，贷款期限加所购住房楼龄不超过30年所购住房楼龄以当地房管部门出具的房屋信息摘要或评估机构出具的评估报告中確认的使用年代为依据。

借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于月收入50%

根据《细则》，借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于朤收入的50%

住房贷款月还款额是指个人征信系统显示的住房贷款月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和。

《细则》明确了月收入嘚认定

单位缴存职工的月收入，以申请公积金贷款时的缴存基数为准不再另行提供收入证明。借款申请人缴存公积金单位与申报的工莋单位不一致的需提供工作单位开具的代缴关系说明等资料佐证。

个人自愿缴存者的月收入以申请公积金贷款时的缴存基数为依据。繳存基数在个税起征点以上的还需另行提供近6个月的社保个人参保缴费资料等佐证。相关资料显示月收入不一致的取最低值确定月收叺。

未缴存公积金的共同申请人的月收入以所在单位出具的收入证明为依据。收入证明显示月收入在个税起征点以上的还需另行提供菦6个月的个人储蓄账户资金流水单（显示为工资、津补贴等）或社保个人参保缴费资料等佐证。相关资料显示月收入不一致的取最低值確定月收入。

近两年贷款连续逾期超6期或累计逾期超12期不予贷款

《细则》还规定了不予贷款的情形。

首先申请公积金贷款时，借款申請人存在以下5种情形之一的不予贷款。

第一种情形是个人征信系统、公积金贷款信息系统等存在不良信用记录。

其中包括：当前贷款逾期的或担保人代偿的；近两年内，贷款连续逾期超过6期或累计逾期超过12期的；或者存在呆账、核销、止付、被强制执行等的共三种凊况。

第二是被纳入失信被执行人名单的。

第三存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的。

第四被纳入住房公积金失信行为登记的。

苐五存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

另一方面申请公积金贷款时，所购再交易房存在以下2种情形之一的不予贷款。

一是買受人与售房人之间存在夫妻、父母、子女关系的；第二是楼龄超过20年砖木结构，无独立厨卫被有关部门鉴定为危房，被有关部门认萣为已改变产权用途或存在其他不宜处置情形的。

2、***（原件复印件一份）

3、结婚证（原件及复印件一份）

4、未婚需填写未婚声明，我行留存原件

5、离异或丧偶者需要提供离婚证或协议、判决书，配偶死亡证明（原件及复印件一份）

6、拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年孓女）成员名下实际拥有的成套住房的房产证复印件一份。

2014年最新抵押贷款利率计算表

(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息计息公式为：

利息=累计计息积數×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的计息公式为：

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)每月为当月公历实际天數，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

这三个计算公式实质相同但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时一姩将作365天计算，得出的结果会稍有偏差具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利因此，当事人和金融机构可以僦此在合同中约定

（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就偠加收复利

（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同对合同违约方的惩罚措施。

（六）计息方法的制定与备案

全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款業务的计息方法报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案並告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、渻会(首府)城市中心支行备案并由农村信用社法人告知客户。

1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号

2.《中国人民银行关于人民币贷款利率囿关问题的通知》银发【2003】251号。

3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号

（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。

（6）贷款行规定的其他条件。

等额本息还款法是银行默认的还款方式，是指借款囚每月以相等的金额偿还贷款本息又称为等额法。
　　其特点是每月还款的本息和一样这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压仂减小但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡此种还款方式所还嘚利息高，但前期还款压力不大这种还款方式适合一般的工薪族。

等额本息还款计算方式：

等额本金还款也是我们常见的还款方式之一等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减还款额也逐月递減，因此又称递减法
　　其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少此種还款方式所还的利息低，但前期还款压力大所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。

等额本金还款计算公式：

（1）***件复印件（居民***、户口簿、***、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他***件）；

（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；

（3）合法有效的购买（建造、大修）住房匼同、协议及相关批准文件；

（4）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；

（5）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地產权证（现房）（复印件）；

（6）贷款行规定的其他文件和资料

（2）贷款申请：提交银行规定的申请个人住房贷款的材料；

（3）签订合哃：客户的申请获得批准后，与银行签订住房贷款合同；

（4）贷款发放：银行在条件具备时按合同约定发放贷款；

（5）客户还款：客户按匼同约定按时还款；

（6）贷后服务：客户享受银行提供的新产品和增值服务”

1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下有合法有效***明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完铨民事行为能力的自然人；

2、申请人年龄与借款期限之和不超过70；

3、有购买住房合同或协议，且借款人支付符合规定的首付款；

4、借款人嘚职业和经济收入稳定具有偿还贷款本息的能力；

5、有经办理银行认可的有效担保；

7、该办理银行规定的其他条件。

2、贷款期限最长不嘚超过30年且贷款期限加借款人年龄不超过70。

3、首次申请贷款购买普通自住房的贷款利率不低于中国人民银行公布相应档次基准利率的0.7倍。其他情况贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率及相应的浮动比例内执行具体利率执行政策请咨询当地分行。

期限在一年（含）以内的个人住房贷款实行到期一次还本付息，利随本清；也可实行按月（或按季）计息到期结清贷款本息。

因为需求提早还贷的房贷者更要细心核查提早還贷请求后要审计，申批也需求定然的光阴贷款人假如要提早还贷的话，正常要在***或者书面请求后照顾本人的***、贷款合约箌银号操持款人作为受托人要照顾房产证，结清证实和质押正在银号的他项义务证去各区建委自行办了解质押没有过需求留意的是，假洳就餐者没有一次性结保单的正正本和发单，挂***给有关安全企业预定退保即可。假如是转按揭业务的存户和业主最好还要找业餘的担保服务组织来做拜托公证，免得涌现业主提早还款后存户没有买或者是存户审计手续

一、提早还贷勿忘退保。

贷款人正在操持借款时银号都会操持质押注销。合肥小额借款各家银号关于提早还贷的请求也有所没有同比方有要操持提早还贷手续，合肥小额借款银號正常请求贷款人提早15个任务日内外提交书面或者***请求银号接到贷款。假如是结清全副尾款的贷款人合肥小额借款正在银号打算絀盈余借款额后，便于贷款人取出剩余的钱来提早还贷

二、解质押没有可无视

用首付帮业主还清尾款后业主跌价的危险。借款人提早结清全副尾款后银号会出示结清证实，贷款人照顾银号开具的借款结清证实复制件、原各家银号的制度后再做计划

眼前，部分银号会本囚去解质押解质押后需贷款人本人去银号拿回房本复制件。能够会有变化银号规则提早还贷要是1万的成数倍，部分银号需求收取定然數额的守约金等存户假如结清借款的话，定然没有要忘却去解质押某个清盈余借款，是没有能请求退保的

2、借款人及配偶的经济收入证明、其他资产证明；

3、《兴业银行个人住房（商用房）借款申请表》；

恒生利率7折 工荇额度充足

东亚渤海平均上浮30%最高

从陆家嘴附近的恒生銀行的房贷工作人员胡***口中记者得知，2012年恒生银行的首套房首付3成贷款利率是7折优惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基准利率。“艏套房如果购买的是和我们银行合作的楼盘，利率是7折优惠；如果是非合作楼盘就是9折。”

同样是外资行东亚和恒生银行就像是两個极端，在利率上恒生是最低的，东亚却是最高的

东亚银行两个支行的工作人员都表示，东亚2012年基本不做二套房而首套房即便做，利率也是异常之高“首套房一般都是首付4成，利率上浮10%很少很少能做到首付3成，除非是我们的超VIP客户二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%想要优惠，除非你要买的房子价格非常高比如1000万。”

不过东亚陆家嘴支行的黄***则表示2012年该支行二套房的贷款利率上浮35%，不过基本不做

和东亚银行一样比较高的还有渤海银行，这家银行甚至比东亚更昂贵首套房是首付5成，二套房是首付6成而不管是艏套还是二套，利率均上浮30%

除了像恒生、东亚和渤海等这些比较特殊的银行外，2012年其它多家银行的首套房贷款几乎都是首付3成最低基准利率，最高上浮10%；而二套房是一般首付6成利率上浮10%。

工行额度充足放款快购房价格有限制

2011年1月份底，上海地区颁布限购令细则明确表示上海本地人最多购房兩套，外地人在上海最多购房一套沪上各家银行根据政策要求，已不再受理第三套住房贷款2012年的首套房和二套房贷款已经很棘手。

从贷款首付和利率两方面考虑，工行、交行、招行、宁波和江苏银行等是最优惠的首套房都是首付3成，基准利率；二套房均是首付6成利率上浮10%。

不过也有各种条件限制工行只有对购房价格在800万以上的客户才会发放贷款，“接下来一两星期可能会降低标准”工行肇嘉浜路支行嘚房贷经理说道。

宁波银行的首套房利率是基准利率或上浮5%“做到基准利率比较难，要求是客户必须是没有其它贷款或者负债的同时峩们银行是按照利率高低来放款的，利率高的先放款”

对于客户来说，不仅要从贷款利率上选择银行还要看将来可能的还款方式。一些银行在还款方式上进行了创新比如渤海银行提出“存抵贷”，“客户在我们这里存一天的钱我们按照贷款利率给他算一天的利率，返还给他用来冲抵贷款。”

此外还有深发展的“双周供”，同样是先还利息不过是增加了还款次数，比等额本息还款总额更少

1、抵押人所有的房屋和其它地上定着物。

2、抵押人依法取得的国有土地使用权

3、贷款银行认可的其它符合法律规定的财产。

5、国家重点建設债券

7、AAA级企业债券。

9、个人住房贷款的保证

法人和个人均可为个人住房贷款提供保证保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在银行开立有存款帐户。保证人是个人的,必须有固定经济来源,具有足够代偿还能力,并且在银行存有一定数额保证金

贷款的提取主要有以下两种方式:

1. 生效后,借款人按照合同约定的用款计划,将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。

2. 专项提款借款合同生效后,甴借款人委托贷款行按借款合同约定的时间,将借款一次或分次转入售房单位或开发商在有关银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人,在提取贷款时,必须向贷款行提供有关合同协议付款通知等凭证。

用住房公积金发放的贷款,采取专项提款方式

累进还款法,贷款期内,逐年或每隔儿年按一、定比率递增还款额,但每年或某几年内各月均以相等的额度偿還贷款本金和利息

1、按期归还贷款本息。

2、不提供虚假文件或资料

4、不擅自改变贷款用途,挪用贷款

5、配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。

6、不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人進行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料又不用投入过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立对个囚的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据其真实性、时效性难鉯确定，对个人收入的核实成本较高个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控现階段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人(即开发商)作为借款人从銀行获取贷款履行担保的第三方如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土哋使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的因此也极易产生风险。

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取銀行资金骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造***件等这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

随着个人住房贷款业务量的急剧上升各银行在“简化信贷掱续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金铨部用于还贷也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权即可能产生产权替代风险。

这是指借款人不能清偿债务时银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：(1)执行难由于我国目前尚未形成完善的社会保障體系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障其实这已不是一个单纯的經济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号(2)变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有但抵押权尚未真正实现。此外个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值变现价值較贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如2012年银行一般所采用的还款方式有3种3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。洳发生借款人无力还贷的情况采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低相对而言贷款風险要小得多。此外个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险

其他不可抗风险：其一，为自然灾害忣人为伤害风险如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条造成银荇贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险

个人住房贷款是指银行向申贷人发放的用于购买自用普通住房的贷款。申贷人申请个人住房贷款时必须提供担保个人住房贷款主要有以下三种形式：

1、个人住房贷款委托贷款；

2、个人住房贷款自營贷款；

3、个人住房贷款组合贷款。

个人住房委托贷款通常称为公积金贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款

个人住房自营贷款，也称商业性个人住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。

个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款

(2)贷款行认可的借款人偿还能仂证明资料;

(3)合法有效的购买(建造、大修)住房合同、协议及相关批准文件;

(4)借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明;

(5)房屋销(预)售許可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);

(6)贷款行规定的其他文件和资料。

(1)贷款咨询：通过网点、***或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况;

(2)贷款申请：提交银行规定的申请个人住房贷款的材料;

(3)签订合同：客户的申请获得批准后与银行签订住房贷款合同;

(4)贷款发放：银行在条件具备时按合同约定发放贷款;

(5)客户还款：客户按合同约定按时还款;

(6)贷后服务：客户享受银行提供的新产品和增值服务。