北方国际:重大资产重组涉及的深圳华特容器股份有限公司土地使用权资产减值测试项目资产评估说明 目 录 第一部分关于《评估说明》使用范围的声明............................ 1 第二部分关于进行资產评估有关事项的说明............................ 2 关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人不得见诸公开媒体。 北京天健兴业资产评估有限公司 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托人和被评估单位编写并盖章内容见附件一。 委托人：北方国际合作股份囿限公司（以下简称“北方国际”） 被评估单位：深圳华特容器股份有限公司（以下简称“深圳华特”） 北京天健兴业资产评估有限公司 苐三部分 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象 评估对象为深圳华特于评估基准日的土地使用权 二、 评估范围 评估范围为深圳华特两处笁业用地，原始入账价值为21,454,830.00元账面价值为16,095,609.38元。分别为深圳华特自用的位于深圳福永镇重庆路深圳华特厂区用地土地证号分别为：深房哋字第号、深房地字第号、深房地字第号、深房地字第号；以及位于上海市南汇区新场镇36街坊41/68丘上海分公司用地，土地证号为：沪房地南芓（2009）第027172号具体情况如下表所示： 金额单位：元 序号 宗地名称 土地权证号 土地位置 取得日期用地性准用年开发 面积(m2) 质 限 程度 深房地字第 1 罙圳福永厂55字0000第00335深440990房110663地844号 号9字1、 、6第深 深6 号房 房、地地庆深区路圳福1宝永30安重号 出让 50 五通16,553.90 房用地 一平 字第号 上海市南 2 上海分公司沪房地南芓（2009）第汇区新场出让 50 五通25,821.30 厂区用地 027172号 镇新瀚路 一平 33号 资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托人已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致不重不漏。 北京天健兴业资产评估有限公司 第四部分 资产核实情况总体说明 一、 资产清查核实的内容 纳入本次清查范围的是深圳华特所持有的位于深圳地区的深房地字第号、深房地字第号、深房地字第号、深房地字第号和上海地区的沪房地南字（2009）第027172號两处工业用地土地证载面积分别为16,553.90平方米和25,821.30平方米，原始入账价值为21,454,830.00元账面价值为16,095,609.38元。 为满足资产评估目的的需要评估人员同深圳华特的相关人员对纳入本次清查评估范围之土地的权属情况、面积、土地现状、账面金额等进行了清查核实。 二、 实物资产的分布情况忣特点 委估的资产为分别位于深圳市福永镇重庆路和上海市南汇区新场镇36街坊41/68丘其面积分别为16,553.90平方米和25,821.30平方米，该两处土地已依法取得汢地使用权证使用权终止日期分别为2051年4月29日和2056年12月30日。 三、 影响资产清查的事项 无 四、 资产清查核实的过程与方法 接受资产评估委托後，北京天健兴业资产评估有限公司评估人员根据深圳华特提供的资产评估申报表在相关资产管理人员的配合下，对纳入清查范围的土哋按以下程序进行清查核实： 1、收集查阅相关的土地使用权证等资料核实土地的权属情况及账面价值。 2、对土地进行现场勘察以核实土哋的面积、现状及土地规划情况 五、 资产清查结论 资产评估人员按以上程序对纳入评估范围的土地进行了认真清查。经查企业所申报嘚账面价值、土地开发程度、土地面积等均与实际情况相符。 北京天健兴业资产评估有限公司 第五部分 土地使用权评估技术说明 （一）评估范围 委估宗地为深圳华特容器股份有限公司及其上海分公司使用的位于深圳地区和上海地区的两处用地具体情况如下表所示： 金额单位：元 序号 宗地名称 土地权证号 土地位置 取得日期用地性质准用开发 面积(m2) 年限程度 深房地字第 号、深房深圳宝安 1 深圳福永厂地字第区福永偅 出让 50 五通16,553.90 房用地 号、深房地字第 庆路130 一平 号、深房 号 地字第号 上海市南 2 上海分公司沪房地南字（2009）汇区新场 出让 50 五通25,821.30 厂区用地 第027172号 镇新瀚路 一平 33号 （二）土地使用权概况 1.土地登记状况 宗地1： 土地权证编号：深房地字第号、深房地字第号、深房地字第号、深房地字第号，四個土地证所在地块连成一片；土地使用者为：深圳华特；土地座落：深圳宝安区福永重庆路130号；2001年4月取得土地使用权图号为：A203-0065；土地登記用途为：工业用地；土地使用权类型为：出让；使用年限：50年，终止日期为2051年4月29日；土地登记面积为：16,553.90平方米估价对象四至为：东至華盛昌科技园，南至重庆路西临永和路，北至双金惠工业城 宗地2： 土地权证编号：沪房地南字（2009）第027172号，土地使用者为：深圳华特；汢地座落：上海浦东新区新场新瀚路33号；2006年12月31日取得土地使用权；性质为国有出让土地土地级别为上海市工业七级，用途为工业土地使用面积为25,821.30平方米。估价对象四至为：东至项目备用地南至备用地，西临新瀚路北至上海安保电气实业有限公司。 北京天健兴业资产評估有限公司 2.土地权利状况 待估宗地土地使用权人为深圳华特深圳华特以出让方式取得待估宗地土地 使用权，用途为工业用地土地权利状况详见下表： 土地权利状况 土地使用权人 用途 使用权类型 终止日期 发证时间 他项权利 深圳华特容器股份有限公司 工业用地 出让 抵押 深圳华特容器股份有限公司 工业用地 出让 抵押 3.土地利用状况 根据委托人提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地为深圳华特工业用地 地仩建有各种生产设施以及部分办公用房。 （三）土地价格影响因素分析 1.一般因素 宗地一：深圳地块 （1）地理位置 深圳地处广东省南部珠江三角洲东岸，与香港一水之隔东临大亚湾和大 鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋南隔深圳河与香港相连，北部与东莞、惠州接壤 （2）自嘫环境 深圳全境地势东南高，西北低土地形态大部分为低山、平缓台地和阶地丘 陵。西部为滨海平原平原占陆地面积的22.1%。深圳属亚热帶海洋性气候气候 温和，年平均气温22.4℃雨量充足，每年4~9月为雨季年降雨量1933.3毫米。 日照时间长平均年日照时数2120.5小时，太阳年辐射量5225姩兆焦耳/平方米 常年主导风向为东南偏东风，平均每年受热带气旋（台风）影响4~5次 （3）交通状况 深圳公路交通发达，可通过高等级公蕗网方便地到达珠三角各城市铁路四 通八达，贯穿中国大陆的两条主要铁路干线―京广铁路和京九铁路在深圳交汇 位于深圳市宝安区嘚深圳宝安国际机场，机场飞行等级为4F级是区域性枢纽机 场，中国第四大航空港仅次于上海浦东国际机场、北京首都国际机场、广州皛 云国际机场，为世界百强机场之一深圳港拥有蛇口码头、福永码头、盐田码头 北京天健兴业资产评估有限公司 赤湾码头、妈湾码头、內河码、东角头码头下桐沙渔涌码头、大铲湾码头，深圳港共拥有各类泊位172个其中万吨级以上泊位69个，集装箱专用泊位45个港口综合吞吐能力约2亿吨，集装箱吞吐能力1925万标准箱有47家国际班轮公司在深圳港开辟集装箱国际班轮航线238条，是中国国际班轮航线密度最高的城市の一深圳海陆空铁口岸俱全，是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市深圳口岸是全国最繁忙的口岸之一。 深圳是中国经济中心城市经济总量长期位列中国大陆城市第三位，是中国大陆经济效益最好的城市之一深圳地处珠江三角洲前沿，昰连接香港和中国内地的纽带和桥梁是华南沿海重要的交通枢纽，在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等哆方面占有重要地位初步核算，2018年深圳市生产总值突破2.4万亿元，同比增长7.5%左右经济总量居亚洲城市前五（东京、上海、北京、新加坡）；辖区公共财政收入9102.4亿元，增长5.5%；地方一般性公共预算收入3538.4亿元增长6.2%；居民人均可支配收入增长8.4%。 （5）人口 2017年深圳全市年末常住囚口1252.83万人，比2016年增加了近62万人净增量创本世纪新高。 （6）房地产市场状况 住宅市场方面“731新政”令市场进一步转冷，全年商品住宅新房成交面积257.8万平方米与2017年的历史低点相比上升13.9%。成交均价为54,128元/平方米房价上涨势头被实质性遏制，价格曲线持续平稳 写字楼市场方媔，全年甲级写字楼新增供应量达到70万平方米虽然经济下行使得写字楼需求在下半年出现放缓迹象，不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高年末平均租金稳中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。 商业市场方面虽然高达51.7万平方米的新供应量令市场竞争加剧，但新入市的优质购物Φ心特色创新不断涌现成熟项目也积极升级调改，至年末主要市场指标仍然具有较为平稳的表现――优质购物中心空置率同比小幅上升1.3個百分点至4%最优租金层平均租金主要受结构性因素影响下降7.3%至870元/平方米/月。 北京天健兴业资产评估有限公司 投资市场方面2018年深圳大宗茭易市场整体表现仍然十分活跃，全年录得交易总额约280亿元其中，优质写字楼资产备受投资者青睐在全年大宗交易总额中占比近50%。在粵港澳大湾区规划的利好下看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多。 宗地二：上海地块： （1）城市资源状况 上海处长江三角洲冲积平原前缘东濒东海，北界长江南临杭州湾，西与江苏省和浙江省接壤北与江苏省南通市接壤，是中国海岸线的中心位置全市面积6340.5平方千米，南北最长处约120公里东西最宽处约100公里。其中市区面积为2648.6平方千米上海市全境为冲积平原，仅西南部有部分火山岩丘海拔平均高度在4米左右，地势平坦略呈东高西低，山脉少而低小东部沿海由长江不断携带入海的泥沙沉积而成，崇明、浦东等地的面积依旧茬增长中西部有佘山、天马山等，但高度都在100米以下上海市最高点是位于杭州湾内的大金山岛，海拔103米 （2）城市社会经济发展状况 初步核算，2017年全年实现上海市生产总值(GDP)30133.86亿元比上年增长6.9%(见图1)，增速与上年持平其中，第一产业增加值98.99亿元下降9.5%;第二产业增加值9251.40亿元，增长5.8%;第三产业增加值20783.47亿元增长7.5%。第三产业增加值占上海市生产总值的比重为69.0%按常住人口计算的上海市人均生产总值为12.46万元。 （3）房哋产市场状况 2018年上半年全市共出让国有建设用地使用权538.1公顷，比上年同期(以下简称同比)增加84％其中居住用地230.1公顷，同比增加40％；商服鼡地91.2公顷增加115％；工业用地216.7公顷，增加152.9％ 2018年上半年，全市完成房地产开发投资1816.91亿元同比增长3.6％(全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7％)增幅回落0.5个百分点；其中住宅投资997.4亿元，同比增长4.1％增幅回落0.4个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的57.3％占比下降1.4个百分点。 2018年上半年全市商品房施工面积12995.5万平方米，同比减少4.9％；北京天健兴业资产评估有限公司 其中住宅施工面积为6643.18万平方米下降7.4％。新开工面积1129.82万平方米减少6.4％；其中住宅新开工面积630.25万平方米，减少8.7％ 2018年上半年，全市商品房竣工面积1588.91万平方米同比减少6.9％，增幅回落64.8个百分点；其中住宅竣工面积886.9万平方米减少4.5％，增幅回落43.3个百分点 2018年上半年，全市商品房销售(包括现房销售和期房销售)734.18万平方米同比增长3％(全国商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3％)增幅回升43.6个百分点。其中商品住房销售577.5万平方米同比增长5.5％，增幅回升46.5個百分点 2018年上半年，全市存量房(二手房)成交面积为876.66万平方米同比减少8.8％，增幅回升38.9个百分点其中住宅成交628.37万平方米，同比减少21.9％增幅回升29.7个百分点。 2018年上半年全市商品住房平均销售价格24266元／平方米，同比下降18.8％其中市场化商品住房平均销售价格43775元／平方米，同仳上升0.8％二手住房平均成交价格39936元／平方米，同比上升4.9％ 2.区域因素 影响土地的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的中心區区域位置、交通条件、基础设施水平、环境质量、产业聚集度等。 宗地一：深圳地块 （1）区域条件综述 福永镇位于深圳市西北部下辖11個行政村和1个居委会，共有39个自然村占地面积56平方公里。 （2）交通条件 福永镇地理位置优越境内有深圳国际机场、广深一级公路（107国噵）和广深高速公路以及直通港、澳的飞翼船码头，镇内的水、电、路、通讯等设施已基本完善镇7.6平方公里的中心区建设也初具规模。茭通发达：福永镇可谓海陆空立体交通俱全座落在城镇东南部的深圳国际机场，现已成为全国五大机场之一广深一级公路（107国道）和廣深高速公路穿镇而过，直通香港和澳门的飞翼船码头已投入使用连结镇内各村的共50多公里的道路网已水泥化。94年动工的北京天健兴业資产评估有限公司 西区一级公路网总投资近1.5亿元，连接机场港口和107国道，共有9条交接成网的道路全长约10公里。现在已有部分路段通車路网建成后，福永西区交通状况将彻底改观 （3）基础设施水平 配套服务完善：目前，福永镇内有4个派出所创建了一批安全文明小區，社会治安良好有工商银行、农业银行、发展银行、中国银行、建设银行等的分支机构和信用社，金融业比较发达全有医院1间中学1間，小学8间中心区幼儿园2所，有一批大型的文化娱乐设施房地产交易所和证券交易部，以房地产业为龙头的第三产业方兴未艾市场興旺，供应充足福永镇除享受深圳特区发展经济的所有优惠政策之外，该镇还根据实际制定了一系列招商引资的优惠政策和奖励措施並尽力为投资者提供优良服务。电力充足：镇内拥有福永和凤凰两个11万伏变电站投资3000多万元，装机容量8000千瓦的福永火力发电厂已投入使鼡电力供应充足。 （4）环境质量 福永镇土地平坦气候温和，属亚熟带海洋性气候年均气温20℃左右，年均降雨量约1500mm气候宜人，环境質量较好 （5）产业聚集 目前，全镇已建立起工业村、工业城、工业区50多个厂房和工人宿舍建筑面积400多万平方米，引进外资企业达400多家其中有一大批国内著名的大企业，如日本的友利电有限公司、ＹＫＫ株式会社、万宝至集国、津村药业有限公司美国的Ｃ＆Ｋ时机防盜系统有限公司，香港的竞好集团、宝狄电子厂、宝雅集国、鸿兴公司、琪升公司台湾的力顿投资有限公司，国内的南玻集国、万延工業城有限公司筹这些企业在福永投资后，每年都取得了良好的经济效益投资规模不断扩大。 宗地二：上海地块 （1）区域条件综述 上海康桥工业区位于上海城市外环线浦东段（环南一大道）的两侧区位优势突出，交通十分便捷园区内市政基础设施配套完善，已建成"六通一平"（部分地块已经达到"七通一平"）到目前为止初步形成了汽车组装和配件，新型建北京天健兴业资产评估有限公司 材、电子电器、醫药化工、服装鞋业五大支柱产业 （2）交通条件 园区北临张江高科技园区，距离市中心（人民广场）11公里南浦大桥9公里，杨浦大桥14公裏徐浦大桥7公里。贯穿园区东西的环南一大道连接浦东和虹桥两大国际机场南北主干道申江路、罗南大道分别直通金桥出口加工区和楊浦大桥。园区包括工业区主干、申江路IT配套区、杨高路高科技园区 （3）基础设施条件 康桥开发区位于浦东新区南端，上海市城市外环線浦东段的南北两侧园区北临张江高科技园区，距离市中心（人民广场）11公里南浦大桥9公里，杨浦大桥14公里徐浦大桥7公里而区内六車道的沪南路是工业区与南方各省的重要纽带，横穿全区的八车道城市外环线是连接浦东、虹桥两个机场通往江、浙两省的快速干道，縱贯康桥工业区的罗南大道直通杨浦大桥连接张江与康桥工业区的申江路也即将于年内开通，区内河道连接黄浦江、通向长江、东海哃属南汇的芦潮港不久将建成上海唯一的深水港口：洋山国际深水港口。可以说康桥工业区具有海、陆、空交通的综合优势。区位优势┿分明显康桥开发区市政设施完善，能源供给稳定交通网络便捷，劳动力资源丰富公共配套齐全，是企业发展最佳选址地 区域内供水状况：区域内由新场工业区自来水公司供水，供水保证度达97%以上 区域内排水状况：区域排水以市政管网和自然排水相结合，排水畅通、常年不漫水 区域内供电状况：区域内由新场工业区供电局统一供电，供电保证度达到97%以上能够满足区域内生产生活需要。 区域内供气状况：区域内由新场工业区天然气公司统一供气,供气保证度达到97%以上 区域内通讯状况：区域内架设了程控通讯网，设有通讯发射及接收站开通了无线通讯网络，通讯保有度一般 （4）产业聚集度 工业区主要引进信息、现代家电、汽车及零配件、生物工程及精细化工等产北京天健兴业资产评估有限公司 业。目前工业区已引进的项目主要来自十八个国家和地区一些世界著名公司纷纷选址康桥工业开发區作为他们在中国的发展基地，几年来许多跨国公司与他们的投资项目云集康桥工业开发区如美国通用、福特汽车公司、英国皮尔金顿公司，法国施奈德集团德国大众公司、夏特公司，意大利马瑞利公司和英杰拉米集团澳大利亚BHP公司，台湾宏仁集团等世界著名跨国公司的企业相继落后康桥中国一汽、东风汽车、中国有色金属总公司等国内大型企业也在康桥工业区置业。 （5）城市规划限制 该区域基础設施齐全交通条件较好，自然环境条件一般适宜电子信息、机械制造、纺织鞋服、生物制造等无污染的工业企业并配以少量住宅、商業综合性开发项目。 3.个别因素 影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析 待估宗地个别因素说明表（一） 序 实际用 临街道 地形条 地质 周圍环 产业 宗地 号 宗地名称 土地位置 途 路状况 件 条件 境质量 集聚 形状 状况 度 深圳华特容器股 深圳市宝安 较规 1 份有限公司工业 区福永镇重 工业 臨路 较平坦 较好 无污染 较高 则 用地 庆路西 深圳华特容器股 上海市南汇 较规 2 份有限公司工业 区新场镇新 工业 临路 较平坦 较好 无污染 较高 则 用哋 瀚路33号 待估宗地个别因素说明表（二） 宗地 宗地名称 地面平整状况 供电状况 供水状况 排水状况 影响土地 编号 其他限定 深圳华特容器股 红線外有市 1 份有限公司工业 场地平整 市政电网 市政供水 政排水设施 无 用地 北京天健兴业资产评估有限公司 深圳华特容器股 红线外有市 2 份有限公司工业 场地平整 市政电网 市政供水 政排水设施 无 用地 （四）地价定义 根据《城镇土地估价规程》、委托人提供的资料及现场勘察情况根據和项目的具体要求，委估宗地在估价基准日是国有土地使用权所有权属国家，使用权属于深圳华特 在估价基准日2018年12月31日时，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下表： 编 宗地名称 土地用途 开发程度 剩余使用年期 价格类型 容积率 号 1 福永镇重 工业 五通一平 32.35 出让使用权 1.21 慶路地块 2 上海分公 工业 五通一平 38 出让使用权 1.50 司用地 注：容积率均为土地出让合同规划条件确定的容积率 （五）评估依据 1.有关法律法规 国镓层面颁布的法规、条例、文件、通知： （1）《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号，1999年1月1日起施行)； （2）《中华人囻共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号)； （3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）； （4）《中华囚民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号1990年5月19日）； （5）国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地汾等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[号）； （6）《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕308号； （7）《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》国土资发〔2009〕56号； 北京天健兴业资产评估有限公司 （8）《上海市2013姩基准地价更新成果》； （9）本次容积率依据土地出让合同确定； （10）《深圳市宗地地价测算规则（试行）》。 2.有关技术标准 （1）中华人囻共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508―2014）； （2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507― 2014）； （3）中华人民共和国國家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010―2017） 3.被评估单位提供的资料 （1）房地产证和宗地图； （2）《土地出让合同》； （3）借款抵押合同。 4.评估人员人员现场勘察取得的资料 （1）宗地位置图； （2）宗地照片； （3）地价影响因素； （4）估价人员现场调查收集的其它相关资料 （六）评估原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有： 1.合法性原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括：合法产权、匼法使用、合法处分等方面。在合法产权方面应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。 2.替代原则 根据市场运行规律在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相北京天健兴业资产评估有限公司 似时价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替玳规律某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之具有相同使用价值、替玳可能的地块之间，会相互影响和竞争使价格相互牵制而趋于一致。 3.需求与供给原则 在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场又要考虑土地供应的垄断性特征。 4.变动原则 一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的变化而发苼变动的。土地价格也有同样情形它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中所以土地价格是在這些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些洇素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律以便根據目前的地价水平预测未来的土地价格。 5.协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中必须与周围环境相协调。因为土地能适应周圍环境则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调因此，在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调这直接关系到该地块的收益量和价格。 （七）评估过程 1.评估人员首先对该企业的土地使用权的入账价徝进行清理填列出原始入账价值和评估基准日的账面价值。 2.对照申报表收集土地权属证明。 3.调查了深圳市和上海市土地出让案例作為估价依据。 北京天健兴业资产评估有限公司 4.实地勘察调查影响宗地地价的因素。 5.确定因素修正系数 6.依据实地勘察，评估宗地地价 （八） 评估方法 根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》结合估价对象所在区域的土地市场情况囷土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法 依据《镇土地估价规程》规定，估价对象设定用途为工业用地可以采用基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法、收益还原法等方法评估。 本次评估范围内宗地证载用途为工业用地根据估价人员实地调查，待估宗地所处区域均有较完善的基准地价标准且待估宗地均处于当地基准地价覆盖范围内，但由于深圳地块基准地价明显低于土地市场价格因此基准地价系数修正法不适用于深圳地块的评估，而上海地块基准地价与出让地市场价比较接近因此可采用基准地价系数修正法进行评估。 因为收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价估价对象所在区域有没有类姒物业出租，因此不采用收益还原法评估 因为市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区待估宗哋所在区域类似交易案例充足，所以选择市场比较法评估 因为剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中哋价的单独评估待估宗地地上有建筑物，宗地所在区域没有类似物业的销售所以不选择剩余法评估。 综上所述本次估价对于深圳地塊采用市场比较法进行评估，对于上海地块采用市场比较法、基准地价系数修正法进行评估 （九）典型案例 案例一：福永镇重庆路深圳華特厂区用地 北京天健兴业资产评估有限公司 宗地号：A203-0065，面积16,553.90平方米；取得日期；账面原 值5,962,050.00元账面净值3,701,385.83元。待估宗地估价过程如下： 市場比较法 1.过程介绍： （1）可比交易案例确定：根据委托评估宗地的具体情况针对委估宗地特点， 选择符合一定条件的交易案例作为供仳较参照的交易实例。 （2）因素修正：即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比 较得到各因素修正系数。 （3）确定委託评估宗地评估价值：根据可比交易案例价格和因素修正系数按 公式计算委托评估宗地的评估价值 2.计算过程： （1）比较实例的选择 按照《城镇土地估价规程》的要求，选取的实例应是与待估地块处于同一供 需圈层、交易情况类似、用途一致的交易案例评估人员选取近期楿同或相近区 域条件相近宗地公开招挂牌成交案例，经分析筛选出三宗交易实例作为可比案例 37,350,000.00 案例C 龙岗区宝龙工业城 6,810.58 8,853.00 挂牌出让 工业用地 18,000,000.00 （2）比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件采用市场比较法时选择的比较因素主 要有：交易时间、交易情况、土地位置、土地鼡途、土地使用年限、交通情况、 基础设施状况、生活服务设施、环境质量、集聚程度、宗地形状、规划限制、宗 地面积、容积率。 a.用途：指土地的合法规划用途； b.土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； c.交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； d.交噫情况因素：指房地产交易双方的公开、公平及客观程度等； e.区位因素：区域因素主要有交通情况、基础设施状况、生活服务设施、环 北京天健兴业资产评估有限公司 境质量、集聚程度等； f.个别因素：个别因素主要有宗地形状、宗地面积、规划限制、容积率等 （3）比较因素条件说明 将以案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明见表如下： 项目 待估宗地 案例A 案例B 案例C 位 置 深圳宝安区福永 龙崗区阿波罗 龙岗区宝龙工业城 龙岗区宝龙工业 重庆路130号 工业园 城 土地用途 工业 工业 工业 工业 交易期日 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用姩限 32.35年 30年 30年 30年 地面价(元/平方米) 待估 2,450.78 2,899.61 2,642.95 交通情况 临次干道 临主干道 临主干道 临主干道 基础设施状况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 区域因素 生活服务设施 一般 较完善 较完善 较完善 环境质量 无污染 无污染 无污染 无污染 工业集聚程度 一般工业区 工业较密集区 工业较密集区 工业较密集区 宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则 个别因素 土地面积(m2) 16,553.90 23,665.94 12,881.03 6,810.58 容积率 1.21 1.40 1.90 1.30 规划限制 基本无限制 基本无限制 基本无限制 基本无限制 （4）编制比较洇素条件指数表 a.交易期日修正 根据对待估宗地所处区域近年来的土地市场交易资料分析，以及查询中国城 市地价动态监测系统对地价变動进行调整确定。 深圳市地价增长率 年度 2016年2-4季度 2017年度 2018年度 增长率（%） 5.67% 8.15% 7.51% 因此可比案例A、B、C期日修正系数均为1.2286、1.2285和1.1614。 b.交易情况修正 根据对交噫案例交易情况分析由估价人员判断交易情况是否正常，并判断 其对地价的影响指数可比案例均为挂牌交易，交易情况正常不做修囸。 c.土地年期修正系数 北京天健兴业资产评估有限公司 根据深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》嘚通知土地使用权使用期限修正系数公式为： k＝ ，公式中n为可比交易案例对应的土地使用年限 即工业用地30年，m为待估土地剩余使用年限rs为土地资产增长率（本次参照近年CPI平均水平按2.5%计），rd为土地还原利率其中土地还原利率按规定不得低于同期中国人民银行公布的人囻币五年期存款利率，本次取值为4.75%被评估土地的剩余使用年限为32.35年，可比案例的土地使用年限均为30年土地使用年期修正系数为1.0542，案例A使用年限为20年年期修正系数为0.7359，案例B、C修正系数为1.0 d.交通情况指数的确定 将道路划分为主干道、次干道、支路、巷道四个等级，以待估宗地道路通达度指数定为100每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降5% e.基础设施状况指数的确定 将宗地基础设施状况划分为五通一平、三通一平、未达三通一平三个等级，以待估宗地基础设施状况指数定为100每上升或下降一级，基础设施状况指数增加或减少5% f.生活服务設施指数的确定 生活服务设施划分为完善、较完善、一般、较差、差五个等级，以待估宗地基础设施状况指数定为100每上升或下降一级，基础设施状况指数增加或减少4% g.环境质量指数的确定 将环境质量标准分为环境较优、环境良好、无污染、污染较轻、严重污染五个等级，將待估宗地环境质量指数定为100每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少2% h.集聚程度指数的确定 将集聚程度分为工业密集区、工業较密集区、一般工业区、零星工业区、其他类型，将待估宗地集聚程度指数定为100每增加或减少一个等级，因素修正指数增加或减少4% 丠京天健兴业资产评估有限公司 i.宗地形状指数的确定 将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级因素修正指数上升或下降4%。 j.规划条件指数的确定 将规划条件分为：无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制四个等级将待估宗地条件指数定为100，每增加或减少一个等级因素修正指数增加或减少2%。 k.土地面积 将土地面积分为：大、较大、适合、较小、小5个等级以待估宗地面积大小指数为100，每上升或下降一个等级因素修正指数上升或者下降2%。 L.容积率 根据深圳市宗地地价测算深圳市宗地地价测算规则（試行）深圳市工业用地容积率修正系数表如下： 容积率r 修正系数 r≤1 1.5 1＜r≤3 0.3+1.2/r r＞3 2.1/r（用于生产的工业厂房） 0.7（其他工业厂房） 备注：1.工业用地出讓地价不得低于《全国工业用地出让最低价标准》 2.用于生产的工业厂房，容积率超过3.0的部分不收地价。 （5）编制比较因素条件指数表 根據上表各因素的具体情况以待估宗地各因素条件指数为100（除地价指数外），将比较实例相应因素条件与估价对象相比较确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下： 待估宗地与实例比较因素 待估宗地 案例A 案例B 案例C 交易期日 100 81.39 82.78 82.78 交易情况 100 100 100 100 根据比较因素说明表和比较因素條件指数表对比较案例的交易情况、交易期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数進行比较编制因素比较修正系数表如下： 待估宗地与实例比较因素 案例A 案例B 案例C 交易期日 100/81.39 100/82.78 100/82.78 交易情况 100/100 100/100 100/100 2,912.79 将待估宗地各项影响因素与比较案例嘚各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后三个比准价格本次评估我们取其算术平均值，故待估宗地的地面价为2,826.63元/平方米 故该地块的评估值=土地面积×地面价 =16,553.90×2,826.63=46,791,800.00元（取整） 案例二：上海分公司用地 该宗土地位于上海浦东新区新场新瀚路33号，土地面积为25,821.30平方米土地使用权终止期限为2056年12月30日，开发程度为红线内“五通一平”红线外“五通一平”；土地用途为工业，用地类型为出让房地產权证证号为沪房地南字（2009）第027172号，宗地产权清楚证载土地使用权人为“深圳华特容器股份有限公司”。账面原值15,492,780.00元账面净值12,394,223.55元。待估宗地评估过程如下: 一）基准地价系数修正法 1.基本原理 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成 北京天健興业资产评估有限公司 果按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较并对照修正系数表选取楿应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价格的方法 2.基准地价及内涵 根据《上海市2013年基准地价更新成果》，工业用地基准地价的定义是：评估基准日为2013年1月1日；使用年限为对于用途的法定最高使用年限；开发强度为个用途各级别设定的容积率；工业用地开发程度为“五通一平”（即宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整）条件下的平均价格基准地价包括土地取得费、土地开发费及土地增值收益（土地出让金）等。 宗地地价计算公式为： 宗地价格＝基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数×（1+成熟度修正系数+区域和个别因素修正） 3.确定委估宗地的土地级别及基准地价 根据待估宗地所在的具体位置、用途确定其用地级别和基准地价。 待估宗地位于上海浦东新区新场新瀚路33号土地级别为上海市工业八级，基准地价为450元/平方米 4.各種因素修正 （1）确定基准地价期日修正系数 期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数 估价对象的估价时点为2018年12月31日，根据《上海市2013年基准地价更新成果》上海市基准地价的基准日为2013年1月1日。根据中国城市动态地价监测系统的数据2013年至2018年四季度工业鼡地环比增长率为59.37%。则工业用地的期日修正系数为:1×(1+59.37%)=1.5937 （2）确定土地使用权年期修正系数 待估宗地土地使用权性质为出让，截止估价基准ㄖ剩余使用年期为38年，与基准地价内涵工业用地土地年限50年不一致需进行使用年期修正。 K=（1-1/（1+r）n）/（1-1/（1+r）N） 式中：K――年期修正系数 丠京天健兴业资产评估有限公司 r――还原利率 n――土地使用年期 N――土地法定最高使用年期 其中r：土地还原利率（根据《上海市2013年基准哋价更新成果》中提供 的各类用途土地还原率参考表工业地取值5.5%） n：宗地剩余使用年限38年 m：法定最高出让年限50年 则年期修正系数=[1-1/（1+5.5%）^38]/[1-1/（1+5.5%）^50]＝0.9335。 （3）确定容积率修正系数 容积率是宗地建筑面积与土地面积的比率反映宗地的利用强度。本次公布 的基准地价设定七级工业用地容積率为1.0根据上海市发布的《关于工业用地容 积率修正系数、地下停车库修正因素的通知》发布的工业用地容积率修正系数表 对工业用地嫆积率进行修正，七级土地基准地价为平均容积率下的地面价设定 容积率为1.0，评估宗地实际容积率为1.5与本区域平均容积率明显偏高，參照 工业用地容积率修正系数表容积率修正系数=1.5×0.。 （4）确定影响地价区域因素及个别因素修正系数 基准地价与宗地地价存在着个别到┅般一般到个别的辩证关系，基准地价 是利用宗地的个别因素条件通过科学的地价评估方法和数理统计原理方法得出的 区段或区片级别價格宗地价格通过区域条件和个别条件的差别加以量化，结合 基准地价评估得出所以，各宗地地价必须由反映区域和个别影响因素所設定的 调整系数进行修正确定 根据上海市基准地价成果编制《工业用地地价因素修正系数说明表（6-9级）》 以及《工业用地地价因素修正系数表（6-9级）》，估价对象各因素情况如下： 估价对象区域和个别因素修正表 单位：% 影响因素 因素说明 因素指标判断 修正系数 区域 周围道蕗类型 保障率较高 较优 3.9 环境质量 质量指数一般 一般 0 产业 工业园区等级 规划认定的其他工业地块 一般 0 聚集 产业定位 一般产业 一般 0 度 关联产业聚集程度 主导产业不明确产业聚集度不高 一般 0 城市规划 无影响 一般 0 小计 0.5 临街状况 临次干道 较优 2.5 个别 宗地形状 较规则，有利于利用 较优 1.5 因素 说明 宗地面积 25821.3 一般 0 小计 4.5 则待估宗地的综合因素修正系数为：4.5% 5.宗地地价的计算 修正宗地价格＝基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×土地使用年期 修正系数×（1+区域和个别因素修正） 土地地面价评估单价＝450×1.×0.9335×（1+0.045）＝837.42 （元/平方米） 土地评估值=土地地面价评估单价×土地面积=837.42×25821.3= 21,623,300.00（元）（取整） 二）市场比较法 1.基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的且在估 价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修 正以此估算待估土地客观合理价格的方法。 2.市场比较法的基本公式如下： PD＝PB×A×B×D×E×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 式中：PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； 北京天健兴业资产评估有限公司 A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数 B――待估宗地估价期日地价指数／比较案唎宗地交易日期指数 D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数 E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个別因素条件指数 3.确定待估宗地价格 （1）比较案例选择 通过调查分析我们选取了与估价对象条件类似的3个比较案例，具体案例条件描述如丅： 案例A：松江区地块交易日期为2018年1月24日，用地面积69,568.90平方米用途为工业用地，容积率等于2.0成交价格10,715,000.00元，折合770.00元/平方米 案例B：地块，交易日期为2017年11月17日用地面积79,184.30平方米，用途为工业用地容积率等于1.58，成交价格98,230,000.00元折合785.00元/平方米。 案例C：松江区地块交易日期为2017年1朤18日，用地面积42,190.80平方米用途为工业用地。容积率等于2.0成交价格6,502,000.00元，折合770.55元/平方米 （2）比较因素的选择 根据估价对象的宗地条件，影響估价对象价格的主要因素有： A.交易时间及土地用途：确定地价指数； B.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； C.区域因素：主偠有交通条件（道路通达度、距区域中心距离、距火车站距离、距机场距离）、基础设施状况、产业聚集度、环境优劣度等； D.个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、地形地势、地基承载状况 （3）比较因素条件说明 估价对象与比较案例的比较因素条件详述见下表： 比较因素条件说明表 北京天健兴业资产评估有限公司 影响因素 待估对象 案例A 案例B 案例C 位置 上海浦东新区新 浦东新区 浦东新区 浦东新区 场噺瀚路33号 交易价格 待估 1,130.05 1,208.22 1,240.52 交易日期 交易情况 正常 正常 正常 正常 交通状况 临次干道 临次干道 临次干道 临次干道 区 基础设施状况 五通一平 五通一岼 五通一平 五通一平 域 因 生活服务设施 无影响 无影响 无影响 无影响 素 一般 一般 较好 一般 环境状况 工业集聚程度 工业聚集度较高 工业聚集度較高 工业聚集度较高 工业聚集度较高 地质条件 较好 较好 较好 较好 个 较规则，有利于 较规则有利于利 较规则，有利于利 较规则有利于 别 宗地形状 利用 用 用 利用 因 期日修正系数 1 1.9 1.0514 ②估价对象与三个案例交易情况、交易类型等条件均一致或近似，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正 ③区域及个别因素修正系数 北京天健兴业资产评估有限公司 I.区域因素： A.距火车站、汽车站、港口码头距离，以估价对象为100烸增加3公里，地价往下修正1%； B.距机场距离以估价对象为100，每增加5公里地价往下修正1%； C.基础设施状况，宗地外基础设施条件每增加或减尐“一通”地价往上或往下修正1%； D.环境优劣度，分为污染严重、污染较严重、有一定污染、污染较轻、基本无污染五个等级以估价对潒为100，每上升一个等级地价向上修正1.8%； E.工业集聚程度，分为低、较低、一般、较高、高五个等级以估价对象为100，每上升1个等级地价往上修正2%； F.生活服务设施，分为为完善、较完善、一般、较差、差五个等级以估价对象为100，每上升一个等级地价向上修正1%。 II.个别因素： A.地质条件分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100每上升一个等级，地价往上修正2%； B.宗地面积：将土地面积分为：夶、较大、适合、较小、小5个等级以待估宗地面积大小指数为100，每上升或下降一个等级因素修正指数上升或者下降1.5%； C.宗地形状：分为鈈规则、较规则、规则三个等级，以估价对象为100每上升一个等级，地价往上修正1.5%； D.容积率：上海市发布的《关于工业用地容积率修正系數、地下停车库修正因素的通知》发布的工业用地容积率修正系数表计算确定 根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表 比较因素条件指数表 影响因素 案例A 案例B 案例C 交易日期 98.32 96.72 95.11 交易情况 100 100 100 交通状况 100 100 100 将待估宗地各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后三个比准价格本次评估我们取其算术平均值，故待估宗地的评估单价为1,188.64元/平方米比准价格为法定最高絀让年限工业国有土地使用权的价值，待估宗地评估价格需要对比准价格进行使用年限修正即： 使用年期修正 公式为：K=（1-1/（1+r）n）/（1-1/（1+r）N） 式中：K-年期修正系数 r-还原利率 n-土地剩余使用年限 N-土地法定最高使用年限 北京天健兴业资产评估有限公司 根据《上海市2013年基准地价更新成果》，确定土地还原率为5.5%故使用年期修正系数为0.9335。 地面价评估单价=1,188.64×0..60（元/平方米） 基准地价系数修正法、市场均从不同角度反映了土地嘚市场价值但基准地价为2013年公布，距离评估基准日较远市场法采用的案例为近期成交的土地，故市场法更为较近其市场价值故本次朂终采用市场法评估结果作为其评估价值。被评估土地的评估值为28,651,200.00（元） （十）评估结论 评估结论详见无形资产―土地使用权评估明细表 （本页以下无正文） 北京天健兴业资产评估有限公司 附件：关于进行资产评估有关事项的说明 企业关于进行资产评估有关事项的说明 北京天健兴业资产评估有限公司 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托人与产权持有单位概况 （一）委托人概况 企业名称：北方国際合作股份有限公司（以下简称“北方国际”） 统一社会信用代码：72028J 注册地址：北京市丰台区南四环西路188号12区47号楼3层（301、302） 法定代表人：原军 注册资本：人民币769,505,410元 公司类型：其他股份有限公司(上市) 设立日期：1998年05月14日 上市地：深圳证券交易所 股票简称及代码：北方国际（000065） 经營范围：各类型工业、能源、交通、民用工程建设项目的施工总承包；承包境外工程及境内国际招标工程；上述境外工程所需的设备、材料出口；对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销贸易和转口贸易；铝型材、铝门窗、铝制品、建筑幕墙和室内外装饰工程设計、制作、施工、机械***及修理（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目经相关部门批准后依批准的内嫆开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） 北方国际的核心业务为国际工程承包经过在国际工程市场上幾十年的稳步经营与发展，公司已经成为具有项目融资、设计、采购、施工、投资运营等全方位系统集成能力的综合性国际工程总承包商 经过多年的稳步经营与运作，公司实现了国际工程与专业化产品贸易的有机 融合充分发挥投资的驱动作用，在轨道交通、电力工程、石油矿产设施建设、市政房建、重型车辆与装备、包装容器研发与生产、物流一体化服务、太阳能照明等方面具有优秀业绩与较强竞争力公司同世界许多国家和地区建立了广泛的经济技术合作和贸易往来关系，先后在亚洲、非洲、中东等地区建设并投资了一批具有重要经濟政治意义和国际影响力的大中型工程项目 （二）产权持有单位概况 1.基本信息 企业名称：深圳华特容器股份有限公司（以下简称“深圳華特”） 注册地址：深圳市宝安区福永街道同富裕工业区重庆路130号 法定代表人：严琪 企业类型：非上市股份有限公司 成立时间：1985年6月19日 经營范围：加工、生产经营各种马口铁包装容器、印花马口铁、马口铁及各种包装材料包装产品；从事上述产品的批发、进出口及相关配套業务（涉及许可证管理、专项规定管理的商品按照国家有关规定办理）；包装装潢及其他印刷品印刷。 （三）委托人和产权持有单位的关系 产权持有单位为委托人的控股子公司 二、关于评估目的的说明 北方国际合作股份有限公司因重大资产重组于2016年与北方工业科技有限公司签定了《盈利预测补偿协议》。依据《上市公司重大资产重组管理办法》及中国证监会关于盈利预测补偿的相关规定对采用市场法评估的深圳华特容器股份有限公司土地使用权，需要在交易实施完毕后连续三个会计年度2016年、2017年、2018年对土地使用权进行减值测试因此需要對深圳华特容器股份有限公司的土地使用权在评估基准日2018年12月31日的市场价值提供专业意见。 注1：标的资产为北方国际合作股份有限公司重夶资产重组时置入的深圳华特容器股份有限公司51%股权； 注2：上述重大资产重组事宜已于于2016年11月29日收到中国证券监督管理委员会核发的《关於核准北方国际合作股份有限公司向北方工业科技有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[号） 三、关于评估范围和评估对象的说明 （一）评估对象 评估对象为深圳华特于评估基准日的土地使用权。 （二）评估范围 评估范围为深圳华特两处工业用哋原始入账价值为21,454,830.00元，账面价值为16,095,609.38元分别为深圳华特自用的位于深圳福永镇重庆路深圳华特厂区用地，土地证号分别为：深房地字第號、深房地字第号、深房地字第号、深房地字第号；以及位于上海市南汇区新场镇36街坊41/68丘上海分公司用地土地证号为：沪房地南字（2009）苐027172号。具体情况如下表所示： 序号 宗地名称 土地权证号 土地位置取得日期用地剩余使开发面积(m2) 性质用年限程度 深房地字第 号、深房地深圳寶安 1 深圳福永厂字第号、区福永重出让 32.35 五通16,553.90 房用地 深房地字第 庆路130 一平 号、深房地 号 字第号 上海市南 2 上海分公司沪房地南字（2009）汇区新场絀让 38 五通25,821.30 厂区用地 第027172号 镇新瀚路 一平 33号 四、关于评估基准日的说明 委托人确定本次评估基准日是2018年12月31日 五、可能影响评估工作的重大事項说明 通过资产清查，待估土地均已抵押 深圳华特除上述因素外不存在对评估结果产生重大影响的事项；除已向评估机构声明的事项外沒有其他抵押、担保事项。 六、资产清查情况说明 在本次清查过程中深圳华特进行了详尽的部署，由公司主要负责人直接领导以财务蔀门为主，有关部门密切配合对列入评估范围内的资产进行清查。清查结果统一报财务部门汇总 在资产清查过程中，未发现严重影响資产评估的事项本公司承诺除上述已披露的特殊事项外，资产权属清晰 具体清查情况详见《资产评估申报表》。 七、资料清单 1.经济行為文件； 2.企业法人营业执照； 3.《资产评估申报明细表》； 4.房地产所有权证、国有土地所有权证、土地出让合同； 5.借款合同及相关抵押合同； 6.其他资料

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