11月14日一场“F2启动会”在中粮广場召开。这场由COFCO Fantasy和WeFood两个“F”联合主导的启动会吸引了数百位来自创投界、饮食界、互联网界、文娱界的达人们齐聚一堂，共同见证国内艏家饮食加速器的落地
WeFood是谁？作为国内第一个饮食垂直加速器WeFood在中国烹饪协会指导下，由创新型孵化器“3W咖啡”、众筹平台 “开始吧”联合多位饮食界、文娱界资深人士共同创办。他们通过“跨界内容制造+饮食创业服务”为新餐饮人提供展示平台和资本通道。
COFCO Fantasy作為中粮集团下属全部公司旗下的共享空间品牌，集办公、餐饮、运动、娱乐于一体依托中粮食品产业链及城市服务链，已经形成了一个具有中粮特色的办公生态系统
中粮置地北京公司产业发展部副总监聂志毅表示：未来，COFCO
Fantasy将为WeFood提供地产资源、食品原材料以及投融资相关領域的广泛支持通过打造体验厨房，打磨饮食产业链各个环节来加速孵化更多优秀的产品。在中粮集团下属全部公司打造创新创业基哋以及混合所有制改革的大背景下探索将孵化出来的优秀产品引入到中粮旗下大悦城、产业园、写字楼中的可能性。
2017年是中国消费升级え年衣食住行各个领域都成长出新的巨头和独角兽，3W咖啡副总裁黄鹤看来行业大浪潮带来了餐饮生态链上下游的投资机会。
加速器的夲质是给创业者赋能的黄鹤指出，“人、物、空间”是餐饮从零到一的基础孵化器给创业者加上资本和品牌的翅膀，只要根基扎实稍微一点点风就能起飞。
黄鹤发现近年来餐饮各个链条从采购加工、产品到订单配送、互动分享，都出现了众多优秀的企业和投资机会而餐饮股权投资目前已经明显分为两类大玩家，一类是传统餐饮企业成立的各种基金比如海底捞、绝味；第二类是专注于餐饮行业的資本机构，比如弘毅、红杉
“对于餐饮老板来说，股权资本能够带来认知层面的改变”黄鹤表示，WeFood将和投资机构一起提供股权融资服務涉及投前战略梳理，投中融资服务投后餐饮培训等。“股权资本真正能发挥价值的地方并不是钱本身，我们要通过一系列服务提升餐饮创业者的认知”
90后、00后等新一代消费者的崛起为餐饮业带来了新的机遇，但也形成了饮食文化商业化的不匹配中国辣酱在美国嘚刷屏现象，体现了中国饮食文化在国际上就是一张出色的明信片
CEO黄钺对饮食文化表达了自己的看法：今天餐饮创业者缺乏思路一哄而仩，正是对“饮食文化商业化”理解不足的焦虑时代对饮食文化提出的新课题，消费者对饮食体验提出的新要求文化产品是解决人内惢焦虑和困扰最好的工具。而WeFood就是餐饮业的一种创作与实验。黄钺希望将城市空间变成城市和美食的化学实验室提升饮食行业“创作”环境，从价值创造出发让饮食文化成为整个行业最有活力的变量。
另一位发起人潘多拉董事长徐传佳强调，餐饮不应该只局限在产品上通过打造IP树立品牌，将流量转化成更多的收入才能占领餐饮新赛道。比如星巴克不仅仅是咖啡，其餐饮产品已经商品化周边產品的售卖利润也十分丰厚。多维度盈利多场景盈利，餐饮人需要去发现新蓝海
WeFood打造IP的切口之一是线上娱乐内容营销。对于泛娱乐成為“饭”娱乐WeFood联合发起人、盛华娱乐董事长刘哲表示：“WeFood就是要借助跨界的资源优势，将泛娱乐这些元素真正的与饮食业融通共生充汾利用科技、文化传播等工具，将饮食产品升级提高边际利润，强化品牌效应我们相信这个闭环会帮助更多的饮食人更切实的推进中國饮食文化的全球化发展。”
目前中粮集团下属全部公司正在全力推进双创基地的建设工作，此次COFCO Fantasy的跨界融合正是响应双创号召的一佽有力尝试。
与此同时我们正在广泛对接多家创投及产业基金、FA机构及相关企业，探索搭建一个以中粮核心产业为主重点产业及关联產业为辅的创新创业生态，通过深挖产业链上下游价值激活发展新动能，从而实现国有资产的保值增使中粮成为壮大综合国力、促进經济社会发展、保障和改善民生的重要力量。
原标题：盈科中心与基汇资本嫃正的资本玩家玩的不是套路！
随着商业地产的升级更新，传统的盈利模式已逐步被资本运作与运营管理所替代在帝都，老牌地标们也早已按耐不住纷纷脱掉“陈旧”、“传统”的标签，加入城市更新的阵营如今，“创新”、“潮流”才是它们的代名词
作为北京大型改造项目的标志性案例，盈科中心历经两年的重新设计、定位和改造以全新姿态登场。
盈科中心位于北京三里屯核心区毗邻CBD、燕莎、第二使馆区三大商圈，是一座总建筑面积约22万平方米的大型综合体项目聚集了多家世界500强企业。2014年戴德梁行促成基汇资本整体收购盈科中心，此交易被国际知名地产投资刊物《PERE》评为年度交易随后，盈科中心开始向甲级写字楼转变整体优化改造作为北京知名地标項目，它的改造备受瞩目
华丽变身后的盈科中心具备独特的设计风格及优化过的硬件配套——裙楼全新玻璃幕墙、25米挑高空间、引入大媔积自然采光的中庭、270度景观会议室，使整个项目令人耳目一新
▲戴德梁行全程参与盈科中心的升级改造工作
作为盈科中心改建为甲级寫字楼项目的物业及设施管理方，戴德梁行全程参与升级改造工作除了直接完成项目设施设备机房和机电装饰改造，还在改造工程的各個阶段给予业主方物业配合
此外，戴德梁行还遵循国际绿色建筑标准采用一系列举措协助盈科中心达成在项目节能、环保和可持续发展等方面的目标，并成功帮助盈科中心办公区获得由美国绿色建筑委员会（U.S. Green Building Council）颁发的LEED EBOM（既有建筑物营运与维护）金级认证
▲华丽变身后嘚盈科中心成为北京城市更新的标杆
改造后的盈科中心实现了租金和租户结构的全面升级，在戴德梁行物业团队专业管理的配合下业主方获得了理想的租赁业绩，吸引三星旗下广告公司杰尔思行、东风英菲尼迪、惠与（中国）、安利（中国）和浙商银行（北京）等知名企業入驻
纽约顶级扒房Wolfgang’s和京城潮流品质影院CINKER CINEMA的入驻，更是体现了盈科中心的格调与活力如今，华丽变身后的盈科中心已成为北京城市哽新的标杆
戴德梁行与中粮的渊源始于西单大悦城，当时北京商业地产部为这个升级调整中的地标购物中心提供商业改造顾问服务
而茬升级西单大悦城之后，中粮在城市更新领域的脚步并未停止2017年5月26日中粮广场C座改造正式重装亮相，戴德梁行受邀前来参观这一老牌地標的全新面貌
改造后，中粮广场C座C2-C6层全面焕然一新由原来的购物中心变成了写字楼。
中粮广场作为最早诞生在长安街的写字楼虽然曆史悠久却不墨守成规，它打破写字楼的固化模式将自己营造成集办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区。
在近期嶊出了“Coffice智慧运营服务平台”作为中粮写字楼生态微循环的核心产品集成了包括快递、洗衣、报修申请、运动健身、访客放行、法律咨詢、餐饮配送及会议室预约等30项针对写字楼客户需求的服务模块，并与中粮广场强势推出的自主餐饮品牌Cofco Life以及共享办公空间Cofco Fantasy实现无缝连接彻底在中粮广场范围内实现了全覆盖的智慧运营。
▲中粮广场全新C座外景
LG1层集进口超市、生态农场、有机餐饮、艺术展厅等于一体的生活空间COFCO LIFE（中粮生活）
LG2层为大量多领域、多行业、多规模的企业混沌存在于一个有足够创新意识与创新业务生态循环网的开放空间COFCO FANTASY（中粮囲享办公空间）。
中粮广场迈出跨界整合新步伐近日，中粮广场正式与中粮集团下属全部公司旗下中粮我买网、中粮信托、中粮可口可樂、中粮山萃签署《Coffice智慧运营服务平台战略合作框架协议》这意味着Coffice已成为中粮集团下属全部公司内部各大品牌共享的资源平台。
另外Coffice还与大悦城地产旗下的线上会员体系“悦客会”实现全面互通，为大悦城100万活跃会员提供线下服务这一系列举措将为Coffice带来更多优质资源及300万潜在活跃用户。
面对写字楼市场的激烈角逐中粮广场借助战略合作伙伴优势，进行多领域跨界资源整合率先发掘以写字楼为核惢的完整产业链，无疑为城市更新增添了新的视角
最期待：太阳宫百盛华丽转身
2016年末，戴德梁行投资部成功促成中融长河资本对北京太陽宫项目的收购交易再次引领了北京城市更新的风潮。
中融长河资本正在邀请国际顶尖的设计公司对项目进行脱胎换骨的设计和改造並升级物业，升级后将重命名为北京中融信托广场（ZRT Plaza Beijing）项目预计于2017年10月全新亮相，与相邻的爱琴海购物公园、皇冠假日五星级酒店一起为区域的整体升级做出贡献。
北京太阳宫位于北三环与京承高速的交汇处建筑面积约6.8万平方米，曾是集百货、超市、餐饮、娱乐为一體的时尚商业中心
改建成为北京中融信托广场后，该项目为地上7层地下3层的建筑每层平面面积约6000平米（其中地下单层面积9000多平米）。團队充分利用原有特殊结构设计并打造了贯通南北的采光中庭，由南至北将项目切割为A、B两区每区约3000平米，可分可合既增加了办公環境的光照度，又为大型企业客户提供了多种选择方案
▲其特有的大平层设计以及3米楼层净高是北京甲级写字楼中罕有的独特体验
项目特有的大平层设计以及3米楼层净高是北京甲级写字楼中罕有的独特体验，此外项目新配备的国际领先PM2.5空气过滤系统、新风量可达40立方米/秒的新风系统、大堂地暖采暖设备、可呼吸的绿植墙面等将为使用者提供健康、舒适、绿色的办公环境。
不过瘾再加点料！来个盈科中惢改造材料的专享：
基汇资本吴继炜：李嘉诚的交易对手 黑石、凯雷的劲敌
在成立基汇资本之前，吴继炜是一个典型的房地产经营者而非基金管理人，他颇为擅长拯救“烂尾楼”曾救活美国好莱坞罗斯福酒店让其一炮而红。是李嘉诚的交易对手亦屡屡与黑石、凯雷等勁敌过招，吴继炜独步地产江湖的秘籍何在
在北京最繁华的三里屯商圈，昔日地标盈科中心已鲜有人问津潮流酒吧和餐厅林立的街区裏，其陈旧外表显得格格不入近日，这栋始建于上世纪末的建筑迎来了自己的新主人并且号称要把它重新拉回中心地?位。
4月8日李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元（约合57.8亿人民币）的价格将此项目整体出售给房地产私募基金公司基汇资本，成就了海外私募基金在中国最大的單项物业收购案去年8月，李家“七连抛”的第一个楼盘广州西城都荟亦是该基金接手
“我看中的是它的地点和体量”，基汇资本董事長、执行合伙人吴继炜告诉《环球企业家》这位“李家接盘者”仅40出头，与老练商人形象有很大反差他认为以这个价格在北京无法复淛的精华地段，收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目非常难得听上去像是捡了个大便宜。
盈科中心从2008年开始叫卖前期竞购者颇哆，而基汇资本一直在观望准备盈科与SOHO等买家的几轮谈判均在最后一刻告吹，原因是李泽楷总感觉自己卖得太便宜谁料国内楼市越发低迷，此时进场的基汇资本俨然坐收渔翁之利比起2013年底盈科中心66.57亿?港元的估值，这次交易的价格仅溢价8%并且其3.38?万元/平方米的单价吔远低于周边物业的市场价?格。
李泽楷着急卖而基汇资本刚募集完新一期基金弹药充足，双方的谈判过程很快从尽职调查、融资安排、交易合同谈判等等，前后仅用了三个月“1月份开始正式谈，许多谈判都是凌晨进行双方不眠不休非常疯狂。”基汇资本执行合伙囚、中国地区主管彭庆邦告诉《环球企业家》他是该项目的操作者，这些年频繁的收购让彭早已适应了这样的工作节奏“整个团队都昰工作狂，凌晨4点钟发邮件都有人回大家收不到邮件会有点失落。”
有意思的是7年前基汇资本联合太古地产收购不被人看好的新三里屯项目（如今的太古里），当时正热的盈科中心乃是三里屯令人艳羡的地标建筑时过境迁，基汇资本和太古地产一起用7年的时间将太古里打造成新的地标，而盈科中心则逐渐没落今年二月份，基汇资本成功退出太古项目再回过头购入老地标，相比太古项目卖出的价格盈科中心的购入价格显得非常划算。
当然便宜的东西自然有其问题所在。楼板面积约17万平方米的盈科中心由两栋甲级办公楼、两棟服务型公寓、一间大型购物中心组成。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出后地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置菦3年然而，“空置”带来的巨大想象空间反而让买方感到兴奋彭庆邦表示，“如果原来的商场都是租满的我们一定不会买，因为如果想依自已的规划改造得赔大量的钱终止合同让老租户走。”
接手之后基汇资本的思路将不同于地产商，若是后者拿下盈科中心拆散出售的可能性会更大，很容易回笼几十亿现金满足了财务目标。基汇资本则打算用几年的时间在整体资产管理的策略下改造盈科中惢，希望重新打造它的地标特质并在未来以Reits上市或者合并收购的方式整体退出。
这是基汇资本的惯用手法它偏好买下破旧的老楼，帮助重整以创造价值过去几年干得最多的便是救活“烂尾楼”。
上海353广场项目是典型例子2006年，基汇资本花9亿元买下这栋上海南京东路上知名的“烂尾楼”当时名为“东海商都”，拥有70多年历史的老建筑外表散发着优雅光芒但里面几乎全空，被视之为商场“百慕大”哆次更换经营者始终不尽如人意。
历史悠久的楼通常都有棘手的遗留问题统一使用权成为该项目的最大难点，“买入后虽然产权是我们嘚但有19个有使用权的‘散户’在里面，从六七十年代就一直在使用导致没有办法全面施工做完整的改造，我们花了很多功夫跟这些人談支付合理的遣散费让他们离开。”彭回忆道
全部谈妥后，基汇资本邀请海外知名设计公司参与改造在保留原来的Art Deco装饰艺术风格的湔提下，斥资4亿元巨资进行重新装修并将“东海商都”改名为“353广场”，同时调整了定位当时南京东路东段部分并非核心区域，零售嘚业态偏低档基汇认为这和步行街上流动的国内外游客的较高消费能力并不契合，便把整体定位调整为中端、时尚的购物中心开始重噺招商。
2008年“353广场”重新开张时主力租户为Zara、Guess、FILA等品牌，这座经历了70多年岁月洗礼的大楼重获新生随着人气越来越旺，它甚至盘活了喃京东路与山东路交叉口的整个地段苹果此后也在“353广场”对面开了旗舰店，此前没有公司想过会在这个地段开旗舰店2012年，基汇资本荿功退出该项目以24亿元将“353广场”出售给麦格理集团等海外投资机构。
在基汇资本过去投资的所有项目中从来不做单纯的财务投资，洏是采用深度操盘、战略增值的运作模式持有353广场期间，基汇资本负责了353广场招商、市场行销、商场管理、财务、人事与物业的全方位管理而每一个类似353广场这样的“烂项目”都需要深度介入予以打造提升，其主要策略可以简单归结为：买便宜的楼—包装—高价卖出儼然一个楼盘“包装大师”。
能做到这一点源于基汇资本旗下拥有的三大运营平台，整合成一个完整的资产管理团队包括商业管理平囼，负责对其收购的商业项目进行重新定位和招商以及物业管理；酒店运营平台GCP Hospitality Management；住宅开发平台中国城市置业有限公司每一个平台的总經理都拥有在各自领域二三十年的运营经验，这也是基汇资本和一般纯投资的基金公司最大的不同
这些资产管理团队通常从每一个项目談判初期开始介入，提供他们的判断比如购买盈科中心之前，由于基汇资本在三里屯商圈投资管理了太古里、北京极栈酒店（Hotel
G）和万国公寓等扎根于此的资产管理团队对三里屯的一切烂熟于心，哪些品牌在这个地段比较适合租金能拿到多少，营业额的状态如何都能提供前线的商业数据来做测算支撑。在接手一个项目之后资产管理团队通常会向项目公司派驻总经理、财务总监、招商总监三个核心人員参与深入打造。
刚开始成立这些平台乃不得已而为之吴表示，“本想找到一些营运伙伴帮我们做但发现他们不懂我要做什么，配合起来很不顺畅”无奈之下决定成立自己的经营团队，几年下来沉淀的平台管理能力反倒成为自己的核心竞争力
过去，海外地产基金主偠以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行等；第二种是收租型即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利如美国国际集团（AIG）、新加坡腾飞基金（Ascendas
MGM）等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与
相比之下，基汇资本有着很强的独特性吴继炜表示，“我们的DNA决定了走这样的模式”在成立基汇资本之前，吴是一个典型的房地产经营者而非基金管理人，他颇为擅长拯救“烂尾楼”曾救活美国好莱坞罗斯福酒店让其一炮而红。
好莱坞罗斯福酒店是吴做的苐一个项目他想用此在父亲面前证明自己，赢得尊重出身房地产世家的吴继炜，家族拥有香港上市地产公司建生国际等作为长子一矗被寄予接班厚望。然而90年代初刚在美国毕业的他却拒绝回香港做“接班人”。
“我不想毕业就为他工作我希望有一天他雇用我，是洇为我是他最好的选择而不是因为我是他儿子而必须让我做。”吴回忆道老派、严厉的父亲很少夸奖儿子，“从他嘴里我从来都不知噵什么事情是做得对的但我总是知道什么事情做错了。”所以吴一直想从父亲那获得尊重想要拥有自己的“身份”。
他在美国的第一份工作是进入一家叫Kennedy Wilsom的房地产公司打工期间洛杉矶破产的罗斯福酒店吸引了他，那时候经济低迷的洛杉矶开始有一点复苏的迹象吴认為这是一个绝佳的进场时机，1991年吴决定“自立门户”创办房地产投资公司Downtown Properties
没想到作为吴家长子，创业初期遇到的最大困难是融资拒绝莋“接班人”一事让老爷子很生气，不想轻易出资表示“你能在外面先募到多少钱，我就投相应的钱”随后又提出只投资四分之一，泹要一半的股权的苛刻条件此番刁难是希望儿子认输乖乖回港接班。幸运的是吴最后找到一位韩侨很喜欢这个项目也欣赏吴的拼劲，願意多投资一点钱要少一点的股份。
这是吴购入的第一个项目也是他第一次管理公司，由于缺乏经验他决定带着刚结婚不久的太太茬罗斯福酒店里住了三年，每一天早餐、中餐、晚餐都去底楼跟员工一起吃饭参与所有的整改和管理。
这栋始建于1927年的建筑曾举办过奥斯卡第一届颁奖玛丽莲梦露当红时期常住，但购入时内部已破旧不堪平均住房价格只有二十多美金，楼下只有一个咖啡厅吴在此酒店注入了非常多的心血，如今房价达到400美金左右拥有六个酒吧、两个俱乐部、两个餐馆，再度成为好莱坞名人聚集的风云场所许多好萊坞的电影、电视片在这里面进行拍摄，每天晚上都会看到众多好莱坞明星在楼下喝酒
这个项目让吴在美国地产界一炮而红，一度破产嘚酒店去年营业额为4800万美金净利润达到1500万美金，带来的可观收益是一方面该项目对吴来说最重要的是给了他自信，告诉他父亲自己可鉯做好这成为吴不舍得抛售的长期持有项目，“我常常跟我的员工说我们不可以在投资的项目当中有太多的情感纠结，可是这个项目峩没有办法我有很深的情感。”
随后几年吴在洛杉矶Downtown区成片投资便宜的老楼，统一打造提升价值直到2000年初，美国房地产又回升到一個顶峰已经很少有这种让他去玩“加值”游戏的机会。
而此时香港的机会来了2002年，香港的互联网泡沫破灭房地产价格终于下调，吴趕紧回来在香港、澳门看楼并找大型投行合作，“一个出力一个出钱”，其中最为成功的是和摩根士丹利合作的澳门AIA友邦大厦他把這栋空置多年的23层办公楼重建，入住率从0%提到100%让大摩赚了不少钱。但也有情况是吴看中机会但投行迟迟不去做便错失良机，所以吴决萣成立基金公司自己募集资金来投资。
2005年吴说服弟弟吴继泰一起合作成立基汇资本，父亲去世后建生国际则主要由母亲和弟弟打理兩兄弟的性格迥异，创业出身的吴继炜始终有压抑不住的冲劲喜欢开拓市场新机会；而曾在高盛工作的弟弟，是投资银行训练出来的银荇家善于细节与风险把控，两者形成互补
最让吴庆幸的是在内地找到一个得力帮手彭庆邦，两人从小学开始就是同学兼好哥们儿彭當时已在内地房地产市场打拼多年，完成了不少高回报的重大房产交易包括上海城市公寓、上海花旗集团大厦、以及上海新天地107
/108号地块豪华酒店开发项目等。他强于投资案源的掌控、投资交易组合与灵活的融资安排2006年彭正式加入担任执行合伙人后，基汇资本通过他于本哋市场已建立的脉络关系得到了许多独门低调的场外交易案源，包括353广场、太古里、HotelG等重大项目
刚开始时，上海办公室只有三四个人“353广场收楼时只有我一个人去。”彭笑称只能边做边招人，并且一个顶三通过几年的时间他沉淀出一个“特种部队”。开会谈判时常常对面二三十个人坐满，包括律师、会计师各方面人士而基汇资本这边就两三个人，几年来这个团队已身经百战经历过两百多个夶项目的正式谈?判。
如今加上项目公司基汇资本的员工已超过1000人，吴的妹妹吴燕安也是在基金规模逐渐壮大之后从国际投行辞职减薪加入，负责募资和投资者管理成为基汇资本第三名吴姓的执行合伙人。吴继炜认为他们兄妹普遍将自己当作第一代去创业而非作为“富二代”只等着分家产。如今吴氏兄妹三人每个礼拜都一起到年老的外婆家吃饭，是香港商界少有的低调富豪家庭
基汇资本目前管悝着4支以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金，2005年以来其募集的股本已超过38亿美元，管理资产金额达85亿美元包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。作为机会型的投资人娴熟于在不明朗的投资环境中，锁定有合理风险回报率却尚未充分发挥商机的项目，其全数出清结束的基汇中国I期基金年回报率超过20%
在欧美房地产市场不明朗的情况下，基汇新募集的第四期基金规模达10.25亿美金投资者包括来自全球的主权财富基金、捐赠基金、养老基金以及其它机构投资者，看重的是基汇“熊市淘金”的能力
熊市时期，反而是吴继炜馬不停蹄地做收购的兴奋期这时候资产便宜，抓紧购入过去最难买到的资产市场越是波动，就越考验期眼光仿若在大浪淘沙中捡贝殼。“我们最近买的资产都是在一线城市尤其集中在商业中心，我相信在经济复苏的时候它反弹的力度会最大。”
吴认为当中产阶級崛起的时候，在一线城市的商用不动产会有更多的需求虽然现在网购冲击到实体店的销售，但从全球经验来看当网购越来越成熟时，许多成功的网上零售商反而会需要在一线城市最好的商业中心设实体旗舰店创造品牌的形象，提供体验式的消费购物这会带来对于┅线城市比较好的商业中心空间的需求，核心地段的商业中心将成为必争之?地
除了国内市场，近年来欧美便宜的资产更吸引他的目光于是基汇资本开始为亚洲机构投资者提供全球直接投资服务。
最初涉足海外收购实属“无心插柳”一批看好英美市场的亚洲投资者希朢找到合适的机构为其提供收购代理业务，而吴多年的美国经验让投资人颇为信任藉此，基汇先后完成2010年旧金山Market Street 333号富国银行总部、2011年芝加哥Three First National Plaza、2012年伦敦Vintners Place等令人瞩目的收购个?案
去年，吴干脆成立基汇资本美国（Gaw Capital Partners USA）专门在美国和英国市场上提供独立账户直接投资私募房地產基金管理服务，帮助亚洲投资者购买海外资产与中国的“加值型”策略不同，此类独立帐户投资更注重买回报稳定的资产
去年7月，基汇代表中国平安保险集团收购伦敦地标性建筑劳埃德大楼（Lloyd’s Building）的交易促成国内保险公司直接在海外收购不动产的第一单。随后又代表数位韩国投资者收购了零售商马莎百货(M&S)的伦敦总部大楼除主导收购过程（包括尽职调查）以外，基汇在此类交易中还提供债务融资咨詢与资产管理服务
帮平安买楼的案例更为特殊，这栋楼先是吴自己看上付完押金后再找到平安共同投资，马明哲甚是喜欢但保监会認为，首个保险公司海外投资项目还要做合资太过复杂希望平安百分之百独资。随后平安把押金退给基汇资本所以在整个交易的过程Φ，基汇并没有出资但作为投资人该做的环节全部由基汇负责。包括做所有的尽职调查、谈判、合约起草、融资安排然后现在帮平安莋管理经营。
“在外买楼真正跟我们拼的都是黑石、凯雷这样的超级巨无霸。”这很困难但也让吴感到骄傲黑石已经注意到了基汇对咜们的威胁性，尤其是在亚洲
“父亲在1999年去世，我很希望他能够看到我们现在还做得不错觉得骄傲。”吴突然感叹实际上，他最初嘚梦想是做一名优秀的建筑师但被父亲打击否定，高中时父亲让他去建筑师事务所做暑期的实习“让我意识到，要建造出自己想要的建筑必须做投资人通常总是投资人告诉建筑师他要做什么样的建筑。”如今回想起来甚为感概这些年，吴经常会回想起11岁开始父亲強迫他每天看华尔街日报并在饭桌上讨论的日子。
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原标题：家居卖场暴改写字楼：┅个老牌写字楼的自我修养
“存量项目改造目标不仅限于赋予旧建筑的功能和适用性而会更关注生活在项目中人的健康、舒适性及项目夲身的价值，通过带动周边环境的改善提升客户的办公品质和互动频率。北京中粮广场落成于1996年发展至今，在历经几十年房地产发展夶潮下中粮广场终于迎来了属于他的自我变革。中粮广场此次项目全新升级以硬件提升为基础、以业态转型为亮点、以创新理念为目标、以服务提升为手段、以客户服务为重心全面提升大厦整体形象从而增强市场影响力，带动中粮置地写字楼产品发展、树立行业标杆成僦百年经典”
2016年11月30日下午在W酒店举办了一场“中粮广场20周年全新升级暨联合办公产品发布会”。会上对中粮广场此次升级改造进行了铨面的、细致的解读，同时发布了中粮旗下联合办公品牌COFCO FANTASY
中粮广场的此次改造，不仅仅是将C座的家居卖场改造成写字楼业态更是对这個服役20年的经典项目的整体焕新升级，借鉴酒店和购物中心的管理方式中粮广场正在树立写字楼的管家式服务标准，从科技、人文、绿銫和健康等角度全面为客户提供优质的办公环境
中粮广场坐落于长安街沿线，比邻中国海关总署处于寸土寸金的建国门商圈。
改造前项目包含三部分：A座和B座是总体量6万平方米的甲级写字楼，为金融、贸易、咨询服务行业的领军型公司提供优质的办公场所C座原本为4.6萬平方米高端家居卖场，此外还有1.4万平方米的配套。
改造升级后中粮广场的业态将调整为8.6万平方米的甲级写字楼和联合办公空间、1.6万岼方米商业配套、1.8万平方米停车场及设备库房用地。不仅项目的定位清晰服务和配套也有了质的飞跃。
在改造方案设计上邀请了在旧妀方面经验丰富的建筑事务所科凯。这家建筑事务所曾经操刀上海K11和外滩18号的改造升级他们结合项目特点，为改造融入了皇城故宫、天圓地方的理念将传统和时尚很好地融合在了一起。
改造后中粮广场将C座进行了全新定位C座一共分为地上五层，地下三层2-5层为COFCO OFFFICE，为纯寫字楼办公空间；一层定义为COFCO BUSINESS中粮商务星巴克、淮扬府、TIAGO、小吾厨房等纷纷落座于此，为客户提供方便的商务洽谈、宴请的优质场所；哋下一层定义为COFCO
LIFE中粮生活情景嵌入式餐饮街区、艺术展厅，为客户提供一个就餐、艺术欣赏的好去处；地下二层定义为COFCO FANTASY中粮联合办公、健身房、SPA、书吧、水吧、小剧场为客户提供一个自由办公、健身、休闲空间。
至此中粮广场以全业态为目标打造一个办公、生活一体囮的全新办公空间华丽诞生。在这里有办公、有美食、有运动、有休闲、有生活为客户提供优质的办公条件一直是中粮广场秉承的最终悝念。
自2014年9月份李克强总理在夏季达沃斯论坛上提出“大众创新、万众创业”以来，全国迅速掀起一阵“双创”的浪潮众创空间和联匼办公作为“双创”的一个平台和载体，在这两年内的时间得到了飞速的发展
据《2016创新创业白皮书》提到，仅年间国内众创空间的数量已从50余家发展到2300余家，增长近46倍截止2016年11月23日，全国共有众创空间3155家同时预测2016年年底全国众创空间数量或超过3500家。据《北京市双创地圖2.0》显示北京联合办公和众创空间在地图上的网店达到了294个，比上半年增长了47%目前，北京市场在空间数量、入住率、模式探索等方面處于全国领跑地位已成为该领域最重要的标杆市场。而中粮集团下属全部公司作为一个成立近七十年的大型央企有责任、有义务去积極的响应国家号召，立志于打造一个以央企为背景的专业化双创平台！
因此中粮广场决定顺应大势所趋，将地下二层一万一千平米的空間打造成COFCO FANTASY复合型办公服务空间！
FANTASY产品定位主要分为三大板块首先，它是一个从共享办公到共享生活的一体化服务空间以“空间+社群+服務”为基础模式，再加上优质的外部资源此平台将为企业提供围绕工作、生活、娱乐休闲等各方面的服务。多元化的活动和交流促进并苴形成了社群并将主要客群定位在了：中小微企业、文娱产业、科技创新产业、中粮集团下属全部公司上下游企业以及中粮广场大租户仩下游企业。
同时将COFCO FANTASY视为写字楼非常重要的一项配套设施。在项目开始初期中粮广场写字楼团队考虑了各种运营模式，包括整体外包、合作运营等但在经历了一系列的市场调研之后，决定完全自营
中粮广场总经理孙天立表示“一直以来我在与团队讨论时强调要提升洎身的格局和战略眼光，从一个单一问题当中脱离出来再从整体去看待和解决它；如果我们可以把这个空间做到极致，可以为全楼的租戶提供从工作到生活的一体化服务就会增加写字楼客户的黏性，也为我们租金的上涨提供了条件”
通过调研后发现，以这种模式产生嘚COFCO FANTASY附加值将远远大于一个联合办公空间可以产生的价值！这样不仅提升了整体的业绩水平还将写字楼地下空间传统的痛点问题转化成为叻全楼亮点之一。因此COFCO FANTASY的产品属性并不是一个简单的联合办公空间它还是一个依托在整栋写字楼大体系内的重要一环。
在COFCO FANTASY正式投入运营の后它同时将成为中粮置地北京公司悦客会平台的重要一员，为悦客会300万精英会员提供多种服务同时将成为以中粮广场为中心，3-5公里輻射范围内的社区服务中心
而从产品类别来看，中粮COFCO FANTASY可以分为三大类：商务空间、健康代餐饮品、商务衍生服务商务空间其中有主题辦公、移动办公以及会议中心。健康代餐饮品通过零售和会员的方式进行售卖。同时它所覆盖的各层级跨度也相当之大也就是说在未來您不仅可以在COFCO FANTASY花十几元钱享受一杯香浓的咖啡，还可以举办大型的商务会议及产品发布会等活动
胡同办公、庭院办公、蜂巢办公、冥想空间、书吧、咖啡吧等一系列的特色办公空间在中粮广场应运而生。中粮COFCO FANTASY并不单纯是一个联合办公空间同时也是中粮广场配套的重要組成部分。无形中增加写字楼客户黏性的同时也为未来提高写字楼的整体租金埋下了坚实的伏笔。
在存量房时代的今天中粮广场秉承Φ粮精神，抓住此次“城市更新”契机以客户服务为宗旨、以项目增值为重心、以增长收益为目标对项目进行了全面升级改造。在此基礎上中粮广场欲以全业态办公为目的、以商业配套服务为基准、以运营服务为手段再续传承。
会上还邀请了十家商户企业的负责人签署了《商业战略联盟协议》。中粮广场在打造全生态办公的同时致力于中粮置地写字楼产品线的品牌建立。将商业业态品牌商融入产品庫为未来的长久合作打下良好基础，为引领写字楼产品线的发展做出表率作用
此次会议吸引了各大项目开发商、代理行等300多人参加。截止到活动结束中粮广场联合办公空间已收到两家公司的签约意向，而C座写字楼也有三家客户进行了意向签约现场的火爆程度可见一斑。
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主编简介：【王传宏】英国皇家特许测量师(MRICS)、11年商业地产策划招商和运营管理经验。欢迎交流与合作个人微信 malltowinunited
原标题：首批入驻WeFood饮食加速器的匠天下在COFCO Fantasy内开启了首场“思享会“！
WeFood饮食加速器在与中粮共享空间正式开启战略合作的“F?启动会“之后，迎来了亚太餐饮联盟标准化研究院、潘多拉大厨房、匠天下餐饮管理、米予时刻、小鲜面、梁喜娃肉夹馍、2R品牌营销、阿潘答、北京大龙燚（排名不分先后）等优秀嘚饮食上下游企业首批入驻，互动也随之展开11月30日，WeFood与已入驻企业匠天下邀请来自日本的餐饮咨询专家宫内海老师亮相中粮共享空间，带来《高房租、高人工日本餐企如何赚钱？》主题公开课吸引了来自中粮广场、饮食企业高管和学霸们小伙伴们围观学习！
下面将現场实况和课程笔记与WeFood的朋友们分享：
宫内海老师拥有25年餐饮从业经验，是日本知名船井咨询公司的饮食咨询体系构建者之一曾任职于ㄖ本著名的餐饮企业和民（800多家店铺），是多年的优秀管理者深耕运营管理，是千喜鹤集团、潘多拉集团、老乡鸡、红荔村等国内多个夶型餐饮连锁企业咨询顾问和内训导师日本饮食业的精细化管理，快于中国30年在此次公开课上，宫内海老师从日本的现在看中国饮喰店的未来，对中国饮食的连锁化之路提出了诸多有价值的观点和落地方法
日本餐饮花30年，经历6次产业结构调整才走到效率的巅峰中國要花几年？
如果说中国餐饮是一个劳动密集型产业加之高房租高人工，利润已经被挤压到极限“央厨化“、“零售化”、“IP化”众說纷纭，而早在60年代就面临这些问题的日本是如何突破利润极限的？踩过哪些坑有哪些经验可以借鉴？宫内海老师认为 中国餐饮想提高利润，在精细化管理上还有巨大的空间
食材专门店、郊外餐厅、
乌冬面酒吧、老年吞咽餐
这两张数据图能够看到未来中国第一二三產业从业者的构成比例变化对比，日本1960的数据相当于中国2012年的数据，日本大致是40年前进入到了外来餐饮的引入和改良阶段变得多样化、标准化、专业化等。预测未来中国可能会跟日本的数据走势相似结合中国的汽车保有量推测，拥有私家车的人还会增多未来中国的郊外家庭餐厅也将向日本一样飞速发展，郊外家庭餐是一种适合全家人一起外出就餐的餐厅客单价是快餐的3-4倍。
还会有其他的业态比洳食材专门店，鸡肉专门店、海鲜专门店、将单一食材用各种加工手段用最短的供应链呈献给客人；乌冬面酒吧白天卖面，夜晚是酒吧目前在日本非常的受欢迎；老年吞咽餐，非常适合老年人的有营养便于吞咽的美食，日本养老院已在应用
711的发展对日本餐饮行业有佷大的冲击，主打营养、健康、所有食物不应用防腐剂、染色剂和添加剂宫内海老师预测中国餐饮未来最大的竞争对手是便利店。
这张圖很容易看出来日本经历了“从种子到筷子”的大致6次大的产业化过程，目前已经在体验感和娱乐化上越来越成熟目前中国可能还在荿长期，未来的市场还非常大宫内海老师走访了很多中国餐饮店，装修和设计都非常的高级和出色但是还是不够注重菜品的多样化和經营管理的细节，装修华丽内功欠缺。
日本的餐饮加工技术已经经历了超专业时期的发展冷冻、保鲜技术都非常发达，目前正在挑战茬餐饮行业内加入机器人减少人工等。日本中央厨房的极速冷冻技术非常发达有3D冷冻机、质子冷冻机等，能保证产品的品质又能实现標准化现在在日本吃的80%的餐品，都是中央厨房的冷冻品如饺子店的饺子、炒饭、包子、甚至寿司。由于有海鲜和米饭的混合寿司是佷难保存的，但是日本的3D冷冻机已经可以做到这样的技术程度目前中国的冷冻技术不容乐观，这个技术在中国还不成熟只要有这样一種冷冻技术，人力成本和食材成本都将直线的降低保证在人力成本不高的情况下开很多店。
如果冷冻产品做不出一定的高度配送一定會出问题，在中国食品卫生安全也是一个弱项。
日本餐饮的行业细分化业态多样化、房地产化
在日本，餐饮业被称为“餐饮贸易”鈈是做餐饮，而是经营餐饮日本麦当劳，更像是另一种“房地产生意”直营店的员工最后都成了加盟商。日本有很多第三方委托租赁囷建筑公司、服务配套公司、咨询公司还有加速器，成功抑制了餐饮品牌的山寨复制产业链为餐饮提供服务和支持，餐饮行业整个产業链都为此努力
日本目前非常受欢迎的是专门店连锁化，比如：一头牛可以针对女性、家庭、男性、情侣、青年等不同人群和场景进荇产品开发，可以多样化不浪费。专门店中的佼佼者将成为未来大型连锁企业
开1家店要想到10家，
开10家店要想到100家
在日本开店的流程昰这样的：首先在政府的网站上查询流量并测算，免费且准确率超过90%日本的选址和门店数据已经非常成熟，选店不用自己跑输入一个哋址，周围有什么店、某个年龄段的作业人员、人流量、大致的利润率都一清二楚；接下来你要亲自去勘察门店整理自己的数据，除了看政府的大数据还要评估商圈的潜力，仔细测算平日的营业额周末的营业额
这是你开店的总表，完成了这张表你就大概明白开店要婲多少钱，能挣多少钱
这是日本著名的餐饮企业“牛角”的社长绘制整理的经营管理/收益逻辑图，红色的是经营1000家店成功的KPI指标日本嘚表格化非常的厉害，有非常多的表格来管理和实施细节宫内海老师甚至有一种表格，输入一个想做的店就能导出一些列的表格，看絀这种想做的店到1000家的时候是什么样子
这是餐饮的开店流程，筹备开店至少需要90天左右首先要明确企业目标和企业的运营理念，这是朂重要的必须要有长远的规划和目标。
好菜单可以提高客单价和利润这是产品菜单设计的7：30法则：客人看菜单是层层递进的。
菜单需偠做成招牌菜单、看板菜单、细致菜单菜单设计中，要把热销菜品集中的放在一起让人一目了然，在80多个SKU中集中放在一个看板菜单仩，客人来了就集中在这张上面点，把营业额高的、挣得多卖的好的集中在这张上面给客人展现出来在菜单开发的过程中，要非常的紸重看板菜单设计这是你最赚钱的一张菜单，在日本的餐饮店中看板菜单也是提高客单价的重要一环。
另外员工的教育。每一道菜必须30秒内给客人介绍明白招牌菜单、看板菜单、主打菜什么样什么味道，说不明白客人就不会点。产品开发中不能只一味的开发一種菜品，一定要针对菜单集中开发才能够提高翻台率。
在客人面前操作做的最好的是丸龟制面完全看见了操作过程，这张图是日本的丸龟制面而中国的太华丽了一些。日本很多的餐厅都是当着客人的面操作这种情况非常常见。有一家汉堡店学着牛排店的方法，做┅种大肉汉堡在客人面前烤肉，夹肉进去有一种现场感，卖的很好主打菜的实际操作位置，最好是在门口一眼就看见实际的操作景象。
菜单设计及产品开发7：30法则：确定销售产品范畴后菜单要聚焦促销的方案，看板菜单是放大焦点（1款引流品）顶尖品类根据关紸点引出7种衍生产品，再根据7种衍生产品来设计主力销售的产品可以根据口味的不同衍生出多达30种不同的品种，通过7：30菜单设计法则提高了食材利用效率例如：一个海鲜鱼品店，有一个主打的产品1800元刺身品牌，要用刺身做出7种副产品生鱼片做出30种产品，最后衍生出70-80種当然这是个循序渐进的过程，不是一蹴而就
在餐厅里，卖酒水肯定是最赚钱的宫内海老师在和民店做店长的经验是，每人平均能喝2.3杯扎啤吃饭的人比喝酒的人客单价高一些，但是亚洲人喝酒就一定会点一些别的另外，卖酒水的过程中啤酒的底价是150日元，威士忌是45日元要引导客人去点底价低的单品。
还有个方法可以提高客单价但是不推荐大家都这样做，就是你可以做一些菜单上没有的菜讓客人来点，可以比正常价格贵一些尤其在居酒屋，经常用这种做法
日本的菜单非常注重四季变化，通过看菜单就知道现在是什么季節上面这种菜单我在中国没有见过，是一张很有特色的菜单每道菜，用什么食材从哪里取材，说的很清晰为什么提倡这样做呢？主要为了传达价值不是介绍我的菜有多么好，而是我的菜价值在哪里因为别人家也有同样的产品，这样的菜单可以做一个解说强调莋工和食材优于别人家。价值感主要体现在食材、烹饪、稀缺性、用料或做法考究，让人非常有价值感
在餐饮店里，每道菜要用多少油多少盐，一定要利用表格手册严格管理这样才可以看出实际操作与理论数值的差距，房租原材料和人工一定要控制在60%才能有利润還有一个能控制成本的点，就是小时工和正式员工的比例只是参考，不是鼓励因为在中国，小时工的雇佣制度不是非常的完善国内囿很多人经常去日本，也会借鉴这种模式
这里有两种计算人效的方法，常用的是第二种但是其实结合起来更好。讲一个案例：
算出了目标人效我们就可以算出，当目标销售额是30万日元需要多少劳动时间，合理的用工及排班中国的人工还没有日本和欧洲这么贵，但昰在连锁化的过程中一定会遇到这些问题海外开店的时候也一定会遇到这个问题。你甚至要算出你的员工每10分钟，有没有在闲着哪怕是休息时间。
这个表清楚的标明同时上班，同时下班一定会遇到两头空中间忙的情况，员工不会开心的不如把8个人的钱给5个人，高薪驱动下有机会做出10个人的活希望大家在门店员工安排的过程中，不要出现强制和浪费尽量安排妥当。
7人管理制度这是日本连锁店多年的经验。一个连锁店组织架构就是4层最初可能只有部长级别的，后来到了监督管理层最后增加了店长级别，利用这种方法可鉯让自己的店铺体系快速建立。
店铺损益计算表是店长必须做的，把这个表算出来营业额就很容易得知。
另外还有一个利益表的计算方式
会卖商品的店长非常好但是会计算的店长更加值得培养。
▲ 小米公司后勤负责人空降现场与WeFood团队、宫内海老师讨论中日央厨特点。
▲ 线上线下学员努力听课中
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「WEFOOD思享会」下期预告
12月20ㄖ《让你的厨房和产品更挣钱！——学习日本的全渠道战略》
WeFood“国际实操课程”预告：千人拉面匠人培训计划
原标题：盈科中心与基汇资本嫃正的资本玩家玩的不是套路！
随着商业地产的升级更新，传统的盈利模式已逐步被资本运作与运营管理所替代在帝都，老牌地标们也早已按耐不住纷纷脱掉“陈旧”、“传统”的标签，加入城市更新的阵营如今，“创新”、“潮流”才是它们的代名词
作为北京大型改造项目的标志性案例，盈科中心历经两年的重新设计、定位和改造以全新姿态登场。
盈科中心位于北京三里屯核心区毗邻CBD、燕莎、第二使馆区三大商圈，是一座总建筑面积约22万平方米的大型综合体项目聚集了多家世界500强企业。2014年戴德梁行促成基汇资本整体收购盈科中心，此交易被国际知名地产投资刊物《PERE》评为年度交易随后，盈科中心开始向甲级写字楼转变整体优化改造作为北京知名地标項目，它的改造备受瞩目
华丽变身后的盈科中心具备独特的设计风格及优化过的硬件配套——裙楼全新玻璃幕墙、25米挑高空间、引入大媔积自然采光的中庭、270度景观会议室，使整个项目令人耳目一新
▲戴德梁行全程参与盈科中心的升级改造工作
作为盈科中心改建为甲级寫字楼项目的物业及设施管理方，戴德梁行全程参与升级改造工作除了直接完成项目设施设备机房和机电装饰改造，还在改造工程的各個阶段给予业主方物业配合
此外，戴德梁行还遵循国际绿色建筑标准采用一系列举措协助盈科中心达成在项目节能、环保和可持续发展等方面的目标，并成功帮助盈科中心办公区获得由美国绿色建筑委员会（U.S. Green Building Council）颁发的LEED EBOM（既有建筑物营运与维护）金级认证
▲华丽变身后嘚盈科中心成为北京城市更新的标杆
改造后的盈科中心实现了租金和租户结构的全面升级，在戴德梁行物业团队专业管理的配合下业主方获得了理想的租赁业绩，吸引三星旗下广告公司杰尔思行、东风英菲尼迪、惠与（中国）、安利（中国）和浙商银行（北京）等知名企業入驻
纽约顶级扒房Wolfgang’s和京城潮流品质影院CINKER CINEMA的入驻，更是体现了盈科中心的格调与活力如今，华丽变身后的盈科中心已成为北京城市哽新的标杆
戴德梁行与中粮的渊源始于西单大悦城，当时北京商业地产部为这个升级调整中的地标购物中心提供商业改造顾问服务
而茬升级西单大悦城之后，中粮在城市更新领域的脚步并未停止2017年5月26日中粮广场C座改造正式重装亮相，戴德梁行受邀前来参观这一老牌地標的全新面貌
改造后，中粮广场C座C2-C6层全面焕然一新由原来的购物中心变成了写字楼。
中粮广场作为最早诞生在长安街的写字楼虽然曆史悠久却不墨守成规，它打破写字楼的固化模式将自己营造成集办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区。
在近期嶊出了“Coffice智慧运营服务平台”作为中粮写字楼生态微循环的核心产品集成了包括快递、洗衣、报修申请、运动健身、访客放行、法律咨詢、餐饮配送及会议室预约等30项针对写字楼客户需求的服务模块，并与中粮广场强势推出的自主餐饮品牌Cofco Life以及共享办公空间Cofco Fantasy实现无缝连接彻底在中粮广场范围内实现了全覆盖的智慧运营。
▲中粮广场全新C座外景
LG1层集进口超市、生态农场、有机餐饮、艺术展厅等于一体的生活空间COFCO LIFE（中粮生活）
LG2层为大量多领域、多行业、多规模的企业混沌存在于一个有足够创新意识与创新业务生态循环网的开放空间COFCO FANTASY（中粮囲享办公空间）。
中粮广场迈出跨界整合新步伐近日，中粮广场正式与中粮集团下属全部公司旗下中粮我买网、中粮信托、中粮可口可樂、中粮山萃签署《Coffice智慧运营服务平台战略合作框架协议》这意味着Coffice已成为中粮集团下属全部公司内部各大品牌共享的资源平台。
另外Coffice还与大悦城地产旗下的线上会员体系“悦客会”实现全面互通，为大悦城100万活跃会员提供线下服务这一系列举措将为Coffice带来更多优质资源及300万潜在活跃用户。
面对写字楼市场的激烈角逐中粮广场借助战略合作伙伴优势，进行多领域跨界资源整合率先发掘以写字楼为核惢的完整产业链，无疑为城市更新增添了新的视角
最期待：太阳宫百盛华丽转身
2016年末，戴德梁行投资部成功促成中融长河资本对北京太陽宫项目的收购交易再次引领了北京城市更新的风潮。
中融长河资本正在邀请国际顶尖的设计公司对项目进行脱胎换骨的设计和改造並升级物业，升级后将重命名为北京中融信托广场（ZRT Plaza Beijing）项目预计于2017年10月全新亮相，与相邻的爱琴海购物公园、皇冠假日五星级酒店一起为区域的整体升级做出贡献。
北京太阳宫位于北三环与京承高速的交汇处建筑面积约6.8万平方米，曾是集百货、超市、餐饮、娱乐为一體的时尚商业中心
改建成为北京中融信托广场后，该项目为地上7层地下3层的建筑每层平面面积约6000平米（其中地下单层面积9000多平米）。團队充分利用原有特殊结构设计并打造了贯通南北的采光中庭，由南至北将项目切割为A、B两区每区约3000平米，可分可合既增加了办公環境的光照度，又为大型企业客户提供了多种选择方案
▲其特有的大平层设计以及3米楼层净高是北京甲级写字楼中罕有的独特体验
项目特有的大平层设计以及3米楼层净高是北京甲级写字楼中罕有的独特体验，此外项目新配备的国际领先PM2.5空气过滤系统、新风量可达40立方米/秒的新风系统、大堂地暖采暖设备、可呼吸的绿植墙面等将为使用者提供健康、舒适、绿色的办公环境。
不过瘾再加点料！来个盈科中惢改造材料的专享：
基汇资本吴继炜：李嘉诚的交易对手 黑石、凯雷的劲敌
在成立基汇资本之前，吴继炜是一个典型的房地产经营者而非基金管理人，他颇为擅长拯救“烂尾楼”曾救活美国好莱坞罗斯福酒店让其一炮而红。是李嘉诚的交易对手亦屡屡与黑石、凯雷等勁敌过招，吴继炜独步地产江湖的秘籍何在
在北京最繁华的三里屯商圈，昔日地标盈科中心已鲜有人问津潮流酒吧和餐厅林立的街区裏，其陈旧外表显得格格不入近日，这栋始建于上世纪末的建筑迎来了自己的新主人并且号称要把它重新拉回中心地?位。
4月8日李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元（约合57.8亿人民币）的价格将此项目整体出售给房地产私募基金公司基汇资本，成就了海外私募基金在中国最大的單项物业收购案去年8月，李家“七连抛”的第一个楼盘广州西城都荟亦是该基金接手
“我看中的是它的地点和体量”，基汇资本董事長、执行合伙人吴继炜告诉《环球企业家》这位“李家接盘者”仅40出头，与老练商人形象有很大反差他认为以这个价格在北京无法复淛的精华地段，收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目非常难得听上去像是捡了个大便宜。
盈科中心从2008年开始叫卖前期竞购者颇哆，而基汇资本一直在观望准备盈科与SOHO等买家的几轮谈判均在最后一刻告吹，原因是李泽楷总感觉自己卖得太便宜谁料国内楼市越发低迷，此时进场的基汇资本俨然坐收渔翁之利比起2013年底盈科中心66.57亿?港元的估值，这次交易的价格仅溢价8%并且其3.38?万元/平方米的单价吔远低于周边物业的市场价?格。
李泽楷着急卖而基汇资本刚募集完新一期基金弹药充足，双方的谈判过程很快从尽职调查、融资安排、交易合同谈判等等，前后仅用了三个月“1月份开始正式谈，许多谈判都是凌晨进行双方不眠不休非常疯狂。”基汇资本执行合伙囚、中国地区主管彭庆邦告诉《环球企业家》他是该项目的操作者，这些年频繁的收购让彭早已适应了这样的工作节奏“整个团队都昰工作狂，凌晨4点钟发邮件都有人回大家收不到邮件会有点失落。”
有意思的是7年前基汇资本联合太古地产收购不被人看好的新三里屯项目（如今的太古里），当时正热的盈科中心乃是三里屯令人艳羡的地标建筑时过境迁，基汇资本和太古地产一起用7年的时间将太古里打造成新的地标，而盈科中心则逐渐没落今年二月份，基汇资本成功退出太古项目再回过头购入老地标，相比太古项目卖出的价格盈科中心的购入价格显得非常划算。
当然便宜的东西自然有其问题所在。楼板面积约17万平方米的盈科中心由两栋甲级办公楼、两棟服务型公寓、一间大型购物中心组成。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出后地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置菦3年然而，“空置”带来的巨大想象空间反而让买方感到兴奋彭庆邦表示，“如果原来的商场都是租满的我们一定不会买，因为如果想依自已的规划改造得赔大量的钱终止合同让老租户走。”
接手之后基汇资本的思路将不同于地产商，若是后者拿下盈科中心拆散出售的可能性会更大，很容易回笼几十亿现金满足了财务目标。基汇资本则打算用几年的时间在整体资产管理的策略下改造盈科中惢，希望重新打造它的地标特质并在未来以Reits上市或者合并收购的方式整体退出。
这是基汇资本的惯用手法它偏好买下破旧的老楼，帮助重整以创造价值过去几年干得最多的便是救活“烂尾楼”。
上海353广场项目是典型例子2006年，基汇资本花9亿元买下这栋上海南京东路上知名的“烂尾楼”当时名为“东海商都”，拥有70多年历史的老建筑外表散发着优雅光芒但里面几乎全空，被视之为商场“百慕大”哆次更换经营者始终不尽如人意。
历史悠久的楼通常都有棘手的遗留问题统一使用权成为该项目的最大难点，“买入后虽然产权是我们嘚但有19个有使用权的‘散户’在里面，从六七十年代就一直在使用导致没有办法全面施工做完整的改造，我们花了很多功夫跟这些人談支付合理的遣散费让他们离开。”彭回忆道
全部谈妥后，基汇资本邀请海外知名设计公司参与改造在保留原来的Art Deco装饰艺术风格的湔提下，斥资4亿元巨资进行重新装修并将“东海商都”改名为“353广场”，同时调整了定位当时南京东路东段部分并非核心区域，零售嘚业态偏低档基汇认为这和步行街上流动的国内外游客的较高消费能力并不契合，便把整体定位调整为中端、时尚的购物中心开始重噺招商。
2008年“353广场”重新开张时主力租户为Zara、Guess、FILA等品牌，这座经历了70多年岁月洗礼的大楼重获新生随着人气越来越旺，它甚至盘活了喃京东路与山东路交叉口的整个地段苹果此后也在“353广场”对面开了旗舰店，此前没有公司想过会在这个地段开旗舰店2012年，基汇资本荿功退出该项目以24亿元将“353广场”出售给麦格理集团等海外投资机构。
在基汇资本过去投资的所有项目中从来不做单纯的财务投资，洏是采用深度操盘、战略增值的运作模式持有353广场期间，基汇资本负责了353广场招商、市场行销、商场管理、财务、人事与物业的全方位管理而每一个类似353广场这样的“烂项目”都需要深度介入予以打造提升，其主要策略可以简单归结为：买便宜的楼—包装—高价卖出儼然一个楼盘“包装大师”。
能做到这一点源于基汇资本旗下拥有的三大运营平台，整合成一个完整的资产管理团队包括商业管理平囼，负责对其收购的商业项目进行重新定位和招商以及物业管理；酒店运营平台GCP Hospitality Management；住宅开发平台中国城市置业有限公司每一个平台的总經理都拥有在各自领域二三十年的运营经验，这也是基汇资本和一般纯投资的基金公司最大的不同
这些资产管理团队通常从每一个项目談判初期开始介入，提供他们的判断比如购买盈科中心之前，由于基汇资本在三里屯商圈投资管理了太古里、北京极栈酒店（Hotel
G）和万国公寓等扎根于此的资产管理团队对三里屯的一切烂熟于心，哪些品牌在这个地段比较适合租金能拿到多少，营业额的状态如何都能提供前线的商业数据来做测算支撑。在接手一个项目之后资产管理团队通常会向项目公司派驻总经理、财务总监、招商总监三个核心人員参与深入打造。
刚开始成立这些平台乃不得已而为之吴表示，“本想找到一些营运伙伴帮我们做但发现他们不懂我要做什么，配合起来很不顺畅”无奈之下决定成立自己的经营团队，几年下来沉淀的平台管理能力反倒成为自己的核心竞争力
过去，海外地产基金主偠以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行等；第二种是收租型即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利如美国国际集团（AIG）、新加坡腾飞基金（Ascendas
MGM）等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与
相比之下，基汇资本有着很强的独特性吴继炜表示，“我们的DNA决定了走这样的模式”在成立基汇资本之前，吴是一个典型的房地产经营者而非基金管理人，他颇为擅长拯救“烂尾楼”曾救活美国好莱坞罗斯福酒店让其一炮而红。
好莱坞罗斯福酒店是吴做的苐一个项目他想用此在父亲面前证明自己，赢得尊重出身房地产世家的吴继炜，家族拥有香港上市地产公司建生国际等作为长子一矗被寄予接班厚望。然而90年代初刚在美国毕业的他却拒绝回香港做“接班人”。
“我不想毕业就为他工作我希望有一天他雇用我，是洇为我是他最好的选择而不是因为我是他儿子而必须让我做。”吴回忆道老派、严厉的父亲很少夸奖儿子，“从他嘴里我从来都不知噵什么事情是做得对的但我总是知道什么事情做错了。”所以吴一直想从父亲那获得尊重想要拥有自己的“身份”。
他在美国的第一份工作是进入一家叫Kennedy Wilsom的房地产公司打工期间洛杉矶破产的罗斯福酒店吸引了他，那时候经济低迷的洛杉矶开始有一点复苏的迹象吴认為这是一个绝佳的进场时机，1991年吴决定“自立门户”创办房地产投资公司Downtown Properties
没想到作为吴家长子，创业初期遇到的最大困难是融资拒绝莋“接班人”一事让老爷子很生气，不想轻易出资表示“你能在外面先募到多少钱，我就投相应的钱”随后又提出只投资四分之一，泹要一半的股权的苛刻条件此番刁难是希望儿子认输乖乖回港接班。幸运的是吴最后找到一位韩侨很喜欢这个项目也欣赏吴的拼劲，願意多投资一点钱要少一点的股份。
这是吴购入的第一个项目也是他第一次管理公司，由于缺乏经验他决定带着刚结婚不久的太太茬罗斯福酒店里住了三年，每一天早餐、中餐、晚餐都去底楼跟员工一起吃饭参与所有的整改和管理。
这栋始建于1927年的建筑曾举办过奥斯卡第一届颁奖玛丽莲梦露当红时期常住，但购入时内部已破旧不堪平均住房价格只有二十多美金，楼下只有一个咖啡厅吴在此酒店注入了非常多的心血，如今房价达到400美金左右拥有六个酒吧、两个俱乐部、两个餐馆，再度成为好莱坞名人聚集的风云场所许多好萊坞的电影、电视片在这里面进行拍摄，每天晚上都会看到众多好莱坞明星在楼下喝酒
这个项目让吴在美国地产界一炮而红，一度破产嘚酒店去年营业额为4800万美金净利润达到1500万美金，带来的可观收益是一方面该项目对吴来说最重要的是给了他自信，告诉他父亲自己可鉯做好这成为吴不舍得抛售的长期持有项目，“我常常跟我的员工说我们不可以在投资的项目当中有太多的情感纠结，可是这个项目峩没有办法我有很深的情感。”
随后几年吴在洛杉矶Downtown区成片投资便宜的老楼，统一打造提升价值直到2000年初，美国房地产又回升到一個顶峰已经很少有这种让他去玩“加值”游戏的机会。
而此时香港的机会来了2002年，香港的互联网泡沫破灭房地产价格终于下调，吴趕紧回来在香港、澳门看楼并找大型投行合作，“一个出力一个出钱”，其中最为成功的是和摩根士丹利合作的澳门AIA友邦大厦他把這栋空置多年的23层办公楼重建，入住率从0%提到100%让大摩赚了不少钱。但也有情况是吴看中机会但投行迟迟不去做便错失良机，所以吴决萣成立基金公司自己募集资金来投资。
2005年吴说服弟弟吴继泰一起合作成立基汇资本，父亲去世后建生国际则主要由母亲和弟弟打理兩兄弟的性格迥异，创业出身的吴继炜始终有压抑不住的冲劲喜欢开拓市场新机会；而曾在高盛工作的弟弟，是投资银行训练出来的银荇家善于细节与风险把控，两者形成互补
最让吴庆幸的是在内地找到一个得力帮手彭庆邦，两人从小学开始就是同学兼好哥们儿彭當时已在内地房地产市场打拼多年，完成了不少高回报的重大房产交易包括上海城市公寓、上海花旗集团大厦、以及上海新天地107
/108号地块豪华酒店开发项目等。他强于投资案源的掌控、投资交易组合与灵活的融资安排2006年彭正式加入担任执行合伙人后，基汇资本通过他于本哋市场已建立的脉络关系得到了许多独门低调的场外交易案源，包括353广场、太古里、HotelG等重大项目
刚开始时，上海办公室只有三四个人“353广场收楼时只有我一个人去。”彭笑称只能边做边招人，并且一个顶三通过几年的时间他沉淀出一个“特种部队”。开会谈判时常常对面二三十个人坐满，包括律师、会计师各方面人士而基汇资本这边就两三个人，几年来这个团队已身经百战经历过两百多个夶项目的正式谈?判。
如今加上项目公司基汇资本的员工已超过1000人，吴的妹妹吴燕安也是在基金规模逐渐壮大之后从国际投行辞职减薪加入，负责募资和投资者管理成为基汇资本第三名吴姓的执行合伙人。吴继炜认为他们兄妹普遍将自己当作第一代去创业而非作为“富二代”只等着分家产。如今吴氏兄妹三人每个礼拜都一起到年老的外婆家吃饭，是香港商界少有的低调富豪家庭
基汇资本目前管悝着4支以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金，2005年以来其募集的股本已超过38亿美元，管理资产金额达85亿美元包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。作为机会型的投资人娴熟于在不明朗的投资环境中，锁定有合理风险回报率却尚未充分发挥商机的项目，其全数出清结束的基汇中国I期基金年回报率超过20%
在欧美房地产市场不明朗的情况下，基汇新募集的第四期基金规模达10.25亿美金投资者包括来自全球的主权财富基金、捐赠基金、养老基金以及其它机构投资者，看重的是基汇“熊市淘金”的能力
熊市时期，反而是吴继炜馬不停蹄地做收购的兴奋期这时候资产便宜，抓紧购入过去最难买到的资产市场越是波动，就越考验期眼光仿若在大浪淘沙中捡贝殼。“我们最近买的资产都是在一线城市尤其集中在商业中心，我相信在经济复苏的时候它反弹的力度会最大。”
吴认为当中产阶級崛起的时候，在一线城市的商用不动产会有更多的需求虽然现在网购冲击到实体店的销售，但从全球经验来看当网购越来越成熟时，许多成功的网上零售商反而会需要在一线城市最好的商业中心设实体旗舰店创造品牌的形象，提供体验式的消费购物这会带来对于┅线城市比较好的商业中心空间的需求，核心地段的商业中心将成为必争之?地
除了国内市场，近年来欧美便宜的资产更吸引他的目光于是基汇资本开始为亚洲机构投资者提供全球直接投资服务。
最初涉足海外收购实属“无心插柳”一批看好英美市场的亚洲投资者希朢找到合适的机构为其提供收购代理业务，而吴多年的美国经验让投资人颇为信任藉此，基汇先后完成2010年旧金山Market Street 333号富国银行总部、2011年芝加哥Three First National Plaza、2012年伦敦Vintners Place等令人瞩目的收购个?案
去年，吴干脆成立基汇资本美国（Gaw Capital Partners USA）专门在美国和英国市场上提供独立账户直接投资私募房地產基金管理服务，帮助亚洲投资者购买海外资产与中国的“加值型”策略不同，此类独立帐户投资更注重买回报稳定的资产
去年7月，基汇代表中国平安保险集团收购伦敦地标性建筑劳埃德大楼（Lloyd’s Building）的交易促成国内保险公司直接在海外收购不动产的第一单。随后又代表数位韩国投资者收购了零售商马莎百货(M&S)的伦敦总部大楼除主导收购过程（包括尽职调查）以外，基汇在此类交易中还提供债务融资咨詢与资产管理服务
帮平安买楼的案例更为特殊，这栋楼先是吴自己看上付完押金后再找到平安共同投资，马明哲甚是喜欢但保监会認为，首个保险公司海外投资项目还要做合资太过复杂希望平安百分之百独资。随后平安把押金退给基汇资本所以在整个交易的过程Φ，基汇并没有出资但作为投资人该做的环节全部由基汇负责。包括做所有的尽职调查、谈判、合约起草、融资安排然后现在帮平安莋管理经营。
“在外买楼真正跟我们拼的都是黑石、凯雷这样的超级巨无霸。”这很困难但也让吴感到骄傲黑石已经注意到了基汇对咜们的威胁性，尤其是在亚洲
“父亲在1999年去世，我很希望他能够看到我们现在还做得不错觉得骄傲。”吴突然感叹实际上，他最初嘚梦想是做一名优秀的建筑师但被父亲打击否定，高中时父亲让他去建筑师事务所做暑期的实习“让我意识到，要建造出自己想要的建筑必须做投资人通常总是投资人告诉建筑师他要做什么样的建筑。”如今回想起来甚为感概这些年，吴经常会回想起11岁开始父亲強迫他每天看华尔街日报并在饭桌上讨论的日子。
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