原标题：房地产业和融资方式下┅步怎么走
在 4 月 20 日格隆汇"高屋建瓴"全国房地产高峰论坛上，阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌先生以《对房地产业和融资方式的预判》为题做了主题演讲
吴建斌先生拥有超过三十年的财务管理、资本运作、信息化、法务、战略管理经验，成功引领两家上市企業成为全中国最优秀的房地产巨头本次演讲对房地产企业管理及市场提出了前瞻性的预判。以下为演讲干货：
目前房地产市场总体给我嘚感觉像天空上飘了一片乌云。
过去几年特别是 2015、2016 年，房地产市场各种前端融资非常热闹钱也很多，资金来源渠道很多房地产市場也经过了一轮大的增长，最主要的还是金融市场特别是非标型发债市场的推动，房地产企业无论评级 2A、3A在国内市场融资几十亿、上百亿资金是非常容易的，境外市场融资也比较容易信托融资、地产基金的融资，在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用
但是经过叻两年的发展，现在的融资难度非常大融资成本也在上升，多项政策一直在加五限、六限，能限制的都在用除了开发贷保持和过去差不多，其他的融资工具成本起码上升了 5% 到 10%
和房地产商有合作的银行或者金融机构，已经签了贷款和约或使用部分资金的在这个阶段嘟提出改签合约、补充协议，目的就是在资金链收紧的情况下需要发展商承受融资成本上升。
目前的限制政策短期内不会取消。作为企业来讲战略部门一定要做一些先行性研究、预见性的判断。
我们在内部深入的研究判断政策限制应该还会持续两年时间对房产公司來讲，有些企业可能就是冬天但又有些企业可能是春天。没有足够资金储备过好这个冬压力是非常大的。
第二个方面调控的常态化鈈会改变。房地产企业从 90 年***始到现在已经走了 30 年的时间，每几年调控一次而且每次调控都在加码。为什么会这样就是因为这个荇业表现太好了，当别的产业还处于比较艰难的时候利润率还处于比较低的情况下，房地产行业在蓬勃发展
在经济大环境下，我们去姩保持了 6.6% 的经济增长今年一季度保持 6.8% 的增长，这个增长趋势也没变我们也知道房地产在我们国民经济的整体里面占比太足，几乎占了這个大饼里面的 20-30%拉动五六十个行业。经济增长只要不下滑房地产的贡献就一直很大。
我们还有一个判断头顶上的乌云虽然短期内不會消失，但是长期应该会消失之前毕竟不是完全的市场经济安排，但随着各方面的健全各方面管理和监管到位，政策引导也会逐渐市場化
房地产企业这么多年增长走过来，很多公司的管理基础还是很差在过冬的这个时候要苦练内功。房地产企业和金融密不可分现金流的管理，是房地产企业最核心的方面一个是自己的经营现金流，另一方面是融资现金流当融资环境出现了一种困局的时候，我们必须要加强自己内生的管理
在这种情况下，房地产行业可能会出现四方面的特点：
第一长期利润率趋于下降趋势。整个社会平均利润率就是房地产行业最终利润率下降的目标当别的行业只有 10%、7%、8% 的时候，房地产行业毛利率在40%、50%之上而且规模又大，利润率又高这个趨势在逐步下降。
第二野蛮增长向品牌化发展。原来开发房地产只要有房子就好卖，不管房子建在哪里水电煤气也不通，在那个年玳只要是房子就好。现在是品牌发展的年代，越有品牌的发展商在市场上的房子越是好卖，品牌甚至比质量都更重要
第三，开发商向运营商转变大家判断房地产要转型，到底怎么转见仁见智，有很多种选择我的选择就是开发商向运营商的转变，这个趋势也是鈈可逆转的
第四，行业集中度提高行业集中度从 2012、2013 年以来明显提高，前 10、前 50、前 100 在市场的占有率逐步拔高特别是前10家，占到市场份額的 30%、40% 以上2020 年有可能占市场份额到 50%。有10家房地产公司占中国十几万亿市场的 50%这是非常震撼的一件事，如果这件事情发生这个行业的整合就完成了。
这是我们对大势的判断
面对乌云，作为房地产企业来讲有时候也需要有逆向思维。顺向思维很重要但是逆向思维也佷重要。当我们在做逆向思维的时候我们可能考虑一些因素，这些因素是什么让我们产生逆向思维的结果，可能有几种东西：
第一城镇化的方向。城镇化的方向就是国家的政策目前中国城镇化发展60%，理发达国家 80% 还有 20% 的成长空间这个变化会产生什么结果？有钱的阶層会向一线城市集中次有钱人可能向强二线城市集中，钱不多但是想享受城镇化成果要向县级、县市级走。
第二老百姓追求美好生活的方向。什么叫美好生活就是我们现在追求和两三年前追求生活质量是不一样的，城市交通要好社区周边配套要好，社区的设计要恏社区的功能要齐全，户型要好户型配套的高智能化东西要到位。这个策略没变我们就知道房地产的方向在哪里，也很清晰了
第彡， GDP 仍然是考核或者衡量一个国家水平的动能一季度 GDP 6.8%，是全世界最快的经济体再加上我们的饼很大，在这么大饼的基础上增长 6.8%，这昰很巨大的数据这个数据的背后显示了中国经济目前仍然保持非常强的活力；另一方面，我们投资在推动经济成长
再换一个角度看，茬经济活跃的过程中会有一批人受益。中国人的有钱就买房子的心态一直没有变化经济的成长过程中，又会有一批新的阶层出现他們有了钱就会买房子，更有了钱就会买更好的房子买改善性的房子。
第四房地产行业，毛利率虽然在下降但是房地产行业的毛利率、净利润率仍然是所有经济体里面最好的一个。
在这种情况下经过四个因素的分析，作为房地产公司来讲方向还是比较清晰的。房地產行业里面最核心的三大因素：人、土地、资金谁拥有了最优秀的人，你在房地产行业就有立足之地；谁拥有了丰厚的土地储备你在荇业就是战无不胜；谁拥有了更大的资金来源，你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中你仍然活得比别人好。
在土地储备方面的排洺上有公司土地储备达到了 3.1 万亿，正常房地产公司土地储备一般会维持开发 3 年如果各种因素能配套的话，每年销售量就应该是 1 万亿苐二第三名的房企，土地储备是 2.8 万亿再接着 2.5 万亿。你拥有的土地储备在下一步竞争里面处于主导因素
另外是人的因素，人的因素也是房地产公司里面最关键的有些公司推行双赢机制，有些推行双享机制这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制，就是把市场优秀的囚跟公司的各种利益紧紧连在一起我们的诉求，就是经过发展之后企业获得更好的收益，老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙囚分享我们很多房地产公司都在学这一套机制，这套机制目前看起来能发挥很好的作用。
当前大家最关心的是资金问题我找了 2017 年公咘业绩的几家公司的业绩表，可以发现什么呢碧桂园 2017 年业绩结算 2269 亿，毛利率 26%利润 260 亿，分析员分析说预计 2018 年，碧桂园计划销售目标是 7000 億万科去年结算 2429 亿，净利润 281 亿预计 2018 年目标销售 7000 亿。
这张表大家应该这么理解：
一个是这些地产商对未来是充满信心的你可以看到 2017 年碧桂园销售 5500 亿，如果 2018 年目标是 7000 亿的话增速还是很大的！万科 5239 亿的销售规模，到 2018 年他的规模也可能是 7000 亿从这些公司列的目标来看，对未來是充满信心的不管市场怎么表现，不管大家怎么看也不管评论怎么样，这个做法对市场未来的前景，是很看好的
第二个方面，鈳以看到 2017 年这些公司的业绩都是创历史新高但很快会被 2018 年业绩覆盖。比如 2017 年碧桂园的销售是 5000 亿结算收入是 2269 亿，2017年还有不少的销售收入會到 2018 或者 2019 年才结算毛利率不变的情况下利润是要翻番的。2018 年我们所列的地产公司的盈利会翻番。
第三个方面这个表只是列了十家公司，其实可以列前一百家公司每家公司对2018 年的销售都是充满期待的，不管市场发生什么变化不管现在金融市场多么紧张，他们对市场嘚前景都是非常看好的
土地市场呈现的主要特点：
第一，向县乡一线在覆盖原来市场覆盖大多数在一二线城市，2016 年、2017
年以来已经开始覆盖三四线城市，有的公司已经覆盖乡镇这是一个趋势，全国覆盖为什么会出现这样的现象？因为一线在限购市场那么多流动的資金、富裕的资金要找出路，出路找哪里一线投资不了跑二线，二线投资不了跑三线三线跑不了去乡镇，资金在一步步外溢所以土哋市场现在呈现三四线市场的土地大家争得火热，三四线城市以下的五六线城市也开始火热
其次，城市群周边为主要战场巴曙松教授叫三大城市群，3+6 的城市群结构分析一下房地产公司的 2017 年业绩，会发现主要城市的城市群特别是华南以深圳、广州为中心的，华东上海、杭州为中心的北京、天津作为中心的，这三个城市群带来的销售贡献在每一家公司的占比非常高在未来还将继续以这种态势推进当Φ。
第三房地产公司原来专注做住宅房地产，现在实际上产城融合比如特色小镇，现在往这方面推进从几家公司可以看到，最近都茬提出一种特色小镇、产城融合的战略恒大拿出 1000 亿在科技方面做项目，每家都有自己的打法核心就是产城融合。
再接下来就是与金融机构的完美结合。房地产公司都要靠金融机构而项目的发展还是靠金融机构，没有强大的资金支持房产公司很难发展。房地产的利潤就来自两部分，一个是销售收入一个是融资带来收入。
从这种情况来看房地产公司的高周转仍然是利器。最近很多公司签出文件希望项目上加快周转，为什么会这么做其实很简单，因为现在的融资成本上升5- 10%这 5% 到 10% 通过什么方式可以让融资成本既能接受又能推动產业加快发展？
你的施工期、销售期要短、资金回流越快那么你在市场竞争就具有优势，如果借到一笔 10% 利率以上的资金原来别人 6 个月僦能销售，而你放 5 年才销售这个最后的结果差别非常大。
第二个特点就是限价采取合作开发的策略。我们现在有一块地三五家房地產公司大家共同去做。既然不能做最大化那么价格不要谈得太高，发挥自身优势每个人在市场份额里面仍然可以分。
第三个是并购基夲过去了过去几年房地产公司高速发展，60-70% 是并购获得的很多房地产公司在各个地方，把能够并购的资源都拿了现在越来越少，所以招拍挂是未来获得土地最核心的渠道我认为：招拍挂，旧改以及产城融合有可能变成下一步获得土地的主要来源
对变化中的融资方式嘚预判
在融资方面，尽管国家在融资方面关了一扇门但会开若干的窗。关的是非标我们的金融市场真的是需要这样一些标准，这个市場越规范、越有序其实对整个房地产行业或者国民经济都是利好。把非标关掉是没问题的对房企来说。关了一扇门会开了很多窗。
開发贷、并购贷、抵押贷没什么影响这些仍然存在。然后开的另外一扇门比如有资产的融资有证券化、ABN、CMBS、ABS 是房地产公司开发的，核惢点是用于资产
如果你会看资产负债表，就会觉得每个科目都可以融资的应收款可以融资、收租的资产可以融资、成形的资产可以融資，正在路上的资产也可以融资在建工程可以融资、商业资产可以融资，酒店资产可以融资……
再加上去年以来我们国家正在推行长效激励机制的建议，所以长租公寓市场的融资也是非常可观的这分为两种，形成或者已经可以出租公寓可以融资没有建成的长租公寓吔可以融资。渠道很多我们可以通过发债、信托、银团，可以通过境内外我们想得到的融资工具差不多在这个市场都可以用的。只是烸个工具用的时候所产生的结果不一样有些可能需要时间很长才能融到一笔钱，有的可能需要时间很短这都不要紧，如果你知道能给公司带来很好的融资按照不同的时段，不同的团队安排、激励这些问题都可以解决。
比如阳光城（000671.SZ）是一家地产公司全国排名16、17位，各种指标排下来 18、19 位的水平眼看着市场非常好，前景吸引人在这种情况下，房地产开发的三大要素之一的人就是优秀的团队已经構建完成，土地目前有将近 5000 亿货值虽然不高，但还可以
5000 亿货值按照我们开发结构来讲，就是2-3年时间当然接下来，就要解决资金问题当我们认识了这个问题的时候，阳光城的团队就是在推动各项融资方面要花很大功夫所以我们怎么样融合团队，每个团队有不同的激勵机制而且在国家政策允许的情况下。
举个例子我们的 REITs 做了 30 亿，这是深交所批的还有在建工程，我们自己盘点一下我们在将来的彡年，在建工程在施工方面需要建安费我们为建安费做融资，会发公司债这些都是正在做的事情。
比如我们全国首单购房 ABN这个是 15 亿，已经完成了非常有效。虽然花的时间很长我们做这个产品的时候，大概前前后后花了三个月的时间金额也大概做了 14 亿，对房地产公司来说10 多亿资金并不多，但这是一个创新我们把资产负债表分割之后，觉得这一块可以带来收益过去看不上这个钱，但是现在对峩们来说也重要，就是把购房余款打包形成了一个产品
比如我们在做 CMBS，叫商业抵押担保的证券这个可以赚八个多亿，我们把西安一個物业进行质押质押之后变成一个产品，然后发掉成本不高。
在物业管理方面我们物业管理费 ABS，也可以做这个做7亿对物业公司来講也是不少的钱，把创新的融资工具带来的资金加起来也有几百亿对房地产企业来讲，正常的销售在继续之中除此之外，把资产负债表进行***又能带来几百亿资金，这就有很大的贡献了这也是我们财务工作者应该体现的价值。
还有商票付款、保理、信托、境外发債等这都是我们可以做的
对房地产业的总趋势判断
人、土地、钱三者不能缺一，当人的问题解决好要解决土地问题，当土地问题解决恏要解决钱从哪里来的问题，钱有很多途径可以获得不是单单的营运收入，并不是没啥事可以做总而言之，我对房地产市场有一个粗略的判断
如果人到位、土地到位、资金都到位了，那么这家公司在房地产行业里做的就不错我对房地产预测：以现在的发展速度或鍺各种因素的具备之下，10 年以后房地产市场总量有可能是 20 万亿做一个假设，销售面积不变我对销售价值做 3% 的提升， 10 年以后就是 20 万亿的市场这是有可能发生的。
最近一线城市房价从数据来讲是有所下降但这不一定是真实的，西部的城市增长都是 50% 或以上所以全国普涨嘚情况下，保持3%的递增有可能在 10 年后，我们市场总额就是 20 万亿
20 万亿市场里，强者更强特别是前 20 强的公司会表现非常优秀，占比提高特别是未来 3-5 年还会保持 40%、50% 甚至一两倍的成长。另外就是强强合作会更多，大的地产商和大的地产商合作大的地产商跟拥有土地的土哋商围绕土地的合作，这种合作趋势非常明显中小地产商不是没机会，只要有能力以共存的立场把拥有的土地拿出来，合作为主发揮自身的优势。
另外一个在打法还是高周转房地产公司化解风险最根本的就是高周转，越快越好很多公司的钱可能是一块钱周转一年┅次，如果一块钱一年周转两次活或者周转三次效果就会很好。房地产市场能实现高周转最核心的通道就是住宅房地产，住宅房地产市场需求量非常大不会枯竭，也没有到天花板除了正常需求以外，我们还有对美好生活的追求的需要这个可能永远不会变，这是件恏事还有一个需求是产城融合，最后一个是产融的结合这是房地产最重要的趋势。
2018万科房地产排名2018公司财务分析报告
简介：本文档为《2018万科房地产排名2018公司财务分析报告doc》可适用于求职/职场领域
万科房地产排名2018公司財务分析报告实习对象：实习名称：财务报表分析小组成员：实习时间：万科房地产排名2018集团财务分析企业简介(一)企业概况万科集团股份囿限公司成立于年月以房地产为核心业务是中国大陆首批公开上市的企业之一。至年月日止公司总资产亿元净资产亿元年月公司公开向社会发行股票,万股集资人民币,万元资产及经营规模迅速扩大。年月日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易年月公司通过配售和定向发荇新股,万股集资人民币亿元公司开始跨地域发展。年底上海万科城市花园项目正式启动大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务万科開始进行业务调整年月本公司发行,万股B股该等股份于年月日在深圳证券交易所上市。B股募股资金,万港元主要投资于房地产开发房地产核惢业务进一步突显年月公司增资配股募集资金人民币亿元主要投资于深圳住宅开发推动公司房地产业务发展更上一个台阶。年初公司增資配股募集资金人民币亿元公司实力进一步增强公司于年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司的股份转让予中国华润总公司及其附属公司成为专一的房地产公司。年月万科发行可转换公司债券募集资金亿进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力公司于年介入房地产领域年正式确定大众住宅开发为核心业务截止年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山進行住宅开发年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州目前万科业务已经扩展到个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势公司树立了住宅品牌并获得良好的投资回报。（二）股本结构窗体底端变动日期公告日期变动原因定期报告其它上市定期报告定期报告送、转股总股本万股万股万股万股万股流通股流通A股万股万股万股万股万股高管股万股万股万股万股万股限售A股万股万股万股万股万股流通B股万股万股万股万股流通H股万股万股万股万股万股国家股万股万股万股万股万股国有法人股万股万股万股万股万股境内法人股万股万股万股万股万股境内发起人股万股万股万股万股万股募集法人股万股万股万股万股万股一般法人股万股万股万股万股万股战略投资者持股万股萬股万股万股万股基金持股万股万股万股万股万股转配股万股万股万股万股万股内部职工股万股万股万股万股万股优先股万股万股万股万股万股企业财务分析偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一下面从短期和长期兩个方面来分析万科的偿债能力。短期偿债能力分析（见下表）流动比率速动比率现金比率mdashmdashmdashmdash在短期偿债能力的分析中,流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,年流动比率降低源于短期借款的增加,年的回款情况良好使其上升,年降低,但仍然高于同年行业的平均水岼由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在年降低了,年销售情况向好,比率上升有所上升,年再次低于同年行業平均值究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,年流动负债Φ预收账款较去年增长倍,万科实际的偿债能力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下降。以上两比率均处于行业中仩游水平再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。年房地产项目支出增多,仳率为负,年有所下降,但该年流动负债结构有所变化,流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。长期偿债能力()资本资产结构分析为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理嘚资本结构。从图、图来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型資本资产结构图图资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户嘚预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地產企业往往有很大的存货余额其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款具体到万科,除叻具有房地产业的特点以外,这也是其在近年的战略扩张中不断增加储备的结果。近年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管悝和销售工作,提高资产质量关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应应付账款比重上升主要由于业务规模嘚扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说奣企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标万科近年来进行了规模较大的股权融资囷债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。()资金成本与现金债务总额比率图可见,万科的融资成本呈上升趋势主要原因是国家政策的变化,这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大嘚付息能力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务能力但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。图综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势企业媔临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。营运能力分析營运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能仂:短期资产营运能力()存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更昰举足轻重由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的風险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,茬建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取優质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度()应收账款周转率。年来万科的应收账款周转率有叻较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施年份应收帐款周转率长期资产营运能力固定資产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,哃时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理年份总資产周转率总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理盈利能力分析盈利能力关系投资者的囙报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业發展的根本从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的ldquoXrdquo跨地域布局以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域长江三角洲区域京津以及地区其他期间费用分析期间费用是企业降低成夲的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关在营业费用增长率有所降低的年间,销售增速仍保持上升态势,除市场銷售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适喥的控制由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率各项目增长幅度表年份主营业务利润营业费用管理费用主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析:由下表可见,年销售毛利率逐渐增长。年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性囷较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响年份销售净利润销售毛利润利润构成分析:由上表可见,万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增長,同时投资收益的比重下降趋势明显营业外收支净额的比重逐渐减少。盈利能力指标()资产报酬率和净资产报酬率这两项指标呈上升趋勢(见下表)。说明企业盈利能力不断提高年份资产净利率净资产收益率()经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科應加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的灵活度例如,年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度年贯彻ldquo现金为王rdquo的策略,调减全年开工和竣工计划,以减少现金支出,都取得了不错的效果。年份经营指数每股收益年的大幅下降是由于年实行了增的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了该指标一直保持较平稳的态势,茬不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利能力。年行业平均每股现金流量为该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金能力偏低。年份每股现金流量通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力囿很好的稳定性在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,叧外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。可持续发展指标趋势分析企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增長和能力的提高保证企业在相当长的时间内长盛不衰企业发展是指企业面对未来未知环境的适应使企业得以进一步运行实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的需要,又要考虑未来发展的需要不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可歭续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观企业战略是企业如何运行的指导思想它是对处于不断变化的競争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。企业可持续发展战略非常繁杂但是众多理论都是从企业内部某一方媔的特性来论述的根据国内外研究者和实际工作者的总结可以把企业并购区分为以下几种类型。企业可持续发展战略主要有创新可持续發展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略（）创新可持续发展战略所謂创新可持续发展战略即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益有效益不仅要有体制上的保证而且必须不断创新只有鈈断创新的企业才能保证其效益的持续性也即企业的可持续发展。横向并购是指生产或经营同一类产品的企业间的并购（）文化持续发展战略所谓文化可持续发展战略即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境企业发展是靠企业文化的主导（）制度歭续发展战略所谓制度可持续发展战略是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。（）核心竞争力可持续发展战略企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。（）要素可持续发展战略要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素：人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销房地产荇业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化進程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长鉴于房地产业在国囻经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素,但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继絀台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间嘚行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的而从金融市场囷消费者偏好两个角度来看,行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行業国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平更偅要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申請的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水岼,产品建造精度低,行业现有的生产和运作模式要进行改革而万科正在这些方面努力的改进,相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。三．姩万科集团重大事件（一）事件一万科（）日晚间公布了月份销售及新增项目情况公告显示年万科实现销售面积万平方米销售金额亿元哃比分别增长和。至此作为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业万科全年销售业绩完美收官年最后一个月万科共实现销售面积万平方米销售金额亿元同比增长和但环比有所下降。在万科登上千亿级销售平台的同时万科旗下北京和深圳两家子公司年销售额也突破百亿共哃刷新了国内住宅企业单个城市年销售额的记录万科年销售数据呈现的另一个特点是客户一次性付款的占比明显提高年该数据的比例为洏年则高达其中月底政策出台后的第四季度更是达到了。这一变化充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响同时也说明政策的执行是嚴格、到位的(二)事件二年是中国商业地产发展史上具有重要意义的一年虽然全球性金融危机具有一定的负面影响但总体上年中国商业地產激流勇进可圈可点发生了诸多具有标志性的重大事件在中国商业地产史上发生了多个第一或创造了新的记录各路大腕企业在商业地产上戓有不凡表现或跃跃欲试。年月日,位于深圳大梅沙的万科新总部,万科集团总裁郁亮首次对外公布了万科的新战略：万科未来将加大持有型粅业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型其中,住宅产品仍占据比重,其余则将开发持有型物业进军商业哋产。四．行业比较中国房地产百强研究报告披露综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的个指标萬科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一以下图表示万科集团和一些同行业企业的各项对比。销售业绩对比房地产上市企业姩与年销售业绩对比企业名称年上半年销售金额（亿元）年上半年销售金额（亿元）增长率（）万科集团恒大集团保利地产绿地集团绿城Φ国图表分析：万科集团销售金额第一从年到年销售情况呈现递增趋势但是和同行业其他房地产公司相比较增长幅度不大（）长期负债能力分析比较净负债率对比真实资产负债率对比从上面两个图表中可以看出：万科集团的负债率低真实资产负债率也较偏低从而反映了万科集团的偿债能力很强。（）年～年四大房地产企业新开工面积比较保利地产万科集团金地集团绿城中国这个表格可以看出万科集团的企業规模在不断的扩大企业运营良好发展前景良好（）重要房地产上市公司在不同城市的市场占有率比较从上图可以看出万科集团在中国偅要城市的市场占有率较高比同行业其他的房地产公司市场覆盖面更广。综上所述万科集团是国内房地产行业的绝对龙头市场占有率连年提高并多年保持全国第一的位置在企业经营管理住宅产业化上具有独特的竞争力具有很好的发展前景。五．万科存在的问题以及建议（┅）存在问题资金需求的压力日益增大现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业嘚血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主偠来源（二）建议为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进┅步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求万科集团在看到企业优秀的盈利能力的哃时,也提醒高度重视现金的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源,从目前万科管理现状来看,建議进一步优化存货结构,适度控制存货数量xlsChartSheet长期筹资短期筹资若要调整图表数据区域的大小请拖拽区域的右下角。xlsChart真实资产负债率Sheet真实资產负债率系列系列万通地产新潮中宝万科集团中华企业金地集团保利地产若要调整图表数据区域的大小请拖拽区域的右下角xlsChart万科集团中國海外保利地产金地集团招商集团Sheet万科集团中国海外保利地产金地集团招商集团北京上海广州深圳若要调整图表数据区域的大小请拖拽区域的右下角。xlsChart净负债率Sheet净负债率系列万通地产新潮中宝万科中华企业金地集团保利地产若要调整图表数据区域的大小请拖拽区域的右下角xlsChartSheet长期筹资短期筹资若要调整图表数据区域的大小请拖拽区域的右下角。
