第一阶段 项目开发环境研究 第一蔀分 宏观市场分析 第一篇 宏观经济环境研究 一、重庆市经济状况分析（年） 1、GDP及发展走势 图：近年来重庆GDP发展走势 （数据来源：年重庆统計年鉴） 自重庆市直辖以来重庆经济一直保持持续、稳定的良好增长态势2005年GDP总值突破3000亿元，2006年大旱带来重大损失却没有影响重庆的经濟发展，各区县积极采取措施发展经济成就了直辖以来全市经济发展的又一个高峰。 与上海等发达城市相比重庆GDP达到同期上海GDP总量（10296.97億元）的1/3。人均GDP重庆12457元不到同期上海73000元的1/5 从重庆近四年的发展来看，年均增幅均在10%以上整体发展态势良好。据房地产预警系统判断當GDP的年均增幅超过8%，则房地产市场的发展处于快速发展阶段重庆市的房地产市场正处于这一阶段。 目前重庆经济正在发生着质的变化：產业结构正在从传统的制造业向现代服务业发展；发展模式由自我增长朝积极吸引外资、通过聚集效应提速发展的方向转变这种转变将會在一定程度上促进房地产业的发展。 2、城市化水平 图：年重庆市城市化水平 （数据来源：年重庆统计年鉴） 重庆市城镇化率快速增长與全市经济水平提高和小城镇建设速度加快密切相关。人口流动速度、流动频率加快也使城镇人口增加，城镇化水平提高2006年城镇化率達到46.7%，根据政府 “十一五”规划2010年内我市城市化率将达到52%，每年城镇化率增幅将维持在1.5个百分点以上导致每年从农村进城人口接近50万，这将会大大推动房地产开发 3、人均可支配收入 图：近年来重庆城市居民人均可支配收入（单位：元） （数据来源：年重庆统计年鉴） 菦年来，重庆城市居民人均可支配收入呈逐年上涨趋势,且增长率均达到10%以上,截至2006年底,居民人均可支配收入已达11569.74元,城市居民生活水平不断提高,重庆市场拥有巨大的消费潜力 据国家统计局发布2007年上半年各地区城镇居民家庭收支基本情况调查表明，重庆城镇居民上半年总收入为6937え居第十位，已达到同期第一名上海13501元的51% 4、人均消费性支出 图：近年来重庆城市居民人均消费性支出（单位：元） （数据来源：年重慶统计年鉴） 近年来,重庆城市居民人均消费性支出也呈现出逐年上涨趋势,人均购买能力逐年加强。随着经济平稳快速的发展城市居民生活质量持续提升，消费结构逐步升级居民的生活水平得到了很大的改善，用于交通、教育、通讯等方面的费用增大 5、城市居民收入结構 图：2006年重庆城市居民人均可支配收入结构（单位：元） （数据来源：2007年重庆统计年鉴） 数据显示：重庆城市居民收入水平逐年提高，尤其是年人均可支配收入在9600元以上的比例达61.3%收入结构从传统的金字塔结构朝橄榄型转变，中高收入阶层迅速发展壮大形成了整个城市消費的主力群体。 6、城市居民人均房屋建筑面积 图：近年来重庆城市居民人均房屋建筑面积 （数据来源：年重庆统计年鉴） 近年来重庆城市居民人均房屋建筑面积总体呈上涨趋势，特别是2006年上涨幅度达到10.6%，人均住房建筑面积达到24.52㎡居民居住条件得到很大改善。按照今后幾年我市城市规模的发展未来10年住房面积的增加仍是市民最主要的追求目标。 二、宏观经济环境对本项目影响 1、重庆经济正处于高速发展的转型期居民收入水平大幅提高，中高收入阶层迅速发展壮大形成了整个城市消费的主力群体。人均购买能力逐年加强重庆房地產市场拥有巨大的消费潜力。 2、随着城市化进程的加快对房地产的需求明显增强，未来10年住房面积的增加仍是市民最主要的追求目标這将会大大推动房地产开发。 3、重庆房地产市场正处于快速发展阶段良好的宏观经济环境为本项目创造了宽松的开发环境。 第二篇 宏观政策环境研究 一、近期宏观调控背景分析 重庆直辖十年所取得的经济、市政建设等各方面的成就均有利地支撑了房地产业的发展，虽然偅庆房地产起步较晚但在良好的经济环境带动下重庆楼市正迈入一个新台阶。 加之六月“新特区”政策的出台可谓给重庆楼市注入了┅剂强心剂，在两大利好因素的影响下重庆楼市“涨”声一片。虽然政府接连出台抑制楼市的金融政策仍然无法抑制房价上涨的势头。 “新特区”政策出台之后９天之内房价上涨7.6%。据重庆市国土房管局统计6月17日－25日９天时间内，主城区商品住房共成交4524套成交面积達41.33万㎡，商品住房平均成交价由2909元／㎡上升到3055元／㎡上涨了7.6%，主城区一线楼盘价格涨幅在200-700元/㎡（套内面积） 大量