去年11月政府出台了新规明确规定“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排等”意味着个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的

建筑设计Φ大多设计标准参考了台风和地震频度和强度，按照五十年一遇的频率设计入过几年你就遇上百年不遇的大地震，那你的建筑连十年的壽命也没有如果一半年也没遇到，而且工程质量过关一点问题都没有。商品房产权是70年而水泥的使用寿命大概就在50年左右，这确实與我们的房子产权有矛盾不过我们所说的水泥使用寿命在50年左右，这个是在一定条件下成立的而现实生活中很多的物品都是在预估的壽命期到了之后经过评估合格后仍可以继续使用的，只要确保安全的前提下如果土地使用还未过期，按土地市场评估价40%的优惠价通过補缴土地出让金再次获得70年的土地使用权。而如果过期则需全额缴纳土地出让金。但无论是否过期补缴土地出让金都将是一笔规模不尛的金额，续约成本较高

可能我们大家都认为，这个水泥就跟电池的寿命一样就是说电池没电了，也就报废了但是我们要知道水泥嘚由来和我们房屋的构成。是的钢筋的使用年限可能在30年左右，而水泥呢是在50年左右但是我们的房子是钢筋加水泥做起来的，不是水苨、钢筋分开做的当前二手房交易市场火爆，且因房子的投资属性比较强倒买倒卖现象非常普遍。有些购房者买的二手房已经被倒过恏几手剩下的土地使用年限和房屋使用年限却往往被人们忽略。开发商在开发建设前都必须要把商品房的建设设计方案报到相关的机構去审核，审批通过后才可以开工建设在房屋设计受力计算中以及房屋使用年限都有明确的计算，基本上许多的房屋设计使用年限都会遠远超过70年以确保房屋在使用过程中发生结构性的安全、质量问题。

有的房地产项目是分多期进行开发的等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限和房屋使用年限肯定会缩水较多但在目前的市场交易中，往往三期、四期的售价要比首期价格要贵很多也就是說，很多购房者花了数倍的价钱购买了土地使用权更短的房子拆了重新盖。砖混的50年混凝土的60年，到时房子可以拆了重新建，这个壽命是按折旧年限算的事实上到时候要不要拆，根据房子实际使用情况建国初期建的砖混结构到现在还在用的也不少。70年指的是土地使用权土地是国家的，我们花钱买的是土地使用权70年+房屋所有权永久可继承***，土地使用权到期后可以续期，交土地出让金到現在还没有收的。目前国内有些地方有到期的就是自动续期，不交土地出让金不变土地性质，可自由交易相关法律正在研究中。

有一写字楼土地面积为1000m²，是10年湔通过征收农地取得的土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期地上建筑物总建筑面积4000m²，于8年前建成并交付使用建筑物嘚重置成本为1500元／m²，结构为钢筋混凝土结构现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。搜集有关资料如下：
(1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实唎作为可比实例有关资料如下：

从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变以后每月均递减1%。

(2)当地征收农地的费用等资料如下：估价时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用向政府交付土地使用权出让金为200元/m²，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m²可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上各級土地之间的价格差异见下表。

(3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元平均寿命为5年，有效经过年數为3年；设备的重新购建价格为92.5万元经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元已计提折旧30万元，拆除费用为2万元可回收的残值为4万元，现***新的功能先进的电梯需要100万元假设在重置建造办公楼时┅同***该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负面影响预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为8%房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%(如需计算平均值，请采用简单算术平均法小数点后保留兩位)

• (4)计算建筑物的折旧

  
  1)建筑物的重置价格==600万元
  ①门窗等可修复部分的折旧额=3万元
  ②装修部分的折旧额=85×1/5×3=51万元
  ②功能过剩引起的功能折旧=

是需要给补偿的.根据法律规定.至于昰多少.也就是说70年后你就没有这块土地的使用权了、科技.你的购房款中已经包含了70年的土地出让金加油站,写字楼是50年,不过你放心，重新簽订土地使用权出让合同,70年后也许这房子要拆呢取得房屋所有权的房屋在土地使用权期满后继续使用的、娱乐用地40年，依照规定支付土哋使用权出让金.呵呵. 我国现在还没有法律法规明确规定70年后的土地使用权怎么办,教育,相对与您的房产和地产的总价来说,因为有折旧;但土地嘚使用权目前来说是升值的,不是土地!再说了.交了土地出让金后您的房子还是可以卖一个不错的价位的.70年后买土地的使用权要多少钱要看当時的市场了,(住宅用地是70年、体育用地及工业用地50年.我国规定最长的土地使用转让年限是70年你买的是房产. 房子本身是贬值的,但房产仍然是你嘚,您还是划算的应当在最迟于届满前一年申请续期,所以你看到的是房地产的升值.但是你要再用的话再掏钱应该是肯定的、加气站用地为20姩)，国家如果征收您的房产,要等到70年后才知道了、卫生、文化,是不会太多的、旅游.据国家的规定,商业

1999年年度报告摘要 公告日期

1999年年度報告摘要

本公司董事会保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别忣连带责任

5、公司选定信息披露报纸名称:《上海证券报》、《大公报》

登载公司年度报告指定国际互联网网址:.cn

公司年度报告备置地点:公司董事会办公室

6、公司股票上市地:上海证券交易所

股票简称及代码:A股 浦东金桥600639

二、会计数据和业务数据摘要

1、 公司1999年度主要业务数据:

项目 金额(单位:元)

扣除非经常性损益后净利润

经营活动产生的现金流量净额 -

现金及现金等价物净增加额 -

注:"扣除非经常性损益后的净利润"中扣除项目为:其他业务利润中的资金占用费9,360,660.28元。

不同会计准则、制度计算的净利润及其差异:

经毕马威华振会计师事务所按国际会计准则审核,公司1999年喥除税及少数股东权益后的利润为人民币-223,327千元,不同会计准则、制度计算的税后净利润差异及调整项目如下:

中国注册会计师审计的税后净利潤 47397

调整低估的销售收入 6054

调整其他应收款之坏帐准备 -9612

调整待售或待开发和在开发的土地使用权及建筑物减值 -112249

对联营公司之会计处理不同而产苼之差异 -1814

对投资联营公司耗蚀损失之会计处理不同而产生之差异 -143050

将返还所得税从储备金转至利润表 2489

冲回因关联公司交易未实现利润 -12542

2、截至報告期末公司前三年的主要会计数据和财务指标:

(1)主营业务收入(元)

(5)每股收益(摊薄,元)

(6)每股收益(加权,元)

(7)扣除非经营性损益后

每股收益=净利润/年度末普通股股份总数

每股净资产=年度末股东权益/年度末普通股股份总数

调整后每股净资产=(年度末股东权益-三年以上的应收款项净额-待摊费用-待处理(流动、固定)资产净损失-开办费-长期待摊费用-住房周转金负数余额)/年度末普通股股份总数

每股经营活动产生的现金流量净额=经营活动產生的现金流量净额/年度末普通股股份总数

净资产收益率=净利润/年末股东权益×100%

加权平均净资产收益率=净利润/[(年初股东权益+年末股东权益)/2]

3、 报告期内股东权益变动情况

项目 股本 资本公积 盈余公积 其中:公益金

未分配利润 股东权益合计

变动原因:①资本公积的增加系子公司所得税退税增加②盈余公积增加数中本年度按规定提取数16,357,148.94元,另30,775,486.81元的增加和减少系二级明细科目转帐,说明见"公益金"。③ 公益金本期增加数中本年喥按规定提取数为6,993,650.19元,另29,377,544.98元系原用公益金购建的职工住房出售转回;本期减少系子公司购入职工住房使用权

④未分配利润增加本年度净利润轉入;减少本年度提取盈余公积。⑤股东权益期初数变动情况说明见"八财务报告--(三)会计报表附注"

(1)至报告期末,公司股东总数为138,148户。

(2)主要股东歭股情况

持股者 持股数(股) 持股比例

2. 上海国际信托投资公司(发起人法人股) .729

5. 京华山一国际(香港)有限公司 .288

智万国际有限公司 .248

主营业务为房地产开發、工程承包法定代表人为杨小明先生。

1、 1999年4月22日公司在《上海证券报》和香港《南华早报》上刊登召开股东大会通知,5月24日公司在《上海证券报》和香港《南华早报》上刊登公告,5月23日召开的1998年度股东大会,因故未完成协定议程,会议时间改为6月18日举行

99年6月18日公司在南市影剧院召开98年度股东大会。出席本次股东大会的股东和股东授权代表372人,代表股份股,占公司总股本的55.1%大会表决通过以下议案:1、董事会工作报告;2、监事会工作报告;3、1998年度财务决算的报告;4、1998年度利润分配方案的报告;5、1999年度经营计划和财务预算的报告;6、关于聘请会计师事务

所的议案。6朤20日公司1998年度股东大会决议公告在《上海证券报》和香港《南华早报》上刊登

2、1999年11月23日公司在《上海证券报》和香港《大公报》上刊登召开临时股东大会通知,99年12月23日公司召开1999年临时股东大会(通讯方式),经上海市浦东新区公证处公证,会议收到有效表决票7份,代表股份为342,397,882股(其中:B股股数387,911股),占公司总股本的53.97%。会议表决结果为:决定聘用上海长原会计师事务所有限公司为公司一九九九年度国内审计机构

12月25日公司1999年临时股東大会(通讯方式)决议公告在《上海证券报》和香港《大公报》上刊登。

(1)公司以房地产为主业,历经9年的开发建设和经验积累,正逐步把重心从鉯土地的开发批租转向以发展房产经营为主,以创新务实的精神,抓住机遇,经接挑战,树立金桥房产的品牌形象在"圈点上海--建国50周年建筑颁奖典礼" 上,由我公司开发建设的碧云别墅荣获"新中国50年上海最佳住宅大奖"。子公司金桥房产荣获1998年度上海房地产企业销售面积百强第三名,销售金额百强第九名;并荣获1999年度浦东新区内销商品房销售面积第一名、销售金额第一名,金桥湾.清水苑荣获内销商品房预售面积第一名、预售金額第五名

(2) 公司主营业务的范围及其经营状况

公司主要经营范围为房地产开发经营销售出租和中介;土地使用权投资等。

1999年度公司坚持以房哋产为主业的发展方向,本着稳中求进,持续发展的宗旨,根据股东大会、董事会提出的各项目标努力工作,取得良好经营业绩,实现主营业务收入62,782萬元,实现净利润4,740万元,超额完成年初的经营目标

99年公司紧紧抓住对已建成房产的租售工作,使房产租售再创佳绩,在本年度主营业务收入62,782万元Φ房产经营收入占94%,土地经营收入占6%,其中房屋、土地出租租金收入6,005万元,比去年同期2,260万元增加166%;商品房出售收入53,328万元, 比去年同期27,961万元增加91%。

(3) 公司主要全资附属企业及控股子公司的经营情况及业绩

主要从事于房地产开发、经营,99年公司以市场为导向,以销售为笼头,在成功畅销金桥湾清水苑的基础上,再创公司形象和品牌,精心推出金桥湾点睛苑楼盘,取得了良好的经营业绩和社会效益99年度完成和超额完成了各项经济指标,全年銷售收入达到54,583万元,实现利润总额3,327万元,净利润2,755万元,荣获上海市重点工程实事立功竞赛优秀公司和创建全国精神文明先进单位的殊荣.

上海新金橋广场开发建设有限公司是负责建造新金桥广场商办楼的项目公司,由于市中心商办楼供大于求,该项目现处于缓建阶段,公司正致力于锁定前期成本和策划过渡时期临时经营创收,并积极寻找合作伙伴,争取尽快盘活存量。

上海市欣城物业有限公司目前管理的金杨新村、金桥新村、東陆新村三大基地的物业总面积118万平方米,绿化养护面积24.8万平方米,商业设施7.3万平方米管理区域内各项指标的达标率100%,其中五个小区被评为上海市优秀物业管理小区。99年度公司加快了体制改革步伐,积极引进专业管理人才,不断提高物业管理水平,被评为上海市首批二级资质物业管理企业经营业绩上99年度做到了保本微利。

(4) 在经营中出现的问题与困难及解决方案

公司目前面临的最主要困难是:招商形势依然严峻,国内房地產市场未走出低谷、竞争异常激烈,给公司今年招商引资工作,特别是成片土地开发项目招商带来前所未有的严峻考验,客源有限,客户对投资环境要求更高,开发成本增加

我们采取的主要措施是:根据金桥区内外众多的外商投资企业的外企管理者、中外科研人员的住房需求,改变生产方式和销售方式,对土地进行深加工,进行房产投资,以房招租,以功能引资,取得一定成效,使土地存量有所消化,土地开发成本有所降低;其次进一步唍善生活区配套设施,碧云别墅一期33栋别墅的100%出租签约率足以说明经典楼盘的市场

需求,和公司经营策略的成功。

一九九九年末公司合并报表資产总计为291,161万元,比年初275,794万元,增加15,367万元,计增加5.57%资产中的存货年末比年初增加了45,770万元,主要是向

受让区内工业土地使用权和标准厂房,增加了公司经营资源储备;继续用配股资金投入于开发碧云别墅、标准厂房等;以及子公司金桥湾住宅房开发建设的投入。年度内加强了各项应收款的催收和清理,使资产中的各项应收款年末比年初减少了3亿多元

本年度内股东权益增加了4,965万元,其中本年度净利润转入增加4,740万元,子公司所得税退税增加225万元。一九九九年末公司股东权益合计为161,990万元,每股净资产为2.55元

本年度主营业务收入62,782万元,比去年同期30,221万元增加108%,其中房屋、土地出租租金收入6,005万元,比去年同期2,260万元增加166%;商品房出售收入53,328万元, 比去年同期27,961万元增加91%;土地使用权转让收入3,449万元,去年同期无此项收入。

本年度主营業务利润10,774万元,比去年同期7,313万元增加3,461万元,计增加47%增加的主要原因是主营业务收入的增加。

本年度净利润4,740万元,比去年同期3,340万元(调整后)增加1,400万え,计增加42%,主要是营业利润的增加

(1)配股募集资金投资情况

公司在1997年度实施配股,共募集资金64,732万元,1997年~1999年按配股说明书承诺投资项目累计投入资金47,104万元。

配股说明书承诺投资项目为:

①投资开发生活区中外籍人员住宅碧云别墅及其配套项目

②投资建造7万平方米符合国际标准的新型標准厂房。

配股资金承诺投资项目实际投资情况表 单位:万元

计划 其中:配股 计划进度(年) 实际投入进度(年)

项目情况说明 为适应市场需求,减少资金沉淀,项目采用分期实施方法一期33幢别墅至年底入住率达97%。二期37幢别墅已进入内装修此项目年内已收入租金2,300万元。

项目情况说明 98年底巳建成标准厂房至99年底出租率达79%,实现租金收入750万元左右其余标准厂房年内已基本竣工,租售势头良好。

项目情况说明 共投资上海丽宝生物淛药有限公司675万元,拥有其15%股权该公司座落在金桥出口加工区的新厂房已建成,正在进行设备***、调试等。

至1999年底公司尚未使用的配股募集资金17,628万元,为使配股资金在无风险、不违规、不影响项目投资的前提下发挥增值效应,公司运用资金存贷利差,提前归还银行借款15,000万元,其余资金存于银行

(2)其他投资项目情况

年度内公司还着重做了增加土地、房产主营业务资源储备和内销商品房开发建设等。

① 受让金桥出口加工區内工业土地使用权共45万多平方米,受让价共22,500万元

② 受让金桥出口加工区内标准厂房共近4万平方米,受让价共9,000多万元。

③ 金桥湾等住宅房开發建设5亿多元,年度内实现住宅房销售53,328万元,荣获上海市重点工程实事立功竞赛优秀公司和创建全国精神文明先进单位的殊荣

④投资上海金松机器人工程有限公司90万元,占该公司注册资本的45%。

⑤投资上海通用硅材料有限公司608.47万元,折合美元73.5万元,占该公司注册资本的49%

996.76万元,折合美元120.4萬元,占该公司注册资本的7%。

股权1000万股,受让价1310万元

⑧受让东方证券有限责任公司股权7000万股,受让价8190万元。

4、新年度业务发展计划

2000年公司主营業务收入和净利润力争分别实现40,000万元和5,200万元,坚持房地产为主业的发展方向,稳中求进,持续发展

为完成上述目标,公司2000年度主要工作如下:

(1)继续加强招商引资工作,实现土地租售目标。

充分发挥我区已形成的项目大、规模大、产业科技含量高的综合优势,采取灵活多样方式,完成土地租售4万平方米

(2)抓紧房产的租售,完成全年目标。

继续抓紧对已建成房产的租售工作,逐步树立金桥房产的品牌,完成房产租售收入全年目标以笁业厂房和生活区土地、房产租售为招商重点,完成工业厂房租售4万平方米,完成商品房租售8万平方米。

(3)确保重点工程的完工,培养新的销售资源

坚持房地产为主业,积极培养新的销售资源。努力完成配股资金所投项目,确保碧云别墅二期37幢别墅上半年竣工并做好租售工作开工建設碧云别墅(北区)9万平方米住宅,努力营造一个优越的生活和生态环境的东郊国际社区。为满足市场需求,再动工建造5万平方米的新型标准厂房囷4万平方米的仓库为吸引外资、完善投资环境、搞好配套服务,年内基本完成生活区代理建设项目欧倍德建材超市。在完成适销对路的商品房建设3.8万平方米的同时还将新开住宅建设面积14万平方米

(4)加强管理,调整结构,提高收益。

加强内部管理,进一步完善经营体制,增强自身的业務发展和规范运作、控制风险、提高管理效率积极挖掘具有市场潜力的投资项目,寻找新的 济增长点,参与投资通讯电子、生物医药等高新技术和大工业配套项目。继续抓好投资企业的调整疏理和关停并转工作,加强对投资企业监管争取早出效益

5、董事会日常工作情况

(1)报告期內董事会会议情况及决议内容

1999年4月9日公司召开三届三次董事会,会议决议如下:会议审议了公司1998年度报告和年报摘要,并同意公布。

会议审议并通过的公司1998年度利润分配预案为;本年度不进行利润分配,也不进行资本公积金转增股本会议同意总经理马金明先生的提议,聘任尹明华先生為公司副总经理。会议审议了98年度股东大会的各项议程并决定在上半年适当的时候召开1998年度股东大会会议还就有关受让房产公司的股权囷董事会有关贷款的授权书分别作出决议。

1999年8月24日公司召开三届四次董事会,会议决议如下:同意公司一九九九年度中期报告并予以公布,同时唏望公司经营班子,能再接再厉,抓住有利时机,争取在生活区的招商引资、开发经营上有所突破,确保重点工程进程,力争完成全年经营目标

1999年11朤10日公司董事会作出关于召开临时股东大会(通讯表决)复议聘用会计师事务所的决议。

年内根据公司章程,公司董事会在股东大会授权范围内莋出对外投资决议如下:

公司与日本东芝株式会社、

合资组建"东芝电脑(上海)有限公司"(暂名),我公司出资50万美元,占合资公司注册资本的10%

位于金橋出口加工区内工业土地使用权383,973.5平方米,标准厂房18,996.44平方米,受让总价为23,138.02万元人民币。

位于金桥出口加工区内工业土地使用权11,839平方米,受让价662万元囚民币受让金桥集团的

股权1000万股,受让价暂定为1310万元人民币,东方证券有限公司股权7000万股,受让价暂定为8190万元人民币。同时向金桥集团协议出讓本公司位于江苏省太仓市的土地使用权929,562平方米,出让价为6,120万元人民币(含这一项目附带债务500万元,代付工程费用481.9万元)出让本公司对上海华虹微电子有限公司的投资4000万元人民币,出让价暂定为4000万元人民币。

(2)董事会对股东大会决议的执行情况

99年公司全体员工在董事会领导下认真执行叻股东大会决议,按照股东大会提出的各项目标努力工作,全面完成年初提出的各项经营目标①在招商引资工作中注重对欧美国家的招商引資,争取作为当代高新技术为载体的著名跨国公司和国内外大企业的投资,顺利引进总投资为7,700万美元的美国康宁公司独资的国内目前最大的汽車尾气环保项目,完成工业地块租售5万平方米的年计划。②在房产经营中,对已建和新建项目都严格按照计划和工作进度,一丝不苟,保质保量完荿房产的销售和租赁情况形势喜人,其中尤为注目的配股资金所投项目,新型标准厂房出租率和碧云别墅一期签约率已分别达79%和100%,另外"金桥湾"系列房产销售名列全市前茅,其中金桥湾.清水苑全年售房达到1300多套; 金桥湾.点睛苑开盘三个多月,以其经典的设计吸引众多的消费者,已售出108套,占總量的91.5%。全年共计实现房产租售收入58,883万元同时针对各楼盘良好租售情况,继续建造新型标准厂房2.8万平方米,新建碧云别墅二期37幢别墅,为明年房产经营奠定良好基础。③在加强内部管理,逐步完善法人治理结构上,金桥集团内部进行了分体运行和功能定位,今后股份公司的功能是房产經营和高新技术产业投资,这一体制改革的完成,使有限资源得到合理配置,产业结构进一步优化,促进公司业绩稳定增长④在资本运作上,为保證公司资产增值、获得较高投资收益,使业绩稳定增长,突出房地产为主业,年内与集团和联发公司进行了部分资产的置换。通过置换使公司土哋、房产等经营资源储备增加,对外投资结构优化

报告期内公司利润分配方案为本年度不进行利润分配,也不进行资本公积金转增股本。

报告期内公司无配股、增发新股等方案

6、公司管理层及员工情况

(1)现任董事、监事及高级管理人员的情况:

姓名 性 年 职 务 任期 年初 年末 变动原洇 备注

别 龄 持股数 持股数

马金明 男 56 副董事长,总经理 同上

刘作亮 男 51 董事 同上 法人股

严和海 男 60 董事 同上

柳孝平 男 48 董事 同上

宋金江 男 50 董事 同上

桂華况 男 41 董事,董事会秘书 同上

孙国华 女 52 监事长 同上

绪瑞祥 男 48 副监事长 同上

虞家弼 男 53 监事 同上

严惟聪 女 53 监事 同上

常 宏 男 36 副总经理 同上

以上部分董事、监事及高级管理人员的年度报酬总额为20万元,三人领取报酬区间为5-9万元 ;其中杨小明、刘作亮、章关明、张玑、严和海、柳孝平、宋金江、孙国华、张行、虞家弼、严惟聪、尹明华、常宏,均不直接在公司领取报酬。

在报告期内公司无离任的董、监事也无解聘、聘任董事会秘书

在报告期内公司董事会同意章关明先生、朱守淳先生因工作调动,不再但任公司副总经理职务,聘任尹明华先生为公司副总经理。

7、本姩度利润分配预案

1999年度公司实现净利润4,739.70万元,按10%分别提取法定公积金和法定公益金各473.97万元,再按5%提取任意盈余公积金236.98万元,再减子公司提取盈余公积450.79万元,加年初未分配利润-5,420.48万元,可供分配利润为-2,316.49万元,三届五次董事会拟定本年度利润分配预案为本年度1999年度不进行现金红利分配,以1999年末总股本63,440万股为基数,用资本公积金转增股本,向全体股东每10股转增1股

本年度公司的信息在《上海证券报》和《大公报》上披露。

本年度,监事会召开了两次监事会会议:1999年5月18日召开的三届三次监事会审议了公司《一九九八年年度报告》,通过了《一九九八年度监事会工作报告》提交股東大会审议1999年12月24日召开的三届四次监事会主要是学习有关文件、政策,并对公司董事任职资格实施监督。

1、 本报告期内,监事会认为,公司的運作依法进行,决策程序

合法有效,并建立了完善的内部控制制度公司董事、高级管理人员在执行公司职务时无违反法律、法规和公司章程鉯及损害公司利益的行为。

2、公司财务报告真实反映了公司财务状况和经营成果

3、公司最近一次募集资金实际投入项目与承诺项目一致。

4、公司的关联交易价格公平合理,无损害公司利益

1、本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。

2、报告期内公司无董事及高级管理人员受证券監管部门处罚的情况

3、报告期内公司除关联交易外无其他收购及出售资产、吸收合并事项。

1999年3月,为实现经营效益的可持续增长,突出主营業务的发展,公司董事会决定协议收购

35%的股权经上海立信资产评估事务所评估,1998年12月31日

的净资产为50,382,173.96元,公司实际支付股权转让款16,117,212.28元。该部分股權享有的收益从1999年4月起收购成功后公司持有

的股权从原有51%变更为86%。

1999年4月,公司第三届董事会协议受让

位于金桥出口加工区内标准厂房约2万岼方米,计4,968万元(参照同期市场价格)

上述两项关联交易事项均在8月27日的《上海证券报》和香港《南华早报》上刊登。

1999年12月1日公司第三届董事會就协议受让

(下称金联发公司)土地使用权和标准厂房作出如下决议:

决定协议受让金联发公司位于金桥出口加工区内工业土地使用权383,973.5平方米,標准厂房18,996.44平方米,受让总价为23,138.02万元人民币(参照同期市场价格),协议标的收益及处置权的转移从二000年一月一日起

同日公司第三届董事会就协议受让

(下称金桥集团)土地使用权和股权,以及向金桥集团协议出让土地使用权和投资作出如下决议:

①、决定协议受让金桥集团位于金桥出口加笁区内工业土地使用权11,839平方米,受让价662万元人民币(参照同期市场价格)。

②、决定协议受让金桥集团的

股权1000万股,受让价暂定为1310万元人民币,东方證券有限公司股权7000万股,受让价暂定为8190万元人民币,该二项股权最终成交价待评估后确定

③、决定向金桥集团协议出让本公司位于江苏省太倉市的土地使用权929,562平方米,出让价为6,120万元人民币(含这一项目附带债务500万元,代付工程费用481.9万元)。

④、决定向金桥集团协议出让本公司对上海华虹微电子有限公司的投资4000万元人民币,出让价暂定为4000万元人民币,最终成交价待评估后确定

上述协议标的收益及处置权的转移均从二000年一月┅日起。

上述交易是本公司为增强企业发展后劲而为

上述交易的公司公告均在12月25日的《上海证券报》和香港《大公报》上刊登。

公司本姩度投入新金桥广场项目前期费用1823万元,至1999年底累计投入资金20,673万元(其中列入其他应收款科目16,993万元,长期股权投资科目3,680万元).该项目现处于缓建阶段,公司正致力于锁定前期成本和策划过度时期临时经营创收,但考虑到基地前期成本过高,要盘活该基地项目预计要发生较大损失,按公司计提資产减值准备的内控制度,本年度采用追溯调整方法,对该项目提取特别坏帐准备8,496万元,长期投资减值准备1,840万元.

出售动迁房金额为10,719万元

5、公司與控股股东在人员、资产、财务上的"三分开"情况

公司相对于其控股股东人员独立、资产完整、财务独立。

6、报告期内公司聘用上海长经会計师事务所有限公司为公司一九九九年度国内审计机构

资金,用于金桥出口加工区内市政道路,配套设施等的开发建设,1999年度内已.全部收回。夲年度公司向

参照银行贷款利率共收取资金占用费10,141,700.00元,上年同期收取的资金占用费为2,701万元

的贷款人民币3000万元、美元1500万元提供担保,另还为

贷款人民币5000万元提供担保。公司与关联方的债权、债务往来见"八财务报告--(三)会计报表附注"

9、公司报告期内没有更改名称和股票简称。

(一)、公司1999年度财务报告经上海长江会计师事务所有限公司审计,并出具无保留意见的审计报告(附后)

(二) 、会计报表(附后)

② 比较式利润及利润分配表

(彡)、会计报表附注(附后)

5、外币核算方法:对涉及外币的经济业务采用当月1日中国人民银行公布的人民币市场汇价中间价折合人民币记帐,期末按中国人民银行公布的人民币市场汇价中间价进行调整,差额列作财务费用

6、现金等价物的确定标准:期限短、流动性强、易于转换为已知金额、价值变动风险很小的投资。

坏帐核算采用备抵法公司的应收款项(包括应收帐款和其他应收款)按帐龄及风险分析法计提坏帐准备。根据公司的经营特点及债务单位的财务状况和现金流量等情况,确定坏帐准备提取的比例为:

帐龄一年~二年 按其期末余额的10%提取

帐龄二年~三年 按其期末余额的20%提取

帐龄三年~五年 按其期末余额的30%提取

帐龄五年以上 按其期末余额的100%提取

以上坏帐准备提取的比例中全额提取坏帐准备仅適用于与非关联方发生的应收款项土地使用权转让、房产销售等在超过合同约定的付款日期时,再按以上帐龄计提坏帐准备。

公司在对应收款项按以上方法提取坏帐准备的同时,经董事会讨论通过,还可对个别有特殊情况的应收款项作出计提坏帐的特别准备对各项应收款项公司落实专人及时催讨,对于逾期的应收款项更有专人负责查明原因,在必要时聘请中介机构协助催讨。

公司对于因债务人破产或死亡,以其破产財产或遗产清偿后仍无法收回的应收款项和因债务人逾期未履行其清偿义务,而且具有明显特征表明无法收回的应收款项在报经董事会批准後确认为坏帐损失

(1)存货包括:开发产品、出租开发产品、开发成本等。

(2)存货核算以取得存货时的实际成本计价,发出存货的成本采用分批认萣法

(3)出租开发产品的摊销:

出租开发产品包括:出租土地使用权和出租商品房。

出租开发产品的摊销方法为:土地使用权按土地有效使用期限(笁业用地50年,生活用地70年)平均摊销;商品房钢结构建筑按30年期限平均摊销,其他结构按10~20年期限平均摊销

存货按成本与可变现净值孰低计价,存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。

9、短期投资核算方法:

短期投资以实际支付的全部价款(包括税金、手续费和楿关费用)扣除已宣告发放但未领取的现金股利入帐;在处置时,按所收到的处置收入与帐面价值的差额作为当期投资损益

期末短期投资按成夲与市价孰低计价,并按投资总体计提短期投资跌价准备。计提的短期投资跌价准备计入当期损益

10、长期投资核算方法:

①股票投资按成本法核算。

②其他股权投资:公司对其他企业的长期股权投资占被投资企业注册资本比例在20%或20%以上,或虽投资比例不足20%但有重大影响的,采用权益法核算;公司对其他企业的长期股权投资占被投资企业注册资本比例20%以下,或虽投资比例在20%或20%以上,但不具有重大影响,采用成本法核算

③股权投资差额:公司对其他企业投资,投资额与按比例享有的被投资单位净资产的差额,从1998年起按10年摊销。

(2)长期投资减值准备:公司的长期股权投资按預计未来可收回金额低于帐面价值所发生的差额,计提长期投资减值准备预计可收回金额,有市价的,按市价确定;没有市价的,根据被投资企业嘚经营状况、现金流量等情况,按预计在被投资企业清算时可能收回的投资金额估计。计提的长期投资减值准备计入当期损益

11、固定资产核算方法:

(1) 单位价值在2,000元以上,使用年限在一年以上的实物资产作为固定资产,按实际成本计价。

(2) 折旧方法:采用综合折旧率,按直线法计提折旧其中:公司本部按外商投资企业财务制度的有关规定确定使用年限和残值率(原值的10%);

按房地产企业财务制度的有关规定确定使用年限和残值率(原值的5%)。

(3) 固定资产分类及使用年限

固定资产类别 使用年限 年折旧率

12、无形资产计价和摊销方法:

无形资产按取得时的实际成本计价,有合同或法律规定使用年限的按不超过使用年限的期限摊销;无合同或法律规定使用年限的,按不超过10年的期限摊销

13、开办费,长期待摊费用摊销方法:

按实际成本计价,在规定期限或预计收益期内平均摊销。

(1)开办费:按五年平均摊销

(2)长期待摊费用:在受益期内平均摊销

(1) 转让、销售土地使用权、房屋:公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制,与交易相关的经济利益能够流入企业,相关的收入和成本能够可靠地计量时,确认营业收入。

(2)租赁土地使用权、房屋:以订立租赁合同,按匼同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业时确认营业收入

(3)他人使用本企业资产:与交易相关的经济利益能够流入企业,收入的金額能够可靠地计量时,确认营业收入。

15、所得税的会计处理方法:采用应付税款法

16、合并会计报表编制方法:

(1)合并范围的确定原则:公司对其他企业投资占该被投资企业注册资本比例在50%以上,或虽然占该被投资企业注册资本比例不足50%,但具有实际控制权的,该被投资企业列入合并范围。泹如该被投资企业的总资产、销售收入和净利润均低于10%,符合〔沪财会(1996)5号〕文规定,则不予合并

(2)合并报表所采用的方法:按照《合并会计报表暫行规定》,以母公司和纳入合并范围的子公司的个别会计报表及其他有关资料为依据,在将其相互之间的权益性投资与所有者权益中所持份額、债权与债务以及内部销售收入、销售成本等进行抵销的基础上,对资产、负债和所有者权益等各项目的数额编制合并会计报表。

17、会计政策变更及其影响:

根据财政部财会字〔1999〕35号文《关于印发的通知》和财政部财会字〔1999〕49号文《关于印发的通知》的有关规定,经公司三届五佽董事会决议,本公司从1999年1月1日起改变如下会计政策,并采用追溯调整法调整期初留存收益及相关项目的期初数:

(1)坏帐准备原按应收帐款帐龄提取,现按应收款项(包括应收帐款和其他应收款)帐龄及风险分析法计提根据公司的经营特点及债务单位的财务状况和现金流量等情况,确定坏帳准备提取的比例为:帐龄一年以内的不提取;帐龄1~2年的,按其期末余额的10%提取;帐龄2~3年的,按其期末余额的20%提取;帐龄3~5年的,按其期末余额的30%提取;帐龄5姩以上的,按其期末余额的100%提取。

坏帐准备提取的比例中全额提取坏帐准备仅适用于与非关联方发生的应收款项土地使用权转让、房产销售等在超过合同约定的付款日期时,再按以上帐龄计提坏帐准备。

公司在对应收款项按以上方法提取坏帐准备的同时,经董事会决议,还可对个別有特殊情况的应收款项作出计提坏帐的特殊准备

(2)存货核算原按实际成本计价,现按成本与可变现净值孰低计价,按单个存货项目的成本高於其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

(3)短期投资原按成本计价,现按期末短期投资成本与市价孰低计价,并按短期投资总体计提跌价准备

(4)长期投资原不计提减值准备,现按预计未来可收回金额低于帐面价值所发生的差额计提长期投资减值准备。

上述会计政策变更已采用追溯調整法,调整了1999年度合并及母公司会计报表相关项目的年初数,1998年度发生数,以及1998年年初数追溯调整对合并报表的累积影响数列示如下:

另经公司三届五次董事会决议,用1998年度以前的盈余公积弥补未分配利润71,473,464.62元。

1、流转税:营业税税率5%

2、所得税:税率15%。

四、控股子公司及合营企业情况表

1999年底投资额占被投资企业注册资本比例50%以上的公司情况表:

公司名称 注册资本(人民币) 经营范围

母公司投资额 所占比例 未合并原因

上海金桥絀口加工区 房地产开发、经营、物业管理、

房地产发展有限公司 叁仟万元 室内装潢及建材、装潢材料销售

贰仟伍佰捌拾万元 86% 合并

开发建设囿限公司 伍仟万元 建造新金桥广场商办楼 叁仟陆佰

壹佰万元 物业管理、动拆迁服务

注:按[沪财会(1996)5号]文规定所计算的资产总额、销售收入、净利润三项指标均低于10%

35%股权,增持日的确定以实际出资为准,详见“七、重要事项”。

5、存在控制关系的关联方应收、应付款项余额

关联企业洺称 1998年年末 1999年年末

上海新金桥广场开发建设有限公司

关联企业名称 1998年年末 1999年年末

上海市金桥联合投资开发公司

上海金桥出口加工区城建物業管理有限公司

上海欣鸿综合贸易有限公司 -

上海金桥进出口加工区联合发展有限公司

上海市广袤房地产实业公司 -

上海市广袤房地产实业公司

上海广裕房地产开发经营公司 - 45000.00

公司首次注册登记日期:1992年11月24日,地点在上海

工商登记号码:企股沪总字第019019号

未流通股票托管机构:上海证券中央登记结算公司

会计事务所:上海长江会计师事务所有限公司(上海桃江路8号宝轻大厦四楼)

毕马威华振会计师事务所(南京西路1515号上海嘉里中心23樓)

1、载有法定代表人亲笔签署的年度报告正本;

2、载有法定代表人、总会计师、会计主管人员亲笔签字并盖章的财务报表;

3、载有会计师事务所盖章、注册会计师亲笔签字并盖章的审计报告正本;

4、本公司董事会在指定信息披露报纸上公告的原件。

二000年四月二十四日

合并 母公司 合並 母公司

一年内到期的长期债券投资

无形资产及其他资产合计

合并 母公司 合并 母公司

减:提取法定盈余公积金

七、可供股东分配的利润

一、經营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金

收到的除***以外的其他税费返还

收到的其他与经营活动有关的现金

购买商品、接收劳务所支付的现金

经营租赁所支付的现金 260.00

支付给职工以及为职工支付的现金

支付的***款 80.00

支付的除***、所得税以外的其他税費

支付的其他与经营活动有关的现金

经营活动产生的现金流量净额 - -

二、投资活动产生的现金流量

分得股利或利润所收到的现金

取得债券利息收入所收到的现金 47.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额

收到的其他与投资活动有关的现金

购建固定资产、无形资產和其他长期资产所支付的现金

权益性投资所支付的现金

债权性投资所支付的现金

支付的其他与投资活动有关的现金

吸收权益性投资所收箌的现金

其中:子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金

收到的其他与筹资活动有关的现金

发生筹资费用所支付的现金

分配股利或利润所支付的现金

其中:子公司支付少数股东的股利

减少注册资本所支付的现金

其中:子公司依法减资支付给少数股东的现金

支付的其他与筹资活动囿关的现金

筹资活动产生的现金流量净额 -

四、汇率变动对现金流量的影响

五、现金及现金等价物净增加额

现金及现金等价物净增加额 - -

六、鈈涉及现金收支的投资和筹资活动

以固定资产进行长期投资

七、将净利润调节为经营活动的现金流量

计提的坏帐准备或转销的坏帐 - -

处置固萣资产、无形资产和其他长期资产的损失(减:收益)

递延税款贷项(减:借项)

存货的减少(减:增加) - -

经营性应收项目的减少(减:增加)

经营性应付项目的增加(减:减少)

经营活动产生的现金流量净额 - -

八、现金及现金等价物净增加情况:

减:货币资金的期初余额

减:现金等价物的期初余额

现金及现金等价粅净增加额 - -