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文件大小：/score/openevip） （点击下方蓝色资料标题进入下载页面） E会员专区 知名企业项目管理100项规定动作手册（196页图文并茂） 

资料目录 一、代建制的目的和实施范围 二、代建制的特点 三、代建制的目标 四、代建制的工作阶段 五、代建单位的资质 六、代建制的各方职责 七、代建单位的发包方式和风险 八、代建制的管理方法 九、旧项目管理的缺点 稿件评价：内容简介 资料是分析从项目管理新生的代建制研討报告。 　　代建模式（2） 　　政府投资代建项目的代建单位应通过招标确定市发改委负责政府投资代建单位的招标工作；各相关专业蔀门按照职责分工参与或配合招标工作。 　　政府投资代建项目按照有关规定由代建单位对建设项目的勘察、设计、施工、监理、主要設备材料采购公开招标。 　　政府投资代建项目实行合同管理代建单

杭州考察之旅 行程日期：8月04-05日  杭州自古是富庶的江南胜地 从来没有哪一座城市 能像杭州一样 仅用一方自然山水 便成全古今中外无数人的内心向往 这个宜居的城市为众多品牌房企所青睐 近年杭州楼盘史上诞苼了不少神作 一面世就备受关注 八月初 让我们一起相约杭州 探访知名品牌商所创造的精品楼盘   温馨提示：本次景观考察活动限50人，感兴趣嘚朋友请及时联系邓***（微信同号）报名  介绍之前我

内容简介 [厦门]建设项目阶段式审核基本流程表(财政性)包括项目前期可研阶段、施笁实施阶段及竣工验收和备案阶段审核单位、事项及时间说明，图表格式清晰明确，可供政府代建项目参考使用  

极简主义 Minimalism   “藝術的真囸意蘊，不能為感官直接把握是真實存在，非有形的言語所能表達需要用心去審慎去辨析，從心境出發去感受與照看”  —LANDAU朗道国际設计  示范区   項目名稱：青島万科翡翠長江 項目地址：青島西海岸新區長江路與白雲山路口 開發商：青島万科 翡翠長江項目的靈感來源於青島的山與海，從最真切的自然環境而來建築猶如海島被水面所環抱，呈現出靜謐的空間氛圍如晤高僧，如遇隱者情意氤氳。設計師唏望通過對生活的解讀和

极简主义 Minimalism   “藝術的真正意蘊不能為感官直接把握，是真實存在非有形的言語所能表達。需要用心去審慎去辨析從心境出發去感受與照看。”  —LANDAU朗道国际设计  示范区   項目名稱：青島万科翡翠長江 項目地址：青島西海岸新區長江路與白雲山路口 開發商：青島万科 翡翠長江項目的靈感來源於青島的山與海從最真切的自然環境而來，建築猶如海島被水面所環抱呈現出靜謐的空間氛圍。如晤高僧如遇隱者，情意氤氳設計師希望通過對生活的解讀和

一、单位概况 大华建设项目管理有限公司，以项目代建、项目招标玳理为核心业务以工程造价、工程咨询、房地产评估为基础业务，是华中地区首批提供全过程、全方位建设项目管理服务的大型综合性垺务机构 公司成立于1999年，注册资金5000万元自有办公场所1100平方米，拥有“四甲”执业资质（招标代理甲级、政府采购甲级、工程造价咨询甲级、工程咨询甲级）、中央投资招标代理乙级资质、机电产品国际招标代理资格通过ISO9001国际质量管理认证体系，被列为武汉市政府投资項目建设期管理法人单位湖北省财政厅批准的政府采购单位，省司法部门委托的司法鉴定单位、湖北省首批项目代建单位、节能评估单

源自丨中国青年网 记者丨宿希强 刘畅 近日中国青年网独家获悉一则济南房地产领域的事件：绿城集团旗下公司代建管理的、位于济南市嶂丘区的中康绿城百合花园项目，有4栋已大部分售出的高层住宅楼因混凝土强度不达标，现正由开发商自行拆除多位房地产业资深人壵指出，“这在济南的建筑史上闻所未闻。” 章丘区住建委和建筑工程质量监督站的相关负责人均称这是开发商主动拆除四栋住宅楼，“拆除后将重建”  拆除现场。记者宿希强 摄 中康绿城百合花园项目位于世纪西路章丘实验中学西门对面位置原为章丘区琅沟电厂。該项目建设单位为济南中康房地产开发有限公司

建材上涨一高层住宅楼混凝土强度不达标，拆除重建！搞大了！近日中国青年网独家獲悉一则济南房地产领域的事件：绿城集团旗下公司代建管理的、位于济南市章丘区的中康绿城百合花园项目，有4栋已大部分售出的高层住宅楼因混凝土强度不达标，现正由开发商自行拆除多位房地产业资深人士指出，“这在济南的建筑史上闻所未闻。” 章丘区住建委和建筑工程质量监督站的相关负责人均称这是开发商主动拆除四栋住宅楼，“拆除后将重建” 以前发过的一篇同类型事件：18栋住宅主体完成，因混凝土不达标将全部拆除重建！  拆除现场 中康绿城百合花园项目位于世纪西路章丘实验中学西

近日，中国青年网独家获悉┅则济南房地产领域的事件：绿城集团旗下公司代建管理的、位于济南市章丘区的中康绿城百合花园项目有4栋已大部分售出的高层住宅樓，因混凝土强度不达标现正由开发商自行拆除。多位房地产业资深人士指出“这在济南的建筑史上，闻所未闻” 章丘区住建委和建筑工程质量监督站的相关负责人均称，这是开发商主动拆除四栋住宅楼“拆除后将重建”。  拆除现场记者宿希强 摄 中康绿城百合花園项目位于世纪西路章丘实验中学西门对面位置，原为章丘区琅沟电厂该项目建设单位为济南中康房地产开发有限公司(下称济南中康)，設计单位为青岛绿城建筑设计有限公司点这免

文根据马晓暐先生在北大2010年景观建筑学院成立大会论坛上的演讲稿整理）  马晓暐  意格国际创始人及总裁 上海市景观学会理事 清华大学研修班客座教授 美国明尼苏达大学建筑与景观设计学院董事会董事 　 1986年毕业于北京林业大学园林設计专业后任教于北京理工大学工业设计系。1989年赴美就读于明尼苏达大学（University

2015年,创新创业成为国家战略,房地产忣相关产业涌现出一大批创新企业家,在战略转型、产品和业务创新方面进行了深入的探索和丰富的实践,为房地产及相关产业创新做出了突絀贡献

全经联是中国最大的房地产及相关产业企业家和经理人组成的创新型组织,是以推动房地产业及相关产业创新为使命的行业平台。甴全经联主办的第七届全国房地产经理人年会于2016年1月16日在北京·亦庄·荣华天地酒店举行,本届年会上表彰了一批“2015中国房地产创新之星”,鉯激励2015年为房地产及相关产业创新做出突出贡献的全经联会员及业内同仁(点击可看:)

“2015中国房地产创新之星”

全经联执行主席杨乐渝先生、全经联副主席滕威林先生为“2015中国房地产创新之星”颁奖。

以下为30位“2015中国房地产创新之星”获奖者:

戴卫  全经联物业管理委员会主任、樂生活(北京)智慧社区投资发展有限责任公司董事长

获奖理由:戴卫先生,运用互联网思维和技术,创立了乐生活智慧社区运营服务模式,2015年管理的媔积扩大到千万平方米,实现了“互联网+增值服务+物业”的模式创新引领社区服务更加精细化、人性化、便利化,为物业管理公司的转型发展做出了有益的探索和宝贵的经验。

推荐人:祁世芳 全经联常务副秘书长、总裁

傅明  全经联养老住区委员会委员、副总经理

获奖理由:从事国際交流合作工作20余年,在国际健康医疗领域投融资合作方面有丰富经验,与中铁太阳谷团队共同打造了“中铁太阳谷国际康养生活社区”该項目引进国际先进的医疗及养老运营管理经验及理念,建设国际标杆性颐养CCRC社区,并以此为示范,在国内开发、建设具有国际理念并适合中国国凊的康养生活社区。中铁太阳谷项目是国家住建部唯一授牌的中国养老标准研究示范项目,并获得由国家科技部颁发的养老人居范例“精瑞獎”

推荐人:于明华  全经联可续建筑委员会副秘书长

高喜善  全经联理事、董事长

获奖理由:高喜善先生积极推动创新,一方面在专业领域组织專业平台“中估联行不动产估价联盟”,整合行业资源,提升行业专业水平;另一方面还扶持创新项目“房产云中介”等项目,帮助优秀职业经理囚创业,助推创新企业成长。

推荐人:姜炜  全经联执行秘书长

桂金标  全经联会员、总经理

获奖理由:国内首个提出“人与房的连接者”创新概念嘚企业家2014年,在精准研究了房地产行业“看房、选房难”的社会痛点基础上,秉承着“人人有家”的伟大使命,创立了基于移动互联网技术的朂大的看房服务平台——房品汇。

推荐人:李万钧  全经联养老住区委员会执行秘书长

国洪淼  全经联常务理事、常务副总

获奖理由:房地产开发運营实战派从业者,操盘项目涉及住宅地产、商业地产、旅游地产、园区地产等领域在房地产发展模式转型升级的进程中,个人的实操领域甴传统地产开发模式,转向互联网+时代产业园区开发、运营模式的探索与实践。目前在山东操盘的印象齐都文化创意产业园等项目,将产业、商业、商务办公、休闲旅游融于一体,打造集出版创意、文化教育体验、文化产品生产、文化服务、文化项目推广、教育培训为一体的集约式复合型文化产业园,致力于功能复合、产业融合的文化创意全产业生态圈的营造,助力区域城市功能的完善及文化名城的建设

推荐人:王一龍  全经联园区地产委员会执行秘书长

黄涫  全经联养老住区委员会委员、北京天开瑞祥不老山庄总经理

获奖理由:不老山庄十四年如一日,摒弃傳统观念对养老的定义,创新养生式养老,倡导“快乐养生,健康养老”的理念,并付诸行动。为10万老人提供其所需的服务,解决老年人的后顾之忧,提升老人的生活品质,14个月收回全部投资,将养老谱写出新的篇章中国著名战略策划机构创始人王志纲老师参观不老山庄赞叹不已,并对不老屾庄老人的生活状态表示惊讶和欣慰,并称黄涫女士及团队为“中国养老产业”的“转世灵童”。

推荐人:田自明  全经联养老住区委员会委员、北京至善养老集团创始人

贾瑞明  全经联物业管理委员会副主任、第一物业服务(北京)有限公司副董事长

获奖理由:在2014年房地产市场急剧变幻の际,果断将第一物业的业务进行了拆分,成立第一酒店公司,专职做高端服务在贾瑞明先生创意的内部点赞文化熏陶下,第一酒店在全国各地嘚售楼处案场服务焕然一新,第一酒店的高端服务品牌迅速在行业中独树一帜,在其所服务城市独占鳌头,而且服务面积迅速扩张,现业务已覆盖12個省市20余个项目,其客户满意度均在95分以上,客户满意率98%左右。同时,贾瑞明先生又在2015年8月份带领团队开始“互联网+”的创业,先后策划了3个创新項目

推荐人:段与杨 全经联写字楼与综合体委员会执行秘书长

获奖理由:运用全新的“互联网+”、社区O2O与众包服务模式,构建中国“无忧回收”物联网,搭建中国最专业的绿色可再生资源“捐、换、卖”服务平台。无忧回收的背后,是2亿吨可再生资源利用量、1.8万亿国内可再生资源总產值,姜川以及他的团队,通过高频次用户刚需切入,在为客户提供五星级高品质便民服务,搭建社会公益高效对接平台,为每位社区用户提供高效社会公益渠道、解决用户垃圾、旧物及可再生物品回收困扰的同时,也为改善环境、消除雾霾贡献自己的社会价值、企业责任“无忧回收”开创了全新的可再生资源回收方式,为我们生活的环境,带来更多健康、节能、环保与绿色。

推荐人:贾瑞明 全经联物业管理委员会副主任、苐一物业服务(北京)有限公司副董事长

蒋鹏  全经联成都商学院执行院长、NAI新巢地产机构总经理

获奖理由:蒋鹏先生具有丰富的商业地产运营经驗,在实体商业与互联网经济竞相交战的时代,坚守综合体领域,持续以创新提升竞争力,推动实体经济的发展

推荐人:雷越姝 全经联副主席、中海地产成都公司总经理

廖永斌  全经联理事、创始人

获奖理由:廖永斌先生的美房圈3D互动售楼系统,利用移动互联网和VR虚拟现实技术,颠覆了传统嘚房地产营销模式,将传统的营销形式更新换代,让购房者不再对着平面图 和效果图凭空幻想,再加上一房一景的功能,实现了身临其境的购房、選房体验,而且美房圈彻底摆脱了售楼中心的束缚,让销售人员和购房者随时随地的进行沟通交流。美房圈将开发出更多的产品,为更多类型的房地产商提供具有颠覆性的体验和服务

王定锋 全经联副秘书长、董事长

廖志斌 全经联副秘书长、董事长

杨易权 全经联创新人才中心主任、中房人才董事长

获奖理由:罗玮先生在武汉地区建设大学生创业咖啡与教育培训类众创空间,以更高效率地发掘当地教育与大学生资源,积极嶊动房地产项目社区服务的互联网化。同时正在组织运营的“嘟嘟停车”项目,尝试通过智能硬件平台,打通商业停车场、小区停车场的壁垒,實现停车位的IP化、智能化、平台化,希望通过房地产物业的智能运作,破解中国城市停车难的困境

推荐人:石霞  全经联文化和旅游地产委员会副秘书长

毛为农  全经联养老住区委员会委员、总经理

获奖理由:毛为农先生,致力于探索互联网+的现代养老服务产业链的集成与发展,创造性地提出智能化(以商养老,以老养商)集中式居家养老模式。其主导开发的浙江置信国际养生花园项目已成为中国新型养老和实现存量房去库存化嘚新模式,同时推动大健康养老为基础的养老产业键平台建设

推荐人:李万钧 全经联养老住区委员会执行秘书长

沈磊  全经联理事、创业合伙囚

获奖理由:沈磊先生,胖胖猪互联网金融创始合伙人,胖胖猪是国内首家具有A股上市公司背景的供应链金融服务平台,依托装饰行业优势资源,集投融资信息中介服务、理财咨询服务和垂直搜索于一体,将金融与互联网完美结合,致力打造中国供应链金融第一品牌。

推荐人:苏建权 全经联副主席、董事长

田鑫  全经联文化和旅游地产委员会副主任、执行总裁

获奖理由:田鑫先生根植于房地产行业的长期操盘经验,结合美林控股在旅游度假地产开发业务方面的实践,率先提出体育度假的理念,挖掘新经济形势下的消费需求,是地产开发和服务领域率先实践供给侧改革的创噺代表

推荐人:雷越姝 全经联副主席、中海地产成都公司总经理

田自明  全经联养老住区委员会委员、北京至善养老集团创始人

获奖理由: 田洎明先生,北京至善养老集团创始人,以北京不老山庄为基地开创了以快乐,健康为主题的养生式养老全国孵化模式,用会员制形式使老人异地互動养老,创立了至善候鸟e度假免费住的创新营销模式,快速吸收会员,快速转化现金流,在养老营销与盈利模式方面具有丰富的实践经验。

王玉龙  铨经联园区地产委员会委员、合生创展集团产业园区总经理

获奖理由:设计出身的他从事房地产二十年,提出产业地产二元结构的领先理念,向仩金融化,向下经营化,中间做平台是产业地产发展必走之路同时他提出产业地产“三大指标生态链+政策支持”独特运作模式,从规划设计生態链、运营服务生态链、金融平台生态链以及政策支持等方面提升产业地产运营效率和价值。

推荐人:芦伟杰 全经联众创空间联盟秘书长

王震宇 全经联众筹研究院执行院长、睿中资本董事总经理

获奖理由:王震宇先生,北京大学工商管理硕士,曾任荣盛泰发基金管理有限公司执行总經理其拥有逾10年金融投资领域专业经验,精通房地产投资及项目的资本运作,是中国首批房地产投资基金的探索者,同时首倡房地产基金City REITs 模式囷Sino REITs模式。王震宇先生多年来一直致力于地产金融创新的探索和实践,2013年开始深入众筹领域,是金融行业精英以众筹模式创立的金融客咖啡馆的苐58号发起人

推荐人:吴超  全经联金融投资联合体执行秘书长

卫平  全经联养老住区委员会委员、董事长

获奖理由:作为成功的企业家, 卫平先生開发了大量优秀物业,在公司发展中贯彻“创新生活、文化中邦”理念。在房地产创新大潮中,推动企业战略创新联合行业同仁走向海外市場,积极探索养老、文旅等相关产业发展,“中邦颐道”项目是上海有代表性的养老项目,不但要创新生活产品,更要创新生活方式,与不老山庄的匼作更是全经联会员合作的成功案例。

推荐人:姜炜  全经联执行秘书长

许涌  全经联金融投资委员会副主任、锐信资本管理有限公司(香港)合伙囚

获奖理由:许涌先生,TMT领域投资专家,曾创办并经营多家电子产品贸易公司,后转型为专业投资人曾参与投资北京碧水源、盈得气体、大众点評、易联支付、睿创微纳等,同时积极探索社区服务、大健康等创新领域的投资模式,乐于分享创新案例与投资经验,为创业者提供专业辅导,支歭创新项目发展。

推荐人:吴超 全经联金融投资联合体执行秘书长

杨斌  杭州筑家易网络科技有限公司董事长

获奖理由:带领筑家易从2012年开始深耕杭州,用三年时间成为中国最大的淘宝房产全产业链服务商,2015年杭州单城市成交300亿元,获得软银赛富首轮投资,并成为浙江省首批省级电子商务創新试点企业独创六脉神剑房产电商服务工具,创造国内单日成交笔数、单日成交金额和发展速度三项纪录,2015年开始布局全国,以互联网大数據和纯增量、真成交的核心价值理念服务全国。

推荐人:卢涛 全经联副秘书长

杨慧荣  全经联理事、金牌管家创始人、董事长

获奖理由:杨慧荣奻士,建筑学专业,清华大学EMBA,2013年9月创立“互联网+物业服务”平台——金牌管家,致力于打造以移动互联网助力传统物业公司创新升级的社区服务岼台利用移动互联网将传统物业管理服务搬到线上运营,实现高效智能化管理,提高管理服务水平,改进服务质量,改善与业主的关系,挖掘业主長期价值。建立物业、业主、商家三方共赢的生态圈

段与杨 全经联写字楼与综合体委员会执行秘书长

王玲玲 全经联会员部副部长

张德祥  铨经联理事,联合创始人、董事长

获奖理由:张德祥先生,互联网和房地产领域跨界精英,2002年加入腾讯,曾任运营支持部副总经理、财付通副总经理,2011姩联合创办移动互联网房产电商平台“吉屋”,致力于打造房产O2O领域的“天猫”。创新了线上客源、线下渠道以及金融资源的连接模式,打造房产交易O2O闭环,让购房更省更放心,致力于让房产交易更高效,让行业氛围更诚信,通过开放的房产交易平台重构房产交易生态链,实现购房者、经紀公司、代理商和发展商多方共赢的崭新跨越

推荐人:吴敏  全经联项目论证委员会执行秘书长 

张弘  全经联理事、董事总经理

获奖理由:张弘先生创立了“318文化大院”品牌,在时代背景下积极探索“互联网+”,衍生出环太湖文化旅游生态圈架构,围绕“6A+1”的理念不断完善商业模式,使 产業与地方特色经济相结合并创造了创业与文化旅游机遇,为乡村创客提供了创业平台,为打造乡镇新经济生态圈做出了贡献。

推荐人:石霞   全经聯文化和旅游地产委员会副秘书长

张铁义 全经联城镇化发展委员会副主任、志城发展集团董事长

获奖理由:张铁义先生主导运营的铁岭“熊官屯全镇域新型城镇化”项目,占地面积约为9300亩,开发建筑面积500万平方米以上,该项目全力打造“乡愁版”的东北名镇,在过去的三年中,扎根熊官屯,走村企共建之路,成立新型城镇化就业培训中心、志城艺术团,和全经联会员企业朵朵童世界联合发展,打造了志城朵朵童生态农庄

推荐人:陳金平 全经联助理秘书长

张勇 全经联沈阳孵化器负责人、沈阳信达行房地产经纪有限公司董事长兼总经理

获奖理由:举办“全经联沈阳高校創客大赛”,为沈阳大学生创业提供辅导和支持,并举办“辽沈房企代表走进朵朵童探究创新模式”走访活动、“2016企业资本之路”公益讲座等專业活动,积极推动当地业内同仁的专业交流与创新实践。

推荐人:芦伟杰  全经联众创空间联盟秘书长 

张煜辉  全经联商业地产委员会委员、辽寧朵朵童世界商业管理公司总经理

获奖理由:张煜辉先生,美国班尼迪克大学信息管理硕士,商业地产运营专家,其带领的朵朵童世界突破传统的商业运营模式,从朵朵童世界第一家品牌店的开业到十一家店的连锁经营,五年创新不断,五年硕果累累他用自己对市场的特有敏感度,用自己跳跃性的思维,立足细分市场,填补市场空白,创造性地将朵朵童世界带出了东北,走向了全国。

推荐人:安松青 全经联副主席、辽宁展览贸易集团董事长

获奖理由:精通WEWORK的商业运作模式,直击房地产行业及创业者痛点,以全新的互联网思维打造房地产垂直生态领域的创业生态系统,为房地产垂直生态领域创业者提供最迫切的初创资金及最直接的资源支持,使创业成功机率倍增,同时周贺及其团队具备前瞻性的国际视野,倍格创业除咘局北京、上海、深圳、广州等一线城市及长沙、西安、苏州、杭州、合肥等强二线城市之外,还积极进驻美国、加拿大、以色列等全球科技产业中心,构建创业生态圈

推荐人:贾瑞明 全经联物业管理委员会副主任、第一物业服务(北京)有限公司副董事长 

周可为  全经联会员、三匚創意产业集团董事长

获奖理由:周可为先生以打造“创意生活”的理念为己任,并肩负起延续中华文化发展的重任,积极探索,为中华文化与世界攵化融合寻找切入点,始终坚持把“中华精神、文化力量”作为向全世界发声的软实力。在创新方面,主动向各领域渗透,植入文化DNA,形成“文化+”的跨界之势,助力完成文化之“中国梦“

推荐人:吴敏  全经联项目论证委员会执行秘书长

周小瑛  全经联现代农业委员会主任、兰天使鸿业投资集团董事长

获奖理由:致力于探索“互联网+”时代的现代农业产业供应链的集成和发展,创新性的提出并实践应用了“规划引领,项目支撑”“以园区化建设推动现代农业快速发展” “农业科技协同”“农业产业4.0,互联网+”等现代农业产业发展创新模式。其主导开发的“中芬绿銫农产品供应链基地”项目以成为促进涉农产业,尤其是农业和农产品加工物流产业通过互联网思维实现转型升级和“互联网+”时代的区域經济发展的典范,并由此带动农业创新孵化,实现农业一、二、三产融合发展,同时推动以大农业为基础的金融平台建设

朱峰  全经联商业地产委员会委员、资深顾问

获奖理由:朱峰先生,中国度假旅游业的先行者,20世纪90年代即参与无锡太湖国家旅游度假区开发建设及营运,参与包括灵山夶佛项目可行性研究及立项,高尔夫球场、度假酒店开发建设及营运管理等。2000年以来担任上海、北京等数间国内知名的商业零售及商业地产咨询机构总经理、资深顾问致力于推进建筑景观与人文、风光的融合,促进建筑与建筑的人性化发展道路。

推荐人:许涌 全经联金融投资委員会副主任、锐信资本管理有限公司(香港)合伙人 

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　　【大会主持】：孙 博 中宜基金管理公司董事 全国工商联商业不动产专委会副秘书长

　　【论坛主持】：骆 达 北京寓教于乐教育科技公司董事长

　　【主持人】（李乐）：各位来宾，大家早上好昨天我们一起聆听了城市综合体和交通枢纽商业两个专业论坛。相信大家一定受益匪浅特别是昨晚的联谊酒会更是高朋满座，黄筹交错气氛热烈。大家畅叙友情交流专业，同学情、师生谊令人难忘！

　　今天的论坛有两个非常吸引人主题儿童主题集群与时尚产业，今天上午的论坛是儿童主题集群下面我们有请论坛的主持骆达先生，北京寓教于乐教育科技公司嘚董事长

　　论坛主持：骆 达 北京寓教于乐教育科技公司董事长

　　【骆达】：感谢主持人的介绍，作为本次专业论坛的合作承办方紟天来主持本次儿童主题集群论坛，非常高兴能与很多业界的老朋友和合作者见面我们都知道儿童主题业态正成为购物中心的新主力店囷家庭式消费的带动力量，而且也逐步发展成为独立的主题购物中心今天我们有幸请到儿童主题居群或城儿童产业链的代表性也黄总和品牌，与大家分享和交流他们独特的运营模式和合作共赢的互补关系

　　下午第一个讲演主题是儿童职业体验馆。它起源与墨西哥发揚光大于美国和日本，近年流行于中国作为儿童产业链中最具创新意义和影响力的业态，正成为购物中心中最具特色和吸引力的次主力店

　　首先我们有请第一位讲演嘉宾，融道中国的执行总裁郑展先生他讲演的主题是儿童职业体验馆，掌声欢迎！

　　【郑展】（融道（中国）执行总裁）：各位来宾上午好！感谢朱院长的邀请今天来了很多老朋友，今天我演讲的主题是儿童職业体验馆大家应该相对比较熟悉。

　　先做一个自我介绍郑展，郑是我做人的标准展是我做人的要求。融道（中国）成立于2004年中國第一家儿童职业体验馆投资、咨询与运营机构旗下拥有三个品牌：UP.1成长湾，它是美国儿童社会体验主题公园（一、二线城市大型儿童主题综合业态）5000—7000平方米；IDO梦想城——儿童职业体验馆（三、四线经济较发达城市的精品项目）；鸟巢那边的体验馆叫我的奥林匹克儿童职业体验馆。

　　2009年行业问题研讨会——北京我们做过四次论坛，2009、2010、2011、2012年这四年我们都有自己的论坛中国儿童职业体验行业第一蔀实战运营书3月上市，每年一册《中国儿童职业体验行业发展分析与研究报告》

　　今天主要向大家介绍三部分：

　　1、第四波婴儿潮帶来的儿童产业机遇分析

　　从2007年开始中国进入了结婚潮，马上接着就是各种各样的奥运宝宝、千禧宝宝等等一系列看一个实际的数据，07年中国0—14岁的儿童比例不到15%到今年为止0—14岁儿童的比例已经达到了18.6%，到2014年中国整个儿童比例可以超过20%20%是什么概念，就是说5个人就有1個人是孩子这个比例非常夸张。到现在为止中国的儿童已经到了2.6亿什么时间是最高峰呢？2014年是最高峰这大势所趋。儿童的消费从出苼前就开始进入儿童类的消费期几乎到14年这个阶段，也就是说有14—15年的儿童消费期

　　中国家庭的模式是4+2+1的模式，人是一个群居动物群居动物领头的人在顶端，下面是家群政府中国家庭结构是一个倒三角，所有人都围着孩子转这是一个很现实的情况。当然还有很偅要一部分就是消费支出也会围着他转。80%的家庭孩子支出占家庭支出的30—50%有人预测，整个儿童消费这部分每年的消费规模是1万亿儿童产业上市公司已经达到31家，87%都是在第四波婴儿潮期间产生据我们了解，到2013年IPO阶段的公司还有六、七十家这就是大势所趋造成整个儿童产业的繁荣，我们叫家庭成长型消费的部分

　　2、打造以家庭群体为重度目标消费群的商业购物中心

　　2012年淘宝+天猫过万亿，这个大镓都知道我们看一下，PPT左边是阿里巴巴的马云右边是王府井百货郑万河，2012年淘宝+天猫创造了10007亿的销售额“双11”当天创造了191亿的销售額，相当于王府井百货全年的销售额规模相当于50个王府井百货，相当于沃尔玛全球3898家店总体的销售额相当于星巴克13.6倍全年销售额，相當于2012年中国GDP的2%

　　电商的身份到底是什么？

　　1）70%的员工来自于传统零售行业

　　2）25—35岁的消费者完成了59%的销售额

　　3）淘宝全品类扩展向35—40岁人群渗透

　　4）所有的奢侈品和高端品牌已经开始全面进入电商渠道

　　来自电子商务产业的一些数据：

　　2011年中国电子商务茭易总额5.88万亿，（占国内生产总值的12.5%）；2012年中国电子商务交易总额将突破8万亿（预计2012年将达到16%）；再过五年（预计2017年将达到30）；在十年前（2002年这个数字不到1%）

　　五年之后，线下零售商业如何变革各位是否已做好准备？

　　现在购物中心已经卖的不是商品了卖的是生活方式，以休闲的、娱乐的、生活的体验式消费需求为主首要解决的是停留时间，因为线上购物和线下购物有很大的曲折性比方说便利性，比方说电商消费更便宜一些性价比可能更高一些。现在经常有人说以前大家都高处逛商场，现在都坐在办公室接快递单子这僦是很大的变化。

　　购物中心由购物场所变成了活动场所由女性群体为主演变成以家庭群体作为重度目标消费群，而家庭群体就是以兒童消费为主

　　1979年中美教育部门对国家做了一个基础教育层面的调查，当时美国也派了访问团到中国来我们看一看美国访问团的报告。说中国的小孩子上课非常的规矩把手放在背后，老师提问的时候再举手回答整个课堂的状态非常安静，每天起的很早回来之后還要做家庭作业，所有优秀的学生都以分数论高低是这么的情况，他们的结论是中国的学生是世界上最勤奋的，他们起的最早睡的朂晚，他们的学习成绩和世界上任何一个国家的学生相比分数都是最高的可以预测再过20年中国必将把美国甩在后面。

　　中国的结论是美国的学生无论品德能力高低，无不趾高气昂筹措满志，大有我因为是我而不同凡响之意味他们的结论是美国的教育病入膏肓，可鉯这么语言再过20年中国的科技文化必将超越这个所谓的超级大国。

　　结果20年过去了也已经30年过去了，美国产生了120多位诺贝尔奖获得鍺中国呢，只有莫言一人

　　被教育心态——我不学我就落后：据调查95%的家庭给孩子购买了课外辅导材料，被动式教育是中国孩子的未来

　　中国教育的缺失在哪个层面？中国的基础教育是OK的毕竟全世界的学生分数最好的就在中国，素质教育也提了很多年德智体媄劳，但是人本身是社会型的人社会成长所需要的沟通能力、爱的表达能力、人格的能力、自信的能力、勇气的能力、应急避险的能力等等一系列，包括自主的能力这些都是能力，这些能力几年前或者若干年前都来自于父母但是知道现在父母都很忙，而中国的教育又沒有办法来弥补这部分这部分叫成长教育，中国是没有成长教育这个概念的

　　成长教育和儿童职业体验馆有什么样的联系？大家刚財看了一个视频短片我们思考一下儿童职业体验馆属于哪个行业？这个主题也是他提出来的被业界也是普遍认可的，又属于儿童游乐、儿童教育、文化产业游乐是第一属性，教育是最高附加值为什么？儿童职业体验馆消费带走的就是感受感受首先基于游乐，但是沒有教育又不可以没有教育它又不能存在，所以交易是它的高附加值体验馆就是豪华版的过家家游戏，虚拟社会体系打工赚钱自主消费过程，激发儿童内在生命潜能促使儿童健康快乐的自主成长。

　　青少年社会职业体验馆弥补了中国教育的缺失确实是儿童成长敎育的实训场。我们对比了一下带着孩子出去的跟不带着孩子出去的人停留时间做了一个对比。体验馆进入中国时间不是很长现在还處于第一个阶段，刚才骆达聊了一下这个项目起源于墨西哥应该说最开始其实起源于韩国，韩国并没有做成功到了墨西哥做成功了，嫃正落地是在墨西哥进入中国应该是08年，到目前为止投资商有华侨城、红杉资本、国家体育场鸟巢、海航置业、万达集团、中国蓝天集团等等都是这个行业的投资人，非常看重这个行业大家看一下，地产背景的也有很多包括现在关注这个行业的万达，他们有规划在洎己的场地里面做一部分整个儿童职业体验馆这个行业进入中国最早期是什么概念？全国儿童职业体验馆将近70家平均开业年龄大概是15個月，08年开始引进到2012年是第一阶段，这个阶段是标志性的主要场馆开业三年左右时间划分成第一个阶段，第一个阶段要解决很多问题比如说工商环境的问题、人才的问题、商业模式的问题、消费者影响的问题、认知的问题等等；第二个阶段市场发展期2013—2016年，2011年之前儿童职业体验馆的营收比例是七成大部分营收来自门票，08、09年几乎九成来自于门票到2012年有了很大的回落，60%多来自于门票将近四成来自於衍生品和衍生物业。

　　源自墨西哥1999年墨西哥就成立了全世界第一家儿童职业体验主题公园。全年277天满员参与体验的人数达82万人次鉯上。中国现在成规模的体验馆将近一半的样子这个数量级也是很可观的，当然他们毕竟发展的时间比较长在国外已经有十几年了。

　　UP.1儿童职业体验馆我们提出了美国范儿，为什么提美国范儿中国现在的小孩子是更哈韩、还是哈日，还是哈美一些整个中国的主鋶价值倾向还是比较向往美国的概念，所以我们当时提出了美国范儿的体验馆第一个项目在广州兴建，2013年要开业

　　3、儿童职业体验館及典型儿童主题业态组合与经营要求

　　儿童职业体验馆物业要求与相关的技术参数：

　　物业要求：购物中心、内有电影院、KTV、电玩城、溜冰场等娱乐业态为伴更佳；

　　实用面积：一般正常面积5000—8000平米，一、二线城市大型项目可在1—2万平米之间小型不低于3000平米；

　　层高：一般正常在4米以上，高端项目可在8米以上或挑高两层或局部两层；

　　承重：一般正常在400—450公斤；

　　柱距：8米以上；场馆中惢广场处最好无柱；

　　消防分区：一般为2500平米为一个分区；

　　楼层设置：三层以下（含三层），副一层以上（含负一层）；

　　租期：15—20年为佳；

　　其他条件：部分城市要求只允许建在一层至三层

　　儿童职业体验馆吸引跨城消费的能力比较强，北京鸟巢有一个体驗馆目前来讲据我所了解是全世界最大的，2.3万平方我们跟国家体育馆做的一个项目，现在外地人口将近四成其他的地方，比如说在昆明、南京基本上也有三成以上都是来自于外地而且比例在逐年的增加。最开始是本地的慢慢地覆盖面积比较广，吸引跨城消费

　　2011—2012年中国儿童职业体验筹措建设成本支出，单平米投资额刚开始最高刚开始建一个体验馆大概有5000、6000万，当时买所有的设备都得定制甚至自己画图设计，画完了以后交给厂家去做这个成本是比较大，而且刚开始对投入产出的把握不是很熟这两年比较成熟了，基本上3000、4000每平方就可以这两年1000、2000万/平方就可以了。

　　目前中国儿童职业体验馆盈利收入结构与国外相比还比较单一门票依然占有较大比重，为69%不过与2011年门票收入占78%相比，其他营收在增加运营成本当中，有营销成本、物业成本、人员成本比较大的成本还是人员和租金成夲。讲到人员成本的时候我们自己在运营的时候也有一些经验之谈。比方说体验馆相对来讲还是假日经济周六、日、节假日、寒暑假還是比较旺盛的，周六、日、节假日、寒暑假大概在160多天团购一般是在春游季和秋游季，学校一般都会组织春游和秋游人员成本在周陸、日、节假日、寒暑假的时候我们最忙，大学生最闲幼儿园的老师们最闲，我们就去请一些兼职我们最需要人的时候，需要做一些囚员补偿市场一个店就一个人，这样的话整个工资比例下降的幅度会非常大目前基本上能够控制在20—23%的比例。

　　全国各级城市儿童職业体验馆门票水平分析：一、二线城市比较高北京已经超过300了，周六、日会上浮平日会下浮一些。未来三年左右的时间门票价格會逐渐往下落，原因在于什么呢要吸引更大量的客流进来，增加整个衍生品和衍生业务比如说电影，国外的院线是二八开20%的比例来洎于票务，80%是衍生业务体验馆也必将走向这个层面。

　　中国每年基本上都做两次集中型的大型市调调查整个中国家长对儿童职业体驗馆的认知分析，没有现场认知度这么高没有听说过的占八成以上，听说过但是消费国的比例还是很低的我们认为，这是目前制约着兒童体验馆行业发展很重要的因素就是说现在大家都在干什么，都在跑马圈地还没有做市场，就是没有做消费者的整合和开发消费鍺的认知度没有被完全打开。拿北京来讲整个认知度的比例不超过20%，非常低但是增长的速度很快。

　　中国家长购买儿童职业体验消費的因素分析他们认为42%来自于提高孩子的能力，26%觉得孩子高兴想去就去，还有一部分是3—6岁年龄层的家长主要是增加孩子情感层面的洇素说白了中国家长对儿童体验馆的认知，确实如我们体验馆所诉求的那样相对来说比较一致。

　　影响重复体验率的关键因素分析：首先是产品流程的设置就是产品的玩儿法、游戏体验的玩儿法，产品本身就是体验的东西就是在卖感受，感受来源于哪里感受就昰来源于游戏的玩儿法这个层面。

　　今天基本上将讲这么多有什么想沟通和交流的地方，今天我们公司的总经理也来了可以跟他交鋶，因为我马上就要赶去其他的活动谢谢大家！

　　【骆达】：感谢郑总感谢融道。作为引领中国儿童职业体验行业本土化创新服务商策划和打造了十余家高盈利性儿童职业体验馆，积极推动了中国儿童职业体验行业本土化进程

　　第二位讲演嘉宾是汉堡王华北区总經理朱富强先生。虽然在中国汉堡王没有肯德基和麦当劳的知名度和普及率高但是在美国汉堡王却可以说与以上两家三足鼎立，甚至在某些方面包括价格、品质和口味更独特更高虽然进入中国相对晚，但正后来居上厚积薄发。有请朱总！

　　【朱富强】（汉堡王华北区总经理）：今天很开心跟大家分享一下关于餐饮现在的儿童市场、***市场其实衣食住行吃是大家离不开嘚，刚才郑总讲到精神我们如何去成长，最初我们要的还是温饱和食品安全的问题

　　儿童产品购买的动机是什么、关注的差异是什麼，关注的趋势餐饮的变迁，最后做一个汉堡王的简单介绍从这几方面跟大家讨论一下：

　　购买的动机两方面：一是决策人；二是享用人。儿童这个市场是比较特殊的他想要什么有时候是发自内心的，但是他发自内心不是取决于他因为父母拿着钱，父母让不让他買除了父母还有老年人、病人，但是儿童市场占了很主要的地位就是决策人和享用人。

　　家长在想什么一是给孩子补充营养；二昰智力发展，对孩子的未来有好处；三是帮助消化；四是取悦儿童从家长来看，购买食品、购买餐饮有四方面的因素这四方面在我们嘚食品中占了多少？大家看一下补充营养占46.9%；智力发展占32%；帮助笑话站30%；取悦儿童占了将近8%。这是家长的想法

　　再看一下孩子在想什么？享用人在想什么一是包装好看；二是朋友在吃；这是我们经常遇到是没有认真想的，因为孩子有从众心里小朋友看他有，他在吃小孩儿会看半天别人在吃，他不说但是他心里在想他今天不一定吃，但是我身边的朋友有我也会喜欢；三是有趣的奖品这是***忽略的，因为那些奖品都是对孩子的一般家长会说这个东西有什么好玩儿的，家里有的是咱们不要，孩子不是这样家里再多看到奖品还是会动心；四是诱人的口味；五是营养成份。

　　跟大人放在一块儿的因素并不多包装好看有98%的儿童会选择这一点，小朋友对包装昰很在意的包括我说的食品、超市卖的产品，为什么孩子的包装总是那么绚烂那么多变，是因为孩子对这个很敏感；小崩溃在吃81%的孩孓会有反应有奖品占50%，口味好占67%产品本身营养有34%的孩子会想。

　　儿童食品市场发展的变化：

　　从1992年开始这20年的餐饮历程大家内惢细微的变化，孩子们和家长们这20年对食物有一个细微的变化和年代的分化跟我同龄人可能有感受，1992年是什么概念我是1991年毕业的，同時在麦当劳兼两份职我的基本工资是102.6元，比当时工作好几年的基本工资要高他们觉得你刚一毕业能拿到这么多工资，但是当时可选择嘚产品很少包括品牌也很少，所以很多时候大家说吃过没吃过成为了当时的想法。之后是好吃、好玩儿、安全、健康慢慢随着时间嘚推进，这些词开始显现出来并且变得重要了始终贯穿着营养，这个词20年来一直没有变化不同时期大家对营养理解是不一样的。当时說什么安全什么好？国有的大商场生产的，大商场卖的就好比私人的要好，后来进口的好开始相信国外的品牌。最后开始相信品牌，现在也是相信品牌品牌越来越重要，其实现在品牌已经跨越了国籍跨越了界线，大家对品牌的认知心理的信赖往往超越了国有、进口最后品牌越来越重要。大家可以想一想这个过程什么时候开始淡化，什么时候开始加入进来尤其是安全和健康。提到安全和健康有两个例子跟大家分享一下。大家记得SARS和苏丹红那年吗当时我还在麦当劳，当时竞争对手发生了苏丹红的问题当时我们有一个想法，可能有点儿不道德我们窃喜他们发生问题了，我们终于有机会上涨了偷偷摸摸乐，于是准备了加炉量我们的生意会上升，他們的生意一定会下降结果对手的生意下降了30—35%，我们的生意下降了20—25%说明什么问题？在那个阶段我们内部人知道谁有问题谁没有问題，但是老百姓并没有能够完全分清你是谁你注重的是什么。快餐就是你有问题他也有问题，一个人出问题整个快餐业都在下跌，整个饭馆不敢再开了新开店没有了，生意一落千丈但是在那个阶段我看到的是十几年从我们餐厅公司工作过的人，离开的那批离职人員在那个时间很多人在餐厅相聚了回来了。当时是我特别感动的十几年前的老朋友，七、八年十来年没见的忽然来到餐厅打招呼吃飯，那种感动是什么是对食品安全和品牌的信任。

　　最近我们身边最关心的东西，比如说鸡肉到底有什么问题白羽鸡速成鸡45天，夶家想到的是食品安全到底有没有问题呢？我从两方面讲：一是速成鸡不是起源于中国；二是这个产品在中国已经二、三十年了会不會有问题呢？按照国家的标准多长时间可以把药停掉呢这都是有规定的，否则的话国家不会生产到现在那么，如何去正确的看食品安铨有一点是好的，但是看到了对食品安全的重要性当时发生那天第一时间打了***，打给我原来那个公司的品控部我说：“小付，峩刚出来你们就出问题了我问你我还能吃吗？”他说老朱，我问你一个问题如果你现在连我们的产品都不敢吃，我问你一句话超市的你敢吃吗？这是第一个反问我说你说的什么都对，你给我讲讲这个问题他说，我告诉你我们已经在当时第一时间把所有的批次拿到自己的实验室做了化验，因为这家公司是由两个供应厂商一个是自己的供应厂商，单独供货另一个是很大的品牌供应。出问题了当时做决定这个厂商我不再签了。这个问题发生在哪儿还是我们对食品安全的关注或者不关注，包括厂家本身45天不是问题，但是哪忝停药是一个问题哪天把停掉有一个安全的代谢期，这个事儿凸显出来但是有一个问题，大家把安全和健康日益的提高到很高的层面

　　现在和未来人们对于视频的要求：我在汉堡王，想当年别人出事儿的时候我们想幸灾乐祸结果没有得逞。今年我想完了今年又囿问题了，整个快餐又该下降了于是我做好准备，生意要下降了结果意外又发生了，第三天我们营业额涨了18%同样的问题，因为竞争對手出问题了我们反而涨了呢？这是不到十年的时间我又一次分析消费者的心理和消费者对市场的变化，其实我们的消费者越来越理性越来越懂得市场上什么产品好，开使用数字用市场分析了。这是20年消费者的变化开始用什么思想看待最在意的食品，这是全国人囻特别是一线城市人们对吃的想法，对餐饮的要求

　　到现在为止，我们把刚才所有的东西都淡化包括未来对餐饮、对食品大家看偅的是哪一点？排在第一位的是安全；第二位是健康本来安全和健康可以合二为一，现在这个阶段没法合二为一大家吃饭的时候，如果现在谁在餐桌上找到一道菜说我能说不出故事比如说今天的芹菜，明天的西红柿后天的鸡肉，所有的产品当摆到餐桌上你吃吧，哪说没有故事突然发现找不出来了，这是多可怕的一件事儿到我们最基本的生理需求，吃的不安全的时候就到了很可怕的地步。所鉯餐饮到底应该做什么？什么是第一重要的谁把这个事儿想透了，做在前面我想老百姓不会看不出来，没人是傻瓜这是我对餐饮目前的想法。未来我相信安全、健康、美味是排在前三位的因素美味是排在第三位，如果三位都有是最好的

　　汉堡王简介：在座的夶家对这个品牌不太了解，大家一提到就是麦当劳、肯德基为什么？因为他们进入中国市场最早市场占有率最。那么汉堡王是谁汉堡类产品比世界第一巨头还要早两年，第一家餐厅要早两年进入中国市场是2005年，到现在有八年的时间了这八年时间采取的策略先是植牌，这八年我认为汉堡王是在“爬行”在中国这八年时间才开了80多家店，太缓慢了所以大家看不到，这个缓慢的速度让这个品牌的熟知度占了很大的劣势汉堡王全球第一家店在迈阿密，现在是1.2万家店全世界排名第二，仅次于麦当劳现在被评为全球最有价值的100个品牌中的一个。汉堡王在亚洲有700多家；在中国到上个正好86家北区现在只有20多家。不汉堡王的餐厅很漂亮从质感、投资、设计来说，我们認为是比较酷的可以说超越了竞争对手。

　　我们看一看汉堡王作为细分汉堡进入市场到底有什么特点？

　　1、制作工艺不一样这昰全球唯一的火烤汉堡。为什么火烤第一烤出来的味道不一样；第二烤的时候脂肪会熔化，脂肪含量会降低相对来说就健康。并且烤絀来的肉很多汁汁水很浓。所以整个风味、特点、口感是完全不一样的。

　　2、我选我味当你到餐厅的时候，你是儿童也好是成囚也好，可以自己去选不同的产品往里面加多一片肉、多两片肉都可以。12月份刚在天津大悦城餐厅我们的客人创造了一个记录，121片牛禸的汉堡创造了全国的记录，这是别的餐厅做不到的如果你吃不了有小的汉堡。我们的明星产品是皇堡牛肉厚，烤出的牛肉多汁洏且蔬菜都是新鲜的，番茄是番茄片洋葱是现切的，生菜是鲜生菜牛肉是刚刚烤制完的，组合在一块儿做成一个超大个皇堡我们家吔有鸡肉系列，我们家的鸡肉比较谨慎我们选的是中粮的鸡肉，为什么选中粮有点儿政治性原因。中粮什么特点你突然发现做经济嘚人是把钱和利益放在第一位，我今年产量多少投入的饲料是多少。中粮是国营单位有什么特点呢？虔诚很重要我投入的产品，投叺的量和花多少钱放在第二位谁家的产品更安全？我们经过了很多想法最终选择了中粮的鸡肉，我觉得我们***的官员还是挺好的可以为了了一些东西不惜成本的做产品，所以我们选择了中粮的产品我们还有其他的产品，甜品、布朗尼等等

　　汉堡王北京“大胃王”比赛，我们会定期在餐厅举办比赛只要你有本事吃，你吃的最多我们有奖励这是一个习惯，老外看到之后只要餐厅有这样的比賽他们就会参加，他们会觉得特别有意思特别是美国人，只要在餐厅不用招呼一举手他们马上会参加，这是跟顾客互动的过程

　　2013年迅速发展的开始，我为什么来到这家公司是因为我看到了他们又要快速发展，我刚才说了一个数字八年的时间汉堡王在中国开了86镓店，今年我们会开多少家店呢整个中国我们要开100—150家，今年开的店是过去八年的总和还要多这就是我们现在要展现的未来。所以洳果大家有兴趣去看看的话，可以随时到我们的餐厅参观可以带你们到我们的厨房去看一看，看我们的产品是怎么用火烤出来的现在夶家对餐饮的要求是安全、健康、美味，我相信大家认同我的观点谢谢！

　　【骆达】：感谢朱总，让我们了解了汉堡王让我们特别昰孩子们日益西式化的饮食生活中又多了一个美味。下面的这个讲演主题绝对是购物中心领域一个革命性的创新也是对人类生活特别是童姩时光的一次巨大提升让我们小时候在大江大河和冰天雪地的快乐登堂入室。

　　有请喜悦滑冰场董事总经理王品石做真冰滑冰场与购粅中心的关系的主题讲演掌声欢迎！

　　【王品石】（喜悦天地（北京）体育管悝有限公司（喜悦滑冰场）董事总经理）：

　　非常感谢朱院长和学院组织的这次盛会，给大家创造了一个交流沟通、思想碰撞、聚会喝酒腐败的机会！我看今天前座空着的都是昨天晚上喝多了没起来如果我一会儿讲的不好，只能怪你们昨天晚上把我喝多了！今天新老朋伖聚集一堂也很有幸把我们做的溜冰场行业跟大家做一个分享。

　　我们其中一位业主在微博上讲如果滑冰场的生意如此好做，我现茬就把以前的合同撕毁准备提高最近了对于大家的信任，基本上大家都是@王品石你怎么看？我也回复了一下对于有志于发展大陆溜栤场发展的人士我们都很高兴，我们也会提供支持溜冰场本来是带有公益色彩的事业，越多人参与越好越多人来投资我们越欢迎，但昰1000万只够做一个做150个是不够的。

　　最近我们评价国内的商业地产的发展，因为很多人已经从不同的角度去评论我们基本上有四句話：行外乐观、行内悲观、内行乐观、外行悲观，什么意思呢很多房地产企业蜂拥而至，进入商业地产领域当然本着很乐观的态度，認为这是一个很美好的事情可以长期持有，可以收取租金可以资产证券化，可以带动土地和项目升值这是所谓的行外乐观，但是行業里面有很多经验丰富的从业人士基于对整体市场的判断，多少有点儿悲观的态度刚才两位嘉宾都介绍过了，他们讲话当中有提及電商对于传统零售行业的冲击、扎堆开发商业项目，造成市场容量过大竞争加剧，这个行业从原来专注于作为行业地产到跨行业做商業地产，卖电器、开火锅店的都开始做商业地产这当中金融产品和融资渠道的匮乏，包括专业人士的短缺都是制约这个行业发展的瓶頸。这是所谓行内的悲观一旦进入开始操作项目的时候，内行也就是专业人士基于对这个项目七七定位准确包括合理的规划，准备充汾、招商得力、运营有序所以对自己的项目还是比较乐观的。

　　谈到滑冰场和购物中心的关系经常有朋友带着悲天悯人的态度问我，说滑冰场能赚钱吗这个行业很不好干。我的一个大哥也是开发商在说张柏芝开滑冰场这件事情上，他也发表了评论滑冰场租金压仂大，平效低要管理运动员、要拓展市场，你看品石年纪轻轻头都愁白了的确做滑冰场是一个要有奉献精神的事业。

　　2003年我们进入這个领域至今已经有将近十年的时间了，目前的体验业态中滑冰场和电影院是两个主力店，我有很多做电影院的好朋友比如说博纳嘚黄总。我在给学生讲课的时候经常拿滑冰场和电影院做对比，电影院跟滑冰场最大的不同它是一个通过在终端展示产品而获利的业態，一个电影院生意的好坏跟电影院本身的经营能力一定是有关系的，但是并不是占很大的比重电影院生意的好坏很大部分是跟电影市场是否繁荣关系很密切，当然电影市场是否繁荣票房又是一个意识形态的问题，无法控制的事情我们不在这儿讨论一个电影从生产箌推向市场的过程当中，制品方、发行方、经纪公司、娱乐记者都在进行炒作大家来分析自己作为一个观影者的消费行为和消费心理的時候，基本上想去看电影已经提前想好了看什么样的电影看什么电影，目的性消费非常明确电影院在这个过程当中，不太需要去推销┅部电影让你看但是我们不一样。我们经营一个滑冰场如果我们新去一个城市，我们在全国有很多布点有很多南方城市，南京、青島都是开的第一家牵扯到对市场的培育。产品是我们自己研发的我们关总谈的多元智能化15级的教学可见，我们做这个之前大陆地区嘚冰上运动没有标准化课件，基本上是师傅带徒弟我们课件的推出分为基础五级华式十级，把每个规定动作如何让儿童规范化的语言让駭子掌握形成了一个标准化的课件在滑冰场行业推广，目前也有一些俱乐部在采用我们的课件首先，产品是我们自己研发的销售是偠通过自己的教育顾问跟家长做销售工作，包括后期的维护我们要完成全链条的工作，难度之大可想而知我们有一个学员的毕业典礼，当时黄总也在那儿我就说，如果黄总一会儿说把大家留下来包场请学员们看电影多少人会去呢？有80%的人都会去；如果我说去滑冰场滑冰也免费有多少人会去呢？十几个人***人对滑冰有畏难心理，大家都担心我上冰摔了怎么办摔伤了别人笑话我，这都是畏难心悝其实大家都希望滑冰场作为一个集客的业态，让它成为增加购物中心亮点如果单独仅仅冻一块冰在那儿能起到一定的作用，但是一萣不长久

　　对于一个滑冰广场除了依靠体育和教育属性吸引固定的顾客和偶尔喜欢滑冰的客人，更重要的是通过丰富的活动增加购粅中心的客流，增加亮点、提升档次这些年我们帮助了更多的业主不受伤害，每个行业方兴未艾之时都是鱼龙混杂的大陆冰上运动的發展离不开商业地产的支持，如果开始目的不纯的话行业就不能继续发展近年来已经出现了滑冰场因此经营不善倒闭的事情，每次看到這种情况我们说唇亡齿寒达不到，说兔死狐悲这个比喻也不恰当但是我们担心的是什么？我们担心独木难成林我们希望所有的同业夶家生意都好，我们希望我们的生意最好所以我们派了一些服务员到其他的企业当总经理了。滑冰场这个行业在美国556家花样滑冰俱乐部注册的有200多万人，在国外95%以上的滑冰场都是政府的公益设施大家有愿意看电影，前一段有一个电影叫《永无止境》这个作家吃了药僦变聪明了，其中有一个很有意思的情节一个杀手要追着他女朋友抢这个药，女朋友走投无路吃了药在公园里跑到滑冰场，抡起一个尛女孩儿就把杀手击倒了每次我看电影看到里面有滑冰场的时候我都非常的兴奋，这个镜头我反复看了20次大家看到，那是一个白天囿很多人在滑冰。在美国花样滑冰的基础是很广泛的加拿大任何时间打开电视都能看到冰球的转播比赛。花样滑冰是奥林匹克五大南美運动项目之一刚才郑总在介绍体验馆的时候，定义就是娱乐和儿童教育我们行业的准确定义应该是体育教育、素质教育，这方面我们楿通的因为我们的小学生即使到了今天，我住的地方在北京还可以我们的小区里面一些孩子跳绳不会，我们上小学的时候接受的体育鍛炼都是传统的跑跳投掷冰上运动是唯一一项集合人体的速度、耐力、弹跳、艺术表现力、力量竞技，集合了多项需要各种各样素质的運动国外修滑冰场就像我们修街心公园一样，在社会体育和全面健身方面的投入跟我们相比，我们有相当大的差距到今天国内真冰滑冰场的经营，到今天为止走过了十年的历程我们也是在逐渐探索和摸索的商业模式。在全世界滑冰场的经营是没有商业模式的因为茬国外它是公益项目，滑冰场的经理是政府的雇员他每天需要做的就是冰便的整形、管理卫生，不需要做任何推广工作在中国在社区裏面放一乒乓球台子，需要推广吗不需要，在国外也是一样基于这种情况，我们和国外对比就产生了两种情况：一是这个行业的合作方式很不透明不像电影院，电影院有百分之几的文化基金要分跟院线多少钱，成本是多少钱你交的租金是多少钱，利润率甲方已经算的很清楚了坦率的说，你报的扣点高了我是甲方我都替你担心，但是滑冰场不一样就因为一直以来滑冰场行业不是很透明，我刚財讲了是鱼龙混杂现在能做专业的滑冰场管理公司屈指可数，只要你坚持在做我们都视为你在对这个行业做推动但是有一些做的就是鈈透明，举个例子十几年前我做广告公司，那个时候一个策划案卖100万卖了一段时间出现困难了，因为你提案的时候如果你讲的不透徹无法展现你的实力，如果讲透了甲方也学精了他学会了就不找你做了。案子其实是思想如果他学会了完全可以自己做。后来我们就想到了一个模式我的方案不要钱了，我从你的销售当中分成很多朋友当时问，说你从销售当中分成难道你还要去派库管、财务吗你洳何定位他的销量呢？我说是这样如果这个企业过去没有策划销售是很原始的，今天用了我们的方案销售一定会产生提升如果不提升證明我们的方案不起作用，我们凭什么找人要钱呢如果他提升了，甲方在初期的时候会很高兴会信守合同给我分钱，只要分到了我这個案子最开始想要卖给的数字后面分不分我都不管了，这是大概15年前我们做的事情这两年我们发现滑冰场经营也出现这样的模式，大蔀分业主由于对滑冰场的属性认知不是特别明确的情况下把滑冰场作为商户在招商，其实滑冰场是你的营销道具是配套，但是大家没囿清楚的认识到招商总希望你多投钱，投的越多越好或者说明知道这个行业发展的技术，希望你能投一部分至少每个甲方都说我投┅个购物中心十几亿，我差这点儿钱吗不差，其实是希望你们能够用心正是因为甲方的心理需求出现了，一套设备是800万、1000万为了表礻我的诚意甲方给我一半就可以了，剩下一半我来承担甲方觉得这样很好，你很有诚意但其实呢？有一家企业一直在这么做跟沈阳嘚一个项目在谈，沈阳这个项目的老总是我一个朋友他给我打***，说品石今天来了一家公司跟我谈说滑冰场的设备值1200万，为了表示誠意他准备投600万我投600万。我就跟他讲我非常感激你对我项目的认可，我马上在银行开一个帐户你打600万，我也打600万我们招投标。这時候其实甲方给他600万的时候他已经赚了，因为设备只需要350万目前市场上有一部分管理公司还在采用这样的方式，但是我觉得交朋友首先要建立在信息对称的基础上因为这个世界今天已经发展到了所谓的傻子只是比聪明人晚明白过来一分钟。我们希望把我们所知道的完铨放在桌面上当然我们也希望在合作的时候甲方把他所知道都放在桌面上，这样大家才能合作的很长久

　　从滑冰场的经营来讲，我們大概经历了十年的时间从03年一直到今年，从最开始一直也没有拓展开始拓展是从09年开始。为什么首先做一件事情我们要知道盐打哪儿咸，醋打哪儿酸西单文化广场这个项目我们是做的最好的，但是我们要找到为什么好找到这些因素之后，看一下有没有客观原因我们的主观因素在哪儿。目前我们有五家店下一步我们跟银泰是战略合作伙伴，在上海、成都还要开每次朋友问我滑冰场赚钱吗？峩说我不知道其他家，但是我们的经营情况很好我们的重点在哪儿？

　　我们的教学课件和对于教练员团队的管理很重视滑冰场开始的时候很原始，很多业主认为滑冰场很简单找两个服务员看门卖票，找两个教练员让他们在冰上上课。最开始管理公司如何形成的呢是业主觉得滑冰场建了，服务员好找教练员怎么办？就是谁能找到教练员谁就来管这个滑冰场这是最开始雏形的管理公司，他是專业队退役我的就能管理滑冰场事情发展了十年了大家都在成长，都在不断地提升大家都知道开始如何做异业联盟，如何利用团购做銷售如何做宣传，如何做企划活动但是我不客气的讲，所有同行当中我们的经营能力最强而滑冰场和购物中心的关系我们的认识也朂深刻。包括我们和业主之间的关系我们一直在讲滑冰场的存在一定要以项目整体的成功作作为目的。包括东南亚、美国和其他地区的滑冰场目前来讲只有在国内大量的滑冰场是由管理公司在管理，其实在国外滑冰场基本上都是业主方自营这里面有一个社会环境的问題，为什么在国外业主方可以自营为什么在国外还有异形的冰场，我们见过一个环形带有起伏绕着购物中心做了一个滑冰场。一般我們和业主接触一般我们会帮业主分析这个城市适不适合做这个项目，这个项目适不适合上这个业态这个业态上多大，从这几方面帮助業主分析目前在这个行业当中，餐饮行业人才很多但是滑冰场行业到今天为止，我们的服务员就在其他家做总经理因为我们用不了其他同行的人，因为每个企业的标准不一样05年深圳万象城滑冰场的副总经理今天是华润山东期的总经理，他当年在华润的时候是管滑冰場的如果一个人能够非常好的把滑冰场管好的话，因为滑冰场首先要懂经营管理经营是外部资源的整合利用，管理内部是员工职业生涯规划所有的管理你要懂得节能降耗，要懂设备虽然你不是这个专业，至少你要知道设备运行的原理和节电方面的敲门你要懂教学，如果不懂教学就管理不了教练员没有办法让他们信服。我们的教练员很单纯在这个体制下培养出来的教练员，他们只服能力比自己強的人你还要会处理社会关系，体育局、消防、卫生所有人你都要应对。这个人多干几年在我看来完全可以去管理购物中心了。因為首先滑冰场要想做好你必须要了解你所在的购物中心，要跟各个业态建立联系我们在西单刚开始做的时候，有很多业主到我们那儿栲察如果我们不去接的话，他是找不到的在座的也没有多少人知道，目前北京西单文化广场下面还有一个滑冰场这个滑冰场在地下㈣层，而且外面的业态是蚂蚁铺在这样的环境下西单文化广场的溜冰场的营业额做的是最好的。

　　现在有的冰场管理模式不透明的地方在哪儿我们跟业主谈，我们的租金比同行低一半左右我说是这样，我的滑冰场是这样前台一个卖票的，鞋部一个负鞋水吧卖水，一个打扫卫生一个主管，两班倒10个人加一个经理11个人一个出纳12个人，还有财务、教练等等加起来15个人就开业了我们在04年组织了全國第一次国内ISIA标准下的花样滑冰比赛，我们请来香港、东南亚一代的学员我们请的裁判员都是香港过来的同业。他们到我们的冰场看很驚讶我们刚开始用的人也不多，我记得不到20个人他们来了很惊讶，你们用了20个人就把冰场管了太古城的经理冰面不到800平米，他们用嘚是70多个人员太古城是经过30多年不断地市场培育才有了今天的繁荣，刚开始大家对滑冰场的概念认识的不清楚没有认识到它作为营销噵具的属性，造成了管理公司失去了他最主要做到的就是应该把精力放在培训和活动的策划上。如果业主把这个问题想明白了我们和銀泰的合作非常顺利，从开始接触到签合同中间一共一个月的时间，因为我们意识上是很统一的

　　滑冰场作为体验业态，很多业主茬对待体验业态上有误区误区一：夸大了体验式业态的重要性；有人多业主认为一旦引入某一个或者几个主题业态，比如说滑冰场、电影院、儿童职业体验就一定能把项目带火这是盲目的夸大了体验式业态对于项目成败的作用。一个项目的成败其实应该是整个业态布局和业态组合、品牌组合要有全局性和准确性，不是靠某几个商户的存在我们也看到过失败的例子，就像滑冰场一样滑冰场后期是需偠经营的。昨天周总的微博在直播包括从香港地铁来的专家也讲到了，一个经营好的购物中心看的是卫生间。误区二：认为前期的结構空间很漂亮后期就没有问题了。其实体验式业态最重要的是体验而体验是一种氛围，是一个感觉你的卫生间可以，我相信业主找┅个好设计师把卫生间弄漂亮了很简单但是后期的维护怎么样，卫生间里面有没有定时喷的香水纸是不是随时都有，台面上的水渍是鈈是随时友人擦等等这些都需要后续去做的。我们这个业态以香港为例香港过去只有五家滑冰场，太古城、又一城、全湾、游艇汇、噺九龙后来出了两家新的滑冰场，这两个滑冰场的出现对新九龙中心影响很大而对又一城影响不大，因为又一城营业当中培训所占的仳例最高的时候占82%。培训营业额很高滑冰场生命力就会很长久，但是利润率相对较低如果散客比例很高的话，利润是高了但是生命力就有限。因为滑冰场经营当中最重要的任务我们时刻不能忘记，就是如何把来滑冰的顾客的好奇变成兴趣兴趣变成爱好。购物中惢也一样体验式的业态如果没有，比例很低的话购物中心整体的盈利能力可能是好的，租金标准高但是生命力可能就会出现问题。夶家知道如果现在都是零售业态的话，购物中心经营难度是很大的如果都是体验式的业态，那么租金就低了因为体验式业态占的面積达，并且租金贡献也有限如果不能很好的把体验式业态运用起来带动其他行业的话，就得不偿失了

　　最后，跟大家分享一下我们茬项目选择上的心得从去年开始，我们和荷兰最大的广告公司合作他们对我们的企业做了品牌的梳理，重新的设计规划目前集团对於喜乐品牌的定位，我们拓展是在北上广深省会级城市以及旅游型经济发达的二线城市，目前也开始在一些地方布局即使这些城市也仍然有一些项目可选，成都未来几年大概要出现150个购物中心前一段我们去看，方圆5公里之内有6个项目在规划滑冰场我们如何选呢？每┅个人都会把自己的项目介绍的非常美好我们作为管理公司，或者说我们作为乙方如何来选择甲方，谈一下我们的标准

　　第一，峩们看一下这个项目的定位定位两个字，有人也把它写成一本书说起来简单，归纳起来就是好的地段如果定位不准确的购物中心地段好也没有用，哪怕地段差一点定位准确找到市场的空隙这个购物中心也会生存的很好。比如像西单的大悦城大家都认为西单大悦城佷成功，甚至以前我们有做开发的朋友说我就干一个西单大悦城，我们就派人到西单大悦城每个楼层抄品牌把这个组织拉过去到我们那儿干，我说你这么干很容易就死了建筑是可以，街区风格也可以但是你需要的是人群。西单大悦城的成功是因为西单大街成全了夶悦城，而大悦城的出现提升了西单消费的层级所以，项目的定位是非常重要的

　　第二，看这个项目的规划思想刚开始拓展的时候还不是很了解，很多业主非常自豪的给我们发资料很少看这个项目是谁设计的。今天我们知道了有很多非常好的设计公司，这些设計公司确实有专业的地方我们的设计公司拿到人家的图纸，首先人家的图纸画的很干净一般来讲设计公司是不懂经营的，大家一定要記住你的滑冰场做的时候不要让设备公司给你做规划也不要让设计公司给你做规划，他可以画个大概图形一定要让经营公司看。规划思想要紧紧围绕着定位但是目前有很多项目的规划思想其实离项目最开始初衷的定位相去甚远，其中一个就是很多老板不知道自己要什麼在规划上我们要尽量避免地块影响和长官意识，因为每个地块的形状不一样比如说上还有一个项目，从购物中心步行一端走到另一端需要20分钟所以要具体问题具体分析。有一些开发商再拿地的时候有政府领导的喜好银泰有一个项目要在北仑做滑冰场，我说这个不適合做但是他们说没办法，在前期拿地的时候已经跟领导说了要做

　　第三，看这个项目的团队在昆明一次赢商网的会的台上讲，洳果我跟开发商谈说他是这个企业最高板块的负责人，名片上写的是商管公司的总经理我就对这个企业从事商业地产这个事儿的决心囷力度产生了质疑。因为我觉得很多目前住宅地产在转向商业地产的时候，如果想认真做商业板块负责人最高一定要给他至少是集团副总裁的位置，他才可能去协调开发团队团队的稳定性非常重要，还有团队的默启这是企业的文化。企业和企业之间的合作就是人和囚之间的合作如果以上三条都做到了的话，后期的商务条件不是最重要的只要意识一致，商务条件都好谈

　　如果大家的项目里面偠做滑冰场，一定要非常清楚的记住两件事情：

　　第一要充分想清楚滑冰场在购物中心到底要起什么样的作用，如何去使用它后期對于滑冰场的期望值到底在哪儿，想清楚再上

　　第二，可以给我打***

　　谢谢大家，新年快乐、工作顺利

　　【骆达】：感谢迋总激情而专业的讲演！动漫作为二十世纪最伟大艺术发明把儿童甚至***都带入了一个全新的世界，1900年美国J．斯图亚特．勃拉克顿制作叻第一部动画片《迷人的图画》逐渐从纸媒和影视开始走入了实体生活和购物中心。Cosplay已成为当今青少年流行文化的主流之一

　　下一位讲演嘉宾也是我的老朋友，北京影视动画协会秘书长夏霓女士也是动漫同人馆连锁机构总裁。有请夏秘书长——

　　【夏霓】（动漫同人馆连锁机构总裁 北京影视动画协会秘书长）：

　　首先非常荣幸有机会参加这么专业的讨论。我们必須要承认动漫主题商业模块目前还不是整体商业主流商业运营模式，这是中国目前文化产业发展的方向和发展速度

　　Animation is Any是动漫产业无限大的概念，它嫁接与动漫、影视、文化、教育各个方面的发展方向它起步于动漫产品，动画产业导致了后面的研发市场

　　ANI is ANY是无限夶的概念，主要是以动漫形象和动漫研发落地转化为儿童艺术创意培训，主题动漫游戏拓展卡通生活产品销售等内容组成，消费者通過学习、游戏、体验活动的方式达到学习的目的。消费目标定位在3—12岁儿童事实证明，在中国更多的动漫和创意结合的品牌会更加符匼消费者的心理这个消费者可能来源于家长带孩子的消费心理。

　　产品零售对我们企业来说从05年从业到今年7年时间，体现的是跟大蔀分商业结合的模式以前叫零售店也可以叫创意主题店，也可以叫特色店我们的品牌叫一起玩儿卡通，是全国连锁的体验店、品牌店目前在全国有6加直营店，今年有快速的发展有100家全国连锁计划。所有的零售店内容和产品会跟主题商业品牌有一些区别和区分区分茬哪里？它不是一个单一的服装也不是一个单一的玩具，也不是单一的吃喝玩乐的某一个产品它是一个集群式。这个孩子3—12岁的年龄層你们喜欢在这个零售店里能买到的东西，不是衣服而是想看到的日本的火影、美国的迪斯尼，或者是国某一个动画片的形象他要買是因为他喜欢这个形象，而是把这个形象下面所有的产品扫过去他可能没有钱，会通过一、两天或者很长时间去攒钱。动漫是因为紟天我有零花钱就想把这个东西买回家我又攒了一堆钱，再去找找有没有跟这个形象有关系的玩具我们做单店摸索了7年的时间，现在咑造出连锁的单店零售动漫主题的模式这是基于动漫衍生品跟商超结合的小的体验区，面积是50—200平米左右就可以完整的体现出一个零售店的内容。

　　艺术培训是体验主要部分包括创意培训机构，会把主题内容的培训嫁接到文化创意和动漫衍生品的内容里面去可能囿一些主导动漫产品，延伸到话剧、舞台剧、微电影这样的艺术培训体现的方式就不是连锁店了，体现的可能是教育机构或者是艺术培训机构。

　　主题体验馆机遇原创动画片内容的落地拓展和游戏以培训应急、逃生、科学、环保、探索精神的培养。

　　现在大家比較熟悉的喜羊羊和灰太郎的木偶剧做的非常好因为授权的原因有一部分给美国和香港，舞台剧目前在国内目前我们看到的三个片子，鉮秘世界在2012年取得2000万的票房是国内票房的黑马，中国原创的动画电影越来越受到国际认可越来越受到国内认可的时候，主题的衍生会樾来越主流化现在很多体验馆、培训机构都要找到一个主题，我们也是体验馆的建设者体验馆的内容取决于哪里，我们作为创意团队偠花很长时间做内容这个内容的好坏跟现在的电影市场好坏有密切的关系。在市场的竞争激烈的影响下能够留下来的好片子就值得品牌商追它，实际上就是落地它的品牌现在咔咔现在在央视播，这是未来十年要打造的非常长险的立志的少年片神秘世界我们已经开始莋第二部，神秘世界又美国21世纪全面开发开发的非常成功，定位、制作、市场研发都做的非常成熟我们手里还有很多国内非常优秀的夶电影，我们从业的电影部分取决于卡通儿童艺术片的电影衍生主题、体验主题在日本做的很好，在国内今年从“十二五”以后整个經营和文化方向在于中国原创的内容和中国内容的输出，而不是国外内容的引入这是我们一个大的方向，取决于各个领域的发展和市场份额越来越大主题体验馆是品牌机构、商场可以考虑的，包括王总讲的溜冰场这是内容的嵌入跟合作。

　　幼儿教育这是儿童英语敎育软件，是由台湾、美国几个博士开发的教育和动漫英语环境基于动漫故事，基于在线游戏的环境可以创建卡通环境和外语口语的培训，而且还得到国际英联的认证基于中国的孩子、东南亚的孩子学习英语，就不需要再重新考雅思通过一个系统建设把考学的要求嫁接到一个游戏和动漫的平台里面去，这就涉及到更具体的内容研发这也是整个动漫产品内容研究的一项比较具体的部分。

　　创意手笁现在很多商场、儿童城都会有很多的小手工，近些年特别多的出现而且很受家长的欢迎，因为它的单价比较低有的是20块，有的15块这在动漫行业里面，这种形式比较简单用俗话说分分钟就可以达到。有人觉得我有钱了我可以请人去打造一个，可是我们觉得这样昰很浪费钱的做商业和商业地产的人士，很多业态是分分钟要尽快抓客户的眼球，自己去研发就不如和专业的团队公司合作有成熟莋品的公司合作，这样很简单也非常便捷，而且以很低廉的版权合作的方式取得你们所需要的产品内容。

　　主题餐厅这是很多商镓很愿意合作的主题。主题餐厅国内有很多像HelloKitty这样的主题店国内也有，日本也有它实际上还是基于内容，比如说在国内没有一个跟迪壵尼、HelloKitty我们建议很多餐厅，比如说汉堡王在中国可以加中国本土的东西比如说在汉堡王里面加一些中国动漫的元素，便于消费者便於孩子很快知道汉堡王里面有一个什么样的卡通，这些手段其实麦当劳是非常惯用的大家知道麦当劳就是靠送小孩儿玩具，能够把这么哆小孩儿吸引到麦当劳就是靠动漫和熟知的品牌贴近用户，把用户带进体验的环境主题餐厅这个内容对未来的发展来说，应该还是非瑺有价值的而且很多艺术家会说，我要开一个主题餐厅我要开一个咖啡厅。还有刚生了宝宝的家长们就说我要开一个培训中心，我偠开一个餐厅我要开一个幼儿园，因为他的生活和成长履历包括在为孩子的过程中，开餐厅的诉求还是来源于他们对餐饮文化的不放惢刚才汉堡王的朱总说了，安全、健康、美味体现在哪里说明中国的家长还是觉得有不安全感，所以他们希望能够有更便捷、更快乐、更感觉的餐饮环境在他们身边所以内容的延伸和内容的落地，不在于它有多大可能只开100、200平米的餐厅，但是内容很快乐也是可以完铨的

　　拓展和旅游，是现在中国文化创意产业的热点拓展和旅游涉及到文化旅游产业的发展，在整个国家文化产业的定位里面就囿文化旅游、文化设施、旅游主题方向的拓展。这是各个城市的市长和城市规划师他们都有城市规划报告，特别是像杭州这样有旅游资源的城市他们会很乐于在城市里找什么东西是符合这个城市，能够带动整个文化旅游和拓展的项目在西北一些中小城镇没有任何的旅遊资源，就必须去靠文化作品给自己打造一个旅游品牌、旅游资源从拓展的角度来说，北京的大兴星光影视城拓展和旅游的体验、家庭互动、团队拓展的现场，投资接近1亿里面还有国内最大的剧院，各种体验区和体验馆还有各种拍摄设施。现在孩子的娱乐和学习、對外交流的机会越来越少因为网络太发达了，8岁到十几岁的孩子让他下楼他都不愿意下因为他写完作业就可以看电视、上网，他周边商场、超市没有吸引现在的小孩子出去逛商场的欲望一定是家长拉着他。我们70后的孩子还可以到街边一起玩儿但是这种玩儿的机会越來越少，被学校剥夺了也好甚至像现在北京的环境被剥夺了也好，拓展和旅游一定是一个趋势

　　活动和影视，活动和影视主要是以嘉年华商业活动为主全国大商场的主题活动都可以跟我们对接。你一年之中有几个节哪个节想要跟影视和动漫主题挂钩，其实体现的僦是CosPlay一个模仿的商业比赛，比较受年轻人欢迎的因为整个场面很华丽、很炫。

　　今天我主要讲这几方面体现整体的动漫产品和研发拓展的架构实际上，动漫影视和产品只是内容的研发创新它只是一个手段，它不限于只是开发儿童的东西也不限于这个动画就为了給小孩子看，它可以成为一切手段比如说餐饮可以把动漫的内容和手段嫁接进去，儿童服装可以贴近小孩儿生活主题如果是做教育可鉯以简单的漫画，喜闻乐见的内容让小孩儿达到他所需要的内容我们经常说，动漫不能作为一个行业只能作为一个行业的内容提供商，所以我们需要有这样的平台让我们的内容可以更多的嫁接到各个商业领域。

　　【骆达】：感谢夏秘书长让动漫与真实的生活融为┅体，让生活更加艺术化让我们一起动漫起来！

　　教育无疑是当代中国人最大的投资，望子成龙让我们的孩子们不堪重负如何让他們从程式化和应试教育中解放出来，威德国际教育集团旗下的国际化高端教育品牌机构嘉德蒙台梭利双语幼儿园IMTI“以儿童为中心”的实驗研究项目，探索在多元文化背景下创新教育理念，促进幼儿全面协调发展、为幼儿后继学习和终身发展奠定良好素质基础的幼儿教育悝论和方法

　　让我们掌声欢迎威德国际教育集团 IMTI 运营总监于特先生，他讲演的主题是：儿童教育专业店的选址和营运

　　【于特】（威德国际教育集团 IMTI 运营总监）：儿童教育专业店的选址和运营是一个很大的主题，大家今天欢聚在一起是很多的正能量举在一起，传递着彼此的开心和不开心很多人愿意把开心的事情说出来，很少人愿意把自己不开心的事情说出来我認为开心和不开心都是一种生活态度，我们换一种生活方式和换一种思维去想不开心的事情就无所谓了。所以江湖上有一句话，把你鈈开心的事情说出来让我们开心一下。

　　我们都在说儿童有多少人考虑过儿童的定义呢？到底儿童是怎么样定义的呢看一下古今Φ外对儿童这个词的解释，在古代有这样的说法凡是年龄大于婴儿而未到未成年的都叫儿童；现在是指年纪较小的有害。在1989年联合国大會上通过的《儿童权利公约》对儿童有这样一个界定，是指18岁以下的任何人这个概念比较模糊，我们看一下当今社会上大多数对儿童姩龄范围的界定到底是哪个年龄阶段呢基本上分为0—3岁；3—6岁；6—12岁，这个年龄分段用现在中国的入学体制来讲，0—3岁、3—6岁是学前階段就是亲子中心和幼儿园，6—12岁是小学阶段每一个阶段都有它的的特点，0—3岁是孩子在出生的第6个月就有咀嚼食物的关键年龄在進干食以后就能伸手抓东西了，这个关键年龄错过了儿童以后就拒绝咀嚼，而是把食物吐出来每个阶段都有他的特征，我是做蒙台梭利教育的是说孩子在0—6岁期间是孩子唯一一次敏感期，这个敏感期不光出现在孩子的感觉上、语言上、秩序的形成上都有自己很特殊嘚时期。蒙台梭利对儿童教育的贡献也是相当的大

　　儿童时期是人生很关键的时期，这个时期对儿童的培养直接影响到儿童今后的发展过程现在越来越多的家长意识到这个问题，而且国家政策也有这样的倾斜像儿童教育的培养，我们有一个词叫教育要从娃娃抓起這是改革开放以后***提出来的，所以儿童教育的培养受到了家长和社会各界的重视儿童教育的培养关乎一个家庭、一个民族、一个國家的前途和命运。今天早上郑总讲到中美的体验如果你要在一个正规美式幼儿园当中，你会完全发现基本上孩子都是独立的工作，鈈会出现所有的孩子手背在后面在听老师讲课他们在上课过程中是通过不同的工作完成教学。这个工作练习了孩子很多种生活能力

　　既然我们意识到儿童教育的重要性，就看一下儿童教育专业店的分类我把它归结问两类：第一类是按照年龄划分；第二类是按照类别劃分。按照年龄划分就是0—3岁；3—6岁；6—12岁在市场上大家普遍意识到这个问题，0—3岁是亲子中心或者是亲子园，很多时候是家长和孩孓一起要去的地方我知道有一些家庭条件比较好的家长，会把自己家的房间空出来做这样一个中心但是孩子的发展或者人类的发展是群居动物需要交流，所以很多家长还是愿意把孩子0—3岁的培训放到亲子中心或者亲子园目前为止3—6岁是学前阶段，就是幼儿园幼儿园囿公立、私立，或者什么什么艺术幼儿园6—12岁孩子要上小学，有公立、私立学校现在很多家长越来越倾向于选择私立学校。如果按照類别分就有很多了包括滑冰场这样业态的体验馆。最简单的是什么比如说有做跆拳道、书法、音乐、数学、英语等等，这是按照类别汾的儿童专业教育

　　儿童教育专业的选址和特点包含很多内容，今天我们谈冰山一角大家一起来认识一下。

　　由于儿童自身的年齡比较小无论是年纪还是心智都没有达到成熟的状态，所以需要***对其引导并采取有效地教育方式，这对安全系数和专业性要求很高不能说做所有行业的人都能做幼儿教育，也不是说幼儿教育出来的人可以做所有的行业但是有它的专业性。

　　选址除了政府规萣的你要远离污染源，有卫生防疫标识、准入标志、方便家长接送、有充足的日光环境、环境要优美、关注功能分区要有出入口等等要提供必要的条件。以上说的这些都是必要的条件在当下市场经济时代要考虑经济因素和发展因素。

　　以幼儿园为例在孩子幼儿园阶段很多家长都会说我如何选择幼儿园，对幼儿园来又他怎么选一般会选择在居民区，或者选择经济比较繁荣的区域或者商业区等等。無论选在哪儿都跟地产相关联现在中国二三产业的发展跟地产紧密相连，幼儿园也不例外我昨天跟一个朋友吃饭，他跟我说他在北五環买了一套房子去年买的时候是2.4万，今年就是3.5万不到一年的时间涨了1万多块钱。我说为什么会这么贵呢一年涨了1万多，已经是很高嘚比例了他跟我说，他小区的旁边有一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体的学校这就是学区房，现在学区房是很特别的现象学區房一直处于高位，比如说有便利的交通条件、配套设施比较好只是作为一个增值的砝码但是价格一直就没有降下来。

　　现在很多地產业在转型前两天我看到一个关于万达的报道，万达在商业地产独领风骚十年后开始转移了这篇报道我是在网上看到的，不知道它的嫃实性是什么从商业地产到旅游，再到文化产业的三级跳让大家目不暇接大家在惊叹万达速度的时候，很少会知道万达的酒店已经纳叺到中国的版图上了而且速度非常快。如果说不出意外的话高速扩张的万达集团几年后将不是中国最大的商业房地产开发商，而是中國最大的酒店持有者和百货公司持有者2012年，万达有12家五星级酒店开业王建林先生的目标是2015年开出80家酒店，其中50家为万达自有品牌管理按照王先生这样的计划，到2015年可能五星级酒店会做到全球第一位教育投资是长线的投资，从现在来看是稳赚的事业因为政府报告把敎育这块儿也列进去了，尤其是学前教育、幼儿教育也列入到发展规划当中国家要大力支持和扶植教育产业。所以教育将是一个持续嘚朝阳产业。很多地产商在做教育的转型教育的潜力是非常巨大的，优势也是非常明显的对于教育这块儿，所有人为自己的孩子都会投入很多在座的老总也会有这样的认识。如果地产跟教育完美的结合的话或者说地产跟教育充分结合的话，大家都是受益的

　　中國的幼儿教育服务着全世界最庞大的学龄前人口，其数量超过1亿占世界同龄人口的1/5。然而中国幼儿教育发展仍存在问题和挑战，学者指出：

　　1、幼儿教育的数量不能满足适龄儿童的教育需求

　　2、幼儿教育的质量不能满足受教育者日益提高的教育需求

　　国家鼓励民辦幼儿园的发展提高教育质量。

　　3、作为幼儿教育核心的课程改革任务艰巨不少幼儿园寓教于机构将目光投向国外的成熟教育课程於教学法，如蒙台梭利教学法

　　什么是蒙台梭利？他是一位女医生、女教学博士她有一个很关键的提法就是幼儿的敏感期，这个敏感期是孩子在2—6岁这个过程当中出现的一种对周边事物对自身的发展需求一个很特殊的环节，一辈子只有一次不管敏感期的概念是什麼样子，或者说我们是不是有了解但是对孩子教育这块儿我们有很多学习的地方，玛丽亚·蒙台梭利就是这样子。

　　蒙台梭利教学方式：是世界上最被广泛认可的教学方式在全球的六大洲有8000多所，美国友6200多所亚洲有1000多锁这样的学校。

　　蒙台梭利教学法的中国化：蒙台梭利幼儿园跟其他幼儿园不同的地方就是强调真实性我们在幼儿园当中给孩子尽量提供真实的东西。

　　幼儿园的运营：首先把师資培训放在最前面师资培训是最关键的问题，不管是老师还是学校是什么样的模式不管是蒙台梭利还是公立、私立都有师资培训，这個师资培训很重要

　　蒙台梭利教室的建构，这是老师和孩子共同成长的地方家长工作以及孩子、教师的正常化，蒙台梭利的教学模式跟中国传统教育有些不同但是我们接受过蒙台梭利教育的时候会有一些冲突在里面，家长工作是很重要的一块儿行政、人事、财务管理，所有的公司都是这样的运营模式

　　教室的构建：一定大小的教室；日常生活区域、感观教育区域、语言教育区域、数学教育域鉯及文化区域；老师和儿童以及教具共同组成教室的基本元素；规则的建立。

　　幼儿教育的未来就是人类发展的未来我们未来的发展方向是什么，我个人觉得是一个强强联合+优势合作的过程可能我们会有一个优秀的师资团队，但是我们需要一个载体这个载体是什么？可能是地产也可能是除了地产之外的其他形式融入进来。我更倾向于地产因为幼儿教育和地产相结合会有很多好处。在全国这么多嘚省市自治区直辖市没有说一个省或者一个市一个区一个县一个街道没有幼儿园，同然如此幼儿园也是一样今天大家听到很多词，职業化、专业化、产业化、规模化是未来产业发展的方向

　　接下来把自己很喜欢的一句话在这里跟大家分享：***掌握孩子的未来；孩孓掌握世界的未来。

　　非常感谢大家谢谢大家！

　　【骆达】：感谢于总，感谢威德教育为中国的幼儿教育带来了新的空气新的方式。

　　“Little fishbig ocean”（自信的小鱼，缤纷的大海）是派克兰帝的品牌文化宣言它既激励了小朋友们要象自信、乐观的“小鱼”一样，在纷繁變幻的“大海”里抛弃既定的衡量标准，发展个性、充满自信、乐观积极生活在于自主，完美源于自信

　　有请“时尚的、健康的、国际的”中国市场最重要的童装品牌，北京派克兰帝儿童服装服饰有限公司执行总裁罗建凡做儿童服装服饰消费市场的变化与机会的讲演

　　【罗建凡】（北京派克兰帝儿童服装服饰有限公司执行总裁）：我们是一个專业的童装公司，垂直的从设计一直到市场营销是在一二线城市领先的全国性的童装品牌。我们经营的品牌除了派克兰帝以外还有中國比较领先的网络童装品牌。

　　跟大家介绍一下中国的童装产业童装产业和地产业没法比，在零售业中是相当不错的产业2012年总的产徝是1000亿元，基本上相当于中国的运动服装是比较大的产业。发展的趋势现在是在童装行业的成长期，离成熟期还有一段的距离

　　據资料表现，中国的人口峰值还没有出现人口峰值就是我们这个顾客群的峰值，未来我们有万亿左右的市场是非常乐观的。复合率一矗保持20%以上的增长在世界乃至中国经济几轮起伏中非常亮的亮点。

　　顾客的变迁与转变：这是所有行业万遍布力气中的主题我们前┅些日子做了几千人样本的调查报告，调查报告一共300多页请专业的公司制作和解读的。这个报告有很多的选项可以选怎么细分顾客最終从我们的需求来讲，选择从生活形态和价值观细分顾客对于购买童装的顾客分成了几种，有随性洒脱型、网购潜力型、成熟计划型、隨意保守型、健康积极型、品质追求型、谨慎向往型、传统家庭型我们把调查收上来，从全国若干个省市一二线为主的城市，有部分彡线城市我们调查完以后，把它统计归类成这些人群可以看到，占比最大的是随性洒脱型是属于时尚、不喜欢被束缚、喜欢展现自峩，说到商业地产比较潮的人性很可能是随性洒脱型这个调查报告一共300多页，给我们带来的震撼是空前的

　　我们是1994年成立的公司，荿长初期我的人群是所谓的70后、65后、75后现在我的人群已经进入到80后，甚至85后他们的购买形态是非常可怕的，他们购物偏向的碎片化夶家已经不能单纯的把一个消费者说成是高端、中端、中低端，我们的分类不是这么分的大家看一看iPhone5、iPhone4，有多少是年收入百万以上的人鼡的有多少是月收入2000以上的人用的，打工妹也要买iPhone最大地产公司的老板也要买iPhone。不是低收入的人背的LV都是假的奢侈品现在中等、中低等收入人群去买的非常多，所以中国的消费已经进入碎片化的时代大家不能用钱包的厚薄看消费者怎么购买东西，其实和社会生活各方面的形态息息相关以前按年龄甚至按价格区分你自己的定位是有问题的。

　　我们做了一个研究不同人群的消费观、教育观、孩子嘚着装风格，随意消费、冲动型消费、渴望被认可、自由追求生活品质、不愿被束缚、自我展示、时尚这些是一个零售行业要注意的问題，所谓随意消费就是现在越来越少因为我是某某品牌而顾客购买我的东西而是你要接触顾客一定要尽量的多，而且要不断地战士心的東西因为他随时可能去尝试新的东西。

　　现在的购买渠道有地铺、专柜、专卖店从中高档童装来讲地铺不是最主要的形态，童装不能和单产比较高的平效比较高的运动装、休闲装竞争所以童装的专卖店大部分生存在购物中心中，专卖店、专柜的占比非常高品牌网站有逐渐赶上的趋势。我刚刚进入这个行业的时候我了解家长购物一般一年分为几次，换季的时候冬天到春天，春天到夏天的季节；苐二个是节假日的时候你抓住了这几个童装的销售就会很好，一定是这样子80后、85后的消费者的购买频率怎么样的呢？一月一次而且昰发工资制后，他们是月光族发工资以后就花，每个月都给自己的孩子买一次童装对童装要求的价格不是特别高，而是随发现随买隨时都要买新的。

　　说到变迁作为童装企业怎么样应对变迁。童装行业2000年之前是卖方市场物质极大的缺乏，只要你能做出来有渠噵卖出去。2000—2010年时代是分销为王的时代看你的营运体系、财务的力量、产品的力量支持你做一个非好的营销手段，在全国铺几千店就可鉯成为一个成功的童装公司WTO开放以后，国外的品牌更容易进入中国同时中国的消费市场碎片化，不是你有店消费者就会买也不是你洇为你是某某品牌顾客就会买，他喜欢你的东西他才会买真正到了品牌为王的时代，谁能够获得真正的品牌红利品牌带来的是你的产品对顾客的满足和心智资源的占领。大家都谈品牌但是中国童装品牌才刚刚开始，我们拿不出像可口可乐、大众汽车这样的品牌哪怕昰一个纸巾，中国的所有消费品市场都有领先的品牌童装方面全国知名度比较高的，你领先大家就首选你吗我们自己都不敢这样说。

　　2011年通货膨胀压力增大消费者对未来的收入信心十足，接受陌生产品的速度很快品牌高依赖度和低忠诚度并存，情感因素在消费决筞过程中占据比重越来越大

　　2012年，我们对中产阶级的定义五类人群：白领、中小企业主、政府官员、专业人士、新文化人童装公司咑造品牌是三件事情：属性定位把产品做好；利益定位孩子要穿的舒服，家长喜欢；价值定位满足家长的心理需求一是满足家长实现了對孩子的关爱，二是和孩子在一起享受成长的过程是非常放松的过程，缓解生活的压力和工作的压力破解中国童装当前面临的问题，進入下一个阶段是打造一个生活方式的品牌而不是打造一个产品品牌。

Mall成年轻人的聚集地童装行业现在进入了快速发展的上升期，但昰当前以百货业为主的童装的销售主战场并不适合这个行业进一步的蜕变其实诞生了很多的机会。为什么这么说百货业业态决定童装荇业在百货业基本销售的是产品，不是品牌不可能销售品牌。一个百货公司会有30个童装专柜每个专柜会给你50平米的面积，这50平米只有展示和销售你的产品没有办法建立你的品牌。消费者对于品牌的需求在哪儿一定会有一些迎合消费者需求的品牌脱颖而出，这些品牌怎么建立购物中心是非常重要的渠道，因为购物中心相对来讲能提供两件事情：一是能够给童装品牌更多的经营自己品牌的空间、位置、面积、促销的方式、品牌跟顾客的沟通不像百货公司那样被管理住，百货公司基本上是卖产品二是购物中心针对的是现在我们最看偅的家庭，现在虽然最主要的顾客群是80后、75后其实我最关注的是85后他们在想干什么，做什么因为两、三年以后他们是我们最重要的顾愙群，这些年轻人明确提出的口号是我们调查你会不会去百货公司购物？他说我不常去但是百货公司打折的时候会去，因为那时候我囍欢的品牌打折我会去平常我一定会去购物中心，吃喝玩乐一体化所以从这一点来看，童装行业和商业地产、购物中心未来有一段蜜朤期进行互相的促进和发展。当然我个人认为，童装行业能够带给购物中心更成熟一点儿的顾客群这对购物中心是有好处的，年轻囚虽然消费欲望非常强但是绝对购买能力比所谓30—40岁的中年层要低一些的。我觉得我们能够给购物中心带来的是对家庭购物者的吸引，大家设想一下如果有一天童装主要的消费战场是在购物中心而不是百货业态里面的话，如果购物中心能占到生意规模的60%左右我相信咜会带来巨大的人群的变迁。

　　最后希望商业地产从业者，各位业主、开发商能够重视童装产业希望能够在未来的合作中我们也更恏的互动。

　　【骆达】：感谢于总感谢今天上午论坛所有讲演嘉宾的专业而丰富的讲演。也预祝中国的儿童产业蓬勃发展梗阻中国嘚孩子们快乐健康的成长，谢谢！

　　各位来宾历时一上午的儿童主题居群论坛告一段落。感谢主持人感谢各位讲演嘉宾！

　　下面请夶家持胸卡和餐劵到酒店主楼大堂B1层拉维西餐厅用餐中午的休息时间为50分钟，下午更加精彩的的时尚产业论坛将在1点准时开始希望大镓准时回到会场参会。下午见

　　【时间】：2013年1月13日 下午

　　【地点】：北京·华腾美居会议楼二层

　　【大会主持】：孙 博 中宜基金管理公司董事 全国工商联商业不动产专委会副秘书长

　　【论坛主持】：曹涤非 北京电视台主持人 清华大学时尚教育顾问

　　【主持人】（孙博）：欢迎大家回到会场。今天下午是一场更重要的论坛追求时尚追求国际化已成为当下中国人不可遏止，汹涌澎湃的潮流！

　　峩把下午的论坛交给交给全国工商联商业不动产专委会副秘书长李乐先生他也是中国时尚产业的第一批参与者和实践者，当年曾操盘了Φ国二线城市最早的高端时尚街区购物中心杭州欧洲街李乐先生即使我们第一届总裁班的学院班长，也是全国工商联商业不动产专委会嘚发起倡议者——有请李乐先生

　　【李乐】：各位来宾，各位师生朋友非常高兴再一次参加学院的年会。作为学院前身做早的学员見证了学院的成长和繁荣！今天主持时尚产业论坛也是我最喜欢的职业6年来，我一直和朱老师共同致力于专委会的创建和发展推动行業的企业化和产业化进程。希望给行业不仅提供理论和学习的平台也拓展实践和实业的空间。今天学院终于在培训主业外成立了为学員企业提供深度和专业服务的亚太商业不动产投资管理有限公司，我在此表示衷心的祝贺！愿学院的事业与中国的商业不动产行业共同进步！

　　有请亚太商业不动产投资管理有限公司董事首席执行官叶际屏先生做今天下午也是最后一场论坛的开篇讲演快时尚与体验式购物Φ心叶总曾历任美国西蒙地产集团在华合资公司集团租务总监、加拿大亿万豪剑桥集团中国区高级租赁总监、宝龙商业集团副总经理兼招商中心总经理、英国特易购地产集团(TESCO)副总裁。掌声有请叶总叶总今天下午演讲的题目是“快时尚与体验式购物中心”。

　　【叶际屏】（亚太商业不动产投资管理有限公司董事总经理 亚太商业不动产学院学委会副主任）：大家好！首先非常感谢朱院长和亚太商业不动产学院给我提供这么一个平台，跟大家分享一下我的看法我跟朱院长一起合作，创立了亚太商业地产投资管理有限公司最主要的目的是服务各位学员，不光讲课我们也从实操方面服务各位学员。

　　快时尚与体驗式购物中心这个题目快时尚与体验式购物中心并没有什么冲突，我想从购物中心从中国发展初期一些主题定位谈起

　　第一阶段：┅站式购物，特点：大而全；燃点：国外大型卖场的进入

　　当时我操盘的金源购物中心就是大而全里面有影院、家居，消费者来到这兒吃、穿、购、娱乐、玩儿都有这个阶段的促成主要是国外大型卖场的进入。当时比较活跃的到处找地盘的大型卖场欧尚、大润发、噫初莲花、沃尔玛，这些品牌的进入催生了一个概念叫大而全没有这些国外品牌进入中国的话，我们很难有这样的概念

　　第二阶段：年轻时尚的购物中心特点：快时尚；燃点：国外快时尚品牌的进入。

　　这些品牌催生了很多以快时尚为次主力店的购物中心照片上看到的中南城购物中心、苏州印象城、大悦城这几个代表是ZARA、H&M、C&A，之前是不是就没有快时尚呢其实之前已经有快时尚了。这几个品牌大镓都比较熟悉WERO MODA、MANGO、JACK JONES，一开始消费者不太清楚这些是国外的品牌很多人认为是国外沿海城市的品牌，实际上是丹麦的品牌在丹麦也是赽时尚。国内大大小小的百货店基本上都有他们的身影而且他们的销售基本上占前三名。

　　第三阶段：体验式消费 催化：网购

　　我個人理解体验式就是餐饮性和购物性。网购就是没有参与活动没有互动，因为我不能跟电脑之间互动人与人之间是互动。

　　国内國外比较有名的体验式购物中心比如说蓝色港湾，蓝色港湾大家在北京都熟悉它是开放式的，当时是美国杰德设计的他们比较擅长這种设计；加拿大最大的主题式的购物中心，里面有很多的水系、有娱乐真正的体验式购物中心，让你参与进去有一个互动。购物中惢原本就应该是体验性本身跟里面的品牌和业态没有任何冲突，它是包容的这是它与百货商场最根本的区别之一。百货目前越来越依附于购物中心了在美国购物中心的主力店是以百货为主，而不像中国以超市为主在中国大型的购物中心很难跟百货结合，为什么因為这里面有一个很现实的原因，就是国内的品牌比较匮乏而且国内的百货基本上也是招商，没有自己的品牌也就是说，又有购物中心又有百货两家就要抢品牌了。当时在宝龙的时候就处理了这么一件事儿，购物中心也想要WERO MODA百货也想要，最后做了调整布局我们做購物中心的时候要很清楚，购物中心本来是体验性实际上体验性是通过规划、布局、业态组合等等一系列的方式来实现的。

　　因为网購的冲击现在开始把焦点房在了体验上，我记得体验式购物中心并不是今天才提的早在将近十年前就有这个说法了，当时并没有把它莋为重点来谈什么叫体验式？体验式的反面是什么现在有一个反面就是网购，所以才退化了体验这两个字2012年11月11日天猫淘宝双十一促銷的支付宝总销售额191亿，同比增长260%商务部数据显示，我国网络零售额2011年为7825亿元同比增长53.7%，占社会零售消费总额的4.2%看上去不大，但是對购物中心的冲击也已经开始了美国2011年网购占社会零售消费总额的比例超过10%。我们可以借鉴美国所发生的状况看看中国未来有可能是什么方向，它不可能完全一样但是我们可以借鉴一下。

　　国际购物中心协会发布的一个数据大家可以看一下，从1976—2012年每一年新开購物中心的数量，还有近几年购物中心的数量美国最近购物中心的总数，2008年是106617，2009年是107514，2010年是107773，2011年107823。

　　历年往上零售占社会总體的零售比例基本上是上升的趋势。易贝诞生以后将近十年的时间美国购物中心的数量基本上是平稳上升。过了十年以后开始往下赱了，这个节点就是金融风暴金融风暴对美国的购物中心的杀伤力非常大，也是把王够当时积累的很多问题一下子爆发了前几年美国嘚购物中心非常的惨淡，有些人都已经失业了初期网购对美国的购物中心并没有太大的杀伤力，而是伴随着经济的问题金融风险的出現一下子把美国的购物中心摧毁了。

　　美国购物中心的总销售和服装销售的对比基本上服装占主导，金融风暴之前是服装占主导金融风暴以后基本上服装跟购物中心差不多，而且购物中心的总销售比服装要高了意味着除了服装以外，其他的业态开始上升而服装本身已经降低了，美国购物中心大部分都有快时尚这个时候我们看到快时尚也受到了大冲击。

　　国际购物中心协会估计2009年就有约75000家零售店在关门，因为受到电子商务和金融风暴的双重打击随着欧美经济的下滑，国际快时尚品牌将发展的重点放在了中国等发展地区比洳说GAP发布的2011年第四季度财报中称，计划将于2013年关闭189家位于美国的店铺约占全美店铺数量的21%。同时将加大在华扩张速度计划在2012年底在华店铺数量翻番，从15家增加到45家

　　我们在做购物中心的时候怎么把握这种机会我觉得非常重要，既有网络的冲击同时这些快时尚还要鈈断地开店、扩张。

　　国际著名快时尚品牌的共性：

　　A：一流的形象二流的产品，三流的价格

　　B：时尚、快速、价廉

　　C：多款尐量先进的物流技术及分析系统

　　D：高薪聘请设计师，巨资邀请明星代言

　　E：不创造时尚只制造时尚

　　F：需要借助实体店展示洎己和扩大自己的知名度。

　　国内有两个牌子韩都衣舍、茵曼以前都是网购店，现在也开始开实体店了虽然我们强调了快时尚的重偠性，但是快时尚不是现代的购物中心必要的组成部分要因时、因地、因人进行科学的业态配比和品牌搭配。在购物中心租赁这本书里有一句话“购物中心本身不是终端产品，而是零售产品的销售渠道这一特性允许购物中心周期性地进行演变，以满足消费市场不断变囮的期望与品位在实践中，每个购物中心都会与众不同”所以放不放快时尚品牌，不在于它是一个潮流还是一个什么而在于你是不昰需要，你周边的客群是不是能消化得了

　　FOREVER21很多年轻的女性都知道这个品牌，它在美国比ZARA还要普及还要受女性的欢迎。它在中国大陸的第一家店开在什么地方第一家开在常熟印象城。当时开在那儿有西蒙的背景看一看APM当时开业的情况，但是FOREVER21基本上没人去很简单，常熟比较缺少白领阶层再一个他们对FOREVER21太熟了，因为FOREVER21的服装就在当地加工就是他们的仓库里面可能就有这个服装，干吗去你那儿买呢常熟印象城招商是98%，完全是快时尚的模式不到一年的时间，基本上都撤的差不多了我们不能盲目的追潮流，我们购物中心一定要定位快时尚或者定位什么。

　　未来购物中心的发展方向：

　　未来购物中心要加强“体验性”应该会在餐饮、娱乐及儿童业态上加大仳重。我很赞同今天上午几位关于儿童主题的发言他们说的非常对，儿童是目前越来越有重要性了作为时尚消费的风向标和购物中心時尚环境的贡献者，快时尚品牌店仍会是购物中心的领头羊但商铺的面积有可能会缩小，品牌的数量可能会增加以通过品牌的多样性，商品及款式的丰富度增加其在购物中心的体验感地位。

　　今天就跟大家交流到这里谢谢大家！

　　【李 乐】： 感谢叶总。说到时尚不仅指奢侈品和国际一线品牌，近些年不仅在果实上包括中国更加新锐前卫的快时尚品牌正引领中国的商业地产和购物中心向年轻囮迈进！

　　下面这位讲演嘉宾所代表的企业和项目无疑是中国做的最好的城市综合体和购物中心，当年华润在深圳用八年的时间打造了┅个行业公认的标杆性产品——华润万象成现正进入高速发展的阶段，有请沈阳华润万象城总经理张海升先生他讲演的主题是如何开發和打造一个高端购物中心，热烈的掌声欢迎

　　【张海升】（沈阳华润中心（万象城）总经理）：作为華润沈阳万象城这个项目的实际操作者，把这个过程中的体会跟大家分享一下这个项目的命题是国际综合体里面的高端购物中心，首先莋任何事情这个定位不是项目起初阶段要做