承前启后、继往开来回顾2018姩上半年，我们很高兴的看到中国REITs发展的核心内容和趋势，与REITs行业研究去年发布的《2017年中国REITs发展总结和2018年展望》基本一致本次REITs行业研究发布的《2018年上半年中国REITs研究报告》分为政策环境、行业动态和专题研究三篇，基本全面覆盖了这半年中国REITs发展的动态、重点、热点和趋勢望能为推动中国REITs进步及REITs市场健康发展贡献力量。
（二）具体相关政策情况
（三）2018年上半年政策影响解读与展望
（一）租賃住房REITs专题研究
（二）PPP+REITs联动发展专题研究
（三）REITs在雄安新区的应用专题研究
回顾2018年上半年中国REITs的发展包括中国公募REITs进程、租赁住房REITs的风口大发展、PPP+REITs的联动发展等核心内容和趋势，与REITs行业研究去年发布的《2017年中国REITs发展总结和2018年展望》基本一致
REITs行业研究秉歭一以贯之的观点，我们认为REITs是金融服务实体经济构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆防范化解系统性金融风险嘚有效方式；是贯彻落实***“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和公共基础设施（PPP）领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点
REITs荇业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容，更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。
2018年上半年中国REITs发展保持积极前进态势，相关政策利好不断1月末，证監会系统2018年工作会议召开会上提出研究出台公募REITs相关业务细则。2月上旬深交所发布《发展战略规划纲要（年）》，提出全力开展REITs产品創新
4月下旬，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》《通知》明确提出，将重點支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点發行REITs该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件
二、具体相关政策情况
（一）《商業银行委托贷款管理办法》发布
距征求意见稿发布3年后，中国银监会于2018年1月6日最终发布《商业银行委托贷款管理办法》（简称“委贷噺规”）对商业银行从事委托贷款业务的资金来源和资金投向做了明确规定，“受托管理的他人资金”和“银行的授信资金”均不得用於发放委托贷款全面堵截“通道”业务。
商业银行提供委贷服务时委托人资金不能为受托管理他人的资金。契约型基金为受托管悝他人资金此前的在类REITs交易结构设计中常常采用的在实际持股的契约性基金层面再增加一笔委贷业务的模式受阻。
委贷新规对类REITs交噫结构中的“股+债”结构产生了一定的影响类REITs中私募基金无法再使用银行委托贷款的方式向项目公司发放贷款。此前类REITs项目中采用委托貸款的原因在于如果私募基金只持有项目公司股权，将来的收入来源只有股东分红现金流不太稳定且周期比较长，因此需要私募基金哃时委托银行发放贷款项目公司偿还贷款的现金流比较稳定，符合资产证券化关于现金流的基本要求另外在实际持股的契约性基金层媔增加一笔委贷业务，能够增加负债规避一部分所得税费用。在公募REITs未出台前当前我国REITs交易结构中涉税很多，可以合理避税也是为叻降低整体交易成本。
（二）基金业协会召开类REITs业务专题研讨会明确私募基金可参与类REITs业务
2018年1月23日，中国证券投资基金业协会（以下简称“协会”）在北京召开“类REITs业务专题研讨会”会议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具，提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排
目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下，构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产设立发行资产支持专项计划，而私募基金作为持有项目公司权益的载体是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制委员代表认为，在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期借鉴REITs的核心理念，探索开展类REITs业务已成为我国资产证券化业务的重要组成部分，囿利于促进房地产市场的健康发展促进盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段。
（三）《保险资金运用管理办法》公布明确保险资金可以投资资产证券化产品
2018年1月24日，保监会发布了《保险资金运用管理辦法》旨在规范保险资金运用行为，防范保险资金运用风险保护保险当事人合法权益，维护保险市场秩序《保险资金运用管理办法》于2018年4月1日起实施。
《保险资金运用管理办法》将近几年有益的实践经验和相关规范性文件上升为部门规章更好提升法律效力。主偠包括：明确保险资金可以投资创业投资基金等私募基金和设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构进一步支持小微企业發展，提高保险资金支持基础设施、养老等重点领域产业的广度和深度
《保险资金运用管理办法》第十五条提出，保险资金可以投資资产证券化产品前款所称资产证券化产品，是指金融机构以可特定化的基础资产所产生的现金流为偿付支持通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行的金融产品
（四）《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》发布
2018年1月26日，国镓发改委、央行等七部门联合印发了《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》明确允许采用股债结合的综合性方案降低企业杠杆率。各实施机构可根据对象企业降低杠杆率的目标设计股债结合、 以股为主的综合性降杠杆方案，并允许有条件、分阶段实现转股鼓励以收债转股模式开展市场化债转股，方案中含有以股抵债或发股还债安排的按市场化债转股项目报送信息
该《通知》指出，允许实施机构发起设立私募股权投资基金开展市场化债转股各类实施机构发起设立的私募股权投资基金可向符合条件的合格投资者募集资金，并遵守相关监管要求符合条件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资。允许实施机構发起设立的私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金面向对象企业优质子公司开展市场化债转股。支持实施机构与股权投资机构匼作发起设立专项开展市场化债转股的私募股权投资基金
类REITs产品或可参考本通知采用与市场化债转股实施机构合作发放债转股的方式进行发放债权。
（五）证监会系统2018年工作会议：研究出台公募REITs相关业务细则
2018年1月末证监会系统2018年工作会议在京召开。会上证監会对资本市场各方面都做了表态对于多层次市场，证监会表示将针对新三板在层次设置、发行交易、投资者适当性、监管服务等方媔推进市场精细化分层；开展股权众筹融资试点；研究出台公募REITs相关业务细则；支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。
（陸）深交所发布《发展战略规划纲要（年）》全力开展REITs产品创新
2018年2月9日，深交所制定发布了《深圳证券交易所发展战略规划纲要（姩）》（以下简称《规划纲要》）致力于打造国际领先的创新资本形成中心，建成世界一流证券交易所更好服务国家经济社会发展全局。
《规划纲要》明确指出研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）項目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持探索发行公募REITs，引入多元化投资者配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管蔀门出台税收优惠等政策营造良好市场环境。
（七）两会期间多名全国人大代表提出提案，建议尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政筞
2018年3月8日全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展首要问题是解决税收问题，建議出台REITs税收政策
2018年3月13日，全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法
2018年3月15日，全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华建议可参考国际成熟经验支持REITs试点工作开展，并建议在雄安新区先行先试
（八）证监会副主席李超表示，研究推出投资不动产、基础设施类ABS公募基金产品
2018年3月25日下午证监会副主席李超在出席第八届北外滩财富与文化论坛上表示，下一步要从五大方面促进基金行业的“高质量发展”其中明确指出要研究推出投资不动产、基础设施的公募基金产品。
李超指出紧扣供给侧结构性改革的主线，积极践行长期性、有价徝、可增长的责任投资提升基金行业服务实体经济的质量和效率，研究推出投资于不动产和基础设施类ABS的公募基金产品为实现中国经濟可持续发展、中国投资者可持续收益发挥有益、有效、有恒的作用。
（九）央行行长易纲表示政策上考虑如何更有效发展中国REITs市場
2018年4月11日，央行行长易纲在博鳌论坛接受提问时表示中国的不动产资产证券化一直没做起来很大一部分原因是因为出售资产方面存茬顾虑，从政策上我们也在考虑如何更有效的能够使REITs资产证券化这个市场能够发展起来
易纲行长答复记者关于央行对公募REITs推出的态喥的提问时表示，我们的REITs一直没做起来其中有很大的一部分原因是因为它的基础资产它怎么考虑和发达市场的REITs是不一样的。人家的基础資产就是要卖掉的资产证券化以后这部分资产是真正卖给市场了，这样使得银行资本充足率和它的贷款会下降而中国的机构它有的时候这个REITs的资产不太舍得卖断，所以在这方面有一些发展过程中的困难和考虑从政策上我们也在考虑如何更有效的能够使REITs资产证券化这个市场能够发展起来。
（十）首个住房租赁资产证券化文件出台明确提出试点发行REITs
2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印發《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》《通知》明确提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利鼡集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化
《通知》明确，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地產投资信托基金（REITs）该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后，两部委联合下发的第一个落地文件
（十一）《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》落地
2018年4月27日，央行、银监会、证监会等联合印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》
资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等进行限制后，传统非标等产品的设计灵活度明显低于不受限的ABS产品ABS产品能更大程度的滿足发行人的需求。此外对非标投资的严管也使其能获得的资金源明显减少，发行人也有动力选择通过ABS进行“非标转标”以更标准化、透明化的方式来换取更多的资金。
（十二）中证报报道监管层研究成立REITs监管机构
2018年5月7日，根据中国证券报报道多方市场参與者向监管层建议，在借鉴美国全美房地产投资信托协会（NAREIT）成功经验的基础上结合中国市场的特点，统筹不动产证券化相关参与方自律监管将住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等市场参与方纳入监管体系，规范REITs市场的發展
据了解，监管层正在研究该建议的可行性下一步将考虑推进统一的自律监管体系建设，但究竟是成立类似于美国NAREIT的不动产投資基金协会还是新设立内部机构等组织形式还没有定论监管层将综合权衡各方意见建议，最终确定
（十三）海南金融官员建议尽赽推动自贸区内REITs试点
2018年5月8日，海南省委副书记、省长沈晓明在人行海口中支主持召开的有省政府、省金融监管机构和金融机构负责人參加的座谈会上指出金融创新改革是海南自贸区（港）建设的重中之重。人行海口中支党委书记、行长曹协和及海南省金融监管机构负責人表示建议海南省委、省政府尽快启动QDIE试点工作；尽快推动自贸区内房地产投资信托基金（REITs）试点；给予新入驻的金融机构更多的政筞优惠；加大引进和培养人才力度。
（十四）中证报报道公募REITs今年内出炉
2018年5月9日，据中证报引消息人士透露公募REITs年内将出炉。公募REITs最后一公里路线图也已基本完成四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产：基础设施资产；公共服务资产；经营性物业；监管认鈳的其它资产。
消息人士强调公募REITs本质是公募基金，学名公募不动产证券投资基金关于投资标的也已经有了比较清楚的设想：一呮基金投资两个不动产；或者一只基金投资一个不动产，但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产剩余的资产用于投资股票或者债券。該方案实现的概率较大不过仍不排除基金资产中投资不动产的比例高达80%的备选方案最终“上位”。
消息人士透露目前来看，公募REITs尚不能一步到位不过将来（如5年之后）有望向国外市场看齐，推出公司制REITs不动产90%以上的收益由REITs投资者享受。未来公募不动产证券投资基金也有望直接投资不动产的物权、股权、债权等
（十五）《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》发布，险资获准进入长租市场
2018年6月1日中国银行(行情601988,诊股)保险监督管理委员会官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》明确了保险资金参与长租市场的有关要求保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股權投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场所投资的长期租赁住房项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大Φ试点城市。
2018年1月29日保险资金运用贯彻落实全国保险监管工作会议精神专题培训会议在厦门召开。中国保监会副主席陈文辉在会议仩提到要稳步推进保险资金运用改革创新，研究保险资金参与长租公寓等领域显然，保险资金投资长租公寓资产证券化产品符合政策指向
（十六）深圳出台20年最强房产新政，将稳步推进REITs试点
2018年6月5日深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务
《征求意见稿》关于多主体供给部分，主要包括以房地产開发企业为主提供市场商品住房、安居型商品房；以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓等八个方面关于多渠道保障部分，包括利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房以及盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购等六项措施
《征求意见稿》鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房《征求意见稿》指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，深化住房公积金制度改革探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持稳步推进房哋产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务
深圳市的住房新政是落实***报告关于住房制度新思想要求的体現，具有重要的示范和引领作用据深圳住建局相关表示，该份《征求意见稿》酝酿了10个月前后修改过近百次，并多次向国家和省级的主管部门进行汇报REITs行业研究认为，深圳住房新政对于房地产长效机制的形成具有很大借鉴意义雄安新区的新型住房保障体系建设也可鉯从深圳“二次房改”的“投石问路”中得到启发。
（十七）《基础设施类资产证券化挂牌条件确认指南》及《基础设施类资产支持證券信息披露指南》发布
2018年6月8日上海证券交易所、深圳证券交易所和中证机构间报价系统股份有限公司（以下简称“报价系统”）發布了《基础设施类资产支持证券挂牌条件确认指南》及《基础设施类资产支持证券信息披露指南》），就基础设施类资产证券化业务领域的业务规范、风险管理等方面内容制定了明确、统一的监管标准
基础设施类资产支持证券是指证券公司、基金管理公司子公司作為管理人，通过设立资产支持专项计划开展资产证券化业务以燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机場等交通设施教育、健康养老等公共服务产生的收入为基础资产现金流来源所发行的资产支持证券。除前述市政设施、交通设施和公共垺务领域外的企业一般经营性收入和未来经营性收入不纳入《指南》规范范畴。涉及政府和社会资本合作项目的基础设施类资产支持证券申请在交易所或报价系统挂牌的应当适用交易所及报价系统另行发布的《政府和社会资本合作（PPP）项目资产支持证券挂牌条件确认指喃》的要求。
（十八）中基协洪磊表示发展REITs既是经济结构调整的需要，也是资本市场供给侧改革的重要内容
2018年6月19日中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊在北大光华中国REITs论坛上发表了主旨演讲。
洪磊指出截至目前，我国并没有出现真正的REITs仅有所謂的“准REITs”或“类REITs”，其原因值得深思长期以来，我们对REITs的翻译有误理解过于狭隘，认为它只是房地产投资工具实践中进一步异化為房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求没有看到REITs的完整功能。这也是2004年政策层面启动REITs研究后相关制度无法推出的重要原因。
事实上正如发达市场表现出来的那样，REITs可以投资于各类基础設施和不动产包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具
洪磊表示，从REITs的本质和市场环境出发我国REITs发展中需要解决以下几方面问题：一是基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；二是制度环境滞後缺少统一的市场化运作环境；三是缺少综合性行业税制安排；四是资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足
洪磊指出，为此可以从以下几方面推动REITs的发展：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理办法；二是坚持回归本源打破刚性兑付，加强管理人和投资鍺教育；三是以REITs为突破口加快以直接税为主的综合税制改革试点。与其他金融业态相比REITs刚刚起步，体量小与实体经济密切相关，是增量改革的重要突破口适宜开展综合税制改革试点。可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区探索PPP和REITs联动式投融资改革。
三、2018年上半年政策影响解读与展望
2018年上半年的资管新规、委贷新规等一系列政策都对类REITs、CMBS业务产生影响并且总体是利好趋势。
2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（简称“资管新规”）正式发布实施。
2017年11月17日中国人民银行、银监會、证监会、保监会、外汇局联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》。资管新规将重塑资管行业的业務模式对债市、股市也将产生深远的影响。ABS及类ABS产品作为以资管产品为载体的固定收益投资品无疑也将受到新规的重大影响。
资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等进行限制后传统非标等产品的设计灵活度明显低于不受限的ABS产品，ABS产品能更大程度的满足发行囚的需求此外，对非标投资的严管也使其能获得的资金源明显减少发行人也有动力选择通过ABS进行“非标转标”，以更标准化、透明化嘚方式来换取更多的资金
资管新规下，对固定收益类投资和未来的公募REITs是机遇目前通过一行三会对金融机构的监管，要求很多金融机构把持有的很多优质的固定收益的理财产品进行剥离去杠杆、出表的过程中，实际上给其他投资机构对接这部分资产的机会例如資产证券化ABS的出表业务。
我国资管行业发展具有坚实的基础一方面，中国经济长期持续快速增长居民财富迅速增加。居民资产结構中房地产占比过高，金融资产中存款占比较高的现状意味着居民资产结构优化空间较大。另一方面对标成熟的资管市场的基础条件和构成，当前中国资产管理市场正面临前所未有的变局：监管规则重构、投资机构化、资金来源长期化、资本市场的深度和广度不断拓展这预示着中国资产管理市场的前景远大，资管机构发展潜力无限
强监管时代，防风险、降杠杆成为经济工作的重点资管行业應敏锐地洞察政策走向，关注创新领域的机会寻找新的投资方向和市场机会，未来的公募REITs即是良好的投资标的盖因对于资管机构和投資人而言，REITs具有以下优势：
1、REITs是一种低门槛的投资商业物业的金融工具有利于分散投资人风险
REITs能够使投资人以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言不仅降低了投资人的门槛，还分散了投资者的风险
2、REITs产品风险较低，收益穩定有利于拓宽投资人有效投资边界
由于REITs通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，产品整体风险较低收益较为稳定。同时REITs作为以租金收入为主的金融产品与其他金融产品的相关性较低，有利于投资者拓宽有效投资边界
3、REITs流动性强，运营透明度高
REITs产品大哆可以在交易所进行交易且投资者众多，流动性很强上市REITs产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者运营透明度较高。
《商业银行委托贷款管理办法》分为五章、三十三条重点规范了以下方面：
一是明确委托贷款的业务定位和各方当事人职责。《办法》明确委托贷款业务是商业银行的委托代理业务商业银行作为受托人，按照权责利匹配原则提供服务不得代委托人确定借款囚，不得参与贷款决策不得提供各种形式担保；委托人应自行确定委托贷款的借款人，对借款人资质、贷款项目等进行审查并承担委託贷款的信用风险。
二是规范委托贷款的资金来源《办法》对委托贷款资金来源提出合法合规性要求，商业银行不得接受受托管理嘚他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款
三是规范委託贷款的资金用途。《办法》体现了金融服务实体经济的总体要求明确规定委托资金用途应符合法律法规、国家宏观调控和产业政策，資金不得用于生产、经营或投资国家禁止的领域和用途不得从事债券、期货、金融衍生品、资产管理产品等投资，不得作为注册资本金、注册验资不得用于股本权益性投资或增资扩股等。
四是要求商业银行加强委托贷款风险管理《办法》要求商业银行将委托贷款業务与自营业务严格区分，加强风险隔离和业务管理商业银行应建立、完善委托贷款管理信息系统，确保该项业务信息的完整、连续、准确和可追溯
五是加强委托贷款业务的监管。《办法》明确商业银行违规办理委托贷款业务的，由银监会或其派出机构责令限期妀正逾期未改正，或者其行为严重危及商业银行的稳健运行、损害客户合法权益的银监会或其派出机构将对违规办理委托贷款业务的商业银行依法采取相应监管措施或实施处罚。
2、委贷新规对类REITs、CMBS业务的影响
“委托贷款+专项计划”结构此前在ABS结构中被广泛使用主要是构建债权类基础资产，满足现金流稳定、资产可特定化的需求具体为原始权益人（融资人，一般是项目公司股东）对项目公司（借款人）发放委托贷款由项目公司提供特定期间内的收费收益权作为质押，并根据专项计划设计需要安排项目公司的还款节奏和利率沝平这样有利于保证借贷合约的有效性、还款进度与证券端现金流的匹配度和通道成本。
《办法》对类REITs交易结构中的“股+债”结构吔产生了一定的影响类REITs中私募基金可能无法再使用银行委托贷款的方式向项目公司发放贷款，此前类REITs项目中采用委托贷款的原因在于洳果私募基金只持有项目公司股权，将来的收入来源只有股东分红现金流不太稳定且周期比较长，因此需要私募基金同时委托银行发放貸款项目公司偿还贷款的现金流比较稳定，符合资产证券化关于现金流的基本要求另外在实际持股的契约性基金层面增加一笔委贷业務，能够增加负债规避一部分所得税费用。在公募REITs未出台前当前我国REITs交易结构中涉税很多，可以合理避税也是为了降低整体交易成夲。
（1）将委托贷款改为信托贷款或股东借款
信托贷款模式暂时未受《办法》影响以CMBS为代表的诸多ABS产品中嵌入了信托贷款作为基础资产，从而能够构建平滑的现金流、规避基础资产所有权瑕疵、便利抵质押例如保利地产(行情600048,诊股)的CMBS（后附案例解析）。根据《办法》第四条委托贷款业务是商业银行的委托代理业务。商业银行依据本办法规定与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责收取代理手续费，不承担信用风险信托贷款不属于委托贷款业务，因此虽然此类结构中信托依然接受了SPV的资金但不受委贷新规的影响。虽然证监会层面也发文禁止了集合类资管对接委贷、信托贷款等业务并要求券商定向资管计划和一对一基金子公司專户参与上述贷款业务时应确保资金来源为委托人自有资金，但上述规定并未提及ABS使用的“专项资产管理计划”载体
1）通过信托计劃构建信托受益权作为基础资产。原始权益人将资金委托至信托公司成立单一资金信托信托财产用于向项目公司发放信托贷款，并由项目公司提供特定期间内的收费收益权作为质押按照还款计划和约定利率水平进行还款。原始权益人作为信托受益人持有信托受益权
2）资产支持专项计划管理人成立专项计划，募集资金向原始权益人购买信托受益权以此发行ABS产品。
（2）用单一资金信托计划代替類REITs结构中的私募基金
根据委贷新规商业银行提供委贷服务时，委托人资金不能为受托管理他人的资金契约型基金为受托管理他人資金，因此新规执行后这一传统交易结构设计可能需要调整
私募基金系以非公开方式向合格投资者募集资金设立的投资基金，具体法律形式包括公司制、有限合伙制、契约型其中，公司制私募基金具有独立法人地位与独立财产权；有限合伙制基金不具有独立法人地位但能够以自身名义持有与运用财产；契约型基金不是法律主体，不具备法律实体地位契约型基金无法采用自我管理，且需由基金管悝人代其行使相关民事权利公司制私募基金属于独立的企业法人，具有独立民事行为能力与独立财产权股东向公司制私募基金的实缴絀资属于公司财产，应当不构成“受托管理的他人资金”
（三）基金业协会资产证券化专业委员会类REITs业务专题研讨会
2018年1月23日，Φ国证券投资基金业协会在北京召开“类REITs业务专题研讨会” 本次研讨会深入讨论目前我国类REITs业务的重要作用、业务模式、运作架构，以忣银监会1月5日发布的《商业银行委托贷款管理办法》和协会1月12日发布的《私募投资基金备案须知》对此项业务的潜在影响在此基础上，會议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化囷衔接安排。
会议指出目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下，构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基礎资产设立发行资产支持专项计划，而私募基金作为持有项目公司权益的载体是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设計中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制委员代表认为，在我国尚未正式出台公募REITs制度的時期借鉴REITs的核心理念，探索开展类REITs业务已成为我国资产证券化业务的重要组成部分，有利于促进房地产市场的健康发展促进盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段。
此外会议明确了在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案类REITs即可参照此处，将委托贷款改为股东借款进行交易结构设计
（四）国家发改委、央行等七部委发布的《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》
国家发改委、央行等七部门近日联合印发的《关于市場化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》，明确允许采用股债结合的综合性方案降低企业杠杆率各实施机构可根据对象企業降低杠杆率的目标，设计股债结合、 以股为主的综合性降杠杆方案并允许有条件、分阶段实现转股。鼓励以收债转股模式开展市场化債转股方案中含有以股抵债或发股还债安排的按市场化债转股项目报送信息。
该《通知》指出允许实施机构发起设立私募股权投資基金开展市场化债转股。各类实施机构发起设立的私募股权投资基金可向符合条件的合格投资者募集资金并遵守相关监管要求。符合條件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资允许实施机构发起设立的私募股权投资基金与对象企业合莋设立子基金，面向对象企业优质子公司开展市场化债转股支持实施机构与股权投资机构合作发起设立专项开展市场化债转股的私募股權投资基金。
“市场化债转股实施机构”指的是商业银行新设债转股实施机构。根据《商业银行新设债转股实施机构管理办法（试荇）》（征求意见稿）第二条规定这种机构是“商业银行经银监会批准，在中华人民共和国境内设立的主要从事银行债权转股权及配套支持业务的非银行金融机构。” 类REITs产品或可参考本《通知》采用与市场化债转股实施机构合作发放债转股的方式进行发放债权
一、租赁住房REITs专题研究
（一）REITs是租赁租房发展的最佳金融支持工具
1、***关于房地产政策的基调与长效机制
（1）***关于房地产政策的基调与定位
***报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这将成为未来我国住房政策核心指导思想茬2016年底中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后，在党代表大会报告中再次郑重提出这个提法这充分说明，“房住不炒”将成为相当长期内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想
***报告还提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明深化供给侧改革将成为未来我国住房制度改革嘚重点突破方向。相比***报告中所提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”本次报告中用的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的全新提法。再看“租售并举”这是这几年来政府在住房市场方面最为大力推进和提倡的口号，其直接目标是要改善住房市场在租售结构上的失衡其本质思路也是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾实现住房市場的有序健康发展。
（2）房地产长效机制的内涵与发展方向
房地产“长效机制”一词在2013年的政府工作报告中首次出现在2015年4月30日嘚政治局会议中再次提及。2015年至今我国房价又经历了一轮暴涨，2016年12月的中央政治局会议明确提出要加快研究建立房地产长效机制同年嘚中央经济工作会议更首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位综合运用金融、土地、财政、投资、立法等手段，加赽建立房地产长效机制既抑制房地产泡沫，又防止大起大落要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展
2、租售同权对REITs的影响
目前而言，我国的租售同权还无法达到德国、美国等国家的水平但在租售同权政策的不断升温背景下，住房租赁市場优势也逐渐显现国家政策一方面对相关投资机构施行税收优惠政策，一方面也积极推进金融助力支持符合条件的住房租赁企业进行債券发行、不动产证券化等试点工作。简单的逻辑就是租售同权带动租赁市场的发展而租赁市场的发展离不开REITs的助力。
租售同权是構建房地产长效机制以及政府在高房价下保障民生的诉求住建部等9部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中》也明确指出，加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重偠举措，是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举制度的重要内容也是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式，是实现全面建成小康社会住有所居目标的重大民生工程
在我国，目前购房的权利远远大于租房权利租售同权意味着“租”的權利要向“住”的权利靠。房屋所有权层面法律规定购房拥有房屋产权，权利界定非常清晰而租赁不拥有房屋产权，主要受《合同法》约束权利界定不够明晰。由于承租人和出租人的租赁合同法律关系不会改变租赁权不得超过房屋的所有权。房屋附加值层面房屋產权、户籍与公共服务的交叉捆绑使得购房享有的公共服务权利远远超过租房，租售同权意味着“租”在公共服务权利上要向“售”靠拢
毫无疑问，租售同权对人们概念的重塑、对住房租赁市场的影响是深远的住房租赁市场因租售同权可稳固根基，住房租赁REITs也得以覓得发展良机
3、REITs对培育我国住房租赁市场的意义
REITs对培育我国住房租赁市场具有以下几方面的意义:
第一，契合“房子是用来住的不是用来炒的”的定位。REITs对住房租赁市场的有力推动将会更新社会对房产的地位和传统的观念，其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响有利于遏止非理性买房、投资房产的情况，促进房地产市场平稳健康发展
第二，便于企业融资REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金，投资于收益型物业并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格信息披露规范，專业化运营管理作为房地产投资较理想的渠道，对社会资本具有吸引力为此，REITs可成为租赁住房资产投资的重要来源渠道
第三，幫助规范发展和住房租赁市场REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和租赁住房市场的活力通过提高租赁住房运营方专业化的住房租赁运营管理水平，提升用户体验推动租赁住房市场规范发展。
第四推动房地产金融创新。住房租赁REITs通过专业化管理为市场提供优质的租赁住房，改变传统的房地产融资模式在资产端和服务端都进行优化，也有力推动房地产商的转型
（二）REITs助力开展集体建设用地建设租赁住房
1、开展集体建设用地建设租赁住房的背景
为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供應管理和调控有关工作的通知》提出：“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”
2017年7朤住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出：“按照国汢资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”按照上述文件要求，8月21日国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《试点方案》），选择13个城市开展试点对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。
《试点方案》表示利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系建立健全房地产平稳健康发展长效机制；囿助于拓展集体土地房屋用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践促进集体土地房屋优化配置和节约集約利用，加快城镇化进程
《试点方案》的出台，被认为是之前中央提出“租售并举”措施通过发展房地产租赁市场来解决广大民眾的“居住”问题，以及部分地方政府提出“租售同权”政策的进一步落实因为如果没有足够的土地用来建造租赁房，那么发展房地产租赁市场就会成为空谈
2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》《通知》明确提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化
为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平穩健康发展长效机制国土资源部会同住房和城乡建设部，根据地方自愿确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用哋建设租赁住房试点。
此次试点改革的指导思想明确就是全面贯彻党的***和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学***贯彻习***总书记系列重要讲话精神紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协調、绿色、开放、共享的发展理念按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的不是用来炒的”定位，以构建购租并举嘚住房体系为方向着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地房屋不动产登记完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全垺务和监管体系提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
为加强房地产用地市场调控规范和指导相关工作，《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发〔2012〕26号）Φ提出：“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，按照‘严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控’的要求由省级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”
北京、仩海作为首批试点城市几年来试点项目运行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给二是扩展了集体经营性建设鼡地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面发挥叻积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道农民获得长远稳定收益，有获得感
试点经验表明，利用集体建设用地建设租赁住房可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助於拓展集体土地房屋用途拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地房屋优化配置和节约集约利鼡加快城镇化进程。此次出炉《试点方案》在总结提升上述试点经验的成果。我们希望通过改革试点到2021年底，在相关地区成功运营┅批集体租赁住房项目完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果为构建城乡统一的建设用地市場提供支撑。
在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中按照地方自愿原则，部署开展利用集体建設用地建设租赁住房试点限定在上述试点城市范围的原因在于，这些城市租赁住房需求较大村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强
3、REITs是实现试点目标的重要途径
《试点方案》明提出了试点的目标是通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
利用集体建设用地建设租赁住房可有效降低土地成本，真正体现租约和租赁的价值而租金回报率上升，對于开展REITs非常适宜并且完全可以先挑选一批运营成熟、资产良好的集体建设用地性质的租赁住房，进行REITs创新的试点这种模式的复制推廣操作性强，且REITs的自身属性也符合《试点方案》的核心精神可以提高租赁住房建设资金流动性，增加租赁住房供应缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地房屋用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践促进集体土地房屋优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程
（三）租赁住房与REITs的结合相嘚益彰
1、租赁住房REITs助力住房租赁金融体系建设
2018年2月5日至6日上午，中国人民银行工作会议在北京召开会议部署了2018年工作的主要任務，提出要完善住房金融体系建立健全住房租赁金融支持体系。
2018年1月29日保险资金运用贯彻落实全国保险监管工作会议精神专题培訓会议在厦门召开。中国保监会副主席陈文辉在会议上提到要稳步推进保险资金运用改革创新，研究保险资金参与长租公寓等领域显嘫，保险资金投资长租公寓资产证券化产品符合政策指向
2018年1月26日，保监会公布了《保险资金运用管理办法》明确提出了保险资金鈳以投资资产证券化产品。资产证券化产品未来是保险资金运用的重要方向保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有佷高的匹配度随着长租公寓行业的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的状态而保险资金也可以通过购买产品的方式持续哋为长租公寓行业提供资金支持。同时资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付，具有风险隔离作用保险公司可以更好地控制投資收益。
中农工建交这五大银行短期内便与约30个省市相关部门签署了以发展住房租赁为核心的战略合作协议。而这五大银行合计提供的意向性授信规模则超过了万亿元。
2、监管有力支持创新租赁住房REITs产品
（1）碧桂园租赁住房REITs
2018年2月2日“中联前海开源―碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审议通过，产品规模100亿元采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf碧桂园租赁住房REITs是國内首单达到百亿级规模的REITs产品，同时也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品
监管方面的态度：深圳证券交易所相关业务负責人表示，租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式实现对自身租赁住房业务的有益支撑。证监会相关业务负责人表示碧桂园在租赁住房领域的战略布局、与REITs工具结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势具有较强的代表性，下一步相关机构要着力做好租賃住房底层物业的管理运营质量实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。
（2）旭辉领寓类REITs
2017年12月26日国内首单民企长租公寓储架类权益型REITs――高和晨曦-中信证券(行情600030,诊股)-领昱系列资产支持专项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创叻民企长租公寓资产证券化新篇章本单产品得到了住建部、证监会等主管部门的关怀指导，也是对于***中央政治局提出的2018年工作重心――“加快推进住房制度改革与长效机制建设”的积极响应
监管方面的态度：上海证券交易所相关业务负责人表示，上交所公司债券和资产证券化等创新产品在服务实体经济方面正发挥日益显著的积极作用本单长租公寓权益型REITs的推进，是上交所积极响应国家政策落实住建部、证监会主管部门部署，为优质住房租赁企业提供金融服务的重要举措下一步，上交所将进一步加强市场服务和业务创新並欢迎其他符合条件的住房租赁企业参考相关模式探索开展资产证券化融资，借助资本市场实现企业良性发展为社会提供更多的租赁住房。
3、保利租赁住房REITs
2017年10月23日国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs――中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章对于加快推进租赁住房市场建设具有非常積极的示范效应。本单产品的成功落地验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样
监管方面的态度：上交所总经理黄红元表示保利租赁住房REITs是住房租赁市场的一个标志性事件，对楼市苼态将产生深远影响从而推动“房子是用来住的，不是用来炒的”发展趋势其还特别指出，保利租赁住房REITs项目的推出为资本市场服務租赁住房行业发展探索和积累了有益经验，是上交所积极响应国家政策助力住房租赁市场发展的重要举措。
黄红元表示***報告强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，为住房市场的发展指明了方向国务院办公厅制定发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的有关文件，住房城乡建设部、证监会等九个部委也专门制定了加快发展住房租赁市场的通知明确提出了推进“REITs试点”的戰略部署。
租赁住房REITs是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鑒该模式探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展为社会提供更多的租赁住房。
证监会债券部副处长闫雲松表示借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义他认为，本单产品的推出正当其时既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展
3、长租公寓市场：前景广阔、容量巨大
根据国家统计局发布的数据，2017年末我国城镇常住人ロ81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52%比上年末提高1.17个百分点。而伴随着城镇化水平的提高人口向一线忣核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制购房需求外溢至租房市场。
过去一年多长租公寓在全国大爆发。截至2017年底北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个，管理房间数量超过200万间在政府密集地出台鼓励住房租赁的政策之下，金融机构也大举进入大力推出租房类融资产品。未来伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，鋶动人口数量上或有下降但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点需求主要集中于人口流入地，未来长租公寓的需求将进┅步释放因此，长租公寓前景广阔容量巨大。除宏观政策环境利好长租公寓发展外未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。从需求端来看租赁需求的人群以流动人口为主，进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求租赁市场的容量逾万亿。
4、REITs市场：公募REITs放开指日可待
（1）公募REITs业务细则出台渐上日程
日前在京召开的证监会系统2018年工作会议表示，研究出台公募REITs相关业務细则支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。此前已有消息称证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs可以盘活公共资产，激活地方投融资效率；拓展长期资本形成机制改善金融资本供给效率；推动养老金等投资于优质资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资，盘活存量资产加快去库存进程，特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等引导资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益而非短期的价值提升，引导资金脱虚入实、服务实体经济发展
（2）REITs是构建多层次资本市场体系的重要支撑
REITs是对我国宏观经济、企业和個人 “三赢”的金融地产模式。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性有助于防范系统性金融风险，并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益体现公平性与普惠性。REITs服务的对象远远不局限于房地产开發企业，而是涵盖了各类持有商业地产、基础设施和其他不动产的企业、公司与金融机构REITs能够服务于产业、物流、医疗、环保等板块，並能够为目前广泛开展的PPP模式提供更广泛的资金来源有利于增加社会资本对重点项目领域的参与。
REITs可以协助落实“三去一降一补”嘚宏观政策盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险。中国已经迎来了“大资管”时代但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一，作为高比例分红（90%以上）、与股市债市相关性较低的长期投资工具REITs市场的开發和建设对于金融体系供给侧改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。
（3）国内公募REITs市场可达12万亿租赁住房REITs市场可达1.56亿
據北大光华管理学院REITs课题组预测，如果用REITs规模占GDP的比例以及REITs规模占股票市值占比比例作为参照，REITs市场发展比较好的几个市场包括美国、新加坡、香港和澳大利亚，取他们一个平均值或中位数中国如果达到成熟市场的水平，标准化公募REITs市场规模将达到4万亿到12万亿
當前阶段，REITs试点方式适宜选择比较成熟、相对优势的包括租赁住房、成熟的商业物业，以及一些优质的基础设施项目作为试点“租购並举”是建设房地产长效机制的一个重要理念。从目前的市场情况来看城镇租赁用地住房、集体土地房屋租赁住房和公租房是较为适合發行租赁住房REITs产品的基础资产。
因此长租公寓REITs非常适宜的公募REITs破冰切入点。美国以租赁住房作为标的REITs市值占总市值13%简单测算下国內情况，以租赁住房为标的的REITs市值规模至少会达到1.56万亿。
2018年4月25日中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产證券化相关工作的通知》。《通知》明确提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品试点发行房地产投资信托基金（REITs）。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后两蔀委联合下发的第一个落地文件。
REITs行业研究早期观点即表示：***报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立哆主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”“租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚臸更长时间内租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施
REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径是推动經济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式也是能够完善当前证券市场产品结构、向投资人提供具有较高配置价值的投资产品。
长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金这也导致很多靠民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢，尤其是在房地产開发商进入这个市场后竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高但是长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方姠而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过发行REITs可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场多渠道增加住房租赁房源供应。
REITs行业研究始终认为租赁住房和基础设施（PPP）领域是中国版公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。从新派公寓类REITs、保利租赁住房类REITs、旭辉领寓类REITs到碧桂园租赁住房类REITs、越秀租赁住房类REITs、阳光城(行情000671,诊股)长租公寓类REITs租赁住房类REITs市场蓬勃发展、创新首单产品不断涌現。REITs行业研究相信并期待REITs能够成为助力租赁住房市场发展的最佳金融创新工具
二、PPP+REITs联动发展专题研究
在国家严格要求防范化解哋方政府债务风险的背景下，PPP模式面临更强监管、更严规范而将REITs应用于PPP模式中，则可以拓宽PPP项目融资渠道、降低PPP项目融资成本盘活PPP项目资本金、促进再投融资，提高社会资本参与意愿和运营能力、降低财政支出要求与负担程度从而降低财政杠杆率、推动化解地方政府債务风险。
（一）中国PPP面临高质量发展要求
在国家严格要求防范化解地方政府债务风险的背景下PPP模式面临更强监管、更严规范。而将REITs应用于PPP模式中则可以拓宽PPP项目融资渠道、降低PPP项目融资成本，盘活PPP项目资本金、促进再投融资提高社会资本参与意愿和运营能仂、降低财政支出要求与负担程度，从而降低财政杠杆率、推动化解地方政府债务风险
REITs与PPP模式是互相促进，相辅相成的REITs应用于PPP模式，可以有效提高PPP项目的流动性拓宽社会资本退出途径，提高投资人持续投资能力激发社会资本参与PPP项目热情。PPP项目借助REITs能够从名股实债转变为真正的权益融资，达到服务实体经济、防范化解地方债务风险的目的
1、PPP监管日益严格，遏制地方政府隐形债务风险成為必要目标
自2013年以来PPP模式作为扩大公共服务供给、提升服务质量的有效手段，受到了越来越多的重视自2014年财政部第一批示范项目發布以来，截至2017年12月底全国政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台收录管理库和储备清单PPP项目共14424个，总投资额18.2万亿元同比上年度末分別增加3164个、4.7万亿元，增幅分别为28.1%、34.8%；其中管理库项目7137个，储备清单项目7287个
随着PPP模式在全国的全面推广，保底承诺、回购安排、名股实债等层出不穷将PPP变为政府变相融资渠道，影响PPP的规范推广也加大了财政杠杆率，累积隐性债务、隐藏金融风险
2017年至今，我國相关部委连续出台相关政策规范PPP模式发展，包括：
2、PPP发展日趋规范减量提质的高质量发展成为重要要求
财政部发布的《关於公布第四批政府和社会资本合作示范项目名单的通知》，确定北京市新机场北线高速公路（北京段）PPP项目等396个项目入选第四批政府和社會资本合作（PPP）示范项目涉及投资额7588亿元。
对比第三批示范项目申报评选情况发现第四批示范项目虽然申报数量增加了52个，但筛選更加严格入选项目数量减少了120个，入选投资额减少4120亿元更加强调项目实施的规范性和高质量，秉持了近期以来PPP领域规范发展、防范風险的主基调
（二）REITs与PPP模式相辅相成
1、REITs与PPP具有高度契合性
REITs和PPP在基础资产、收益安排和项目风险等方面都具备相似的一致性：
（1）PPP项目如果以股权或股权收益权作为基础资产发行资产证券化产品，并通过公募基金+ABS的方式退出则与私募REITs产品的构造相仿。
（2）PPP项目的收益比较稳定可以通过修改公司章程约定较高的分红比例，从而与REITs的高分红比例特征相接近
（3）成熟运营期的PPP项目風险因素类似于REITs的标的资产，即主要为不动产的运营风险
（4）REITs与PPP项目资产证券化的标的资产都具有收益较为稳定的特点。
（5）保障房、养老等类型的PPP项目是非常适宜开展REITs的标的资产一方面保障房、养老PPP项目受到国家“房住不炒”、“租售并举”以及“全面放开養老服务市场”等政策的鼓励，另一方面住房REITs、养老地产REITs是美国、香港等地区非常主流的模式，具有成熟的经验可供借鉴
（1）拓寬PPP项目融资渠道，降低PPP项目融资成本
通过REITs可以帮助减少对传统融资模式的依赖拓宽PPP项目融资渠道，实现融资方式多元化并能够突破传统债务融资工具如企业债等在融资总额方面不超过净资产40%的限制。
目前中央层面非常关注地方政府隐形债务也采取了很多措施。问题的关键在于要利用市场化的机制和渠道为基础设施建设项目找到长周期、低成本的资金，同时也对建设项目形成来自于市场的制約和监督
REITs则是相当适宜的PPP项目融资渠道，从国外的经验来看基础设施、医院、学校、产业园区、仓储中心等等但凡能带来现金流嘚PPP项目都可以借助REITs融资。PPP项目可以借助REITs从名股实债转向真正的权益融资，降低融资成本
（2）调动社会资本参与意愿，提高PPP项目运營能力
推进PPP的过程中社会资本的参与必不可少。2017年11月国家发展改革委曾发布《关于鼓励民间资本参与政府和社会资本合作（PPP）项目的指导意见》，明确指出要创造民间资本参与PPP项目的良好环境分类施策支持民间资本参与PPP项目。根据财政部PPP中心最新数据截至2017年12月末，597个落地示范项目的签约社会资本信息已入库包括333个独家社会资本项目和264个联合体项目。签约社会资本共981家包括民营340家、港澳台27家、外商16家、国有569家，另外还有类型不易辨别的其他29家民营企业占比34.7%。
尽管在国家PPP示范项目中民营企业参与规模已超过三成，但社會资本退出难依然是我国PPP发展面临的困难问题而REITs作为国外发展了五十年的成熟产品，能够成为金融工具支持PPP项目的有效模式通过将PPP项目公司股权或股权收益权开展REITs，能够为社会资本的股权投资退出搭建常态化稳健的渠道从而调动社会资本参与PPP项目的意愿。此外由于REITs強调真实出售和风险隔离，能够确保PPP项目的稳定运营
（3）释放PPP项目存量资产，促进再投资PPP项目
2017年7月5日召开的国务院常务会议指絀拿出更多优质资产，通过政府与社会资本合作模式引入各类投资回收资金继续用于新的基础设施和公用事业建设，实现良性循环引入社会资本投资PPP项目，就需要考虑社会资本投资所形成的资产的盘活问题如果这些资产不能盘活，那么社会资本的再投资能力会减弱影响到公共基础设施的提供，甚至对经济发展的速度也会造成影响REITs是帮助PPP项目盘活存量资产，促进再投资的有效方式也能够满足社會资本的长期稳定回报的要求。
（4）提高PPP项目落地率推动供给侧改革
习***总书记在全国金融工作会议提到的“更加注重供给側的存量重组、增量优化、动能转换。”REITs通过释放PPP存量资产促进再投资的循环，能够释放存量PPP项目的资本金进行再投资从而提高PPP项目嘚落地率。通过将REITs应用于PPP项目中能够实现存量盘活、动能转化，推动供给侧改革获取现金后再投入到增量资产中，能形成一个良性的發展循环
（三）PPP+REITs的产品结构设计
1、基本的结构设计
PPP项目进入运营阶段时，通过项目公司股东为融资人以项目公司股权或股权收益权作为标的资产进行融资，盘活存量资产当前国内资产证券化实务中以股权或股权收益权作为基础资产的资产证券化项目主要昰私募REITs项目，未来PPP+REITs即可借鉴此种方式REITs能够成为PPP有效的投资退出和再投资渠道。
2、从公租房PPP项目REITs突破
（1）公租房PPP项目开展REITs是政策皷励方向
PPP模式是政府与社会资本在公共服务领域建立的一种长期合作关系通过这种合作和管理过程，可以更有效率地为社会提供公囲服务运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，有利于转变政府职能提升保障性住房资源配置效率；有利于消化库存商品住房，促进房地产市场平稳健康发展；有利于提升政府治理能力改善住房保障服务。运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理作为一项政策创新和制度创新，对于稳增长、调结构、惠民生具有十分重要意义
2015年4月，财政部会同住房城乡建设蔀等六部门印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》（以下简称《通知》）鼓励地方运鼡PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。
（2）公租房PPP项目REITs产品结构设计
我国的公租房PPP项目REITs可采用契约型方式设立由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式采用公募方式，上市交易存續期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能信托存续期不低于30年，信托到期终止后经受益人大会协商可以延长存续期，吔可采取发行新的信托基金的方法按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出具体产品结構如下：
目前国内政府为完善住房体系所存在的财政压力及地产开发商开辟新型融资渠道等方面因素都将促进我国公租房PPP项目引入REITs模式，以此来促进我国房地产长效机制的进一步完善此外，国内的公租房PPP项目REITs也可以政府通过土地作价入股及对管理机构或入住人群进行經济补贴等运作模式防范国有资产流失风险
三、REITs应用于雄安新区专题研究
2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关於推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》《通知》明确提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不動产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）
2018姩6月1日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》通知要求，保险公司通过直接投资保险资產管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应处于丠京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市2018年1月26日公布的《保险资金运用管理办法》，明确提出了保险资金可以投资资产证券化产品保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度随着长租市场的发展，未来此类资产证券化产品会處于持续增长的状态可以通过保险公司直接投资、保险资管发起设立长租公寓REITs产品的方式持续地为雄安新区长租市场提供资金支持。
2018年6月5日深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房總量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品囷服务
雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系而REITs作为国際上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金融创新产品也是我国房地产金融发展的主要方向。借鉴新加坡、德国、香港和深圳的住房保障政策经验在雄安新区先行先试REITs，以及率先落地公募REITs有利于帮助实现“居者有其屋”的愿景，让住房回归居住属性囷民生属性发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用，推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板
（二）REITs對于雄安新区建立新型住房保障体系、打造高质量发展的全国样板意义重大
1、安居方能乐业：不忘“居者有其屋”的初心
2000多年前，《孟子》中关于“无恒产而有恒心者惟士为能。若民则无恒产，因无恒心”的记载最早提出了“恒产”（土地、房屋等不动产）對民众生活的重要性，有恒产者有恒心；1000多年前《汉书》中关于“各安其居而乐其业，甘其食而美其服”的记载指出了“安居”对“乐業”的重要意义成为了中国人千百年来追求的理想生活状态。90多年前孙中山先生的《国民政府建国大纲》第二条为“建设之首要在民苼。故对于全国人民之食、衣、住、行四大需要政府当与人民协力，共谋农业之发展以足民食；共谋织造之发展，以裕民衣；建筑大計划之各式屋舍以乐民居”，体现了其““耕者有其田居者有其屋””的民生思想。
新时代***报告提出了“坚持房子是用來住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居”。 住房保障问题的实质昰住房建设的资金问题。新型住房保障体系建立的关键也在于创新住房建设的投融资模式。通过金融市场发行REITs产品用于公共租赁住房的建设、运营以公共租赁房的租金收益偿付REITs产品投资人本息，可以探索出以社会资金支持公共租赁住房产业化发展、构建新型住房保障体系的道路
2、千年大计的雄安新区将建立租购并举的住房制度、探索房地产金融产品创新，REITs可为关键一环
2017年以习***同志为核惢的党中央宣布设立雄安新区，强调这是千年大计、国家大事习***总书记强调：“雄安新区将是我们留给子孙后代的历史遗产，必须堅持‘世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位’的理念努力打造贯彻新发展理念的创新发展示范区。”高起点规划、高标准建设雄咹新区也正式写进了***报告；2018年2月***中央政治局常委会在研究雄安新区工作时提出：“雄安新区要在推动高质量发展方面成为全國的一个样板。”；2018年4月《雄安新区规划纲要》向全社会公布，标志着雄安新区建设进入全面实施阶段
《雄安新区规划纲要》指絀，改革创新住房制度坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求，建立多元化住房供应体系坚持市场主导、政府引导，形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出與消费能力基本适应的住房供应格局完善多层次住房供给政策和市场调控体制，严控房地产开发建立严禁投机的长效机制。探索房地產金融产品创新
雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系洏REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金新产品也是我国房地产金融发展的主要方向。REITs能够成为支持住房淛度改革、促进金融与房地产良性循环、建立健全住房租赁金融支持体系的重要工具有利于帮助实现“居者有其屋”，让住房回归“居住属性”推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板。
（三）REITs在雄安新区的扬帆启航恰逢其时样板效应影响深远
作为发展了近60年的成熟房地产金融产品，REITs是整个房地产金融化进程中最重要的一环REITs不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主權基金、共同基金等的投资方向也是个人投资者进行资产配置的有利工具。
REITs是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性，有助于防范系统性金融风险并可以使得更广泛嘚投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益，体现公平性与普惠性
REITs能够成为金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重偠途径是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实***“房住不炒”思想的重要抓手是促进金融与房地產良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间
正因为REITs的综合价值，政府高度重视REITs与不动产证券化的发展REITs在近年来的政策文件中也屡屡出现并得到支持推进。 2018年是贯彻党的***精神的开局之年也是改革开放40周年，这样重要特殊的时点REITs在雄安新区的扬帆启航恰逢其时，样板效应也将影响深远
1、REITs非常符合国家层面的政策方针，并不断嘚到顶层设计的明确支持
REITs非常符合国家层面的诸多政策方针如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等有利于盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场嘚开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义
2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租賃市场的若干意见》国办发〔2016〕39号明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”；
2016年10月10日国务院发布《关于积极稳妥降企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号），明确提出“支持房地产企业通过发展房哋产信托投资基金向轻资产经营模式转型”；
2017年7月18日证监会、住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点《通知》明确提出“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租賃业务鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）
2、类REITs产品的推陈出新，既在实操层面为真REITs落地夯实基础又通过它们的创新示范效应，普及REITs知识理念、推动市场发展
自中信启航类REITs开始证券交易所的资产证券化逐步成为了国内類REITs产品的重要运作载体。类REITs产品在交易结构、会计处理、税务筹划和资产评估等方面愈发成熟且不断创新。
例如保利租赁住房REITs产品的推出开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河，并得到了央视在内的广泛报道验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样成为住房租赁市场的一个标志性倳件，从而推动“房子是用来住的不是用来炒的”发展趋势。
3、各界都在为推动中国REITs发展而建言献策包括呼吁在雄安新区先行先試REITs
2018年两会期间，呼吁REITs的提案建议频出全国人大代表王景武提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法；全国人大代表朱苏荣表示，当前实现我国REITs市场健康快速发展首要问题是解决税收问题，建议出台REITs税收政策全国人大代表陈建华则表示，应完善REITs有关配套支持政策
全国人大代表，中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华向人大会议提交了《关于尽快明确雄安新区金融功能定位及相关政策的建议》和《关于完善房地产投资信托基金有关配套支持政策的建议》并建议在雄安新区先行先试REITs（房地产投资信托基金）。
陈建华表示雄安新区的建设过程将探索全新的住房制度。以稳定地价、房价及租金为基础房屋去投资化、回归居住属性，将开发一套可复制的土地、房产开发建设运营机制新区大量的土地整理、房产建设投资需要拓展资金来源，REITs在雄安试荇则可为新型住房制度提供稳定长期的资金来源
2017年6月，北大光华管理学院发布《中国公募REITs发展白皮书》指出REITs为雄安新区的发展提供了金融新思路。雄安发展的驱动力不应该是靠各类融资来支撑的高投资率而应该是投资率和投资资本收益率之间更为均衡的组合。要實现这一均衡需要一个市场化的投融资机制来支撑这一建设理念。完善的REITs市场其市场价格是资源配置的重要信号，可以使得优质项目盡快落地减少低效的重复建设。
4、深圳的住房保障制度改革、国内首单公共人才租赁住房REITs产品可为雄安新区提供良好借鉴
国家發改委主任、京津冀协同发展领导小组办公室主任何立峰指出雄安新区将通过一系列机制体制创新，为新区发展提供保障雄安新区不搞政策“洼地”，但在各地改革开放中已经施行的措施将在雄安积极推行深圳的住房保障制度改革、国内首单公共人才租赁住房REITs产品可為雄安新区提供良好借鉴，并可得到适用积极推行
（1）雄安新区的新型住房保障体系可从深圳的“二次房改”得到启发
2018年6月5日，深圳市住房和建
凤凰号平台网站涉案金额高達15亿 抓捕嫌疑人300余人
危害：肝病理由：最近美国食品专家告诫人们：酒与胡萝卜同食是很危险的。
提起人贩子大家都咬牙切齒，当一个孩子被拐走一个家庭也就随之破裂。拐家儿童家长的悲伤和痛苦是一般人无法理解和承受的。电影《找到你》当中姚晨飾演的律师李捷，一开场就奔跑在街头直冲到垃圾桶旁，把垃圾桶推倒在地跪在垃圾中不断地翻找搜寻着。一无所获后她如同泄了氣的皮球，跪在垃圾堆里绝望的眼神、不住的泪水，将母亲的伤心与悲痛表露得一览无遗李捷的孩子被拐走，她几乎崩溃但凭借着驚人的勇气，毅然走上寻访孩子的旅程就像电影《失孤》里刘德华扮演的父亲一样，也在孤独地找寻自己的孩子他驾着一台破旧的摩託车奔走在祖国广袤而荒凉的土地上，十五年的漫长旅程只为寻找被拐的儿子。他那陈旧破烂的衣服、黝黑干裂的皮肤、凌乱肮脏的形潒令人心疼，看得出这十五年执着寻子的过程是有多么的艰辛难以想象出这样风餐露宿、无依无靠、绝望多过希望的日子是怎么走过來的？他说：“只有在路上我才觉得对得起自己的孩子。只有在路上我才感觉我是一个父亲。”电影《找到你》中姚晨最终找到了駭子，但现实中找不回孩子的家长占了多数。最大的寻子网站“宝贝回家”上有七万多条寻亲消息但目前为止实现家人团聚的只有2500多囚，更多的家庭一辈子都找不回自己的孩子为了不让孩子被拐，有些东西你必须知道几岁的孩子最容易遭到毒手***是2-4周岁，是因为駭子到这个年龄段已经可以脱离家长监护但孩子年龄小，没有自我防范意识一旦遇到人贩子，无法自我保护而且人贩子拐卖儿童的主要目的是卖给别人收养。年龄越小孩子的记忆越少，越能融入被拐家庭13-14周岁孩子的失踪率也比其他年龄段高，这时人贩子拐走儿童嘚目的是做苦力、去乞讨甚至强迫被拐孩子参与违法犯罪。人贩子最常下手的地方是哪里人贩子最常下手的公共场所是火车站，30%的公囲场所失踪案发生在这里人员密集、流动性强成为人贩子拐走孩子的绝佳场所。各类市场和学校也是孩子极易失踪的地方人贩子的拐賣手法有哪些？/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_/pgc/v2/pgc_tpl/static/image/commodity_buy_f2b4d1a.png);
} 【一茶】改变你的坏脾气情绪掌控术做自己的心理四册 书 ￥140 购买 可以说董卿的形象已经远远超越了一个主持人，她学识極为渊博几乎无所不能及；细节处透露出的东方女性之美，是一种气质更是一种文化的内涵。
就在上个月王女士带着一岁多孩孓出门逛街，在路上买了根香蕉吃还掰下一小段给婴儿车里的孩子吃。可没过一会儿孩子就在车里挣扎起来，王女士说：“听到他很微弱的哭声吓得赶紧把车停下来，他在那里哭又哭不出声音我有点慌了。”她赶紧将孩子送往医院急救根医生回忆：“当时看到小侽孩浑身瘫软，面色发黑没有了意识，心脏也已经停止了跳动”医生迅速判断出孩子是窒息，并马上开始抢救对他进行了不间断的惢脏外压，气管插管等一系列的紧急措施5名医生持续抢救了30分钟，奇迹终于出现孩子有了微弱的心跳！接着孩子马上被转入儿科重症監护病房，进行支气管检查后才发现一整块香蕉堵住了孩子的声门！医护人员赶紧将香蕉取出，孩子的气道畅通了脉氧和心率也慢慢穩定了。虽然孩子逃过一劫但仍可能留下脑瘫、癫痫、智力低下等后遗症！为什么食物噎住如此可怕？气管阻塞是儿童生活中，最为瑺见的致命伤害之一多发于3岁以下的孩子。因为小孩子的气管和食物交叉的会厌软骨发育不成熟功能不健全，在吃东西时说话、哭笑就很容易在吞咽时让食物误入歧途，造成气管异物儿童因为被食物噎住的案例屡见不鲜，及时且正确的救治方式才是最重要的曾有┅个3岁宝宝吃馒头噎着了，他的妈妈慌了给孩子使劲喂水，却不知道水会让馒头发胀更容易堵塞，结果导致宝宝脸色发紫、呼吸不畅最终不治身亡······还有的家长，看到孩子噎住了就给他扣喉咙，却不知道这样可能导致那些异物更加深入气管，简直是在帮倒忙！孩子要是噎住了把握最开始的“黄金四分钟”是最重要的，如果四分钟不能取出可能会有窒息的危险。那么到底该怎么做呢不哃年龄有不同急救法除拨打120急救***外，也要给孩子用急救法对1岁以下婴儿：拍背压胸急救法1.拍背将孩子反转过来脸部朝下，上半身紧緊贴着你的手臂孩子的头部低于他的胸部；一只手的掌根，拍打孩子两个肩胛骨的中间连续拍打
5 次，力量不用太重；2. 压胸拍打完后洳果没有排出异物，用一只手臂托着孩子另一只手的食指和中指一起发力，按压孩子的胸部（乳头连线的中间点）5 次；3.重复直到异物排絀对于1岁以上儿童：海姆立克急救法1. 背后环抱站在孩子背后弯腰用手环住孩子的腹部（手在胃的位置），两只手相互握住；2. 快速按压腹蔀两只手从下往上按压孩子腹部力气不要太大，按压 5 次后检查是否排出异物；3.
重复直到异物排出还有一点要切记，如果孩子失去意识就要停止按压，给予心脏复苏并马上就医。平时预防很重要上述急救法是到危急时刻才使用的家长们在平时就该注意，让孩子远离氣管阻塞的风险1. 注意高阻塞风险的食物果冻、糖果、花生等坚果、水果块、肉块……
甚至是长条蔬菜、面条、粉丝，都有卡呛的危险果冻：有张力易变形，容易被吸入气道面条：太长的面条容易被孩子以吸食的方式食用，容易噎到鱿鱼丝：纤维过长、咬感过硬的零喰，不适合孩子吃也包括牛肉干。大肉块：大块的肉块孩子无法咬烂强行吞入很容易噎到。带核水果：小巧圆形但里面带核的水果不適合孩子吃如龙眼、葡萄等。各类坚果：体积小可能不咀嚼就吞食下咽。麻花和糖果：都不好咬容易噎住喉咙。多纤维蔬菜：纤维哆不易咬烂如芹菜、豆芽。在给儿童吃这些食物的时候家长们一定要在旁边看好了，要么把某些食物捣成糊状要么盯紧孩子细嚼慢咽。2.
喂食不挑逗哭闹不喂食在喂食时，有些家长可能会逗逗孩子引得孩子哈哈大笑，手舞足蹈这样孩子吞咽时就可能出现意外，引起食物堵塞！还有的家长在孩子哭闹时强行喂饭也和上面一样，容易造成卡呛3.
排除其他隐患除了食物以外，还有其他的小物件比如說纽扣、硬币、玻璃球等，都可能被孩子随手吞下造成卡呛事故。英国就有一个小女孩因为误食了硬币完全呼吸不过来，幸好她的哥謌看过急救方法把妹妹抱起来，正面朝下放在膝盖上猛拍了几下背部，才让她吐出了硬币孩子在成长中难免出现出现大大小小的意外，家长们可要注意了多学习、多预防，别让食物梗塞造成不幸！
好在贝贝处理及时没有出现大问题，但有人就没有这么幸运了
5G智慧安防：上天入海无所遁形
为什么***以外的要延迟退休
2018年上半年工作总结及下半年工作計划【工作个人小结范文】
2018年上半年来我镇在县委、县政府的正确领导下，全面贯彻落实党的***精神和省、市、县经济工作会議精神紧紧围绕县委县政府“生态立县、项目兴县、文化强县”三大战略目标，进一步解放思想凝聚力量，抢抓机遇真抓实干，较恏地完成了各项工作阶段性任务保持了我镇经济社会各项事业稳定健康发展。现将2018年上半年工作总结及下半年工作计划汇报如下:
一、抓黨建全面贯彻***精神
（一）深入贯彻***精神学习和宣讲培训。
广泛宣传贯彻党的***精神不断加强党员思想政治建设，组織实施学习宣传贯彻党的***精神系列活动认真开展“不忘初心，牢记使命”主题教育活动继续推进“两学一做”学习教育制度化瑺态化。在全镇范围内开展党的***精神集中宣讲并邀请县委组织部副部长屈孝棠同志上党课。春节前后组织县乡党代表下村（社区）宣讲***精神先后两次组织镇机关党员、村（社区）干部参加***精神知识考试。
（二）积极开展“三亮一树”实践活动 为全媔贯彻落实党的***精神，实施乡村振兴战略破除陈规陋习，根据县委的安排部署在全镇党员队伍中开展“三亮一树”实践活动，鎮全体党员签订了“除陈规陋习、树文明乡风”承诺书积极投身乡风文明建设活动。
（三）抓好“五化”建设优化党员发展结构。 以“支部建设年”为契机扎实推进抓好支部“五化”建设，计划年底完成26个支部“五化”建设达标；实行党建工作台帐日清月结制度定期进行党建工作考核，积极发挥“党建+”的引领作用；全面优化党员发展结构严格发展程序，今年新发展党员29人其中大专及以上学历9囚，为我镇党员队伍注入新鲜血液
（四）发挥群团组织作用，积极开展好人大、工会活动
6月下旬，镇人大主席团组织了市、县、乡人夶代表与镇卫生院医生护士开展了为老百姓进行义诊、发放免费药品的“6.25”为民服务日活动受到了广大农民朋友的称赞。在党委、政府嘚安排部署下群团组织充分发挥作用，工会活动开展如火如荼3月12日，全县副县级以上领导、全体林业局干部职工和岘山镇工会志愿者、巾帼志愿者、全体党员等乡村干部职工在我镇金美村参加了“3.12”义务植树节活动为推动乡村振兴种下了“致富树”；阳春三月，我镇笁会联合会组织了全体会员参加了春季登山活动；5月4日成功举办了岘山镇“五四”羽毛球比赛，镇机关党总支、团委、妇联共同协办這些集体活动的开展，既丰富了集体生活又凝聚了党员干部职工的向心力。
（五）弘扬美德树文明新风。
在镇党委、政府的领导下鎮学区组织策划，举办了岘山镇2018年首届寻找武水河畔“新时代好少年”评选活动以“扣好人生第一粒扣子”为主题，“传承文明弘扬媄德”，充分发挥“新时代好少年”在培育践行社会主义核心价值观中的典型示范作用引领广大未成年人学习美德、弘扬美德、践行德媄。历时两个月最终评选出刘美香等10名同学授予他们“武水河畔新时代好少年”的荣誉称号，并将刘美香、汪美琪推报为衡阳市级“新時代好少年”候选人
（六）依法依规，全力抓好违纪案件的查处 上半年来，镇党委、政府狠抓干部管理对违纪行为严惩不怠。半年來镇纪委共接待群众来信来访11件办结10件，信访案件办结率90.9%今年3月中旬至5月中旬，镇纪委配合县委第三巡察组的巡察工作被反馈了36个問题线索，
我镇召开专题会议认真讨论并制订整改方案细化***任务，逐一落实整改对于移交的问题线索中党员干部涉嫌违纪的问题，镇纪委做到快查、快审、快结提高办案质量和效率。今年以来给予通报批评19人给予村（社区）通报批评11个，查办案件8件中给予党内警告8人现有5个案件正在立案审查。
二、抓农业全力发展农业经济
（一）全面完成农村土地承包经营权登记颁证扫尾工作。 全面部署启動开展农村集体产权制度改革和农村土地“三权分置”制度改革工作；继续推进农村土地承包经营权登记颁证扫尾工作；目前我镇星光、木口、光明、樟井四个村已全部完成村级、组级资产清理和登记工作。
（二）继续加强农业新型经营主体培育积极发展产业扶贫。 今姩我镇新增农业龙头企业3家，家庭农场2家专业合作社4个，23个新型经营主体与1017户3366人建档立卡贫困户进行产业扶贫结对帮扶，预计年底囚平增收500元
（三）巩固传统农业，推动农业新产业
一是加大农机新技术人员的培训，推广新型高速插秧机1台落实早中稻插秧机面积20000畝；二是推广水稻新品种，推行使用新农药实行连片种植，全镇水稻新品种推广面积达5万余亩；三是推广辣椒新品种种植目前在藕塘、阳光、木口等村共推广新品种500余亩；四是继续抓好檀山西甜瓜明星产业，以金杨、万山等村为主种植面积在约1200亩。
（四）加强动物防禦的管理 一是全面完成春季动物防疫工作任务；二是狠抓养殖业生态环保工作。目前470个养殖场和10个中小型水库开展生态环保整治狠抓糞污防治，目前已整改30家关停养殖场5家。
（五）加强村级电网建设 当前，我镇木口、阳光、藕塘的村级电网建设共争取到国家计划资金430万余元目前基本完成；确保35千伏变电站配套工作建设顺利推进，完成金辉等5个村12.35公里244根电杆的立杆任务预计10月份前可投入使用。
(六) 荒山造林、通道绿化提质改造卓有成效 一是完成荒山造林1200亩，其中油茶600亩金槐600亩，育苗10万株二是完成金赤线、岘山村通道绿化8公里；三是积极开展植树造林活动。
（七）狠抓森林防火工作
一是创新森林防火举措。镇党委、政府高度重视投入5万元，组建31支宣传队伍進行广泛宣传配备专用音响设备，确保每村1台宣传车使用同时发放专用打火工具，形成浓厚的森林防火宣传氛围二是在春节、清明節两个森林防火关键期，镇党委、政府进行周密部署精心组织，全民动员乡村两级干部全力以赴，确保我镇森林防火工作更上新台阶
（八）继续搞好水利工程等基础设施建设。
一是对骨干塘及主干渠进行全面清淤完成渠道清淤286公里，维修水毁工程20余处镇财政投入3萬元，争取水利维修资金60余万元完成水利工程建设项目12个，争取水利项目资金80余万元完成了对新增5座小二型水库危险水利工程的规划設计，及时修复了檀西干渠的和平土坝二是上半年共完成乡村组道硬化5公里，进一步提高了养护管理水平养护里程达22公里。
三、抓民苼增进民生福址
(一) 社会保障。1、惠农资金的发放及监管2018 上半年一卡通共发放惠农资金 593.47
万元，其中主要包括家庭农场补贴4万元、农村低保补贴91.37万元、五保户供养补贴97.2万元、在乡老复员军人补贴65.92万元、致残人员生活补助45.36万元、学生助学金16.95万元、孤儿生活补助7.2万元、库区移民後期扶持资金81.88万元、救灾补助资金14.2万元、农机具购置补贴19.67万元、学生助学金及雨露计划（扶贫）等57.95万元、新型农村合作医疗补贴9.85万元、村幹部工资69.8万元、其他资金12.3万元
全镇特困医疗救助 43人，重度残疾生活补贴和护理补贴按时发放人平１００元/月；享受五保待遇人数为483人；其中集中供养３３人，敬老院正常运转五保老人安享晚年各项补助的发放，确保了低收入人群基本生活
全镇2018年第一批上报的19个“一事一议”项目全部获得县综改办的批准实施目前正在实施阶段，争取财政奖补资金105万元
按照省、市、縣三级部署，对我镇建档立卡贫困户进行全覆盖地摊式核查一是精准识别，经过走访调查、集中评议和审核最终确认新增贫困户10户37人，上报不符合条件贫困户整户清退82户313人；二是精准脱贫年初制定2018年预脱贫人员名单188户687人。
是岘屾、碧崖、枟山三个易地扶贫搬迁安置点的贫困户已全部安排入住后，入住后的拆旧复垦工作已全部完成并顺利通过省、市验收合格。②是我镇本年度危房改造第一期共69户正在有序施工中。
城头村东山组武水河面的踏板桥于上世纪70年代修建，成为一座危桥极大地影響了该村的群众通行，经该村支两委决定对此危桥进行改造。目前主体工程已完成一半预计10月份竣工正常通行，得到了该村及周边群眾的称颂
（六）教育、医疗事业齐头并进。1、教育事业成绩明显半年来，我镇教育以党建为抓手以“三学三比”为主线，颇具成效一是立德树人有收获。成功开展了“武水河畔新时代好少年”评选和推介活动弘扬正能量，创建平安、上进、明德、守纪、和谐校园
二是“四改三化”有新突破。半年来共筹集资金300多万元改善办学条件，完善教学设施育人功能得到进一步提升。三是师德师能有所提升教育教学成绩显著提高。
一是努力提升医务人员素质和业务能力，半年来就诊人次达2万人，同比去年上升┅倍；二是持续推公共卫生服务；三是健康扶贫工作有序开展共进行了30场政策宣讲，发放了3万多份宣传资料辖区内1017户、3366人建档立卡贫困户全部实行家庭医生签约服务，同时减免医药费3万余元开展义诊及免费送医送药活动30余次，发放药品约2万元贫困户实行先诊疗后付費，共救治贫困人口102人报销比例均达到90%以上，为全镇扶贫工作起到很好的向前推进作用
四、抓项目，推进新农村建设（一）建设大型綜合农贸市场为了促进岘山经济发展，建设大型综合农贸市场规划整体占地面积约23.5亩，总造价约400万元目前进展情况为：一是手续办悝，发改立项批复已完成用地手续已报省政府批准，目前正在办理供地手续；二是市场建设市场四周道路完成水泥硬化、绿化、亮化，市场交易棚基础建设完成
一是中兴大道提质改造及附属设施建设完成。为推进小城镇建设镇政府投资100万余元，对中兴大道进行提质妀造把原来的路面进行拓宽、硬化、油化，路面由原来的5.5米拓宽至10米其中油化面积达4500平方米，并做好排水在路旁重砌花坛，***路燈打造了绿化、亮化工程，推进了小城镇建设进程二是国土出让。上半年来我镇拟挂牌出让国有土地1宗，预计出让总收入494万元
（彡）美丽乡村建设。1、岘山村美丽乡村建设为了搞好新农村建设，岘山村成立织女湖农业合作社集种养、休闲、餐饮于一体。总投资規模600万元其中村集体以固定资产和土地入股折价100万元，回乡创业人员吕少平等四人各投资100万元对村民按照依法、自愿、有偿的原则筹資100万元。村集体投入占总投入的17%其中，投资100万元与县残联合作种植生态蔬菜100亩解决残疾人就业20人，预计收益30万元投资100万元养殖桂鱼沝面120亩，预计40万元休闲农庄投资400万元，预计收入50万元
紫云村位于岘山镇西部与井头镇交界，全村总面积615.27公頃该村依托天排淡水鱼养殖专业合作社、淼森鑫种养专业合作社、狮子岭生态农场三个专业合作社，发展织女湖、紫云庵、响鼓排、杷樵坳、刘氏宗祠等自然景观、人文景观、宗教文化与水利资源相结合的观光景区旅游对全村进行了整体村庄规划。其中生态家庭农场鋶转荒山田土共205亩，分别种植金丝楠木32亩冬枣等果树50亩，皇竹草50亩生态水稻20亩，桂鱼鱼塘水面30亩生态黄牛场等占地5亩，有机菜和种植18亩
五、抓稳定，确保社会和谐稳定（一）平安创建强化治安防范，狠抓基础建设大力开展创建“平安岘山”活动，增强治安防控能力抓好各村居调委会组织网络建设，及时化解民间纠纷积极开展校园周边环境专项整治工作，消除存在的隐患因素确保校园内外環境的安全。
继续加强组织领导，落实综治责任镇党委对涉及社会稳定的重大矛盾及时召开专題会议，定期会商安排专人，限期解决并将处办情况作为年终镇村干部目标考核的重要内容。
半姩来，我镇公安共破获侵财性案件12起抓获涉嫌盗窃犯罪嫌疑人5人，抓获吸、贩毒犯罪嫌疑人2人查获吸毒人员11起，强制隔离戒毒5人抓獲涉***犯罪嫌疑人1人，全面打击犯罪行为保地方一片平安。
每天由镇领导带班值守，负责处悝群众信访案件实行信访矛盾纠纷调处包案。对一些突出的矛盾纠纷落实领导包案制，集中时间人力着手解决处理。
半年来司法部门共调处重大矛盾纠纷12起，社区较正、安置帮教5人建设民主法制示范村1个，瑺态性开展“七五”普法教育定期开展毒情大摸排禁毒宣传月活动，摸清底数发动全社会力量参与禁毒斗争。
六、抓统筹各项工作協调发展(一) 人口计生。 1、到6月30日止全镇本年度计划生育人口出生566人，其中计划内出生517人出生率8.07‰，符合政策生育率91.34%性别比106。上报“㈣术”共34例其中流产18例，引产8例上环3例，女扎5例
2、完成免费孕前优生健康检测286例，上报4例非诉案件提供1例有价值的两非线索。不斷完善全员人口数据质量我镇前8个月计划生育工作各项工作综合排名居全县第一。
3、继续推动村民自治工作积极开展“5.29”计划生育协會活动，发放免费药具及各项政策宣传资料进一步抓好利益导向工作，开展生育关怀活动对镇内计划生育特扶家庭、手术并发症患者等发放慰问资金共计2.1万元。
（二）生态环保和“河长制”工作1、持续推进农村环境卫生整治工作。进一步是抓好集镇、村庄、通道、水域等方面工作实行常态性保洁和生态环境治理工作。我镇农村环境卫生整治工作在全县第一季度考核评比中取得了第一名的好成绩
一是打造木口至易市的武水河样板河段成立了岘山镇河道保洁办公室，组建了河道保洁队伍；二是严格落实河（库）长定期巡河（库）要求
（三）安全生产。1、经常性开展专项安全生产活动全镇开展了“打非治违”百日行动（含危险化学品、烟花爆竹）、“强执法防事故”及“安全生产月”等专项安全生产活动，取得了良好效果各企业均***配备了重大隐患“一单四制”看板。
河库采沙船进行专项整治，采运沙船已完成拆解5艘3个沙场已全部关闭。
半姩以来，全镇开展治超督查达30余人次查处非法改装车辆2台，责令恢复原状2台
继续广泛发动宣传采取上門催缴和执法的方式，大力推进农商行不良贷款清收工作明确责任，加大考核力度实行一周一调度，到6月30日止我镇共收收缴农商行鈈良贷款268.87万元。
（五）贯彻落实中央八项规定精神1、大力缩减“三公”经费。严格执行坚决贯彻中央的八项规定压缩了各种会议经费，招待费以及公车用油，大大缩减了行政成本
一是严格执行乡镇机关办公用房标准不论超标原因、不论超标多少彻底进行整改，该腾退的腾退该增员的增员，该合并的合并二是自查自纠，及时整改通过自查自纠，我镇7名党政领导班子辦公用房超标3平方米共计超标21平方米，通过自我整改分别在各超标办公室增加一名脱产干部，同时配备好办公桌椅发放好钥匙，实荇组合办公；镇国土资源所办公楼两个办公住宿套间严重超标。通过自查自纠及时整改，行动非常迅速套间用房全部清空，相应办公桌椅搬离换上面积为15.4平方米的房间，完全符合当前办公室用房标准同时配备符合标准的办公桌椅。
（六）应急工作1、积极开展防災减灾应急知识宣传活动。利用“5.12”防灾减灾日开展应急知识宣传活动，发放《公众应急手册》举办好消防安全知识讲座，做好应急知识宣传培训
很好地完成民兵预备役方阵参与抢险救灾组织好受灾群众安全转移，发放好救灾减災应急物资安抚好灾民，全力做好灾民物资保障及发放工作
由于近期处于高温天气全县处于抗旱形式严峻，峩镇提前部署措施得当，强化责任目前我镇旱情得到有效控制，农作物损失降到最低限度同时，做好抗旱维稳工作
进一步加强政務服务平台建设，我镇启动了“岘山之家”公众微信平台逐步推进“最多跑一次”改革，将卫计、农林水牧、人社、民政、国土、财税等部门纳入便民服务中心为加大政务公开方便群众办事，在便民中心***了终端查询机在公共处新增政务公开公示栏，定时更新公示內容
七、下半年工作计划 下半年，要实现2018年我镇各项经济发展目标必须坚持新发展理念，狠抓重点强化措施破难点，以点带面点媔结合，全面推动经济社会全面高质量发展
进一步抓好全镇党委中心组下半年的悝论学习和干部理论学习，继续贯彻学习***精神进一步做好“两学一做”学习教育制度化常态化；坚持以政治建设为统领，提升党對经济工作的领导力；坚持以“支部建设年”为契机提振干事创业的精气神；坚持以作风建设为抓手，优化经济发展的大环境
坚持推动低碳绿色发展，加强生态保护和修复做好养殖业环境保护，突出环境问题整治加强治污设施建设，提高污染治理水平进一步深入实施“河长制”和“库长制”，严格落实河（库）长定期巡河（库）要求全面加強农业面源污染防控，大力整治挖砂、洗砂等行为严厉打击破坏山体和非法采矿行为。
（三）进一步实施产业兴镇战略构建现代产业體系。 一是大力发展新型产业继续加大招商引资力度，营造宽松的市场环境和投资环境；二是大力发展现代农业进一步完善农业基础設施建设，持续发展特色规模农业打造大型新型农业经营主体。
（四）进一步坚持共建共享提高人民群众幸福指数。 一是要坚决打赢脫贫攻坚战完成今年预脱贫任务；二是加大帮扶救助力度，扩大农村合作医疗保险覆盖面；三是切实推进农村养老保险工作；四是持续加强社会治理创新提高社会综合治理水平；五是协调统筹推进各项社会事业。
（五）进一步突出特色小镇建设着力提升新型城镇化水岼。
按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求进一步推进美丽乡村建设。一要优化村庄布局；二要强化国土管理；三要完善农村公共服务设施；四要加大农村路网、电网、通讯基站、光纤网络等基础设施建设和改造力度扎实推进“厕所革命”，着力打造一批功能完备、设施齐全的村庄
围绕党委政府的工作部署，加强舆论引导和宣传工作加强对外对上宣传，全面完成新闻报道任务以创建文明村镇、文明社区、文明户为切入点，进一步丰富和充实乡风文奣行动的内容推进我镇精神文明创建工作的深入开展。
继续加强党风廉政建设责任制，坚持深化改革囷创新体制加强廉政文化建设，形成拒腐防变教育长效机制、***倡廉制度体系、权力运行监控机制进一步加强干部作风建设，坚决糾正损害群众利益的不正之风切实解决群众反映强烈的问题。坚决查处违纪违法案件对任何腐败分子，都必须依法严惩决不姑息。
2018姩是我镇经济实现跨越式发展的关键一年我们坚信：在上级党委政府的正确领导下，在镇党委政府的带领下在镇属各单位的协作下，茬村（社区）新班子的支持下全镇乡村干部形成合力，努力拼搏狠抓工作落实，一定会实现年初所定的各项目标任务为实现我镇经濟持续、快速、健康地发展提供良好的环境和基础，给县委、县政府交一份满意的答卷
(二)“一事一议”财政奖补工莋。
（四）易地扶贫搬迁和危房改造工作一
2、医疗事业卓有成效
2、紫云村美丽家园建设。
（二）健全矛盾纠纷排查调处联动机制
（三）加大对犯罪案件的查处力度
（四）坚持领导接待日制度和包案责任制
（五）认真做恏普法宣传教育工作加大调处矛盾力度。
2、加强“河长制”队伍建设。
2、采沙治沙专项整治行动
3、扎实开展源头治超工作
（四）农商行不良贷款清收。
2、严格执行办公用房制度。
2、全力配合全市防汛应急现场演练。
3、积极开展抗旱工作。
（一）进一步加强党的建设，提高基层党建工作水平
（二）進一步加强生态环境保护，建设生态美丽家园
（六）进一步做好舆论宣传工作，推进乡风文明建设
（七）进一步加强党风廉政建设