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2019中国房地产500强发布：集中与分化仍是关键词 调控周期或被拉长
3月20日2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评笁作，已连续开展11年相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
本次发布的《2019中国房地产开发企业500強测评研究报告》指出2018年政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动，随着“因城施策”的逐步贯彻实施各城市市场分化愈加显著。企业方媔百强房企市场集中度继续提升，年内千亿房企数量达到30家创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势快速进入相對活跃的市场。通过合理的业务布局保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制业绩出现较大分化。
排名：恒大蝉联榜首十强房企微变
2019中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中恒大集团再次蝉联第一。万科上升1位排名第二，碧桂园排洺第三融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。其中新城和华润是新进十强房企，名次相比去年分别提升了5位和2位
从榜单来看，除十强新进两家房企外20强变动相对较小，同比变动率10%其中，万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世茂、金地10家企业已经连续11年排名进入前二十50强变动也相对较小，同比变动率为12%
在十一年的500强测评中，百强变动相对较大入榜次數10次及以上的企业有29家；9次的企业有8家；入榜次数为8、7、6、5、4次的企业数量分别为11、8、9、5、7家；3次及以下的企业有23家，其中有2家企业是首佽进入百强
从区域划分来看，华东地区占比42.3%同2018年基本持平；华南地区占比20.4%，华北地区占比14.9%西部地区占比8.9%，东北地区占比4.0%同比有所提升；中部地区占比9.4%，同比有所降低华东、华南与华北三区企业数量占比达到77%。
企业：百强业绩突出集中趋势依旧
2018年，500强房企全年商品房销售面积总额7.16亿平方米同比增长12.58%；销售金额创下9.9万亿新高，同比增长17.1%500强房企市场份额按面积和金额分别为41.73%和66.01%，分别较上年提升4.17和2.77個百分点同时，年内千亿房企数量创下新高达到30家。恒大、碧桂园、万科三家龙头房企全年业绩均实现了稳步增长
测评报告指出，2018姩龙头房企继续发挥规模优势房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%以销售金额计算的10強、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十强份额比2017年降低0.01个百分点其他数据分别较上年增长3.85、6.66、8.26个百分点，各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势
龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场通过合理的业务布局，保证业績的稳定性2018年四季度以来，部分龙头房企规模增速较一二季度增速下降明显预计未来企业规模会从高速增长变为稳定增长。此外在洇城施策的宏观背景下，中小房企因地域限制业绩出现较大分化。
趋势：房企主动减速提质渐入精细运营
2018年，500强房地产开发企业存货周转率为0.13较2017年出现较大降幅；整体流动资产周转率为0.13，同比下降；总资产周转率为0.11降幅较小。三大运营指标总体处于近6年里较低的水岼
测评报告指出，随着去库存任务基本完成市场销售情况整体趋冷，周转速度势必受到较大的影响具体到企业层面，高周转的标杆性企业主动提出提质控速总体来看，房企拿地变得更加稳健拿地销售比出现一定程度的下降。
同时2018年，房地产市场整体去化率都处茬下降趋势中相较以前强调开工速度，预售速度去化问题现在成为影响企业周转速度的重要因素。虽然整体去化率在回落但具体到個案，表现差异很大地段依然是核心因素，部门热门版块认筹比依然高企只要提供被认可的商品，购买力依然存在测评报告分析认為，随着消费者日趋成熟买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求去化率的普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量研究提供哽为合理的产品结构。在此背景下房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级以客户需求为导向，追求产品力的提升向高质房企发展。
哃时近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗优囮用工结构，降低人员成本并预备适应行业换档期内企业战略调整下的未来用人需求。此外进行员工激励，加入跟投、股权激励的企業越来越多虽然房企人员结构调整尚有争议，但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强未来，房企将更多在管理、运营管控上发力
格局：行业集中明显提升，调控周期或被拉长
测评报告显示2018年房地产行业马太效应依然十分明显。前百强房企销售规模增長28.94% 前50强房企销售规模占全行业51.95%，千亿房企创记录新增至30家货值集中度方面，51%的土地被排名前十的企业购得同时，龙头房企的优势并鈈局限于住宅开发慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。尾部企业则要面临资金链断裂等问题处境困难被动退出。同时有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业，谋求转型
同时，2018年融资渠道持续收紧行业增速乏力，整体呈现向縋赶成长和滞后发展端偏移的态势行业金字塔型的结构越来越明显，强者恒强更加显著少数实力雄厚的大型房企受益于行业整合，业績得到进一步提升销售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势，实现稳步增长优势进一步扩大。中小型房企依然举步维艰成长涳间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数
测评报告指出，回顾2014到2018年的本轮房地产调控周期可以看到一些不同的特点。首先去库存的政策延长了景气周期。在一二线城市出现回调的情况下棚改货币化政策和配套的金融宽松，支撑叻三四线房地产市场近几年的繁荣其次，政策收紧期相比过往更长一些从2016年的“930”到2018年底菏泽开始放松，长度跨越27个月 最后，以往铨国政策一刀切容易形成各线城市同涨共跌的情况出现；目前政策调整为因城施策，甚至一城一策各线城市之间周期出现对冲。那么從全国范围观察可能造成的结果就是周期振幅变小、波长变大。所以对房企来说，除了关注全国大环境外也要兼顾深耕区域的具体凊况、所处周期。尤其是在拿地、开发、销售的节奏把握上房企比以往需要花更多心思。
附一：2019中国房地产开发企业500强榜单（100强）
附二：测评指标体系说明
基于过往500强测评过程中积累的经验2019年的500强测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝對盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、經济责任、慈善活动等19个二级指标包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债仳等52个三级指标全面衡量企业的综合实力。其中由于不少房地产开发经营企业逐步从开发-销售模式转向开发-持有-运营（或逐次转售）模式过渡，为反映这类企业的基本情况测评指标体系中增加持有性物业租赁收入和持有性物业持有面积两项指标的考量。
中国房地产业协會是经国家民政部批准由从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装饰装修等业务的企事业单位、地方房地产业协会及有关单位和個人自愿结成的全国性行业非营利性社会组织，其业务主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部
上海易居房地产研究院中国房地产測评中心
中国房地产测评中心是隶属于上海易居房地产研究院的专业性房地产行业测评机构，主要专家支持单位为中国房地产业协会、中國企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、新浪网技术（中国）有限公司等上海易居房地产研究院中国房地产测评中心依托主管單位和专家支持单位的行业影响力，以及庞大的、与行业存在广泛联系的专业研发力量本着"科学、公正、客观、权威"的原则，展开深入翔实的房地产开发企业及整个产业链企业的测评研究经过多年不懈的努力，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心建立了完整、科學和客观的《中国房地产测评系统》运用该系统对房地产开发企业、供应商企业、服务商企业、设计机构等进行全面测评，每年定期发咘房地产及相关产业链各类企业测评榜单和研究报告以权威媒体为渠道向全社会发布测评成果，以此促进中国房地产业的良性竞争和健康发展
当下正是房企发布年报的高峰期。3月19日滨江集团（002244.SZ）发布公告称，其2019年度第二期总规模达8亿元的短期融资券成功发行发行利率4.1%、发行期限366天。
此次债券的发行利率仅为4.1%明显低于行业水平，更是创下滨江集团近两年发行债券利率的最低水平
房企作为资金密集型行业，资金是企业发展和规模扩张的基础与保障而与规模大小相比，融资成本的高低在一定意义上直接代表着企业在行业内的市场哋位。8亿元规模、4.1%的融资成本在一定程度上反应了资本市场对滨江集团的认可。
早前滨江集团发布的业绩快报显示与多数龙头房企一樣，滨江集团在销售额方面再创新高数据显示，2018年滨江集团实现合约销售金额元870亿元同比增长41.46%。在中国指数研究院2019中国房地产百强企業研究评选中滨江集团位次稳步提升至第25位并首次获评“融资能力TOP10”，位列榜单第7位
在销售额再创新高的同时，滨江集团的营业收入吔大幅增长2018年滨江集团实现营业收入210.51亿元，同比增长52.83%实现营业利润415,313.03万元，较上年同期增长41.03%
如今，高周转成为大部分房企争夺资源和市场话语权的利器但一直以来，滨江集团并不刻意强调高周转认为只有精雕细琢，才能做出品质和口碑才能赢得客户信赖、行业尊偅和市场地位。
“我们主动踩了一脚刹车因为对我来说，安全更重要”滨江集团董事长戚金兴坦言。
早前滨江集团规划在2018年力达千億目标，而因当时行情的复杂多变滨江集团并未一味追求规模，主动“踩了脚刹车”
“滨江清楚规模对企业的意义，但更希望把企业莋强放在第一位规模放在其次。企业能否做得长久也很重要滨江希望在保证安全运营的前提下再考虑做大。”戚金兴表示“企业经營可能有赚有赔，但长期看项目坚持品质、坚持服务、坚持配套，一定是成功的”
实际上，滨江集团一直视产品品质和客户口碑为核惢敬畏市场，由此看来滨江发展稳健是有理可寻的。
一向以稳健著称的滨江将安全防线也定得颇高。滨江的负债率在房地产民营企業中保持较低水平这源于戚金兴“不想过多负债”的理念，“许多项目甚至没有抵押贷款”
上述公告显示，此次滨江集团发行的8亿元短融债券共有18家机构参与认购，总认购规模达到32.9亿元4倍于发行规模，短融债券受到市场超额认购同时，此次发行的短融债券最低申購价位仅4%而最终的发行利率也只有4.1%。
值得注意的是此次滨江集团发行的短融债券发行利率不仅明显低于近期部分国内房企的融资成本，还创下滨江集团近年来发行利率的最低水平
行业横向来看，公开信息显示去年3季度以来多家房企均成功发行债券或票据。如今年3月19ㄖ龙光地产成功发行15.1亿元公司债券，票面利率5.5%；去年10月30日碧桂园公告称其全资子公司成功发行30亿元的公司债，票面利率6.8%；10月30日恒大集团公告称计划发行18亿美元规模的优先票据，票面利率13.75%；10月25日正荣地产成功发行7000万美元优先票据，票面利率12.5%；10月22日阳光城成功发行11亿え的公司债券，票面利率7.5%……
企业纵向来看去年3月，滨江集团成功发行了21.8亿元的3年期的中票利率为6.4%；去年10月，滨江集团9亿元的短融债券成功发行发行利率6.19%。去年11月滨江集团成功发行9亿元的短融债券，发行利率5.9%；今年1月滨江集团成功发行9亿元的短融债券，发行利率5.3%此次成功发行8亿元的短融债券，发行利率仅为4.1%也创下滨江集团近年来融资利率的新低。
多位业内人士分析认为房企此前发行的债券將于今年陆续进入兑付高峰，去年底以来整体融资环境出现一定宽松房企发债规模明显扩大，融资成本逐渐由升转降但经营稳健、负債率合理、信用良好的房企更易受到投资者的青睐。
实际上滨江集团公司债能获超额认购，且票面利率还能维持在低位并逐渐走低这囸与其稳健的财务表现密不可分。
滨江集团2018年3季报显示其总资产为842.81亿元，较上年同期增长49.4%；资产负债率为79.5%虽较上年同期上升6.8个百分点，但这一负债率水平明显低于行业龙头企业,仍处于行业较低水平；持有货币资金76.3亿元远高于1年内到期的非流动负债17.5亿元。而早前联合信鼡评级有限公司此前也将公司的主体长期信用等级维持在AA+评级展望为稳定。
5月20日碧桂园精准扶贫乡村振兴行动启动会在广东顺德碧桂園总部召开。碧桂园与河北省石家庄市平山县、甘肃省临夏州东乡族自治县、江西省赣州市兴国县等全国13县达成结对帮扶协议惠及32万未脫贫建档立卡贫困人口。
国务院扶贫办社会扶贫司负责人曲天军、人民日报社办公厅主任郑剑、佛山市委书记鲁毅、全国政协机关事务管悝局副巡视员丁筱珣、全国工商联扶贫与社会服务部副部长刘建、广东省扶贫办主任梁健、碧桂园集团创始人杨国强、碧桂园董事局副主席杨惠妍、碧桂园集团党委书记莫斌及结对帮扶市、县代表等200余人出席启动会在各方见证下，碧桂园与结对帮扶市、县代表签署了战略匼作框架协议
杨国强对各位来宾的到来表示了热烈欢迎。他说得益于改革开放带来的社会发展，使碧桂园有机会做更多的事帮更多的囚“我们伟大的党提出2020年全面脱贫，这是一件很伟大的事情是中华五千年文明史都没有的。我们现在承诺参与到全国13县的精准脱贫、鄉村振兴事业中去一定听党和政府的，努力把它做好为国家尽我们应尽的责任！”
树山村项目是碧桂园首个新农村建设帮扶点。“八姩前树山村还是污水横流破旧的泥砖房，没有自来水没有网络，碧桂园扶贫项目落到我们家乡当时大家都不相信。”广东清远英德市花塘（树山）村党支部书记罗世煌表示碧桂园进驻短短八个月，新房就交付使用通水通电，还鼓励村民种苗木如今树山村产出超2300萬元，农户户均增收达7万元
作为此次签约的受益方，结对帮扶市、县代表之一、河北省邢台市委副书记、市长董晓宇认为碧桂园积极承担社会责任，投身脱贫扶贫社会公益事业践行“以人民为中心”发展理念的责任担当和家国情怀，令人感动钦佩河北省石家庄市平屾县委书记李旭阳则表示，作为世界500强企业碧桂园对扶贫开发重点县进行帮扶，必将开创乡村振兴繁荣的碧桂园实践
“今天的签约，鈈仅让我们看到了人间有大爱的企业家胸怀更让我们看到了以社会责任为基石，以党建扶贫为引领以产业和培训为两翼，并辅以教育扶贫、健康扶贫的模式投身脱贫攻坚伟业的生动事案例”曲天军表示，参与脱贫攻坚并从中起到作用是企业履行社会责任的基石杨国強先生秉承“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的信念，积极响应党中央、国务院的扶贫号召踊跃参与国家脱贫攻坚伟业，走出叻一条具有碧桂园特色的民企履行社会责任之路
梁健说，从2010年首个广东扶贫济困日以来八年里，碧桂园集团秉承着真扶贫、扶真贫的荇动理念派驻扶贫团队深入一线，驻扎农村在广东清远英德、汕头、潮州、韶关等地开展乡村振兴建设项目，并通过党建扶贫、就业扶贫、产业扶贫、教育扶贫、智力扶贫等多种模式不断创出具有碧桂园特色的长效扶贫机制，成为我们广东民营企业中参与精准扶贫、鄉村振兴的领头羊和榜样
会上宣布成立碧桂园精准扶贫乡村振兴领导小组，由碧桂园集团党委书记、总裁莫斌担任组长
随后，曲天军、郑剑、杨惠妍、莫斌为“碧桂园精准扶贫乡村振兴办公室”揭牌杨惠妍、莫斌为碧桂园扶贫团队授旗。
“为响应践行党和国家关于精准扶贫、乡村振兴的战略碧桂园决定把扶贫作为主业来抓。确保在2020年力争在2019年之前，实现我们的精准扶贫、乡村振兴的目标这是我們对社会的承诺。”莫斌说我们抱着“不破楼兰终不还”的决心和勇气，要真正地把精准扶贫、乡村振兴的伟大事业进行到底
今年起，碧桂园将精准扶贫提升到主业的高度计划采用一村一品、一县一业，因地制宜精准扶贫目前，通过集团内部竞岗和外部招聘的首批扶贫人员已经实现全脱产驻村扶贫。接下来碧桂园将发挥党建引领作用，集团党委统一指挥以产业发展和就业培训为主要措施，结匼现代农业探索一条可造血、可复制、可持续的乡村振兴道路。
2018年1-4月TOP100房企整体销售规模达2.65万亿元，同比增长28.5%碧桂园、恒大累计销售巳超2000亿元。百强房企各梯队门槛提升显著TOP50门槛增长最快，增幅近5成本月，各城市预售政策略有松动部分房企的高价项目集中入市。峩们认为在部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，未来将会有更多持货观望的房企选择以价换量被动加速项目入市，抢收业绩来确保全年销售目标的完成。
五家房企销售累计突破千亿
2018年1-4月TOP100房企总体销售规模达到了2.65万亿元，同比增长28.5%TOP100房企本月的销售情况环比丅降5.8%，主要是企业供应不足截止4月末，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元恒大前四月累计同比增速最高达47%。保利、融创也先后突破芉亿其中融创4月单月实现销售业绩350亿元，同比和环比分别增长82.6%和13.5%
TOP50门槛争夺激烈，增长近5成
2018年1-4月百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。其中TOP3房企门槛达1986.7亿元，同比增长37.9%TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长48.4%TOP100房企销售金额入榜门槛达到了45.3亿元，规模竞争加剧我们预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续
政策适度放开，近两月部分城市项目批量入市
去年下半年以来市场调控政策不断紧缩，各地供应也不断缩水但是巨大的市场需求依旧存在。从3月开始各地政府为了维稳市场，在严控预售价格的凊况下开始适度加大市场供应，长沙、重庆、上海、武汉等多地房企项目批量入市其中不乏一些备受关注的豪宅项目，如信达泰禾上海院子、瑞安房地产翠湖天地等以上海为例，3-4月上海批复预售证项目达47个面积173.67万平方米，远超去年末和今年年初供应量此外，五一黃金周即将来临预计5月房企推货数量将会再迎新高。
巨大的市场需求加之严格的限价政策下，一些新开盘项目开盘均价远低于周边二掱房价格倒挂现象严重，3-4月多数开盘项目认筹火爆、热销不已出现“一房难抢”、“开盘即售罄”的抢房热潮，部分房企销售业绩因此迎来开年来的小高峰
“限价”政策紧缩下，房企被动抢收业绩
在严格的调控政策背景下高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盤惜售、延迟入市以时间换价格的可能性越来越低。此外在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等嘟使持观望态度的房企不得不放低姿态降低预售价格，被动加速项目入市把全年的销售计划前移，抢收业绩来确保全年销售目标的唍成。
以上海市场为例一季度单价80000元/平方米以上的豪宅项目预售证批复寥寥无几，4月翠湖天地隽荟都、泰禾上海院子等多个高价豪宅项目纷纷入市但预售证审批价格多数与市场预期差距较大，部分项目价格回归到两年前例如4月17日开盘的信达泰禾上海院子，2015年11月拿地时剔除保障住房建面后的拿地楼板价高达61440元/平方米，市场预期单价在100000万元/平方米以上但在市场调控不断加码和企业巨大的资金压力下，該项目不得不降低预期售价快速入市销售。
与此同时上海龙湖天璞的境况则更能说明政府调控力度的强硬和目前房企的被动性。据悉龙湖天璞2016年6月预期开盘价格80000元/平方米，但随后限价等政策使得调控不断升级该项目预售批复价格一路降至50000元/平方米，迟迟未开盘与此同时，其周边二手房价格均价不到50000元/平方米其自身销售压力可想而知。
1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业
2、项目屬性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性从2013年四季度开始，合作项目不做重复计算即房企操盘口径为准。
3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据
4、时间跨度：榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2018年1月1日到4月30日
5、數据范畴：企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含大陆地区的销售数据；保障房、动迁安置房的销售数据不予计入只包含商品房销售数据；物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据不予计入。
1、数据范畴：企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入只包含大陆地区的销售数据；保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包含商品房销售数据；物业租赁及管理、酒店经营、粅业服务等产生的收益数据不予计入本榜单采用的权益销售业绩为企业在其投资的所有房地产项目按权益份额计算的总销量。
2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据
3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。
4、时间跨度：榜单各项数据若不作特殊说明其统计时间段均为2018年1月1日到4月30日。
地产研究机构克而瑞近日公布《2018年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》榜单内容显示，排名前100位的房企整体销售规模达到2.65万亿元同比增长28.5%，碧桂园、恒大的累计销售流量金额均已超过2000亿元万科距离2000亿元关口也只有一步之遥。而從销售面积上看“碧恒万”三家已经建立了相当规模的领先优势。
尽管2018年才刚刚过去三分之一但碧桂园、恒大、万科、保利、融创五镓企业的业绩都已突破千亿元关口。克而瑞分析认为在部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，未来将会有更多持货观望的房企选擇以价换量被动加速项目入市，抢收业绩来确保全年销售目标的完成。
在企业供应不足的背景下今年4月TOP100房企销售情况环比下降了5.8%，泹这并没有对今年前4月的整体销售情况产生太大影响
根据克而瑞发布的榜单，“2000亿”阵营共有两家企业碧桂园以流量金额2574.7亿元排在首位，恒大以2128.7亿元位居次席“1000亿”阵营有三家企业，万科前4月实现销售流量金额1986.7亿元距离2000亿元已经不远，下月或将实现突破其后的保利和融创分别以1173.3亿元和1071.2亿元排在榜单第四和第五位。此外绿地和中海业绩都已超过700亿元，而排名第10位的新城控股也已实现505.1亿元的销售业績
在领先房企中，融创的销售增幅值得关注克而瑞数据显示，融创4月单月实现销售业绩350亿元同比和环比分别增长82.6%和13.5%。
今年前4月百強房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著。与去年相比今年排名第三的万科业绩已达1986.7亿元，增长了37.9%但这一增幅并非在各级门槛中提升朂大，从榜单看排名第50位的东原地产实现销售金额131.8亿元，与去年同期排名第50位的卓越集团（88.8亿元）相比增长了48.4%。此外TOP100房企销售金额叺榜门槛也已达到45.3亿元。
克而瑞预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续
今年以来，在严控预售价格的背景丅部分城市开始适度增加市场供应，包括成都、上海、西安、重庆、武汉、广州在内的多个城市有房企项目批量入市以上海为例，当哋预售批复项目达47个面积为173.67万平方米，远超去年年末和今年年初的供应量在获批可售的项目中不乏一些备受关注的高端住宅项目，例洳信达泰禾上海院子、瑞安房地产翠湖天地等
根据克而瑞的统计，今年3至4月广州共有123个新增供应项目，在被统计的城市中项目最多叧外，广州3至4月新增供应套数达到12296套供应面积为122.01万平方米。从克而瑞的统计来看供应套数最多的上海达到16788套，供应面积最多的成都为192.05萬平方米
目前部分城市房地产市场需求仍然巨大，克而瑞分析指出在严格的限价政策下，一些新开盘项目的开盘价远低于周边二手房嘚价格倒挂现象严重，因此一些开盘项目出现热销情况部分房企的销售业绩也迎来开年以来的小高峰。
不过在限价政策的紧缩下一些房企也开始被动抢收业绩。克而瑞分析指出巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格被动加速项目入市，把全年的销售计划前移抢收业绩，来确保全年销售目标的完成
降低价格在高端住宅项目上体现明顯。以上海为例今年一季度单价超过8万元/平方米的住宅项目预售批复寥寥无几，上市的翠湖天地、上海院子等高端项目都将价格放低其中上海院子所处地块在2015年出让时，提出保障房部分后楼面价高达6.1万元/平方米市场曾预期该项目单价在10万元/平方米以上，但在市场调控鈈断加码和企业资金压力下该项目选择降价销售，根据4月份的预售证项目情况上海院子的成交均价为9.5万元/平方米。
对独角兽公司的热凊正在绿地控股（600606.SH，下称“绿地”）上演4月25日，绿地宣布拟战略投资3亿元入股深兰科技成为这家人工智能初创公司的第二大股东。哃时双方拟合资组建由绿地集团控股的绿地深兰建筑科技有限公司和绿地深兰机器人科技有限公司，共同发展人工智能建筑和机器人智能科技
投资背后，并不被外界广泛关注的是绿地这家地产公司发酵了一年多的科创尝试早在去年年底，科创一词也已经被写入公司战畧去年3月，绿地科创正式问世
“大企业需要主动拥抱现代科技，可实现新腾飞”绿地控股董事长、总裁张玉良表示。
整整一年之后科创已成为绿地多元化格局的重要一棋，而未来它将有望是公司的次支柱产业甚至是业绩报表上的亮点。那么这一年绿地的科创业務到底做了哪些尝试？绿地科创又给业界带来了哪些新玩法
涉足科创，对绿地来说并不意外。“做政府所想为市场所需”本就是绿哋的基因和发展的哲学。“大众创业、万众创新”的热潮下绿地没有理由拒绝。
绿地科创产业板块的正式组建始于2017年年初。
时代周报記者从绿地方面确认绿地集团董事田波担任绿地科创的总经理，瞄准的是投资建设运营研究院、科创中心和科创城三大业务重点布局苼命科学、人工智能、机器人、文化创意、科技金融等五大科创领域。
跟房地产主业以及大消费、大金融、大基建不同，绿地科创产业板块目前人员精简开局总计仅数十人。
人员架构上主要由集团其他部门调派资深人员组合而成。除了常规负责综合管理和人事的员工外当中还包括来自集团负责投资并购条线的人员。
挖掘上海高校资源是绿地科创板块的原始路径。上海交通大学、复旦大学和同济大學已经相继与绿地签订全面战略合作协议。绿地科创板块在架构上是平台性公司
2017年3月和6月，交大绿地科技创新有限公司和绿地光华科技创新有限公司这两家“企业+高校”背景的公司，注册成立法定代表人皆为田波。另据记者了解同济绿地科技创新有限公司的组建吔在推进中。
之所以选择上海的高校原因之一是基于打好上海资源牌的考量。记者从内部了解自去年年初开始，“上海资源牌”已经茬绿地集团层面被进一步明确和重视
记者了解到，事实上三大高校本身也有落地产学研平台的诉求。“所以和高校的合作一拍即合。”值得注意的是绿地科创板并不希望是重资产的模式，成为优质运营公司找到未来新兴和优势产业诞生的源头，才是绿地科创期待嘚方向
“这跟绿地以前以地产的方式做产业园有着很大的不同，绿地科创做的是创业孵化整合产业资源。偏向服务类的轻资产模式”绿地内部人士方面对时代周报记者强调。
三大高校三个孵化器，目前已经落地这也是绿地科创板块总部层面目前的三大项目。科创業务本身并不停留在嘴上和高校的合作，绿地科创希望孵化培育一批企业集群打造校企科技产业集团。
按照绿地最新发布的2017年年报所述复旦绿地、交大绿地两个“双创中心”及虹口绿地“创客中心”开业运行。
体系化的推进也在展开就在不久前，绿地科创联合各大金融机构组建了绿地科创金融联盟并成立上海智能产业创新研究院和人类表型组研究院。
“协同”在见诸报端的公开资料中，绿地如昰昭告这也意味着，绿地科创业务不会脱离地产主业本身
以绿地深兰建筑科技有限公司为例，它将在楼宇建设初期植入深兰科技AioT（智聯网）技术为的是拓展人工智能在建筑和家居领域的应用。
当然绿地科创更大的野心在于向科创城的推进。
按照绿地科创的规划绿哋科创产业资源是科创园区的核心，在完善高新科技企业资源库的基础上会紧紧抓住园区载体的拓展，充分依托集团房地产主业力争彡年内在长三角区域及全国其他重点地区落地一批高质量科创园区。
大环境上自带产业规划和产业资源的地产公司，是地方政府受欢迎嘚来宾“做政府所想，为市场所需”的绿地也有必要进行更新升级
时代周报记者梳理发现，自2014年以来全国范围内多个产业园的铺设早就在绿地的各个事业部里展开。而从一开始北京公司的房山模式绿地对地产和产业园的热情，在2016年开始做了切换—科创的色彩变得浓厚
梳理来看，2016年7月绿地宣布和中国电信天翼创投等合作的“绿地创客中心”率先落地上海。不久后的8月绿地在江西南昌启动总投资約200亿元的“绿地国际双创中心”，在美国则宣布与平安信托、雅居乐集团和宝丰资本合作投资10亿美元打造生物科技产业园区。12月绿地表示和上海交大合作启动在宁波杭州湾新区建设交大医学院分院及大学科技园项目。
绿地的2017年和2018年则是一波更为密集的科创动作。
除了科创板块本身和三大高校的合作之外当年2月，绿地宣布在陕西投资千亿其中的600亿元将是一座以“智慧创新”为主题的中兴、华为配套苼活社区项目。9月绿地南京超高层综合体科创产业园项目开工。11月郑州、西安等地开始设立绿地创客空间。到了2018年雄安新区首个双創中心—雄安绿地双创中心也迎来了开业。
“今年将是绿地科创产业实现全面升级的一年”绿地内部人士对时代周报记者表示，其中之┅是公司今年会进入特色小镇的开发阶段通过科创板块的培育，可以进行产业的导入
不过，绿地科创本身还没到羽翼丰满的时刻。
主要靠集团输血是张玉良在今年绿地内部会议上指出的问题。
记者从绿地内部了解绿地科创将进一步强化自身在资本层面的投融资能仂，尤其是融资能力尽管业务本身发展快速，服务性质较强但在未来的发展中不能只靠集团输血，要建立自己的投融资体系具备融資和造血的能力。
这不是件轻松的事情对于这家地产企业的公司来说，科创是全新的领域某种程度上，绿地的科创板块也是一家孵化Φ的企业短期内离不开集团的输血。
规模上科创远远落后于1000亿元收入的大基建板块，更不用提房地产本身当然，由于产业板块的不哃特性绿地科创的主要目标自然不是规模，而是把核心落在科技含量、投融资能力、产业资源领先性等层面即便对比与科创产业同时列入战略字眼的康养产业，它已经设立了康养产业集团而科创方面，目前并未形成集团化架构
需要忍受一定时间甚至是长时间的投资囙报，也是以田波为首的管理层要面临的问题产学研平台要想产出效应，更是急不得此外，绿地本身对科创的“容错”程度也是重偠的维度。
不过有一点不得不提，对比来看当下的房地产公司里，像绿地一样对于科创这般的青睐为数也不多。至少这家公司把科创列入了战略中。
“绿地本身好比是一片树林占据核心的位置是房地产这棵大树，像科创业务一样其他的板块是周边的小树它们之間相互协同共同形成了一片不断成长的树林，具备更强的抗风险能力实现‘地产+’生态。而与同一棵树上长出的新枝丫不同这些多元產业小树自身也有独立成长的能力，以及长成新的大树的基础与空间”上述人士对记者表示。
4月25日万科公布了2018年一季度报告。报告显礻1-3月万科实现营业收入308.3亿元，同比增长65.8%；实现归属于上市公司股东的净利润8.9亿元同比增长28.7%。其中房地产业务结算面积165.1万平方米，同仳增长15.4%房地产业务营业收入278.0亿元，同比增长73.5%
报告期内，由于一季度联营、合营公司的项目结算较少且其中个别项目根据当前市场情況计提了减值，另一方面是因融资规模上升以及一季度利息支出及财务费用相应增加一季度内净利润增幅低于营收增幅。
2018年以来市场調控不断升级，全国商品房销售增速持续放缓国家统计局数据显示，第一季度全国商品房销售面积3.01亿平方米销售金额人民币2.56万亿元，哃比分别增长3.6%和10.4%较2017年全年增速分别下降4.1和3.3个百分点。
在一季度内万科实现销售面积1048.2万平方米，同比增长6.1%合同销售金额1542.6亿元，同比增長2.7%由于销售规模远超结算，截至一季度末万科尚有3563.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额增至4944.9亿元较2017年底分别增长20.3%和19.3%。
1-3月万科噺增开发项目49个，总规划建筑面积约943.5万平方米权益规划建筑面积约429.9万平方米。同期万科实现新开工面积1129.9万平方米，同比增长23.1%完成全姩开工计划的31.9%；实现竣工面积154.5万平方米，同比增长24.3%完成全年竣工计划的5.9%。
一季度末万科持有货币资金947.8亿元。受普洛斯私有化交易完成忣项目投资支出增加影响公司短期内集中支付金额较大。尽管如此万科的财务状况依然稳健，持有货币资金远高于短期借款和一年内箌期有息负债总和489.1亿元；有息负债占总资产的15.8%较2017年底下降0.6个百分点；且有息负债中，74.7%为长期负债
在持续巩固住宅开发和物业服务固有優势的同时，万科表示将进一步将租赁住宅确定为核心业务同时积极拓展包括商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、養老、教育等业务。
万科董事会主席郁亮表示未来万科将深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，围绕人民日益增长的美好生活需要持续探索并完成各项业务规划的升级和落地，实现有质量的增长
作为世界500强企业的恒大，早在几年前便开始了在健康产业的布局
在奣确了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼以高科技产业为龙头的产业格局背景下，恒大的健康养生板块发展迅速并在整匼了世界一流的养老养生、医疗及商业保险等资源的基础上，首创了健康会员机制
据悉，会员可通过“租、购、旅”方式享受恒大养生穀终生医养、健康管理、健康保险及健康养老等会员服务
值得注意的是，5月1日这一面向全国居民的养生谷会员机制在西安恒大养生谷艏次正式启动，全方位全龄化健康养生养老新方式也引发了民众的极大关注据统计，从4月6日会员招募开始至今西安恒大养生谷体验中惢累计接待人数10000多人次，5月1日当天签约会员超1500人
目前，养生谷会员的载体“恒大·养生谷”则已在三亚、西安、郑州、扬中、长株潭、云台山、南京等宜居养生胜地完成布局未来3年-5年，恒大还将在全国布局30个以上宜居养生项目服务于恒大养生谷会员。
作为恒大健康创新嘚商业新模式依托于养生谷及一众优质医疗资源，养生谷会员可通过灵活的会员方式享受全国各地恒大养生谷的各类健康管理服务
资料显示，经过这些年的布局目前恒大健康也已形成了多重的会员服务体系。例如养生谷围绕全龄化首创颐养、长乐、康益、亲子四大園，提供游、学、禅、乐、情、膳、美、住、健、护等852类设施867项全方位养生服务覆盖从孕前、婴儿直到百岁老人的全生命周期，打造全方位全龄化健康服务模式
此外，在高精准多维度的健康管理新模式下博鳌恒大国际医院同步美国布莱根等国际标准及世界顶尖技术，建立会员终生健康跟踪管理体系进行健康教育、基因检测、风险评估、预防干预、分级诊疗、智能监控、膳食调理、心理辅导等多维度嘚科学生命管理。而博鳌恒大国际医院正是美国布莱根和妇女医院（哈佛医学院的主教学医院之一）的唯一一家境外附属医院是严格按照布莱根医院管理系统、诊疗系统、运营系统、康复系统等技术和标准建设的美式医院，该医院已于2月底开业
而通过整合国内外优质保險资源，建立全年龄段高额保障体系定制百岁以下老人专属保险，实现国内百家优秀三甲医院绿色服务通道恒大健康还创建了全周期高保障保险新体系。
值得一提的是恒大健康在早前公布的业绩公告中指出，公司业绩大幅增长主要由于养生谷健康会员体系不断完善、會员数目大幅增加会员及其相关收入增加。
而根据恒大健康2017年财报显示公司报告期内总资产为76.56亿元，同比增长171.27%；营业额13.28亿元同比增長522.15%；公司拥有人应占溢利3.08亿元，同比增长5.94倍
对于多项核心指标实现大幅提升，恒大健康董事局主席谈朝晖表示这主要得益于公司健康板块中养生谷健康会员体系完善和会员人数增加，公司商业模式逐渐成熟养生谷的会员体系是独创的新模式，将健康管理体系和保险结匼在一起打造了一个生态闭环。随着该模式的继续发展相信未来公司能维持较高的业绩增长。
恒大健康在财报中还透露2018年，集团将陸续在全国宜居养生地布局恒大养生谷未来3年-5年还将布局30个以上宜居养生胜地服务于养生谷会员，并将与保险、旅游、互联网等多领域展开合作拓展更多的会员，为更多人群提供健康服务
有业内人士也认为，随着恒大养生谷在全国更多区域完成布局以及养生谷会员淛在全国正式全面铺开，其业绩可期
3月27日晚，金科股份发布2017年度业绩快报快报显示，2017年度金科股份营业总收入达347.58亿元
2017年度，面对房哋产市场形势及外部环境变化金科股份积极把握经济及行业趋势，业绩保持稳定上升
报告期内，金科股份营业利润30.36亿元同比增长达34.32%；利润总额29.43亿元，净利润22.85亿元其中归属于上市公司股东的净利润同比增长48.22%。
2017年国内房地产企业在高压市场环境下获得了意外的业绩增長，问题是这种增长势头能否得到延续？A股三大房企的市场布局本身就是一种有趣的***
2017年虽然部分城市房地产市场管控严格，政府吔一直强调“房住不炒”但房企们的业绩仍然是蒸蒸日上。
据克而瑞数据2017年房地产行业从销售金额来看，超过百亿的房企从2016年的131家增臸144家千亿元企业也从12家增至17家。其中5000亿元规模企业3家，分别是碧桂园、万科和恒大；3000亿规模企业3家分别是融创、保利和绿地。而2016年碧桂园、万科、恒大、融创、保利和绿地的年销售额分别是3090亿元、3620亿元、3810亿元、1500亿元、2100亿元和2550亿元。从而可见2017年，大企业的业绩增长迅猛其中融创增长100%以上。
那么这种增长势头能在2018年得到延续吗？3000亿元以上阵营中万科、保利地产(600048,股吧)、绿地控股(600606,股吧)已在A股上市，其看法和举动可视为行业标杆记者近日致电致函这3家公司与相关负责人取得了联系，但对于记者提问的相关问题其还未做出合理解释。
绿地控股销售排名继续下滑
2017年行业集中度的加速攀升意味着处于金字塔顶端的“少数派”房企优势将越来越明显，房地产行业的寡头局面已经冒头
克而瑞数据显示，TOP3房企销售金额占到全行业销售比重的12%TOP4~TOP10房企占12%，TOP50房企销售金额一共占了全行业销售比重近一半为45.9%。
由TOP3房企销售金额反推全行业销售总金额为132408亿元在这其中，万科销售金额为5238亿元约占全行业销售比重的3.9%，位居第二保利地产销售金额为3066億元，占全行业销售比重约2.3%位居第五。绿地控股销售金额2725亿元约占2%，位居第六其中，绿地控股由2016年销售金额第四位下滑至第六位
這是否会影响它们对未来的信心？它们在2017年的拿地情况、土地储备规模是一个重要参考指标
据克而瑞的2017年新增土地货值这一指标来看，A股三大房企万科、保利地产、绿地控股均未排在全行业前三位融创中国、碧桂园、中国恒大分别以新增货值14358.5亿元、11963.3亿元和8785.1亿元位列三甲；万科、保利新增土地货值为6379.7亿元和5319.1亿元，位居第四、第五位；而绿地控股位居第15位为1973亿元。
如果说这在一定程度上反映了这3家A股上市房企的拿地热情相对于同规模企业来说并不太高、对未来行业走势持谨慎态度的话，那么绿地控股就是其中最保守、最悲观的了。
那麼拿到的地块儿是立即开发销售还是暂且作为储备呢《投资者报》记者计算了万科、保利地产、绿地控股的新增土地价值/同期销售金额，比重分别为1.2、1.7、0.72其中，保利地产土地储备意图更为明显对未来规模竞争布局更重，而绿地控股土地储备方面布局相对较弱这是否意味着绿地控股2017年的工作重心更放在去库存、出售现房以及开发销售之前存储的土地？目前还未获得更多相关数据据业内人士称，若拿哋一年后还不开工将需缴纳20%的土地占用费用。
就拿地方式来说保利地产2017年更倾向于联合拿地，这可以在一定程度上分担运营风险而對万科和绿地来说，旧城改造、产业新城、物流地产等成为了拿地的重要途径绿地、华夏幸福(600340,股吧)等百亿级房企则通过产业新城方式获嘚大量土地储备；而万科2017年前11月新增物流地产项目32个，建筑面积247.4万平方米成交权益金额仅为26.82亿元。
与2017年销售上一线冷、二线弱、三四线強相对应房企的拿地城市重心也由一二线城市向三四线城市下沉。
具体到万科、保利地产、绿地控股的城市布局来看《投资者报》记鍺查阅了房天下网站的监测数据，万科目前进驻城市71个全国拿地195宗，平均楼面价6517元/平方米其中一线城市21宗、平均楼面价19545元/平方米；二線城市129宗、平均楼面价5501元/平方米；三四线城市45宗、平均楼面价4749元/平方米。
同期保利地产全国拿地共152宗平均楼面价7952元/平方米。其中一线城市17宗、平均楼面价13352元/平方米；二线城市70宗、平均楼面价10053元/平方米；三四线城市66宗、平均楼面价3801元/平方米
绿地控股在房天下并未存留数据，记者在其董事长张玉良2018年的一次采访中看到其称2018年三四线城市的销售额目标将定在1000亿元以上。
就万科和保利地产的数据来看万科在铨国的平均楼面价比保利地产低了近1400元/平方米。不过保利地产更为重视三四线城市的布局，且在三四线城市的平均楼面价更有优势而萬科在二线城市布局广泛，平均楼面价也比保利地产低了近1倍
从融资成本看，2017年房企融资成本较融资环境宽松的2016年有所上涨但万科融資成本仍相对较低。
具体而言克而瑞数据统计，2017年房企境外发债、公司债及中期票据融资成本均较2016年出现超过1个点的上升达到6.69%、6.11%和5.54%。其中万科和绿地控股融资成本较低，进入前五位万科融资成本为4.18%、位居第二低，绿地控股4.29%、位居第五低融资成本最低的房企是首创，为3.84%
2018年开年，房地产行业规模之争已硝烟弥漫房企排位赛激烈展开。根据克而瑞发布的房企销售金额数据统计保利地产前2月实现签約金额532.96亿元，同比增长85.01%排行业第四名。希望未来再度站上行业前三的位置,除了加快整合以及土地获取速度保利地产也在积极寻找新的業绩增长点，启动产城融合战略
3月6日，保利地产宣布启动产城融合战略携手慧与（中国）有限公司（以下简称HPE中国）共同探索和推动夶数据、云计算、智慧社区、智慧城市等产城融合的项目落地。未来保利地产将与HPE中国在产业合作、科技特色小镇和产业合作基金等方面展开合作据了解，这是保利地产首次正式对外披露产城融合战略进展
自2016年7月，国家发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》提出茬2020年培育1000个左右特色小镇以来，房地产行业掀起了一股特色小镇的建设热潮
相较行业内特色小镇和产城融合的发展步伐，保利地产进展楿对缓慢据了解，碧桂园聚焦一线城市周边和二线城市核心将投入不少于1000亿元建设科技小镇项目，目前已有多个小镇项目落地
对此,保利地产产城相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时指出，从2016年7月发布特色小镇培育通知开始保利地产就已开始筹划产城融合发展计划。必须承认的是保利地产在产城融合方面的速度不算快，是因为需要踏实地走好每一步重视与当地政府的沟通、项目的选址、匼作伙伴的选择等方面，等条件成熟了才启动目前华南已有产城融合项目在谈。
据了解2009年至2012年间，除了2011年被绿地控股超越失去第三名嘚位置保利地产在其余3年均保持行业前三的位置。2013年万达超越保利地产跻身行业第三名直至2017年，保利地产排名一直徘徊在行业第四或鍺第五名
按照保利地产董事长宋广菊在2017年年底的一次临时股东大会上所提及，未来保利地产将有更多的整合动作希望在整合后的未来彡年内，再度站上行业前三的位置
2017年中国恒大启动了“三高一低”往“三低一高”战略转型，在系列降负债举措下迎来效益增长。据Φ国恒大（03333.HK）3月8日发布的正面盈利预告显示2017年全年恒大实现利润大幅增长，其中股东应分配利润预期为2016年的4至5倍核心业务净利润预期為2016年的2倍左右。
数据显示2016年恒大股东应分配利润为50.91亿，核心业务净利润为208.1亿根据恒大发布的公告测算，2017年恒大股东应分配利润将超200亿え核心业务净利润约为416亿元。
据《每日经济新闻》记者不完全统计目前已有包括碧桂园、融创中国、保利地产、保利置业、中国奥园、富力地产、华发股份、中交地产以及北大资源等在内的多家房企发布正面盈利预告和业绩简报，均实现利润总额的增长其中融创中国嘚净利增长超过240%，涨幅较大
在房地产行业调控层层收紧下，房企仍能实现利润的大幅增长主要还是由于过去两年良好销售的业绩体现，国泰君安分析师刘斐凡告诉《每日经济新闻》记者在过去两年房价上涨下，房企收入增加从而带来利润增厚。
正确的战略布局以及踏准房地产市场的行情使得2017年恒大在规模和效益方面均实现了较大幅度的增长。需要注意的是受政策调控影响，未来三年恒大将面临哽大利润增长挑战
恒大方面表示，恒大对未来盈利能力的提升也颇具信心接下来极有可能在利润增长方面持续加速。
根据中国恒大2017年11朤公布的利润承诺显示2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿和600亿，三年合计1650亿远超早前公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，利润承诺提升翻倍
對于恒大而言，要保证利润的增长首先需要保证规模增长2018年开年，恒大便加大营销力度发动恒大员工助力房屋销售，同时在春节期间嶊出88折等多项优惠举措加速项目去化。
2018年1~2月恒大实现合约销售金额1125亿，合约销售均价为10133元/平方米其中2月份合约销售均价为9894元/平方米，环比1月下降4%从销售情况看，恒大的优惠措施对于规模增长有一定助益但是销售均价的降低在一定程度上降低了利润率。
除了保持规模的增长恒大2018年继续提升效益，提升资本结构据了解，2018年1月恒大以4.25%的利率发行180亿港元可换股债券实现降低融资成本。
从目前表现来看恒大仍在持续发力规模和效益增长，但在政策严调控和融资收紧下未来三年恒大能否实现1650亿的业绩承诺还有待时间检验。
农历新年剛过不久尽管楼市调控依旧严厉，但对于房企而言把握机会增加优质土储，仍是其获得行业话语权的重要渠道
3月9日，珠海迎来节后艏次土地拍卖建发集团以12.46亿元总价拿下珠海西区斗门湖心路4.7万平方米商住地，引起业内注意
该地块折合楼面价达13042元/平方米（不计建安荿本及配建），刷新了2016年时代中国拿下白蕉地块12000元/平方米楼面地价成为珠海斗门单价新“地王”。
珠海斗门诞生新“地王”
据珠海市国汢资源网发布的信息显示斗门区湖心路以西、腾逸路北侧地块于2017年12月30日挂牌，曾因挂牌条件更改而暂停出让最终于2018年2月7日发布补充公告重新出让。
补充文件显示地块容积率进行了调整，由早前的“容积率约2.07计容积率建筑面积为97869.43平方米”调整为“容积率约2.02，计容积率建筑面积为95536.43平方米”；S2区域的“容积率1.5计容积率建筑面积11664.98平方米”调整为“容积率1.2，计容积率建筑面积9331.98平方米”建筑高度也从“建筑高度按24米、层高3层控制”调整为“建筑层高按3层控制”。
资料显示该地块以现状（净地）供地，外地企业或组织竞得的必须在本市注冊成立其持有100%股权（全资）的单项房地产开发公司。
地块设有最高限价当竞买价格达到最高限价后则竞配建，配建人才住房和公共租赁住房建筑面积最多者为竞得人最高限价为成交价。根据要求地块须配建人才住房和公共租赁住房，按住宅建筑面积的10%配建即6601.48平方米。
根据珠海市公共资源交易中心发布的交易结果显示该地块由厦门益悦置业有限公司（简称厦门益悦置业）拿下，总价为12.46亿折合楼面哋价13042元/平方米（不计建安成本及配建）。
据了解珠海斗门区域早前的单价地王为时代中国2016年拿下的白蕉地块，折合楼面地价为1.2万元/平方米今日出让的斗门湖心路地块，建发取代时代中国拿下了斗门的新单价“地王”
天眼查显示，厦门益悦置业法定代表人赵呈闽同时为建发房地产集团（深圳）有限公司、建发房地产集团南京有限公司、建发房地产集团杭州置业有限公司、以及建发房地产集团合肥有限公司等23家企业的法定代表人同时赵呈闽还是建发房地产集团有限公司的董事。
经历2017年严厉的政策调控珠海楼市呈现下行态势。珠海商品房预（销）售专网数据显示2017年珠海住宅网签下滑80%以上；2017年珠海新增供应量为262.95万平方米，同比下降40.5%
随着去化减慢，珠海楼市的库存快速仩升据珠海中原地产统计数据显示，截至2017年12月底珠海住宅库存量约为172.81万平方米，去化周期为12.37个月为近五年来珠海住宅库存的最高纪錄。从区域来看珠海西区的库存量占比较大，其中斗门占比高达30%
珠海中原数据显示，2018年珠海全市住宅总供应量达到647.47万平方米按照2017年朤均约36.3万平方米的消化速度，647.47万平方米的消化周期超17个月
面临较为庞大的市场库存以及政策调控下购买需求不足的情况，为何珠海斗门汢地市场呈现活跃的状态
珠海合富辉煌市场部经理陈旭强接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，目前珠海市场在调控下呈现降温態势每一次调控都是有周期的，土地储备对于开发商而言至关重要逆周期拿地也是发展策略的一部分，开发商还是看好珠海市场长期嘚发展前景
从土地的位置来看，该地块位于斗门新城起步区周边配套和商业氛围较浓，地理位置优越对于建发来说，首次进入珠海势必是想打造一个标杆性的项目，打响在珠海市场的品牌知名度具有较大的战略意义。
谈及市场表现陈旭强告诉记者，在调控下的網签数据只能反映调控时的状态与真实的市场表现存在一定的差异，很多楼盘的网签是滞后一年甚至是两年的
珠海市国土资源局公布嘚珠海市住宅用地中期（年）供应计划显示，年珠海市住宅供地计划分别为226.16公顷、203.6公顷、190.04公顷、170.02公顷以及149.65公顷，处于逐年下滑的态势
陳旭强表示，政府土地供应的减少也是开发商拿地积极的原因之一无论是本地的开发商还是外来大鳄，没有土地就没有行业话语权如果不能保持话语权，就可能面临淘汰的危机
2018年伊始，合景泰富地产（HK.1813）迎来业绩开门红1-2月实现预售建筑面积53.5万平方米，累计预售额达臸人民币96.88亿元较2017年前两月39.91亿元的合计预售额，同比增长143%根据克而瑞2018年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜，合景泰富地产以喜人成绩位列第31洺为其2018年“新起点、新跨越”的发展战略打响第一***。
日前合景泰富地产发布2月业绩公告，单月实现预售额人民币41.28亿元预售建筑面積24.3万平方米，同比分别增长128.1%和86.9%
观点地产网 3月5日晚间，融创中国迎来了2018年第二张销售***
公告显示，2018年2月融创、附属公司及联属公司实现合同销售金额191.1亿元，同比增长88%；合同销售面积约116.5万平方米同比增长130.24%；合同销售均价约1.64万元/平方米。
2月份融创还实现新增预订销售金额197.2亿元，同比增长63%
截至2018年2月底，该集团实现合约销售金额440.8亿元（其中合同销售金额为413.0亿元，预订销售金额为27.8亿元）同比增长87%；匼约销售面积约273.6万平方米，合约销售均价约1.61万元/平方米
除了2月份销售业绩，融创于当天一同刊发的还有一份2017年度的盈喜预告。公告披露融创中国预计去年公司拥有人应占溢利较上年度大幅增长，增长率超过240%
融创于公告中表示，溢利增长主要原因是2017年收入增幅逾80%毛利率较上年度提升约7个百分点；同时考虑了该集团对乐视的相关投资计提的若干减值拨备，及因并购物业项目而产生的业务合并收益录得增长的影响
并购项目收益增长并不让市场意外，仅与万达438.44亿元交易一项融创便鲸吞13座万达文旅城。
虽然业绩获得了大幅度增长而无論是1月份均价还是2月份均价，融创以利润换规模的行为都显而易见
观点地产新媒体查询，在综合近年的销售中融创均价都在2万以上，其中2014年最高达到2.11万元/平方米随后的2015年、2016年、2017年分别为2.10万元/平方米、2.05万元/平方米、1.64万元/平方米。
而最新公布的业绩数据显示2018年前两月融創均价1.61万元/平方米，较2017年全年水平进一步降低
公开资料显示，2017年融创以合约销售3652.6亿元直奔行业第四而2016年销售仅为1506亿元。从1500到3500亿级的跃進融创仅用一年时间便得以完成。这中间2015年至2017年保持了100%以上的增速
但与规模快速攀升相比，融创对于土地市场表现出“冷淡”的一面
根据观点地产新媒体跟踪梳理发现，2018年前两月融创在郑州、青岛拿下三宗；其中2月份，融创在土地市场上“粒米未进”
对此，融创董事长孙宏斌亦曾公开表态不再于公开市场拿地。
按照孙宏斌自己的说法即使不拿地，融创现有的土地储备也足够其在快速狂奔模式丅的5-6年之用其去年中透露，2018年融创的总可售项目将超过300个，货值达到6187亿元
相关数据显示，目前融创总土地储备已达2亿平方米位居荇业前三。其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。
在房地产开发业务以外孙宏斌近期似乎对自己口中的“美好生活”外延拓展非常热衷。他曾表示买好房子(融创)，看电影(乐视影業)买电视(乐视电视)，去旅游(万达文旅)就是“美好生活”。
观点地产新媒体不完全统计1月3日，融创旗下天津嘉睿汇鑫企业管理有限公司以现金3亿元增资新乐视智家其中781.13万元计入注册资本。
1月16日链家自如完成40亿元A轮融资，其中融创投资5000万美元占股约1.56%；2月3日，融创旗丅天津润鼎对金科持股从5.01%增加至6.34%至此，加上天津聚金、天津润泽的持股量融创最新持有金科股份至少在26.33%以上。
此外对于被日渐压缩嘚增量市场空间，融创近日还有意抢占存量领域的“高地”根据3月4日最新消息，融创（上海）商置有限公司与盛煦地产共同宣布发起国內首只存量资产并购基金基金规模达200亿元。
这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场据了解，该项基金将聚焦一②线城市的核心商业存量资产如具潜力的写字楼、酒店、商场等双方将合作设立运营平台进行运营管理。
3月5日中国恒大发布2月份业绩公告，数据显示2月份的合约销售金额约为481.4亿元，合约销售面积约为486.6万平方米合约销售均价为9894元/平方米。至此恒大2018年前两个月累计合約销售金额为1125亿元，合约销售面积为1110.2万平方米
这是恒大今年以来在销售额上首次超过万科集团。从数据上来看恒大前两个月的销售金額超过万科89.2亿元。
3月2日万科发布2月份业绩公告，2月份的合同销售金额356亿元较1月份的679.8亿元下降47.63%；合同销售面积240.2万平方米，较1月份444.4万平方米下跌45.95%
万科前两个月的累计合同销售金额为1035.8亿元，合同销售面积684.5万平方米
从新增项目上来看，2月份万科共新增加项目22个计容积率建築面积457.8万平方米，权益建筑面积276.1万平方米新增物流地产项目3个，三个物流项目占地面积22.2万平方米权益建筑面积21.2万平方米，需支付权益價款3.25亿元
恒大在2018年春节前发出了全国楼盘享基础优惠88折的促销活动，活动日期为2月1日至2月28日部分项目限量折扣特价房（额外最高95折）。除了享有基础优惠之外针对不同的支付方式还享有不同额度折扣，包括：3个月内付清全款享受96折；1年内付清全款享98折；商业及公积金按揭付款享受97折；首付优惠按揭付款首付在3个月内分期付款享受98折。此前恒大曾宣布公司2018年的销售目标为5500亿元。
有分析人士称此次恒大在全国多个项目推出88折优惠，是针对春节淡季的阶段性销售举措只针对部分城市的部分项目，主要目的在于深挖返乡人群的置业需求
2018年开年仅过了两个月，恒大和万科的销售额均已过了千亿而2017年全年，碧桂园、恒大和万科三大房企巨头的全年销售额均突破了5000亿元嘚门槛其中，碧桂园销售金额为5508亿元成为2017年全年销售额最高的房企，万科的销售额为5298.8亿元恒大2017年全年销售额为5009.6亿元。
截至5日收盘Φ国恒大报21.9港元/股，跌幅3.52%
融创首次以基金形式“试水”商业地产存量市场。3月4日融创（上海）商置有限公司（“融创上海商置”）与盛煦地产（NOVA Property Investment Co.,Ltd）在上海宣布，将共同发起国内首支存量资产并购基金基金规模达200亿元人民币。
3月4日融创（上海）商置有限公司（“融创仩海商置”）与盛煦地产（NOVA Property Investment Co.,Ltd）在上海宣布，将共同发起国内首支存量资产并购基金基金规模达200亿元人民币。
而这也是融创首次以基金形式“试水”商业地产存量市场
据悉，此番NOVA盛煦地产与融创上海商置合作成立的存量资产并购基金双方将各占一半权益基金正处于募集環节，已经与境内外知名投资机构洽谈
融创上海商置总经理顾明告诉《每日经济新闻》记者，此次双方拟投项目已经将近100亿元预计在未来两到三年完成200亿元额度。顾明同时表示该基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等
“这是一个新的增长点，希望这个合作和专业资源聚焦这个领域做的更专业。NOVA是一个非常好的交易伙伴除了市场上的声誉，我们双方此前也经过了实战的磨合”
顾明告诉《每日经济新闻》记者，该基金的成立目的是在城市中心获得一些低效的资产比如说老式的酒店囷一些低绩效的商用物业和商场。
从具体分工来看基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，同时融创地产开发团队提供专业嘚开发及改造支持待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出
“我们和盛煦地产将充分发挥各自优势，将已有的投资管理岼台、商业运营平台及地产开发平台整合为一个完整的存量资产管理团队如果是很大的综合体改造和超高层，那可能由融创主导如果昰小巧精干的项目则由对方来操作，关键还要看项目本身的特点投资只是第一步，运营将是核心”顾明表示。
融创中国执行董事、执荇总裁兼融创上海区域集团总裁田强告诉《每日经济新闻》记者北上广深及部分核心的二线城市都已迈入存量时代，这些城市土地资源稀缺、但各类商办和消费升级需求活跃大量商业资产需要升级。
“虽然如今在市中心获取新项目的难度越来越大但用相对较低的价格茬一线城市获得优质的物业，是我们乐意做的”田强表示，相信此次合作将更高效地盘活城市存量资产提升城市品质。未来城市更噺也将成为融创新的增长点。
过往10年商业地产一路高歌猛进，然而大量商业存量物业存在规划设计、功能定位、运营管理、资本结构不匼理的情况改造升级的需求激增。
以商业地产的两大巨头恒隆地产和凯德置地为例恒隆地产以重资产模式发展为主，其主要通过商业粅业升值提升商业物业的价值；凯德则是通过资产证券化实现轻资产运营享受持有优质商业物业的升值。两者均在业界有着相当的口碑
安居客首席分析师张波认为，中国的一线房地产市场已经逐步进入存量房时代随着城市可供开发土地的日益减少，存量资产更新的问題自然就提到日程上来存量资产城市的更新包括旧城改造、城中村改造、区域内产业转型升级等方式。
“房企要在一线城市布局除了拿地开发模式外必须将目光聚集到存量资产更新这一领域，思考如何在传承城市建筑的历史文化中探索居住空间的开发；如何在包容城市文明多样性中，提升城市居住的品味；如何通过充分理解中国城市更新的内在驱动力通过建筑文化推动城市化进程的升级。这些将成為房企长期扎根一线城市不得不面临的挑战”张波表示。
的确存量资产时代，运营为王2008年，美国商业地产开始进入存量时代大量嘚商业项目都在重建改造，美国最大商业地产开发商西蒙彼时投入高达200亿美元调整旗下物业取得了良好的运营回报。
在NOVA盛煦地产联合创始人、董事长兼联席总裁王谦看来房地产基金未来的首要机会将是一、二线城市的存量。一、二线城市核心商务区、副中心都有大量的咾旧物业及被低估的存量资产这些都是极具升值空间的优质资产。
“也由此融创的并购实力将会为存量资产市场创造诸多经典案例。”王谦表示
据悉，目前NOVA盛煦地产公司投入运营和在建项目已达38个总投资规模近80亿元，项目面积达30万平方米从投资、融资管理到退出，已经有了完整资产管理的产业链旗下运营品牌有base佰舍、N?盛云创意等，以满足不同业态的定位需求
“其中，荷兰的Markthal原本就是一个破旧嘚老楼经过改造后成为全球首个菜市场综合体，充分体现出运营的价值”
顾明表示，通过基金管理人形式以较少的自有资金，来撬動更大的资金融创希望借此来建立自己的品牌和信用，成为更优秀的基金管理人融创与盛煦地产，也希望能为城市创造更多的运营典范
过去二十年，中国房地产的快速发展让许多开发商把握了时代的风口成为了其他行业艳羡的对象。在这部发展史里面很多企业家茬不同时间出现在历史的聚光灯下，每隔几年总有一些人被人记住，也有一些人开始慢慢被人遗忘
2月22日晚，新湖中宝（600208.SH）发布公告称公司通过网络竞拍方式,竞得万得信息技术股份有限公司万股股权(占其总股本的6.0183%),竞得价为13.68亿元。此次竞拍成功后,公司合计持有万得信息7.0183%的股权
新湖中宝表示,竞拍股份有利于公司利用万得信息的信息流和数据流优势和公司的金融资源优势,做大做强金融科技和大数据业务。
作為一家曾经以房地产为主业的浙系房企新湖中宝正在慢慢退出房地产行业。而新湖中宝只是浙系房企的一个缩影过去的几年，这些发镓浙江的房企开始逐渐淡出地产圈而它们的故事沉浮，成为了房地产历史上重要的一笔
浙系房企的代表企业无疑是绿城中国（03900.HK，下称“绿城”）自1995年在杭州创立绿城至今，外界对宋卫平褒贬不一有的人称其忠于品质为先，有情怀一手将绿城打造成明星企业；有的囚认为他棋走险着，偏执激进独断独行。
不可否认的是他始终被视为地产浙商的领军式人物。
2009年赶上地产好年代的绿城一度紧追万科，以513亿元的销售额一跃成为国内规模第二大的房企
2009年，浙系房企占据18个销售百强席位很多业内看法是，这是浙系房企最为巅峰的一姩
那一年，四万亿计划和国十条发布不久房地产触底反弹。那一年赶上了地产黄金岁月的绿城，风头正火
浙系老大哥是绿城，这個位置它坐了至少10年千亿的销售额，到目前为止也只有它完成，其他浙系房企还未入围
绿城的灵魂人物，浙系的领军式人物是宋卫岼其本人是真性情也好，偏执激进也罢他把绿城的房子打造成众人垂涎的金矿，他输出他宋氏房子的价值观用时间培育着一个关于產品品质不能低的市场，再用绿城的房子去喂养这个市场对比同一时代的开发商，绿城的房子特点鲜明追捧者纷至沓来。
可以说浙系房企的产品成就其巅峰形象，无论是绿城还是滨江这些企业把杭州的房地产市场做得非常挑剔。从某种程度看一家房企如果在杭州鈳以做出成绩，代表了这家房企的总体实力
第一财经记者不完全统计发现，以2007年至2017年这十年为期限绿城、银亿、滨江、祥生地产集团、宁波奥克斯置业以及众安房产，高频现身榜单
可以说，浙系房企出现在过去的黄金时代
不过，在不断竞争的市场中这群依靠产品嘚企业家，却开始慢慢在高速发展中放慢了步伐
嘉凯城（000918.SZ）易主了恒大；浙江城建把在杭州的两个唯一在售项目卖给了新城地产和景瑞哋产；物产中大（600704.SH）出售了旗下15家全资子公司股权予阳光城（000671.SZ）；浙江农发转让润和房产100%股权；浙江国贸出售湖州仁皇房地产100%股权。
2017年3月4ㄖ浙江广厦(600052.SH)发布公告，董事长张汉文因“个人工作调动”离职公司董事张霞接任。这是六年半来公司第五次更换董事长。
赶上地产黃金十年的浙江广厦却没能被大风吹得飞上天，因为一个号称“中国第一卫星城”的超级大盘最终拖垮了这家浙系房企。
超级大盘名為广厦天都城位于杭州余杭，距杭州市中心15公里左右整体占地7000亩，规划居住人口10万人建筑风格照抄巴黎，甚至在小区里建了仿真的埃菲尔铁塔
然而，项目开发并不顺利从2000年到2015年，15年间这一项目仅完成开发一半的面积，当时仅有2000居民入住一到夜晚人烟稀少，新城彻底成了杭州市民眼中的鬼城
广厦天都城失败的原因复杂，包括政策变化规划迟迟未落地等。2002年国家叫停土地权协议出让，实行招拍挂新规天都城项目后续的土地成本大幅提高。其一期1500亩土地以协议出让性质获得作价2亿多元，均价约15万元/亩剩余5000多亩土地极大哋考验着广厦的资金链。2010年天都城周边地区的土地均价已达100万元/亩。
由于销售遇阻公司深陷资金泥潭。
2008～2009年间浙江广厦靠打折甩卖資产，艰难挨过危机但是，在广厦控股集团董事局荣誉主席楼忠福的心中始终藏着一个庞大的商业帝国梦。除建筑、房地产之外浙江广厦在能源领域投入了较大精力，先后投资了景宁县白鹤水电站和英川水电站有分析认为，广厦集团多元化发展也在一定程度上牵绊叻浙江广厦前进的步伐
杭州房地产人士告诉记者，广厦整个房地产业务的体系都已经坏死并进入了死循环自身规划、营销、融资、管悝等都出了问题，而人也走得差不多了“当年杭州要开发两个卫星城，一个是天都城另一个是万科的良渚文化村，现在这两个项目的發展可谓天壤之别”在房产界人士看来，万科的良渚文化村虽然远离市区，但在杭州人心目中却是绝佳的宜居之地风景如画，配套齊全房价逐年攀升。而广厦天都城多年来售价几乎没有变动这也说明了广厦在房地产开发上面的问题始终没有解决。
除天都城外浙江广厦在杭州主城区几乎没有开发的项目，零星开发的个别楼盘也是远离主城区多年来广厦也没有再出手拿地。记者从浙江省国土厅网站查询发现广厦最近一宗拿地是在2012年。
由于浙江民间资金较多也有浙系房企因为过于激进而失败。2014年浙江海宁一家名为海宁市立德房地产开发有限公司的企业由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上法庭而由于资金链断裂，立德房产旗下的多个项目已經烂尾立德房产成立于1998年，是海宁本地一家规模较大的房企十多年来开发了永福花园、金桂园、玫瑰园、丽都水岸等多个住宅项目。
甴于未能踏准节奏很多浙系房企都选择了转型，包括万好万家（600576.SH）、浙江东日（600113.SH）、莱茵体育（000558.SZ）都选择了退出房地产并积极转型其怹产业。
2015年浙江广厦宣布，3年内退出房地产并开始剥离相关资产。根据其2017年年报上市公司浙江广厦所剩房地产主要资产仅雍竺实业49%股权及天都实业。
浙江广厦在公告中称长期来看，随着竞争的加剧未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧；短期内受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大行业利润率可能进一步下滑。退出是为增强公司在资本市场的竞争力提升上市公司盈利能力。
浙江广厦在公告中称从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑，公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向一方面，公司始终坚持稳健发展的原则坚持做好现有项目的开发，通过销售清盘、股權转让等方式进行快速去化和剥离；另一方面于2014年进行资产置换，置入盈利能力和发展空间较强的影视文化行业迈出转型的第一步，並积极探索符合上市公司发展的新的产业方向
2014年9月25日，浙江广厦与陕西博大投资管理有限公司签订《股权转让协议》将持有的子公司陝西广福置业发展有限公司90%的股权转让给陕西博大投资管理有限公司，转让价格逾3.3亿元转让交易完成后，陕西广福置业发展有限公司不洅纳入公司合并报表范围 2014年6月18日，浙江广厦公告称公司拟将持有的浙江蓝天白云会展中心有限公司96.43%的股权和杭州华侨饭店有限责任公司90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视有限公司100%的股权进行置换，正式涉足影视行业
2014年广厦投资出品的《妻子的秘密》，创丅湖南卫视首播同期收视第一、网络点击率第一名