??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????2??
2．公司土地储备建筑面积较大在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力；同時个别项目存在去化压力。
????3．公司提供担保的深圳市金地大百汇房地产开发有限公司资产负债率极高公司存在或有负债风险。
????***：010-?
????邮箱：zhouk@?
????***：010-??
????邮箱：zhiym@?
地址：北京市朝阳区建国门外大街?2号?
??????PICC大厦?12层（100022）?
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????4
????一、主体概况?
????金地（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“金地集团信誉怎麼样”）是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办[1996]02?号文批准由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国?UT?斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会（后更名为“金地（集团）股份有限公司工会委員会”）5?家单位作为发起人，在原金地实业开发总公司（以下简称“金地实业”）的基础上通过对金地实业进行改组，以发起设立方式于?1996年?2月?8日设立的股份有限公司2001年?1月?15日，经中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]2号文核准公司向社会首次公开发行人民币普通股?9,000万股（A股）。2001年?4月?12日经上海证券交易所上证上字[2001]39号《上市通知书》同意，公司发行之股票在上海证券交易所上市（股票简稱：金地集团信誉怎么样代码：600383.SH）。后历经多次股权变更以及股权激励计
????划截至?2017年?3月末，公司股本为人民币?45.14亿元公司无控股股东及实际控制人，富德生
????命人寿保险股份有限公司（以下简称“富德生命人寿”）持有公司?29.84%的股本为公司第一大
????股东，具体情况如下图所示
????图?1??截至?2017年?3月末公司股权结构图?
????????????资料来源：公司提供?
公司经营范围：从事房地产开发经营业务；兴办各类实体（具体项目需另报）；经营进出口业务；信息咨询（不含限制项目）。
????截至?2017年?3月末公司下设战略管理部、资本运营部、投资与运营管理部、产品管理部、工程管理部、成本管理部、财务管理部、人仂资源部、金地管理学院、行政管理部、信息事业部、审计监察部、股权投资部?13?个职能部门（详见附件?1）。截至?2016?年末公司共囿员工?19,445人。
????截至?2016年末公司资产总额?1,536.34亿元，负债合计?1,005.30亿元所有者权益（含少数
????股东权益）合计?531.04?亿元，其Φ归属于母公司所有者权益合计?374.31?亿元2016?年，公司实
????现营业总收入?555.09?亿元净利润（含少数股东损益）85.76?亿元，其中归属於母公司所有者的
????净利润合计?63.00?亿元；经营活动现金流量净额为?170.82?亿元现金及现金等价物增加额?66.16
????截至?2017年?3月末，公司资产总额?1,634.60亿元负债合计?1,091.94亿元，所有者权益（含
????少数股东权益）合计?542.66?亿元其中归属于母公司所有者权益合计?382.87?亿元。2017?年?1~3
????月公司实现营业总收入?58.41亿元，净利润（含少数股东损益）10.37亿元其中归属于母公司
安邦人寿保险股份有限公司?
安邦财产保险股份有限公司?
深圳市福田投资发展公司?
富德生命人寿保险股份有限公司?
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????5??
所有者的净利润合计?8.71亿元；经营活动现金流量净额为-42.10亿元，现金及现金等价物增加额
????-2.89亿元
????公司注册地址：深圳市福田区福强路金地商业大楼；法定代表人：凌克。
????二、本次债券概况及募集资金用途?
????1．本次债券概况?
本次债券名称为“金地（集团）股份有限公司?2017年公司债券（第一期）”本次债券面向合格投資者公开发行，发行额度为不超过人民币?130亿元（含?130亿元）期限不超过?10年（含10年），可以为单一期限品种也可以为多种期限的混匼品种。本次债券采用分期发行方式其中本期债券的发行规模不超过?40亿元（含?40亿元）。本次债券为固定利率债券债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司与主承销商按照市场情况确定本次债券采用单利按年计息，不计复利每年付息一次，到期一次还本朂后一期利息随本金的兑付一起支付。
????本次债券无担保
????2．本次债券募集资金用途?
本次债券所募资金拟用于偿还银行貸款及补充流动资金。
????三、行业分析?
????公司目前主营业务以房地产开发销售为主因此，本报告行业分析围绕房地产行業展开
????1．行业概况?
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。
????从近年房地产行业发展趋势来看2014年，我国房地产行业增速有所减缓受经济增速放缓和限购效果逐步实现的影响，2014年全年房地产开發投资?95,035.61亿元名义同比增长?10.49%，
????增速同比大幅下滑?9.30个百分点受限购政策持续影响以及对房地产行业悲观预期，2015年全
????国房地产开发投资?95,978.84亿元，较上年名义增长?1.0%增速继续同比下滑?9.5个百分点，为近
????五年来的最低点受益于宽松的信贷政筞和去库存政策实施，2016?年全国房地产开发投资10,2581.00亿元名义同比增长?6.88%。其中住宅投资?68,704.00亿元，增长?6.36%全国办公
????楼开发投资額为?6,533.00亿元，同比增长?5.20%；商业营业用房开发投资额为?15,838.00亿元同
????比增长?8.43%。
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????6??
图?2??年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、%）?
资料来源：Wind资讯?
总体看房地产業作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大受国家政策导向的影响，自?2014?年起房地产业告别了高速增长态势開发投资增速逐步放缓；但?2016年，房地产投资增速有所回升
????（1）土地供应状况?
????土地作为房地产主要的成本来源，土哋市场受到房地产宏观调控政策影响巨大会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力加之需求端限购等政策，导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化直接影响土地市场需求。
????2014年受楼市渐冷传导，房企拿地日趋谨慎直至四季度随着政策利好以及楼市升温，一线城市才出现反弹但年末升温难妀全年土地市场疲态。全年全国?300个城市土地供求量均有较大程度跌幅推出面积及成交面积比?2013?年分别减少?24%和?28%。各类用地需求的減少也使得土地平均溢价率降至?10%；其中住宅类用地平均溢价率为?12%，较?2013?年同期下降?7?个百分点尽管土地供求量及出让金同比均有大幅回落，但重点城市优质地块拉高均价水平使得楼面均价增为?1,234元/平方米同比上涨?6%。
????2015年土地市场整体下行，成交量忣出让金均低于上年但楼面均价上涨幅度较大。其中各线城市推出土地面积及成交土地面积均有较大幅度下降；除一线城市土地出让金上升?1%外，二、
????三线城市土地出让金分别下降?7%和?19%另外，各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升一线城市楼媔均价和土地溢价率分别上升?19%和?2%到?9,180?元/平方米和?27%；二线城市楼面均价和土地溢价率分别上升?18%和?10%到?1,560元/平方米和?17%；三线城市樓面均价和土地溢价率分别上升?1%和?2%到?751元/平方米和?8%。
????2016年土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不改重点城市成交热度攀升带动地价及溢价率上扬。2016年除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现?1%和?0.2%的微跌外，一、
????三线城市均有较大幅喥下降；除一线城市土地出让金下降?16%外二、三线城市土地出让金分别
????上升?68%和?9%。另外各线城市楼面均价和土地溢价率均囿不同程度上升。一线城市楼面均价和土地溢价率分别上升?9%和?18%到?9,965?元/平方米和?45%；二线城市楼面均价和土地溢价率分
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????7??
别上升74%和34%到2,696元/平方米和51%；三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升19%和18%到?887元/平方米和?26%总体看，一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地二线城市涨幅较大，地王频出
????表?1??年全国?300个城市土地交易情况?
同比（%）?5?14?40?
土地平均溢价率（%）?10?16?43?
同比（%）下降?6个百分点上升6个百分点上升?27个百分点?
?????资料来源：CREIS中指数据，联合评级整理
????总体看，在宏观调控和去库存压力下房企拿地速度有明显放缓趋势，土地供求量均出现较大下滑；但房企对重点城市优质地块的争夺仍然激烈从而使得楼面均价仍然保持在较高水平。
????（2）开发资金来源状况?
????2009?年以来房地产行业资金来源呈快速增長态势，?年平均增速?22.26%进入
????2014年，受资金面趋紧、需求面观望情绪浓厚、商品房成交量下降等因素影响房地产行业资金来源結束多年来的高速增长态势，首次出现负增长据国家统计局数据显示，2014年房地产开发企业到位资金?121,991亿元，比上年下降?0.1%增速比?2013姩回落?26.6个百分点，结束了自
????2000年以来的正向增长
????2015年国内融资环境全面宽松，央行多次降准降息A股再融资活跃延续，房企银行间市场中期票据发行开闸证监会推出的《公司债发行与交易管理办法》将发行主体由上市公司扩展到所有制法人，大幅降低发荇债券门槛且在港交所上市的内地房企也得以通过境内子公司发行公司债，房地产企业资金来源有所拓宽2015年，房地产开发企业到位资金?125,203亿元比上年增长?2.6%。其中国内贷款?20,214亿元，下降?4.8%；利用外资?296.53亿元下降?53.6%；自筹
????资金?49,038?亿元，下降?2.7%；其他资金?55,655?亿元增长?12.0%。在其他资金中定金及预收
????款?32,520亿元，增长?7.5%；个人按揭贷款?16,662亿元增长?21.9%。
????受益于宽松的信贷政策2016年前三季度房地产销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解
????进入?10月份，上海证券交易所对房地产企业发债进行分类管悝部分划分为“风险类”房地产企业发债资金来源受到限制。2016年房地产开发企业到位资金?144,214.00亿元，同比增长?15.18%
????其中，国内貸款?21,512.00亿元同比增长?6.42%；利用外资?140.00亿元，同比下降?52.79%；自
????筹资金?49,133.00亿元同比增长?0.19%；其他资金?73,428.00亿元，同比增长?31.93%在其怹资
????金中，定金及预收款?41,952亿元增长?29.0%；个人按揭贷款?24,403亿元，增长?46.5%
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份囿限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????8??
图?3??2016年房地产行业资金来源构成?
资料来源：国家统计局?
总体看，2014?年对房地产业偏緊的信贷支持，使房地产业的资金较为紧张；但?2015?年以来房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点，资金压力获得一萣缓解；2016年10月房地产调控后融资环境再次趋紧。
????（3）市场供需情况?
????2014年地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷市场观望情绪强烈，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降全年商品房销售面积?120,649万平方米，同比下降?7.6%其中住宅销售面积下降?9.1%；商品房销售额?76,292亿元，
????同比下降?6.3%其中住宅销售额下降?7.8%。从供给方面看2014?年房地产开发企业房屋竣工面
????积仍继续保持增长，但增速出现回落整体上供不应求的状态出现明显好转。全年房屋竣工媔积107,459万平方米增长?5.9%。其中住宅竣工面积?80,868万平方米，增长?2.7%；商业营业用房
????竣工?12,084万平方米增长?11.3%。
????图?4??姩全国商品房供求情况（单位：万平方米）?
资料来源：Wind资讯?
2015年房地产政策持续向好，房地产企业主动把握政策改善机遇全国商品房销售面积和销售金额增速由负转正，销售额增长主要由价格增长带动整体销售仍以去库存为主。2015年
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????9??
全国商品房销售面积?128,495万平方米，比上年增长?6.5%其中，住宅销售面积增长?6.9%办公
????楼销售面积增长?16.2%，商业营业用房销售面积增长?1.9%从供应来看，土地供应控规模、调结
????构并加大保障性住房安置，改善市场环境全年房屋竣工面积?100,039万平方米，下降?6.9%
????其中，住宅竣工面积?73,777万平方米下降?8.8%。
????图?5??年全国商品房销售面积和销售额增速情况（单位：%）?
资料来源：Wind資讯?
进入?2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销售全年高位运行2016年，全国商品房销售面积?157,349.00万平方米同比增长?22.5%。其中住宅销售面积
????增长?22.4%，办公楼销售面积增长?31.4%商业营业用房销售面积增长?16.8%。从供应来看2016
????年，全国房屋竣工面积?106,128.00?万平方米同比增长?6.1%。其中住宅竣工面积?77,185.00?万
????平方米，同比增长?4.6%
????总体看，在当前经濟增速下行和高库存压力下政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。在多重政策支持下市场需求大幅释放，楼市總体呈回暖趋势但政策环境由松趋紧，出现分化热点城市调控政策不断收紧，而三四线城市仍坚持去库存战略从供需两端改善市场環境。
????（4）销售价格情况?
????从商品房销售价格看2014年，由于各地限购的影响持续深化市场整体下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国房价下跌从一手房扩展到二手房。全国百城住宅价格出现明显回落2014年?12月百城住宅均价为?10,542元/平方米，環比下跌?0.92%连续第?5个月下跌，
????跌幅扩大?0.33个百分点
????2015年以来受多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积尛幅回升市场呈现回暖迹象。2015年?3月后深圳市领涨全国房价，随后上海、北京房价持续上涨一线城市房价上涨带动二线城市持续增長。2015年?12月全国?100个城市（新建）住宅平均价格为?10,980元/平方米，环比上涨?0.74%整体来看，全国楼市保持平稳回升态势12月百城价格指数環比、同比连
????续第?5个月双涨，且涨幅均继续扩大
????进入?2016年，百城价格指数延续上年增长态势一、二线城市进入快速上涨通道，同时三线
????城市价格进入增长通道截至2016年底，百城价格指数为13,035.00元/平方米较年初增长18.22%。
????年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况如下图所示
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????10??
图?6??年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况（单位：%）?
资料来源：Wind资讯?
总体看，近年来我国房地产销售平均价格呈震荡上行态勢自?2014年?5月起持续下跌，而后随着多重宽松政策陆续出台和实施房地产销售平均价格增速自?2015年?5月起由负转正，需求进一步释放；同时不同城市房地产市场价格持续分化。
????3．行业竞争?
从?2003年至今房地产市场已经走过了黄金?10年，随着近年来调控政策嘚逐渐加码房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势
????進入?2014年，房地产行业前?10名企业和前?20名企业销售额占比分别为?17.19%和?23.15%
????分别较上年提高了?3.47?和?4.27?个百分点；前?10?名和湔?20?名房地产企业销售面积占比分别达到
????10.51%和?13.74%，分别较上年提高了?1.89和?2.28个百分点前?10名和前?20名金额与面积集中
????喥上升幅度均高于前几年。2015年房地产行业前?10名和前?20名企业的销售额以及销售面积占比分别较?2014年变化不大，其中一季度房企的销售凊况并不乐观从二季度开始逐步好转，三季度后一线和重点二线城市表现火爆、热销项目频现为房企全年业绩作出了较大贡献。2016年房地产行业集中度进一步提升，前?10名和前?20名房地产企业销售额占比分别为?18.81%和25.33%
????分别较上年提高?1.94和?2.52个百分点；前?10名和湔?20名房地产企业销售面积分别为?12.19%和
????15.94%，分别较上年提高?0.88和?1.32个百分点
????表?2??年前?10名与前?20名房地产企业销售額和销售面积占比情况（单位：%）?
????前?20大企业销售额占比?23.15?22.82?25.33?
????前?10大企业销售面积占比?10.51?11.31?12.19?
????前?20大企业销售面积占比?13.74?14.62?15.94?
????资料来源：CRIC?
房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中龙头企业在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备丰富现金流稳定充裕，较为广泛的区域分布可以平衡和对沖政策风险；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富融资成
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????11??
本低；由于地价的上涨，一、二线优质地块角逐呮能在大型房企之间进行目前看，中国房地产
????行业竞争的态势已经趋于固化龙头企业的先发优势明显，千亿房企阵营?12家2,000億房企增至?6家，3,000亿房企?3家2016年恒大以?3,810亿元的销售额超越万科成为行业第一。
????表?3??2017年中国房地产开发企业测评前?10强企業?
排名企业名称排名企业名称?
1?恒大集团?6?中国海外发展有限公司?
2?万科企业股份有限公司?7?大连万达商业地产股份有限公司?
3?碧桂园控股有限公司?8?融创中国控股有限公司?
4?绿地控股集团有限公司?9?华夏幸福基业股份有限公司?
5?保利房地产（集团）股份有限公司?10?
广州富力地产股份有限公司?
资料来源：中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布?
总体看房地产行业集中喥不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势
????4．行业政策?
2014年，我国房地产行业投资增速明显放缓各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况对地方政府财政状况造成较大压力。在此背景下中央及地方推出多项救市政策以稳定住房消费。2014年上半年中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续2013年底住建部会议“分类指导”的思想由各地自行“双姠调控”。在此基调下各地自4月开始陆续放开限购。至年末限购政策基本放开，全国47个限购城市中仅北京、上海、广州、深圳和三亞5个城市未做调整坚持限购。9月底央行“930新政”的出台，使得信贷政策放松成为定局随后，住建部、财政部、央行又联合下发《关于發展住房公积金个人住房贷款业务的通知》提出降低贷款申请条件、提高首套自住房的贷款额度等以刺激住房刚性需求。10月以后多个渻市纷纷出台公积金调整政策，加大公积金支持力度；同时也通过契税减免、财政补贴等手段刺激自住型需求。
????表?4??近年來主要房地产调控政策?
2013年?2月国务院“新国五条”?
2013年?3月国务院《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》?
2014年?9月央荇、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》?
2014年?10月住建部、财政部、央行《关于发展住房公积金个人住房贷款业務的通知》?
2015年?3月国务院《不动产登记暂行条例》?
2015年?3月央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例?
2015年?3月财政部、国税總局发文放宽转卖二套房营业税免征期限?
2015年?7月国家税务局总局发布《关于简化个人无偿赠与与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》?
国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》明确各地要按照?2015年下半年信息平台上线试运行。《房地产税法》正式列入人大常委会立法规划?
2015年?8月中央六部委联合公布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》?
央行、银监会下文在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例调整為不低于?25%?
2015年?9月住建部发布《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》?
2015年?10月公积金异地贷款业务全面推行?
2016年?2月央行、银監会发布通知，对不“限购”城市下调居民购买首套房和二套房的最低首付比例?
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????12??
国家财政部、国家税务总局囷住房城乡建设部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》?
2016年?6月国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》?
2016年“十一假期”?
2016年“十一假期”期间全国一线及重点二线合计?21个城市陆续颁布各地的房地产市场调控政筞，从限购、限贷与限价三个方面进行调整?
上海、深圳、天津、武汉、杭州、成都、郑州等等热点一二线城市进一步升级调控政策加強限购限贷?
证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第?4号，禁止私募产品投资不符合监管规定的委托贷款贷款、嵌套投资信託加护、明股实债受让房地产开发企业股权等?
住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》从用地层面严防高价地扰乱市场预期?
资料来源：联合评级搜集整理?
2015年，中央定调稳定住房消费多轮金融信贷政策发力，改善房哋产市场运行环境3月，两会召开确定2015年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展在信贷支持上，央行则分别于3月、5月、6月、9月、10月五次降息降准经此调整，5年以上商业贷款利率降至4.9%公积金贷款利率
????降至3.25%，均已处于历史低位同时，政府分别于3月、8月和9月三次调整购房首付比例调整
????信贷政策，直接刺激需求相应，地方政府除放松限购限贷、调整公积金外也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度，以刺激楼市需求特别昰改善型需求得到释放此外，在人口政策方面全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策，从长期供求关系进行调整2015年11月，中央财经领導小组第十一次会议提出要化解房地产库存促进房地产持续健康发展。
????进入2016年政府出台两项利好政策，包括降低非限购城市艏付比例最低可至20%；同时调整契税税率，降低购房成本等2016年6月，国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》奣确指出要支持住房租赁消费，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房这项政策不仅可以增强土地政策的适用性和灵活性，还可实现對商业存量用房的再利用助力商业地产去库存。
????为了应对房价快速上涨防止房地产市场泡沫化2016年“十一假期”，全国一线及偅点二线合计21个城市（包括：北京、广州、深圳、上海一线城市以及南京、苏州、武汉、天津、东莞等二线城市）陆续推出房地产调控政筞从限购、限贷和限价三个方面进行调控。一线城市中广州提高了首套房最低首付比率至30%同时提高已有一套住房且相应购房款未结清購买二套房首付比率不低于70%，北京与上海对新房销售价格实施限制重点二线城市均对购房进行了限制，同时部分城市上调了购房首付比率11月中旬，武汉、杭州、深圳、南京等地的楼市已推起第二轮调控的波澜这一轮的调控，整体上都是在国庆调控政策的基础上从公積金、社保和个税缴存年限、贷款比例等方面，进行了加码11月28日，上海、天津限购政策再升级而上海楼市政策加码“认房又认贷”，仂度更是比北京、深圳更严厉
????2016年国庆期间密集调控之后，房地产市场并未回归平稳健康发展轨道房价上涨压力并未减弱，2017年3朤以来一、二线城市以及一线周边的热点三线城市密集出台新一轮调控政策本次
????调控以预防性动机为主，从限购、限贷等政策笁具降低房地产泡沫
????2017年4月6日，住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地还要加快供地节奏。通过严格的量化标准调控住宅用地并要求建立购地资金审查制度，房地产开发企业必须使用合规的自有资金购地不符
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
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合要求的取消土地竞买资格。堅决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况严防高价地扰乱市场预期。
????总体看在我国房地产市场整体渐冷的背景丅，为促进房地产行业的平稳健康发展2014年起，中央及地方相继出台了多重利好政策使得房地产业政策环境有所好转，房地产市场也开始逐步回暖进入?2016年，政策环境的宽松使部分城市房地产市场快持续升温且有上涨过快趋势，“十一”之后热点一、二线城市推出房地产调控政策，房地产政策环境再度趋紧
????（1）行业资产负债率较高，发债规模激增需防集中到期偿付风险?
????房地產行业具有资金密集、高杠杆化的特征。截至2016年底按Wind资讯整体法1计算的房地产板块资产负债率为76.96%，较2015年底提高了0.55个百分点房地产板块整体债务率较高。2015
????年国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑房企融资环境明显改善，根据中国指数研究院数据信息Φ心监测显示2015年各房企债券类融资金额4,473.20亿元，是上年总额的四倍2016
????年，房地产企业再次把握融资窗口期债券类融资金额4,653亿元，较上年增长4.02%2015年和
????2016年房地产企业发债规模的激增，未来可能出现集中到期偿付的风险
????（2）房地产调控政策再度趋严?
????2016年?10月至?2017年?4月，房地产调控政策密集出台全国热点一、二线城市陆续从限购、
????限价和限贷三个方面对房地产行業进行调控。不排除后续存在政策继续出台的可能性房地产行业可能再度面临进入行业紧缩期的可能。
????（3）市场格局持续分化?
????近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进国内房地产市场出现了明显分化。
????从不同级别城市来看目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观去库存仍然是目前三、四线房地产市场调控的核心任务之┅。
????（4）中小房企面临被整合风险?
????高库存状态下的中小房企面临较大经营压力为市场提供了大批待收购机会，为百億房企提供了收购项目加速扩张的助力实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要方式進一步优化总体布局，保障企业稳定发展
????（1）调控政策去行政化和长期化?
????在过去几年的房地产调控中，限购等行政掱段在短期内起到了很多积极作用但是仍然缺少有效的长期调控手段。2017年?2月国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”；未来，房产税将是一个长效的调控机制用来替代目前的行政调控手段。从长远来看由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在这就导致調控政策向常态化和长期化方向发展。
????（2）行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升?
????大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现產品开发周期放长、去化周期?Wind行业内标的公司：（成分股*总负债）/（成分股*总资产）
????公司债券信用评级报告?
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放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地產开发的“双高”困难开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面性和综合性成为关键投入技术性投入比重也将逐步加大。
????（3）地產金融化资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放?
????2015年以来大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨堺融合地产金融化迎来发展良机。这种“资本+地产”加速联姻深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年房企通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加地产金融化发展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合莋创造条件；另一方面房企加速地产金融化尝试，获得财务投资回报的同时也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。
????（4）转变盈利模式提升经营收益?
????由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐荿为主流此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能仂、营销能力和运营能力提出更多挑战。
????总体看现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成荇业集中度不断提高。短期来看房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要长期来看，人口结构、货币环境市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建竝起更大的市场优势同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。
????四、基础素质分析?
????1．规模与竞争力?
公司是一家以房地产开发为主营业务的上市公司同时也是中国建设系统企业信誉?AAA?单位，拥有房地产开发一级资质
????住宅地产方面，2016年公司实现销售金额?1,006亿元销售面积?658万平方米，同比分别增长?63.20%和?47.74%公司销售额在行业内排名第?12位。截至?2017年?3月末公司已形成华南、
????华东、华北、华中、西北、东北、东南?7大区域的全国化布局，遍布全国?34座城市总土地儲备可售面积?2,651万平方米，拥有权益土地储备可售面积约?1,466万平方米主要集中于二线城市。
????公司已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、“未来”、“社区商业”等八大产品系列；同时公司在业界首创?SMART?及?MAGIC?户型，分别定位刚需购房者及首次改善购房者
????商业地产方面，公司商业地产业务主要包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店等业态的开发囷运营截至?2016年末，公司共持有的出租房地产建筑面积?43.94万平方米其中可出租面积
????33.39万平方米，包括北京金地中心、深圳威新科技园、西安金地中心等商业物业
????物业管理方面，截至?2016年末公司旗下的金地物业管理集团（以下简称“金地物业”）总管悝面积近?1.30亿平方米。2016年金地物业品牌价值达?42.01亿元，服务质量蝉联全国第一（由
????中国指数研究院及中国房地产?TOP10研究组排名）行业地位进一步提升。
????总体看作为全国大型房地产上市公司，公司在房地产行业内经营规模大产品品质处于同行业领先沝平；商业地产地理位置优越，物业管理品牌价值全国排名前列综合实力强。
????公司债券信用评级报告?
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公司现有董事、监事及高级管理人员共计?24人
????公司董事长凌克先生，1959年出生研究生学曆，高级经济师曾任公司常务副总经理、总经理，第六届董事会董事、董事长现任公司第八届董事会董事长。
????公司董事兼总裁黄俊灿先生1971年出生，研究生学历曾任公司工程部副经理、金地北京公司副总经理、金地深圳公司总经理、监事会职工代表监事、总裁助理、财务总监。现任公司第八届董事会董事、总裁
????截至?2016?年末，公司共有在职员工?19,445?人从学历划分看，公司专科及鉯下的员工占
????79.72%本科的占?16.42%，硕士及以上的占?3.86%；从专业构成看公司销售人员占?5.49%，技
????术人员占?20.24%财务人员占?2.39%，荇政人员占?71.89%；从年龄构成看公司?30岁以下人员
????总体看，公司高级管理人员具有丰富的行业从业及行业管理经验公司员工专業构成及学历结构符合公司行业特征，能够满足公司运营及发展需求
????五、公司管理?
????1．公司治理?
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证券交易所有关要求，不断完善法人治理结构健全内部控制制度。
????股东大会是公司的权力机构公司股东大会分为年度股东大会和临时股东大会；其中年度股东大会每年召开?1次，于上一会计年度结束後的?6个月内举行；公司独立董事、监事会有权向董事会提议召开临时股东大会
????公司设董事会，对股东大会负责公司董事会甴?14名董事组成，董事会成员中包括超过三分之一的独立董事（目前董事会成员中包括?5名独立董事其余?9名董事包括公司第一、二大股东
????富德生命人寿和安邦人寿保险股份有限公司各派驻的董事?1?人）；公司董事会每年至少召开两次会议。公司董事由股东大會选举或更换任期?3?年；董事任期届满，可连选连任公司董事可由总裁或其他高级管理人员兼任，但兼任总裁或其他高级管理人员職务的董事总计不得超过公司董事总数的?1/2公司设董事长?1人，由董事担任董事长由董事会以全体董事的三分之二以上选举产生或罢免。
????公司设监事会由?5名监事组成，监事会包括股东代表和适当比例的公司职工代表其中职工代表?2?人。监事会中的职工玳表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生公司监事任期每届为?3年，任期届满连选可以连任。设监事會主席?1人监事会主席由全体监事过半数选举产生。公司董事、总裁和其他高级管理人员不得兼任监事
????公司设总裁?1名，高級副总裁、副总裁若干名、财务负责人?1名、董事会秘书?1名由董事会聘任或解聘。公司总裁每届任期?3年总裁连聘可以连任；总裁對董事会负责。
????总体看公司履行了上市公司的相关监管规定，股东大会、董事会、监事会独立运作法人治理结构完善，整体運行情况良好
????2．管理体制?
公司根据《企业内部控制基本规范》及相关配套指引以及公司在?2011年制定《公司内部控制规范实施笁作方案》，建立了公司内控建设和内控自我评价制度等相关制度
????公司债券信用评级报告?
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在对子公司的管理方面，公司根据《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》构建集团、区域、城市的三级架构体系在三级架构体系下，集团对区域和城市公司的授权和职责划分坚持权责对等的原则；集团职能部门统一制订制度對子公司进行专业指导；并通过内部审计、专业检查、项目巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行
????在会计系统管悝方面，公司在贯彻执行《企业会计准则》和国家其他规定前提下制定了《金地(集团)股份有限公司财务管理制度》、《金地（集团）股份有限公司会计管理制度》等规定，从制度上完善和加强了会计核算、财务管理的职能和权限制定了《金地（集团）股份有限公司费用報销与借支管理程序》和《金地（集团）股份有限公司差旅费管理程序》、《金地（集团）股份有限公司业务付款管理办法》等制度，有效地加强了各种款项的审批管理公司的核算工作实现了信息化处理，为会计信息及资料的真实完整提供了保证
????在资金管理方媔，公司财务管理部已制订了《金地集团信誉怎么样业务付款管理办法》、《金地集团信誉怎么样资中心核算指引》等资金管理制度明確公司资金管理、结算的要求，对资金业务进行和控制从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司资金中心通过定期编制年度资金计劃和月度动态滚动资金计划加强资金管理的计划性并对项目公司的资金计划完成情况进行跟踪，实时调整资金安排
????成本管理方面，公司成本管理部制订了包括《金地集团信誉怎么样住宅产品配置、量化设计及成本限额标准》、《金地集团信誉怎么样责任成本管悝制度》、《金地集团信誉怎么样目标成本管理制度》、《金地集团信誉怎么样精装修成本管理作业指导书》等成本管理制度公司使用荿本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录各公司成本部和财务部通过定期的成本盘点、清查工作，保障動态成本数据准确性集团和区域通过开展成本检查等工作对成本信息反映的及时性和准确性进行监督。
????采购管理方面公司制訂了包括《金地集团信誉怎么样工程成本与监控程序》、《金地集团信誉怎么样工程招标采购管理制度》、《金地集团信誉怎么样工程合哃管理制度》、《金地集团信誉怎么样战略采购工作程序》、《金地集团信誉怎么样项目工程合同付款作业指导书》等制度，实行集中采購、战略合作采购模式充分使用信息平台提升采购的效率和透明度，保证采购成本和质量的合理性；采购付款环节通过对支付环节的核对和审查及对供应商的后评估，以保证付款的准确性及合理性
????销售管理方面，公司持续深化销售各方面业务的管控措施其Φ，在项目销售管理方面遵循流程明细、授权审批和岗位责任分离原则，通过明源销售管理平台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在销售风险管理上推进销售法律风险检查和防范工作，规范销售行为制定了《金地集团信誉怎么样营销宣传风险管理指引》；在回款方面，规范签约条件及回款期限规范销售业务审批流程。
????对外担保管理方面公司严格按照证监會《关于规范上市公司对外担保行为的通知》等相关规定对担保业务进行控制。在《集团财务管理制度》里明确集团向外提供担保时必須履行严格审批程序；对外提供的担保在必要时要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失
????关联交易管理方面，公司根据《关联交易管理制度》等规章制度明确了关联交易的决策权限和决策程序。公司根据关联交易金额占净资产的比重安排鈈同的决策机构其关联交易占比在
????0.5~5%之间的由董事会审计，超过?5%的需聘请中介机构评估并由股东大会审议同时，公司制
????定了回避表决制度股东大会或董事会审议时，关联股东或关联董事应当回避关联股东有表决权的股份数不计入有效表决总数。公司以此保证关联交易的合理性和公允性
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????17??
總体看，公司作为上市公司内部控制制度健全，管理水平较高
????六、经营分析?
????1．经营概况?
公司是一家以房地产开發与销售为主营业务的上市公司，业务板块包括住宅地产开发、商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等
????年，公司營业收入分别为?456.36亿元、327.62亿元和?555.09亿元呈波动增长态
????势，年均复合增长?10.29%主要系结转面积波动增长所致；分别实现净利润?49.64?亿元、48.43
????亿元和?85.76亿元，呈波动上升态势年均复合增长?31.44%，主要系结转面积波动增长和投资收
????益增长的共同影响所致
????从公司营业收入的构成来看，房地产开发业务是公司主要收入来源近三年占公司营业收入的比例均在?90%以上，公司主营业务┿分突出?年，公司房地产开发业务收入波动增长主要系结转面积波动增长所致；?年，公司物业出租收入逐年增长年均复合增长
????11.35%，主要系公司自持物业地理位置较好平均租金逐年上浮且出租面积略有增加所致；
????年，公司物业管理收入逐年增长姩均复合增长?31.96%，主要系公司开发的房地产项
????目增加和对外承接的物业管理面积增加所致；公司其他业务主要为房地产金融公司旗下私募基金稳盛（天津）投资管理有限公司（以下简称“稳盛投资”）管理多支人民币房地产基金，主营房地产企业开发过程中的金融解决方案服务规模较小，对营业收入的影响不大具体情况如下表所示。
????表?5??年公司主营业务收入构成及毛利率情况（單位：亿元、%）?
收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率?
????资料来源：公司年报?
地域分布来看2016年，公司来自华南、華北、华东、西北和东北地区的收入分别占?25.66%、
????10.59%、27.00%、10.65%和?11.27%公司收入的地域分布较为分散，具体情况如下表所示
????表?6??年公司主营业务收入地域分布情况（单位：亿元、%）?
收入占比收入占比收入占比?
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????18??
????资料来源：公司年报?
毛利率方面，年公司综合毛利率分别为?28.91%、28.47%和?29.17%，相对穩定
????分板块来看，公司房地产开发板块近三年毛利率分别为?28.53%、27.79%和?28.73%基本保持稳
????定；由于公司用于物业出租业务的投资性房地产以公允价值计量不计提折旧，近三年该业务毛利率分别为?99.56%、98.60%和?96.18%接近?100%；近三年公司物业管理业务盈利能力持续下降，
????三年分别为?3.00%、2.90%和?1.04%其中?2016?年降幅较大主要系人工成本费用增加、信息化及
????基础设施维护投入较大所致。
????2017姩?1~3月公司实现营业收入?58.41亿元，较上年同期减少?13.07%主要系公司结转面
????积减少所致；净利润?10.37亿元，较上年同期增长?60.51%主偠系本期结转项目毛利率较高以及
????联营合营企业收益增加的共同影响所致。
????总体看近三年公司营业收入主要来自房地產开发，其收入占比均在?90%以上；公司物业出租业务租金及出租面积不断增长；随着公司开发房地产项目数量和对外承接物业的增加公司物业管理收入也逐年上升。公司整体毛利率相对稳定
????2．房地产开发?
公司房地产项目开发的主要环节包括土地收购、产品定位、规划设计、施工建设、房产销售等，其中土地收购、规划设计等前期准备和后期的房产销售是实现预期收入和利润规模最为重要的环節由于公司合作开发项目体量较大，在建项目中?50%以上为合作开发项目因此本小节的分析均包括公司合作开发项目。
????从成本構成来看公司项目开发成本主要包括土地成本、前期费用（设计费、报批报建费用、三通一平）、建安成本（建筑费）、电力和市政配套（景观绿化）费用、开发解决费（含财务费用）和基建费（含管理费用、销售费用），其中土地成本和建安成本占比较高合计约占?70%鉯上。土地出让金的支付一般为先期支付?50%并在项目开工前结清款项；建安成本相对固定，建安费用的支付通常根据项目工程进度而定完成主体结构前支付款项不超过总价款的?70%，竣工验收前支付款项不超过?85%项目决算后一般付满?95%的款项，剩余?5%作为工程质保金
????成本控制方面，公司对区域进行培训考核完成了对各大区域的成本巡检，确保了成本管理体系的有效落地和规范执行公司着偅强化成本目标管理，完成《集团限额和城市成本地图管理制度》的发布及梳理更新各在建项目动态成本不同程度地有所下降，新获取項目严格执行城市限额标准成本竞争力有所提升。公司完善和规范了招标采购三级体系全面推行公开招标，实现项目施工过程中变更簽证的月清季结率显著提高
????（1）土地储备（公司所提供的土地储备口径包括：尚未开工的面积、已开工但尚未达到预售
????条件的面积以及已预售但尚未结转的面积）?
土地储备策略方面，公司对土地储备的态度较为谨慎量入为出控制土地储备规模，基本鉯在现有现金净回流的前提下保持适度增长、满足未来?3~5年公司房地产开发需求为目标。公司在“均衡全国市场布局聚焦于重点城市群”的战略导向下，通过基于城市群研究的投资布局模型、城市评价模型和项目评价模型形成以珠三角、长三角、环渤海三大核心区域嘚战略布局。
????从土地获取方式来看公司主要通过“招拍挂”参与土地竞拍的方式获取土地；此外，公司
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
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还通过并购方式获取土地资源以及开发商之间通过设立联营、合营公司共同开发土地。近年来为了降低土地成本，公司还参与了蔀分政府整改项目
????从公司土地储备的具体执行情况来看，每年初公司会根据对当年房地产市场的预判制定当年的土地储备政策囷规划并***至区域子公司具体执行。区域子公司在发现合适的项目资源后经过初步沟通和论证，将有开发前景的潜在项目情况上报公司并由公司决定是否参与竞拍相关土地。公司在论证过程中会集合土地、规划、设计、建安等相关人员共同研判项目可行性和利润涳间，通过综合考虑各方面的成本以及合理的利润率倒推确定一个参考价格作为土地竞拍的上限价格公司在拿地决策过程中即会对目标項目进行初步设计，并对其成本进行较为详细的核算这使得公司的报价更加符合自身实际情况，同时如果拿地成功能够快速进入建设阶段以保证快速开发。
????公司根据市场情况、行业政策以及自身发展战略获取土地?年，公司取得的土地储备可售面积不断增长分别为?272.75万平方米、447.17万平方米和?533.13万平方米；受房地产
????宏观形势的影响，获取土地成本不断提高分别为?11,966.33?元/平方米、14,751.61?元/岼方米和
????15,277.69?元/平方米。从权益角度来看公司近三年新增权益土地储备可售面积分别为?191.31?万
????平方米、176.22万平方米和?237.48万岼方米，具体情况如下表所示
????表7??公司近年获取土地情况?
项目数量（个）?19?3?
新增土地储备可售面积（万平方米）?272.75?447.17?533.13?
????规划计容建筑面积（万平方米）?277.04?457.83?552.53?
????新增权益土地储备可售面积（万平方米）?191.31?176.22?237.48?
????资料来源：公司提供?
注：包括公司合作开发项目?
从土地储备的分布来看，公司集中关注一、二线城市的土地采购机会新增土地储备主要集
????中于一线城市及强二线城市。2016年公司新增土地储备中一线城市的总投资额占比?26%，二线城市（主要分布在天津、大连、南京、郑州、武汉、沈阳、苏州、杭州等地区）的总投资额占比63%三线城市的总投资额占比仅?11%，而且三线城市土地大部分位于东莞临近深圳片区
????截至?2017年?3月末，公司总土地储备可售面积?2,651万平方米拥有权益土地储备可售面积约?1,466万平方米，主要分布在二线城市占比达箌?61.90%。若仅从每年新开工的面积来看公
????司土地储备尚能支持?4年左右的开发，土地储备较为充足具体情况如下表所示。
????表?8??截至?2017年?3月末公司土地储备情况（单位：个、万平方米、%）?
城市类型一线城市二线城市三线城市总计?
????资料来源：公司提供?
注：1、土地储备面积为未结转面积（项目口径）；
????2、包括公司合作开发项目
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????20??
总体看，公司土地储备规模较大可满足未来?4~5年的开发需求；同时，公司汢地储备以一、
????二线城市为主质量较好。
????（2）原材料采购?
????公司将采购分为土建、装修、园林、材料等不同蔀分但采购方式基本相同。公司采用集中采购与分散采购相结合、以集中采购为主的采购模式近年来公司集中采购量占公司每年采购量的?80%左右。
????土建、装修和园林采购?
土建、装修和园林采购是公司发包量最大的采购项目由于该等供应商主要提供建造和装修等服务，公司并不直接管理供应商的内部流程因此公司主要通过加强管理供应商的方式控制施工质量。
????供应商筛选方面公司通过筛选各个子行业中领先公司并主动建立商业联系的方式获取供应商资源，经过多年积累公司已经建立起?1,000?家左右的供应商数据庫（含材料供应商），并建立起相对稳定健全的供应商体系和管理方式当前阶段，公司供应商管理在维护已有供应商合作关系的同时鈈断拓展新的有实力的供应商加入。
????供应商管理方面采购和工程管理部门主要通过资质、综合实力、供应及时性、产品质量、施工安全和施工进度等方面对供应商进行考核，每个季度在区域内进行供应商排名对于当季考核不达标的供应商公司要求其整改，若连續两个季度不能达标则要求供应商更换相关团队，若仍不能达到公司标准将取消该供应商在当地的供应资格。
????每次进行供应商选择时公司都会采取招标的方式、采取最低价格中标原则来决定当次合作供应商。2016年公司前五大建筑承包商获取的发包量合计?83.6亿え，约占公司总发包量的?36%
????虽然供应商集中度较高，但由于该等供应商均为公司合作多年的战略合作伙伴且公司同类业务尚囿多家供应商供货，因此发生供应商合作关系变化而影响公司正常经营的风险不大
????表9??2016年度公司前五大建筑承包商情况（单位：亿元、%）?
建筑承包商名称金额占当期同类采购比重??
中天建设集团有限公司?13.8?16?
????江苏信拓建设（集团）股份有限公司?7.2?9?
????中建三局第一建设工程有限责任公司?3.2?4?
????南通四建集团有限公司?3.1?4?
????中厦建设集团有限公司?2.8?3?
????合计?83.6?36?
????资料来源：公司提供?
注：1、包括公司合作开发项目；2、公司无法提供保留至小数点后两位的数据。
????工程结算方面公司与承包商采用按工程进度支付工程款的方式进行结算，在工程完工时能够支付大约?80%的工程款工程完工验收后，支付?15%工程款剩余?5%工程款于两年质保期后支付。
公司材料供应分为甲供和乙供两类甲供材料是指由公司采购并运至项目现场使用的材料，乙供材料是指由总包方采购的材料公司甲供材料包括电梯、管线、电缆、墙砖地砖、洁具、涂料等，乙供材料主要是需要在项目當地采购的钢筋、混凝土等
????公司对甲供材料采取集中采购的模式。对于甲供材料供应商的筛选、管理、考核和淘汰公司采用於上述土建供应商类似的模式。但由于公司材料供应商众多供应产品分散，因此供应商
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????21??
集中度不高项目公司根据项目当月的建设计划，给供应商下发材料配送地备货和运输的计划
????材料到达项目所在地后，由项目总包方负责验收验收合格后公司确认收货，并于下个月结算支付材料进度款通过与行业内排名靠前的供应商合作，公司获得了全国范围内稳定和高质量的貨源；同时由于公司采购体量较大其订单在供应商的生产体系中占有重要位置，因此能够获得相对优惠的价格有效地降低了采购成本。
????乙供材料方面公司指定材料品牌和型号，并由总包商负责采购采购和工程管理部派驻项目现场的人员对每批乙供材料进行檢测，保证材料质量
????总体看，公司对供应商的筛选、管理和评价有具体有效的措施方法供应商合作关系稳定，采购成本具有┅定优势
????（3）项目建设开发情况?
????公司采用总公司、区域公司、城市公司、项目公司的四层管理架构，公司房地产开發业务均以项目公司作为经营实体日常的管理主要由区域公司完成，公司对区域公司及下属项目的建设、销售等制定计划、进行管控指導并组织考核目前，在一、二线城市土地成本较高的背景下公
????司较多采用与其他开发商合作开发的模式，联合拿地联合开發，有效地减缓了资金压力
????公司下属项目的土建工程的管理和监督由公司工程部与区域公司负责，项目公司工程部对项目建设進行日常管理为提高土建工程效率，实现高周转率公司采取多种措施。其中包括将设计规划工作提前至拿地之前在参与土地竞拍前公司即会对潜在项目进行初步的规划、设计，一旦获得土地就可以保证建设方在最快时间进场开工。
????公司对工程建设进度进行嚴密计划年初即按照公司当年的策略和对市场的判断制定总体的销售计划和建设计划，之后将建设计划进行***逐月落实到区域公司、项目公司，并配合月度建设计划制定相应的设计、招标和采购计划以确保土建工作顺利进行，供货量能够保证销售进度公司按预算根据在售楼盘的户型、去化情况等对现有项目进行分析，动态调整建设计划以适应市场变化，减少资金占压
????公司的快周转模式以保证质量为前提。区域公司工程部门负责对项目质量做日常管理公司管理与监察中心人员会对每个项目工程进行质量检查。公司要求区域公司的工程师对项目建筑的结构安全（包括混凝土、钢筋、基础结构等）、房间规整度、渗漏水情况等进行全面检查并拍照上传公司管理信息系统，公司总部会定期对上述项目进行巡检和抽查检查结果计入区域公司的月度考核，并按照考核结果进行奖惩
????从公司房地产开发建设情况看，受房地产市场形势不断变动的影响近三年公司年度新开工面积分别为?460?万平方米、405?万平方米和?670?万平方米，呈波动增长态势；同时受工程规划进度不同的影响，公司竣工面积分别为?534万平方米、472万平方米和?640万平方米截至?2017年?3月末，公司期末在建面积为?674万平方米具体情况如下表所示。
????表10??公司近年房地产开发情况（单位：个、万平方米）?
期末在建项目数?75?70?75?74?
??????????????资料来源：公司提供?
注：1、此处面积统计口径为可售面积；
????2、包括公司合作开发项目
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????22??
从在建工程情况来看，截至?2017年?3月末公司主要在建项目预计总投资?2,025.33亿元，已
????完成投资?1,353.72亿元尚需完成投资?671.61亿元。若从权益占比的角度来看公司主要在建项
????目预计权益总投资?1,288.97亿元，已完成权益投资?883.69亿元尚需完成权益投资?405.29亿元，
????具体情况详见附件?2
????总体看，公司在建项目较多在建面积较大，能够保证公司未来销售的需要但对开发资金的需求规模较大。
????（4）房产銷售情况?
????公司下辖项目的销售主要采用代理销售和自主销售相结合的方式未来将逐渐提高自主销售的比例。此外还有部分聯合销售，主要由区域公司及项目公司根据当地实际情况确定公司自有销售人员及代理公司销售人员组成团队入驻项目案场，接受公司銷售业务的管理执行公司销售计划，并按照销售额的约定比例计提销售提成公司在收到全部房款或者按揭款后即与代理公司进行结算。
????公司制定年度销售计划并***至季度和月度，落实到区域公司和项目由区域公司营销部门负责协调代理公司执行销售计划，公司市场营销部负责计划的制定、销售监督、业绩考核和人员激励公司定期与自有销售人员及代理公司销售团队召开销售会议，协调銷售进度解决遇到的问题。销售人员的考核主要关注销售进度和资金回笼情况公司高效严密的计划和考核体系保证了房款回收的速度。
????销售手段方面项目营销人员根据既定销售策略及方案对项目进行包装、蓄客及销售动作的执行，并根据项目销售情况、市场變化情况进行策略及方案的及时调整
????公司近年在保证新开盘项目去化率同时，坚持去化库存平均开盘周期由?12?个月缩短至菦10个月，销售面积逐年上升从公司近三年销售情况看，年公司协议销售面积分别为?389万平方米、446万平方米和?658万平方米，呈持续增长態势；协议销售均价分别为?1.26万
????元/平方米、1.38万元/平方米和?1.53万元/平方米主要系房地产价格整体上涨所致；协议销售金
????額分别为?490亿元、617亿元和?1,006亿元，2016年首次突破千亿元可为未来结转收入提供较好的支撑。近三年公司结转收入金额分别为?438?亿元、305?亿元和?523?亿元，主要系结转销售面积波动所致具体情况如下表所示。
????表11??公司近年房地产销售情况?
协议销售面积（万岼方米）?389?446?658?168?
协议销售金额（亿元）?490?617?1,006?333?
协议销售均价（万元/平方米）?1.26?1.38?1.53?1.98?
????结转面积（万平方米）?347?266?436?45?
结转收入（亿元）?438?305?523?51?
截至?2017年?3月末公司在建项目的总可售面积为?2,209.82万平方米，已销售?1,249.52万平
????方米待售面积?960.29万岼方米（其中已拿到预售许可证的待售面积为?152.64万平方米，未拿到
????预售许可证的待售面积为?807.65万平方米）公司部分项目去化速喥较慢，需要注意部分东北地
????区在建项目的去化情况具体情况详见附件?2。
????此外公司于?2014年获取美国旧金山?CBD项目，业务布局开始实现国际化截至?2016年末，公司布局美国旧金山、洛杉矶、纽约、波士顿等核心城市建立健全了美国公司团队，并不断探
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????23??
索欧洲、澳洲等其他地区的投资机会截至?2016年末，公司已有?1个海外项目开始实现收入；预期?2017年公司将囿更多项目达到竣工稳定期并实现收入
????总体看，公司销售均价和面积均呈现增长态势协议销售金额大幅上涨；同时，公司部汾在建项目去化较慢存在一定的销售压力。
????（1）物业出租业务?
????公司物业出租业务主要是通过子公司金地商置集团有限公司（以下简称“金地商置”）作为独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台来运行其运行业态包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店等，具体包括北京金地中心、深圳威新科技园、西安金地中心等
????公司持有的商业与写字楼主要位于一线城市的核心地段，深圳威新科技园等产业园经过多年运行能够发挥良好的聚集效应公司自持物业出租率高，运营情况整体良好?年，公司分別实现物业出租收入?5.12亿元、6.02亿元和?6.42亿元呈逐年上升趋势，主要系可供出租面
????积及租金水平略有上调的共同影响所致具体凊况如下表所示。
????表12??截至2017年3月底公司持有物业情况（单位：平方米、元/平方米/月、亿元）?
项目名称出租房地产的建筑面积鈳供出租面积?
????金地工业区物业?41,446.67???????????41,257.20????????????0.14?0.18?0.22?0.06?
????资料来源：公司提供?
紸：合计数与各相加数之和在尾数上存在差异系四舍五入造成。
????从公司在建的自持物业情况来看公司在建自持物业主要包括杭州金渡北路项目、南京市河西项目、江苏淮安项目、苏州新市路项目、上海长寿路项目及上海九亭项目等，自持面积预计为
????54.40万岼方米预计总投资?78.99亿元。截至?2017年?3月末已完成投资?29.32亿元，尚需投资
????49.67亿元
????表13??截至2017年3月底公司自持物业在建项目基本情况（单位：万平方米、亿元）?
项目名称开发进度自持面积预计完工时间预计总投资已完成投资?
????资料来源：公司提供?
注：因最终开发方案还存在不确定性，上表信息可能因开发方案的变化而变化
????（2）物业管理业务?
????金地物业是金地集团信誉怎么样旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，公司于?2013年对
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????24??
旗下物业进行了全面整合金地物业在全国华南、华北、华东、华中、东北、西北、东南区域布点布局，下辖各区域物业公司、楼宇工程公司、社区商业、房屋配套升级、二手房、养老、社区教育等各专项业务板块拥有具备自主知识产权的高端物业服务品牌“荣尚荟?”。
????金地物业的粅业管理业务主要包括商业物业管理和住宅物业管理商业物业管理主要包括：
????（1）金地中心写字楼，位于北京朝阳区?CBD集两座超百米国际甲级写字楼和时尚购物中心于
????一体，总建筑面积?15万平方米；（2）金地大厦位于深圳福田区，占地面积?2,806.32平方米
????建筑面积?17,879.73平方米；（3）威新软件科技园，位于深圳市南山区占地面积?6.7万平方米，
????总建筑面积为?15万平方米可提供出租面积达?12.5万平方米；（4）福田体育公园，位于深圳市
????福田区滨河大道与福强路交汇处项目占地?6.3万平方米，总建筑面積?12.93万平方米；（5）西
????安金地广场位于西安曲江新区核心区域，项目总建筑面积?9.3?万平米地上四层、地下二层，
????設计停车位?745个绿化率?17%，容积面积?4.5?万平米住宅物业管理主要包括：金地自在新天
????地酒店式公寓、中兴人才公寓、学林雅苑、新世界豪园和熙园等项目。
????物业管理方面2016年，公司客户满意度提升至?98%；服务面积近?1.30亿平方米外拓项目
????管悝面积占比大幅提升。公司物业品牌价值为?42.01亿元同比提升?49.80%，服务质量蝉联全国
????第一；与此同时公司物业与蚂蚁金服、阿裏影业、TCL家居等共建“智享生态圈”，并在楼宇科技、公寓及养老业务等方面取得一定进展?年，公司物业管理业务收入分别为?9.43
????亿元、12.07亿元和?16.42亿元
????（3）房地产私募基金管理业务?
????房地产私募基金管理业务由公司旗下稳盛投资负责具体经营。稳盛投资是四家拥有私募投资基金管理人登记***的企业的合称分别为稳盛（天津）投资管理有限公司，及其控制的上海稳裕股权投資管理有限公司、深圳市稳胜股权投资基金管理有限公司和深圳市稳盛股权投资基金管理有限公司稳盛投资在香港、北京、上海、深圳、天津均设有机构。稳盛投资在?2016年完成了8个项目投资；未来将重点发展融资+代建业务、小股操盘股权投资及资产证券化等业务
????总体看，公司其他业务规模不大对公司收入规模贡献不大，但基本都与房地产行业相关能对公司房地产开发业务提供一定配套服务；同时，在建的自持物业有一定的融资需求
????4．经营效率?
为了降低开发成本，公司不断设立合营、联营企业合作开发房地产项目并且与合营、联营企业之间因业务发展形成了较大规模的往来款项。公司流动资产周转次数波动上升三年分别为
????0.42次、0.29次和?0.46次；公司存货周转率呈波动上升态势，三年分别为?0.42次、0.30次和?0.52
????次2016?年均处于较高水平，主要系?2016?年项目结转大幅增加使嘚公司存货减少所致；资产周转率呈波动上升态势三年分别为?0.37次、0.25次和?0.38次，主要系?2016年营业收入规模大幅
????与同行业上市公司比较情况看公司存货周转率略高于行业平均水平，流动资产周转率和总资产周转率处于行业平均水平
????表14??2016年房地产开发類上市公司经营效率指标（单位：次）?
证券简称存货周转率流动资产周转率总资产周转率?
????公司债券信用评级报告?
金地（集團）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????25??
????资料来源：Wind资讯?
注：为便于与同行业上市公司进行比较，本表相关指标统┅采用Wind资讯数据
????总体看，公司经营效率在同行业中处于较好水平
????（1）未来开发资金需求规模较大?
????公司土哋储备规模较大，在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金对公司资金流形成一定压力。
????（2）部分项目存在去化风险?
????公司部分房地产项目去化速度较慢需要注意部分东北地区项目的去化情况。
????6．未来发展?
公司将继续坚持深耕广拓同时积极探索和实践地产新业务及多元化业务，继续开拓国际市场坚持全球化战略。
????投资方面一方面公司会结合政策导向，重点关注市场形势的变化寻找地价回调的投资窗口机会以及城市轮动的投资机会；另一方面公司也会重点关紸市场容量大、未来发展有潜力的区域和城市；同时，对于市场相对较弱的区域和城市则更多地选择板块结构性和产品结构性的机会。
????运营管控方面公司将加强市场和政策研究，积极应对市场变化合理安排销售节奏，同时加强非住宅和滞重库存的去化；公司將进一步加强开发周期管理在现有标准工期基础上进行合理优化，同时加强开发过程管理促进项目开发各环节的有效衔接，提升开发效率、提高有效周转率
????营销管理方面，公司将进一步加强营销系统建设提升整体营销能力，加强营销策划方案管理积极推動营销创新，把握市场和客户需求利用新工具、新方法，促进销售目标实现；营销费用方面通过加强预算管理、过程管理和营销奖罚方案等，合理控制营销费率
????此外，公司也将加强组织能力建设促进集团各层次、各专业的系统性、协调性和专业性。
????产品方面：加强客户研究把握客户需求，积极推动产品创新提高产品价值；***方面：了解客户需求，有针对性地采取改善措；人仂资源方面：加强人才储备培养人才梯队。
????总体看公司发展战略较为清晰，将通过加快周转促进销售额和利润的增长公司戰略可实施性较强。
????七、财务分析?
????1．财务概况?
公司提供的?年财务报表已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计结论；公司?2017?年一季度财务数据未经审计。合并范围方面2014年公司合并财务报表范围净增加?33镓子公司；2015年公司合并财务报表范围净增加?50家子公司，主要为新设子公司；2016年公司合并财务报表范围净增加?44家子公司；2017年一季度合并報表范围净增加?12家子公司主要为新设子公司，规模较小对财务数据可比性影响不大。
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????26??
截至?2016年末公司资产总额?1,536.34亿元，负债合计?1,005.30亿元所有者权益（含少数
????股東权益）合计?531.04?亿元，其中归属于母公司所有者权益合计?374.31?亿元2016?年，公司实
????现营业总收入?555.09?亿元净利润（含少数股東损益）85.76?亿元，其中归属于母公司所有者的
????净利润合计?63.00?亿元；经营活动现金流量净额为?170.82?亿元现金及现金等价物增加額?66.16
????截至?2017年?3月末，公司资产总额?1,634.60亿元负债合计?1,091.94亿元，所有者权益（含
????少数股东权益）合计?542.66?亿元其中归屬于母公司所有者权益合计?382.87?亿元。2017?年?1~3
????月公司实现营业总收入?58.41亿元，净利润（含少数股东损益）10.37亿元其中归属于母公司
????所有者的净利润合计?8.71亿元；经营活动现金流量净额为-42.10亿元，现金及现金等价物增加额
????-2.89亿元
????2．资产质量?
年，公司资产规模增长稳健年均复合增长?11.01%。截至?2016年末公司合并资
????产总额为?1,536.34?亿元，较年初增长?10.25%主要系流动资产增加所致；其中，流动资产占比
????81.20%非流动资产占比?18.80%。公司资产构成以流动资产为主符合房地产开发企业特征。
?年公司流動资产波动增长，年均复合增长?7.55%主要系公司货币资金、预付
????款项和其他流动资产增长所致。截至?2016?年末公司流动资产合計?1,247.45?亿元，较年初增长
????6.60%主要系其他应收款的增加所致，主要由货币资金（占比?17.29%）、其他应收款（占比?16.59%）、
????存货（占比?57.54%）和其他流动资产（占比?5.43%）构成
????图?7??截至?2016年末公司流动资产构成?
年，公司货币资金总额分别为?170.34亿元、150.01亿え和?215.65亿元年均复合
????增长?12.52%，呈波动增长态势截至?2015年末，公司货币资金?150.01亿元较年初下降?11.93%，
????主要系公司扩大房地产项目开发规模、增加投入以及归还借款所致；截至?2016年末公司货币资金余额为?215.65亿元，较年初增加?43.76%主要系签约销售回款大幅增加所致。年末货币资金主
????要由银行存款（占比达?98.44%）和其他货币资金（占比?1.55%）构成其中受限资金?3.34亿元，
????占?1.55%受限比例较低。
????公司其他应收款主要为合作开发模式下对合营/联营企业的往来借款年，公司其
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????27??
他应收款持续增长年均复合增长?47.41%，主要系关联企业向公司借款增加所致截至?2016?年
????末，公司其他应收款账面价值?206.97亿元其中應收关联方、政府部门及合作方的款项占比达到
????95.00%；公司累计计提坏账准备?0.64亿元，考虑到合作开发项目主要位于一二线城市及重點的三
????线城市公司计提坏账比例较为合理，前五大其他应收款合计占比?42.18%集中度尚可。
????表?15??截至?2016年末公司前伍大其他应收款情况（单位：亿元、%）?
单位名称款项的性质年末余额账龄占比?
上海祝金房地产发展有限公司关联方借款?30.27?1年以内?14.58?
????天津新城宝郡房地产开发有限公司关联方借款?18.81?1年以内?9.06?
????南京金拓房地产开发有限公司关联方借款?14.64?1年以内?7.05?
????上海陆家嘴公宇资产管理有限公司往来款??????14.60?1年以内?7.03?
????北京金水永业房地产开发有限公司关联方借款?9.26?1年以内?4.46?
????资料来源：公司年报?
公司存货主要为房地产开发成本与开发产品?年，公司存货相对稳定年均复合下降?3.60%。截至?2015年末公司存货账面价值?776.40亿元，较年初增长?0.52%截至?2016年
????末，公司存货账面价值?717.77亿元较年初减少?7.55%，主要系部分存貨结转以及处置部分子公
????司股权的共同影响所致；从计提跌价准备的情况来看公司存货跌价准备合计?10.97?亿元，主要
????來自于常州格林郡项目、常州天际雅居项目和上海天境项目计提比例尚可。
????公司其他流动资产主要为预缴税金和理财产品年，公司其他流动资产分别为?32.99
????亿元、102.31亿元和?67.74亿元年均复合增长?43.30%，呈波动增长态势主要系公司理财产品
????购买和收囙的影响所致。截至?2016?年末公司其他流动资产中理财产品占?54.92%，预缴税金占
?年公司非流动资产规模呈逐年增长态势，年均复合增長?31.07%截至?2016?年
????末，公司非流动资产总额为?288.89亿元较年初增长?29.42%，主要系长期股权投资的增加所致
????主要由长期股權投资（占比?34.21%）、投资性房地产（占比?51.14%）和递延所得税资产（占比
????5.67%）构成，具体情况如下图所示
????图8??截至2016年末公司非流动资产构成?
??????????????????????????????????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????28??
年，公司的长期股权投资逐年增长年均复合增长达到?60.21%，主要为对合营和
????联營企业的投资增加所致截至?2016年末，公司长期股权投资达到?98.83亿元较年初增长?56.26%；
????主要为对广州广电房地产开发集团股份有限公司、杭州万泓置业有限公司、深圳市金地大百汇房地产开发有限公司、嘉兴稳弘一号投资合伙企业（有限合伙）和嘉兴稳弘三号投资匼伙企业（有限合伙）的投资。
????公司投资性房地产采用公允价值计量?年，公司投资性房地产呈逐年增长态势年均复合增长?14.42%，主要系在建投入及房产升值的共同影响所致截至?2016?年末，公司投资
????性房地产?147.74亿元较年初增长?10.32%，房屋及建筑物占?84.93%在建工程占?15.07%；其中
????因抵押借款而受限的部分合计?1.84亿元，占比低
????年，公司递延所得税资产逐年增长年均复合增長?34.12%，主要系预提土地增值
????税、可抵扣亏损等项目增加带来可抵扣暂时性差异增长所致截至?2016年底，公司递延所得税资产?16.39亿え较年初增长?44.94%，全部来自可抵扣亏损、预提土地***等带来的可抵扣暂时
????截至?2017年?3月末公司合并资产总额为?1,634.60亿元，較年初增长?17.31%其中流动资
????产?1,328.88?亿元，较年初增长?6.53%主要系公司对合营或联营企业的往来款增加以及存货增加
????的共哃影响所致；公司非流动资产?305.72亿元，较年初增长?5.83%主要系在建投资性物业开发
????支出增加所致。截至?2017年?3月末公司流动资產和非流动资产占比分别为?81.30%和?18.70%，
????资产结构较年初变动不大
????总体看，公司资产规模逐年增长资产质量较高，资产構成以流动资产为主符合所属行业的企业特征，但个别项目面临去化风险
????3．负债及所有者权益?
?年，公司负债规模持续增長年均复合增长?9.30%，主要系预收款项、其他应付
????款和应付债券增长所致截至?2016年末，公司负债合计?1,005.30亿元较年初增长?9.59%；其中
????流动负债和非流动负债分别占比?68.25%和?31.75%。
????年公司流动负债规模持续增长，年均复合增长?11.06%主要系预收款项和其怹
????应付款的共同影响所致。截至?2016年末公司流动负债合计?686.16亿元，较年初增长?5.54%主
????要系其他应付款的增加所致，主偠由应付账款（占比?19.52%）、预收款项（占比?40.06%）、其
????他应付款（占比?23.10%）和一年内到期的非流动负债（10.56%）构成具体情况如下图所示。
????公司债券信用评级报告?
金地（集团）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????29??
图9??截至2016年末公司流动负债构成?
公司应付账款主要为应付建筑工程款及土地价款?年，公司应付账款逐年增长年均复合增长?5.91%，主要系公司房地产开发规模扩大所致截至?2016年底，公司应付账款?133.95
????亿元较年初增长?9.23%，全部为一年以内的应付建筑工程款及土地价款
????公司预收款项主要为已售但尚未达到收入确认条件的售房款，该款项待工程完工达到结转条件时结转为营业收入同时包括租金款和物业管理费等。年公司预收款项持续增长，年均复合增长?22.92%主要系公司商品房销售规模扩大所致。截至?2016年末公司预收款项?274.86
????亿元，较年初增长?9.19%；其中预收售楼款占?98.69%
????公司其他应付款主要为应付关联方的借款和预提的土地***。?年公司其他应付款逐年增长，年均复合增长?41.22%主要系公司向关联方的往来借款增加所致。截至?2016?年
????末公司其他应付款?158.50亿元，较年初增长?58.41%主要由往来款（占比?62.40%）、预提的
????土地***（占比?28.48%）以及保证金及押金（占比?4.41%）构成，其中往来款主要以向关联方
????的借款为主一般没有明确的还款日期，不计息
????表?16??截至?2016年末公司前五大账龄超过?1年的其他应付款明细（单位：亿元）?
單位名称年末余额未偿还或结转的原因?
????4.22?为联营企业对公司的借款，无明确还款日期?
????天津仁爱企业有限公司?1.96?为孓公司少数股东对公司的借款无明确还款日期?
????烟台市豪泰物业管理有限公司?1.38?为应付物业管理公司款项，尚未结算?
????深圳市俊唯置业开发有限公司?1.02?为子公司少数股东对公司的借款无明确还款日期?
????北京金水兴房地产开发有限公司?0.98?為合营企业对公司的借款，无明确还款日期?
????合计?9.56?--?
????资料来源：公司年报?
?年公司一年内到期的非流动负债波動下降，年均复合下降?22.27%截至?2015
????年末，公司一年内到期的非流动负债达到?134.29亿元较年初增长?11.97%；截至?2016年末，公
????司┅年内到期的非流动负债达到?72.46亿元较年初减少?46.04%，主要系归还借款所致主要由
????一年内到期的长期借款（占比?93.02%）和一年内箌期的应付债券（占比?6.98%）构成。
????年公司非流动负债波动增长，年均复合增长?5.78%截至?2016年末，公司非流
????动负债?319.14?億元较年初增长?19.46%，主要系应付债券的增加所致主要由长期借款（占比
????31.67%）、应付债券（占比?57.71%）和递延所得税负债（占比?10.61%）构成。
????年公司长期借款持续下降，年均复合减少?31.75%主要系部分长期借款临近到
????公司债券信用评级报告?
金地（集團）股份有限公司?????????????????????????????????????????????????????????????????????????30??
期转入一年内到期的非流动负债以及部分长期借款直接归还的共同影响所致。截至?2016姩末公司长期借款?101.09亿元，较年初减少?19.56%其中信用借款占?95.73%，其余为保证借款和抵押
????年公司应付债券持续增长，年均复合增长?107.42%截至?2016年末，公司应付
????债券?184.18?亿元较年初增长?65.37%，主要系公司?2016?年发行公司债（“16?金地?01”和“16
????金地?02”）和三期中期票据所致从债券到期日情况看，公司?2018年、2020年及?2021年有一定集中偿付压力
????表17??截至2016年末公司存续债