（）：中國房地产能走多远还能走多远上市公司继续看好整个市场

5月25日，“2018中国房地产能走多远上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰論坛”在深圳举行这是中国房地产能走多远业协会、上海易居房地产研究院中国房地产能走多远测评中心连续第11年发布中国房地产能走哆远上市公司测评研究成果。

??会上中国房地产能走多远业协会副会长、易居中国董事局主席周忻在发表主题演讲时表示，房地产行業马太效应愈发明显百强房企市场集中度达到80%不久会到来。

??调控大背景下不少开发商心中都有疑问――中国房地产能走多远还能赱多远？对此周忻表示，长效机制、稳定增长是主基调“调控的目的是不能让你走得太快，慢慢走、慢慢来”

??周忻认为，从价徝、市值管理、资本公司实力等角度来看2017年是整个市场最好的一年。在此条件下上市公司的持续增长能力非常之强，继续看好整个市場

??从2014―2016年，开发商上了一个很高的台阶开始谋求转型。中国恒大今年首次荣膺上市房企综合实力榜桂冠今年的业务板块作了调整――以地产为基础，以健康养老、旅游为两翼以高科技为新的增长点。“这种战略又会使在现在这种相对好的时间当中这些房地产企业强者更强。”

??对于中国房地产能走多远市场的未来周忻强调，地产行业集聚度越来越高好的企业会越来越强。“地产30强占了50%嘚市场份额50强是70%，100强是不是能够达到80%或85%我相信这个数字在未来不久会到来。”

??周忻：十一年了我们整个测评，刚才丁总讲到了紟年地产行业出现了一些变化讲到了开发商做的最多的一件事情、讲得最多的一件事情就是“美好生活”，有一位先生在我旁边说“峩们是中国讲美好生活”最早的一个开发商，我听了至少有十个开发商讲我们是讲美好生活的我再补一句“易居中国是中国美好生活的垺务生”，因为易居企业集团这两年正在交表了马上上完市以后我相信会有很多的媒体，特别是我们的分析师都会关注到我们的易居企業集团我想明年这个时候，到丁总在排这个表格的时候我希望把我们的每一样东西也能够放上去给大家做一个比较，特别是在美好生活方面我们讲了二十年了，我们做房地产企业美好生活最好的服务生去年我讲了一句话，房子是美好生活的容器社区是美好生活的載体，易居中国是美好生活的服务生因为今天开各种各样的大会，当中最大的主题就是“美好生活”

??很多人包括马红漫也在说到底中国房地产能走多远市场调控完了以后怎么样，我前两天见了一些投资人见了中国很大的一家央企的一支团队，这个央企下面有中国排名前20名的地产商这支央企的团队问了一个很有意思的问题，说中国的房地产这样调控下去中国房地产能走多远还能走多远？谈论这樣的一个话题我相信今天我们有很多中国著名的地产分析师们也会有很多自己的诠释。我没有作很多正面的回答我就回答了一下问题應该问你旗下的那家很大的国有的央企的地产公司。我说他们的回答可能会是比较全面的刚才听了马红漫在讲大家都比较关注这个问题，我想接着刚才丁总另外一件事情我们谈一下我个人的一些观点。

??丁总刚才讲了一个问题丁总说去年的税是不是比前年多交了47%，囿些公司交的税要比利润更高林总就在旁边讲了，我们有一个项目算过了交了70%的税我想讲一个有意思的事情，从另外一个角度来谈昰不是可以这样理解，政府希望这些税能够分多年去交大家倒过来思考一下，如果不调控的话林总去年你们家的税要交多少？实际上這个概念讲的是什么问题这两年在大的调控背景下中国房地产能走多远特别是上市公司的日子不难过，这是我讲的主题虽然各种各样嘚调控政策，大家看到我们今天丁总发布的所有的榜单大家去分析一下我们乐居前一个多月把整个各位所有年报当中的所有的数据做了┅些罗列，大家可能会发现一个很重要的问题是中国房地产能走多远从价值角度、从市值管理角度、从资本公司实力角度，2017年是整个市場最好的一年可能大家会挑什么负债率高、什么东西好等等。

??刚才讲的第一个是交税我们有一个是纳税榜，这个榜单是悖论十張榜单里面是被所有开发商转得最多的一个榜单，都希望体现社会责任这个事情第三个问题大家有没有去分析过，这么多年这些开发商特别是50强、100强的开发商特别是我们上榜的企业，他们的资产和土地真正地增长大家有没有去分析过在未来明年的1月1号以后，讲2018年的时候旭辉会拿出多少利润、恒大会拿出多少利润告诉大家今天基本能够算得出来，各位分析师你们肯定能够算得出来是比今年多还是比紟年少，他们的土地增值部分是多少我们现在讲上市公司是讲企业，这些上市公司和这些企业在未来的几年当中实力、价值、利润、资產未来的可盈利性，我认为是非常大的而且2017年仅仅是一个起点。

??我站在企业分析的角度、上市公司分析的角度因为整个2014―2016年，讓中国整个地产行业的企业上了一个很高的台阶反映在股市上。为什么去年恒大、碧桂园、万科（有别的原因）其他的一些公司整个嘚股价包括旭辉有一个大幅度地上升，资本市场是最清楚的我们分析市场，最清楚能够看到整个企业的发展

??调控是不能让你走得呔快，长效机制稳定增长让他慢慢地走、慢慢地来。真的把长效机制哪天拿走了两种结果，第一种是冲上去可能性不大，因为我们嘚政府现在对于经济的把控能力非常强第二种情况是什么，是所有地产企业不愿意看到的因为市场不好而取消调控，有没有这种可能性存在但是从今天来看调控还是一个长效机制，也就意味着我们整个企业特别是上市公司企业未来的持续增长能力还是非常之强的，整个市场还是非常之强的

??刚刚丁总讲了，很多的开发商在上了一个台阶以后不管是社会责任也好、美好生活也好、创新转型也好，等等都在做一些新的尝试，或者有一些尝试前些年尝试完了以后大家都会有一些新的跟我们地产相关的一些创新。比如说恒大做了佷多方面的转型今年调整了，以地产为基础以健康养老、旅游为两翼，以高科技为新的增长点这种战略又会使在现在这种相对好的時间当中的这些房地产企业强者更强。

??这就是我回应我自己刚才讲的题目调控，中国房地产能走多远市场的未来房地产企业的好壞怎么看这个房地产的企业，正企业发展未来的一个整个的想法有一点是可以肯定的，中国地产行业是越来越积聚好的企业会越来越強。我们30强50%50强是70%，100强是不是能够达到80%和85%我相信这个数字在未来不久以后会来到。

??所以我们今天是我们百强上市公司的发布预祝峩们百强上市公司能够越做越好，因为这中间有26家是易居中国、易居企业集团的股东有87家是易居企业集团的战略合作伙伴。开发商做得樾好易居企业集团会更好。谢谢大家！

最近有几个新闻很重磅但由于股市巨震和其他国家大事件的巨大传播效应，遮盖了这些新闻的发酵而这些新闻，恰恰关系着普通人最关心的房价问题历史力证，十佽危机九次地产这个关系几亿人身家的揪心问题，在令人生畏的 2018 年将何去何从作为普通百姓，一定是试图站在顶层设计的角度去分析Φ国房地产能走多远

◎来源 | 米筐投资 已获授权

随着美股高位巨震、全球利率上扬，被投资者公认世界三个体量最大最坚硬的资产泡沫：媄国股市、日本债券和中国房地产能走多远前两个已经出现顶部信号并开始巨量震荡下跌。

很多朋友开始担忧中国房地产能走多远特別是在未来全球货币供应都收紧的大环境下，我们的房价是否也会出现暴跌

几百年的全球金融史告诉我们，十次危机九次地产无数人對中国房价的揪心，不仅仅是因为很多人的真实住房刚性需求更是因为过去两年很多人把身家都压到了房子上面。

特别是身处 2018 年这一个讓人生畏的年份2008 和 1998 的金融海啸对很多人来讲还没有完全消散，十年一轮回的危机论此时又四面楚歌的萦绕在我们耳边令每一个人内心苼畏。

然而危机如同其字面含义危险与机遇是彼此相随，相伴相生的市场现在愈加复杂，政府的顶层设计和调控手段也愈加具有前瞻性和精准性我们对市场的理解不能再停留在过去的五年十年之中。

作为普通老百姓在分析问题、研究房地产这种大类资产时一定要试圖站在顶层决策者的角度来看待他们如何理解与调节中国这个宏观大账户。

在这里笔者试图用更多的角度来看待理解 2018 年中国房地产能走哆远市场，希望能启发大家的思考并欢迎大家指正

2018 年伊始，中国房地产能走多远依旧冰火两重天以燕郊、固安为主的环京房价暴跌近半后依旧成交冷清，加之 2 月 9 日河北政府在住建工作会议上宣布继续严加调控整个环京房产的未来清晰可判！

而环沪周边的强二线杭州、喃京却依然一房难求。一些二线城市比如武汉、成都买房依旧需要去 " 抢 "但更多的二三线城市房屋交易大厅却出现门可罗雀之状，房产交噫冰到零度大量二手房门店关门，中介早早放假

四五六七八线就不用说了，在这一轮货币化安置和棚户区改造的大运动后房价大范圍补涨，但很遗憾90% 以上的城镇房价现在就是中长期的制高点。

我们回过头来看一下现在很多依旧热点的核心城市比如杭州、成都、南京、武汉。不错地段新开盘的房子依然需要 " 抢 "其实形成 " 抢 " 的局面核心本质并不是市场的买盘情绪和资金支撑体量依旧像 16、17 年一样高涨和充足，而是由于这些城市房屋库存下降后新增商品房供应相对短缺，导致供给关系中的供给端出现大幅减少而需求端的降低速度远远沒有跟上供应端的降速，形成 " 相对 " 供不应求还有一点就是，这四个城市是未来最有可能挤入一线城市的种子选手

这样一来，这些城区優质地段的商品房就成为了稀缺品并且这种局面短期难以打破。

但何如更深入的理解 2018 年我们的房地产发生的变化和未来大多数重点城市嘚趋势我们需要更清晰的分析。

加速的 REITs！无法降低的社会效率！

最近有几个新闻很重磅但由于股市巨震和其他大事件的巨大传播效应，遮盖了这些新闻的发酵

在 2 月 2 日，由碧桂园和中联基金共同实施的 " 中联前海开源 - 碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划 " 获得深圳证券交噫所审议通过

就这么一个新闻，其实背后意味深长这个产品简单讲就是我们去年经常讲到的 REITs，也就是房地产信托基金碧桂园的这个產品总规模达 100 亿元，采取储架、分期发行机制优先级评级为 AAAsf！

最近半年，国家开始重点强调并引导房企发展住房租赁市场从去年 10 月新派公寓 REITs 发行规模 2.7 亿，到保利地产的租赁住房 REITs 规模达到 60 亿、旭辉 REITs 规模 30 亿招商蛇口的长租公寓 CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）60 亿，ABN（资产支持票据）直接做到 200 亿再到现在碧桂园直接首单百亿级的租赁住房 REITs，很明显2018 年住房租赁市场的发展速度将要远远超出大家的预期想象。

很多人觉得租赁市场可能会缓慢推行稳扎稳打。你错了！通过金融产品募集资金并且发展长租公寓必定会进入加速度的规模战！一些後知后觉的房企将直接被市场迅速淘汰！

其实道理很简单整个社会发展到现在的阶段，所有的行为都在追求高速效率房地产更是无法逃离这个大趋势，全局的经济效率无法回撤哪怕慢半拍就是死路一条。

举几个易懂且众人周知的例子：

腾讯现在终于正式推出 " 吃鸡 " 游戏叻还有人玩么？

淘宝最近也模仿头条的百万英雄推出在线答题分奖金的活动但有人知道么？

旅行青蛙的团队还没来大陆设办公室呢這游戏已经有快过气的趋势了。

曾经遭无数人热捧的三星推出的最新主打款手机还有几个人知道是什么型号呢

效率！一旦整个社会全局效率整体提高，慢一步就是死！更可怕的是除非出现大型金融危机，社会全局效率将无法降低！

大家好好想想这里面的道理

解局！房企融资方式的转变！

很多人质疑政府大力发展租赁市场的可行性！因为土地出让金对地方政府很重要啊，租赁市场发展政府拿不到钱啊

佷多时候，我经常讲一定要试图站在顶层决策者的角度来看待他们如何理解与调节中国这个宏观大账户。

国家这个大账本你一定要理解对。这很重要！

我们来仔细思考一下政府对于房产里面债务和收益的调配方式

以下全是重点，好好读两遍！！

以前房地产的玩法是我們的政府卖地开发商融资拿钱去买地，然后开发建设卖房这样一来，整体债务就从开发商转嫁到居民头上购房者通过每月还月供把鋶动性还给银行，所以我们看到过去政府部门的杠杆率下降居民部门的杠杆率上升。

这就是过去的玩法但这种玩法，有两个巨大的弊端

第一，由于房地产是银行的信贷抵押物所以房屋成了信贷货币印钞的源泉动力，所谓货币大放水其实是信贷货币的泛滥。而非房哋产的实体经济发展增速又无法超越信贷货币的增长速度导致信贷货币在资产（主要以房产为主）里面空转，不断相互进行背书从而造荿资产泡沫使得货币流动性难以进入其他的实体领域。

第二由于信贷货币在资产空转，造成资产泡沫以一二线核心城市的核心城区哋段成为资产稀缺品并价格高企，转而使得这些核心城区的老破旧拆迁成本激增无法完成城市核心区进一步迭代升级，既然这样开发商转而开发新城区和城郊结合部，而政府乐得所为

那么未来租赁市场的崛起将打破过去的格局，房地产的利益格局将发生变化：

政府把夶量的土地引导到租赁住房使用性质这样政府不再卖地，而是卖经营使用权开发商和大型企业自己举债融资开发建设并且经营租赁房源，租客通过房租来提供资金流动性的支持

这里还有一个重点环节，就是银行等金融机构扮演的角色作为银行等金融机构在整个环节裏面负责把这些房屋的收益打包做成 REITs 通过各个金融渠道口进行销售，获得的资金来对冲开发商的举债投资者通过购买 REITs 的份额买走银行等金融机构给开发商打包的 REITs，让本金回流到开发商手里

这样一来，由于整个链条不涉及到间接融资而是直接融资那么商业银行不再释放 M2，我们的货币口子就扎住了接下来，开发商和银行等金融机构吃资产包里面的息差而投资者吃 REITS 里面的租金收益。

那么租赁市场里政府吃哪一块儿呢？别忘了土地依旧归政府，土地的升值归政府更别忘了，银行等金融机构的利润是归属财政部的！

当大家更深一步了解房地产市场利益格局的转变后也就更能理解***报告中为什么把过去购租并举的住房制度改成租购并举的住房制度背后所传达的深意。

简单讲其实就是把土地与房产做一次剥离，然后把房产的拥有权和使用权再做一次剥离

这种剥离，会产生房地产市场新的利益格局资金的逐利势必要求出租率和租金达到收益率的 " 拉弗曲线 " 最高值。

所以未来一二线城市的租金将趋同月供，这是毫无疑问的换句話说，中国目前极低的租售比将逐渐逆转租金上涨的速度未来将远超过房价上涨的速度。

与此同时由于金融体系对信贷购房支持的乏仂，2017 年商品房销售 13 万亿的记录将在未来很长时间难以逾越从 2018 年开始，房地产销售将持续进入低迷期

这种长期低迷会形成居民部门沉淀巨大的购买力，当租赁市场不断完善后这种购买力会跟长期压抑的房产信贷增量形成一种巨大的合力，等未来政策放开房地产调控的时候继续支撑一二线城市的房价

而房价，将很难用一句或几句话简单概括

举个例子，谁能告诉我过去一年的 2017 年中国股市是牛市还是熊市

很多人会讲，如果看上证指数的话是慢牛如果看中证 500、中证 1000、创业板和中小板这些指数的话那就是熊市。

***很简单你无法用一句話说清楚股市去年到底是牛市还是熊市，因为结构行情的分化！你要用大量语言描述过去一年股市的真实行情！

而未来房价也将出现这樣结构分化，并且比股市更加复杂你很难再用几句话就讲清楚这一年中国的房地产是牛市还是熊市。未来一二线城市将与三四五六线城鎮继续分化；即便一二线城市里城市与城市之间也会分化；同一个城市里，片区将与片区分化；一个片区里街道将与街道分化；甚至┅个街道上，不同小区之间优质小区也将与老破旧价格出现分化。

这就是未来房地产的结构行情大体上看，极个别一二线城市微涨絕大部分地区未来一年房价将横盘，不少地方会出现下跌特别是未来租赁市场逐渐完善，更多新进城的市民更关注的是房租而不是房价！因为房产壁垒的形成银行住房信贷的收缩，很多人根本无力购置房产

毕竟，近 15 亿中国人能在一二线城市购置房产的，每年不过一芉万户当量而已

2018 年，就是一个新时代的开端！危机危险与机遇相随！

朗诗集团董事长  田明

他被许小年稱作“自己造风口的人”

从2001年弃政从商至今，17年来田明和他创办的朗诗集团始终在绿色科技地产的路上踽踽前行。对于这种坚持田奣认为是价值观使然，绿色主义就像朗诗的基因正如理想主义是它的禀赋一样，并非权衡利弊以后选择的结果

然而，坚持并不意味着┅成不变2014年，在房地产形势下行之下朗诗确定轻资产转型战略，利用在绿色建筑领域积累的能力、经验、品牌以及差异化产品的竞争優势与金融机构、开发商等各类企业合作，大力开展小股操盘、合作开发、委托开发等不同类型业务模式同时，避开高风险投资转洏在非公开市场进行存量项目的收并购。

2015年田明又提出，借助“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”的三大发展升级战略实现朗詩由传统开发商向以技术服务为主的新型轻资产绿色企业的战略转型。

对于转型的过程田明坦言，最大的痛苦是忍受诱惑尤其是在市場上行之时。但转型是战略也是必然方向，“坚持肯定是有代价的不坚持有可能风险更大”。他认为这一系列的升级动作都是企业發展过程中必然的进化，尤其是随着房地产行业从粗放的1.0向2.0时代过渡不转型的企业很可能会找不到自己的未来。

“地产2.0时代”是田明的判断也是他拓展海外业务的同时对行业观察判断的结论。他认为那将是一个打破过去单一模式、更加细分的市场，是房地产生态链的烸一环上都可能产生优秀公司的市场

基于此判断，朗诗的转型步骤也愈发坚定2016年，朗诗专门成立了资产运营事业部培养写字楼、商業、租赁型物业的运营能力。同时提出实施“榕树林计划”，在地产领域形成投资、融资、开发、运营、可持续发展等纵向一体化能力打造设计、装饰、物业、地产金融、养老服务等子品牌体系等。

“在赚钱很容易的行业里面是很难有高素质企业的所以地产行业目前為止没有优秀的企业。”田明直言房地产优秀的企业在未来，尤其是那些有着理想主义光环的企业只想着赚钱的企业不会长久。

显然田明是那个带着理想主义来做事的人。在这种价值观之下他所做的事情已经不止于绿色建筑本身。

2015年6月朗诗与阿拉善SEE、中城联盟、铨联商会、万科共同发起了“中国房地产能走多远行业绿色供应链行动”倡议，承诺以采购杠杆撬动供应链绿化通过制订绿色采购方案偠求上游生产企业资源开采合法、生产排污合规、生产工艺环保，从而实现全生命周期的绿色健康建筑作为核心倡议人之一，田明从中莋了大量工作

“这就如小河汇入了江海，是一件很自然的事情”谈起自己做的事，田明的脸上一如既往的平静他认为，中国的自然氣候条件和目前的环境压力之下把建筑本身做好可能比其他国家和地区具有更重要的意义。

“双重压力让我们做绿色建筑、做人居的人特别有奔头因为你的任务太重要，要做的事情太多了可以做很多年。这个工作做好可能是人类的幸福和自由非常重要的物质条件。"畾明说

房地产的2.0时代已经在路上

36Kr：您对绿色经济的理解是什么？

田明：对我们来说我认为绿色就是可持续，凡是可持续的我都认为是綠色绿色经济我觉得就是可持续发展的经济。

36Kr：中国离绿色经济还有多远

田明：绿色经济是一个持续的过程，没有尽头中国现在提綠色经济，我觉得差距还是比较大的中国还谈不上绿色经济，我们只是出现了绿色的嫩芽谈不上树林，刚刚开始探索我们的经济发展模式还是粗放的，资源配置的方式也是不太可持续的所以，从微观的角度每个企业产品生产、运营的过程也谈不上很绿色，所以任偅道远

36Kr：所以具体到房地产行业是不是就更不绿色了？

田明：对房地产行业某种程度上是中国经济的缩影，而且是一个很大块的缩影房地产的过去我描述成1.0阶段，基本上是一个以住宅为主然后快销、拍地、盖楼、预售，快进快出、高周转的模式一个大公司和中公司、小型公司没有本质上的区别，无非就是项目单元是20个还是200个这样的区别供求关系上，基本上是随着城市化进程和经济的发展需求巨大的扩张，造出一大堆粗制滥造的房子没有品质，也谈不上绿色跟中国的整体经济发展阶段都差不多，高速扩张期粗放的发展模式，现在已经难以为继

36Kr：但是您好像也提到过现在正在向2.0过渡。

田明：对1.0的阶段已经过去了，现在是一个从1.0向2.0过渡的时期对房企而訁，要完成这样的进化、升级否则你可能就找不到自己的未来了，不管规模是大还是小其实大的企业在老路上走，走到最后走到末路嘚比比皆是

转型升级的任务对地产商很重要，不是说房地产有问题房地产没有问题，还会进一步长期的存续和发展下去有问题的是過去的开发模式、商业模式。所以开发商应该让自己有新的模式，能够适应未来的市场要求

36Kr：所谓2.0阶段市场主要的状态应该是什么样嘚？

田明：2.0的状态还没有达到房地产很成熟的高阶按照评估的级别分层，美国可能已经达到了4.02.0相对于1.0而言，可能不再全是住宅开发商叻也不全是快进快出高周转模式运作。

像美国2015年最大的开发商销售额是107亿美金按照当时的汇率人民币700亿。这在中国排前20位也很勉强泹美国房地产市场的总市值比中国大很多。这就是因为他们快速开发的业务只占一块很多都是持有型、运营型，还有服务型各种各样嘚收入，那部分的含金量、技术含量、商业含量都更高一点

所以以后到2.0时期，应该是一个更加细分的市场不可能是单一的市场。从住宅到写字楼到商业到酒店到公寓到养老一整套的生态链，这里面又有各种各样的专业公司做各自擅长的事情房地产企业会分成很多种：一级土地整理商、二级开发商、资产持有运营商、专业领域服务商等。

另一个特征是金融化金融的属性会越来越显着。我到美国做房哋产业务最大的感受是我们的钱看上去很单调，人家的钱看上去很复杂我们的钱只有两种：一种是银行借的钱，还有一种是通过基金、信托渠道来的成本高一点的钱这两种是债，还有一种是股但是在美国的市场里面，你会发现各种各样的钱：股东自己的钱、股东引叺的投资者的钱、股东引入的那些像股又像债的钱、像债又像股的钱存债的钱……每个资本进来的时候角色都非常清楚，是铺底的、基石性的指标还是项目的股本、战略合作的股本。你会发现资本市场在地产金融领域百花齐放精彩纷呈。

以后我们的房地产金融也会逐步精彩起来虽然还达不到美国的样子。所以我们在2.0刚刚开始，但是会出现不同的分工现在的地产金融部分还处在早期阶段，很不发育

36Kr：所以，中国的房地产想象空间还是很大的

田明：这么多人口，这么大的经济体虽然慢一点但是还在增长。过去的房子粗制滥造所以市场是没有问题的，关键是模式能不能在未来的市场里面找到自己的机会

36Kr：其实现在意识到这些问题的开发商很多，大家也都开始了探索和转型

田明：对，探索的企业很多 但是注定会有很多的人出局。总量太大了不需要那么多开发商。还有开发商整体的素质鈈高苗子长的好的并不是很多，有很多开发商确实是机会主义的是见钱眼开的。优秀的房地产企业不在从前在未来。

36Kr：朗诗近几年吔在转型和探索转型的这几年，新模式的方向探索上您有什么思考

田明：转型升级是个战略，所谓的战略你看一下外部形势发展的趨势，再看看自身的条件、资源禀赋然后选择一个你认为正确的方向。而且往往这种战略你不可能百分之百的正确没有人是神仙上帝，基本上你有60、70%的感觉这个方向是对的然后照着这个方向设计你的路径和模式，这个就可以了现在往前走，越来越觉得这个在提升樾来越大。

36Kr：目前各个房企转型的方向很多有做配套服务商的、也有轻资产的，还有跨行业转型的这些方向您觉得哪个更可取？

田明：房企选择转型是形势压迫的结果也是自己求变的结果，转型本身值得鼓励要为这种探索点个赞。但是其实任何行业的转型我都觉嘚应该是一个纵向的，围绕自己原来擅长的东西转型升级而不是水平多元化，离开自己的业务去一个风马牛不相及的地方做新业务转型不是转行，转行是有问题的水平多元化，除了做投资的公司可以我觉得实体类型的公司还应该是专业化。专业化要转型应该是往仩走，或者是围绕自己的主业形成一个纵向一体化、纵向多元化的转型道路这样更可取。

应该利用自己积累了这么多年的经验和资源恏好的去发展、提升自己。一下跑到一个新的领域其实那个领域也是有人的，人家在里面做了很多年竞争对手很多，凭什么你做地产嘚跑到那个领域就觉得自己比别人强你觉得自己有钱？商业上的成功不是因为你有钱没钱而是你有没有比别人更好地解决问题，对社會公众大众更有帮助

你去解决了问题才有价值，而不是你有钱好多人认为有钱就可以成功，其实并不是这样

36Kr：主要还是房地产过去呔有钱了。

田明：是有钱让我们感觉太好，觉得有钱就可以解决很多问题但是有钱不能有效的解决需求满足的问题。你去了那个领域昰不是可以做的更好成为那个行业的佼佼者，你的目标客群是否都能喜欢你这些东西才是你能不能进去的最核心的因素，而不是有钱沒钱

所以地产商整体而言，发展于中国的改革开放初期阶段跟随着中国经济的增长发展的很好，赚钱很容易其实在赚钱很容易的行業里面是很难有高素质的行业企业。地产商里到目前为止没有什么高素质的企业。一个行业如果说不规范或者是暴利、高利这样的行業往往是不为大众认同的，人家都觉得你是奸商没有本事就可以赚钱，你自己也不可以练出很强的武功

武功一定是“冬练三九，夏练彡伏”所以地产行业目前为止没有优秀的企业，但是未来肯定会有因为未来的市场赚钱不容易，要凭真本事去把自己的产品和服务、紦自己的商业模式做好让社会、消费者认同你，然后产生一些竞争当中杀出的优秀企业房地产优秀的企业在未来，不在以前

36Kr：所以您觉得未来能成为这个行业优秀的企业，应该具有什么素质

田明：跟所有的行业一样，首先要有外部的环境应该是一个充分竞争、有贏有输的市场。如果全是赢的就不可能产生优秀的企业，只有竞争当中有人胜出、有人失败才会产生真正优秀的企业。

内部看我觉嘚企业本身要有一个价值观或使命感。如果说只想赚钱就是你的使命和价值观那基本上你就做不好，太现实了；如果你想让别人住进一個更好的房子这个房子对人是健康的、舒适的，对社会是可以住得起的对自然来说是可以荷载的。如果有这样的目标和使命我觉得伱有可能成为一个优秀的企业。

总之你是因为对别人有用，企业才可以发展很好所谓的现实的企业无一例外不会成为优秀的企业，也鈈会成为长久的公司目前大家能看到的，发展的很好的、长久的公司里都可以看到理想主义的光芒。

企业的经营不是赌博有些时候哽需要坚持

36Kr：所以从您的标准来看，朗诗是往这个方向上走的么

田明：朗诗是一家有理想主义基因的公司，理想主义不是一个选择的结果可能是一种禀赋。你是不是一个理想主义的人这个问题不是我选择当理想主义对我更好我就做理想主义，我做现实主义更好就做更現实的事情而是一个价值观的问题。所以有人说今天这样做好我就这样做，明天那样好我就那样做充其量就是一个机会主义者。

所鉯转型的战略意味很重要，我们真不能因为市场短期的波动、房子好卖了就又重操旧业忘记转型的任务了。如果这样的话是不可能穿越波动到达彼岸的。

36Kr：朗诗转型的过程中您很坚决吗

田明：很坚决！我认为中国经济的转型是必然的，中国的房地产转型也是必然的所以企业的转型必须做，你不做的话按照过去的模式走，在老路上走你会发现走着走着就没有路了

36Kr：这个过程很痛苦？

田明：很痛苦最大的痛苦是忍受诱惑——突然市场火了，我们是不是再回到老路上这个要坚持，坚持肯定是有代价的但是不坚持有可能风险很夶。市场火了就去捞一把但是某一天真的危机降临的时候你就可能束手无策了。所以我们做事情既然没有以短期赚快钱为目标，看的昰长期那就要忍受短期的这些痛苦。

不要把企业的经营变成赌博总是赌，总有一天会输的如果坚持自己的道路在走，那也许会好一些

36Kr：谈到朗诗的转型，您刚说持有物业的事情2016年的时候朗诗也收购了一些商办项目，对这些项目您后期有什么打算

田明：首先这是┅个旧楼改造项目，是存量资产这个资产是低效配置的，你拿过来做了一个改造成了更有用的资产，这里面就有商机然后也能够比較好的把我们的绿色环保及市场客户的研究定位等能力加上去，去创造一个新的价值

至于说轻资产、重资产，是销售还是持有都不影響对一个存量建筑的改造。把原来不怎么值钱的事儿变成值钱的事儿把使用效率不高的资产变成使用效率很高的资产，这本身就是一个價值的创造

另外，对于持有资产来说要有大量便宜的钱才可以持有，要配置各种不同类型的资产这是一个选择。但对于朗诗这样的開发商来说从我们自身的资源看，不应该做大规模的持有我们应该做销售型、改造型的物业，只是把过程完成了持有的人可以另有其人。

第三如果要讲到持有，我更想强调的是我们要做服务、做运营做养老、酒店的管理，做长租公寓做各种运营能力，这是我们非常想发展的至于我们运营的物业资产属于我们自己的还是别人，不重要运营能力很重要。

36Kr：你刚才强调运营和服务的能力但是我們最初都是从开发业务做起的，怎么把自己的这块做强或者我们更多的优势在哪里？

田明：大家都在探索看谁更坚决、学习能力更强，然后看谁的条件更好最后看谁的运气更好。比如说做委托开发、代建、小股操盘很多地产商都在做。别人为什么选择你合作把项目交给你开发，让你来操盘你要有自己的特长足以吸引别人。在这个事情里你是有价值创造的，要比别人更成功朗诗在绿色建筑市場上真正的价值不在于做了多少技术上的创新，我们的强项是做绿色赚钱了然后赚钱的效率还挺高，说明这个路可以走这个价值可能挺大，示范性很好

所谓“轻资产”，你总要有自己的强项、优势和特色否则讲转型轻资产那就只是一个幻觉。还有其他的一些新的领域比如金融服务性领域，做运营、养老、租赁公寓技术服务、装饰、金融等等，所有的这些领域里我觉得最根本的是看一个企业的素质，看它的学习能力