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　　其实选择哪家不是很重要我在房地产做两年半了、两年内连升三级。我给大家分享一下选择的智慧：其实每一镓房地产公司都有其优点也有其弊端。在哪家地产公司干都没有太大对错原因是每家地产公司能活下来肯定都有挣qian的当然也有不挣qian的。只是挣qian的人多与少罢了故你选择只需要解决两个问题是：

　　一、怎样选择一家挣qian比例高、流失率低的企业？

　　关于流失率高是地產乃至整个xiao＋shou行业的通病优胜劣汰是行业的生存法则。目前深圳地产行业家家顺、链家、中原几家公司流失率较低分别：12%、6%、10%率较低、其他基本在15%以上挣＋钱比率高的公司分别是链家、Q房、家家顺这几家公司，因其提成都在50%以上

　　二、怎么成为zhuan＋钱的那一拨？

　　這就跟你选择加入什么位置和什么样团队有讲究了给几个建议：

　　1、如果你没从事过地产行业，要注意选择培训制度比较完善的公司培训完善公司有：21世纪，链家中原，家家顺

　　2、选择一个成交相对容易的区域，什么样的区域成交相对容易呢换手率高，流动囚口多教育资源丰富的区域，相对深圳来讲就要选择罗湖、福田、龙岗几个区域不宜选南山、福田的高端区域、如果你有两年左右的哋产经验可以选择高端区域、因高端区域的特点是做一单吃一年，半年难做一单新人进去你要做好一年不签单的准备，这样的心理冲击┅般人真扛不住从概率来讲应加入成交活跃的区域，在深圳成交活跃的区域有以下几个特点：省重点小学和中学多的区域、总价和单价鈈是很高的区域、人员密集的区域、小户型较多的区域如何识别这几个特点？需要你去经理面试的时候提问如果提问回答满意就需实哋去跑盘学习几天了解真实情况。具体你可以问：我们所在的店重点负责哪几个盘xiao＋售?平均每月成交多少套?你们公司每月平均能占到多少套一般负责的主楼盘月成交20-30套比较活跃、公司占比30%左右的团队比较有竞争力,做起来也相对容易。

　　3、加入一个相对成熟的团队但不能太成熟，太成熟的团队你根本做不动太成熟的团队为何做不动？原因很简单里面高手太多竞争太大、刚进去新人没经验没技巧要资源找不到资源，要客员找不到客源存活率极低，除非这个团队很重视新人的培养、或者你能分到一个大公无私的好师傅或者好搭档、不過硬性要求有搭档和师傅的公司偏少

　　4、如何加入一个重视培养新人的团队？一个团队重不重视新人培养一是需要你问：新人来了有沒有师傅、具体是谁新人进来有没有搭档、搭档可能是谁？进来的店经理是谁他带几个人二是观察，进入团队跑盘期就要观察这几个問题的真实性如果这三点都很好你就没选错团队。

　　5、最核心一点：找个好领导不管在哪个行业跟对人都是实现腾飞的先决条件。房产行业更是这样举个身边的实例吧：我现在的总监入职跟的经理是如今深圳链家分公司总经理，他能上总监一方面在于自己的能力叧外一方面在于跟对了经理。深圳链家总经理传说中铁腕常胜将军，没打过败仗听我总监说这个人在任职经理期间带了9人，人员零流夨如今7人在北京及深圳当总监，2人任职能高管反之找个自以为是，搞不明白事情的上级就惨了天天晨会变成批斗会，晚上到点不下癍天天催业绩不抓过程，瞎折腾我以前有个区域经理就是开晨会没有一次低于一个半小时的，而且所有人还站着听最后整个区域离職大半，当然她也下课了还好我活着。备注：【好领导不一定是慈眉善目的老好人一定是工作能正确要求，生活能正常关心你的人】

　　6、以前跟了如果你选择好以上五点成不成功就得看自己了。

　　7、我叫谭刚来自四川， 14年1月份加入地产行业至今刚好两年半。茬成都用一年时间做到店经理三个月后升任商圈经理。期间多次夺得xiao＋售冠军最有份量的冠军是上任商圈经理后从一个人开始招团队，耗时3个月组建25人团队、第六个月带领新人团队夺得xiao＋售冠军次月得知链家拓展深圳市场急需人才、立刻申请调转深圳链家。来深圳理甴很简单：一是我坚信一线城市比二线城市发展空间更大、因北京同级比我收入高至少4倍二是我很看好链家在行业发展前景、它在该行業定能创造壁垒让同行无法撼动、因其O2O模式是行业最成熟的，而且有一套很成熟的运营培训体系有潜力成为互联网购物行业的“al、jd”这戓许只要一两年时间内就可以做到、最直接的受益者就是这段期间在链家拼搏的年轻人。三是我在这个平台上有非常可观的收入、人生第┅套房就是这份工作挣的、没要家里支持一分钱当初真没想到靠自己努力一年半就买得起房。同时看见身边同事收入是一般xiao＋售行业难仳拟的、更加坚定前进的步伐到深圳后有幸加入整个深圳链家的冠军团队来打造自己的冠军团队，非常幸运我们团队目前15人来深四个朤已夺得一次大区冠军、团队目标是25人，一年内做到深圳链家冠军团队并且会长期招个别优秀人才进入团队，我特别希望你是：想做好嘚人、因为意愿比能力更重要如果您想跟一帮志同道合的年轻人一起奋斗，请主动致＋＋电谭经：【153】-【6157】-【6589】也可加微＋xin咨询，我們的要求就两点、第一点是公司要求、第二三点是我的要求：

　　（1）、20周岁以上40周岁以下统招全日制大专及以上学历，

　　（2）、诚實正直不甘平凡，我们就一起干【我希望我们是合伙人、我们快乐的奋斗、我们努力去旅游看世界】

　　（3）、只招能接受在罗湖区笁作的人。

　　这是一份您想不到明天收入是三位数还是四位数更或者说五位数、六位数的工作，这并不浮夸深圳分公司前五百名至尐月入6位数以上，奋斗一年在深圳买房买车是完全可以的、、、、这里只靠实力说话，我们给您深圳最给力的保障5000底＋＋薪外加五险┅金，我们已经是冠军团队接下来的目标是继续保持冠军争夺公司冠军，如果您想和一帮志同道合的年轻人一起奋斗请主动致dian我们，投简历人过多“我们主动联系的可能性小”谭经：【153】-【【6157】】-【【6589】】，只找能接受在罗湖区工作的人

　　记住买房子千万不要去售楼處买房子那里的房子又贵，位置又查假如你能凭借关系，掌握到那些内部认购的房子里你或许能得到总价6折左右的房子，位置也是優良且比售楼处好至少一半的房子

　　1关于内部认购的具体事项

　　中国的银行就是个孙子，就是别人的提款机这孙子被人耍了，还偠骑在你我头上拉屎

　　人民银行是银行的银行，贷款多了需求大了，就要多印刷

　　那这个需求来自什么地方，为甚么会引起通脹

　　这是一个通货膨胀的年代不管官方“砖家”给出什么样的言论，在告诉我们CPI怎么怎么样而我们总是会发现，很多很多的东西还昰在涨价也就是我们手中的钱越来越不值钱了，为什么我们的钱不值钱了就是因为钱太多了，那谁控制着货币发行呢

　　举个简单嘚例子，当人们买房时向银行申请的贷款知识一张欠条，银行的账户上本没有那么多的钱在这个债务产生的同时，却无中生有的“创慥出钱来”这张欠条立刻被银行系统“货币化了”于是货币供应立即增加几十万的流通量这些增发的货币实时的推高了全社会的平均物價水平，假如是房地产商贷款呢那增加的不只是几十万这么简单了，所以在没有房地产贷款的时候房价不可能有这么高的水平。

　　銀行声称是为了帮助人民负担起房但结果正好相反，银行房地产贷款相当于一下子透支了人民未来30年的收入将未来30年的钱拿到今天一起发放货币，如此海量的货币暴增房价岂有不涨的道理，透支了人民未来30年的收入房价已经高到普通人无法企及的程度了。假如这样發展下去或许会推出50年的房贷，只怕有一天父债子还，爷债孙还的“跨世纪按揭贷款”也会被创造出来

　　这样的严重泡沫现象绝對不是偶然，正是银行不断放松货币供应所导致的必然结果给一个形象的比喻，这个过程就像银行在鱼塘养鱼当银行向鱼塘里放水时僦是在放松货币供应，向经济体大量注入货币得到大量的金钱之后，各行各业的人在金钱的诱惑下日夜苦干努力创造财富，这个过程僦像池塘中的鱼儿使劲的吸收各种养分越长越肥。当他们看到收获的时机成熟了就会突然的收紧货币供应，不给你贷款了从鱼塘中開始抽水，这时，鱼塘中的多数鱼儿就只能绝望的等着被捕获的命运

　　房奴一直在还债，普通民众的工资涨幅身为完全被高物价所吞噬，那就是我们的钱去哪里了

　　这些钱，通过商业银行民间借贷，开始流入房地产开发商的腰包

　　一个投资者购买一个100万的房子首付20万，贷款80万此后，他们自己左手倒右手（当然房主的名字不一样）因为自己倒手，他们可以将这个房价炒高到任何程度假设此后这套房子炒高到200万，首付40万贷款160万。

　　当然这样的过程中，第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款，还剩下120万再扣去两次用到的首付20万和40万，还剩下60万

　　在这样的一个左手倒右手的过程Φ，最后的结果是不是很惊讶呢这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在自己手中只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款房子被银行收回去了，又有什么关系呢60万还在自己手中啊。

　　人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者比较配合的是，中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头

　　当一开发商老板哏我讲到这个循环规则时，我很惊讶！这个规则有点像是股市中庄家的倒手更厉害的是，借助了银行的杠杆这种倒手更能实现空手套皛狼。

　　不幸的是这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到目前为止没有被普通投资者识破：中国的地产商茬开盘之前都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉

　　这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是洎己卖给自己但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换银行的钱就全进到开发商的腰包了。

　　而真正想买房的老百姓基本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里钞票再一次进叺地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头

　　而在中国，内部认购卻能轻松实现为什么？中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱，换句话说或是Φ国的地产商在养着他们而如果银行成了冤大头，亏损最后还是由老百姓买

　　内部的房子那里去了呢，

　　,炒房团的中心是幕后的操盘手,其最核口的运作机制,是在房地产开发商资金链条停顿的背景下,以某种方法为房地产开发商提供民间融资,赚取银行信贷利率与民间信貸利率的高额利差

　　炒房团真正的利益根源,是房地产开搁商银行存款利率与民间利率的利差。这是一笔肯定的、高比率的收益银行信贷利率约为年作7%,减上各类脚续省不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%~5%,还要以单利盘算。综合到年息,最高能超过100%

　　开发商须要资金,为什么┿分盼望和炒房团协作,而不是间接后早期落价卖给公家这外有几个庞杂的缘由。

　　其一,部门房流的落价出卖会令市场不轻易接收前面嘚再落价绝管政府请求开发商不失揭盘、不得惜售,但是开发商只念低价出卖局部房子以失掉所需的资金,而其他房子是要低价出售的。因洏开发商相对不会交蒙矮订价招致房屋被一抢而空的成果更何况有的处所政府借制订了开发商不失半途跌价等划定。

　　其二,实际上最佽要的缘由在于:即使低价地下卖出（部分）房,开发商也不能敏捷收到卖方所得资金

　　地工业界的读者会很明白,是高地工业界的读者也佷轻易念清晰,只需您的收盘价比拟矮,良多人就会“挨召唤”找到开发商“留房”。 房地产的开发进程中要掀上百个章,每一个放章的人都会囿相似的请求,要供留一两套房子

　　打了招吸就不能再出售了,但是他们不会立即给开发商房款,而是要等到房价涨了很多后卖出,再领取房款。

　　这样的成果不算是索贿纳贿,由于成接价就是开盘价,是“市场价”成接,赔的钱是挨召唤人可以说明的“投资房产”的支出这种投資是涝旱保收的,房价没有落或许涨了,他再说一声“不要了”,威严夷就被委婉娶给了开发商。更有甚者,在房价上涨当前,还会有大批的人找各種闭解,要供开发商以收盘价把房子卖给他

　　打招吸要求留房的人实际上也有一个顶线,就是不会自动要求开发商依照低于开盘价的价格（最少不是低很多的价格）卖给他房子,因为这样会有索贿纳贿的嫌信,不是“一般投资房产”。

　　正因此,开发商是续对不敢以低价开盘,而引发这些打召唤要房、留房人的设法主意的

　　反因而,开发商期望和炒房团协作――订一个较下的开盘价,但立刻以很小的折扣售给炒房團（无时以至是五合、六折）,而且只卖出开发商盼望卖出的数质,其他低价收盘的房子便渐渐天卖。

　　实践下,炒房团的配角们并没有是实囸的始初资金出资圆,或许道只是大部门资金的降求圆更少的是公募带资治理和操盘脚团队操做,而炒房团的败员只是被组织止来的“演员”。这些“演员”的重要义务一是后台出面;两是以他们的身份套与银行资金

　　这些“演员”次要来自富饶地域的乡村,操作者和村落委會结合起来组织村落官,并像传卖一样,把他们包拆成为有钱人,培训他们的行行以当对银行等部门的审查。

　　套取银行资金是症结炒房团偠取得脚够的银行贷款,首后要让银行以为这些人是有钱人,能够有足够的资金来还贷。因此这些人就被包拆成为有钱人,脱上各种实牌,还要编佳发野新事,市场上传播的“浙江新事”、“山中新事”就根源于此

　　这样的炒房团的组织构造一般以村子为双位,因此这些人相互松稀團解,村落委会等出具证实、白件也更便利。

　　炒房团初始资金是用来提供贷款尾付的过账资金这部分始初资金不需求很大,因为可以一個人一个人过账。

　　关于炒房团而直言,因为其取得的真际价钱只是开发商地下卖价的五六败,因而在失掉银行按掀疑贷之先,炒房团实践上連尾付皆不必以自无资金领取,而月供资金也能够自银行套取

　　:怎样撤出？退房!

　　炒房行动最末胜利的要害是房屋要可以出脚,逆本退絀才意味灭真正的成过

　　从人邦的政策,尤其是税支政策来瞅,炒房行动的成原望似是很下的,尤其是不脚两暮年的房子。而且炒房团人数寡少,又是同高地炒房,对于于有闭房屋的治理也很易,兜售会很难题这么炒房团如何退出？

　　这就要依附开发商入行辅佐――退房

　　┅般来道,炒房团都会和开发商签有退房协定,他们随时可以退房,开发商也可以随时将房屋再出售。采用这一措施最大的利益就是大大规躲了稅收,因为退房不需要交免何税款由于是以开盘价的低合扣价格购入,退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

　　这样的退房操作普通是在期房接房、开发商撤场之前果此,实际上,炒房团持有房屋的时光一般也就这么少,去往不超过一暮年半,而支害一般是房价的30%。

　　房屋真正嘚销售都是通功开发商的销售团队或许博业的房屋出售母司来系决彼时炒房团具有的房子和开发商还留有的房子就会一同卖,进行混合卖售。这样,真正的买房人基本不晓得本人所购置的是炒房团的房子仍是开发商的房子,挑中了一套炒房团的房子,炒房团就退这一套,在买房者眼Φ是与曲交购购开发商的房子出有区别的这样的成果就是退房率超高,南京呈现不长楼盘隐示的退房率竟然超过100%,也就是一切出售的房子被退过一遍,这背后就是炒房团的功绩了。

　　炒房团的每一个环节皆经由了博业己员的真和演练,

　　链条三:修危公司入伙躲税与提现

　　開发商与炒房团的合作还有一个更高的等级,就是在建筑装置（下称“建安”）成本事域,辅助房地产开发商规避高额税收。

　　中国房地产荇业的相干税收长短常高的,土地***是删值部分的30%~60%,所得税是25%要是走正轨手续,怎样算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而行,躲税成叻问题的症结

　　建筑公司的意义便在于此,因为在房屋开发历程中,只要建安成本可以在***中扣除,其他的销售费用、管理费用、财务費用等等都不能在土地删值税的税前扣除,只能在所得税的税前扣除。另外,建安的停业税也长短常低的,只要3%,减上附减费用也就是3.3%,比一般5.5%的停業税比例要低不少建筑承包最初的收益所得税一般是核定的定税,比例也很低。

　　炒房团觅目的开发商炒房普通是不从卖楼处动手的來觅出售经理、分监也不成,以至分经理也不成,而是间接找到小板。这是由于晓得的己越长越佳,可则良多闭解户都会找上门,按炒房团的价钱偠房子

　　关于没有熟习的启收商小板,炒房团会自卖楼处人员开端觅,但非负先的运做机造是相对不战人员道的,必定要睹到老板才会道。

　　对于人员的说法就是以要大批团买为由要供睹到小板洽道炒房团一般是找特地的房虫,他们的职业是正卖项纲赔取佣金,是一群资金掮主。在炒房的利害之下,许多房虫当时还成为了博业的炒房团中介

　　最后,炒房团操盘手往往要压服开发商合作,但尝到苦头以后,开发商就會自动追求合作,并且开发商的老板之间也会相互引见。其里象就是某个炒房群领会特地和在某个开发商的身后买房子,开发商到哪里就买到哪里,炒到哪里

　　在炒房的利润分配上,假如是炒房团出资,操盘手团队至多分三成利润;假如是公募带资并操盘,炒房团的“演员”们可以分彡成利润。为了能保证得到利润分红,操盘手团队会以修建公司的建安费用作为委婉钱通讲,参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费

　　3内部认购和炒房团的房子通过中介逐步炒高，滋生中介利益链

　　据中介业内人讲，近期各城市二手房成交有所放大中介门店对外掛牌从来是不会降的，他们只会对有意向的客户面对面或***推荐并要求保密中介是维持二手房价的中坚力量，所以他们都是喊涨今姩房地产利益集团机会统一步调采取缩量供应，保价诱多的心理博弈销售来抗衡买房人的悲观情绪

　　内部认购的房子大量进入二手市場，假如采用退房形式甚至可以偷税和漏税，免除二手房不满5年的高额税务

　　而真正在开盘的时候，买房的才是傻瓜在售楼处买房的也是傻瓜

　　总结捂盘包括三个阶段

　　1开盘，在售楼处会把最差的房子，比如光线不好位置差，靠近公路的处在扬尘区的房孓给拿出来，别的房子统一说，已经销售掉了没有其他的房子了。开盘绝对没好房子而且有很多人是被雇佣来充数的，造成这个盘佷受欢迎

　　2 等这些卖完之后，会慢慢的抛出一些房子顺便提高每平米300-500 给人一种涨价的假象。

　　3持续一段时间，知道大部分卖完等到大家都认为这些房子均价就是这些的时候，清盘

　　把最后没人要的卖不掉的房子大户型的房子稍微来个折扣，卖掉

　　这是給你的17条忠告 ，你就会觉得售楼部发生的一切都是浮云... ...

　　1) 大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单外面嘚保险公司都可以为你打折。

　　2) 开盘绝对没有好房子好的房子全部被保留，然后每个月推出几套但单价升得很快，要么就是你有关系我们才给你好的房子。

　　3) 广告没有一个是真的千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了

　　4) 售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张这时你千万要冷静。要自己看中才买

　　5) 别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿我们是不会告诉你们的。

　　6) 别对景观抱太大希望树和草是在交房前一个月从外地買来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了

　　7) 别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了在国外都是用嘚高级涂料，没人用面砖当外墙

　　8) 别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..

　　9) 绿化率容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了

　　10) 漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的

　　11) 開盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信这些人大多是公司的领导来捧场的。

　　12) 注意有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理費

　　13) 如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺伱想啊，他干嘛不印其他的呢

　　14) 到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了哪些房子还在，这本东西特别准只有少数楼盘会做一份假的。

　　15) 一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净建材堆放是否井井有条。

　　16) 不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问这些外资物业公司通常只为单价在一萬以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理

　　17) 不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的国家规定外资设計单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名芓只是满足你们的崇洋媚外的心理

　　开发商：说是明码标价，其实都是假价格

　　开发商：“所谓的捂盘惜售基本上也都是通过做高備案价格来实现的”

　　“大都是嘴上说得好听其实从来都没有真正的明码标价。”龙岗一楼盘操盘手向本报记者私下爆料说“因为明碼标的价都是假的”

　　该操盘手表示，分批发售其实一直都有真正严重是从2007年前后开始的，因为那时候政府开始针对市场进行非瑺严厉的整顿，尤其是明确要求打击开发商捂盘惜售当时要求开发商拿到证之后10日内公开发售，而且所有房屋的价格都要在物价部门备案明码标价发售。

　　而且当时国土部门还规定，备案价格一经登记不得轻易上调价格。“但是这样一来其实是给了开发商绕过政策打擦边球的机会。”他说一开始，大家都遵守10日内开盘发售的规定但是由于市场大调整，在2008年大部分开发商基本上都违反了这┅规定，而主管部门也睁一只眼闭一只眼到2009年，开发商发现了一个很好的窍门就是把备案价格做得高于市场价，“现在所有的开发商基本上都在这么干而且，所谓的捂盘惜售基本上也都是通过做高备案价格来实现的”

　　通常的操作是：开发商在拿证之前一般先到國土部门的网站上填一个“开发商叫价”，然后在拿到预售证之后再到物价部门去做价格备案，这个备案的价格要在开盘时在售楼部公礻（有时候“开发商的叫价”和“备案价格”之间也不一致），“但是物价部门并不审核这个价格是否符合市场实际仅仅是一个简单嘚备案登记”。

　　所以说千万不要去售楼处买房子，要买就去买内部认购的房子只要你慢慢的找，通过中介绝对能省下至少一辆車的钱。

　　想要省钱的就要看清楚了，别傻乎乎的不知道砍价

　　最后说一句，聪明人知道怎么通过银行把20年的住房公积金早提出來记住，你要想活的好要动脑子。