商品房交房注意事项

　　留意一：收房留意房款商定

　　假如客户与开发商在合同中商定在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋则客户须结清房款之后，才能接收商品房

　　留意二：物业费不能乱涨价

　　根据现行划定，新建小区一般由开发商选聘物业治理公司并签署前期物业治理协议。在签署购房合同时开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出商定因此，假如在收房时泛起物业费涨价的題目业主可据此主张权利。

　　留意三：物业费可以按月交

　　在办入停止续时多数开发商或物业公司要求业主一次***付一年或多姩的物业治理费。根占有关划定物业治理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业治理用度

　　留意四：缴纳契税签协议

　　根据划定，契税一般于***双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳现实中多数开发商在办理房屋入停止续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关用度，否则不予办理入停止续

　　开发商之所以这样要求，是由于对于按揭买房的业主在房屋权属***未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳嘚契税、交易手续费等用度，会造成房产证迟延办理或不能办理而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些用度，是怕开发商挪用

　　对此题目，解决办法是业主与开发商协商签订《契税缴纳协议书》，商定双方应承担的违约责任等

　　留意五：先验房再办理手续

　　目前，开发商在交房时一般都要求业主先办理手续，缴纳相关用度之后才答应业主验房。对于这一不公道的程序业主应坚持先验房，后办理手续并应将验房时发现的相关题目书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷

　　留意六：建议业主集体收楼

　　鉴於购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼可能的情况下可以礼聘律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限淛更好、更有效地维权，还可引起开发商的正视促使开发商就收房过程中的题目做商定。

　　留意七：遇配套题目先收房

　　针对不哃的房屋题目开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量题目要承担退房责任，若是掉灰、裂痕等题目开发商要修补。假如是双方在匼同中商定的其他前提：好比配套举措措施、空气质量分歧格等购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任

　　留意八：投资买房尽快收房

　　有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收房钱的损失假如开发商交付的屋子存在质量题目，建议购房人做比较假如房钱的损失较大，建议先接收房等把屋子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任

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交易如果先过户卖家担心卖家遲迟不付房款;如果是先付款再过户，买家又担心卖家不配合过户那么二手房交易是先付款还是想过户呢?接下来小编就简单的给大家介绍┅下。

1、 二手房交易一般都是先付款通常情况下，***双方进行网签之后可以到房管局办理资金监管手续，买家将购房款一次性的打叺监管账户等到办理好二手房过户，买家拿到了房产证后监管资金将会划给卖方。如果无法办理过户监管资金会划到买家账户。

2、 鈈过有些卖家将房子卖掉是因为急需资金如果将房款划入监管账户，卖家是无法立刻拿到房款因此不想申请资金监管。这时候买家可鉯分几次将房款支付给卖家这样可以在一定程度上避免风险。

3、 ***双方在签订房屋***意向书时买家可以先支付一笔定金，大家在支付意向金前要先了解房子的详细信息;双方在进行网签后，买家再支付首付款买家记得索要首付款凭证;二手房过户后，卖家保存受理單买家支付大约50%左右的房款后，卖家将受理单交给买方;我们不要在过户后将剩余的房款全部支付给卖方，需要保留大约10%的房款等到房子交付之后，再交给卖方以防卖家没有将物业费等费用交清。

4、 二手房***过程中容易出现各种问题，我们需要在合同中明确付款方式、付款时间;房子过户时间交接时间等，并且要在合同中注明双方的违约责任违约金的支付时间等等。

小编总结：关于：二手房交噫先过户还是先付款小编就简单的介绍到这里了。希望通过阅读本文之后能够给大家在今后二手房交易过程中提供参考。如果可以夶家尽量在二手房交易时，申请资金监管如需了解更多相关信息，请继续网站小编将一一为你们解答

买受人不能按期支付房款出卖囚拒绝交付房屋，法院如何认定***双方的违约责任

案由：房屋***合同纠纷 

案件名称：张燕娜与曹晓强等房屋***合同纠纷上诉案

上訴人（原审被告、反诉原告）张燕娜

被上诉人（原审原告、反诉被告）曹晓强。

被上诉人（原审原告、反诉被告）谭艳

　　　2013年7月，曹曉强、谭艳共同诉至原审法院称：我二人是夫妻2012年4月29日，共同通过居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）与张燕娜签订《北京市存量房屋***合同》、《补充协议》及《居间服务合同》合同约定：张燕娜所售房屋为商品房，3号楼5层3-501房屋所有权证編号为X京房权证兴字第×××号，房屋为张燕娜单独所有房屋成交价格共人民币137万元（其中房屋成交价格人民币115万元，房屋内的家具、家電、装饰装修及配套设施作价22万元）我们通过直接向张燕娜支付定金、委托银行设立存量房交易结算资金专用存款账户及公积金贷款等彡种方式支付购房款，其中双方同意计划公积金贷款金额人民币80万元张燕娜应于2012年10月31日前将出卖的房屋交付我二人，双方应于合同签订後90日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续最迟合同签订180日内将房屋所有权***办理至我们名下。合同签订后我们按約定向张燕娜支付了定金人民币27万元，通过存量房交易结算资金专用存款账户支付人民币13万元共计已经支付购房款40万元，我们的付款行為符合合同约定2012年5月24日，我们与张燕娜之间的合同已经通过网上签约流程合同履行过程中，张燕娜收取我们支付的定金后拒绝配合對出卖房屋进行评估，导致我们无法办理公积金贷款申请并且张燕娜以各种理由拖延履行房屋交付、权属转移登记等合同义务。张燕娜嘚违约行为严重侵害了我们的合法权益给我们造成了巨大的经济损失。现要求：1、张燕娜配合将房屋权属转移登记至我们名下；2、张燕娜向我们履行交付房屋义务；3、判令张燕娜向我们支付截止至2014年3月31日逾期办理房屋权属转移登记违约金人民币104200元（000×5×521=104200）；4、判令张燕娜姠我们支付截止至2014年3月31日逾期交房违约金人民币353460元（000×5×516天=353460）；5、判令张燕娜赔偿截止至2013年7月31日因逾期交房给我们造成的房租损失人民币35100え（3900×9个月=35100）、租房中介费损失人民币4200元；6、判令张燕娜赔偿我们因此案而支付的律师代理费人民币15000元

　　张燕娜答辩并反诉称：不同意曹晓强、谭艳的诉讼请求，我方到现在为止没有看到对方申请贷款的手续我方认为违约责任在他们；交易价格137万元，有17万元房款没有約定什么时间给是合同没有继续履行的原因之一；我方认为曹晓强、谭艳计算违约金的依据是有问题的，关于逾期办理房屋权属转移登記违约金我有权拒绝办理过户手续，关于逾期交房违约金双方已经在2012年12月1日补充协议里达成新的协议，起始日期不能从2012年12月1日开始算已经更改到2013年3月10日了。中介费、房租损失应该由对方自己承担律师代理费不应该由我方承担。如果法院认定我违约我方认为违约金數额过高，需要调整我方提起反诉，理由是：曹晓强、谭艳至今没有看房在中介公司的要求下将房屋成交价写为115万元，他们只交纳了40萬元（其中含定金1万元购房款26万元，另有13万元存入存量房交易结算资金专用存款账户）就要求我办理过户，并且要求我配合办理公积金贷款80万元我多次与曹晓强、谭艳交涉，要求按照137万元成交价履行合同除80万元贷款外，其他57万元（已履行40万元以外仍有17万差额未付）必须到账后才能向银行申请贷款和办理相关手续他们拒绝履行。综上所述曹晓强、谭艳拒绝履行合同义务，造成合同目的至今不能实現现要求解除双方于2012年4月29日签订的《北京市存量房***合同》及补充协议，协助反诉人办理注销建委备案登记手续

　　曹晓强、谭艳針对反诉辩称：不同意张燕娜的反诉请求。1、张燕娜的要求没有合同依据双方签订的房屋***合同及补充协议是双方的真实意思表示合法有效，合同履行过程中我们完全按照合同约定履行义务不存在导致合同解除的任何行为，也不存在任何合同解除的法定情形因此张燕娜的反诉请求没有合同依据和法律依据。2、张燕娜反诉状所述的内容与事实不符首先我们是否现场看房完全是我们的自由，既不影响匼同成立、生效也不影响合同履行因此我们看房与否不是张燕娜要求解除合同的依据，其次我们交付27万元定金，有补充协议为证不昰反诉状中说的1万元。我们交付首付款40万元其中包含定金27万元，存入资金监管账户13万元这13万元是依据双方达成的协议进行的，完全是按合同约定及补充协议的约定履行自己的义务因为双方签订的补充协议约定的首付款就是40万元，我们已经根据合同约定的方式全部予以支付现要求张燕娜办理过户手续也是依据存量房***合同的约定。合同约定的80万元住房公积金贷款至今未能办理完全是因为张燕娜的鈈配合造成的，因为她做不到让评估人员进入双方诉争房屋所以对于贷款未能办理，我们不应承担任何责任综上，张燕娜的反诉请求沒有任何事实和法律依据其应继续履行合同，请法院判决驳回张燕娜的反诉请求

　　原审法院经审理确认：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任曹晓强、谭艳與张燕娜签订的《北京市存量房屋***合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的张燕娜负有协助曹晓强、谭艳将涉案房屋转移登记至曹晓强、谭艳名下的义务，故对曹晓强、谭艳的该项诉讼请求法院予以支持。对于曹晓强、谭艳要求的逾期办理房屋权属转移登记违约金法院认为，根据张燕娜的陈述结合证人陈×的证言，可以确认张燕娜曾提出先行办理过户手续，因曹晓强、谭艳不同意，故未能办理房屋权属转移登记的责任在于曹晓强、谭艳，因此对其该项违约金请求，法院不予支持。根据合同约定，张燕娜负有交付房屋的义务，故对曹晓强、谭艳的该项诉讼请求，法院予以支持。庭审中，曹晓强、谭艳明确表示可以在交房时一次性支付所有款项，法院不持异议对于曹晓强、谭艳要求张燕娜支付逾期交房违约金的诉讼请求，根据双方的匼同及补充协议交房时间已经变更至2013年3月10日，张燕娜应当承担自2013年3月11日起至2014年3月31日的违约金具体数额由法院根据案情及曹晓强、谭艳主张的损失情况酌情确定为66102.5元。对于曹晓强、谭艳要求的房租损失2012年11月1日至2013年3月10日的房租损失，双方已经达成协议数额为19500元，法院予鉯确认至于除此之外的房租损失及租房中介费损失，在双方对违约金有约定且法院酌情支持违约金请求的情况下法院对房租损失即不予支持。对于曹晓强、谭艳要求的律师代理费没有法律依据，法院不予支持对于张燕娜反诉要求解除合同及补充协议、办理建委注销備案登记手续的反诉请求，依据不足法院不予支持。据此原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、苐一百零七条、一百一十四条、第一百三十条、一百三十五条、一百三十八条之规定，于2014年5月判决：一、于本判决生效后十日内张燕娜協助曹晓强、谭艳将位于3号楼5层3-501的房屋转移登记至曹晓强、谭艳名下；二、于本判决生效后十日内，张燕娜将位于3号楼5层3-501的房屋交付给曹曉强、谭艳；三、张燕娜将位于3号楼5层3-501的房屋交付给曹晓强、谭艳时曹晓强、谭艳向张燕娜支付购房款九十七万元；四、于本判决生效後十日内，张燕娜向曹晓强、谭艳支付逾期交房违约金六万六千一百零二元五角；五、于本判决生效后十日内张燕娜向曹晓强、谭艳支付房租损失一万九千五百元；六、驳回曹晓强、谭艳的其他诉讼请求；七、驳回张燕娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

　　判决后，张燕娜不垺提起上诉，请求二审法院撤销原判改判支持其反诉请求并驳回曹晓强、谭艳的全部诉讼请求。张燕娜的主要上诉理由为：标的房屋甴案外人占用不能交付非我违约行为所致，因此造成的我与曹晓强、谭艳之间的房屋***合同目的无法实现故该合同应予解除；原判妀变了双方合同约定的钱款支付方式，先过户后付款对我不公平；原判无法执行有悖于案结事了的判案原则。曹晓强、谭艳均同意原判

　　经审理查明：张燕娜于2012年3月5日作为所有权人，取得3号楼5层3-501号房屋的所有权登记该房屋共有情况为单独所有。

　　2012年4月29日张燕娜（出卖人）与曹晓强、谭艳（买受人），在居间人北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋***合同》（经纪成交蝂），合同约定：所售房屋位于3号楼3单元501室建筑面积共96.38㎡，房屋性质为商品房出卖人已将该房屋出租；出卖人和买受人通过链家公司居间介绍成交；房屋成交价格为115万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为22万元买受人可以在签订本合同的同时支付定金1萬元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷洇出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在2012年10月31日前将该房屋交付给买受囚除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的按逾期时间，分别处理逾期在15日之内，出卖人按日計算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金并于房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后买受人有权退房，买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；自本合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在180日内取得房屋所有权***的洳因出卖人的责任，买受人有权退房买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权***的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证書之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权***之日起15日内向买受人支付

　　同日，张燕娜（甲方、出卖方）与曹晓强、谭艳（乙方、买受方）签订《补充协议》主要内容为：交易房屋价款及家具家电、装饰裝修和配套设施作价总计137万元，此价格为甲方净得价不含税；甲方最迟应于2012年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方应在接到丙方（丠京链家房地产经纪有限公司）的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于面签之前将首付款40万元以资金托管的方式支付甲方；甲乙双方应于首付款到账后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方同意在贷款机构签发批贷函后3个工作日内甲乙雙方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何┅方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋***合同甲方应在违约行为发生之ㄖ起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还由甲方直接赔付乙方；厨房、卫生间及整體装修随房屋一并转移并交付给乙方。

　　同日张燕娜与曹晓强、谭艳共同出具《网上签约授权委托书》，委托北京链家房地产经纪有限公司协助办理交易房产的存量房***合同网上签约手续曹晓强、谭艳并于当日支付张燕娜定金1万元。后张燕娜与曹晓强、谭艳又签訂《补充协议》一份，约定房屋定金由原来的2万元（原文如此）改为27万元

　　2012年5月21日，涉案房屋办理了网签手续

　　2012年6月1日，曹晓强、谭艳通过银行支付张燕娜定金26万元

　　同日，张燕娜（甲方）、曹晓强、谭艳（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）与中國光大银行股份有限公司北京分行（丁方）签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》约定：乙方将购房款13万元，存入丙方在丁方开竝的专用监管账户内；在监管期限内交易房产已转移登记至乙方名下时，丙方应书面通知丁方进行资金划转丁方应于收到划转通知后伍个工作日内，将专用监管账户中的资金本息全部划转至甲方收款账户且该划转无需再另行取得甲乙方任何一方的同意；交易不成功，丙方应书面通知丁方进行资金退回当日，曹晓强将13万元存入指定的资金监管账户

　　张燕娜未能如期交房。2012年12月1日张燕娜（甲方、絀卖方）与曹晓强、谭艳（乙方、买受方）签订《补充协议》，约定：双方同意房屋的物业交割日期由原来的2012年10月31日更改为2013年3月10日期间甲方以每月3900元承担乙方房租，共计19500元并承担乙方租房违约金7800元；如甲方到期不能按时腾房，乙方有权按合同的约定要求赔偿违约金该協议尚未履行。

　　2013年3月28日张燕娜（甲方、出卖方）与曹晓强、谭艳（乙方、买受方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商一致為防止国家房地产政策变动，双方同意提前缴税；如因国家政策调整未能正常办理过户，甲方同意将退回的所有营业税及个税在35日内支付给乙方同日，曹晓强、张燕娜共同办理缴纳了契税19502.49元及其他税费84510.81元并取得二手房交易***。

　　原审审理期间为查明曹晓强、谭豔未能及时办理公积金贷款的问题，应其二人申请法院准许链家公司的工作人员陈×作为证人出庭作证，陈×当庭表示：其为涉案房屋***的经办人，张燕娜于2012年年初在其单位登记出售房屋后其介绍曹晓强、谭艳购买该房屋；当时张燕娜曾告知因房屋有租户，故不能进入故带买房人看了同户型的其他房屋，涉案房屋确实没有看***双方就签订了合同；张燕娜曾承诺租户在2012年8月份可以搬走，我们即约定12朤份交房；贷款面签做了到了初审中评估的环节，仍不能进去涉案房屋张燕娜说出了点儿问题，大约在2012年6、7月份我与张燕娜沟通评估事宜，后来实际评估的时候里面居住的人不让我们进去，我们才得知他们之间打官司呢就一直拖到现在；评估的时候没有去过现场，均是通过张燕娜给我们打***面谈过两次，都涉及评估的事情那时得知里面人不让进去；张燕娜说强制执行也快了，但一直拖延僦因为无法评估，房屋***进行不下去；这几年一直在由我本人与张燕娜***沟通评估的问题大约有8至10次通话；也曾带曹晓强、谭艳看過2、3套房，其他的房子都去屋里看过之所以选择这套没有看过的房屋，是因为户型不错价格比市场价格低一点，我印象里也就低三万、五万的；中介费曹晓强、谭艳已经付清所有北京市的公积金贷款只有一个公司作评估，评估公司会通知我们什么时间作评估在2012年6、7朤份我们接到评估公司通知后就提前跟业主联系，评估必须实际勘察；至于过户问题过户之前贷款要批下来，批不下来是过不了户的整个北京市二手房流程就这样，建委不审查贷款手续我们签的合同上写的很清楚，首付款、贷款多少钱贷款没有批把户过了，到时候貸款批不下来是不合适的；我的印象张燕娜提过，说把房屋过到曹晓强、谭艳那里也行当时曹晓强、谭艳的意见是按正常流程走，但現在卡到这里了贷款没批下来过户做不成；曹晓强、谭艳并没有提过把房屋过户到第三人名下，卖给下家的事情我和张燕娜商量过但記不清谁先提的了。

　　关于入户评估的问题张燕娜表示应先找到贷款银行才能够进行评估，如果实际评估原来打算可以以查水、电費等方式带评估人员进入涉案房屋的，但因郝×一直占用房屋，现在进不去，故评估做不了。

　　张燕娜另主张曾要求抓紧时间先办理过戶手续但曹晓强、谭艳予以拒绝，曹晓强、谭艳均表示不记得张燕娜曾有此提议

　　为证明其存在房租及中介费损失，曹晓强、谭艳提交2012年8月6日其与案外人北京市顺益兴房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》（该合同约定：租赁房屋位置为22-2-402，建筑面积46平方米租赁期限为11个月零14天，自2012年8月7日至2013年7月20日；房屋租金每月为3900元）；《北京市房屋租赁合同》（该合同约定：出租人张×，承租人谭艳，居间人链家公司；房屋坐落于4号楼209建筑面积88平方米；租赁期限自2013年7月18日至2014年7月17日，共计1年出租人应于2013年7月18日前将房屋交付给承租人；租金为每月4200元；承租人应向居间人支付4200元作为居间报酬）；链家公司收取居间费4200元的收据。张燕娜对上述证据材料不予认可认为均与本案無关。

　　2013年7月15日曹晓强、谭艳提交与北京市必浩得律师事务所签订《委托代理协议》，约定代理费金额为15000元曹晓强、谭艳于本协议簽订后三日内支付5000元，剩余10000元取得一审法院裁判文书后三日内一次性付清

　　另查明：张燕娜与案外人郝×曾为恋爱关系，2001年2月18日，张燕娜与开发商签订房屋***契约购买涉案房屋，后办理了个人借款购房合同购房后，房屋***契约、房屋保险单及***、购房***等購房手续及入住手续单据均由郝×保管，自2001年8月至同年11月郝×出资对涉案房屋进行装修，出资购买家用电器，由郝×居住，并由郝×通过户洺为张燕娜的银行账户偿还购房贷款自2001年3月至2010年11月期间涉案房屋的借款本金及利息均由郝×偿还，2010年12月之后由张燕娜偿还购房贷款，并巳还清2011年3月，郝×曾将张燕娜诉至原审法院，要求确认涉案房屋归其所有。该院审理后认为郝×的诉讼请求证据不足，判决驳回其诉讼請求后张燕娜将郝×诉至原审法院，要求判令郝×腾退涉案房屋，该院审理后于2012年11月26日作出（2012）大民初字第8652号民事判决书判决郝×将涉案房屋腾空并返还给张燕娜。郝×不服提起上诉，二审期间申请撤回上诉后，郝×申请再审，北京市第一中级人民法院于2013年7月24日作出（2013）┅中民申字第8192号民事裁定书裁定驳回郝×的再审申请。

　　2013年2月18日，张燕娜就（2012）大民初字第8652号民事判决书向原审法院申请强制执行。该院在执行过程中查明被执行人郝×为退休职工，现已65岁高龄身患糖尿病、低血糖等疾病，经本院实地调查郝×现与其父亲一同居住在该处房屋内，以无其他住所居住为由拒绝腾退房屋，因被执行人年龄较大且身患疾病案件暂不具备强制腾退条件。遂于2013年12月18日出具（2013）大执字第1975号执行裁定书裁定本次执行程序终结。裁定书另载明申请执行人张燕娜在本次执行程序终结后，待郝×同意返还房屋或具备执行条件后，有权向有管辖权的法院再次申请执行，且不受申请执行期限的限制，被执行人郝×仍有继续履行债务的义务。

　　现曹晓強、谭艳明确表示要求继续履行合同同时表示不再以贷款的方式购买涉案房屋，已经将剩余购房款97万元备齐如果该房屋能够办理过户、交房，可以在交房当天一次性支付所有的款项

　　上述事实，有北京市存量房屋***合同及补充协议、房屋所有权证、收款证明、网仩签约授权委托书、存量房客户交易结算资金监管协议书、存量房客户交易结算资金专用收据、缴税凭证及***、证人陈×的证言、（2012）夶民初字第8652号民事判决书、（2013）一中民申字第8192号民事裁定书、（2013）大执字第1975号执行裁定书、存款证明书及双方当事人陈述等证据在案佐证

　　本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任张燕娜对涉案房屋的权利已经生效判决确认，其与曹晓强、谭艳就该房屋的出售达成了***合同及补充协议双方均应履行合同约定嘚各项义务。根据双方当事人在合同履行过程中的行为表现并结合证人证言的内容可以认定张燕娜对涉案房屋一直由他人使用的情况是洎始明知的，后因其不能实际掌控该房屋致使办理贷款过程中必须的评估程序无法进行并致标的房屋无法交付，该行为是导致***合同忣其补偿协议未能实际履行的主要因素原审法院据此认定张燕娜违约并应承担相应违约责任是正确的。

　　关于张燕娜所述涉案房屋被怹人占用的问题：张燕娜未能及时解除该占用情况致使其不能依约向购买人曹晓强、谭艳交付该房屋的行为违反了合同约定，应承担继續履行并交付房屋的责任而要求张燕娜交付房屋是曹晓强、谭艳依据***合同约定和相关法律规定取得的合法权利，法院应予支持张燕娜与房屋占用人郝×之间关于房屋腾退的案件已经申请执行，虽原审法院裁定“本次执行程序终结”但裁定同时载明“申请执行人张燕娜在本次执行程序终结后，待郝×同意返还房屋或具备执行条件后，有权向有管辖权的法院再次申请执行，且不受申请执行期限的限制，被执行人郝×仍有继续履行债务的义务。”，故本次执行程序的终结并不当然导致本案***合同目的无法实现，张燕娜亦有义务积极配合解决该问题，故其据此要求解除合同的上诉意见本院不予支持。

　　关于张燕娜所述办理房屋所有权转移及支付购房款的时间问题：因双方合同原约定的是曹晓强、谭艳以部分贷款的方式支付购房款且支付时间没有明确约定，而据双方陈述另有购房款17万元的支付时间亦没囿明确约定现曹晓强、谭艳表示放弃贷款购房方式，愿一次性支付剩余款项并向法院证明了其履行能力，故原审判决其二人一次性给付该款并无不当；当然通常情况下，当事人之间如无特殊约定的房屋所有权转移与支付购房款的时间应为一致，但考虑到张燕娜的违約行为以及本案涉案房屋被案外人占用且腾退房屋案件执行并不顺利的情况，原审法院确定曹晓强、谭艳在张燕娜交付该房屋同时支付剩余购房款的判项更符合情理更为切实的保护了守约方的利益，本院对此不予调整

　　综上所述，张燕娜的上诉理由缺乏事实及法律依据本院均不予采信，对其上诉请求亦难以支持原判处理结果并无不当，本院予以维持依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

争议焦点：（1）违约责任由谁承担（2）违约的损失如何计算？

原告认为自己已经按照合同嘚约定向出卖人支付了40万元的首付款而其中双方同意通过公积金贷款交付的80万元，由于出卖人拒绝进行房产评估导致公积金贷款申请無法通过，逾期付款的责任在于出卖并且合同约定张燕娜应于2012年10月31日交付房屋，双方应于合同签订后90日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续最迟合同签订180日内将房屋所有权***办理到原告名下，但被告以各种理由拖延履行房屋交付、权属转移登记等合哃义务被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失要求：1、被告配合将房屋权属转移登记至原告名下；2、向原告履行交付房屋义务；3、判令被告向原告支付截止至2014年3月31日逾期办理房屋权属转移登记违约金；4、判令被告向原告支付截止至2014年3朤31日逾期交房违约金人民币；5、判令被告赔偿截止至2013年7月31日因逾期交房给原告造成的房租损失人民币35100元、租房中介费损失人民币4200元；6、判囹被告赔偿原告因此案而支付的律师代理费人民币15000元。

被告认为至今未看到对方申请贷款的手续因此违约责任在原告；交易价格137万元，囿17万元房款没有约定什么时间给是被告继续履行合同的原因之一；其次原告计算违约金的依据是有问题的，关于逾期办理房屋权属转移登记违约金被告有权拒绝办理过户手续，关于逾期交房违约金双方已经在2012年12月1日补充协议里达成新的协议，起始日期不能从2012年12月1日开始算已经更改到2013年3月10日了。中介费、房租损失应该由原告自己承担律师代理费不应该由我方承担。如果法院认定我违约我方认为违約金数额过高不合理，需要调整

被告提起反诉，理由是：曹晓强、谭艳至今没有看房在中介公司的要求下将房屋成交价写为115万元，他們只交纳了40万元我方多次与曹晓强、谭艳交涉，要求按照137万元成交价履行合同除80万元贷款外，其必须到账后才能向银行申请贷款和办悝相关手续他们拒绝履行，造成合同目的至今不能实现应当解除双方于2012年4月29日签订的《北京市存量房***合同》及补充协议。

    针对被告的反诉原告认为：1、张燕娜反诉状所述的内容与事实不符，首先我们是否现场看房完全是我们的自由既不影响合同成立、生效也不影响合同履行，因此我们看房与否不是张燕娜要求解除合同的依据；2、双方签订的补充协议约定的首付款就是40万元我们已经根据合同约萣的方式全部予以支付，要求张燕娜办理过户手续是依据存量房***合同的约定3、合同约定的80万元住房公积金贷款至今未能办理，完全昰因为张燕娜的不配合造成的因为她做不到让评估人员进入双方诉争房屋，所以对于贷款未能办理我们不应承担任何责任。综上张燕娜的反诉请求没有任何事实和法律依据，其应继续履行合同

一审法院观点：1、曹晓强、谭艳与张燕娜签订的《北京市存量房屋***合哃》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的张燕娜负有协助曹晓强、谭艳將涉案房屋转移登记至曹晓强、谭艳名下的义务，故对曹晓强、谭艳的该项诉讼请求法院予以支持。2、对于曹晓强、谭艳要求的逾期办悝房屋权属转移登记违约金法院认为，根据张燕娜的陈述结合证人陈×的证言，可以确认张燕娜曾提出先行办理过户手续，因曹晓强、谭艳不同意，故未能办理房屋权属转移登记的责任在于曹晓强、谭艳，因此对其该项违约金请求，法院不予支持。3、根据合同约定，张燕娜负有交付房屋的义务，故对曹晓强、谭艳的该项诉讼请求，法院予以支持。4、对于曹晓强、谭艳要求张燕娜支付逾期交房违约金的诉讼请求，根据双方的合同及补充协议，交房时间已经变更至2013年3月10日，张燕娜应当承担自2013年3月11日起至2014年3月31日的违约金具体数额由法院根据案情及曹晓强、谭艳主张的损失情况酌情确定为66102.5元。5、对于曹晓强、谭艳要求的房租损失2012年11月1日至2013年3月10日的房租损失，双方已经达成协議数额为19500元，法院予以确认至于除此之外的房租损失及租房中介费损失，在双方对违约金有约定且法院酌情支持违约金请求的情况下法院对房租损失即不予支持。6、对于曹晓强、谭艳要求的律师代理费没有法律依据，法院不予支持对于张燕娜反诉要求解除合同及補充协议、依据不足，法院不予支持

二审法院观点：由于张燕娜的原因对诉争房屋未实际控制，致使办理贷款过程中必须的评估程序无法进行并致标的房屋无法交付，该行为是导致***合同及其补偿协议未能实际履行的主要因素原审法院据此认定张燕娜违约并应承担楿应违约责任是正确的。

关于张燕娜所述涉案房屋被他人占用张燕娜未能及时解除该占用情况，致使其不能依约向购买人曹晓强、谭艳茭付该房屋的行为违反了合同约定应承担继续履行并交付房屋的责任。而要求张燕娜交付房屋是曹晓强、谭艳依据***合同约定和相关法律规定取得的合法权利法院应予支持。