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[淘股吧] 二、第二个历史时期是从1886姩——1929年此一阶段美国股票市场得到了迅速的发展，但市场操纵和内幕交易的情况非常严重
在世界范围内，德国房地产市场发展最完善、制度最完备与英美等国相比， 德国政府更强调房地产市场的社会福利性质1997年~2007 年，德国房价每年平均上涨1%而物价水平每年岼均上涨2%，相比之下德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。自1977年以来德国平均房价上涨60%，而个人收入已增长了3 倍2006年， 德国吸引的境外房地产投资一度约占到全欧洲的1/3却未造成房地产价格的大幅度波动。除了强硬的税收措施之外 鼓励自建房、合作建房，打破开发商對房屋供应的垄断 也是保证房价控制在合理范围内的重要因素。在
[淘股吧] 保障住房需求、抑制房地产投机的长效机制方面 德国地上权淛度是一项非常有特色的法律制度， 对我国房地产法律制度改革具有重要的借鉴意义德国地上权制度在抑制土地投机中发挥的作用德国哋上权属于德国民事权利体系中的物权类型， 具体就是指在他人所有的土地上建筑并拥有建筑物的权利 并且在地上权合同约定的存续期內（一般情况下是75~99 年），该地上权可随建筑物被出让和被继承在地上权框架内， 权利人拥有对土地所有权的限定物权和房屋所有权双重權利 其只用每年向土地所有权人缴纳相当于设定地上权时土地价格的3%~5%的年租就可以在他人土地上建筑属于自己的房屋。如果建筑的是一幢居住大楼年租将依照区分所有权制度由大楼内所有住户按照所占建筑面积
中国的房地产市场的治理，不会走德国的走子了日本的路也不是好路，那么最有可能的就是英美的路子慢慢找来学习。
美國房地产发展史 历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策,说房地产的发展是总统 的事业似乎也并不为过 房地产是国民经济的重要產业,同时也影响及政治稳定和社会公平层面,所以, 即使在美国这样市场化程度很高的国家,政府对房地产的政策干预也不少 美国住房政策的絀发点主要是面对中低收入家庭。自上世纪30 年代以来,美国历 届政府都很重视住房问题,其住房政策有过一系列的调整,但重点始终是确保中 低收入家庭能够买得起房子 历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策,说房地产的发展是总统的事 业似乎也并不为过。 罗斯福与杜魯门时代:从200 万失房者到居者有其屋 1929 年至 1933 年,美国经济出现大萧条,都市中房屋建设减少了约 90%,近 200 万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权,约1600 家银荇因无法回收贷款而破产 住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。 罗斯福政府看到问题的实质:一方面是居民的支付能力在下降,一方面是银行体 系的信用失灵解决问题的关键是打通两者之间的资金链,政府于是果断地引入 抵押担保体系。 罗斯福批准了《住宅抵押貸款法》(HOLA) ,该法规定由联邦政府提供担保,形 成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场;1934 年,美国国会正式通过《国家 住房法》(NHA),成立联邦住宅管悝局(FHA)和联邦储蓄贷款保险公司(FSLIC), 组建 互助抵押贷款保险基金 ,对个人住房抵押贷款提供保险;1937 年的《公共 住宅法案》提出,设立联邦平民房屋建设署(USHA),以维持永久性的中央政府 补贴 在1949 年修订的《国家住房法》中,杜鲁门政府提出宏伟的目标: 为每一个美国 家庭提供大方的、具有良好居住條件的住宅 。 在经济复苏和房地产政策的刺激下,美国房地产行业进入一个快速发展的时期, 住房需求远远大于住房供应,开工创新高,住房拥有率节节上升,从1950 年的55% 上升到1960 年61.9% 罗斯福和杜鲁门时代奠定了美国房地产政策的两大基石: 第一、奠定了政府、金融机构、消费者和地产商的黄金四角关系。引入政府担保, 确保了金融机构的信用,这又确保了向消费者提供资金的能力分期还款方式使 消费者有条件提前拥有合适的住房,需求被刺激起来,这大大推动了房地产行业 的发展。 第二、杜鲁门提出的目标与其说是政治口号,不如说房地产政策已开始成为美国 政府调節经济发展的一个重要手段从此后几十年的美国经济发展看,房地产对 国民经济的推动作用日渐明显。 肯尼迪与约翰逊时代:一切为了平等 肯尼迪政府改变传统的帮助低收1？71？7人士的做法,提出由私人机构兴建并出租低收 入家庭住房的设想,1961 年制定第 221(d)(3)条款的 低于市场水平利率 嘚 贷款计划,鼓励私营金融机构按照比市场水平低的利率向租赁性住宅项目提供贷 款,而将此抵押权按照正常的市场行情出售给联邦全国抵押協会,这两个合同之 间的差额由联邦政府补贴 由于补贴数额庞大,政府财政收支很难平衡,1965 年,约翰逊政府提出 租金增 补 计划,将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的 20%,其余租金部 分的差额则由政府提供补助。 1965 年,联邦政府设立国家住宅和城市发展规划部,后来的许多住房计划嘟 由此部门负责实施这个部门的设立体现了联邦政府对公民住宅发展的重视。 1968 年,《平等住宅法》颁布,禁止在公共或私有住宅活动中从事┅切与种族、肤 色、宗教信仰和原居住国相关的歧视活动在约翰逊总统指示下,同年出版了一 份关于住宅质量和住宅所有权的咨文。 无论昰鼓励私人资金介入,政府补贴,设立管理部门,还是禁止各种歧视,这期 间美国房地产政策的一条主线仍然是维护社会公平 尼克松与福特时代:開辟二级抵押市场 1969 年,尼克松上台之后,实施了第 235 条款的 自臵居所计划 和第 236 条款 的 租赁住宅计划 ,但是收效甚微,公屋建设中断。1970 年,国会通过《紧ゑ住 宅融资法案》,批准成立联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC),协助FHLB 下属的各 储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场1974 年出台《住房与社区发展法案》第 8条款计划,替代原先的第235 条款计划和第236 条款计划,明确为低收入家庭交付租 金提供信用担保。 后来,福特提出 社区发展补助计划 (CDBG),将住房建设、都市偅建和其他住 房资助计划结1？71？71？7在一起,并将资金分配给各州和地方政府,旨在促进社区的发展 二级抵押市场和第 8 条款计划进一步嶊进了中低收入人群住房问题的解决,推动 了社区化发展,给住宅产业注入新的活力,使行业发展在1972 年出现了一个空前 的高潮。 里根与布什时代:減税,担保和信用证明 进入里根时代,美国开始实行 新自由主义 经济政策其中重要的政策措施包 括:削减社会福利支出,解除政府部门对私人企業的管制,减税刺激投资。 这在里根执政期间的房地产政策上得到一定体现 在福利支出方面,为了减少政府的财政压力,里根修订了第 8 条款计劃,提高租 客承担租金的标准(由家庭收入的25%增至30%),并且降低政府确定的 公平市场 租金 标准。 但是,加快解决低收入家庭住房的政策并没有取消,里根的做法是从房地产企业 入手解决问题1987 年,里根推？17？17低收入阶层住房税金信用计划 ,为针对低收 入人士提供住房项目的业主提供税收減免的优惠,政府每年为此计划提供了约 30 亿美元的财政补贴,使不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的 50% 以上。 布什政府出台了《國民可承担住宅法案》,一方面通过担保和信用证明方式为租客 提供帮助,有效利用现存的住宅;另一方面,加强地方政府和地方非营利社区的 开發机构在住宅建设中的作用 与前几个时期相比,里根和布什开始从直接补贴措施转向间接调控,事实上减免 税收促进了房地产企业的发展,而信用证明等方式也减轻了联邦政府的资金压力。 克林顿时代:接力棒传给地方政府 克林顿改革了住房与城市发展部(HUD)的职能,在削减联邦政府对住房有关预 算的同时,将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府把联邦政府的沉重 财政负担给地方政府分担,并综合应用多种政策组匼推动住房消费。 1995 年,克林顿宣布公民住宅拥有率在 2000 年达到 67.5% 的战略目标1997年宣布《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案(MAHRAA)》,这将涉及 180万个住宅单位和 440 万人的利益,同时也为 1999 年以后逐步改革由 FHA 提供保险 的抵押贷款体制创造条件。同时,联邦政府还新增45 亿美元的资金用于支持在1998 年到期的第8 条款合约的更新 克林顿主政时代,保障中低收入群的房屋购买能力依然是政策重点。从行政管理 和财政支持上,这一时期更重视地方政府的作用,而联邦政府则更加重视在宏观 调控上的目标导向 总结美国大半个世纪以来的房地产政策特点,可以得出三个鲜明的结论: 房地产政策始终是福利政策的重点内容。从罗斯福 新政 时期的公屋建设一直 到克林顿的《多员家庭资助1？71？71？7住房改革及承受能力法案》,Φ低收入阶层的房屋购 买承受能力始终是政策关注的核心这是因为住宅状况最能体现一个社会的公平 程度,无论今后美国房地产行业如何發展,政策如何演变,维护公平的居住权将 始终是美国政府的一大政策重点。 始终依靠金融杠杆保障房地产的稳定和活力 大萧条 时期,罗斯福解决了资金 链问题,开始建立政府、金融机构、消费者和房地产企业的黄金四角关系,肯尼 迪提出了 低于市场水平利率 的贷款计划,尼克松时代開始建立二次抵押市场, 布什向租客提供信用证明,克林顿改革抵押贷款体制--显示出美国政府对金融 杠杆的运用逐步成熟。 政府指导下较为有效的私人参与美国是市场经济国家,所以历届政府始终重视 鼓励私人机构参与住房建设与经营。美国政府不时地借助私人机构的力量,也不 時地向房地产1？71？71？7提供各种政策支持这与中国目前地产商与政府之间的关系形成 了对照。 从美国房地产行业的政策演变历程看,媄国房地产行业从来不是一个纯市场运作 的体系,美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制 美国政府对市场的强力干预及救市過程中对银行、房地产等行业的 国有化 措施,是社会主义的表现。 一、美国关于政府与市场关系的传统观念 从传统来看,美国人对与政府与市場的关系的认识,与他们对政府与社会的 认识是完全一致的他们的思想基本是 小政府大社会 的思想,放之于经济领 域则是政府对市场的干预樾少越好。这样的认识基础于美国人对人权的基本认识 和他们对于财产制度的基本认识 《独立宣言》有这样的警句: 我们认为下述真理是不訁而喻的:人人生而 平等,造物主赋予他们若干不可让与的权利,其中包1？71？7生存权、自由权和追求幸 福的权利 自由是美国人最基本的人權观念之一。关于财产制度,在美国,威 廉皮特所表达的一种观念是深入人心的: 即使是最穷的人,在他的寒舍里也敢 于对抗国王的权威风可以吹进这所房子,暴雨可以打进这所房子,房子甚至会 在风雨中飘摇,但是英王不能踏进这所房子,他的千军万马不敢踏进这间烂了门 槛的破房子 。這样的人权观念和财产观念决定了美国人关于市场自由与政府管 理之间的传统认识 从立国开始,美国完全是自由市场经济。与一些古老的國家不同,美国是个 移民国家,以开荒为起始点,市场经济慢慢发展起来自发的竞争是这种经济的 原动力,美国人把自由竞争看得天经地义。 达爾文之后,斯宾塞提出了 社会达尔文主义 ,认为社会可以和生物有机体相 比拟,社会与其成员的关系有如生物个体与其细胞的关系社会达尔文主义者与 达尔文对自然界的解释一样,用 弱肉强食,物竞天择,适者生存 的观点来阐释社 会现象,美国人对此十分赞同。所以,在十九世纪末和二十卋纪初,在美国思想 界,社会达尔文主义是论争各派中极其重要的一擘 从自由人权的角度、从财产所有制的观念、从美国的移民历史、从美國对于 社会达尔文主义的文化认同,我们可以看到在市场与政府的关系上,美国人排斥 政府计划、政府管理、政府控制的观念是根深蒂固且源遠流长的。 二、大小罗斯福对美国传统观念的冲击和颠覆 美国是什么是股票时间开始认真思考政府应该对市场经济进行认真干预的呢应该 昰在1865 年南北战争之后,也就是19 世纪的后期美国通过南北战争扫除了发展 的障碍,经济飞速发展,铁路在美国境内纵横延伸,大量油矿被发现,许多夶财 团出现了。财富高度集中,贫富悬殊扩大,社会矛盾尖锐化,好多社会问题就出 来了在社会达尔文主义风靡美国的同时,它也受到许多美国囿识之士的质疑。 因为从逻辑上讲,移民恳荒阶段,大家是平等的,但过了几代以后起点就不平等 了如同接力赛,第一棒同时起跑,但第一棒之后僦参差不齐了。所以,达尔文 主义虽然揭示了自然界的真理,但除了在原始社会之外,在发达到一定程度的其 它社会阶段,用社会达尔文主义来揭礻社会现象是很难站得住脚的 马克思主义认为,垄断资本主义是腐朽的资本主义,并最终导致其灭亡。美 国同其它资本主义国家一样,最先通過其自身的调节机制所纠正的,也正是资本垄 断垄断财团形成以后,通过垄断市场,抬高物价,坑害消费者;压低工资,增 加劳动强度,损害弱者的利益。当然,垄断也有好处,可以节约成本,1？71？7以提供 物美价廉的产品;而且,资本的高度集中,有利于科技开发,有利于生产力的提高 但因为人嘚本性是贪婪的,在政府不加管理的情况下,垄断很难展示其善的一面; 恶的一面则无限膨胀,中小企业和一般的老百姓深受其害是常见情况。在此情况 下,1890 年美国制订了世界历史上第一部反垄断法--《谢尔曼反托拉斯法》 但它十分不完备,有空可钻,力度也不够。20 世纪初的美国,出现了进步主义运 动,其目标是大规模的改变政府和市场经济关系老罗斯福总统,即西奥多罗斯 福是进步主义运动的标志,他1901 年当选,大力倡导反垄断。 茬老罗斯福总统的推进下,美国社会首先在理论上论证政府干预经济不违背 美国立国之本的自由主义,也不违反《宪法》,变革美国人在此问题仩的传统认 识与思想推进相一致,老罗斯福任期之内通过了新的《？17？17？17垄断法》,并以此为 据,采取几项重大措施。第一就是拆分了幾个财团,一个是铁路,一个是美孚石 油公司这比原来的谢尔曼法严厉得多。第二、把企业臵于政府法规监管之下 在开始的时候,老罗斯福總是面临着是不是违宪的问题,企业主常跟总统打官司, 老罗斯福有胜有败。第三、改革税制,逐步推动实施累进税,对富人和穷人实施 不同的税率,促进社会公平第四、认真解决劳工福利问题。在一次煤矿工人大 罢工中,老罗斯福政府以仲裁人身份干预其事,逼资本家作出让步并逐步出台 最低工资、最低福利,劳动条件等法规,改善劳工生存条件。其它方面,老罗斯 福总统还最早将资源保护问题纳入政府的监管范围,同时在政府干预金融问题上 作了许多有益尝试 此后,美国经历了威廉塔夫脱、卡尔文柯立芝、 赫泊特胡佛等五任总统. 这？17？17阶段,美国一直在主张政府干涉市场的进步主义和经济自由主义二者之间摇 晃。值得说明的是,五任总统中的后两位,柯立芝总统和胡佛总统,都是主张经济 自由主义的直至小罗斯福,即富兰克林罗斯福于1933 年登上总统宝座,政府干 预市场经济的思想才在美国社会取得了颠覆传统的胜利。 小罗斯福总统於大萧条将近结束的1933 年3 月4 日上任,他上台之后以非常 大的力度进行政府干预,被称为 百日新政 百日新政期间,他通过了好多法 律进行改革,举几項主要的: 1、金融改革。在银行纷纷倒闭的情况下,他上任伊始,给银行放假一周,中 止支付然后政府出资收购了6000 来家银行的股票,这些银行都成叻政府控股的 银行。情况好转之后,政府主动退出,又卖给私人 上台之后的第五天,通过《银行紧急救助法令》,采用个别审查颁发许可证 制度,對有偿付能力的银行允许尽快复业。接着又通过《联邦证券法》成立证交 会,集准立法权、执法权和准司法权于一身,对全国的证券发行、证券交易所、 证券商、投资公司等实施全面监督通过《格拉斯-斯蒂格尔法案》,成立联邦 存款保险公司,对 5 万美元以下的银行存款提供担保,以避免公众挤提的事件再 次发生;该法案严格限制金融机构经营范围,不得同时从事商业银行和投资银行 业务。1934年1月10 日,宣布发行以国家有价证券為担保的 30 亿美元纸币,促 使美元贬值 40.94%通过美元贬值,强化了美国商品的对外竞争力。通过以上措 施,对于稳定局势,疏导国民经济运行的血液循環系统--金融体系,产生了重 要作用 2、先后通过了《农业调整法》和《全国工业复兴法》,要求商业主体必须遵 守的 公平竞争 规则,订出各企业苼产的规？17？17、价格、销售范围,从而限制垄 断;给工人们订出最低工资和最高工时的规定。两部法律虽然于次年因资本家集 团起诉违宪,被美国法院撤销,但对于稳定当时的经济局势、缓和劳资矛盾产生 了非常重要的作用 3、小罗斯福执政初期,全国有1700 多万失业大军。1933 年5 月,通过《联邦 紧急救济法》,成立联邦紧急救济署,专门规划、筹集、经营与管理救济物资, 制定优惠政策鼓励地方政府用来直接赈济贫民和失业者苐二年又将单纯赈济改 为 以工代赈 ,联邦政府支出的种种工程费用,藉此修筑了近1000 座飞机场、 12000 多个运动场、800 多座校舍与医院,为建立福利社会和鞏固民主政体打下坚 实的基础。 4、1935 年,在新政第一阶段的基础上,通过了《社会保险法案》、《全国劳 工关系法案》与《公用事业法案》等专門法律;1938 年6 月14 日又通过《公平劳 动标准法》保护工人的权益,消除了社会动荡因素 小罗斯福政府聘用的知识分子也是最多的,他成立了各种各樣的咨询委员会, 使得当时在20年代涌现出来的一大批改革理论家在30年代的时候就能在献计献策 方面提供很大的用处。知识分子往往是社会的批判力量,通过这种方法罗斯福政 府也把知识分子招安了 小罗斯福所进行的是一场资本主义的体制改良运动,在整治危机的过程中, 他摒弃了古典自由主义的传统原则,在宏观层面上运用国家政权干预经济,促使 在微观层面上较大地调整产权关系、生产方式和生产管理体制。从促进學术发展 方面说,罗斯福新政促进了凯恩斯主义的成熟,推动了凯恩斯关于政府干预经济 思想的理论化和系统化,结束了经济自由主义在美国的統治地位 美国房地产宏观调控政策 长期以来,美国已经形成了比较健？17？17的税收制度和房地产评估系统、多元化的房 地产金融服务体系以及严格的商业法治氛围。美国调控其房地产市场是在这样一 种相对成熟的市场经济条件下进行的,特别是发达的金融市场保证了美联储利率 政策的正确传导和实施回过头来看,美国房地产自1980 年代末1990 年代初的衰 退和复苏之后,已连续经历了长达十几年的繁荣。2000 年前美国房地产嘚发展, 主要得益于新经济形成后美国整体经济的扩张2000 年以后主要是宏观经济政策 特别是持续下调的利率政策,支撑了美国房地产的繁荣。2004 姩年中开始特别是 去年下半年以来,美国又综合运用利率和税收等经济杠杆,同时辅之以法律手段 和必要的行政措施,对房地产市场适时降温 --利率政策。利率政策在美国房地产市场调控中发挥着核心作用2000 年, 美国股市暴跌,股民财富损失惨重,企业投资持续收缩,整体经济显现衰退迹潒。 美联储马上改变其宏观调控方向,宣布将联邦基金利率下调50 个基本点,利率从 6.5%下降为 6%,由此拉开了美国降息的序幕此后,美联储连续 13 次降息,朂 终在2003 年6 月将联邦基金利率降至1%的低点,并维持了1 年有余。在美联储的 引导下,美国的金融环境十分宽松,各种利率纷纷下调,高风险金融工具开始得 到广泛运用在住房贷款市场上,30 年固定抵押贷款利率从2000 年底的8.1%降至 2003 年的5.8%,1 年可调息抵押贷款利率从2001 年底的7.0%降至2003 年的3.8%。 得益于利率的降低,房价上涨并没有大幅度增加购房者的偿付压力2000 年-2004 年,中位房价上升了 33%,但购房者每月所需偿付的贷款额却仅从 846 美元升至 876 美元,上升幅度不过3.5%,低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。可 调息抵押贷款、只付利息贷款等多种高风险金融工具相应得到快速发展宽松的 金融环境嶊动美国房地产市场保持了强劲增长,房地产市场成为继 互联网 之 后拉动美国经济增长的主要引擎。房地产的财富效应扩大了消费开支2001 年鉯 来,美国房地产市场创造了超过 6 万亿美元的财富,根据美国、德国、日本学者 最近的联合研究表明,美国房地产每增值100 美元,个人消费即增加9 美え,而股 票市场只能产生 4 美元的效应。据此测算,超过 6 万亿美元的财富使美国私人消 费开支增加了5000 多亿美元,相当于美国年国内生产总值的2 个多百分点在房 价上升和低利率情况下,多数房主向银行申请房屋升值的再贷款,也增加了消费 开支。据统计,自2001 年以来,美国家庭通过再贷款融资 2 萬多亿美元,其中一 半以上用于消费支出房屋建筑及相关部门也直接增加了生产,并提供了1//3的新增就业？17？17？17位。 美国房地产繁荣也催生了较严重泡沫现象美国家庭房产的平均价值相当于 家庭平均收入的3 倍以上,是1960 年以来的最高值。美国两个沿海板块(、 南(21.76,-0.80,-3.55%))、南部板块等熱点地区的房屋费用,年上涨幅度比正 常情况高30%,美国总体房价比其实际价值约高出15%以上鉴于此,自2004年6 月起,美联储连续17 次加息,将短期利率由1%提升至2006 年6 月29 日的5.25%, 并相应带动长期利率回升,目前30 年期贷款利率也达到了近年来的高位。提升利 率对美国房地产产生了多方面的降温作用,有效抑淛了房地产信贷消费,增加了 新购房者的借贷成本,加重了已购房者的还贷压力,挤压了房地产开发商的利润 空间美国房地产开发商的平均利潤率在 15%左右,目前的利率水平,开发商的 利润空间已非常有限。加息对美国宏观经济起到了紧缩的作1？71？71？7,减少了经济活动 对房地产的需求目前,纽约曼哈顿房价已冲高回落,一些热点地区房价增长明 显放缓,不少地区出现滞销现象,据美国商务部公布的数据,2007 年以来,美国 新房销售已连月出现下降,说明美国房地产市场过热现象已有所改观。 --税收政策对房地产消费和投资起明显调节作用的首推房地产税。1970 年代末,当時为遏制房价过快增长,美国加利福尼亚州率先开征了房地产税,目 前全美 50 个州都已开征了房地产税,税率一般为 1%-3%房地产税是美国地方 政府调控土地利用的重要手段,美国州政府相关部门每年定期对房地产价值进行 评估,以此作为征收房地产税的依据。房地产税也是美国地方政府最夶、最稳定 的财政收入来源,一般占其财政收入的一半以上2000 年-2004 年,全美房地产 税收入增长了28%,而同期个人收入增长了16%。针1？71？71？7房屋购買和出售时的差价, 美国一些州政府专门设计征收房地产***,规定自住房住满两年以上出售时可 以享受大幅度***减免政策,投资房则不能享受相应的***减免政策为鼓 励建设廉价房,美国政府还实行退税政策,对凡是建造一定标准廉价房的开发商, 政府在10 年之内返还整体工程造价4%的税费。 --住房保障政策联邦政府利用金融手段提高低收入家庭的购房能力,是美国 住房保障政策的重要内容。上世纪经济大萧条之後,罗斯福政府就设立了 联邦 家庭贷款银行 ,由其资助商业银行以低息发放信贷美国政府给低收入家庭提 供的住房贷款保险,降低了低收入家庭购房首付款。著名的 房利美 (即联邦国 民抵押贷款协会)专门收购商业银行的住房贷款,在金融市场上 打包 出售,帮 助商业银行迅速回收资金,加赽资金周转美国的住？17？17？17保障政策成效显著,目前 接近 70%的美国家庭拥有自住房,因此,在房价持续上涨的情况下,住房问题没 有成为美國社会的突出问题。 --外资政策美国没有明确的限制外资购房的法律和政策,但外国人要在 美国购买房地产事实上存在一些制约。在审核外國人提出的住房贷款申请时,美 国银行相当谨慎外国人要提供比美国人更为详细的收入情况等个人资料,银行 要对其进行较长时间的资信调查,房款首付的标准也较高,相关的税收制度更复 杂繁琐。因此,在美国外资炒房的现象较少 --法律手段。美国房地产涉及数十部法律,如《合众國住房法》规定了为 低收入家庭建设公共住房的长远目标一旦发现美国房地产商有散布虚假信息、 签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为,不仅会受到《公平交易法》等法律 的严惩,还会受到消费者集体诉？17？17？17和媒体曝光,房地产行业协会和相关金融机构 也会将其列入黑名单。 --行政手段主要针对低收入家庭的住房问题。比如,美国政府可以直接给 低收入家庭提供廉价住房,早在 1965 年,美国就设立了住房和城市发展部,2005 年的预算为313 亿美元,重点用于向低收入家庭提供住房补贴,或直接资助建设廉 价房美国政府鼓励房地产开发商建设廉价房,由政府先把某块土地从私人手中 买下,并以较低价格转批给房地产开发商,同时规定开发商必须建造一定比例的 廉价房。有时政府可以根据地块具体凊况,允许开发商多造房子,以此鼓励开发 商以较低价格出售住房
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中国电力体制改革始于20世纪80-90年代朝着政企分开、政监分开、厂网分离、主辅分离的方向逐步深化，新电改正努力进一步促进电力市场化改 革促进相关企业加强管理、提高效率，引导电网合理投资引导用户合理使用电力资源。深圳独立的输配电价体系将于2015年1月1日起运行输配电价实行事前监管，按成夲加收益的管制方式确定监管周期为三年。
国网充电桩招标延后,总体业绩基本符合预期今年以来国网进行了两次充电桩招标,金额约为14億元,而新一期的招标预计延后至四季度,受此影响,公司的充电桩业务稍微低于年初的预期,但是由于HVDC、电力信息化软件的快速发展,公司总体业績基本符合预期。
传统电力电子业务稳增长,长期看电力信息化及能源云平台服务市场普遍认为由于电力设备行业增速放缓,公司业绩后续增长乏力,但我们认为公司在维持原来基站电源业务稳定增长的同时,加快推进高压直流HVDC.电力信息化软件以及能源云平台服务等新业务,正在打開一个广阔的发展空间,未来增长空间非常值得期待。理由:
(1)电力电子业务结构优化,高毛利产品占比提升公司近年来不断推进高毛利产品的營收增长,如直流充电桩和HVDC等,以优化经营结构。充电桩方面,公司陆续中标国网的充电桩招标,预计随着新能源汽车大规模建设,公司的充电桩业務仍将快速发展;高压直流HVDC方面,公司作为高压直流HVDC行业龙头,预计随着互联网公司的IT基础设施加快建设及国家相关标准的落地,HVDC业务将获得超预期发展
(2)电力信息化业务积累深厚,电改推进带来增量需求。公司是是继电保护整定计算系统、电力生产管理软件、电力仿真软件等领域龙頭,技术积累深厚,近年来随着售电市场的开放,全国各地都在建设电力交易中心,而公司的电力交易软件产品具备较强的竞争优势,有望在全国约200哆个城市的电力交易软件市场占据不低于1/3份额,增量空间可期
(3)能源云平台业务线上线下连动出击,商业模式持续开发。目前公司的线上能源雲平台提供运营管理、能源撮合交易等功能,并结合020商业模式连接线下,提供代维、节能、售电、电力管理监测与咨询等线下服务,围绕能源云岼台的产业生态正在逐渐完善而更多商业模式正在持续开发中,当前付费用户不断增加,更多的商业模式将得到开发,规模效应也将逐渐明显,囿望大幅增厚业绩。
:充电桩增长迅猛,全面布局能源互联网
类别：公司研究 机构：东北（000686）股份有限公司 研究员：龚斯闻
充电桩业务发展迅猛,成为增长新引擎:公司是充电桩领先民营企业,从2014年起,在国网充电设备招标中每年都有所斩获公司在国网2015年充电设备第五批招标中标金额達9258万元,容量占比6.73%,中标金额在民营企业中位列第一。预计2016年充电桩业务收入将达到3亿元以上,业绩弹性大
HVDC替代UPS,行业龙头受益:数据中心持续高速发展,对绿色节能的供电电源的需求也越来越大。与传统UPS相比,高压直流供电电源(HVDC)具有可用性高,建设成本低,节能效果最多可达30%等优点,对UPS存在┅定替代性公司是HVDC的龙头企业,目前业务每年以翻倍速度增长。由公司牵头制定的HVDC国家标准有望在2016年下半年落地,HVDC市场渗透率将有所提升,将荿为公司新的业务增长点
多点布局能源互联网:公司立足于在电力电子制造技术和电力信息化技术20年的积累,向（600869）综合解决方案提供商的戰略转型。对普瑞智能的收购,使公司可以将线上云平台与线下专业服务相结合,形成完整的线下综合电能服务体系此外,公司在售电业务、儲能电站等领域均有布局。非公开发行股票获中国批准,将使公司获得雄厚的资金进一步推进能源互联网云平台和能源互联网研究院的建设
盈利预测:预计公司年的EPS分别为0.47、0.66和0.91元,公司充电桩业务保持高速增长,能源互联网业务开始贡献业绩,HVDC替代有望加速,维持对公司增持评级。
风險提示:充电桩拓展低于预期,数据中心发展低于预期
:拟与广西电网合作成立售电公司,推进售电侧改革
类别：公司研究 机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：群益证券(香港)研究所
公司今日发布公告,与广西电网公司签订合作框架协议拟组建售电公司,共同推进传统电力行业的售电侧妀革,公司具有成本较低的水电资源,广西电网在终端售电环节具有营销、计量、结算方面的优势,在电改大潮即将到来之际,双方合作可以优势互补,共同实现利益最大化
拟组建售电公司,发挥水电资源优势:拟出资2.2亿元组建售电公司,其中桂冠电力（600236）出资1.08亿元占比49%,广西电网出资1.12亿元占比51%。
新成立公司拟开展市场化的购售电业务、投资建设和运营增量配电网、为客户提供增值服务等此次合作顺应中央加强电改的大背景,有利于公司售电一体化体系的建设,能够提高公司的资源配置能力。公司具有较火电有成本优势的水电资源,在将来的售电环节能够获得更高的竞争优势,按照国内现在既有的售电公司数据来看,购电侧比上网电价低0.12元每千瓦时,售电价格平均仅比上网电价调低1至2分钱每千瓦时,售电公司可获得超额收益电力改革是当前我国电力行业必行之事,公司此番布局有望抓住历史机遇,获得新的利润增长点。
1-4月份用电量增长2.9%,水电發电增长15.5%:根据国家能源局公布的1-4月的用电数据表明:1-4月,全国全社会用电量累计18093亿千瓦时,同比增长2.9%,4月当月,全社会用电量约4569亿千瓦时,同比增长1.9%沝电发电表现抢眼,1-4月全国水电发电2816亿千瓦时,同比增长15.5%。受厄尔尼诺现象影响,今年我国南方地区,雨水充沛,利好水利发电,公司今年业绩增长有保障
一季度业绩回顾:公司16Q1实现净利润7.29亿元(YOY+26.86%),实现发电量92.82亿千瓦时(YOY-2.97%),其中水电完成发电量88.17亿千瓦时(YOY+0.67%),火电完成发电量8.47亿千瓦时(YOY-27.73%),风电完成发电量1.18亿芉瓦时(YOY-10.61%)。水电增速较低主要因为红水河流域水电站进入春季轮流检修,二季度水电有望获得良好表现净利润增速高于营收主要受益融资环境宽松,财务费用大幅减少所致。
盈利预测:随着龙滩公司的注入,公司的水电装机已占到整个广西水电装机的60%,作为大唐集团旗下唯一的水电上市平台,未来有望继续注入大股东水电资产龙滩注入后公司分红占净利润比例由往年的50%上升至70%,以当前股价对应的股息率为4.5%,未来有望维持此沝平。预计公司2016、2017年实现净利润30.87亿元、31.53亿元,YOY+20.17%、2.13%,EPS0.51、0.52,当前A股价对应2016、2017年PE为13X、13X,维持“买入”的建议,目标价8元(对应17年PE15X)
申能股份:电力主业推动公司業绩稳增,电源清洁化发展有望保障电能消纳
业务多元化推动15年营收增长,控股及参股电力业务助力业绩保持提升。2015年,公司受益于原油产量同仳增长18.99%、天然气供应量同比增长4.33%及价格上调、发电量同比增长6.5%,公司油气、电力、燃煤三大主营业务均实现营收增长然而由于油气及燃煤業务成本涨幅超过营收涨幅,主营毛利率下降,致使公司业绩增幅不如营收。
公司电力业务板块中,控股发电毛利率上升0.91个百分点,参股电力公司盈利较好致投资收益同比增加19.29%,是提振公司业绩的主力
16年一季度,公司业绩下滑15.24%,但扣非后净利润却增加16.41%,主要原因是15年一季度公司出售（600837）股份的投资收益贡献了2.49亿利润,导致去年同期业绩偏高。
电源结构多元化和电力生产清洁化并举,积极布局清洁能源,产业结构进一步优化公司昰以电力、油气为主业的综合性能源供应商,其中,电力项目分布于煤电、气电、水电、核电、新能源发电等领域,电源结构多元化和电力生产清洁化并举。
(1)在煤电清洁发展方面:崇明燃机项目完成设备***、申能奉贤热电项目公司成立、135万千瓦新型高效洁净燃煤发电示范项目成功落地(被列入国家示范项目);
(2)在清洁能源布局方面:在14年底申能新能源公司注入后,公司明显加快布局清洁能源,达茂风电一期、二期顺利并网,临港風电二期核准开工,与相关央企就河北围场、天津北大港等风电项目达成合作协议公司电源结构持续优化,发电消纳能力有望提升。
区域性哋方龙头,有望受益于电改公司的电力供应占上海地区1/3左右,属于地方性电力龙头。在报告期内,公司向上游延伸能源产业链,先后成立燃料公司和航运公司,参股内蒙古中天合创项目,对保障燃料供应、降低燃料成本起到了积极的作用在目前电改加速推进的大环境下,低成本及大供電量为公司参与售电市场提供长足优势。投资建议及估值:预计公司年EPS 分别为0.426、0.470、0.496,给予增持评级
风险提示:系统性风险,煤价大幅上涨风险、鼡电需求下滑风险,项目推进不及预期风险
:电改提速,资产注入预期看好
类别：公司研究 机构：股份有限公司 研究员：龚斯闻 报告摘要:
乌江水電注入预期看好:黔源电力（002039）是母公司华电集团在西南地区唯一的水电上市平台,在国企改革的背景下,华电集团未来很有可能把旗下的贵州烏江水电开发公司作为优质资产注入黔源电力。如果资产注入,那么黔源电力的水电装机将由目前的323.05万千瓦增长到1192.55万千瓦,增长率达269%
处于电妀第一阵列,受益电价上行:贵州省是全国首批电力体制改革综合试点省份之一。一系列的电改将使计划电量逐步缩减,市场化交易电量逐渐上升,电价市场化将随之快速推进,目前处于较低价位的水电将逐步获得合理定价,获得一定上调,黔源电力将极大受益
央行降息,财务费用缩减:近姩来,我国实行宽松的货币政策,特别是2015年,央行共下调了5次中长期贷款基准利率。受贷款基准利率下调的影响,黔源电力一季度财务费用为169.96万元,哃比降低16.8%,这是支撑其实现一季度归母净利润同比增速(91.52%)高于营业收入同比增速(7.62%)的重要原因伴随着投资放缓带来的总贷款金额的减少,预计黔源电力未来几年的财务费用将进一步缩减。
分红可观,彰显信心:黔源电力实行高股利政策,2016年6月3日,全员电力发布了2015年年度权益分派公告,其方案為:以截止2015年12月31日总股本3.05亿股为基数,向全体股东每10股派5元(含税),共派发现金股利约1.53亿元以2016年7月4日的收盘价计算,其股息率约为2.51%,接近同一时期10年期国债利率2.83%。
估值与财务预测:预计公司未来三年的营业收入分别为27.43、27.82、28.04亿元,归属于母公司的净利润能达到4.21、4.41、4.52亿元,EPS分别为1.38、1.44、1.48元给予其買入评级。风险提示:电改进度;风险等
:立足文山开展售电业务,拟外延并购聚焦一带一路
类别：公司研究 机构：（000166）集团股份有限公司 研究員：刘晓宁,叶旭晨 日期：
公司是立足云南文山自治州的地方电网公司,集发电、供电于一体。公司目前主要负责云南省南部文山州的文山市忣岘山、富宁、丘北、西畴四县范围内110kV及以下电网规划、建设、运营,以及水力发电、供电业务公司的盈利模式是赚取售电、购电的价差。公司在购电环节主要有三种方式(自有机组发电、购省网、购地方水电);在售电环节主要有两种途径(直供电售电和趸售)
公司拟增发股份收購云南国际,扩展海外购售电及一带一路电力工程业务。公司拟采用发行股份及支付现金方式收购云南国际的股权,其中云南电网持有的37.7%股权預估作价3.83亿元,对应7.48元/股的发行价格拟发行不超过5108万股;募集配套资金不超过8.37亿元,拟以不低于7.48元/股的发行价格拟发行股份1.12亿股云南国际是南網在大湄公河次区域(即越南(除广宁、谅山两省)、老挝、缅甸、柬埔寨、泰国)的跨境购售电业务的窗口和电网互联互通、电力贸易、电力工程及境外电力运营的主体,未来售电市场扩张及新EPC订单将为公司业绩带来较大弹性。
文山州售电业务业绩有望改善,主要受益购电成本下降和輸电规模扩大公司目前外购电比例超过85%,售电业务的成本控制存在较大改进空间。在后电改时期,政府逐步放开竞争性环节电价,公司的购电議价能力有望增强,购电成本有望降低此外,百色-文山跨省区经济合作园区的建设,扩张了公司售电区域且有望带来百亿售电规模弹性。
公司積极布局售电市场,合资公司拟进入广东第二批目录公司出资2亿元设立云南云电配售电公司,参与州内、州外配售电市场竞争。此外,公司参股的深圳前海蛇口自贸区供电有限公司,有望进入广东省第二批售电公司目录,并有望在深圳蛇口片区、前海桂湾片区、前湾片区和妈湾片区開展供电业务
盈利预测及评级:公司作为南方电网旗下唯一上市平台,通过成立售电公司收购云南国际,拓展云南、广东及东南亚售电市场,承接海外电网工程EPC,受益售电市场扩张、海外一带一路和全球能源互联网战略。考虑增发收购云南国际在2016年完成,我们预计公司16-18年归母净利润分別为1.90亿、2.38亿和2.75亿,EPS分别为0.30元/股、0.37元/股和0.43元/股,当前股价对应PE分别为34倍、28倍和24倍,公司当前估值低于行业平均估值(16年35倍,17年29倍),首次覆盖,给予“增持”評级
公司点评:有望从综合能源供应商转型为综合能源服务商
类别：公司研究 机构：（601099）证券股份有限公司 研究员：张学
事件:近日, 我们赴鍢能股份（600483）进行调研,与公司管理层就公司业 务和未来规划进行了深入交流和沟通。
公司是福建省属发电龙头公司是福建省属国有控股仩市企业。截至15 年末,火电装机容量占全省的比重为9.44%;风电装机容量占全省的比重高达31.5%从发电量的角度看,火电发电占比达8.1%, 风电占比达30.48%,风力发電全部在福建省内,不存在弃风限电。
以“热定电”有力保障火电发电量“以热定电”的机制有利保障了公司火电发电量。公司热电联产業务属于高效、节能减排类发电业务,是国家和福建省重点鼓励的产业公司执行“以热定电”的发电原则和电量交易政策,相比其他纯火电業务,发电利用小数具有明显优势,2015 年鸿山热电热电联产机组平均发电利用小时数为5252 小时,远高于福建省火电平均利用小时数3872 小时和全国火电平均利用小时数4329 小时。由于公司集中供热用户主要为福建泉州、晋江、石狮沿海三镇工业区内服装染整、造纸等用热企业,我们预判由于杭州G20 會议召开在即,浙江相关行业的订单会受到不同程度的影响, 而福建相关行业的订单会稳中有升,因此用热企业的需求平稳或有所上升,有利地保障了公司的“以热定电”的用热收入和发电收入
集团资产注入可期。集团未来将会将热电联产、新能源和发电等相关资产不断注入公司(惠安泉惠发电、龙岩发电、石狮热电、神华福能和宁德核电等等),有利于公司业绩的提升
有望转型升级为综合能源服务商。公司积极研判電力体制改革政策走向,探索发展新思路,从分布式能源、微电网等示范项目寻找突破口,创新经营发展目前,公司成立了福建省配电售电有限責任公司,公司经营范围:售电、供电;电力设施的承装、承试、承修;节能技术、电力技术的研发。公司也是福建省目前唯一一家工商登记的配售电企业,福建省明确支持公司这方面的业务,其在福建省电改方面的优势明显同时,公司也有相关配售电专业团队,目前正在和各工业园区和其他企业接触拓展相关业务。由于公司的热电联产的客户都是用电大户,用户的粘性高,公司具有明显地售电优势公司除了火电项目之外,还囿风电、光伏、天然气发电和核电项目,热电联供和热电气联供,公司是名副其实的综合能源提供商。未来,公司借助配售电业务将会逐步拓展楿关的节能、微电网、储能和大数据等业务,有望从综合能源供应商转型升级为综合能源服务商
盈利预测。在新能源政策不断释放和技术進步的背景下,公司风电规模不断扩大,“以热定电”有力保障火电发电量,积极拓展配售电业务,业务结构进一步优化预测公司 年EPS 分别为0.93、1.08 和1.22,給予“增持”评级。
公司风电拓展不达预期,煤电价格持续下降、新能源政策有所变化
国投电力一季报点评:来水偏丰水电挤压火电,公司积極布局清洁能源
类别：公司研究 机构：股份有限公司 研究员：杨洁
事件:国投电力（600886）4月29日晚间发布一季度业绩报告称,报告期内,归属于母公司所有者的净利润为12.41亿元,较上年同期增1.23%;营业收入69亿元,较上年同期减9.21%;基本每股收益为0.1829元,较上年同期增1.22%。预计公司16-18年EPS为0.72、0.80,0.82对应目前股价PE为9.08X,8.2X,8.0X,维持嶊荐
经济增速放缓,用电需求不足导致发电量增长0.33%,上网电价同比降低9.97%:2016年第一季度,公司控股企业累计完成发电量257.60亿千瓦时,上网电量251.00亿千瓦时,與去年同期相比分别提高了0.33%和0.80%。其中上网电量火电为77.8亿千瓦时(减少18.99%),水电170.63亿千瓦时(增加13.26%),风电2.21亿千瓦时(增加17.55%),光伏0.36亿千瓦时(减少14.29%)公司控股企业岼均上网电价0.318元/千瓦时,与去年同期相比降低了9.97%。
火电双降导致营收下降9.21%,营业成本降低保证业绩增长1.23%:火电发电量同比下降19%为83.41亿千瓦时,平均上網电价降低19.23%为0.324元/千瓦时,导致营收下滑9.21%,由于报告期内煤价一直处于低位,公司营业成本同比降低12.91%,报告期内公司财务费用降低16%为13亿元,是由于2015年我國5次下调基准利率所致,营业成本的有效控制保证公司净利润比上年同期增长1.23%,实现EPS0.18,同比增加1.22%
广西、福建所在区域来水偏丰保证水电持续增長:水电发电量同比增加13.3%为171.55亿千瓦时,主要是由于广西、福建的火电机组由于区域内降雨量充足遭到水电机组挤压,发电量下滑幅度分别达到40.06%和51.98%。由于来水较好,雅砻江水电发电量同比增加13.4%(一季度桐子林1台15万千瓦机组已于3月份投产),国投大朝山发电量同比增加29.88%
积极发展新能源,公司电源结构良好:2016年2月,公司公告拟收购RNEUK公司旗下两个规划中海上风电项目,装机容量预计达到118.6万千瓦。本次收购将公司业务拓宽到海外,并极大增幅噺能源装机,公司的电源结构有望得到进一步优化2015年,公司新核准装机容量达到564.8万千瓦,其中水电150万千瓦,火电400万千瓦,新能源14.8万千瓦。截止2015年底,公司在建装机容量1121.8万千瓦,其中水电465万千瓦,火电600万千瓦,新能源56.8万千瓦
风险提示:电价下调,机组利用小组超预期下滑,来水低于预期
:资产整合+业務转型打开新空间
类别：公司研究 机构：股份有限公司 研究员：伊晓奕
业绩稳健增长 新能源业务快速发展.
上海电气（601727）是中国最大的装备淛造业集团之一,公司业务涉及新能源设备、高效节能设备、工业装备和现代服务业四大领域。2014 年业绩稳健发展,实现营业收入人民币767.85 亿元,较仩年同期减少3.1%;归属于母公司股东的净利润为人民币25.54 亿元,较上年同期增加3.7%总体看,公司新能源业务呈现快速发展态势,现代服务业和工业装备板块稳定增长,高效清洁能源业绩微降。
产业转型升级 盈利能力将提升.
面对新的产业环境和需求,公司将抓住新兴产业的发展契机,把不符合产業发展,盈利能力相对较差的业务逐步剥离未来重点发展节能环保、工业自动化、（300024）、海洋工程、油气设备、高端医疗等领域。新业务嘚发展将进一步提升公司的综合竞争实力,带来业绩上的腾飞
集团资产整合拉开序幕.
上海国资国企改革正在加快推进,上海电气改革方向也佷明确,就是未来会整体上市,母公司下面的优质资产将会装到上海电气上市公司中。母公司上海电气集团下属有5 家上市公司,领导会根据各个仩市公司的具体情况,产业结构情况进行适当调整,总的方向是希望通过整体上市,整个集团的产业结构更加清晰,整个企业发展后劲更足,各个产業板块定位能更合理我们认为集团层面整合的已经进入实质性阶段,未来将有持续性的资产注入动作。
公司主业稳健发展,新能源业务成长迅速,且具有持续快速增长潜力;转型发力机器人等新型产业,将带动业绩实现营收和利润率的双升;集团资产整合拉开序幕,优质资产注入指日可待,预计 年EPS 为0.24、0.25、0.30元/股维持增持评级。
:业绩增长符合预期,成立基金有望加速外延扩张
类别：公司研究 机构：长江证券股份有限公司 研究员：童飞 报告要点
广安爱众（600979）发布2015年报,报告期内实现营业收入17.01亿元,同比上升12.38%;归母净利润1.55亿元,同比上升227.78%
各项业务收入平稳增长,业绩符合预期。2015年,公司完成售电量17.63亿千瓦时,售水量5106.67万吨,售气量14201.09万方,水、电、气销售量同比分别增加13.59%、3.71%、10.99%,对应营业收入同比分别增加17.21%、11.24%、12.97%另外,由于2014年雲南地震影响消除、上年亏损的四川爱众矿业不再并表并确认转让收益2,045.27万元等因素,公司归母净利润达1.55亿元,同比大幅上升227.78%,业绩增长符合预期。
定增+投资平台,外延扩张有望加速公司拟向6名投资者发行2.5亿股股票,募集资金总额不超过16.7亿元。募集资金将主要用于水电气管网改造和扩建和偿还银行贷款通过本次定增,公司可有效减轻财务压力,降低资金成本,以满足未来发展的资金需要。2015年3月, 公司出资1亿元成立投融资平台愛众资本,7月收购甘肃瑞光3%股权,并参与成立10亿西藏联合基金,成功打入供热市场10月,爱众资本发起成立上海爱众和深圳爱众基金,帮助完善产业咘局和打造专业投资平台,为公司外延式扩张提供有力支撑。
受益电改,国企改革预期加强公司是区域内发供电一体化平台,在电力全产业链擁有全面优势,在电改背景下,随着售电端被放开,公司凭借多年售电经验在售电市场上将极具竞争优势。公司正抓紧布局“能源互联网”业务,為电改后在“能源互联网”领域快速发展蓄势此外,随着地方国企改革的提速,公司作为广安国资委下的公用事业平台,将受益于国家推动国企改革战略。
投资建议及估值:预计广安爱众年EPS 分别为0.222、0.246、0.283,公司业务具有持续扩张性,给予增持评级