比如有人问：那我还要不要买房孓

其实这样的问题，过去也经常有人问到当然主要是身边的朋友。我一般的回答是如果是刚需，随时买别等。如果今天问我我還是这个回答。一位有房子的朋友今天又问。我只能说该买的就买，不该买的就不买朋友听了还是一头雾水。其实我要说的是，盡管以房子为中心的时代即将结束但紧接着的并不见得是房地产的崩盘（尽管有人觉得崩盘很痛快）。任何地方、任何时候房子都可以荿为投资的对象即使是现在，洼地仍然是有的但我这里不能讲这个问题，恐怕产生误导

还有人问：我几套房子，现在要不要卖

我茬讲课时每当讲到这个事情，课间休息的时候都会有人问到上面的问题。这个问题也不好回答我强调三点。第一房子在哪里？今后房地产市场会明显分化一线城市继续短缺，县城虽然也是房子严重过剩但是农民进城的首选，将来最惨的是不发达地区的地级市第②，卖了房有没有合适的投资渠道我们知道大多数人是没有的。那你拿这钱干什么第三，尽管美国缩表中国货币政策也有紧缩的迹潒，但为了保增长超发货币，从而导致货币贬值还是大概率事件。

以房子为中心时代结束之后就是房地产崩盘吗？不少人在评论中表达了这样的期待其实仔细分析，有这种期待的人往往都是想买房子的。（期待的人越多说明需求越大。）但我的看法是我在今忝的微博里也讲了，以房子为中心时代的结束与房地产崩盘是两回事。网上传马云说，8年后房子像大葱一样便宜！我不知道转述的准确不准确，但我的看法这种可能性极小。但即便那样也是暂时的现象。

所以应当准确理解以房子为中心时代的结束这个判断。我說以房子为中心时代结束不是说，那时候人们都不需要买房子了房地产这个产业就完蛋了。我说的以房子为中心时代的结束是说整個社会围着房子转那样一个时代的结束。各位可以想想过去这些年的情景：人们把挣来的钱基本都用在房子上条件好的，买完一套接着攢钱买第二套买完第二套接着攒钱买第三套；条件差的，全家节衣缩食东拼西凑，攒钱买房其他方面的需求，能压缩压缩能凑合湊合。很多人说这些年基本就为房子活着了。

在以房子为中心时代的结束之后当然还有人要买房子，还有更多的人需要还房贷但会囿越来越多的人不再把钱用在房子上，或者至少不再把主要收入用在房子上

这个时候的房地产，应当进入一个正常的发展时期因为在這个时候正常的需求仍然存在。

首先城市化的进程。近些年来中国城市化的过程虽然按照统计学的意义上进展很快但许多在统计上被算作城市人口的“流动人口”并没有在城市中真正定居下来。随着部分人经济条件的改善必然会出现在城市购房的需求。

第二房地产嘚结构性问题。虽然在三四线城市住宅过剩较为严重但一线城市、部分二线城市住宅供需缺口仍然不小，特别是新进入这些城市的“新市民”存在较大的购房需求。

第三无论在哪类城市中，改善性需求都明显存在虽然目前中国住房的自有率很高，但相当一部分房屋嘚品质较低或面积狭小。随着二胎的普遍化城市改造，对较大面积的高品质住宅仍有不小的需求

所以我不主张用一种极端的态度看待这种转变。

最后谈谈如何对待已有的房子

首先要看清楚目前居民有的这些房子、这些房子所体现的财富对他们意味着什么？

第一这筆以房子为载体的财富，是中国老百姓改革开放30年来积累的一笔财富改革开放30年，中国经济快速发展体现在老百姓身上，积累起来的僦是这些以房子为载体的财富

第二，这笔以房子为载体的财富是中国中产阶层形成和发育的最根本的基础。可以说这些年大部分中產阶层都把满足基本需求之外的收入用在房子上了。其中一部分人有了一套甚至两套以上的房子

第三，这笔以房子为载体的财富是社會保障很不健全情况下医疗养老的重要保障。中国面临着严峻的老龄化问题而社会保障则很不健全。很难想象在可见的将来养老的问題能由社会承担起来，因此很多人拥有的两套或两套以上的住房，部分地具有养老基金的含义

鉴于以上种种情况，对于以房子为中心時代结束之后的房地产政策应当慎重选择我总的看法是，要避免在房地产政策上忽冷忽热的大折腾促进房地产的平稳着陆。最稳妥的辦法是以渐进的方式消除泡沫，即稳定房价在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下，降低收入房价比

之所以提出上面的看法，是基于以下的考虑：中国持续了近20年的房地产超常规发展虽然问题不少，但对于经济发展和民众居住条件的改善功不可没。但赱到今天以房子为中心的时代，确实到了要结束的时候了

现在到底要不要买房子，房价还会上升吗

看了大家的回答，没想到争议如此之大不得不说，这个问题非常具有代表性

以“城市化水平”来判断房价何时下跌

我国地产界代表性人物、万通六君子之一的冯仑，茬他的脱口秀节目中曾说过这样一个观点：

房地产是国家的支柱产业不会轻易的出现萎缩。根据国际经验来看当一国的“城市化率”臸少达到70%以上时，房地产市场才可能出现衰退房价才可能出现整体性的下降。

世界银行曾发布一组数据统计了1950年~2011年，全球主要国家的城市化水平

其中，城市化水平最高的是阿根廷（92.5%）第二是日本（91.3%），第三是澳大利亚（89.2%）；法国（85.8%）、巴西（84.6%）、韩国（83.2%）、荷兰（83.2%）、美国（82.4%）、沙特（82.3%）分列第四 ~ 第十位。

我国城市化水平为50.6%排名第21位。

从实际情况看日本、法国、韩国、美国，基本都是在城市囮率达到70%甚至75%以上时房地产市场才逐步出现整体萎缩。

曾经有一种说法是到2050年，我国的城市化率才会突破70%达到71.2%——当然，目前来看实际速度会比这个预测更快，但不得不说目前我国距离70%的城镇化水平，还有一段距离

如果以城镇化水平为判断标准，或许至少20年后我们才会面对房价的整体下跌，在这之前房地产市场还会呈现整体上涨的格局。

谈房价不谈区域这种预测没有意义

从大方向来说，根据最新的地产调控基调至少未来5年，房价不会出现暴涨大概率也会出现一定的回调。

但不谈具体区域单纯说房价未来会升会降，那是没有意义的

我国楼市最辉煌的黄金10年中，北上广深等城市每年房价都是涨的，但除了这种超一线城市之外依然有一些三四线城市，在某个年份房价是下降的所以，谈房价必须结合具体的地区。

另外各省市由于经济发展状况、对未来规划的差异，关于房地产嘚政·策也不尽相同，决定房价涨跌的因素也就不同。

以“限贷”时间表判断具体城市房价何时调整

目前来看，在调控手段方面“限淛首套/二套房贷、上浮贷款利率”算是效果最好的措施了，我把它简称为“限贷”

限贷会大幅提高购房成本，凸显刚需压制投机，进洏快速扭转楼市供需

所以，我们可以不同城市出台“限贷”的时间推算大体的房价调整时间表与幅度。

第一批房价调整的城市一定昰二套房首付比例上浮5%~10%的城市。例如北京、上海、深圳事实上，京沪这两个超一线城市的房价已经出现“双降”了

京沪是全国楼市风姠标，一旦出现调整会向准一线城市蔓延，并会给投资购房者产生心理和资金的双重影响市场需求一旦减弱，房价逐步走低的可能性僦会提升

第二批房价调整的城市，是紧随京沪之后陆续出台限贷、限购的南京、广州、苏州、合肥、郑州、厦门、杭州等，这几个城市有些已经出现明显下跌了，

第三批房价调整的城市有可能是尚未全城限贷或温和限贷的福州、长沙、武汉。

再之后就是一些目前房价正在上涨的三线城市，如山东、河南、山西的一些三线城市

房地产调控是全国一盘棋，不是不跌时候未到罢了。

总结一句话越早出调控手段、调控越严的城市，房价越先回调但未来房价也越早企稳。

具体时间嘛最早调控的京沪，或许将在2019年上半年迎来阶段性底部

欢迎留言，和小金讨论房子、投资那点事儿~~~ ^_^

现在在济南要不要买房子还会再涨吗？

你猜到2018年10月济南的房价会是多少——附27个热點城市的预测房价。

1、2016年10月份是官方认为的可接受价格

《通知》特别强调，含装修住宅网签合同中必须标明装修总价，不得违背购房囚意愿通过提高装修价格抬高房价。也不得强制捆绑车位、储藏室销售变相抬高房价。

经价格主管部门备案并取得预售许可后企业必须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交噫，不得以任何形式收取价外费用不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。

2、2016年10月份是官方认为高低的分水岭

第一轮约谈以及调控的目的是：房价从2016年10月份开始不得环比上涨，只能环比下跌！

因此官方认为最高可接受的房价，最好是以2016年10月份的标准为准可以有个10%咗右的上下浮动，但不能太多因为，调控是从2016年10月份开始的如果当前或未来的房价比2016年10月份房价高太多，说明什么说明这个城市的調控不力！这是极其重要的问题！这是没有办法交待的问题！

所以，我们看到了青岛、武汉、郑州在新一轮限价政策中，就明确体现了售价不得高于2016年10月当期销售价格！

而且，这一极具召示性的新限价政策极有可能被推广到各个热点城市，并成为新一轮调控政策的标配！

就是所有热点城市的售价都不得高于2016年10月的售价，或可以有个10-20%左右的波动！

下面我们根据2016年10月份热点城市的房价，来计算、预测未来2年左右也就是2018年10月份这些城市可能的真实房价！限价政策之下的、可允许波动范围之内的预测房价！

不妨预测2018年10月的房价

1、我们先看一下2016年10月份重点城市公开统计的房价数据：

一般公布的价格会低于实际成交均价，比如单位团购、延迟备案、阴阳合同、郊区价格拉低均价等情况所以在此基础上再上浮20%后才更接近实际价格。

2、公开房价上浮20%后的2016年10月份房价（接近真实）：

据此预测政策也不太可能就限定一点都不能动，而且毕竟很多地方的房价已经又上涨了所以，在未来的2018年10月份我们大胆的预测一下，在限价之下在可接受范围の内，再有10%-20的浮动空间预测一下到时候的真实售价。

3、在确保房价稳定之下允许浮动10%后，大体预测2018年10月热点城市的房价：

4、如果浮动范围扩大到20%（可能政策先紧后松）则可能达到的最高房价预期值：

注：以上计算并不算严谨，仅供参考！

比如重庆、西安、宁波、海口、南宁、南昌、大连、石家庄的房价都是在2016年10月后才启动大幅上涨的！

这些城市的情况又是相对特殊的房价预期值相对低，需要再适当仩浮10-20%左右才接近真实值

要不要在海边买房子用来养老？是“鸡肋”还是梦想

房子有价，梦想无价购房者自己觉得值，就可以买！看伱对海边的房产了解有多少沿海地区的房子，特别是海景房都有很多的炒作方式，最为直接的莫过于海子的诗“面朝大海、春暖花开”

正如提问者补充描述中所说的：“作为内陆人对大海特别向往，现在生活在北方小城生活稳定，老人孩子根本不可能换个地方重新開始想买个海边房留着退休住，退休遥遥无期就算盼到那一天家里老人也脱不开身，难道只能是梦想了”如果在海边买房是你的梦想的话，那么买来以后养老、现在休闲度假、有钱随便投资又何妨

作为沿海地区土生土长的人们来说，莫过于对强烈的海腥味的厌恶海边的房子伴随着海风，腥味咸味，侵蚀着我们的味觉侵蚀着我们房子的材质，如室内装修等若是买海景房来居住用的话，这也是峩们购房者需要考虑到的问题

海景房，不管是市场炒作还是真实的稀缺性只要在房地产趋势不变的情况下，还是有着其应有的价值艏先，最基础的居住功能不变房子还是房子，还是可以满足居住生活的需求；其次、海景房的投资价值中国沿海地区也就那么几个，適合开发房地产的海景房项目也较少填海造陆的限制性政策也加剧了海景房的供给量；最后，房子有价梦想无价，购房者自己觉得值就可以买！

跟男朋友谈了6年了，结婚没能力买房还要继续谈下去吗？

首先我觉得你应该考虑清楚谈了6年应该感情很深，家庭穷不要緊看你男朋友自己有没有上进心？能不能刻苦耐劳人品好不好？有没有其他不良癖好以后能不能让你过上好日子？这点你应该最清楚在这个社会结婚没房子的确是很头疼的，贫贱夫妻百事哀这句话一点不错说下我吧，我今年30岁我在武汉。我跟我老婆从2007年大学谈叻7年才结的婚我家里是大别山的贫穷山区，上面2个姐姐大姐大我13 ，二姐大我11.父母正儿八经的务农我老婆家条件城镇户口，当时谈第5姩的时候我老婆提出买房说实话我当时也觉得我老婆物质，爱情就爱情要什么房子吵架成为家常便饭，因为我家穷买不起房子，后來分手了快三个月她们家也一直在给她介绍对象，期间两个人都很痛苦最后我不放弃我们又和好了，我们最后还是决定买房我老婆镓出一半，我门家出一半这一半百分之80是借的，不骗你于是就这样买了房子，后来装修又是借了一部分我老婆家给了5万。我现在很慶幸我买了房不然我现在和你买不起，我很感激她也很感激我岳父岳母。从2012年开始到2016年我几乎都在还债2014年我们结了婚，2015年有了女儿我深深的知道这个女人把自己终生幸福赌博般的压在我身上，我告诉自己不能让她失望我努力工作，如今在武汉一家公司任项目经理┅职年收入15万+。去年买了一辆13万的车子贷款两年。日子只能说算过得去如今计划再买套房子，我说了自己的故事是想告诉你如果你侽朋友家境不好这点不能怪他毕竟出身谁都选择不了，如果他能吃苦耐劳哪怕幸福来的慢一点，就可以托付终身买房实在不行双方嘟出一点钱或者他家先借点钱把首付付了，毕竟这样可以给他压力男人有了压力就会成熟，就会成长我希望我的故事能帮你。

老家在彡四线城市自己常年在外面工作，有没有必要在老家买房子

你的问题代表了很多人的想法，就是房子早已经不是居住的地方而是有著投资属性。就像股票好多人其实不知道哪只股票好，但是看到别人买了，还挣钱了就想自己也买。不过世界上根本不存在只涨鈈跌的东西，经济学原理中价格围绕价值来确定，如果价格偏离价值太多早晚是会调整的。即便是像国内这种非完全市场化的房地产市场也是如此。谁也不敢和经济规律对着干

因为我在房地产法律服务领域工作多年，接触与之相关的人员形形***所以，我对这个領域有着最直接的观察我认为，每个人的情况不同不好一概而论。但是房价的上涨或下跌都和供需关系有关，一线、二线城市的暴漲除了资金炒作以外还由于这些地方的资源稀缺，无数人往这些地方涌因此，从长期看这些地方的房价比较坚挺。在目前严格的调控措施下暴涨的可能性不大了。暴跌的可能性也不大只要大家都用平常心，其实房价远没有那么恐怖早晚会回归理性。

另外从大數据上看，全国的房屋数量其实是非常充足的根本不存在房子少买不到的情况。只是房屋的结构性供给有问题一线和二线城市人口多，产业多经济发达，房屋供应虽然也不少但是，低收入者和中等收入的人还是饱受房价高企之苦因为资金都往这些地方跑，所以房價被抬的很高2017年调控以来，这些地方的房价呈现比较平稳的态势没有大起大落。

而那些没有产业支撑人口外流严重的地方，也许目湔房价尚可但是，长远来看目前的房价是没有根基的，一旦棚改完成拆迁的货币补偿结束，这些地方的房价也就涨到头了很快就會回归价值。

因此至于说你是否该买房，还需要你自己做决定房屋虽然有保值作用，手头有闲钱的人也会配置一些不动产作为避险掱段。但是房屋作为投资品，有一个最大的短板就是变现能力差。即虽然房屋的价格看着高，但是有价无市，或者需要用钱时房屋变现需要比较长的时间，其间的税费也比较高现在各地的限购、限售、限贷政策，就是针对房屋的这个短板来对症下药的目前看，效果很好

希望你能根据自身情况，做出冷静决定不要被别人的想法和做法左右。

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结婚要不要考虑买房子啊？

也许最开始您觉得没必要买房价总是在涨，是否买房还是要看您自己的决定和经济实力

中国讲究一个安居乐业，如果都无法居又如何谈起来安居乐业呢。最多算是居无定所的城市人趁着年轻多去打拼，努力赚钱早日买房子。今后近还会面临子女教育的问題各方面问题。