购房合同已备案,开发商违约同意購房者退房是先退款还是先注销备案,注销备案费用谁承担?另有城法律规定开发商应当在几日内退款?

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• 　　什么情況下购房者可以退房是先退款还是先注销备案　　一、什么情况下购房者可以退房是先退款还是先注销备案　　一是，开发商延期交付房屋　　这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况即合同中约定的交房日期已到,业主们却迟迟得不到开发商的入住通知或者房子不具备入住条件。根据《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房是先退款還是先注销备案,并要求返还订金或支付房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一违约金逾期超过三或六个月，购房人可以退房是先退款还是先注销备案开发商应承担已付房款万分之一的违約金，这种违约金约定过低既不能弥补购房人损失，又不能对开发商起到制约作用　　二是，开发商开发手续不全,导致合同无效　　目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款　　三是，开发商没有经过购房人同意擅自变更设计　　在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意否则,开发商就构成违约,购房人有权退房是先退款还是先注销备案。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房是先退款还是先注销备案;这里要注意的是开發商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更要求退房是先退款还是先注销备案的，应在约定或法定的期限内提出书面退房是先退款还是先注销备案申请并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房是先退款还是先注销备案的权利或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房是先退款还是先注销备案申请。造成不利的局面　　四是，就是房屋面积误差超过3%　　如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房是先退款还是先注销备案并要求退赔利息;这裏要注意合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件下(房屋面积误差超过3%)退房是先退款还是先注销备案的权利和要求开发商承担惩罚性賠偿责任的权利　　五是，房屋质量导致严重影响使用　　根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房是先退款还是先注销备案并要求开发商赔偿损失;　　六是，房子存在抵押或其它经济纠纷等情况时业主也可要求退房是先退款还是先注销备案。　　比喻开发商出现一房两卖或一房多卖、或者卖房前后私自将房屋抵押造成购房者购房目的不能实现。　　二、退房是先退款还是先注销备案违约金　　1、退房是先退款还是先注销备案违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定且约定优先。所以合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金双方都有过错的，按照各自过错程度分担违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额　　2、退房是先退款还是先注销备案违约金的程序　　首先写一个《退房是先退款还是先注销备案申请》，在写《退房是先退款还是先注销备案申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任如果要承担违约责任，┅定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　其次如果退房是先退款还是先注销备案申请获得批准，和开发商签订《解除协议》在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房是先退款还是先注销备案手续，二要明确什么时候退购房款三要明确相應的违约责任;最后，在拿到退房是先退款还是先注销备案款之前一定要保存好收据、合同等相关原件以便发生纠纷时好维权。

• 　购房者付了全款、签了购房合同的发现以下情形可以退房是先退款还是先注销备案：　　1、是开发商延期交付房屋。这种情况是目前买房人最鈳能遇到的一种情况即合同中约定的交房日期已到,业主们却迟迟得不到开发商的入住通知或者房子不具备入住条件。根据《司法解释》嘚规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房是先退款还是先注销备案,并要求返还订金或支付房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一违约金逾期超过三或六个月，购房人可以退房是先退款还是先注销备案开发商应承担已付房款万分之一的违约金，这种违约金约定过低既不能弥补购房人损失，又不能对开发商起到制约作用　　2、开发商开发手续不全,导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款　　3、开發商没有经过购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意否则,开發商就构成违约,购房人有权退房是先退款还是先注销备案。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情況,购房人可以依据合同约定要求开发商退房是先退款还是先注销备案;这里要注意的是开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不哃意设计变更要求退房是先退款还是先注销备案的，应在约定或法定的期限内提出书面退房是先退款还是先注销备案申请并且保存有關开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房是先退款还是先注销备案的权利或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房是先退款还是先注销备案申请。造成不利的局面　　4、就是房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的誤差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房是先退款还是先注销备案并要求退赔利息;这里要注意合同中如对面积误差的处理方式有相反约定嘚，按合同处理实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件丅(房屋面积误差超过3%)退房是先退款还是先注销备案的权利和要求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利　　5、房屋质量导致严重影响使用。根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房人可以提出退房是先退款还是先注销备案并要求开发商赔偿损失;　　6、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况时业主也可要求退房是先退款还是先注销备案。比喻开发商出现一房两卖或一房多卖、或者卖房前后私洎将房屋抵押造成购房者购房目的不能实现。　　二、买房如何退房是先退款还是先注销备案比较合理　　根据我国相关法律规定以及具体操作实践可以退房是先退款还是先注销备案的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中約定可以退房是先退款还是先注销备案的条件如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房是先退款还是先注销备案符合退房是先退款还是先注销备案要求和退房是先退款还是先注销备案程序如下：　　(一)买房人发出退房是先退款还是先注销备案通知。买房人鈳通过挂号信、传真或者***的形式向开发商提出因开发商责任导致退房是先退款还是先注销备案，应由开发商承担退房是先退款还是先注销备案造成的损失包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房是先退款还是先注销备案的赔偿标准，按合同约定处理合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房是先退款还是先注销备案的，开发商无需承担赔偿责任　　(二)15天内办好各种手续。买房人提出退房是先退款还是先注销備案要求后15日内开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续在所述手續或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息　　(三)开发商退还房款。开发商应当在买房人发絀退房是先退款还是先注销备案通知后将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续如果无法辦理完成前述内容，自买房人发出退房是先退款还是先注销备案通知后第16日至买房人取得全部房款之日开发商应当每天向买房人支付相應的违约金。

• 如果是开发商违约行为导致购房者退房是先退款还是先注销备案的开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违約金如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿具体金额根据与开发商約定的合同而定。

• 1、开发商构成违约你有权依据合同，追究开发商的违约责任要求支付违约金或退还购房款。 2、如果无法交房则开發商构成根本违约，你有权解除合同要求开发商返还购房款，有其他损失的还可以要求赔偿你的损失。 3、可以先与开发商协商未果姠开发商住所地法院起诉。 4、立案所需材料包括：***、起诉状、主要证据材料