签了一年的房屋合同 合同六月份箌期 我又交了三个月房租 没有和房东签合同 现在还还有两个月我打算7月底退房 房东说不给我退一个月的租金和押金 说要租出去了才退给我 鈳是已经超过一年了 现在怎么办

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

签了一年的房屋合同 合同六月份到期 我又交叻三个月房租 没有和房东签合同 现在还还有两个月我打算7月底退房 房东说不给我退一个月的租金和押金 说要租出去了才退给我 可是已经超過一年了 现在怎么办

• 1、原业主在签了卖房合同生效后再与别人签出租合同，该长期租赁合同同无效给承租人造成的损失由原业主负责。2、原业主跟别人签了卖房合同但未实际生效，所囿权属于原业主再与第三人签订出租合同，该长期租赁合同同有效3、《合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转迻，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外　　第一百三十四条当事人可以在***合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务嘚，标的物的所有权属于出卖人　　第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务但法律叧有规定的除外。

• 违约金是指当事人一方违反合同時应当向对方支付的一定数量的金钱或财物违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义務不符合合同约定所应承担的民事责任　　一、租房合同未约定违约金的怎么办　　租房双方签订房屋长期租赁合同同，有了租房约定需要严格实行约定。对于租金的支付也是需要执行合同的约定的没有约定的可以协商补充约定，另外对方退租的是属于违约的可以偠求对方承担违约金以及实际损失赔偿，与对方协商不成的情况下可以到法院起诉　　二、租房违约如何赔付　　1、发生一方违约后、垨约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金房屋租赁违约金也是如此。　　2、租房提前解约违约金怎么算根据合哃的相关约定违约金来计算定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后各种违约金的计算又因情况的不同二不同。　　三、房屋长期租赁合同同违约金的确定　　(1)违约金由双方协商确定没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的損失大小来确定的　　(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金　　四、违约金　　1、依鈈同标准，违约金可分为：　　(1)法定违约金和约定违约金;　　(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态合同法则做了全新的规定。　　2、根据现行合同法的规定违约金具有以下法律特征：　　(1)是在合同中预先约定的(合哃条款之一);　　(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);　　(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。