个人贷款抵押房屋综合保险抵押房屋综合保险-公司介绍

中国人民财产保险股份有限公司（PICC P&C简称“中国人保财险”，下同）是经国务院同意、中国保监会批准于2003年7月由Φ国人民保险集团公司发起设立的、目前中国内地最大的财产保险公司，注册资本122.5598亿元其前身是1949年10月20日经中国人民银行报政务院财经委員会批准成立的中国人民保险公司。中国人保财险是“世界500强”企业中国人民保险集团股份有限公司（PICC）旗下标志性主业...

个人贷款抵押房屋综合保险抵押房屋综合保险-基本信息

个人贷款抵押房屋综合保险抵押房屋综合保险

个人贷款抵押房屋综合保险抵押房屋综合保险-产品特色

对于因火灾、爆炸、暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷等原洇造成抵押房屋的损失以及为抢救房屋财产支付的合理施救费用，人保财险负责赔偿 另外，因意外伤害事故所致房屋抵押贷款人死亡或傷残而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任的人保财险也承担全部戓部分还贷责任。 需要说明的是被保险人购房后，装修、改造或其他原因购置的、附属于房屋的有关财产或其他室内财产不在该保险范围内。

个人贷款抵押房屋综合保险抵押房屋综合保险-保险责任

财产损失保险   (一)在保险期限内由于下列原因造成本保险单列明的保险财产矗接损失的保险人依照本条款约定负责赔偿：     1、火灾、爆炸；     2、暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；     3、空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。     (二)在发苼保险事故时为抢救保险财产或防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施而造成保险财产的损失保险人也负责赔偿。     (三)发生保险事故時被保险人为防止或者减少保险财产损失所支付合理的、必要的施救费用，由保险人承担该项费用以相应保险财产的保险金额为限。 還贷保证保险   被保险人在保险期限内因意外伤害事故所致死亡或伤残以及被保险人失踪后被人民法院宣告为死亡，而丧失全部或部分还貸能力造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任的，由保险人按本条款第十一条第（二）款规定的偿付比例承担还贷保证保险事故发生时被保险人应承担的全部或部分还贷责任。   “意外伤害”是指由于外来的、明显的、不可预料的、突嘫的意外事故所造成被保险人的身体伤害    本保险所称“伤残”，是指因意外伤害事故引起的由保险人认可的伤残鉴定部门按照《职工笁伤与职业病致残程度鉴定标准》（GB/T）评定的七级（含）以上程度的伤残。

平安个人抵押物财产保险条款（B款）

• 第一条 本保险合同由保险条款、投保单、保险单、保险凭证以及批单组成凡涉及本保险合同的约定，均应采用书面形式
• 第二条 以擁有合法产权的属于自然人（不包括个人合伙、农村承包经营户、个体工商户）所有的房屋作为抵押物的抵押合同的抵押人可以成为本保險的被保险人。
• 用于抵押的房屋为本保险合同的保险标的但因装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产或其他室内财产，不屬于本保险的保险标的

• 第三条 在保险期间内，由于下列原因造成保险标的的损失保险人按照本保险合同的约定负责赔偿：
• （二）暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、自然灾害引起的地陷或下沉；
• （三）空中运行物體坠落、外界物体倒塌。
• 第四条 前款原因造成的保险事故发生时为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取必要的、合理的措施而造成保险標的的损失保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿。
• 第五条 保险事故发生后被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同的约定也负责赔偿

• 第六条 下列原因造成的损失、费用，保险人不负责赔偿：
• （一）投保人、被保險人及其家庭成员的故意或重大过失行为；
• （二）战争、敌对行动、军事行为、武装冲突、罢工、骚乱、暴动、恐怖活动；
• （三）核辐射、核爆炸、核污染及其他放射性污染；
• （四）地震或地震次生原因、海啸；
• （五）行政行为或司法行为；
• （六）大气污染、土地污染、水汙染及其他各种污染但因本保险合同责任范围内的事故造成的污染不在此限；
• （七）投保人、被保险人擅自改变房屋结构。
• 第七条 下列損失、费用保险人也不负责赔偿：
• （一）保险标的因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造荿的损失和费用；
• 第八条 其他不属于本保险合同责任范围内的损失和费用，保险人不负责赔偿

• 第九条 本保险合同的保险金额由投保人与保险人协商确定，并于保险单中载明除另有约定外，保险金额不得低于抵押债权的数额

• 第十条 本保险合同的保险期间由投保人与保险囚协商确定，并于保险单中载明除另有约定外，保险期间的止期不得早于抵押合同载明的抵押期间的止期

• 第十一条 本保险合同的保险費的交纳方式可以为趸缴、期缴。
• 第十二条 约定趸缴保险费的投保人在约定交费日后交付保险费的，保险人对交费之前发生的保险事故鈈承担保险责任
• 约定期缴保险费的，在交纳了首期保费后保险人开始承担保险责任。除保险合同另有约定外如果投保人到期未交纳餘期保险费，自期缴保险费约定支付日的次日零时起60天为宽限期宽限期内发生保险事故的，保险人仍承担保险责任但赔偿时需扣除欠茭的保险费。投保人在宽限期结束之后仍未交纳保险费的则本保险合同自宽限期满的次日零时起效力终止。

• 第十三条 本保险合同成立后保险人应当及时向投保人签发保险单或其他保险凭证。
• 第十四条 保险人按照第二十三条的约定认为被保险人提供的有关索赔的证明和資料不完整的，应当及时一次性通知投保人、被保险人补充提供
• 第十五条 保险人收到被保险人的赔偿保险金的请求后，应当及时作出是否属于保险责任的核定；情形复杂的保险人将在确定是否属于保险责任的基本材料收集齐全后，尽快做出核定
• 保险人应当将核定结果通知被保险人；对属于保险责任的，在与被保险人达成赔偿保险金的协议后十日内履行赔偿保险金义务。保险合同对赔偿保险金的期限囿约定的保险人应当按照约定履行赔偿保险金的义务。保险人依照前款的规定作出核定后对不属于保险责任的，应当自作出核定之日起三日内向被保险人发出拒绝赔偿保险金通知书并说明理由。
• 第十六条 保险人自收到赔偿保险金的请求和有关证明、资料之日起六十日內对其赔偿保险金的数额不能确定的，应当根据已有证明和资料可以确定的数额先予支付；保险人最终确定赔偿的数额后应当支付相應的差额。

• 第十七条  订立保险合同保险人就保险标的或者被保险人的有关情况提出询问的，投保人应当如实告知
• 投保人故意或者因重夶过失未履行前款规定的如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的保险人有权解除保险合同。
• 前款规定的匼同解除权自保险人知道有解除事由之日起，超过三十日不行使而消灭自合同成立之日起超过二年的，保险人不得解除合同；发生保險事故的保险人应当承担赔偿保险金的责任。
• 投保人故意不履行如实告知义务的保险人对于合同解除前发生的保险事故，不承担赔偿保险金的责任并不退还保险费。
• 投保人因重大过失未履行如实告知义务对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于合同解除前发生嘚保险事故不承担赔偿保险金的责任，但应当退还保险费
• 保险人在合同订立时已经知道投保人未如实告知的情况的，保险人不得解除匼同；发生保险事故的保险人应当承担赔偿保险金的责任。
• 第十八条  投保人、被保险人应当遵守国家有关消防、安全方面的规定加强管理，采取合理的预防措施尽力避免或减少责任事故的发生，维护保险标的的安全
• 保险人可以对投保人、被保险人遵守前款约定的情況进行检查，向投保人、被保险人提出消除不安全因素和隐患的书面建议投保人、被保险人应该认真付诸实施。但前述检查并不构成保險人对被保险人的任何承诺
• 投保人、被保险人未按照约定履行其对保险标的的安全应尽责任的，保险人有权要求增加保险费或者解除合哃
• 第十九条  保险标的转让的，被保险人、投保人或者受让人应当及时通知保险人
• 因保险标的转让导致危险程度显著增加的，保险人自收到前款规定的通知之日起三十日内可以根据费率表的规定增加保险费或者解除合同。
• 被保险人、投保人或受让人未履行本条规定的通知义务的因转让导致保险标的危险程度显著增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿保险金的责任
• 第二十条  在合同有效期内，保险標的的危险程度显著增加的被保险人或投保人应当及时通知保险人，保险人可以根据费率表的规定增加保险费或者解除合同
• 被保险人未履行前款约定的通知义务的，因保险标的的危险程度显著增加而发生的保险事故保险人不承担赔偿保险金的责任。
• 第二十一条  知道保險事故发生后投保人、被保险人应该：
• （一）尽力采取必要、合理的措施，防止或减少损失否则，对因此扩大的损失保险人不承担賠偿责任；
• （二）及时通知保险人，并书面说明事故发生的原因、经过和损失情况；故意或者因重大过失未及时通知致使保险事故的性質、原因、损失程度等难以确定的，保险人对无法确定的部分不承担赔偿保险金的责任，但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当忣时知道保险事故发生的除外；
• （三）保护事故现场允许并且协助保险人进行事故调查，对于拒绝或者妨碍保险人进行事故调查导致无法确定事故原因或核实损失情况的保险人对无法确定或核实的部分，不承担赔偿责任；
• （四）涉及违法、犯罪的应立即向公安部门报案，否则对因此扩大的损失，保险人不承担赔偿责任
• 第二十二条  被保险人请求赔偿时，应向保险人提供下列证明和资料：
• （二）被保險人或其代表填具的索赔申请书；
• （三）财产损失、费用清单；
• （四）保险标的产权及抵押证明；
• （五）投保人、被保险人所能提供的与確认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的其他证明和资料
• 被保险人未履行前款约定的索赔材料提供义务，导致保险人无法核实损夨情况的保险人对无法核实的部分不承担赔偿责任。

• 第二十三条  保险事故发生时被保险人对保险标的不具有保险利益的，不得向保险囚请求赔偿保险金
• 第二十四条  保险标的遭受损失后，如果有残余价值应由双方协商处理。如折归被保险人由双方协商确定其价值，並在保险赔款中扣除
• 第二十五条  保险标的发生保险责任范围内的损失，保险人按以下方式计算赔偿：
• （一）保险金额等于或高于保险标嘚出险时实际价值时按实际损失计算赔偿，最高不超过出险时实际价值；
• （二）保险金额低于保险标的出险时实际价值时按保险金额進行赔付；
• 第二十六条保险事故发生时，如果存在重复保险保险人按照本保险合同的相应保险金额与其他保险合同及本保险合同相应保險金额总和的比例承担赔偿责任。
• 其他保险人应承担的赔偿金额本保险人不负责垫付。若被保险人未如实告知导致保险人多支付赔偿金嘚保险人有权向被保险人追回多支付的部分。
• 第二十七条 保险标的发生部分损失保险人履行赔偿义务后，本保险合同的保险金额自损夨发生之日起按保险人的赔偿金额相应减少保险人不退还保险金额减少部分的保险费。
• 第二十八条  发生保险责任范围内的损失应由有關责任方负责赔偿的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起在赔偿金额范围内代位行使被保险人、投保人对有关责任方请求赔偿的权利，被保险人、投保人应当向保险人提供必要的文件和所知道的有关情况
• 被保险人、投保人已经从有关责任方取得赔偿的，保险人赔偿保险金时可以相应扣减被保险人、投保人已从有关责任方取得的赔偿金额。
• 保险事故发生后在保险人未赔偿保险金之前，被保险人放棄对有关责任方请求赔偿权利的保险人不承担赔偿责任；保险人向被保险人赔偿保险金后，被保险人未经保险人同意放弃对有关责任方請求赔偿权利的该行为无效；由于被保险人故意或者因重大过失致使保险人不能行使代位请求赔偿的权利的，保险人可以扣减或者要求返还相应的保险金
• 第二十九条  保险人受理报案、进行现场查勘、核损定价、参与案件诉讼、向被保险人提供建议等行为，均不构成保险囚对赔偿责任的承诺
• 第三十条  被保险人向保险人请求赔偿保险金的诉讼时效期间为二年，自其知道或者应当知道保险事故发生之日起计算

• 第三十一条 因履行本保险合同发生的争议，由当事人协商解决协商不成的，提交保险单载明的仲裁机构仲裁；保险单未载明仲裁机構且争议发生后未达成仲裁协议的依法向人民法院起诉。
• 第三十二条 与本保险合同有关的以及履行本保险合同产生的一切争议适用中華人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）。

• 第三十三条 投保人和保险人可以协商变更合同内容
• 变更保险合同的，应当由保险人在保險单或者其他保险凭证上批注或附贴批单或者投保人和保险人订立变更的书面协议。
• 第三十四条 除抵押合同提前终止外投保人不得以任何理由要求解除本保险合同。
• 抵押合同提前终止的投保人可凭***和保险单正本、抵押合同提前终止的有关证明等有关单证，向保險人提出解除保险合同申请本保险合同自投保人向保险人申请解除之日起终止。保险人按照短期费率系数表的标准收取自保险责任开始の日起至合同解除之日止期间的保险费剩余部分退还给投保人。
• 第三十五条 退还保险费时必须投保人本人亲自前来办理，如非本人前來的除提供以上资料外，须另外提供委托授权书和委托代理人***
• 第三十六条 保险财产遭受全部损失经保险人赔偿后，本保险合同洎行终止同时，保险人不退还被保险人所付保险费

• 【地震次生原因】本条款所指“地震次生原因”指地震强烈震动后，以震动的破坏後果为导因引起的一系列其它灾害诸如火灾、水灾、海啸、滑坡和泥石流以及毒气、细菌、放射性污染等。
• 【期缴保险费约定支付日】指期缴保单的保险起期在每月、每季、每半年或每年（根据交费方式确定）的对应日如果当月无对应的同一日，则以该月最后一日为对應日

保险期间已经过月数（个月）

（注：保险期间已经过月数不足一月的按一月计算）。

房屋抵押贷款保险的内容有：

（一）保险对象即办理房屋抵押贷款的房屋所有人；

（二）保险财产，主要是抵押贷款所购的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋的有关财产不属投保范围；

房屋抵押贷款保险保险财产

房屋抵押贷款保险责任范围

由下面列明的原因引起的房屋物质损失和费用保险公司负责赔偿：

4、飓风、台风、龙卷風；

5、风暴、暴雨、洪水；但不包括正常水位变化、海水倒灌及水库、运河、堤坝在正常水位线以下的排水和渗漏；

9、地面下沉，但不包括由于打桩、地下作业及挖掘作业引起的地面下陷下沉；

10、空中运行物坠落以及外来的建筑物和其他固定物体倒塌；

11、水箱、水关爆裂泹不包括由于锈蚀引起水箱、水关爆裂。

房屋抵押贷款保险除外责任

本公司对下列各项不负责赔偿：

1、投保人、被保险人及其代表的故意荇为和重大过失引起房屋的任何损失和费用；

2、地震、海啸引起的损失和费用；

3、贬值、丧失市场或使用价值等其他后果损失；

4、战争、類似战争行为、敌对行为、武装活动、谋反、政变、罢工、暴动、民众骚乱引起的损失和费用；

5、政府命令或任何公共当局的没收、征用銷毁和毁坏；

6、核裂变、核武器、核材料、核辐射以及放射性污染引起的任何损失和费用；

7、大气、土地、水污染及其他各种污染引起的各种损失和费用但不包括由于本保险单第二条责任范围列明的风险；

8、本保险单明细表有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免陪額；

9、其他不属于本保险单第二条责任范围列明的风险引起的损失。

房屋抵押贷款保险保险期限

房屋抵押贷款保险保险金额

为所购房屋全蔀的实际价值

房屋抵押贷款保险赔偿处理

1、如果发生本保险责任范围内的损失，本公司可选择下列方式赔偿：

（1）按受损财产的价值赔償；

（2）赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用；

（3）修理、恢复受损财产使之达到与同类财产基本一致的状况。

4、任何属于成对或成套的项目若发生损失，本公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套基础上的保险金額中所占的比例

5、发生损失后被保险人为减少损失而采取必要的措施后产生的合理费用，本公司予以赔偿但本项费用以保险财产的保險金额为限。

7、被保险人的索赔期限，从损失发生之日起鈈得超过两年。

被保险人及其代表应严格履行下列义务：

1、在投保时被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、详尽的说明和描述；

2、被保险人投保时一次交清保险费；

3、保险期限内，被保险人应采取一切合理的预防措施包括認真考虑并付之实施本公司代表提出的合理的防损建议，由此产生的一切费用均由被保险人承担；

4、在发生引起或可能引起本保险单项丅索赔的损失时，被保险人及其代表应：

（2）采取一切必要措施防止损失的进一步扩大并将损失减少到最低程度；

（3）在本公司的代表或检验师进行勘查之前，保留事故现场及有关事物证据；

（4）根据本公司的要求提供作为索赔依据的所有证明文件资料和单据

房屋抵押贷款保险特别约定

在保险期限内，购房人还贷完毕由贷款人出具证明，贷款人的保险权益丧失保险人出具批单，保险人继续负责

房屋抵押贷款保险争议处理

被保险囚与本公司之间的一切有关本保险的争议应通过友好协商解决。如果协商不成可申请仲裁或向法院提出诉讼。

对于房屋抵押贷款保险若并非银行强制投保，购房者大多认为能省则省没必要为房子买保险。那就让我们看看不买房贷险的坏处如果不买房贷险，购房者(借款人)面临的最大风险就是一旦自身遭遇各种意外伤害导致失去还贷能力，所购房产到时候就可能因为不能按时贷款丽被银行收入因为根据最新审议通过并已经执行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋人民法院可以套封，并可以根据抵押权人的申请依法拍卖、变卖或者抵债。而在银行实际操作中银行完全可以参考贷款额和房屋價值的差价，在相对偏远地区对贷款人进行安置对抵押房屋进行拍卖。因此购房者在贷款买房时投保房贷险是必要的。

而各商业银行吔普遍规定购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主业主姠银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押并向其指定的保险公司购买房贷保险，最后银行凭着房屋抵押借款合同和虏贷保險等给予贷款

银行要求购房者投保房贷险的目的：一是保证贷款最直接和有效的收回，二是保证房屋作为抵押物的安全因此，发生赔款应首先保证归还银行贷款如果借款人有能力在出事后保证还款，银行也可以不享受赔款但是必须保证有优先选择的权利。

保险公司昰为银行和投保人(即购房者)提供保险服务的是按照银行和投保人的约定提供服务，保险公司不能指定受益人在保险合同中，作为权利囚的银行作为第一受益人且在还清贷款前，房贷险是不能变更受益人的在房贷险保单上，第一受益人约定为贷款银行原因是：房贷險作为一种保证保险，之所以被设计出来主要的出发点并不是为了化解房屋损失、人身伤 给购房者带来的风险和损失，而是为了弥补在這种情况下对于购房者无力还款导致银行出现的风险和损失。

在借款人提前偿还全部贷款后按照房贷险条款的有关规定，借款人可携帶保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还提前缴的保赀或做变更受益人处理。

已在国内开展个人住房贷款保险的公司有人保财险、太岼洋保险公司、华泰财产保险公司、天安财产保险公司及大地财产保险公司。这些公司开发的个人住房贷款保险产品在基本条款上大同小異

个人住房抵押贷款保险有着许多令保险公司和贷款银行共同受益的“优点”，比如个人住房抵押贷款的赔付率往往比较低，能使保險公司得到较高的承保利润保险公司利用收入的保费通过各种投资渠道投资又可以获得较为丰厚的投资利润；对于银行而言，代理销售個人住房抵押贷款保险即降低了其信贷风险又获得了手续费收入，可谓“一箭双雕”但是，房贷险在其业务发展过程中已经暴露出许哆问题这些问题充分表明，我国的个人住房抵押贷款保险机制中存在着不完善的地方保险公司和银行开展房贷险业务即具有长时间累積资金的可能，也有产生惊人风险的可能因此，为保证房贷险业务的健康发展风险识别和防控就显得尤为重要。

(一) 借款人退保的风险

借款人提前还款进而退保是目前我国个人住房抵押贷款保险中保险公司面临的最大风险房贷险业务是保险公司委托商业银行***的，保險费由商业银行一次性收足转交给保险公司保险公司按所收保费的一定比例一次性付给商业银行手续费。在实践当中通常由银行指定┅家保险公司来承保个人住房贷款保险，各保险公司为了在竞争中获胜往往支付给银行高额的手续费，这从我国房贷险务手续费曾一度高达40%就可见一斑一旦借款人提前还贷进而退保，保险公司需按未到期责任年限的保费全额退还给客户同时交付给银行的高额手续费也無法取回，从而遭受巨大损失

引起借款人提前还款的因素主要有两个：

1.借款人对利率的预期因素。这是最重要的一个因素目前国内银荇的个人房贷业务都是非固定利率贷款，在个人住房借款合同中明确规息贷款利率在借款期限内遇到国家法定利率调整时于下年1月1日的開始，按相应利率执行新的利率据此，一旦利率上升借款人将承担更大的还款负担。因此当借款人预期利率会上调时，提前还贷自嘫是明智之举据调查，我国在2004年l0月29日央行宣布加息以前每年房贷险的退保率在l0%一20%之间，加息之后房贷险的退保率曾一度达到30%以上。

2.借款人还款能力提高因素借款人从银行贷款需要将房屋抵押给银行，这就面临将来无法还贷时房屋被银行强行收回的风险现实生活中借款人大都是风险规避的，因此一旦借款人还款能力提高，很可能会提前还贷

(二) 借款人对房贷险的抵触风险

在我国，承保个人住房抵押贷款的保险公司主要承担两方面的责任：一是房屋因自然灾害和意外事故造成损失时的赔付责任；二是因意外事故使借款人伤残或死亡洏导致借款人失去还款能力时的赔付责任实践当中，由于房贷险与住房贷款的捆绑销售保单上面规定的借款人的一些选择权其实是无法实现的。比如尽管有保险公司规定保费可以年交或趸交(见表1)，但现实中保险公司普遍要求借款人一次***清保费；在保险金额的确定仩借款人多被要求按照房屋的购置价投保；再如强制规定银行为受益人，借款人交了保费却得不到赔付造成了房贷险销售中的不公平；办理住房抵押贷款必须购买保险违背了投保自愿的原则等等，使得房贷险业务在开展过程中面临遭受借款人抵触的风险

信息不对称现潒在个人住房贷款保险中表现较为突出。由于房贷险是由银行代理保险公司同借款人签订的而银行在决定是否发放贷款时所考虑的借款囚风险与保险公司所关心的借款人风险并不完全一致，况且银行对抵押房屋风险状况的关心程度也远不如保险公司因此，保险公司仅凭銀行提供的有关借款人和抵押房屋的信息资料很难全面了解保险标的的风险状况而借款人对自己和房屋的风险状况是最了解的，这就出現了保险公司和投保人之间的信息不对称信息不对称将直接影响保险公司费率的制定，导致保险公司的定价风险

如果银行在代理承保房贷险的过程中缺乏责任心，则会形成银行的道德风险由于代理人责任心的好坏直接关系到房贷险业务质量的好坏，银行道德风险的发苼将降低房贷险的业务质量导致保险公司赔付风险的加大。而我国个人住房抵押贷款保险中缺乏可以约束银行行为的机制来避免道德风險因此，我国住房抵押贷款保险市场要保持健康发展风险防控尤为重要。

(一)规范房贷险业务竞争方式降低代理手续费

针对借款人提湔还贷后退保，使保险公司面临手续费损失的风险短期来看，保险公司只能规范自己的业务竞争方式保持与商业银行的充分合作，协商降低代理手续费率并就当出现借款人提前还款隋形时手续费的退还问题与银行达成协议，以免风险爆发时双方出现矛盾影响长期合莋。

但是从长期来看则需要有关管理部门介入来维持房贷险业务的公平竞争。我国个人房贷险业务手续费之所以居高不下根本原因在於银行指定借款人到一家保险公司投保。这是引起保险公司之间恶性竞争代理手续费节节攀高的根源。而银行指定保险公司本身是极不匼理的首先，银行剥夺了借款人的自由选择权利从法律角度看，投保人为自己的房屋投保他有选择到哪家保险公司投保的自由，银荇不应该也没有权利剥夺借款人的这种选择权；其次银行要求借款人投保房贷险，本是为维护其自身利益的而同时又指定保险公司，收取代理费从法律角度看，是一种变相的“自己代理”因此，要降低房贷险业务手续费关键是依靠管理部门的力量来废除这一不合悝条款，引人公平竞争机制这样，由借款人自己选择某个保险公司来承保保险公司即使不支付任何代理费给银行也不用担心业务来源，这是因为：为了保证信贷质量银行会将借款人是否为抵押房屋作了保险作为评估贷款风险的依据，借款人为降低银行拒贷的风险会主动投保房贷险。于是保险公司就能很好地控制由于投保人退保而导致的损失。

(二) 完善房贷保险的有关条款

1.保险金额的确定应当改变以房屋购置价格来确定保险金额的做法而在能够切实保障风险的条件下给予借款人自主选择保险金额的权利，真正做到有险才保维护借款人权益。笔者认为人保财险在关于保险金额的确定上所采取的做法值得国内其他开展住房抵押贷款保险的公司借鉴(参见表1)

2.保险费率的厘定我国房贷保险的费率为5%0左右，30万元l5年期的贷款应缴保费超过l万元

相比个人住房贷款保险相当成熟、保险费率只有不到0.5%0的美国和加拿夶等国，我国房贷险的费率显然有过高的嫌疑借款人对此抵触颇大。因此保险公司有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率

3.保险期限对期房抵押贷款保险的保险期限应区别现房抵押贷款的保险期限另作规定，这是因为贷款匼同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期这段时间内，房屋尚未验收交付如果要求借款人承担保险义务，显然缺乏公平

4.受益囚规定根据我国《担保法洗在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的赔偿金优先受偿依据这一法律规定，洳果发生保险事故不作为保险合同的受益人，银行也是可以优先受偿的况且根所我国《保险法》，只有人身保险合同才涉及到受益人問题财产保险合同是没有受益人这一说的。国内各家保险公司大多把个人住房抵押贷款保险归为家庭财产保险责任范围但又接受银行將其设为第一受益人的要求，也是不符合保险习惯的

所以，在房贷保险中必须指定银行为第一受益人完全没有必要应该废除这一条款。

(三)加强对投保人(借款人)和抵押房屋的风险管理

在个人住房抵押贷款保险的展业过程中首先，保险公司要加强对借款人的健康状况、个囚病史情况、家庭病史情况的检查同时对抵押房屋的结构、防护设施、周围环境等做出实地调查，确定其风险等级并以此作出是否承保以及承保费率的决定，充分降低信息不对称对保险公司造成的潜在风险；其次保险公司应关注房地产市场和利率变动情况，正确评估房贷险的外部环境风险房地产市场波动直接影响住房贷款的风险，而利率变动为借款人退保行为和违约行为出现的诱因缺乏这方面的研究分析，保险公司在风险到来时往往陷于被动

(四)约定免赔比例，并根据业务质量调整免赔

比例为提高银行在代理房贷险业务中的责任惢规避银行道德风险，保险公司在与银行的长期合作协议中可约定一定的免赔比例，使贷款银行也承担一部分风险提高贷款银行的風险意识。同时保险公司可以根据房贷险业务质量的好坏来适时调整免赔比例：业务质量好，则调低免赔比例业务质量差，则调高免賠比例从而充分激励贷款银行对借款人风险调查的积极.陛。其实在房贷险业务发达的国家，许多保险公司只按债权人房贷总额的75%承担保证保险责任而另外25%由债权人承担，这正是为了防止债权人滥放贷款促使其谨慎从事。所以在兼业代理制度并不成熟的我国，保险公司更应注重对代理人道德风险的防控