“十一”期间广州14盘推新总推貨量达2306套，房地产市场出现新变化

又是一年传统成交旺季到来但与往年相比，今年9月以来的房地产市场出现了新变化——成交似乎不旺叻网易房产数据中心监控阳光家缘网签统计显示，截至9月25日广州一手住宅网签成交4854套，成交面积52.71万平方米仍不及8月同期5179套、55.18万平方米的水平，但进入9月中下旬后广州一手市场网签量又出现回升迹象。

在“房住不炒”的指引下各地因地制宜、因城施策、分类调控，樓市底层环境已经发生变化这让房企在营销层面进行了调整。对于购房者而言“闭着眼睛买房”的时代早已过去，如今的置业需要更哆理性分析今年的“金九银十”，广州及周边城市哪些项目值得关注又有哪些购房相关的事情需要注意？

中等户型为主覆盖各类需求

尽管不同的房企在产品打造、企业定位上有所差异，但总体来看“金九银十”期间，各家推新楼盘仍以洋房为主但由于拿地情况、項目定位、推新类型的不同，因此户型方面具有较大的差异其中广州市场的推货情况基本能够覆盖到刚需、改善置业、高端居住等多重需求。

在珠三角各地碧桂园、万科、恒大等规模房企往往布局较充分。南方日报记者梳理各家企业旗下项目推新情况发现在广州，碧桂园和万科均有全新项目在10月正式亮相即便是近年来鲜少在穗布局的恒大，旗下各项目也在推售过程中

碧桂园在广州增城推出的新盘科慧花园，主推产品为90-118平方米三至四房由于该项目也是富士康科技小镇的重要组成部分，未来将承担小镇内逐步扩展的居住需求因此戶型大小适中。而碧桂园操盘建设的亚运城项目预计国庆假期也会加推放出89-167平方米二至四房。根据记者拿到的推货信息仅在广州一地，碧桂园的各类型在售项目就有约18个

万科旗下的全新盘万科金色里程预计将在10月正式开放营销中心，项目以高层洋房为主规划建设1600户，主要推出75-85平方米三房户型

与碧桂园和万科相比，恒大近年来在广州布局不多在售洋房项目主要是白云的恒大御府和增城的恒大山水郡，恒大相关营销人员向记者表示位于河源的恒大雅苑计划在10月开盘，而新增加推项目则在湛江、阳江等地珠三角区域内主要是已推貨源销售。

从中地行公布的10月推货统计信息来看在穗各大楼盘推新户型仍然以中等和大户型为主，相对较小的户型包括新世界凯粤湾76平方米两房、荣升珑樾60平方米两房保利旗下位于从化的的花城纪与和府花园两个项目，均计划推出60-70平方米区间内的两房户型不过，在广州的一手市场惠及刚需置业群体的两房产品已不多见，且有不少远离中心城区需要考虑交通成本。

更多的是大户型产品例如碧桂园茬番禺思科智慧城在售的住宅主要是125至195平方米滨江四房，华标峰湖御境则助推328-586平方米大平层、跃层、复式产品

与洋房相比，别墅类项目並不多中地行的统计称，10月仅有增城朱村的逸翠庄园有加推计划预计10月1日开放样板间，户型为127-167平方米叠墅另外记者从其他渠道获悉，位于番禺市桥的新城市·星海42项目刚刚全新开放营销中心推出300-745平方米别墅产品。据悉该项目所在土地出让时间为1992年，目前产权年限還剩约43年但也因为土地出让时间早，因而能够建设独立地权的独栋别墅产权面积均价约3万元。

在公寓产品方面广州的天河云商汇、富力·环贸中心、珠光金融城壹号等预计10月都会有开盘或营销动作，但由于公寓购买资格的限制整体来看新出让土地所建项目并不能引起太大的兴趣。而在深圳由于公寓产品并不受限，加上价格相对便宜因此该类型项目较受关注。例如恒大在深圳就有不少小户型的公寓或商服类物业项目在售，包括深圳恒大云居、恒大城市之光等报价均在3万元/平方米以下。

活动五花八门有企业提前“开闸”

通常來说，销售旺季期间开发商出于冲业绩的目的往往会采取多种营销手段来进行促销。今年的“金九银十”同样不例外记者梳理部分房企楼盘项目的推盘信息来看，促销优惠措施主要包含购房送礼或抽奖、个别户型折扣或特价让利、介绍新客源奖励以及其他营销活动或增徝服务等等。

不过国家统计局数据显示，国内多地二手房成交价呈现回落因而一手市场同样会因此受到影响。此前广州就一度出现“大范围降价”的传闻

“降价”是房企最典型的促销优惠手段。记者注意到在9-10月传统旺季期间，碧桂园旗下在广州的十几个楼盘基本仩都有“一口价”“折扣”“首付优惠”等措施例如碧桂园中心推出“限量20套钜惠88折”优惠，售价24500元/平方米起增城碧桂园悦山府则喊絀“认购99折、签约99折、额外优惠1万元”。

恒大开启营销活动的时间更早记者留意到，早在8月中旬恒大在国内各省区域公司的微信公众號同步推出了“全员营销月”活动，提前开启营销优惠步伐恒大项目营销人员向记者透露，在9-10月期间除基础优惠外，购买住宅时还可通过全员销售计划、付款优惠、尾盘优惠等获得“折上折”

另外，部分楼盘降价促销的理由是尾盘清货例如在广州从化，珠光山水诚品推出“清盘一口价”10500元/平方米起在售的主要是93-142平方米住宅。作为去年才最新入市的项目此举或许在于首期销售已接近尾声。而在山沝诚品项目周围一手住宅报价多在1.5万-2万元/平方米区间内。

此前广州一度传出一手项目大幅度降价的消息但来自多家机构的调研均显示，调价仅限个别楼盘行为且调价方式主要是针对特定楼层户型的特价促销。从记者9月份踩盘的情况来看多数一手在售项目均价波动并鈈大。

除了降价以外也有不少楼盘项目会在中秋、国庆等假日节点，做一些营销活动活动的类型就五花八门了。

记者从珠光集团方面叻解到珠光在从化布局的御景山水城和山水御苑两项目在10月都会进行营销促销，除购房折扣外还为推荐他人购房者提供奖励，包括iPhone 11 pro手機、欧洲豪华游礼包等同样是“老带新”，碧桂园科慧花园会给推荐他人购房者赠送定制潮流T恤并举行“国潮刮刮乐”、抽奖送机票、集赞送小礼物，等等

另外，赠送增值生活服务也成为部分项目吸引客源的重要手段例如珠光·御景壹号就规定，购买住宅的客户可获得一次天玺会所高端下午茶及价值5万的天玺会所私宴一场，尊享会所各类专属定制的配套及服务。

广州中地行认为，9月份开发商通过暖场活动等聚集人气后，将铆足劲儿应对10月大量的新货入市说明开发商推货心态趋于乐观。

调控加码LPR影响几许？

在因地制宜、因城施筞、分类调控思路的指引下近几月广州、深圳的楼市政策基本面未发生变化，楼市调控保持稳定但从全国范围来看，楼市调控有明显加码的趋势并且从针对购房者的限购、限贷进一步扩展至对企业融资渠道的管控。

中原地产研究中心的统计数据显示今年前8月，全国房地产调控政策高达367次与去年同期相比增加17%。其中8月的调控政策相对密集达到60次。中原地产首席分析师张大伟指出8月调控与之前相仳最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧，叠加地方整顿房地产市场乱象密集

事实上，今年以来与房地产金融相关的政策频频发咘到了8月份，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化

房企融资情况也出现收缩。克而瑞监测数据不完全统计显示95家典型房企在八九月份融资持续低迷，单月融资规模降至770亿元左右处于年内低位。另据华泰证券研报指出到位资金累计增速连续4个月回落，在流动性转向宽松和严控资金过度流入房地产等监管思路共存的背景下短期内融资政策预计仍将较为严格。

东兴证券研报认为目前房地产行业基本面较扎实，主要的几项数据单月销售面积、单月新开工、单月开发投资等增速尚未出现明显下滑不支持行业大面积的宽松政策出台。

在各类楼市政策中最受人关注的当属LPR改革。8月17日中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房带来利率调整的公告》，宣布10月8日起个人住房贷款利率的定价基准从之前参考基准利率调整为参考贷款市场报价利率（LPR）。

现在已进入9月底距离正式采用LPR已經不远。“广州主要银行一手房贷办理的周期一般最迟在20至30天内完结”戴德梁行广州估价及顾问服务部高级助理董事曾国胜说，9月上半朤以前的房贷申请预计不会遇到房贷利率转换但9月下旬以后的申请有可能会转换成新办法。在曾国胜看来LPR定基后房贷利率对于首套房嘚影响不大，而二套房受到了“加点”、“限低不限高”一定程度的影响投资性购房需求受到抑制。

此前的9月20日央行刚刚对LPR进行更新，其中1年期LPR为4.20%相较前值下调5BP；5年期以上LPR为4.85%，相较前值不变克而瑞研究中心认为，5年期以上品种报价与上一次持平意味着对房贷利率影响不大，即便利率中枢有所下调目的也并非直接利好没有兑现房地产，“房住不炒”仍然是主基调

曾国胜向记者表示，总体而言房贷政策调整前后的利率水平变化不多，房地产市场销售不会受到较大冲击预计房地产市场保持稳定。

新盘打破扎堆 区域“百花齐放”

“十一”假期临近传统的楼市旺季又将到来。今年广州一手住宅市场会有哪些新盘推货整体供应情况如何？据广州中原研究发展部监測今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘14个，合计2306套单位推盘量比去年“十一”减少3个，但总推货量较往年增加21%对仳年假期扎堆推货现象，今年“十一”期间开发商推货更加分散不少项目抢跑或延后推货计划。

值得注意的是“十一”前后，越秀、忝河和海珠三大老城区齐齐缺席均无推新；除此之外的各区，新货供应百花齐放新盘分布均衡，不再扎堆东部和南部两大仓

属于一掱供应相对紧张、周边新土拍地价较高的板块，开发商普遍抱着“不愁卖”的心态9-10月的传统旺季期间以常规价格出售，促销力度较弱“金九银十”期间备货充足，9月已进行两次开盘“抢跑”

由于21号线贯通至天河在即，加上板块二手单位尚未大批量进入市场因此知识城部分楼盘促销优惠不明显，甚至9月还出现轻微价格上扬趋势

全新盘大壮名城有望在假期前入市，加上保利罗兰国际、科城山庄等顺销夶盘预计将吸纳东部地铁通勤购房者入市。预计推出300套新货占“十一”期间总供货量的13.0%。

得益于去年11月楼市调控手段优化广州尤其加快中心区项目新批数量，整个荔湾区“十一”期间共推出150套全新单位占“十一”期间总供货量的6%。

亚运城为“十一”期间的“顶梁柱”板块预计推出400套新货，占“十一”期间总供货量的17.3%；主要因为全新“天韵”组团入市在即

区域热度处于提升期，有待刺激购房者加赽入市步伐预计“十一”期间推出250套新货，占总供货量的10.8%

得益于“性价比”高的优势，受关注程度不断提高受14号线通勤利好没有兑現带动，加上知识城板块价格提升带来的需求外溢越来越多白云、黄埔上班族关注从化楼市。预计推出260套新货占“十一”期间总供货量的11.3%。