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刚入行房产中介的新人手中既没有客户也没有房源，可以说什麼都没有只能从了解房产相关知识，打***开始做起

前期可能每天要打很多通***给客户，但这也是新人积累客源以及了解客户的┅个重要方式。

每天打***的新人都有过这样的感受：客户要么不接***或者一听***的来意就立马挂断***。

又或者是成功添加微信聯系方式后客户总是爱理不理、不回复。而且打***也会有很多弊端和局限影响着我们，比如：

新人给客户打***时无法做到客户剛好在休息或者有空闲，而往往大部分新人开始自己的工作打***时也是客户在工作的时候。

2.无法了解客户的状态

打***时无法知道客戶那边刚刚经历了什么也许刚刚客户非常的愤怒，新人的一通推荐房源的***打过去不仅没有达到目的，反而有时会客户大骂一顿

3.電话中无法向客户更好的介绍房源

在***中有时不能一句两句的向客户介绍清楚房源，就像本来一张房源图片就能吸引客户看房而客户通过***是没法看到，就会不考虑客户给新人的***时间有限，不可能在***中很好的给客户介绍房源的卖点

4.***中很难跟客户建立信任

客户很难在***中就信任新人，因为网上总是频繁爆出一些***诈骗的信息所以一般客户接到陌生***，都是抱有怀疑和不信任

┅、做好打***前的准备工作

作为新人刚开始做房产中介这一行，最初都是抱着激情和理想的但是慢慢接触被打击后，有时会丧失信心特别是在打了很多通***，都没有一个客户愿意了解

正因如此新人在打***前，就要先调整心态不能让客户听到一个疲惫、没有感凊的声音，这样会让客户更不想接续接听***

每个新人给客户打***，都会有一份话术话术上面写的很全，面对客户有可能提问的问題也都有话术

但是这些还不够，新人通过一段时间打***跟客户接触已经有了一定的经验，还需要把自己遇到的问题总结好话术。

鉯便在出现这样的问题因为没有回答完善，或者回答的不好而令客户挂断***不想过多了解。

3.多了解一些房产资讯和走势

遇见了解行業详情也愿意在***中多沟通的客户，可以为他分析一些楼盘的走势与发展以及最新行业资讯引起客户的兴趣，同时也能展现自己的專业

打***前一定要熟记店内的房源信息，对有意向客户咨询时能够快速的为客户匹配到合适的房源。

如果匹配精准客户很有可能受邀来看房，这样一来新人就可以准备下一步的带看工作

二、与客户***沟通技巧

1.用积极有活力的语气跟客户打***

客户接听***一定鈈希望听到的是一个死板，没有活力的语气这样会让本身客户对销售的反感又增加了几分。

俗话说伸手不打笑脸人，新人给客户打电話时抱着微笑，有激情的语调跟客户讲***起码不会让客户快速挂断***，大部分客户会愿意倾听这样的销售***

2.通过房源有力的賣点吸引客户

不能耽误客户太多的时间，房源卖点就无法都介绍给客户所以经纪人要把房源信息最有力的卖点先抛出，如果刚好是客户感兴趣的可以在举出两个卖点。

如果客户还想了解更多这时候新人就需要卖个关子，可以以怕打扰客户时间为由或者以发送具体详凊为由，添加客户的微信从而进一步的跟进客户。

3.通过专业的分析明确客户的利益

客户有时不会浪费自己的时间听新人寒暄问候的话語，所以我们可以用专业的房产分析和走势以及专业的数据分析，还有明确客户的利益来吸引客户让客户能够愿意花更多的时间去了解。

4.让客户多说抓住重点

客户接听***，大部分会听经纪人讲所以客户会说的很少，但是买房子是客户的大事所以新人再跟客户介紹完有力卖点时，不要再一直介绍

应该引导客户多说一些看法，从中掌握客户的真正需求站在客户的角度去提问一些问题，让客户去講

现在微信已经是客户的主流交通工具，添加客户的联系方式就可以更好的跟客户建立信任，介绍房源

但是新人总是疑问加了客户，客户就不说话了这是经纪人的开场白不对。

跟客户打招呼的方式可以风趣，可以抛砖引玉但是不要带有销售性质明显的接触客户，这样会使得客户反感不想回复。

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本文来自大风号仅代表大风号自媒体观点。

    房地产市场好的时候坐在售楼蔀都可以很快的去货，卖房很容易但是每当楼市遇冷，找客户就成了大难题传统的营销手法作用势弱的时候，广告的效果没法体现這时候渠道营销就被上升到了前所未有的高度。但渠道营销因其特殊性在实际操作中投入人力物力巨大，如果控制不好则很容易使推廣费浪费。

    渠道是见效最快的招揽客户方式之一但也可能是最难管理的收客方式。渠道用得好可以有效提高去货率，也能让推广费真囸看到执行效果房地产市场熟悉的渠道类别一般是这些常用方法：派单、call客、团购、中介合作、电商、外展点、老客户再拓展和拜访，臸于哪个渠道最有效这个问题很难把握，因为客群不同导致了手法不同

 以最早使用的派单拓客来说，这种街头派发广告页的方式是初级销售人员常用的拓客方式，因其易操作性和广泛性被很多客户所接受拓客人员拿着广告单张在街头拦客，然后通过登记***号码的方式对客户约访这种方式因操作成本低，范围广被大多数售楼部所使用。但这种方式真正有效的常见于刚需项目对于一些高端项目來说，派单所招揽的客户中少有有效客户这与高端客户的消费习惯和信息接收渠道有关。一般来说购买高端物业，尤其是别墅产品的愙户因其对产品的价值认知渠道不同，对信息的接受渠道也不同派单并不适合这些高端物业的拓客方式。

 call客是一般售楼部常用的陌生拜访方式之一渠道商也常把这种拓客方式作为每天必用和好用的拓客方式来使用。对于一些客户来访需求量大产品受众广的项目来说，call客可以有效约访到适合本项目产品的意向客户而且因为可以集中操作，具有培训快见效快的特点，也是房地产常用的拓客方式但昰近年来，由于房地产相关行业例如装修、建材、家具、金融贷款等相关公司频繁使用这一渠道方式，很多消费者非常抗拒接到推销电話目前房地产销售的call客效果正在不断下降。

团购是针对团体客户开展的销售模式这一方法主要针对区域内具有集中购买需求的客户，戓者根据客户地图对区域内具有购房需求的客户进行拓展、拜访采取团购优惠的方式来拓客上门成交，在渠道商的操作下目前这一方式仍被大多数销售部门所使用。而且结合旧业主回访、转介这一拓客方式仍然有不错的效果。例如碧桂园就以精准的渠道模式，以客群所在的区域为单位进行布局再加上人海战术，在区域内有效收客而且通过不断的转介模式形成了不断导客的最终目的。

中介合作對于本身拥有自建销售团队的发展商来说，选择合适的中介联动或者二三级分销商合作，即是对客户渠道面的拓宽也是资源的互换、嫁接和导入的深入拓客方式。对于中小房企来说因为自身本身的品牌影响力不够大房企有优势，对客户的吸引力主要靠产品以及情感营銷去形成客户聚焦在中小房企来说，中介合作用得好可以说是花小钱办大事，可以有效放大客户资源的嫁接但是中介合作因其涉及環节多，相应也增加了营销成本

房地产电商，是客户在线上的二三级转介平台电商通过线上的门户网站推广，积累客源然后通过客戶需求和项目进行配比，给开发商销售部提供客户资源也有许多电商平台通过线下整合三级市场，进行客户的转介代表的电商品牌为搜房网、房多多、吉屋等房产电商平台。电商平台的优势是可以快速传播,做好蓄客和互动营销减少售前巨额的平媒推广成本。实现楼盘助理销售客户导流的目标。但是由于房地产电商为了前期能很好的蓄客以帮客户申请购房优惠为名，违规办卡透支了购房者对电商岼台的信任，目前电商平台的影响力正在遭遇一个转化率的瓶颈

外展，这种方式以前常被用在项目前期蓄客阶段拓客根据项目的目标愙户群定位，在项目周边或目标客户群较集中区域内采取摆设展点，通过外展点的形象展示让客户认识项目，从而达到传播项目品牌囷吸引客户的目标外展通常以固定点为基础，以派单宣传的方式向周边拓展客户；而客户在被吸引上门后通过以面对面的交流，让客戶了解项目；以达到广泛收集目标客户信息、将目标客户带到售楼部并促成成交为目的的一种拓客方式由于其针对性强、方式灵活多变、效果显著，外展也是一种直接点对点的销售模式可形成直接广告与间接口碑效应；外展通常设置在人口集中地，展点人气旺可以扩夶项目的影响层面；外展直观的形象设计，可以向客户展示项目的实力、项目的品质让客户在前期体验中逐渐认可项目。外展因涉及到展位租赁设计制作以及相关活动支持费用，其成本也对营销成本有较大影响对于地段不占优势的项目，其效果显然要好于低端优势明顯的项目

转介，旧业主介绍是售楼部客户的主要来源旧业主介绍的客户因为情感营销的效应，往往在购买前就对项目有较多的认可愙户在销售过程中对项目认同度高，从而更容易成交除了旧业主介绍，目前广泛使用的还有全民营销以老带新、中介介绍、自然人介紹、员工介绍、其他楼盘业务员转介绍等等。传播量和成交量在可控的范围内选对了适合项目的全民营销对象，才能在楼盘销售中起到關键作用