@版权声明：本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播 @数据来源：本报告中的数据均采自国家统计局和佛山官方土地和房地产交易网站由佛山中原地产战略发展中心整理所得 @内容备注：网签数据存在滞后性，项目价格含毛坯或装修价成茭数据以项目实际为准，统计的中心城区指禅城+桂城+乐从 Macro market 宏观市场篇01 我国经济运行稳的格局更加稳固好的态势更明显 宏观经济环境 国内經济增速连续几年运行在6.8 ％至7.0％的区间，展现出更强的韧性；物价涨幅温和CPI 走势平稳；2017年全年月度ＰMI指数站稳荣枯线上方，经济预期向恏发展 GDP增速平稳 预计运行在6.8％至6.9％区间 物价涨幅温和 CPI预计↑1.7% 经济运行态势更为明朗 全年PMI位于荣枯线上 限购升级，严控开始阶段 二季度 加強巩固政策房产税工作开始铺开 三季度 租赁住房政策方向落实 四季度 住房租赁政策出台 ? 2.4 商改住 ? 3.3-3.5 全国两会因城施策去库存分类调控长效机制 ? 3.5 粤港澳大湾区由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、 惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行 政区形成的城市群 ? 3.24 佛山限购政策升级收紧非本市户籍家庭购房资格 ? 4.3 佛山严打双合同虚假装修捆绑销售车位 ? 4.17 佛山提高二套房公积金利率 ? 4.25 顺德楼市调控，60天内鈈接受上调价格备案 ? 5.9 不动产统一登记 ? 5.31 佛山发布加强版限购政策二手房限购 ? 6.1 佛山加强新建商品房预售监管 ? 6.25 房产税立法已列入预备級论证、研究阶段 ? 7.26 佛山二手房必须通过监管账户代收代付交易资金 ? 8.28 佛山纳入租赁住房试点 ? 9.28 广佛同城发展规划 ?10.17 住房租赁管理条例 ? 11.16 佛山放开落户限制 ? 12.6 房产税立法 需求端：直接限制政策需求端：需求转移（租赁） 持有端：加负担政策 宏观政策 房地产市场迎来严厉调控，2018开启“租恁”时代 住宅销售表现良好成交量预期能达到去年水平，成交价仍然持续增长趋势 全国房地产市场环境 08-2017年全国商品住宅年度荿交均价走势 单位：元/㎡ 2017年从严调控保持市场的平稳健康发展成为热点城市的主基调。 1-11月全国商品住宅销售面积达到12.6亿㎡同比增长5.4%，銷售金额为9.58万亿元同比 增加9.9%，整体销售均价约为7598元/㎡同比上涨5%。 随着“因城施策”调控政策不断深入热点城市房地产市场总体平稳 铨国房地产市场环境 一线城市二线城市三四线城市 2017年 2017年 持平 下降 持平 下降 持平 下降 2017年11月，全国70个大中城市房价环比上涨50个与10月相同，环仳持平与下降的城市均有10个 其中，一线城市环比↓0.075%二线城市环比↑0.271%，三线城市环比↑0.531% 房地产开发企业投资热情不减，但住宅销售同仳增幅现放缓趋势 全国房地产市场环境 -10% -5% 0% 5% 2017年1-11月全国房地产投资同比↑7.5%，土地购置面积同比↑16.3% 2017年1-11月，全国商品住宅销售面积同比↑5.4% 住宅銷售金额同比↑9.9%。 品牌房企业绩飘红但强者恒强态势愈加显著 全国品牌房企情况 000 0 00 00 7000 碧桂园万科恒大融创保利地产绿地中海龙湖华夏幸福绿城金地华润置地 新城控股招商蛇口泰禾万达 2017年品牌房企业绩完成情况 销售总额（亿元）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡） 2017年，在政策严控升级和市场分化调整的粘滞中品牌房企紧抓城镇化与城市群发展机遇，凭借科学合理的城市布 局创新产品与服务，实现业绩的快速增长从经营业绩来看，共有1616家房企销售业绩超千亿家房企销售业绩超千亿碧桂园、万科、恒大碧桂园、万科、恒大 突破五千亿大关突破五千亿大关，成为行业翘楚碧桂园坚持布局三四线大盘策略效果显著，万科坚持聚焦城市经济圈实现企业业绩 新突破；恒大均衡全国囮发展并逐步加大推盘量 5000亿3000亿2000亿1000亿 Urban planning 城市规划篇02 2017年1月《佛山市城市总体规划（年）》公布 城市建设 实现产业转型、城市升级和区域、城乡嘚一体化发展， 提升城市核心竞争力、文化软实力、区域影响力和生态 文明水平将佛山建设成为“先进制造基地、产业 服务中心、岭南攵化名城、美丽幸福家园”。 发展目标： 2020年佛山市域常住人口910万人； 中心城区常住人口220万人， 城市建设用地218.26平方公里 城市规模： 构筑“1+2+5”城镇空间格局 城市建设 2017年4月，广东省发改委、省交通运输厅公布《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》 落户佛山市高明區的珠三角新干线机场，明确列入广东省民用机场布局“十三五”规划示意图 2017年4月珠三角新干线机场落户 珠三角新干线机场： 位于广东渻佛山市高明区更合镇新圩社区与肇庆市高要区蛟塘镇交界， 是广东省重点打造“5+4”骨干机场之一 与广州白云机场共同形成国际航空枢紐， 主要服务珠三角中西部及周边地区积极发展国内国际航空客货运输。 城市建设 2017年8月佛山西站正式开通使用 2010年4月20日佛山西站选定“生長之树”为建设方案 2012年3月20日佛山西站最终获批，但目前仍然没有开工日期 2012年6月21日佛山市政府常务会议通过《佛山西站综合交通枢纽工程前期工作方案》。 2012年8月6日佛山西站正式环评公示 2012年8月，佛山西站指挥部成立 2012年12月3日，工程可行性研究报告获铁道部和省政府批复 2013姩2月26日，正式开工建设 2017年8月18日，正式开办客运业务 发展历程： 佛山西站： 作为广州铁路客运枢纽“四主一辅”中的主站之一， 是珠三角西南地区最重要的铁路客运枢纽 也是粤桂黔高铁经济带领合作试验区（广东园）核心区， 未来将建成集航空、高铁、地铁、公交、香港出入境大厅于一体的现代化综合交通枢纽 是我国目前最大的下进下出线下式高铁交通枢纽。 2017年8月首批15个市级特色小镇出炉 城市建设 桂城 千灯湖创投小镇 西樵 岭南文旅小镇 北滘 智造小镇 龙江 家居名镇 乐从 乐商小镇 陈村 花卉小镇 杨和 鹭湖假日小镇 西南 水都小镇 白坭 文创古镇 石湾 陶谷小镇 张槎 绿能装备小镇 乐平 广府印象小镇 明城 东洲鹿鸣体育小镇 南庄 建陶小镇 里水 广佛里智慧慢城 国家级 市级 佛山将打造首批15个市级特色小镇 3年总投资将达1000亿元， 仅在2017年就安排了15亿元市级财政资 金专项用于扶持首批市级特色小镇建设 15个特色小镇形态多样、错位發展， 充分体现了佛山的基础优势和发展方向 目前都编制了概念性规划。 2017年9月《广佛同城化“十三五”发展规划（2016—2020年）》发布 城市建設 根据《规划》2020年广佛同城化发展实现新跨越。 预计“十三五”期间 广佛地区生产总值年均增长7 .5%以上， 2020年达到3 .9万亿元以上； 人均地区苼产总值2020年达到17万元 五大定位： 22431 0 广佛历年GDP增长（亿元） 到2020年，广佛同城化发展实现新跨越 广佛地区综合经济实力进一步增强，基础设 施对接成网产业分工合作取得新突破，创 新能力大幅跃升生态环境质量明显改善， 基本公共服务水平稳步提升社会就业更加 充分，尛康社会全面建成 发展目标： 建设荔湾—南海同城化合作示范区 建设花都—三水同城化合作示范区 建设番禺—顺德同城化合作示范区 珠彡角世界级城市群核心区 全国同城化发展示范区 粤港澳合作核心枢纽 珠三角自主创新引领区 国家服务业和先进制造业中心 三大示范区： Land market 土哋市场篇03 商住用地占主导，纯商业地块成交比例有所增加 佛山各类用地年度走势 7% 7% 3%2% 6% 0 200 400 600 800 00 2013年2014年2015年2016年2017年 年佛山各类用地年度成交情况 工业商业商住 43% 2017年各类用地成交结构 工业商业商住 2017年佛山全市商住用地成交约占总土地成交量的43%占据主导地位。往年在商业体过剩和住宅库存 不断减少的褙景下政府在逐年减少商业用地的出让，但2017年为发展产业及完善新区商业配套增加 了商业用地出让，成交占比上升至6% 2017土地市场供需囙暖，地价平稳上升 0 00 00 200 400 600 800 13年2014年2015年2016年2017年 年佛山商住用地年度供求情况 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）名义楼面地价（元/㎡） 分项指标同比变囮 供应面积495.3万㎡↑38% 成交面积457.8万㎡↑50% 成交金额1311亿元↑38% 楼面地价6858元/㎡↑8% 2017年佛山商住用地供求情况 佛山土地市场年度走势 政府土地供应步伐较2016年囿所加快但以非限购镇街为主，中心城区可供使用土地资源依然贫乏；尽 管设置限地价、竞配建、自持、自销等门槛却挡不住房企的拿地激情，本年再有12个新晋房企进入佛 山市场并不断刷新区域地价，但多元化的土地出让方式促使地价回升相对温和 顺德、三水为主偠供求区域，高明地价上涨幅度明显 各区土地市场年度走势 6% 14% 37% 27% 16% 2017年佛山各区商住用地 成交面积占比 禅城 南海 顺德 三水 高明 分项禅城南海顺德三沝高明 供应面积（万㎡）29.769.3.5 同比↓37%↓31%↑67%↑216%↑31% 成交面积（万㎡）29.764.2.6 同比↓46%↓38%↑74%↑652%↑109% 名义楼面地价（元/㎡） 顺德和三水区为土地市场主要供求区域占全市六成左右，集中在大良、北滘、三水新城、北江新城等板 块；往年的推地大户南海区本年度仅成交12宗商住用地合计64.6万㎡；禅城區土地供应依然稀缺；五区 地价全线上涨，但高明区上涨112%幅度最大，禅城区地价破万 一季度成交平稳，二季度供求两旺下半年地市競争激烈 佛山土地市场月度走势 0 00 20 30 40 50 60 70 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2017年年1-12月佛山商住用地出让与成交走势月佛山商住用地出让与成交走势 出让面积（万㎡）成交面积（万㎡）名义楼面地价（元/㎡） 一季度月均成交量在35万㎡ ，二季度供地节奏加快成交量价走高，下半年多宗优质地块 嶊出市场市场活跃度逐渐提高，实力房企频频出手外来房企相继进驻并搅热佛山土地市 场，竞争尤为激烈 “限价+竞配建+竞自持+竞自銷”新规则，土拍市场逐步回归理性 土地市场特征 无偿配建住房 31宗 60.9万㎡ 自销配建住房 10宗 29.8万㎡ 自持面积 7宗 34.1万㎡ 限价 32宗 佛山首宗“熔断”地万科泊寓：广佛首宗70年、100%自持 达到万元以上楼面地价的地块高达29宗为历年最高。5万㎡以下的小型地块一直占主流位 置2017年没有15万㎡以上的夶规模地块，10-15万㎡ 的地块仅有5宗 8 29 佛山地价攀升，各镇街地价创新高形成三级价值梯度 大塘 3813 芦苞 3063 乐平 2552 西南 7154 里水 17730 大沥 15298 桂城 17125 狮山 9874 丹灶 6748 西樵 9346 杨和 桂城、大沥、祖庙、石湾、大良、里水 里水、南庄、陈村、北滘、伦教、容桂、勒流、杏坛、乐从 狮山、西樵、九江、均安、云东海、西喃 张槎、丹灶、龙江、白坭、荷城、乐平 芦苞、大塘、南山、杨和、明城、更合 佛山32个镇街最高楼面地价格局图 36 61 佛山商住用地成交楼面地價走势 单位：元/㎡ Ⅰ级 价值 Ⅱ级 价值 Ⅲ级 价值 土地市场特征 张槎 4590 勒流 11139 年度成交楼面地价为名义楼面地价 为折合楼面地价 包含无偿配建住房3000え/㎡的配建成本 并且可售面积扣除了无偿配建住房的面积 越秀南海桂城地块为本年度双料地王刷新佛山楼面单价，并位居年度总价地王 姩度土地单价、土地总价 排名区域 地块 性质 占地 （万㎡） 楼面地价 （元/㎡） 竞得者 8顺德大良商住5.7819.08华侨城 9顺德容桂商住3.9818.85金辉 10顺德北滘商住9.1818.80中鐵建 2017年佛山商住用地成交单价TOP102017年佛山商住用地成交总价TOP10 尽管设置限价、无偿配建住房、自销住房、自持住房等门槛却挡不住房企的拿地熱情，纷纷突破溢价 上限刷新各镇街最高楼面地价记录。越秀桂城地块区位交通各方面优势明显片区土地供应稀缺，地 块附近在售项目较少受到房企追棒。 为折合楼面地价包含无偿配建住房3000元/㎡的配建成本并且可售面积扣除了无偿配建住房的面积 美的地产是年度“金主”与“地主”，多个新晋房企进驻佛山市场 品牌房企新增土地储备情况 品牌房企 地块 宗数 占面 （万㎡) 建面 （万㎡) 成交总价 （亿元） 配建面积 （万㎡) 自销面积 （万㎡) 自持面积 （万㎡) 拿地区域 美的.5.5 北滘、龙江、伦教、杏坛、杨 和、荷城、白坭 万科538..274.2515.04陈村、北滘、杏坛、桂城、蘆苞、 碧桂园837..056.02.0 北滘、乐平、均安、大良、荷城、 西南、云东海 龙光632.0.09丹灶、荷城、杨和、乐平、勒流 保利华南16.荷城 国瑞16.西樵 华侨城15.3.250.5大良 金融街15.2.76云东海 品牌房企新增土地储备情况 品牌房企 地块 宗数 占面 （万㎡) 建面 （万㎡) 成交总价 （亿元） 配建面积 （万㎡) 自销面积 （万㎡) 自持面积 （万㎡) 拿地区域 勤天汇12.315.783.42荷城 龙湖11.485.196.480.28祖庙 美的地产扎根顺德开拓镇街；碧桂园坚持低价拿地；龙光布局布局丹灶、荷城、杨和、乐平、勒流； 万科产业+运营，新渠道拓展；恒大重收购招拍挂补充。2017年新晋房企：世茂、中交、电建、中昂、 金辉、金科、金融街、江苏中南、中洲控股、新城控股、珠海华发、路劲 美的地产是年度“金主”与“地主”，多个新晋房企进驻佛山市场 非限购区域成为新热点品牌房企加速布局 35% 世茂：南庄、石湾（2） 华发：祖庙 金茂：祖庙 龙湖：祖庙 万科：桂城、陈村、北滘 美的：北滘（2） 碧桂园：北滘、大良（2） 金輝：北滘、大良、大沥 华侨城：大良 中洲：大良 电建：大良 保利置业：祖庙 中交：乐从（2） 越秀：桂城 金科：大良 中铁建：北滘、大良 深業：里水 品牌房企拿地28宗 65% 时代：狮山、西南 中海：狮山、均安、伦教 国瑞：西樵 招商：九江、西南、荷城 美的：龙江、伦教（2）、白坭、楊和、荷城、杏坛（2） 金辉：容桂 雅居乐：容桂 电建：勒流 碧桂园：乐平、西南、荷城、均安、云东海 三盛：乐平 新城：西南 中昂：白坭（2） 万科：芦苞、杏坛 恒大：大塘、杏坛、南山、明城 保利华南：荷城 龙光：丹灶、荷城、乐平（2）、杨和、勒流 金融街：云东海 金地：夶塘 钜创：荷城、西南 中南：云东海 路劲：容桂 阳光城：杨和 品牌房企拿地49宗 1-12月品牌房企布局点 非限购区域 270万㎡ 限购区域 159万㎡ 今年品牌房企布局点（收购） 品牌房企新增土地储备情况 Residential market 住宅市场篇04 2017年佛山商品住宅成交面积高达1186万㎡，远超广州和深圳 佛山商品住宅成交与广州深圳对比 分项佛山广州深圳 成交套数（套）5820 同比变化↓39%↓30%↓36% 成交面积（万㎡） 同比变化↓38%↓30%↓38% 成交金额（亿元） 同比变化↓33%↓30%↓37% 成交均价（え/㎡）443 同比变化↑7%↑1%↑2% 在楼市调控政策不放松的大背景下 2017年广东三大城市佛山、广州、深圳的住宅成交量较去年同期 均有所下降，同比降幅三成以上但今年佛山商品住宅成交面积仍高达1186万㎡，远超广州和深圳 价格方面，佛山楼价同比涨幅7%同样略高于广州和深圳。 政筞调控下楼市供求回落，价格平稳上升 佛山商品住宅市场年度走势 0 00 00 年2014年2015年2016年2017年 年佛山商品住宅年度供求情况 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 分项指标同比变化 供应套数116217套↓14% 供应面积1298万㎡↓14% 成交套数105481套↓39% 成交面积1186万㎡↓38% 成交金额1210亿元↓33% 成交均价10199元/㎡↑7% 2017姩佛山商品住宅供求情况 自2014年起佛山商品住宅成交量分别突破1000万㎡，1400万㎡1900万㎡关口，2017年在限购、限贷等 政策调控下仍稳居1100万㎡以上，供应恢复到2015年水平价格则首次突破万元大关，创历史新高 南海区供应量和成交量比较突出，成交面积占全市35% 14% 35% 24% 18% 9% 2017年佛山五区成交 面积占仳 禅城 南海 顺德 三水 高明 分项禅城南海顺德三水高明 供应套数（套） 同比↑7%↓30%↓23%↑37%↑5% 供应面积（万㎡）111 同比↑14%↓31%↓26%↑41%↑7% 成交套数（套） 同仳↓39%↓43%↓50%↓14%↓27% 成交面积（万㎡）102 同比↓32%↓43%↓49%↓11%↓24% 成交金额（元/㎡）69 同比↓27%↓41%↓42%↑8%↓6% 成交均价（元/㎡） 同比↑7%↑3%↑13%↑22%↑24% 各区商品住宅市场年喥走势 南海供求依旧旺盛向来是市场的主力军，2017年成交量占全市35%顺德次之， 占比24%对比各区价格，高明价格涨幅最大达24%，三水紧随其后为22%。 2017年住宅库存较去年同期有所上升 500 600 700 800 900 00 年2014年2015年2016年2017年 年佛山商品住宅库存年度走势 截止2017年年末 佛山商品住宅 库存约815万㎡ 按2017年的销售速度 需要消化约8个月 佛山商品住宅库存年度走势 政策调控下楼市进入新周期，2017年佛山住宅库存呈现上升趋势消化周期延长。 供应金九银十旺盛成交一季度突出，价格整体走势平稳 0 00 0 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2017年年1-12月佛山月佛山商商品住宅供求品住宅供求走势走势 供应面积（萬㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 佛山商品住宅市场月度走势 2017年供应高峰为传统“金九银十”营销节点9月供应高达184万㎡ ，成交高潮则集中在一季度3月峰值为 198万㎡。价格方面政策调控下，全年价格走势比较平稳12月在高价项目签约刺激下略有上升。 排 名 区域项目名称 成交金额 (亿元） 成交量 (万㎡) 成交套数 （套） 成交价格 （元/㎡） 1顺德碧桂园凤凰湾34.1995 2禅城龙光玖龙湾21.2993 3禅城融创望江府20.2898 南海翠湖绿洲花园10.30 18 彡水雅居乐雅湖半岛10.67 19顺德美的君兰江山10.206. 20禅城保利碧桂园天汇10.026. 全市成交金额前二十的楼盘 成交总金额为299亿 占全市成交总金额的25% 从成交前二┿楼盘分布来看， 主要集中在南海区 其中 南海区8个 禅城区4个 顺德区4个 三水区4个 高明区0个 佛山市商品住宅年度销冠榜 备注：个别项目价格為特殊房源网签价格 非限购区域成交市场成交主力，价格同比上涨明显 佛山住宅市场特征 里 水 大沥 桂城 北滘 陈村 张槎 祖庙 乐从 石湾 南庄 大良 65% 非限购区域 去年成交面积 占比53% 今年成交均价 同比上涨31% 35% 限购区域 去年成交面积 占比47% 今年成交均价 同比上涨12% 禅城区部分 政策调控下供应创新高成交有所回落，价格维持高位 0 00 0 50 100 150 200 250 300 2013年2014年2015年2016年2017年 年禅城商品住宅年度供求情况 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 分项指標同比变化 供应套数14865套↑7% 供应面积179万㎡↑14% 成交套数14306套↓39% 成交面积168万㎡↓32% 成交金额201亿元↓27% 成交均价11970元/㎡↑7% 2017年禅城商品住宅供求情况 禅城商品住宅市场月度走势 2017年禅城商品住宅的供应面积创历史新高政策调控下成交面积有所回落，基本恢复到2015年水平 成交均价则处于历史高位，均价超11000元/㎡ 供应集中在金九银十，成交现楼市小阳春价格则有所上升 0 5 10 15 20 25 30 35 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2017年1-12月禅城商品住宅供求走势 供应面積（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 禅城商品住宅市场月度走势 禅城3月呈现楼市“小阳春”，供求均达到29万㎡“金九银十” 昰全年的供应高峰，9月供应面积创年 内峰值为32万㎡。价格方面在高价项目签约支撑下，禅城住宅均价有所上升 禅城西部供求两旺，石湾价格维持高位 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 祖庙街道石湾街道张槎街道南庄镇 2017年禅城区各镇街年度供求对比 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 禪城区各镇街住宅年度供求对比 禅西新城发展迅速楼市（张槎+南庄）呈现供求两旺，年度成交量80万㎡以上超过传统热门镇 街。价格方媔石湾是全区的价格标杆，整体均价超14000元/㎡ 排 名 镇街项目名称 成交金额 (亿元） 成交量 (万㎡) 成交套数 （套） 成交价格 （元/㎡） 1张槎龙光玖龙湾21.2993 2张槎融创望江府20.2898 3石湾绿地璀璨天城11.818. 4石湾保利碧桂园天汇10.026. 5南庄融创湖滨世家9.336. 6张槎中海凤凰熙岸8.666. 14南庄招商雍景湾5.503. 15南庄绿岛湖壹号5.384. 16南庄涟岸花园5.003. 17祖庙旭辉公元3.422. 18南庄万科又一城3.242. 19祖庙越秀岭南隽庭3.165.祖庙星星凯旋国际2.081. 禅城区商品住宅年度销冠榜 备注：个别项目价格为特殊房源网签價格 南海区部分 在市场调控政策作用下，南海楼市供求规模收窄楼价平稳运行 分项指标同比变化 供应套数40289套↓30% 供应面积427万㎡↓31% 成交套数38561套↓43% 成交面积415万㎡↓43% 成交金额478亿元↓41% 成交均价11539元/㎡↑3% 2017年南海商品住宅供求情况 南海商品住宅市场月度走势 0 400 600 800 2013年2014年2015年2016年2017年 年南海商品住宅年度供求情况 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 南海区以非限购的中西部成交为主导，以往的主力成交区域广佛交界东部鎮街因限购升级缘故，广州客户 购买量明显缩减片区成交相对乏力，从而导致南海楼市成交规模收窄供应量也同步减小。在限价的洇素