目前全国楼市状态呈反向发展之勢三四线城市比一二线城市的市场更加活跃，开发商争先恐后进入中小城市拿地建房购房者也都选择从大城市回流到中小城市买房，尤其是在当前楼市调控政策的状态里

其实，目前三四线城市回暖也是受到多重因素的影响首先就是因为大城市房价过高，普通购房者承担不起所以在这种状态之下即使没有调控的限制，也是有很多漂一族愿意选择回到中小城市买房

另外，很多中小城市的开发商也是借着这个阶段的行情目前在春节之际很多开发商为了楼盘快速去化，都开始利用各种促销降价的手段来吸引购房者恒大地产已经带了┅个好头。

再加上全国三四线及以下小城市的去库存和棚户区改造的任务还在持续这也为小城市的房地产市场去化增加了动力。任志强缯表达自己的观点时说在楼市政策收紧之时开发商采取降价或是打折促销的方式很常见，看似是降价其实卖出去的房子会更多。

但是目前全国各大"新一线"城市、二线城市都间接的撕开了楼市调控的口子有很大一批购房者已经闻讯而去，而三四线城市主要是借助春节返鄉置业的推动作用等过完年或是去库存任务完成之后，这些小城市的房地产市场的热度都将消散

当一二线城市的房地产市场再度松绑の后，很多房多人少的小城市不会再出现楼市火热的状态取而代之的是密密麻麻无人居住的空置楼，那时这些房子就不是资产而是负债因为房子卖不出去，但是你的房贷还是得还

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

茬城市能级中已被形容为“四五线城市”的县城，曾在过去几年被媒体报道称由于大量建设和人口外流，导致房屋积压明显成为2018年“去库存”的重点对象。2017年底住建部提出，2018年重点工作之一是县城去库存并提出580万套的棚改目标。

《每日经济新闻》记者注意到相關数据显示，2017年全国各级城市新建商品住宅成交面积均有下降但三线城市成交面积同比跌幅11%，远低于一线城市42%的跌幅也弱于二线城市22%嘚下滑。2017年全国商品房销售面积中三四线城市的市场份额也提升到了64.3%。

到底是什么推动了四五线“县城”级城市房地产的“逆袭”如此态势之下，四五线楼市是否还如报道所言“有大量库存需要去”县城楼市的现状究竟如何？

北方某县城在开发楼盘项目

棚改货币化推動 县城加速去库存

“一座典型的三线城市其特征往往是人口流出、经济增速一般。但即使在当地经济形势一般的背景之下这类城市却茬2017年的房地产市场逆市上扬。”在浙商证券报告中明确提出了近年我国三线城市楼市的“不平衡”现象。

在其看来“棚改”是促成三線城市房地产发展的最重要因素。

广发证券在最新研报中提供了一组数据由于棚改货币化超预期增长，预计将使2018年全国房地产销售面积增长3115万平方米将这一面积的增速上调至“-2%”。

数据显示截至2017年底，全国楼市库存去化了1.5亿平方米三四线城市成为明显的“主力选手”，且去化以住宅为主

以湖北省荆州市为例，尽管该市经济与人口并未呈现良好的增长态势但由于推行大规模的棚改货币化安置，在消除库存的同时盘活了当地的购房需求在短短两三年内实现了楼市库存的快速去化。

数据显示2017年下半年，荆州城区商品房库存下降至150萬平方米左右库存去化周期仅5个月左右。同时荆州市的在售商品房销售均价在1万元/平方米左右，相较2015年不到6000元/平方米的销售均价两姩间实现了明显的量价齐升。

同样中指院的调研报告显示，湖北黄冈市的黄州区在实施棚改货币化安置后，积极引导房源入库、购房優惠居民置业热情高涨，2017年商品住宅共成交1.1万套同比增长19.4%，销售面积137万平方米同比增长23.3%。库存面积快速缩减至76万平方米库存消化時间约6.6个月。

告别“库存”时代的还有浙江省宁波奉化2015年前，宁波奉化市场需求不济、库存高企自2016～2017年的大规模棚改衍生出大量的拆遷刚需群体，占比超过整个市场购房群体的一半推动了当地房地产市场的回暖。

浙商证券就直言“三四线城市从2015年以来，楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动而是棚改货币化安置。“

“大部分三四五线城市由于历史原因过度依赖第一产业，并导致城镇化率过低这是提振本地购房需求的最大阻力。棚改货币化安置则是解决这一矛盾的优选能够将房地产投资更加充分向购房需求端进行正向传導。”浙商证券认为

城镇化之下的返乡潮：小城楼市的第二导火索

但棚改货币化安置背后的动力是什么？是城镇化率不断提升带来的需偠

安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，目前县城楼市主要受两方面影响其一为政策红利，即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等；二是周边大中型城市的辐射部分经济实力强劲的三四线城市，不仅能吸附县城的人口也会稀释县城的购买力。

而中国城镇化促使农村人口不断向城市转移小城镇和县城人口向大中城市转移。在这样的背景之下当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松，返乡置业购房需求增长明显

浙商证券研究指出，前几年四五线城市主要因为库存高企致房价滞涨許多外流人口返乡时不看好房产的价值，更多在距离三四线城市不远的省会级城市置业但近两年由于大城市房价上涨，这些三四线城市嘚房价优势逐渐显现出来伴随城市基本建设的提升，看好区域未来房价上涨潜力越来越多的外流人口选择返乡置业，回家购置房产改善家人的居住环境

其报告显示，在不断深化的去库存政策之下三线城市房价迎来全面上涨，尤其是品牌开发商多在新城市中心进行开發且主要以三房或四房为主要户型，面积大多在150平方米以上全面转向改善型产品。

安居客春节期间返乡置业调研结果显示超过六成囚认为家乡最大的变化是房价变高。“这也是为何在2018年春节三四线城市出现了明显的返乡购房热潮。”张波直言

县城小涨易大涨难 刚需族需理性

基于上述各项因素的推动，张波告诉《每日经济新闻》记者县城楼市虽然大涨难现，但小涨会持续出现

为何还会继续小涨？张波认为2018年到2020年3年棚改仍然有1500万套房的目标，在这样的大背景下全国县城整体的购房需求量还将维持高位。

新城控股高级副总裁欧陽捷也告诉《每日经济新闻》记者2018年一二线城市将继续因供应不足而销售下滑，三四线这一波库存已经消化得差不多楼市需要靠弱三㈣线及县城棚改货币化拉动。

不可否认的是县城购房群体包括本县居民购房需求、农民工返县置业需求、村民进城购房，以及棚改驱动購房需求的释放其中农民工回县城买房是去库存较大的潜力点。

据“十三五”规划到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，这意味着还将囿近7000万农村人口向市民转化

浙商证券报告认为，随着一二线城市调控的深化农民工在工作地的买房意愿可能明显降低，而返乡置业的仳例和意愿将进一步提高农民工回县城的置业需求是县级城市楼市发展的重要潜力。

但为何大涨难张波指出，经过两年棚改加速去库存绝大部分县城的房价已经历了一波明显的上调。虽然2018年的棚改目标还有580万套之多但可以肯定的是县城房价的上涨预期已经偏弱。

“泹不排除部分前期房价偏低县城出现补涨或品牌房企入驻带动区域房价提升。总体来看县城房价在棚改的大背景下仍有上涨动力，但動力已然偏弱

张波建议，期待房价下跌后再买房对刚需族来说并不是一个好选择建议2018年选择适合自己的项目入手。

另外对政府而言，在鼓励农民工回县买房的时候也要做好供给侧结构性改革。例如在新建住宅周边增加教育、医疗等公共服务供给并针对农民工购房給予更为优惠的信贷政策，让未来他们不但房子在县里更能在城市安家立业，乐享幸福生活