核心提示：南京水游城10周年庆答謝酒会上鹏欣集团与嘉实基金达成战略合作，组建商业基金平台共同进军国内存量商业资产市场。

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8月28日欣心向荣——南京水游城10周年庆答谢酒会在南京水游城假日酒店隆重举办，此次活动上鹏欣集团宣布与嘉实基金达成战略合作组建商业基金平台，共同进军国内存量商业资产市场；同时将对上海水游城商业投资管理有限公司进行改制引入嘉实基金和睿信资本，组成全新的商管公司负责运营商业基金平台上的所有项目

10周年庆后南京水游城再出发

水游城商管创立于2005年，目前管理着10个商业项目以及9个酒店项目在商业领域，水游城商管已经形成三大产品线：都市型城市综合体的水游城系列、区域型商业综合体的金游城系列、小而美主题型特色商业（地铁上盖）及社區型商业的星游城系列在酒店领域有洲际集团管理的假日、智选系列，悦榕集团管理的悦榕庄系列以及自营的海南养生谷、南通国宾花園酒店

南京水游城作为水游城商管首个水游城系列产品，从2008年到2018年一直屹立于南京这座古老又新潮的城市见证了这个城市商业的发展與变迁，并且一直保持欣欣向荣的发展态势“中国初、南京初”从南京水游城诞生之日起，就创下多个“第一”：国内第一家以阳光、涳气、水、绿植、建筑艺术为特色的半开放式购物中心；南京第一个真正意义上的集零售、餐饮、娱乐、服务于一体的时间消费型购物中惢；南京首家齐聚ZARA、MUJI、H&M等快时尚品牌的年轻时尚购物中心

值开业10周年之际，水游城商管举办主题为“欣心向荣——南京水游城10周年庆”答谢酒会邀请社会各界共同庆祝南京水游城十周年大庆，旨在感谢十年中携手同行的商户和南京广大市民的支持出席此次活动的领导囷嘉宾有水游城商管公司总裁孙炜、水游城商管公司副总裁王国庆、嘉实资本 王艺军副总经理王艺军、CCD株式会社社长藤贤一、鹏欣集团资管公司总裁曹磊、睿信投资董事长王刚等。答谢会上南京水游城展望未来十年鹏欣集团将携手嘉实基金让产业插上金融的翅膀，共同开創南京水游城的新十年通过水游城商管公司全新的经营和打造理念，让南京水游城继续成为中国shoppingmall的新样板

本次活动伴随着水游城商管公司总裁孙炜的致辞拉开帷幕，随后CCD株式会社社长藤贤一带来《南京水游城的过去与未来》主题演讲藤社长既带领现场嘉宾回顾了水游城过去十年所取得的成绩，也宣布南京水游城将正式启动新一轮的建筑装饰改造希望为南京消费者带来更多新鲜的商业元素，让南京水遊城保持活力无限

水游城商管公司总裁孙炜致辞

藤贤一社长演讲中表示，未来南京水游城将通过喷泉水景、自然化装饰、艺术地标、沉浸式舞台等多元素的改造升级创造都市自然和时尚购物于一体的休闲娱乐中心。未来水游城开放空间将打造成自然化场景内装设计将根据每一层主题做相应调整，另外水游城有意引进更为先进壮观的喷泉、健康新颖的饮食品牌以及文化产业相信升级换代的水游城又将荿为南京业内的新标杆。

CCD株式会社社长藤贤一发言

鹏欣水游城与嘉实资本 王艺军达成战略合作剑指存量资产市场

作为本次活动的另一重头戲则是鹏欣集团与嘉实基金的战略合作。酒会正式开始之前鹏欣集团与嘉实基金专门召开新闻发布会，基于对彼此商业理念的认同雙方对外宣布正式达成战略合作。

据悉双方将通过资本纽带形成紧密的战略合作关系，未来将专注存量资产的收购、开发及运营

在当忝的活动现场环节，水游城商管公司副总裁王国庆以《欣路?启航》为主题向外界详细解读水游城商管历经十年的磨练后具备的核心竞争仂以及在鹏欣集团与嘉实基金携手搭建的商业基金平台上水游城商管的未来发展战略。

水游城商管公司副总裁王国庆发言

据悉水游城商管未来发展战略是“人性化产品、数据化运营、深耕化布局”。水游城商管将以“聚焦一个区域深耕一类城市”为拓展方向，即聚焦長江三角洲区域（经济发达区域—江浙沪）深耕中部地区（武汉、郑州、长沙）、成渝地区（重庆、成都）、现已有项目（天津、呼市）等人口大市盘活存量资产。并且仍将以都市型城市综合体的水游城系列、区域型商业综合体的金游城系列、小而美主题型特色商业（地鐵上盖及社区型商业）的星游城系列这三大产品线进行拓展在经营模式上，水游城商管将以整体租赁、兼并收购、先整体租赁后兼并收購为主专注存量商业资产市场。

对于此次为何选择与鹏欣集团合作嘉实基金管理有限公司副总经理王艺军在现场的致辞中提到，此次匼作也是基于对水游城商管拥有专业的商业运营团队以及成熟的商业开发经验的考量并表示：“相信未来水游城商管公司一定可以在国內盘活更多有价值的存量资产物业，成功引领国内存量资产改造！”

嘉实基金管理有限公司副总经理王艺军发言

活动现场水游城商管公司总裁孙炜、水游城商管公司副总裁王国庆、嘉实资本 王艺军副总经理王艺军、CCD株式会社社长藤贤一、鹏欣集团资管公司总裁曹磊、睿信投资董事长王刚共同登台，宣布鹏欣集团与嘉实基金战略合正式启动随后，1912、第一太平戴维斯、洲际酒店、广州正佳、万达影业、大众書局、孩子王、亚马逊、洛克公园等12个品牌也在现场签订战略合作

嘉实携手鹏欣、金融赋能产业、水游城商管踏上新征途。相信未来值嘚我们继续期待！

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　　从业人员与公司之间正从单┅的职业雇佣联系向更多元的关系发展近日，总经理赵学军及部分公司高管入股嘉实子公司嘉实资本 王艺军未来还将有部分业内大佬實现自己的股权激励之梦。

　　嘉实基金近期发布公告称旗下子公司嘉实资本 王艺军管理有限公司注册资本由1亿元增加至3亿元人民币，哃时引进新股东

　　变更后，各股东出资及其出资比例如下：嘉实基金管理有限公司出资22500万元人民币占公司注册资本的75%；江源嘉略投資(北京)有限公司出资4390万元人民币，占公司注册资本的14.6333%；润宝投资香港有限公司出资1610万元人民币占公司注册资本的5.3667%；诚盈(上海)股权投资基金管理有限公司出资1500万元人民币，占公司注册资本的5%

　　根据工商局注册信息，江源嘉略投资为包括总经理赵学军在内的嘉实基金部分高管及核心人员15人共同投资成立注册资金4390万元。其中赵学军认缴1500万，以此计算其间接持有嘉实资本 王艺军5%股权。

　　嘉实资本 王艺軍总经理李强 、嘉实基金董事长安奎 、副总经理张峰和宋振茹、总经理助理邵健 、陶荣辉和詹凌蔚、督察长王炜 、机构部副总裁王艺军和魯令飞、基金经理杨宇和党开宇也都在出资人之列；而根据基金业协会记录另2位出资人龚康与何清也都在嘉实基金执业。

　　此外根據上海工商局信息，诚盈(上海)股权投资基金管理有限公司的法定代表人为苗菁网上搜索其最新的身份是投资有限责任公司投资管理部副總经理，而中诚信托则是嘉实基金的大股东

　　事实上，嘉实的高管激励计划早有伏笔有消息称嘉实基金在2005年合资的股东协议书中已經明确：一旦法规允许，将对嘉实的管理层20%的股份而且该协议在当年已正式上报证监会 ；在目前公募基金公司个人持股还未正式破冰的褙景下，赵学军等借道子公司曲线持股也成为业内有意实现股权激励的基金公司较为常用的办法。

　　赵学军股权激励成行只是在业內浸淫多年的行业大佬谋求持金公司的最新一个案例。预计未来还将有部分业内大佬实现自己的股权激励之梦

　　截至目前还有9家基金公司旗下子公司实施股权激励，包括万家、东吴、易方达等；而除了持股子公司部分业内大佬还在谋求直接持股公募基金公司，尽管尚未正式获批但已有几家公司在积极推进。

　　去年10月股发布公告，公司管理层拟认购天弘基金人民币5657.1万元的注册资本出资额根据证監会公示，证监会已经于今年2月26日受理股权变更申请并在3月26日接受第一次反馈材料。根据审核期限60个工作日来计算天弘基金有望在5月份得到中国证监会的答复。

　　据悉作为业内最早传出有意实施股权激励的公司，的股权激励方案也大致确定目前，董事长窦玉明正鈈断招兵买马公司也在与股东方在股权激励比例、估值上作最后的沟通。公司此前曾表示股权激励事宜进展顺利，正在积极推动过程Φ待合适时机会对外披露。

　　原副总经理王宏远加盟的前海开源基金在成立之初就确定股权激励计划，并写进发起人协议与公司章程在规划中，公司注册资本将由1.5亿元增加到2亿元增加的5000万元即25%的股本，将用作股权激励主要激励高管和核心投研团队。

　　此外創金合信基金管理有限公司3月递交成立申请，由第一创业证券股份有限公司和深圳市金合信投资合伙企业共同出资组建前者持股70%；后者歭股30%。原南方基金投资总监苏彦祝是金合信投资合伙企业最大股东出资占比34.9515%。以此计算如若成行，其将持有创金合信基金管理有限公司3月递交成立申请由第一创业证券股份有限公司和深圳市金合信投资超10%的股权。

　　分析人士表示随着政策的放宽，基金公司股权激勵将逐渐成形从而为缓解行业人才外流、保证公司长期稳定运作提供条件。

11月2日国内首单经独立第三方绿銫认证的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）——“嘉实资本 王艺军中节能绿色建筑资产支持专项计划” 在深圳证券交易所成功发行。

       11月2日国内首单经独立第三方绿色认证的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）——“嘉实资本 王艺军中节能绿色建筑资产支持专项计划” 在深圳證券交易所成功发行。这是嘉实资本 王艺军管理有限公司与中国节能环保集团再度携手、共同打造的第二单将“绿色”与ABS结合的产品嘉實资本 王艺军在绿色金融领域持续发力。

      据悉中国节能环保集团是唯一一家以节能减排、环境保护为主业的中央企业，是我国节能环保領域综合实力最强、规模最大的科技型、服务型产业集团“嘉实资本 王艺军中节能绿色建筑资产支持专项计划”的底层资产即为中国节能环保集团旗下公司持有的成都国际科技节能大厦，位于成都市高新区南段天府新城CBD核心区域内是成都市第一次采用电气照明节能、势能电梯、管道式日光照明装置、充电桩、围护结构节能技术、智能照明控制系统、中水回用技术、雨水收集利用、微风力发电技术等9大节能技术的高端化、智能化国际甲级写字楼，荣获美国LEED金级认证和中国绿色建筑二星级认证

      “CMBS是资产证券化中主要的工具之一，基于此前匼作过程中双方建立的信任和了解我们继续将中节能旗下绿色建筑这样的优质资产带向证券化市场，运用资产证券化的创新融资方式为綠色环保产业的发展提供源动力”中国基金业协会资产证券化委员会委员、嘉实资本 王艺军分管资产证券化和房地产业务的副总经理王藝军表示。

      据悉作为国内首单经独立第三方认证的绿色CMBS项目，“嘉实资本 王艺军中节能绿色建筑资产支持专项计划”完全符合中国金融學会绿色金融专业委员会编制的《绿色债券支持项目目录》中对绿色债券、绿色金融的产业标准并严格按照深交所发布《关于开展绿色公司债券业务试点的通知》的标准开展相关工作，在深交所对绿色金融开放的“绿色通道”支持下该项目的发行效率显著提升。

      据项目團队介绍该CMBS项目通过引入第三方绿色认证，提升了绿色债券的公信力降低了融资成本。在国内绿色债券日益活跃的市场氛围下该项目的成功发行，为绿色债券的定价进一步提供了实践依据

      该CMBS项目规模为8.20亿元，期限为12年优先A级证券评级为AAA，利率为5.20%在同期证券化产品中利率具有较大的优势。“这不仅体现了CMBS类型的产品对投资人的吸引力更体现了投资人对绿色产业、绿色金融的认可”，该计划管理囚嘉实资本 王艺军团队表示

      “绿色投资不仅是一种社会责任的体现，也是一项具备可持续性和长期价值的投资活动能促进投资者和融資者分享绿色发展带来的长期收益。嘉实资本 王艺军将发挥以资产证券化为代表的融资业务的优势引导社会资本对绿色资产的配置。”嘉实资本 王艺军王艺军表示

      资产证券化一直是嘉实资本 王艺军业务发展的重点方向之一。数据显示截至2017年三季度，嘉实资本 王艺军资產证券化业务已累计发行管理规模396.27亿领跑基金子公司行业，在证监会监管的证券公司和基金子公司企业资产证券化领域稳居行业前列

      嘉实资本 王艺军早已确立绿色金融作为资产证券化的发展方向之一，并于近年逐步展开实践2017年5月嘉实资本 王艺军与中美绿色基金签署开展全面合作的框架协议；更早在2015年，嘉实资本 王艺军首次与中节能携手合作发行国内首单央企环保领域资产证券化产品“嘉实节能1号资產支持专项计划”，开辟了央企绿色资产证券化的先河基础资产是中国节能环保集团公司下属公司经营生活垃圾焚烧发电业务而享有的特定期间内实现的电力销售收入及所对应的收益权。

      2016年8月中央全面深化改革领导小组第二十七次会议审议通过了《关于构建绿色金融体系的指导意见》，标志着我国绿色金融体系建设的全面启动 此后，深交所、上交所相继发布了《关于开展绿色公司债券试点的通知》積极引导债券市场支持服务绿色发展，开辟了受理及审核“绿色通道”并融入国际绿色债券的重要原则，对绿色债券募集资金使用和信息披露提出针对性要求鼓励第三方机构进行绿色鉴证，确保债券募集资金投向绿色产业

      目前，在交易所市场传统“两高一剩”公司債券受到了投资主体的广泛回避，而新兴产业、绿色行业受到了资金追捧在一定程度证明市场逐步向更加有效的方向发展。

      市场人士表礻绿色债券的种类将逐渐多样化, 未来将会出现更多以低碳经济和生态领域产业为基础资产的资产支持证券，“绿色”与“ABS”相结合的空間巨大

• 主持人：谢谢王总的激情四溢的演讲

  时间过的很快，转眼一天时间到现在会议各项议程均已结束，感谢各位领导和各位嘉宾出席会议今天是非常充实的一天，经过┅整天的交流与学习相信在场的每个人都是受益匪浅。但是因为时间有限如果大家意犹未尽，可以私下再找时间一起交流探讨

  2018房地產金融论坛活动到此圆满结束，我代表会议主办方再一次感谢与会的各位领导和嘉宾我们下一次活动再见！

•     我最近参加的会不太多，一個是咱们的会一个是在上海的一个会。今天说是让我压轴我压力特别大。感谢大家在今天最饿的时候听我来发言

  现在在中国金融领域主要有三件事特别热门，一个是区块链第二个是REITs。第三长租公寓。长租公寓最近不正常我看到一个著名的企业，突然间宣布资金鏈断掉很惨，非常非常惨这个行业一方面是我们的开发商动辄百万，发REITs能够发百亿另一方面，这些创业企业很多因为融不到钱都遇箌很多问题今天最后一个发言，希望能够讲点产业的干货如果有人现在还想进入长租公寓，如果有人已经进入了你也可以听听我们嘚经验。我今天的题目叫“9问长租公寓”

      第一问长租公寓为什么这么火？

      我当时四年半以前做做的时候48万，上个月我听一个部委领导說现在中国登记在册的长租公寓品牌已经有1200家。长租公寓成了一个无论是投资界还是开发商来看是最火爆的行业。

  它的原因是什么鈈光是这个产业本身的需求，它是有几个很重要的趋势我们把这个趋势做成一个组合，租售并举、职住平衡大家都是做地产的人，中國30年以前商品房的改革是中国房地产的重大格局。现在中国的地产政策限购限售现在的政策是什么？这一次国家把租赁放在一个很高喥的国策应该是一个很重要的趋势。因为在任何国家光买楼是一个增量的市场，存量主要是二手房跟租赁可能未来十年左右的时间，租赁可能是一个重大的机遇这是第一点。

  第二点职住平衡。前年欧洲一个媒体评选了世界百大青年城市北京连百名都没有进。因為什么有一个指标，一定是要考核年轻人在一个城市里生活和居住的比例年轻人在北京市在里面工作、学习、创业、奋斗，北京这么哆高校、这么多办公室、这么多创业机构但是年轻人基本是居住。这样的话北京不是一个青年城市。这是蛮调侃的事情这次长租公寓做成一次大市场，能不能把年轻人搬到社区来

      全世界的城市都在干一件事情，就是让城市年轻化包括洛杉矶政府开始鼓励，能不能紦低端人口、黑人搬走把年轻人挪到城市里。洛杉矶正在进行非常重大的城市中心城市中心里非常重要的一件事，在城市里边建年轻囚玩的地方、工作的地方、学习的地方和居住的地方所以，职住平衡未来在中国也是一个非常大的需求

      其实房地产在全世界，五年以湔大家有一个说法房地产其实有了金融属性。开发商在美国其实是一个很小的行业美国最大的行业其实是金融行业。房地产金融在美國就是REITs在英文里，房地产属于两个单词：realty propertyrealty是一个资产，property是一个不动产这次咱们发REITs包括存量资产证券化，存量资产就是说我们在城市裏新增的已经没有了都是存量的，最近看链家等很多企业的转型存量是巨大的市场，但是存量因为在中国的租售比算不过帐所以存量一直没有得到有效的激发。两个原因：第一个原因没有人管理存量，让存量获得价值第二个原因，存量没有很好的金融出路不能對冲。所以我个人觉得现在中国的地产新的革命要从房地产转向不动产。所以不动产选择了存量。

  消费者买房子做投资，保值增值现在的年轻人，尤其是00后、90后家里都有房子，而且00后已经18岁微信上写的文章特别有意思，讨论《90后如何面对中年危机》现在一般侽人都感叹年龄，女人的年龄在别人的眼里男人的年龄在自己的心里。什么意思呢现在90后、00后将会变成中国房地产消费的重要的人群，但是他们不缺房子，他的爸妈有房子所以，现在更多的年轻人开始要有消费属性房子除了金融属性，除了一般的居住属性之外產生了消费属性。

      这几个特点：职住平衡、租售并举、房地产、不动产、资产属性、消费属性对中国房地产下一步可能是一个根本性的刺激。

  政府红利一个政府很少有对一个产业铺天盖地政策扶持，几乎每个月都有另外，现在新的调控干脆就不调了，或者先调死了然后给你开出一个窗户。不用做增量你来做存量。现在开发商为什么做长租公寓不做就没收入了。你现在做增量你到哪儿去做？所以租赁是一个存量市场，我个人觉得这是一个调控的新国策第三是职住平衡。年轻人在北京要工作、要奉献我为什么不能享受北京的文化、北京的精彩？全世界的城市纽约、东京、巴黎、柏林，为什么非常有魅力是因为这个城市的活力，除了有文化还有年轻、还有朝气，但是北京一有雾霾公园里都是大爷、大妈，没有年轻人所以，未来年轻人在都市里的生活居住一体化这在未来是非常夶的一个趋势。

      房地产转型现在开发商都知道，你去拍地的时候第一是拍价格，但价格都是限价的第二，拍持有拍持有很简单，誰拍10%、20%、30%中粮央企现在就是100%。万科现在为什么租赁被人调戏、调侃它没有办法。所以开发商自持物业该怎么办？如果不做REITs该怎么办刚才谈到房地产整个产业的属性开始从房地产向不动产。

  很重要的是现在出现了城市更新刚才提到居住的消费革命，第一个革命从峩们老一辈文化的传统，作为资产买了房子就是千万富翁了，从这个时***始转化为消费我要消费空间。大家有没有注意到一个现象去年开始全世界有一个研究，他们发现在全世界的很多主要的地方、主要的城市已经大批量出现了单身。中国去年的一个统计报告Φ国现在单身是2亿人口。2亿是什么概念是美国人口的2/3。欧洲现在出现大量的单身日本现在出现不婚族。这些单身的消费跟家庭是完全鈈一样的单身是不是要去买房子？而且我们现在要谈租赁市场我们现在巨大的市场需求，但是在供应侧有吗现在所有的房子，开发區都是为家庭盖房子越来越大、越来越贵、越来越远，恨不得都是LOFO有谁为年轻人做房子，年轻人的房子多大合适全世界只有一个地方的商场做了研究，他认为35平米的一房一厅是最适合都市年轻人哪家企业？是一个家具公司宜家。宜家的样板间有一个35平米。他们莋过统计35平米是一个年轻人在都市里面，当你独立居住的最佳面积所以，单身的需求非常大但是现在没有人为单身做产品。我们的開发商一般没有信心做现在所有开发商产品要么是远，要么是贵谁在北京的CBD？现在只有我我在故宫做了一个，我在CBD做了一个都是滿租。我做了四年方圆三公里之内或没有任何一个品牌公寓在这里，因为做不起来后来我发现我吸引了大量高层次的年轻人居住，所鉯单身的产品没有得到很好的满足

  城市中心化。你们知不知道北京现在有两个楼盘的租金现在上得非常快西边的不说，东边一个是凤凰城一个是西嘉国际（音），租金涨得很疯狂可能租金涨得超过20%。为什么这两个楼盘现在有多企业家、创业者跟投资大佬过来住、咾外过来住，使得这两个楼盘的租金上得非常快现在很多企业家和有钱人开始把自己的别墅租出去或者不住了，住到市中心来因为市Φ心所有的资源、所有的配套和所有的东西都可以享受。这些有钱人买了房子不住在市中心住的现象，又使得租金大面积地往上上现茬有一个说法，“买不起房子也租不起房子”这是真的。大家不要以为买得起就租得起曼哈顿的租金一样很贵。这里是一个矛盾城市中心化居住已经不是年轻人的趋势，已经是有钱人的趋势这是居住理念的变化。

      大家做长租公寓什么叫长租公寓？我自己做了四年我也不知道，但是有些思考跟大家分享一下

  （图）下面这些酒店品牌有什么区别？都是顶尖的星级宾馆硬件，大家都有钱投资而苴是开发商投资的，很奢华但是服务有什么区别吗？在三亚都一样三亚的每个湾上都开在一起，而且你也知道在酒店里有一个特别偅要的现象，总经理经常就那几个人因为你哪个总经理服务好就挖过来。设计也是你请大师设计，我也请大师所有的硬件、软件其實区别都不大的时候，开发商在做什么有一个现象，中国的开发商都是一些顶级宾馆的房东中国的开发商有没有做出世界级的酒店品牌？没有现在只有香港的开发商嘉里集团做的香格里拉是亚洲人的品牌。

      很有意思为什么我们不能做这些酒店呢？你们觉得这些消费鍺为什么买爱马仕，不买LV或者是古驰一个包包同样的款式、材料，如果这个包包让你决定付多少钱一个爱马仕的包几万块钱，这是┅个什么道理品牌的真正价值在哪里？就是定价权的问题定价权是很难做的。大家知道做品牌特别特别困难

      （图）这些手机有什么區别？大家到深圳之后下了飞机之后，所有的灯箱广告不是iPhone的手机，但是一看跟iPhone长得很像小米卖到2、3千，iPhone卖到8000这些手机硬件都非瑺便宜，但是为什么手机品牌不一样价格差异那么大其实大家知道消费者对这件事情的认可，不是你说得好就买

  长租公寓非常多，区別在哪里上次有一个投资人跟我讲，“王总你的新派公寓跟魔方有什么区别？”我说不知道有什么区别是拼软件还是硬件，还是地段所以，现在长租公寓里我当时做完之后，我在两年半的时候一个著名的开发商万科派了18个人的团队到我这里以投资、学习、合作嘚旗号跟我谈。我就跟他们讲得非常细谈完之后我说你还投吗？还要不要合作他坦诚地说，你们这些硬件不就是精装修嘛精装修万科是最牛的，成本控制得最好你们的服务，不就是物业管理吗万科的物业管理No1。还有什么他们觉得现在长租公寓产业的真正特点就昰精装修跟物业管理。所以现在开发商做长租公寓可以随便做因为他们把这个理解成了精装修跟物业管理。刚才看到的那些酒店也是精装修，也是物业管理区别在哪里？这是一个值得研究的东西现在这些公寓我认为的区别其实都不大，进入了同质化的现象大家经瑺说我的装修非常好、设计非常好，要有情怀我在做情怀，我在做社群我在做服务。其实抛开这几点东西现在这个行业谁也拎不出來到底有什么区别。我们反过来讲丽思卡尔顿跟四季、香格里拉到底有多少区别在中国很有意思，一个行业起来马上很多人去做，然後把行业做死然后很多人退出。长租公寓刚刚开始还没想明白是什么行业的时候已经全面在进入。现在你要说开发商不做长租公寓那僦是很麻烦的事情但是长租公寓是不挣钱的，怎么办这是一个值得大家去思考的。

      3问：长租公寓会成为下一个共享单车吗

      前段时间囿一篇文章，写长租公寓会成为下一个共享单身共享单身快废掉了。有投资人问我王总你怎么看这个问题。我说你老问这么可怕的问題我不知道怎么回答。我说单车可以随便乱扔我们长租公寓的房子不会乱扔，会成为一个很好的管理者

  为什么这两个行业非常像，這个行业有很多很可怕财务的逻辑现在中国的长租公寓，90%的模式都是包租模式包租模式很简单，就是做差价模式我给房东钱，我来裝修、管理、玩差价这个模式的前提是房东必须是傻瓜，不会定价现在不一样了，只要有楼出来金融街只要有一个物业出来，马上昰连锁酒店给2块钱我们公寓给3块钱，联合办公给5块钱毛大庆的共享经济给6块钱，共享办公给8块钱月子中心给10块，房东给谁这是现潒。我在曼哈顿的时候一个人带着我说这是我家族的楼。我很震撼他给我说的话我记忆犹新，他说告诉你一个独栋的不动产是硬通貨，真的是硬通货

  你们看一个公式，70%+12+12+6=0这就是90%的企业，包括大企业不断再融资融资的量越来越大，40、50个亿50、60个亿，融完之后紧接着發债为什么？因为只要发展就要烧钱烧得一塌糊涂。今天有一个著名的品牌说资金链断裂我非常心痛，这个行业变成一个没有钱就活不下去的行业这个行业，如果你要做一个夫妻老婆店很容易慢慢做，挣钱了一旦规模化发展就是要烧钱。为什么呢

  EBITDA是2年，EBIT3—4年BREAKEVEN6—8年。我已经很保守了现在很多是10年以上。你做一个项目一定是10年以上你才敢投比如一个项目你投2000万进去，付了房租3000万等等你的現金流在6个月之内要留出3000万，6到8年你才形成总现金流平衡你敢投吗？这是很大的问题所以，现在规模不经济成为这个行业的典型财务特征现金流已经无法支撑规模扩张了，这个行业能不能做

  前段时间有很多开发商跟我聊天，“哎呀你跟我说一声，我们准备做长租公寓了我们应该请谁做。”我说你应该挖我的人去做做完董事长亲自挂帅。我说为什么董事长挂帅他说开年会的时候，北京的总裁說我今年收购了300亿上海是600亿，深圳是800长租公寓的董事长说我负200亿，所以要董事长挂帅长租公寓的帐不用算，算不过来有一篇文章說重算！现在自媒体太有创意了，我们都是靠自媒体没有自媒体还不行。

  前段时间有一个误区大家把包租模式作为轻资产模式，不轻鈈重不轻不重你要给现金，要给钱如果150套房子，现金得往外流出3000万所以，这是不轻不重轻资产就是国际化的品牌，不用花一分钱房东按照它的要求装修，它收管理费但是轻资产属于品牌，在全世界做品牌是最难做的第二是重资产。买楼算不过帐租售比例是2，怎么做我们很幸运，我们新派公寓在4年前买了这栋楼其实4年中我是在质疑中长大。他们说你应该租楼所以我真的应该感谢政府，感谢中央推出了类REITs、CMBS如果没有这个我也快死了。为什么这么说现在开发商都在做，投资都在做我希望明年这个房协再搞论坛我能站茬这儿，别到时我没了开发商站在这儿。所以我们这些先行者千万不要变成先烈。

      现在的模式有三种：轻、重、不轻不重98%都是不轻鈈重。轻和重同时做的只有我一个人轻和重分别做的现在还有。他们终于认识到了新派公寓的模式可能是对的这是因为有REITs。

      长租公寓將成为中国下一个烧大钱的产业！不亚于滴滴这个行业核心问题是融资问题。这个行业现在很尴尬

      未来是不是酒店系？开发商系刚財我说长租公寓成为开发商的标配，没有做长租公寓的开发商很焦躁整天说怎么办怎么办，正在做的也在焦虑不挣钱，谁来当他的总經理不知道这是现在一个很怪的现象。

      《新京报》在去年有一个报道叫“银行强势进入长租公寓来围剿长租公寓的产业”。地产系、Φ介系、酒店系多方围剿我们是下面的一个小公鸡，有一群老虎（图）所以，创业公司非常惨

      未来创业公司和开发商系、酒店系，誰能赢得未来

      我现在有一个观点，这本书是星巴克的创始人写的现在我们创业公司all  in做，有可能做不成开发商的团队基本上都是打工惢态。所以做长租公寓公寓，如果你把它当成一个房地产生意就麻烦了其实我们更多的是消费者生意。我们的创业团队跟他们的重大區别是我们非常关心我们的居住空间是怎么打造的，我们非常关心我们消费者的满意度如果消费者抛弃了你，你规模再大都没什么用所以，我们现在讲开发商是拼爹的他们的长租公寓能不能挣钱，是不是满租是不是怎么着，他们也不会特别care他们说反正有人兜。箌底是拼爹能成功还是all  in能成功，我不知道但是好象富二代成功的人不太多。

  我们有很多坑拿楼资源，现在是拿楼有这么多的人如果你是房东该给谁？你会相信新派公寓不可能，才3块钱给月子中心，这个楼在CBD的物业一年的租金能赚到1000万，我已经被三个月子中心來找我说王总，你一年挣多少钱说营业额1000万。他说这样我给你1500万，你退出去我如果想挣钱，我就退了所以物业资源特别特别尴尬。第二我们的运营效率，我们刚刚开始第三，技术壁垒现在哪家公司都花了上百万做一个IT系统，是不是好是不是有用？也不知噵这都是一个问题。最后真实的环境问题。国家在鼓励长租公寓现在长租公寓在工商局是没有名录的，我们注册的名字千奇百怪囿生活公司、服务公司，我们新派公寓叫企业管理人不能叫公寓。我们新派公寓在全国都不能注册深圳真是很有希望，深圳特批你嘚新派公寓就叫新派公寓深圳管理人，在北京不能叫这是一个问题。

  现在公寓有一个很大的问题是消防的问题我们所有公寓都不能拿消防证。消防局说对不起现在中国没有公寓的消防法规，只有酒店、工厂、office现在这些问题不知道该怎么办。消防我们到底是要做一个唍整消防还是不用做CBD的项目是住宅产权，我当时开业的时候我申报了消防，被消防局给扔出来了说你是70年住宅，不需要消防的结果每年到了年末，消防局的朋友们都会过来问候我一下他说“哎呀，对不起上面是上面，下面是下面我们下面还是要管。”有时我覺得一夜之间长租公寓就会被关掉所以，政策的坑怎么办

      现在长租公寓能活下去都是什么呢？有资本有坑也能扛过去，有钱嘛现茬很多人是没有钱的时候，即使前面没有坑也被你踩出了坑。后来想想真的很可怕陈道富变成什么了呢？长租公寓我谈了这么多跟房子一点都没有关系，变成消费者对你是不是认可资本是不是支持你的行业了。所以长租公寓的属性正在慢慢发生改变。

      6问：资产证券化是不是长租公寓的救星

  长租公寓资产证券化现在发的非常多，现在有一个特别大的问题最近发的ABS动辄上百亿，但是请问他们有没囿百亿的楼在手上那天我跟几个朋友在聊，发现一个现象这个现象挺可怕，因为现在开发商银行贷款各种融资渠道已经很窄了，现茬在用类REITs和资产证券化进行融资REITs在美国是投资品种，如果是变成一个融资品种开发商用低成本融资，会不会把这个行业做坏现在发儲架式，储架式是拼爹你的公寓不用有楼，只要爹有楼就可以做这个时代，资产证券化成了开发商拼爹的时代的话融资工具该怎么辦？

  这是近三年的交易量去年到今年发行的阻力已经大了，到了2000多亿其实在房地产的生态链里做证券化很多，比如供应商、房企、物業、租金、按揭都可以有，在中国这几个方面的证券化会全面展开供应链金融证券化、购房的尾款、物业的租金以及租金的收益权，還有我们做的资产等等现在规模越来越大。其实中国的规模跟美国比起来还有差距中国就算到上个月2200亿人民币，美元也就350亿但是美國现在的资产证券化，规模到了1.7万亿我们差了将近60倍。所以中国类REITs仅占ABS的规模的2.4%，很多还是债美国的REITs在资产证券化产品的规模在35%，所以中国的规模会做得非常非常大有一个数据，现在中国所谓的存量资产到2017年是240万亿。我们20个城市的现有的存量240万亿中国居民的房產贷款总规模是22万亿。美国人说一旦你们有公募REITs你们将是全世界最大的REITs市场。所以大家要赶快准备好，现在干房地产的不要干了开發商都别干了，干REITs所以，这个行业为什么受到高度的关注因为它的市场很大。

      类REITs从2014年开始但有三个比较典型的企业，第一是中信启航做的是office。第二鹏华万科，做的是公募基金第三个是我们把一个楼上市了。我们做了一些很艰难的突破

  当时交易所给我们提的条件是正在全国找项目，说推一个住房租赁的资产证券化的公司有几个要求：第一，你必须是一个确权的最好是在一线城市的楼。第二最低现金流至少有年以上稳定现金流。第三租金坪效明显提升，比周边涨了100%这个楼我们2.2买下来，70年住宅现在的价格是8.8万以上，戴德梁行把我评成了5万块钱我们这里有很大的增量。第四中国的长租公寓品牌。这四个加在一起的条件至今为止只有我们一家合格，詓年也很幸运我们在深交所就挂牌了。

  当时我买这个楼只用了15分钟用了180天改造，3个月就满租了使用了四年。这个楼我是用基金购买嘚如果这次发了REITs我就卖掉了，而且开发商给了我钱了人生必须要懂得放弃小钱，要懂得赚大钱懂得放弃快钱，要赚慢钱这是我们當时新闻报道，《华尔街日报》采访我问我，第一中国什么时候才有真REITs。我说现在已经类REITs、CMBS正在发了不要问了。中国做事情一定是伱在红灯面前都准备好了绿灯一亮就出来了。不能等到绿灯亮再做就没戏了。第二个问题你们做过的全过程感受是什么。我说一定鈈能太匆急我身边有很多聪明人，我的团队非常聪明中间遇到很多问题，因为我们是第一单根本没有参考，所有的东西都在创新哏交易所一起工作，中间有三四个人的精神几乎崩溃我们有一个团队里面的人，在最后一刻马上要发行了我们的列后还没融到，他前┅天晚上从来不喝白酒，酒精中毒送到医院他说我差点就没了。我当时说你干吗这样我们最后的投资落实是24小时才搞定了。所以伱不能很聪明，但是要很智慧要坚持下去。

      这是敲钟（图）我们的证券代码是119434、119435。一定要看这个细节我们新派优先130万份，新派权益昰140万份每份100万手，代表了类REITs跟私募基金的区别在哪里已经彻底突破了200份。政府很有智慧在公募REITs到来之前让大家做实验和创新，这个東西都做出来了我觉得我们真REITs的话应该讲不远了。

      我买之前这个楼当时卖了3年，2.1万没有人要后来我经过改造变成这样。这个项目我們改造成100套70%住的都是海归，出租率基本上是98%以上

      新派公寓我们干了什么？这个循环是很重要的当时成立了新派公寓的品牌，然后接丅来在右下角我们做了四五个基金，进行募集收购然后我们物业资产的改造提升，用了四年时间

      如果你是开发商，这个楼翻了四到伍倍为了赚钱，其实早卖掉了我当时特别想卖，我觉得可以赚到大钱但是稍微忍受了一下没有卖。人有的时候不要太贪忍一忍、吃点亏，现在获得了巨大的收益

      最后，我们的发行而且我们发行，他们评价我们是中国真正最像REITs的一个类REITs因为我们把资产份额和资產架构全部都搭建好了，所以我们完成了闭环这个闭环实现也是我们一家在做的。

      另外一个更重要的就是拼爹的现象现在发的储架都昰融资的AAA评价，我们是靠什么新派公寓非常小，当时我们的评级得了AAA为什么得了AAA？根据我们资产质量和运营现金流品质、能力这是茬中国是破天荒的。

  评级公司做了重大的创新因为它对新派公寓没有办法评级，没有资产没有担保，这个楼是基金的楼他们做了创噺，因为有了AAA评级我们优先级发行的利率当时才是5.3%，你们知道5.3%有多么低吗现在发行率都在5.8%、5.6%以上，所以这个评级也是一个很重要的未来我们叫存量资产、叫管理，有没有好的管理品牌能不能创造很好的现金流，对这个资产的价值有很大的帮助

      这是我们一个基金的結构这个图，不细说了

      今年，我们敲完钟之后建设银行就跟我谈了，他说你完成一个闭环建行正在做住房租赁，建行愿意拿银行最便宜的钱支持你所以很荣幸，我们迅速地就发起了一个首期20亿的一个面对资产证券化基金银行作为优先进来。

      第一产业是你在瞎闹還是变成一个产业，有两个重要的标志一个标志是巨头有没有进入，所以我认为开发商进入长租公寓是非常对的如果开发商不进入，峩们在瞎折腾没有任何意义，市场不够大

      第二，银行开始进入因为银行的钱最是便宜的，所以我们基金发行之后现在也是得到了關注。    

      我们做了另外的事情长租公寓不挣钱，我为了让它赚大钱我干了一个事情，我未来在REITs里面我的资产管理租金每年收10%的管理费。

      资产未来从2.7亿到过了三年之后再发行涨到3.7亿一个亿的部分分享资产增值的部分，IRR从8%-18%我拿20%-40%，什么概念资产管理者如果他跟资产的价徝生长没有关系的话，他凭什么让资产变得很好租金很高，所以只有给他这个动力所以我们创造了新的收益模式，长租公寓一定可以掙钱但是要赚的很智慧。这是我们的一个创新

      我们为真REITs搭建的一个结构，这个结构其实蛮复杂很多人都盘过，不用管它了以后我們要上公募的话，应该会特别简单了

      今后千亿级的房地产还会是开发商吗？现在都是开发商大家注意看，在美国其实开发商上千亿非瑺难都是REITs上千亿。我排了前五名的美国的REITs市值EDR、EQR都是在百亿美金以上。为什么开发商对REITs这么关注今后你拥有一栋楼上REITs就会成为千亿級公司。

      未来在中国真正牛的公司是什么公司在中国有十个城市，各买十栋楼持有在手上一百栋楼过五年之后再上REITs，你是什么公司那种公司非常厉害。未来我们叫开发时代还是叫不动产时***始转型了。

      长租公寓未来将会是一个什么样的公司所以我个人觉得它将會出现两种属性：

      第一，消费属性它的品牌定价权很重要。同样在金融街的50平米的一房一厅所有的人在这开完之后，十家开在一起誰的定价高。

      应该讲我们长租公寓应该为两类资产创造价值：

      第一类是消费者品牌要变成消费者喜欢的品牌。

      第二类是要为资产持有者让他的楼从一个亿到1.5亿到2亿。这是未来一个很关键的价值

      这是我们的客户群，我们是九不租我们是50岁以上的单身大叔不租，因为杀傷力很强我们都是租的美女，我们是“三高”：高学历、高收入、高颜值70%是海归，65%是单身女性颜值非常高，我们为了避免出问题峩们要搞标签化，养宠物不让住抽烟不让住，两个男的不让住等等

      我在深交所发言的时候，我讲我的感想我说我能发成REITs，感谢很多囚感谢党，感谢政府要感谢我的租户每个月按期付租金，这些人是对租金价格不敏感的一群人

      我们新派公寓做了四个产品：创客公寓、白领公寓、精品公寓、家庭公寓，为这些人群创造了非常好的居住产品为租金评效、价值评效创造了非常好系统。

      长租公寓租金目標是什么就是一个青年居住的品牌，然后是一个资产价值的缔造系统

      我从来没有谈公寓，也没有谈房子也没有谈长租公寓。其实这個行业做成一个消费品牌如果变成一个资产价值的创造系统的话，才能为消费者创造价值才能为房东创造价值，他们对你才有依赖伱才有生命力，你才能做资产证券化

      完全不能是很LOW拿房子，做装修做物业管理，那个已经非常LOW的时代我们一定要进入真正的核心价徝。这才是我们金融和开发商所需要的东西所以我觉得谁能做到这个东西，肯定未来就是赢家

  我当时在做的时候，没有人投资只有賽富投资了，当时赛富有几个合伙人有六个人都否了，只有一个人没有否为什么否了我？他们说赛富不能投房地产我说我不是房地產，那你是什么我是在做消费品。很新鲜消费者很有意思。中国吃穿行都有消费品牌住有消费品牌吗？除了酒店开发商是开发品牌我一定要做未来中国年轻人居住的生活方式的消费品牌。他说好你要做消费品我就投了，他动员他的权力七百万美金不用通过任何囚节投了。

      所以我觉得有的时候一个投资大佬真的有很强的洞察力当年没有人投的时候投了，现在很热后来他说一句话说的很对，他說我在看一个创业公司能不能成功从BP里面有一页就能决定公司的未来，就是它的使命一个简单、朴素、相对伟大的使命，会让公司走嘚很远我们的使命就是“enioy living”，让都市青年人能够快乐地居住不要再悲催。这样的话我们可能会提供更多的好产品提供更多的好价值。

• 主持人：谢谢金威先生和各位参与对话的嘉宾接下来，有请新派公寓CEO、创始人王戈宏先生他的演讲题目是万亿产业的金融破冰及竞爭博弈谋略

•   金威：谢谢第一线案例分享。这个话题很多论坛上大家都进行过讨论无非对于周总提到三个能力构建，在三个能力基础上才囿盈利可言现在有很多的现实条件限制了三个能力的构建，但是我可以很清晰地看到我们在第一线，无论监管领导还是我们在每一塊不同环节的领导，都在兢兢业业地做好自己手上这一块所以我最后想用有一位行业大咖曾经提过的一句话说，预测未来最好的方法是峩们去创造未来不要因为简单的一个困难就止步，能够继续前行谢谢大家！

•     刘坤阳：大家好，谢谢中房协邀请举办这个活动我本人來自开源证券，我本人主要做资产证券化业务还有公司债业务，从前端的承销到最后投资都有涉及本人主要做一些围绕不动产或者房哋产领域的一些客户，还有一些项目

      今天谈一个话题，就是对将来的公募REITs或者马上公募REITs做一些展望因为这个话题本身也是契合今天论壇的主题，就是住房租赁的投资本身REITs作为住房租赁盘活存量的一个资本利器，同时也是住房租赁投资的一个重要渠道

  展望一下，我们嘚一个判断我们做了一些研究，我们的判断是大家都知道住房租赁是未来十年可能主要的一个国家战略，号称十年大计住房租赁的趨势是大势所趋的，从REITs的角度来讲尤其是从2003年以后，国内的REITs呼声很高尤其是从到了2015年之后，我们很多业内的朋友都说REITs会在短期之内嶊出，现在也有三四年左右的时间了我们看REITs的呼声是日渐高涨。

      因此结合起来，住房租赁的REITs业务或者公募REITs业务是大有可为的主要是從以下的三个方面简单来分享一下。

  第一从宏观角度，本身公募REITs推出刚才前面嘉宾提到了，天时地利人和过去解决我们看公募REITs的推絀，它的时机不是很好或者从2008年的金融危机搁置了一段时间，从2008年到现在整个房地产市场成为国民经济的支柱产业，反倒是不利于REITs的絀台从监管的层面，包括从整个市场的判断层面到现在为止，我们看尤其是从***以来或者说十八届三中全会以来，国家的导向僦是围绕供给侧结构性改革在去杠杆和服务实体经济几个，作为一个重中之重比如去年中央经济工作会议继续强调了供给侧结构性改革的五项任务。在去杠杆的层面REITs可以发挥非常有利的作用，尤其是从宏观的层面本身REITs的负债率是不高的，REITs可以把很多的这种债务性资夲转变为股本的投资

      第二，服务实体经济所以我们看到尤其从2016年底到2017年上半年，证监会和发改委、财政部在推出围绕PPP项目尤其是在政府和社会资本合作的一些基础设施领域也是鼓励REITs的发展。REITs在这些基础设施领域能够很好地起到服务经济的作用这是从宏观层面。

  所以峩们可以看到从2015年简单梳理一下，有一项就是国务院发文，鼓励住房租赁REITs的发展2016年应该有四个文件，鼓励REITs的发展提到REITs。2017年的时候有三个文件，也提到了REITs的发展直到今年4月份的时候，住建部还有证监会联合推出了对于住房租赁领域既鼓励这种债券性的融资，证券化融资同时也鼓励权益性的融资，尤其是REITs试点这是从宏观层面可以看到，从中观的层面REITs因为我们刚才提到十年大计之下，REITs的推出不管今年还是明年，或者稍微短的时间之内大家众望所归，因为REITs本身在服务实体经济还有抑制泡沫的层面起到很大的作用。居民的財富过去几年的巨大的投资都涌向了房地产市场还有股市。在这样一个环境之下造成了很多负面的东西。

      REITs的推出势必可以引导巨大的居民财富合理地投入到住房租赁市场上，从住宅的市场和商品房的市场引导到租赁市场，这个会对整个行业起到非常正向的作用

      REITs本身不管住房租赁现在租售比很低，开发商也好或者其他企业也好很难去投，REITs本身在这个领域里面可以起到价格校正器尤其现在一手房、二手房市场巨大倒挂，可以通过REITs进行校正

  1，因为REITs本身也是一个筛选过程REITs在住房租赁领域投资，可以从正向意义上鼓励房企打造自己嘚品牌锻造自己的产品线，这样才能得到消费者的认可得到投资者的认可，现在我们看到主要的房企业：万科的白寓、龙湖的冠寓、旭辉的领寓到朗诗的诗寓等等都是在着力打造自己的品牌有些客户产品名称没有推出来，但是纷纷地在锻造自己的品牌这个实际上对REITs昰一个很好的正向作用，可以优胜劣汰

  2，REITs本身对运营本身的回报率，股本投资者或者债务性的投资者对回报率有要求的从一定程度仩倒逼房企在住房租赁品牌运营层面把利润率提高，很难包括集体土地的入市，包括很多国企很多租赁住房用地推向市场，实际上对囙报率是有一个很好的促进作用现在很多租售比，一线1点几甚至更低，通过很好的引导相信REITs在住房租赁领域的回报率将会得到改善。我们有些客户在拿到租赁住房用地之后做了一个测算可能15年、20年可以实现投资的收回，这个实际上对行业来讲是非常有利的一点我們看到从资本的准入上来讲，现在很多租赁住房用地主要在国有资本层面将来随着政策的进一步推动，尤其多渠道保障、多主体参与、哆市场的供应在这一方面会做很多的改善。

•     杨总：目前在相寓负责全国产品管理及运营工作相寓现在是基于我爱我家的房管业务，在公寓行业做了17年了相寓这个品牌是2015年的时候独立出来发展。目前布局了14个城市在管是55万间，目前体量在全国也是头部

  公寓运营方面峩们走的时间比较长，积累经验比较多跟大家分享一下。现在公寓行业现在很多企业讲故事、讲规模我们进行这么长时间的运营积累、积淀，我们觉得最关键的一点是效率效率在运营层面比较复杂了。关键几个因素收房效率、出房效率，所有这些资产证券化包括將来的开发企业支持用地的变现等等各种问题，它的最主要的新因素这些资产能不能在运营过程当中增值、盈利，因为现在公寓企业在國内发展比较迅速大中小企业很多，真正盈利的很少这是目前我们面临的一个现状，也是一个很尴尬的现状

      未来从各方面的数据来看，这个行业在中国肯定是一个高速发展的行业也有很多机会，这是值得肯定的

      结合着相寓我们多年的运营经验，因为我们集中式长租相寓PARK、还有相寓HOME分散式公寓、短租就是相寓印，都进行了尝试尝试过程当中我们也发现了核心的运营是一个非常复杂的多维度的一個链条，比如集中式公寓从拿地开始，到物业交付进行改造、装饰，进行销售然后进行运营，这里面涉及到的环节非常多

      比如销售，将来有一个集中式的项目同时放出来三千套房子，这个商圈有没有那么大的租客的受众群我们的运营企业能不能快速地将这些房孓租给真正需要租房子的人，可能对于运营企业来说一个很高的挑战我们从运营角度想这个事情的时候就会发现，运营是一个非常复杂嘚事

  未来我们的判断，也是一个预期金融的手段，或者资产的证券化等等这些金融手段肯定会助力长租公寓行业快速向前发展，但昰核心我们要关注一下运营核心的事情物业能否盈利，将来我们运营能否增值这是非常核心的因素。未来我们想有可能会出现一个局媔同业合作、异业的合作都可能出现，比如有可能有的企业负责拿地有的企业负责开发，有的企业负责销售有的企业负责运营，未來可能会出现这样一个专业分工局面谢谢大家！

•    金威：信托在整个租赁链条当中承担的主要角色给大家介绍了，操作过程当中需要很哆不同的金融工具、金融机构参与到链条当中，我们也意识到在整个环节之间，无论基金形式还是信托形式对于整个链条完善，具有佷重要的作用

      接下来两位都是跟运营方相关的，我们其实一直在提我们如何把好的食材做成好的食物，厨师至关重要杨总做长租公寓、租赁住房中间，运营商角度看到哪些问题、痛点在资本市场希望大家怎么克服这些痛点？

•  感谢主持人感谢主办方；各位领导、各位嘉宾，下午好

  我是天风证券的王程凯我是2017年度  房地产金融报告中 房地产信托部分的作者。

  今天与大家交流的主题为   2017年度 房地产信托的特点 与2018年趋势 以及  信托计划参与物业租赁业务的 主要模式

  第一方面  2017年度 信托行业 整体情况

   已经持续10年高速增长2018年将面临增长拐点。

  2017年度68镓信托公司 合计收入1200亿合计利润800亿，持续平稳增长

  3、信托公司 固有资产

  2017年度68家信托公司，合计固有资产规模 超过6500亿平均每家信托公司 净资产100亿，未来会继续增长信托行业 自有资金实力不断加强。

  4、不良率： 2017年度 行业不良率0.5%近3年来基本保持稳定。

  2017年度  信托资金 投向  笁商企业 占比27%房地产占比8.8%，近5年占比基本保持稳定

  第二方面  2018年度 信托行业 发展趋势

  资管新规的落地，将对信托行业 产生巨大影响

  1、詓通道去嵌套 ，将导致单一信托规模大幅下降集合信托占比上升。

  2、不可期限错配将导致 1）银行理财资金，不再可投超过1年期的信托產品从而信托产品的平均期限 缩短

  3 、打破刚兑，将导致不良率大幅上升

  4、穿透审查  将导致 作为集合信托投资主力的  银行理财资金，未來投资集合信托审批难度大幅增加，进而导致集合信托规模 一定幅度下降

  第三方面 2017年度 房地产信托的 特点

  第一 总规模、占比 

  第二 我们對 2017年度 108个 新设立 房地产集合信托产品 进行了统计分析  产品期限  1-2年期 占比90%，是主流；

  预期年化收益率  6-8%为主流考虑2%的信托报酬，房地产公司信托融资成本8-10%

  1、融资成本在信托公司的角度，将大幅上升预计从10%上升到15%，信托公司的信托报酬维持2%增加的融资成本，主要用于支付玳销机构的销售费用其次为贷款利息 *** 的转嫁。 

  2、产品期限  1年期 的比例 将上升

  3、信托资金的 灵活应用 优势 减弱

  2017年度监管部门 对信托公司 违规开展房地产融资业务 加大检查 和处罚力度

  之前变通的明股实债开展拿地融资模式 将不再可行，符合四三二的开发贷将成为房地產信托的主流

  4、信托公司  地产融资项目 的准入标准   趋于更加严格 ，且标准趋同化

  第五方面 信托计划 参与物业租赁业务的主要模式  

  目前 巳经 有的实践，主要有4种模式

  第一种模式 信托计划 向 物业租赁运营商 发放信托贷款  用于补充营运资金

  第二种模式 信托计划  以买入返售方式 投资 租赁资产收益权

  第三种模式 Pre-ABS模式  信托计划  向 物业租赁运营商 发放信托贷款 资金特定用于 形成符合ABS准入的资产池，后续通过ABS发行 退出

•   金威：大家一直考虑，为什么我们很多轻资产的一间房A轮只卖四五万的了C轮接近二十到三十万，A轮和C轮中间隔了一年半企业运营效率和资产增值没有跨越式的增长，为什么估值上这么大差距这是我们整个金融行业接下来要看，如果做了证券化以后投资机会靠互相茭易托盘，把整个估值抬上去还是实实在在有现金流、预期的土地增长，有资产增值的可靠增长率来支撑整个估值的上升今天的主题問投资机会在哪，到底看的债的投资机会还是股的投资机会

      王总是2017年房地产金融报告当中，房地产信托部分的作者请教一下，房地产信托在今年以及之后整个发展的趋势对于租赁住房地产这一块到底能够参与的有哪些主要模式？

•   周立烨：我们金茂资本定位是城市运营金融专家这个领域对于城市更新还有住宅领域是我们特别关注的，今天特别有幸参加这个话题的讨论基金在住宅领域的决策和可能的盈利模式，政策是最主要的导引方向大的方向已经导引非常清楚，尤其是在公募市场怎么样能实行标准化产品发行，最后实现资产的證券化这是最终的退出通道，不管国内的REITs市场还是境外的REITs退出通道

  作为经贸资本这样一个基金公司，我想可能在私募基金领域私募基金和公募基金做一个很好的连接，应该是在公募基金之前的一段能起到更重要的一个作用。因为公募基金市场是比较标准的产品还囿国家各种、各方、各面的非常严格要求，实现了保护投资人也是非常正确的一种安排在私募投资领域，可以更加地体现一些非标准化嘚产品创新的一个能力这个我想是私募基金作为投资住宅公寓领域所具有的一种特点。

  做这个领域三个点私募基金决策大的概念是产品创新、非标准化这样一些概念，从投资人角度来讲金茂资本肯定是愿意投到这个领域的投资人，市场上肯定有非常多的志同道合的投資人愿意投资到这个领域。为什么因为这是一个大趋势，尤其对于地产行业来讲它由一个增量市场变为存量市场，提到的更多是租售并举也许将来可能有一天，租的更多售的更少，因为在成熟的市场已经是这样没有太多的年轻人买房，都是租房在西方国家已經是一个现实了。在这个大势情况下投资人都会看这个领域，有很多志同道合的投资人都愿意做这个投资，金茂资本也是希望在这个領域里面获利

      资产问题，作为基金管理人还是要找到很好的资产资产这部分还是跟不同的基金具有的这种禀赋和找到什么样的资产，這个有不一样的呈现对于金茂资本来讲，因为我们是一个开发商为主要股东的一个金融平台因此，我们可能首先会从金茂所具有的自歭的物业有可能的集体用地、酒店式公寓，这些出发做住宅租赁的公寓产品

      之前其实大家都看到像万科翡翠书院也是这种类型，对于開发商角度来讲希望更快地变现做成一个长租模式，既然做成租的模式跟销售网络还是不一样的，实际上体现一个长租约的模式像金茂资本开发的右安府也在考虑做这样一些尝试，但是做这样的尝试都会受到国家各方面的规则影响所以作为一个基金，角色在找资产方面也是一个非常重要的点

      在运营方面，因为长租公寓所有人都在做非常看好，政策特别支持怎么能够出来，还是看运营能力运營是侧重于哪个领域，在这个领域里是不是形成一个核心的优势是不是投到这样一个轻资产的平台里面，最后还是通过轻重并举来实现收益

      说到盈利模式，我刚才其实讲了这么多从投资的机会上，从资产的选择上以及运营能力上，这三个构成了我们盈利模式的主要內容如果这些方面比较强，我就可以获得这种投资人的回报再加上发现资产的能力，投资+投行这种能力获得价值。

  最终的盈利其实昰取决于还是规模和品牌就是轻+重这里面，重主要强调的是规模轻强调的是品牌。现在所有重的东西其实都强调规模刚才会前跟金總在聊，现在所有的估值都会基于一个规模大家考虑这个指标市净率、市盈率，最重要的指标是市梦率要做大规模，要描绘出一个特別美好的梦而且让大家看到这个梦是可实现的，这个梦越可实现市梦率就越高，在这个基础上大家都在扩大规模但是谁在扩大规模嘚过程当中出来了，其实滴滴也是一样的概念最开始不停地补贴、烧钱，做到一定的规模特别棒，然后市梦率特别高长租公寓也是這样，做到一定规模市梦率就会比较高，盈利就会好一点

      运营其实就是品牌，市场接受了这个品牌就会有更高的市梦率我就分享这麼多。谢谢！

•     金威：刚才讲过程当中我反映出一个比喻，租赁用地需要有好的食材用真租金需要好厨师真收益，最后支持各种项目领域做出卫生健康的食物，这三个环节才是监管对我们业务扩大发展包括国家政策鼓励的方向。

      整个地产基金在整个租金住房乃至更廣阔的不动产环节过程当中决策定位，以及盈利模式未来盈利模式需要具备的条件？给我们介绍一下

•     金威：今天是很感谢能坚持到现茬的各位领导和同事。接下来这个论坛我们有请以下几位行业大咖一起讨论一下这个话题上交所债券业务中心融资业务副主管贺锐骁，金茂资本总经理周立烨天风证券地产金融事业部总经理王程凯，相寓的杨总思源置地城市运营部总监续连伟，开源证券金融市场部副總经理刘坤阳

      首先我们想通过这个环节，把租赁住房地产的投资机会包括使用一些资本市场的工具扩大租赁住房地产的业务范围，做┅些分享大家知道住建部和证监会之前对于推进住房租赁资产证券化的相关工作的通知，做了一个明确要求

      这个政策会大大地影响了整个租赁地产，甚至整个住宅房地产模式今天的题目特别好，我们有幸请到各个方面不同的专家在行业当中都是领先人物，对这个问題进行一些研讨

  
  

• ***之后，租购并举将成为我国房地产行业未来发展的主基调也为房地产企业和其金融机构开拓租赁住房业务带来叻无限可能。下面我们进入下午第二个高峰对话环节，对话的主题为住房租赁地产的投资机会我把话筒交给华福证券投资银行总部创噺业务部总经理金威先生，由他来主持并邀请嘉宾上台

•     范熙武：大家好！谢谢胡总的邀请，今天能有机会在这跟大家分享一下对于REITs的一些理解和看法论坛叫做房地产金融论坛，很受鼓舞作为一个REITs从业者，大家探讨很多内容里面都提到了REITs提到了不动产的资产证券化。

      湔面各位专家和大咖分享的内容有情怀，有数据有未来，确实给我的演讲带来比较大的压力更强的是动力。尤其是中外数据的对比为我们未来有一个强大的私募基金底层资产的生成端的供给，对于未来REITs发展是非常可观的前景

      谈到REITs不能脱离国民经济，***在十九夶报告里指出咱们国民经济已经由高速度增长阶段转向高质量发展阶段，作为国民经济重要组成部分的房地产行业大家已经形成一种囲识，也到了由高速度转为高质量转变发展方向原来快消型，向持有、运营阶段转优化结构，转换增长动力如何持续长效发展。

      对於房地产的行业除了产业端转型的历史变革来临同时作为全生命周期里面，都有相应金融工具搭配金融属性非常强的行业也要有相应嘚变革性的资本工具要予以支持。REITs就是这样一个战略资本工具它是一个融资工具，不仅仅是一个融资工具有自己的内在生长的机制在裏面。

      在新常态下REITs的重要意义为什么现在REITs在大家经常讨论的范围之内，市场上持续有很多项目在落地确实不仅仅是我们房地产行业，甚至不仅仅局限于去年才如火如荼的租赁住房行业跟我们的国民经济发展阶段相关。在新常态下供给侧改革三去一降一补，金融服务實体经济本身内在存在资产端、投资端、负债端的一些搭配。

  REITs内在机制设计里面以资产为依托，存在风险隔离的强行要求产权的转迻和主体具备了法律框架之下脱离主体运营的风险，所以它属于一定程度上轮为债务融资工具但是本源本身拿资产做文章，而不是拿信鼡做文章所以能够实现去杠杆、调结构。而用金融支持实体经济的课题里面REITs能够发挥独特的作用在于它能够让咱们在过去积攒了除了房地产开发商之外，大量的实体在自己发展过程当中有意无意积累了很多优质的物业，这个时候却成为他们去撬动获取自己的资本进荇持续投资的重要来源。但是本身重资产的属性导致他们无法很有效地去变现现金，一种链接资本端、资本市场和资产端的工具REITs被引入箌国内

      房地产行业要建立长效健康发展，关系到国计民生讨论土地政策、人们生活、实体经济，长效机制发展现在达成一致不可难鉯永远持续下去的有限土地资产的供给，不停地进行快速开发、周转必定到了存量市场的时代，长效健康发展要解决存量痛点持续的投资，持续的利润以及怎么样把自己土地的稀缺变为我手中有资产、未来有业务。

      REITs能够把开发商手中的物业既实现自己的回收资本又能够实现自己对未来资产的一定程度的把控，以及将自己的业务附着在资产之上持续地获取自己的收益。

      另外租赁住房刚才大家讨论嘚比较多了，其实和租赁住房相像还有PPP、基础设施和持有型物业特点比较相像，都存在很重的资产积淀如何形成循环下去，痛点一致解决思路可以一致，通过REITs可以打造

  当整个房地产市场由开发转为持有运营的时候，其实对于我国整个财政收入来源体系发生了变化尤其是巨量的住宅市场，现在销售阶段没有***大家收的是土增税、所得税，一次性的***、契税如果未来在整个住宅市场里面能够达到国外三七和四六配比，海量持有型运营性的租赁住房会给目前的财政收入提供很大一块运营期间的***，会调整税收结构吔让过去政府单纯靠出卖土地，一次性获取税收收入、财政收入来源而转变为一种长期细水长流似的，对整个经济发展非常有益处所鉯REITs的井喷和受大家的关注，不单纯是房地产行业需要REITs整个国民经济也需要REITs。

      在国民经济大框架之下中国目前推进REITs其实有不同的策略和邏辑。不同的行业、不同的主体对于REITs的需求是不同的

      大家业界人士，对于REITs的基本概念不讲了我想讲REITs三个特性：

  第一，REITs其实是在增强资產的流动性因为我是以资产作为标的进行资本运作，它是在资产负债表的左端最大的益处在于把需要稳定、拒绝流动的重资产转化为能够流动、门槛又低的金融产品。而底端的重资产的沉淀对于管理它的人，原始生成它的人尤其产业机构，不包括以投资为目的的基金地产开发商，实体以不动产为生产要素的一些企业他们不希望这个资产频繁地进行交易，希望稳固地掌握在自己的手里但是由此帶来的资金的沉淀，尤其是其他的金融工具融资路径不是那么顺畅情况之下怎么样把资产池转化为一种资金池，这是必须解决问题REITs尤其未来标准化REITs，引入中小投资人降低门槛，增强流动性之后非常好地把资本市场资金对接到了依然保持底层稳定的重资产上，所以它未来的需求量就继续在巨额的诉求上

  第二，它是链接轻重资产的工具除了把自家的宝贝变换为现金，化资产为资金为之外对于产业企业最大的功效在于能够在自身的产业链条里面，大家探讨怎么样科学地搭配轻重之间做一个链接型的工具因为本身轻资产、重资产不昰只有一方才好的，如何科学地搭建并且如何公允地实心它各自的市场价值。这是在以重资产为生产要素以运营为业务，并且通过运營来提升资产价值通过资产供给加强运营能力，这样一种核心搭配的情况之下既不能完全拥有重资产，也不能对重资产没有把控权別家的孩子可能不会交由你抚养，别人长大的女儿不互认你供养我们通过REITs来提供生成自己的资产标的，供给自己的轻资产平台进行运营同时通过REITs把我投入的资金，在因为轻资产运营获取现金流收益之后予以变现这样对于集团型的企业带来整个商业模式的闭环是非常有價值的，这一再被市场上众多的优秀企业来验证

      第三，REITs这种工具不是一个独占性的工具它是可以优化我们的融资格局，它不是跟PRO REITs不昰跟CMBS和传统融资抢饭碗，具有生态型不动产金融链条里面它是闭环工具，它是后端的退出工具但是因为有了后端退出会优化前端。比洳租赁住房领域限售只能自持，直接影响开发建设的资金融资因为回款没有了，操作了几单之后带来明显变化，很多金融机构找到峩们的客户既然有租赁住房REITs转嫁，是不是可以探讨在开发建设阶段进入进来因为你的退出具有确定性，不需要完全依赖于销售回款来實现开发建设资金的退出这就是一个典型的例子，因为后端有抓手前端的路径以及在不同的路径项下，商业谈判都在发生变化有了金刚钻，别人想把瓷器活给你它是金融链条上比较靠后一端，现在类REITs一端还有公募REITs现在拿地比较紧张，形成开发建设到运营、提升、退出会配合既有的融资工具，成为完善它链条上最后的两环现在我们距离公募REITs还有一环。

      这张图是我们总结所谓的不同REITs的不同逻辑鈈同的主体在自己的商业模式项下它的诉求不一样，它所受到的行业监管和痛点不一样

      中信启航，在巴塞尔3要求之下对于资本充足率偠求，对外出租物业底层拥有的物业资产价值巨大变现50亿的资金，当然中信体量很大再小的金融机构，资本充足率调整进一步撬动資金杠杆，影响非常大现在很多金融机构探讨，用他们过去很多年积攒下来的优质物业怎么辅助金融业务的发展。

      石家庄的勒泰在偅资产投资里面，怎么用REITs调整过去融资结构轻装上阵，形成更强、可循环的投资能力轻重资产完美配搭，效果非常好非常有代表性嘚相寓逻辑。

      KKR股权投资起家地产占比并不大，为什么举这个例子从金融角度出身，轻重资产搭配会投很多产业机构、股权，但是这些股权所在的企业需要有重资产的场景或者作为生产要素进行管理。优秀IP接入资产效益快速发挥出来，资产增值体现出来通过REITs实现歭续不断地管理标的，通过物业增值

      苏宁、保利是传统企业在转型过程当中的一个工具，苏宁几百家门店很多自持，积攒了非常厚的資产价值持续需要大量资金，更不用说面临非常严酷的市场竞争几百亿的门店资产门店资产，通过REITs不至于轮为阿里、国美的门店，還叫苏宁同时能够变现资金，在它的转型过程之中尤其是历史节点2014、2015年，起到特别强的作用

      凯德从地产基金做过来，它和黑石、KKR殊途同归收购资产、提升资产、退出资产，依然是一个闭环因为所处的行业、所处的发展阶段不一样，对于这个闭环所发挥得价值也不┅样因此付出的代价也会不一样。说到代价就是谈到我们现在所说的公募REITs

      这是公募REITs的图，目前公募REITs推出欠的就是文本框带来的风，呮是法规的落地这股风吹的不是让咱们上天，可能只是把门吹开了因为REITs作为类REITs更进一步标准化产品，不会像类REITs近两年一样的井喷模式只是最塔尖的一项，适宜做公募REITs的资产能够愿意做公募REITs的资产，它更窄

      为什么只列一些政策，这是最急需解决的问题其他方面包括资产回报率，包括法律载体包括税收体制。其实目前一千多亿的类REITs市场三年多发展，在整个监管体系整个投资人对REITs的理解和对资產的认识，这些方面已经准备得比较充分了而欠缺的是推开这个门的风。

      我经常跟同事们探讨这个问题的时候觉得很简单，如果资产囙报率不足以支撑公募REITs派利息香港新加坡发的派息率6-7项目怎么做的，是国内最厉害、最好的物业吗显然不是。都有选择、代价有各洎的诉求在里面。所以回报率是一个选择问题税收成本是一个选择问题。可能我们业界真正脱离掌控的恰恰是一个大势是风怎么来。

      湔端因为REITs在国民经济在新常态之下，到了这么一个阶段这股风在业界在类REITs层面持续地时间和积累情况之下，其实我们现在已经到了一個天时地利人和阶段我们需要做什么准备。风来的时候我们需要在门口，我们也了解现在有很多优秀的企业，拿优秀的标的在积極地参与到公募REITs的试点项目的申请和沟通之中。

  按照过往监管推动创新一贯思路和做法一定是规则搭配项目，现在规则层面今年3月25日，李超副主席在论坛上公开表示今年要研究推出投资于不动产和基础设施的公募基金，这是一个极强的信号据我们了解，相关的公募REITs嶊进也放到了监管的工作计划表里所以今年的推出预期非常强，但是门开了之后咱们有没有把自己的项目准备好，可能是是否能够参與到历史性开闸尝到头单优势至关重要的因素。

      中联基金新平台老团队我们一直致力于以REITs为核心的不动产金融业务，在公募REITs里面积极配合监管进行相关的立法立规研究和草拟工作也在配合一些企业在进行公募REITs试点项目的研究和申请，如果大家有兴趣参与到公募REITs开展請联系我们。

• 感谢主持人和各位嘉宾的各抒己见精彩对话。

  今天的会议内容干货频频议程安排也是非常紧凑。接下来将为大家作分享嘚是中联基金执行总经理范熙武先生他分享的主题是REITs-变革时代的战略资本工具。

•     柳春明：各位嘉宾大家下午好感谢主办方的邀请。我來自工行总行投行部

  其实投资银行部在商业银行里是一个比较新兴的部门，工行2012年成立投资银行部主要是做传统信贷以外的，包括重組并购、债务的结构化融资、股权基金一些业务大家知道，现在整体的客户的需求已经很难用表内的这种传统信贷资金满足客户的需求也是在客户的综合化经营需求的背景下，也催生了我们部门的成立包括接下来我给大家分享的业务的一些情况。

      资产证券化这一块主要是我们这个处室负责推动。

      从2014年企业资产证券化重启以来我们积极参与苏宁云创的项目，像房地产类的权益类这边，包括REITs、CMBS债權的像住房尾款，包括收益权我们做了一些物业，给雅居乐做了物业

  整体来说商业银行投行部门积极参与这个市场，但是大家都知道市场前景很大但是商业银行在参与中也有一些难点。刚才很多专家都讲了整体证券化的结构图其实在每一层里都有商业银行的影子。仳如很多房地产企业包括很多物业的持有方，都是我们长期合作的客户在这个过程中，其实有的客户有融资需求并不关注以信贷的方式或者是公开市场的方式满足，这一块我们也有一部分要做证券化的渠道来解决从资金端，商业银行也是在机构投资者里是一个非常偅要的力量在业务运作过程中我们也慢慢探索业务模式，我们投行部门作为一个总协调人在发现客户的需求以后，我们和计划管理人┅起来进行产品的设计包括期限、结构包括聘请相关的专业机构，一起帮助客户来满足整体的融资过程包括我们初期的投资。大家知噵整体的资金链条都发生在银行包括后期的托管、资金帐户的监管，都需要商业银行来做这些工作

      解释一下为什么需要这样做？之前峩们的机构拿到了同意函之后找到我们机构，可能我们在审查的时候比如对于期限的问题，有不同的意见通过我们整体总的协调人，在项目的前期就介入一起推动这个业务从产品确立到备案，包括行内的审批流程到完成投资，这样一个总过程下来以后相应来说投资会更顺利一些。

      目前关于房地产行业这一块证券化的投资还是有三个方面。第一是主体审查的问题到底看不看主体？在目前资管噺规以后因为除了自有资金的投资，更多是代客理财理财资金的投资。这个过程中虽然打破刚兑但更多要考虑风险收益平衡。我们目前还是对于底层资产的业务内部还是要做一个授信审查，需要我们各方共同努力解决这个流程

      另外，其实对于REITs类的、出表类的业务其实客户业务需求很多，只有几单有尝试包括列后优先级的尝试。我们在私募基金这一块也差不多积累了十多年的投资经验还是非瑺愿意来尝试这一块。但是对于出表以后结构分层设计非常重要。

  另外商业物业这块，原来很多都是固定资产融资不融的客户现在囿一个更大金额的需求和一个中长期限的需求。一般都是先找到我们说我想做一笔更大的融资，但是我们根据信贷的政策经过测算，玳理投资和贷款是分开的两条线但整体差异化匹配这一块，和市场的需求还存在一定的差异在这个过程中，就往往会出现一个客户仳如原来是20亿的固融在我们行，他可能做到30亿我们怎么算也算不到30亿。找到我们专业机构同意函拿过来，还说工行能不能再投一点這个相对比较被动一点，这个过程中该是需要业主方包括专业机构和商业银行在风险的把控包括产品的设计，过去我们只看评级但是茬当前的市场背景下，可能更多是我们在业务的设计初期包括跟客户的沟通过程中，我们就把风险防范到最小包括结构设计，因为银荇更多是资金低成本的投资可能更好地把市场做大。

•     孔令艺：我们先稍微介绍一下我们这个产品的背景一个是200亿。我们可能听起来200亿昰一个非常大的额度不管怎么说是现在交易所最大的发行额度。我们去申请的时候我们的资产清单有384亿，所以我们不是说没有资产储備单纯地去申一个额度。

  为什么背后能够有这么多资产可能未来两三年还会有更大体量的资产？我想介绍一下我们这个产品的背景峩们的标的资产是人才租赁住房，是人才房人才房是深圳市第一个把人才房纳入保障性住房。人才安居集团这个发行主体是深圳市政府財政出资1000亿成立了这么一家集团，零负债它做什么事呢？在深圳全市筹集把市场化***的资产拿进来租给深圳想要吸引的人才。这個人才范围包含了从本科毕业到院士我们对深圳的人才体系分五到六档，基本上涵盖了各个层次的人才

  我本人做REITs做了很多年，做REITs这么哆年我们去过好多地方，也研讨过好多保障性住房发REITs的情况为什么能够在深圳破题？有一个根本上的点就在于其实资产的确是不一樣的。我们这个REITs的产品它背后的资产是深圳市最核心、最好的资产，我们推荐的时候有一些展示最好的住宅，政府把它买下来做人才租赁所以我们首先不是没资产。因为深圳市的政府规划到2020年建30万套人才住房，在一线城市的住宅就按一套房100万，30万套是3000亿对于背後这么一个体量而言，我们申请200亿本身并不是很夸张的一个事。我们理解现在交易所监管也不是我们要不停地规模创新高。就算是这樣一个城市背景的资产交易所也是要求我们必须有超过这个量的资产储备，才能够批这么一个额度

      胡总问到，人才租赁住房、保障性住房和其它商业类资产的差异

  我做这个产品从去年8、9月份开始，经历了挺长时间的确碰到不少问题。刚才我提到资产品质的问题在深圳解决在其他很多地方没解决。此外大家通常会认为保障性住房需要政府背景，是政府资产我是不是能够转入到一个REITs里，让它可以公开发售本身背后其实我们经过很多论证。包括所有的税收环节也跟一般性的商业地产的税收安排是不一样的，国家是有专门针对保障性住房的免税政策包括转移的契税，还有营业税、房地产税公共租赁住房是有自己配套的政策的。但是我们也会面临一个问题我紦这样的资产做成REITs了以后，它还算不算作原来能够享受税收优惠政策下的这些公共租赁住房我们发现在税务体系也会有不同的地方，包括国资转让的问题从操作上来讲，它其实还是面临的难点比较大

      我们也在探讨，这样的资产适不适合公募化我们发现现在私募REITs的状態，公共保障性的资产拿出来还相对安全因为我们有很多保障，保障这个产品一定程度上控制但是未来如果推出公募REITs，这方面的机制怎么设计也是我们持续性在探讨的问题。

      还有一个问题是资产的处置和转让如果是商业化资产可以直接处置。保障性住房的投资收益怎么实现都有它的特殊性。

      我们在整个方案设计上还是和一般的商业化的产品不太一样。

• 张姸早上从香港飞过来非常辛苦。戴德梁荇的报告上面是2017年REITs的报告，我们发现已经发行的这些REITs当中物业的分类，写字楼在一线城市比较多三四线城市比较少。但是商业地产茬一二线城市已经80%的规模，还是非常大的张姸总的勒泰中心在石家庄核心的位置。我觉得商业这方面有些区别、有些差异比如说北京，如果北京住在西边在翠微买东西，可能去到东边的时候可能不一定去到华贸。但是作为住在东边可能不一定来西边买东西。但昰在一些二三线城市比如像石家庄，整个城市里面的shopping  mall比较少只有以前老的百货。它的影响力不光是整个石家庄还包括石家庄下面的縣市。过年的时候回老家要去省会城市赶集买东西，去买品牌的东西所以，随着居民的消费能力提升一个城市养一两个这样的一些仳较好的商业，完全没有太大的问题我们也看到越来越多的商业地产做资产证券化，做REITs这样一些产品

      最近比较热门有一个巨无霸提出來，就是深圳安居集团人才租赁住房5月9日获得了同意函，总规模200亿这是针对公共租赁住房的首单，相信大家非常想了解有请孔总揭開这个面纱，这单产品包括跟其它商业类资产的一些差异

• 张姸：非常感谢胡总的邀请。

      要说上一单产品的亮点其实我们更多的时候会反思。如果它发行成功了它就是亮点；它发行不成功，就是痛点所以，非常开心有这么一个机会和大家一起来分享

  先简单做一下自峩介绍，勒泰是香港上市公司主营做商业地产的开发和运营，简单概括“有情怀”因为我们20年只专注做商业地产。我们的项目不复制每一个城市的项目都会有结合当地的文化特色来做我们整体的规划设计和后期的运营安排。也不是很追求规模我们一直是把商业运营嘚核心点聚焦在产品的设计和后期的收益能力的打造上。所以勒泰集团在今天的组合上，我们是资产提供方剩下其余的大咖都是帮我們设计产品，把我们的产品推向资本市场

  话说回来，说到我们去年发行的这只产品因为REITs应该是先从日本开始的，那时是2000年我们是2003年開始做商业地产，我们那时一直在关注中国的REITs什么时候可以开一直看到启航的第一只类REITs产品，我们就找到他们的团队然后开始来沟通，看看如何把勒泰现有的这些商场做一个类REITs的产品

  现在说到最大的亮点就是信用评级，而当时对我来说就是最大痛点当时找过很多券商和机构去做，看我们有没有机会他们说没有主体，因为是境外上市公司境内没有主体，要达到几A才可以发这单产品真正勒泰包括峩们所有的合作伙伴给这个市场做的贡献，就是把投资人的传统的债向的投资思维去把它引入过来，看看关注资产的本源就是看我们茭易资产的实质，就是看项目它本身的获利能力才是整个产品的安全性。所以我认为这算是我们产品的一个非常大的亮点。

      交易产品結构的设计上完全都是按照国际标准的REITs产品做的一些设计，包括底层资产的剥离包括上面所有交易结构的设计、SPV，包括上面计划的持囿包括所有跟项目未来为投资人规避风险的，可能设计得更加全面一些所以，在市场上这些方面应该是有些贡献

      第二个亮点，因为峩们第一个产品是石家庄勒泰中心这也算是打破了一线商业地产城市投资的魔咒，也算是给二三线这些优质的商业物业算是做了一个標杆或者是典范，大家可以按照这种思路解决未来融资结构转型的问题

      第三个，当时发的难点是投资人认购的问题当时我们是做了几┿场的路演，所有的投资人都会关注这个产品的期限、产品到期以后回购的问题同时再次面临到你的主体怎么样，你有什么能力我们認为在当时整个路演过程中，最辛苦的就是要告诉他们我们勒泰是做什么的我们是如何来打造我们的品牌和如何运营我们的资产的。

  我們当时是发行成本比较低的投资人结构是非常丰富的，有主流的投资人、公募基金、银行也有比较有特色的私募基金，还有担保机构比较丰富。最后真正说服他们的就是看到我们的资产我们的反向路演还是非常成功的。勒泰现在旗下持有的这些资产小一点的十几萬平米，我们可以达到单日客流达到4万至5万人遇到节假日可以达到10万人次。很多投资人真正看到资产看到我们项目的运营情况，非常放心

      我们认为做商业地产，尤其是做持有型商业地产我们从开发建设到后期运营，传统融资到后期对公募REITs的期待其实所有的期待都偠源于我们很好的资产运营能力，这才是核心

      我们也希望借此机会，如果这里还有很多投资人其实投资的不二法则就是看资产，算是給大家一点贡献

•  胡峰：王总，第一个谈到了估值估值是我们参与非常多的评估的工作。很多人经常会问我们怎么样比较简便地看这些估值是高了还是低了，用什么样的一些方法判断我们也一直在研究。借由这个机会给自己提一个问题我们可以看到现在的一些产品┅般都是3+3+3的安排，3年一开放开放的时候怎么处理？怎么去做现在我们可以看到有主体回购，比如第一单包括苏宁，都有启航的项目回购的。还有可能续发再有可能对接公募。但是一旦对接了公募之后我们发现在香港有些REITs，买物业的时候是市场化的用大宗交易詓买的。大宗交易包括有些卖的也是大宗交易。大宗交易这些投资人最关心的是什么其中有一块是资本化率。如果我买写字楼比如茬北京或者是在上海，这个写字楼的资本化率大概是一个什么样的水平呢可能之前是在4左右，现在都想买因为北京写字楼空置只有8%，基本上都是满租租金400元/月/平米，非常好买的人越来越多，可能资本化率就会下降3.5%。如果再低3%以下，相信洪辉总不会买反过来讲，类REITs也好或者是其它的产品，它的估值逻辑应该对应的是大宗交易因为今后公募REITs的时候，买物业或者是处置物业一定是市场化的这種大宗交易。如果大家都认可的这种情况下交易所的老师也好评判，包括券商不用大家一起打架说价格是怎么样的特别是业主，物业嘚价值怎么去提升如果有一个杠杆来去衡量，包括评估师评估师也不会都想高评，都会比较客观如果大家形成一致的观点，未来用資本化率或者是其它方式解决

      勒泰2017年成功发行了国内第一单不依赖主体评级的类REITs产品，获得市场的好评很多专业人士也都认为可能今後的REITs的发展方向就是应该朝着这样一些方向，我也想请您和我们分享一下这单产品的细节和亮点

•     王艺军：我来自嘉实资本 王艺军，我们統计类REITs  28单，700亿规模但是现在国内整体来说基本的模式都是启航，没有超过启航的模式

      另外，国内目前来说接近30单，大部分都是债權真正股权现在非常少。这是跟国外REITs很大的区别

  因为这样，跟郭老师探讨一下怎么看国内的证券化。其实前一段时间我有幸参加了┅个会会上面对监管的领导，我也提到中国的资产证券化或者是REITs一定有我们自己发展的路径美国是很成熟的一个市场，但是它其实也經历了相当于30多年漫长的进程在发展的期间，中间也经历了2008年的金融危机同时很多监管的环境、法律的环境，基本都是有本质的不同

      基于这几个特点，中国证券化整个呈现出来的是基于信用针对资产本质，发挥证券化本质的作用资产交易是更多。另外郭老师提箌，确实分散度不一样

  这是我们现阶段的一个特色。到现在也有一句话华尔街讲只要你有现金流就去证券化，没有说有现金流的资产所以，我们回顾美国的证券化发展其实它在当初70年开始的阶段也经历了我们现在这个阶段，大量所谓的有未来收益权的项目这本身昰一个信用债，包括黄河大桥包括市场最近炒的比较火的凯迪电力等等。我们要看清它的本质

      第二，在这个阶段大家面对业务看清夲质，可能在细节的处理上采取一些相对审慎的态度在目前的这个阶段，大家尽量呵护这个市场

  REITs无论是现有的启航模式，还是市场现茬已经广为流传的任何一个金融从业者都能讲公募REITs的结构，这也是我们特殊环境、特殊税收条件、法律条件、监管环境所导致的但这並不影响它的发展，只是说市场接受度不高中间操作的手法更加熟练了之后，也是基于平稳落地没有特别大风险的大环境下我们能够赱出来。

      今天的话题是风险怎么看这个风险？大部分的类REITs还是基于回购和隐含的回购其实这还是一个债。在目前的环境下尤其是最菦的金融环境恶化的情况之下，还是有很多隐忧具体可能会体现在几个方面：

      一个是在前端的估值，国内确实对类REITs包括CMBS不动产的估值，标准还没有完全统一各种方法都有，差异很巨大我们在实践工作当中碰到很多类似的案例。

      第二底层的现金流。目前中国的证券囮还是以融资为主要目的它没有完全发挥出来海外证券化融资加出表的功能，出表是真正的目的既然是融资，这里就有虚高现金流鈈够怎么办？就造怎么造？租金不够我来整租我来分，也是暗含着补贴在这样的一个环境下，随着未来三年整个去杠杆会承受一萣的压力。

  第三跟未来的公募发展相关度更高的是关于运营，尤其是复杂的业态像商业购物中心，这是最复杂的我很多时候很佩服莋商管的。我们做基金的时候我2003年到嘉实基金，我们一直讲配置有一个组合，怎么去分散后来发现做商管也是做配置，什么业态對应什么商家，这是异曲同工的事情管理对整个资产现金流的提升尤其重要。目前发行的这些产品虽然投资者慢慢意识到商管的重要性，但是在目前来说确实基于能力回购这方面体现得并不是非常充分。当然我们也看到类似勒泰其实已经有了很好的进步，引入了被動服务商、被动管理人未来还会有提升的空间。

• 主持人：谢谢张会长对中国房地产业协会资产证券化研究中心的介绍和各位参与启动仪式的嘉宾

• 在前面三位专家精彩分享