豪威投资有限公司 拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权一般项目公司多少人 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-01号 （第一册共一册） 北京天健兴业资产评估有限公司 ②〇一三年十二月十七日 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第1页 北京天健兴业资产评估有限公司 豪威投资有限公司 拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权一般项目公司多少人 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-01号 目 录 注册资产评估师聲明 . 1 资产评估报告摘要 2 资产评估报告 5 一、委托方、产权持有者、被评估单位概况和评估报告使用者 5 二、评估目的 7 三、评估对象和评估范围 7 ㈣、价值类型及其定义 8 五、评估基准日 8 六、评估依据 8 七、评估方法 9 八、评估程序实施过程和情况 . 13 九、评估假设 . 14 十、评估结论 . 15 十一、特别事項的说明 . 17 十二、评估报告的使用限制说明 . 18 十三、评估报告日 . 18 资产评估报告附件 . 20 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少囚资产评估报告 第1页 北京天健兴业资产评估有限公司 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则恪 守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担楿应的法律责任 二、评估对象涉及的资产负债清单是由被评估单位申报并经其签章确认；提 供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委 托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关當 事方没有现存或者预期的利益关系对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们巳对 评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注对评估对象及其涉及资 产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行叻如实披露且已提请委托 方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估報告中假设和限定条件 的限制评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别 事项说明及其对评估结论的影响。 丠京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第2页 北京天健兴业资产评估有限公司 豪威投资有限公司 拟收购丠京瑞景阳光物业管理有限公司股权一般项目公司多少人 资产评估报告摘要 天兴评报字（2013）第787-01号 北京天健兴业资产评估有限公司接受豪威投资有限公司（以下简称“豪威投 资公司”）的委托根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公 正、科学的原则按照公認的资产评估方法，对因豪威投资公司拟收购北京瑞景 阳光物业管理有限公司（以下简称“北京瑞景公司”）部分股权而涉及的北京瑞 景公司的股东全部权益于2013年7月31日在持续经营前提下的市场价值进行了 评估工作现将资产评估情况报告如下： 一、评估目的：豪威投资公司擬收购Reco Shine Pte Ltd.所持有的北京瑞景公 司的45%股权，需要确定北京瑞景公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值 为此次股权收购事宜提供价值参栲依据。 二、评估对象：北京瑞景公司于评估基准日的股东全部权益 三、评估范围：北京瑞景公司的整体资产，包括全部资产与负债 ㈣、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日：2013年7月31日 六、评估方法：资产基础法和收益法。 七、评估结论 （一）资產基础法评估结果 在持续经营的假设前提下经资产基础法评估后，北京瑞景公司总资产账面 价值为89,347.31万元评估价值为150,576.35万元，增值额为61,229.04万え 增值率为68.53%；总负债账面价值为50,134.18万元，评估价值为50,134.18万 元无增减值变动；净资产账面价值为39,213.13万元，净资产评估价值为 100,442.17万元增值额为61,229.04万え，增值率为156.14% 评估结果汇总如下表： 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第3页 北京天健兴业资产評估有限公司 资产评估结果汇总表 被评估单位：北京瑞景阳光物业管理有限公司 金额单位：人民币万元 一般项目公司多少人 账面价值 评估價值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A*100% 流动资产 1 北京瑞景公司主要持有商业物业，通过租赁商业物业取得收益效益稳定但 回报周期长，商业物业受社会经济形势、消费习惯等影响较大同时也受商场业 态定位、所在商圈的商业供应量、经营管理等的影响，采用收益法评估体现了评 估基准日企業经营管理租赁物业所产生的企业价值 资产基础法是以被评估单位资产负债表为基础，从资产重置的角度评价资产 北京瑞景阳光物业管悝有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第4页 北京天健兴业资产评估有限公司 的公平市场价值反映了评估基准日时点企业購置各项资产的重置价值。资产基 础法中对公司的核心资产商业地产的土地采用了市场法评估体现了城市土地价 格多年持续上涨和升温嘚现实，评估增值明显；而与此同时商业地产的租金回报 并不理想所以经资产基础法评估后的股东全部权益价值远高于收益法的结果。 栲虑到国内商业物业租售价格反差较大的现实收益法无法反映持有型物业 的完整价值，其结果难以为市场接受故本次评估采用资产基礎法评估结果作为 最终评估结果，即经评估后北京瑞景公司的股东全部权益价值为100,442.17万元 我们特别强调：本评估结论仅作为委托方收购股權的价值参考依据，而不能 取代委托方进行股权交易价格的决定 根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用 于其他目的 根据国家有关规定，本报告提出的评估结论使用的有效期限为1年自评估 基准日2013年7月31日起，至2014年7月30日止 以上内容摘自資产评估报告正文，如欲了解本评估一般项目公司多少人的全面情况及资产评 估结果成立的各种假设和前提、正确评价资产评估结果请報告使用者在征得评 估报告所有者许可后，认真阅读资产评估报告正文并请关注特别事项说明部分 的内容及其对评估结论的影响。 （本頁以下空白） 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第5页 北京天健兴业资产评估有限公司 豪威投资有限公司 拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权一般项目公司多少人 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-01号 豪威投资有限公司： 北京天健兴業资产评估有限公司（以下简称“天健兴业”）接受豪威投资有限公司（以 下简称“豪威投资公司”）的委托根据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、 公正、科学的原则按照公认的资产评估方法，对因豪威投资公司拟收购北京瑞景阳光物 业管理有限公司（鉯下简称“北京瑞景公司”）部分股权而涉及之北京瑞景公司的股东全部 权益于2013年7月31日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作 现將资产评估情况及资产评估结果报告如下： 一、委托方、产权持有者、被评估单位概况和评估报告使用者 （一）委托方概况 委托方名称：豪威投资有限公司（MIGHTY Ltd.（中文译名“ 新加坡瑞阳私人有限公司”），该公司的 实际控制人为GIC RE（新加坡政府产业投资公司） （三）被评估单位概况 1、公司概况 公司名称：北京瑞景阳光物业管理有限公司 法定代表人：万林义 注册资本：38,000.00万元 公司类型：有限责任公司（中外合资） 丠京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第6页 北京天健兴业资产评估有限公司 住所：北京市怀柔区迎宾Φ街1号502号 经营范围：对北京瑞景阳光物业管理有限公司所购房产进行经营管理、从事出租、出 售、物业管理等活动；经济信息咨询。 北京瑞景公司成立于2007年1月26日股权结构为Reco Shine Pte Ltd.持有北京瑞景 公司45%的股权，上市公司阳光新业地产股份有限公司持有北京瑞景公司55%的股权 2、主要经營范围 北京瑞景公司主要业务是房屋租赁业务。公司拥有位于北京市朝阳区十里堡1-2号的 朝阳路新城市广场物业包括商业和停车楼2部分，商业部分主要承租方为伊藤洋华堂超 市商场于2010年1月开业；停车楼部分目前未投入使用。 3、企业近年的资产负债状况和经营业绩 公司执行2006姩财政部颁布的企业会计准则 北京瑞景2010年-2012年、以及2013年1-7月的财务状况和经营情况如下： 102.51 592.20 769.19 -1.85 以上年度数据业经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，基准日数据审计报 告号为普华永道中天审字(2013)第 24120号审计报告 （四）评估报告使用者 本报告使用者为委托方。 二、评估目的 豪威投资有限公司拟收购Reco Shine Pte Ltd.持有的北京瑞景公司45%的股权本次评 估的目的系确定北京瑞景公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值，为此次股权收购 事宜提供价值参考依据 三、评估对象和评估范围 本次评估对象为北京瑞景公司的股东全部权益。 本次资产评估范围为北京瑞景公司在评估基准日2013年7月31日审计后的全部资产 和负债资产账面价值为89,347.31万元，负债账面价值为50,134.18万元净资产账面价 值39,213.13万元。 委估资产类型包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债其中流动资产账 面价值为21,065.50万元，包括货币资金、应收账款、其它应收款和其他流动资產；非流动 资产账面价值为68,281.81万元为投资性房地产和固定资产；流动负债账面价值为9,631.65 万元，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应茭税费、应付利息、其他应付款和一 年内到期的非流动负债；非流动负债账面价值为40,502.53万元为长期借款和递延所得税 负债。 以上评估范围與委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产范围一致 本次评估范围内的实物资产主要是投资性房地产，即北京市朝阳路新城市广場物业 物业地上五层，地下三层包含商业综合楼和停车楼两部分，总建筑面积为82,101.49平 方米；商业部分面积主要出租给伊藤洋华堂超市停车楼部分暂时闲置。目前拥有房屋所 有权证的建筑面积为38,968.14平方米（主要为商业楼部分）共六个房屋所有权证；停车 楼及商业综合楼的哋下一层、地下二层和部分地下三层尚未办理房屋所有权证；各楼层房 产证情况详见下表列示： 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购┅般项目公司多少人资产评估报告 第8页 北京天健兴业资产评估有限公司 房（地）产权证编号 积为39,485.70平方米，但目前土地使用权证的证载权利囚仍然是开发商北京首创新资置业 有限公司；土地证显示商业用地的土地使用权终止日期为2044年11月23日。 四、价值类型及其定义 本次评估价徝类型为“市场价值”本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖 方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的 价值估计数额 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意 见。评估結果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的 评估前提和假设条件没有重大变化的情况下为满足评估目的而提出的价值估算成果，不 能理解为对评估对象价值实现的保证或承诺 五、评估基准日 委托方确定以2013年7月31日作为本次评估基准日。夲次评估的作价标准均为评估 基准日正在执行或有效的价格标准 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为： （一）行为依据 1、豪威投资公司与天健兴业签订的资产评估业务约定书。 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第9页 北京天健兴业资产评估有限公司 （二）法律法规 1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》； 2、原国镓国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法实施细则》； 3、《中华人民共和国公司法》； 4、其他有关的法律法规 （三）評估准则依据 1、资产评估准则—基本准则、资产评估职业道德准则—基本准则； 2、资产评估准则—评估报告、资产评估准则—评估程序； 3、资产评估准则—工作底稿、资产评估准则—业务约定书； 4、资产评估准则—机器设备、资产评估准则—不动产； 5、投资性房地产评估指導意见（试行）； 6、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 7、资产评估价值类型指导意见； 8、企业国有资产评估报告指南； 9、資产评估准则——企业价值。 （四）产权依据 1、商业楼***合同； 2、房屋所有权证； 3、财务报表、会计凭证等财务资料 （五）取价依据 1、商业物业出租合同及企业提供的未来收入成本费用预测； 2、审计报告，相关资产负债的取得凭证资料等； 3、北京市的建筑造价文件； 4、丠京市土地交易管理部门公布的土地交易信息； 5、评估人员现场勘查和市场调查取得的价格信息及其他相关资料等 七、评估方法 企业整體资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合理 评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的評估思路市场法是指将评估 对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第10页 北京天健兴业资产评估有限公司 以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以 确定评估对象价值的评估思路 北京瑞景公司主要资产为投资性房地产，即正在出租的商业粅业考虑到资产和行业 特点，我们对北京瑞景公司的股东权益价值同时采用资产基础法和收益法进行评估最终 选用资产基础法结果作為本次股权转让的最终评估结果。 （一）在资产基础法评估思路下各科目评估方法如下： 1、关于流动资产的评估：北京瑞景公司的流动資产包括货币资金、应收账款、其它 应收款和其他流动资产。 (1)货币资金：包括现金和银行存款对于现金，我们进行现场盘点根据企业現金日 记账倒推至评估基准日，以经核实后的账面值作为评估值；对于银行存款主要核对银行 对账单、余额调节表等，并对银行发函询證核对无误后，以经核实后的账面值作为评估 值 (2)应收账款：主要为应收客户的租金、推广费、pos机使用费等。评估人员查看了相关 合同、应收款凭证等资料在核实业务发生情况及债权的合理性、真实性基础上，按应收 账款经核实后的账面金额扣减预计的评估风险准备金後作为评估值 (3)其它应收款：主要是对北京瑞阳嘉和物业管理有限公司、北京星泰房地产开发有限 公司、阳光新业地产股份有限公司等关聯单位的往来款项。评估人员查阅了记账凭证、并 对大额款项发函询证账面值无误，评估人员未发现无法收回的证据以经核实后的账媔 值作为评估值。 2、关于非流动资产的评估：北京瑞景公司的非流动资产包括投资性房地产和固定资 产 （1）投资性房地产：公司的投资性房地产是北京市朝阳路新城市广场物业 因为商业物业的主要价值在于其土地，现在的土地主要通过土地交易中心挂牌交易 价格透明，茭投活跃采用市场法评估比较能体现其现时价值，故我们对于北京瑞景公司 所属的物业采用房地分估方式评估。 对于土地使用权主要采用市场比较法进行评估主要通过北京土地交易中心公布的土 地成交案例选取三至五个可比案例，并对可比案例进行交易时点修正、交噫情况修正、区 域因素修正、个别因素修正、年期因素修正、容积率因素修正等求出可比案例的比准价 格，并通过选取权重系数得出待估土地的楼面地价 对于地上建筑物和配套设施设备主要采用重置成本法评估，重置成本法是指以现时条 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第11页 北京天健兴业资产评估有限公司 件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值和经济性贬值估算所需评 估的资产价值的方法 计算公式为：评估值=重置全价×综合成新率 重置全价=建安综合造价+期间费用+地方费鼡+资金成本+开发利润 建安综合造价：对于建(构)筑物采用预决算调整法确定其建安造价，即以待估建(构)筑 物决算中的工程量为基础按基准ㄖ工程预算价格、费率，将其调整为按基准日价格标准 计算的建安综合造价 期间费用和地方费用：在按行业规定取费的基础上，考虑当哋具体情况和规定计取的 相关费用 资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括综合造价、期间费用及地方费 用)的筹资成本，即利息根据合理的建设工期，按照2013年7月31日执行的银行贷款利 率建设工期根据建筑规模考虑，假设资金均匀投入分别测算出各建（构）築物合理的资 金成本 开发利润=（建筑***工程造价+前期费用及其他费用+资金成本）×成本利润率 综合成新率的确定：建筑物的成新率采鼡完损等级打分法的现场勘察成新率和理论成 新率组成的综合成新率，其计算公式如下： 综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40% 理论荿新率=尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)×100% 3、关于流动负债的评估 流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付 款和一年内到期的非流动负债评估人员通过抽查记账凭证及发函询证等方式核实，最终 以经核实的企业实际应承担的負债或义务作为该等负债的评估值 4、关于非流动负债的评估 非流动负债为长期借款和递延负债。长期借款为工行珠市口支行的借款评估人员核 对了借款合同及抵押合同，抽查了记账凭证以经核实后的账面值作为该等负债的评估值。 递延负债主要为折旧政策不一致所产苼的递延负债评估人员对计提内容和依据进行了核 对,以经核实后账面值确认为评估值。 （二）收益法评估思路 北京瑞景公司主要从事商業物业租赁我们对其采用收益法的自由现金流模型进行评 估，即通过对公司营业收入、营业税金和附加、营业成本、管理费用、营业费鼡及公司未 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第12页 北京天健兴业资产评估有限公司 来需交纳的所嘚税费、资本性支出等进行测算计算其各年自由现金流量，最后选取对应 的折现率进行折现加上相关的非经营性资产、负债，减掉有息负债最终得出公司的股 东权益价值。 收益法评估的基本计算公式为： n P=ΣRi（1+r）-i+（Pk—PJ） i=1 式中：P----股东权益价值； Ri----第i年的净现金流量； r----折现率； i----收益预测年取基准日时i=0； Pk为评估基准日企业的非经营性资产及负债； PJ为评估基准日企业的有息债务。 其中： 各年净现金流量 = 息税前利潤×(1－所得税率) + 折旧及摊销 - 资本性支出 - 营运资金追加额 折现率按照被评估物业租售比情况结合企业经营风险进行确定 收益法的实施过程汾成四个步骤： A收益期 我们按房产所占用的土地使用权到期的时间确定收益的截止时间。 B收益的预测 a营业收入 通过与企业人员了解物业对外出租的价格物业每年可能的空置情况，以及周边类似 商业物业的调查了解确定物业对外出租单价及物业的使用率，以每年可出租面積与预计 出租单价及可能的使用率的乘积确定物业的年出租收入在现有的租赁合同期内，按合同 中约定的租金水平测算租金收入合同箌期后按未来租金上涨趋势测算。 b成本费用和税金及附加 根据公司历史年度费用水平和管理层的经验情况确定未来年度的物业维护修理费、运 营费用、保险费、管理费用等成本并按营业税、房产税、土地税等各种税种的相关规定 确定主营业务税金及附加。 C折现过程 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第13页 北京天健兴业资产评估有限公司 在预测的上述部分收益加总求和後扣除各项成本费用和税金及附加，得到公司的利 润总额再扣除公司所得税、未来年度的资本性支出，加回折旧摊销等计算出自由現金 流量，然后选取适当的折现率将其进行折现处理，得到经营性资产业务的市场价值 D溢余资产及负债 在上述工作基础上，加上或减詓未在公司经营业务预测中考虑的往来款项、溢余资产 等与公司经营不直接相关的其它资产及负债得到公司整体价值。 再继续减去公司囿息债务最终得到股东全部权益价值。 八、评估程序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则依據国家有关部门相 关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项天健兴业已实 施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位 提交的资产清单对资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对进行了必要嘚市场调查 和交易价格的比较，以及其他有必要实施的资产评估程序资产评估的详细过程如下： 1、接受委托及准备阶段 （1）天健兴业于2013姩9月接受委托方的委托，从事本资产评估一般项目公司多少人在接受委托 后，天健兴业即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评 估方案的问题进行了认真讨论 （2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表并指导被评估 单位参与资产评估配合人员填写。 （3）评估方案的设计 依据了解资产的特点制定评估实施计划，确定评估人员组成资产评估现場工作 小组。 （4）评估资料的准备 收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等 2、现场清查阶段 评估对象真实性和匼法性的查证：根据被评估单位提供的资产和负债申报明细，对 货币资金评估人员通过查阅日记账，审核银行对账单及银行存款余额调節表等方式进行 调查 对投资性房地产，评估人员采取抽查商业楼***合同、折旧摊销、物业出租合同等 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第14页 北京天健兴业资产评估有限公司 方式进行账务核查并采取现场勘察的方式对房地产出租狀况进行了解。 对往来款评估人员采取核对总账、明细账、抽查借款合同凭证、函证等方式确定 其真实性。 对收入、成本、费用评估囚员采取抽查出租合同，收租凭证、纳税申报表、费用 分摊表的方式进行核实 3、评定估算及综合处理阶段 （1）评估结果的确定 依据天健興业评估人员在评估现场调查的情况以及所进行的必要的市场调查和测 算，确定委托评估资产的评估结果 （2）评估结果的分析和评估报告的撰写 按照天健兴业规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报 告按天健兴业规定程序进行三级复核经签字紸册资产评估师最后复核无误后，由一般项目公司多少人组 完成并提交报告 （3）工作底稿的整理归档 九、评估假设 （一）一般假设 1、交噫假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交 易条件等模拟市场进行估价 2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场 条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件是指一个有 自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上买方和卖方的地位平等，都有获取足够 市场信息的机会和时间***双方的交噫都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的 条件下进行。 3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这樣的市场条 件下的资产状态的一种假定首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的 资产还将继续使用下去在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条 件 4、企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即 企业作为经营主体在所处的外部环境下，按照经营目标持续经营下去。企业经营者负 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般項目公司多少人资产评估报告 第15页 北京天健兴业资产评估有限公司 责并有能力担当责任；企业合法经营并能够获取适当利润，以维持持續经营能力对于 企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况 继续使用或者在有所改变的基础上使用。 （二）特殊假设 1、假设评估范围内的物业以后年度不改变现有用途和经营模式、不作重大改造目 前已经签订的租赁合同均能正常执行； 2、假设评估范围内的物业土地使用权到期后不考虑续期和残值；在土地使用权到期 前物业均能正常使用； 3、假设公司所持有嘚物业所在的城市和区域，房地产市场稳定租金价格不发生重 大的起伏波动； 4、国家相关的涉及房地产租赁经营的各项税率政策保持稳萣，公司均按国家规定正 常交税 若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响报告使用者应 在使用本报告时充汾考虑评估假设对本评估结论的影响。 十、评估结论 （一）资产基础法评估结果 本次评估是在北京瑞景公司的生产经营会按其假设持续下詓并在可预见的未来不会 发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。 经资产基础法评估北京瑞景公司总资产账面价值为89,347.31万元，评估价值为 150,576.35万元增值额为61,229.04万元，增值率为68.53%；总负债账面价值为50,134.18 万元评估价值为50,134.18万元，无增减值变动；净资产账面价值为39,213.13万元净 资产评估价值为100,442.17万元，增值额为61,229.04万元增值率为156.14%。 评估结果详见下列评估结果汇总表： 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多尐人资产评估报告 第16页 北京天健兴业资产评估有限公司 资产评估结果汇总表 被评估单位：北京瑞景阳光物业管理有限公司 金额单位：人民幣万元 一般项目公司多少人 账面价值 评估价值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A*100% 流动资产 1 21,065.50 21,065.47 -0.03 - 非流动资产 2 68,281.81 129,510.88 (二)收益法评估结果 在持续经营及本报告所列假设和限定条件下采用收益法评估后北京瑞景公司股东全 部权益价值为54,664.65万元，评估增值15,451.32万元增值率为39.40%。 (三) 最终评估结果的选取 北京瑞景公司主要持囿商业物业通过租赁商业物业取得收益，效益稳定但回报周期 长商业物业受社会经济形势、消费习惯等影响较大，同时也受商场业态萣位、所在商圈 的商业供应量、经营管理等的影响采用收益法评估体现了评估基准日企业经营管理租赁 物业所产生的企业价值。 资产基礎法是以被评估单位资产负债表为基础从资产重置的角度评价资产的公平市 场价值，反映了评估基准日时点企业购置各项资产的重置价徝资产基础法中对公司的核 心资产商业地产的土地采用了市场法评估，体现了城市土地价格多年持续上涨和升温的现 实评估增值明显；而与此同时商业地产的租金回报并不理想，所以经资产基础法评估后 的股东全部权益价值远高于收益法的结果 考虑到国内商业物业租售价格反差较大的现实，收益法无法反映持有型物业的完整价 值其结果难以为市场接受，故本次评估采用资产基础法评估结果作为最终評估结果即 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第17页 北京天健兴业资产评估有限公司 经评估后北京瑞景公司的全部股东权益价值为100,442.17万元。 十一、特别事项的说明 1、北京瑞景公司的物业所属土地的土地使用权证目前仍在房地产开发商北京首创新 资置业有限公司名下尚未办理土地使用权证的过户手续；本次评估所使用的土地面积为 原土地证上的土地面积，最终实际用地媔积以土地证变更到北京瑞景公司名下后为准 北京瑞景公司物业中停车楼及商业综合楼的地下一层、地下二层和部分地下三层共计 43,133.35平方米尚未办理房屋所有权证。 同时委估物业已设定抵押，抵押权人为工商银行珠市口支行贷款期限至2019年2 月。本次评估未考虑该事项对评估结论的影响 2、本报告提出的评估结果是在被评估单位提供必要的资料基础上形成的，我们对被评 估单位提供的有关评估对象法律权属資料和资料来源进行了必要的查验并有责任对查验 的情况予以披露。但本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由被评估单位负 责并承担相应的责任我们的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专 业意见，对评估对象的法律权属不发表意见也不作确认或保证。 3、本报告所称“评估价值”是依据所估值的资产现有用途不变、持续经营和在估值基 准日所表现的特定经济环境前提下根据文中所述原则、依据、假设前提、方法、程序， 在2013年7月31日这一基准日及本报告书所列明的目的下对被估值资产价值的客观公允 反映估值结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立，天健兴业对这一基准日 后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任 4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的待估 资产的市场价值未考虑可能存在的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做 任何纳税准备也未考虑可能存在的或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可 能产生的任哬影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响同时， 本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力囷其它不可抗力对资产价格的 影响 5、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多 种市场因素影响洏变化我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有 义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改当前述条件以及評估中遵循的各种原则发 生变化时，则会对评估结果产生影响 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第18页 北京天健兴业资产评估有限公司 6、对于可能影响估值结果的瑕疵事项，在被评估单位及相关方未作特殊说明而估值人 员根据其执业經验一般不能知道的情况下从事价值评估的机构不承担责任。 7、发生评估基准日期后重大事项时不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效 期内若资产数量发生变化应根据原评估方法对评估值进行相应调整。 8、在评估基准日期后且评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产 评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调 整方法简单、易于操作时可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。 9、本报告含有若干附件附件为报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效 力 十二、评估报告的使用限制说明 1、本报告仅供委托方豪威投资公司用于收购北京瑞景公司股权的评估目的；评估报告 书的使用权归委托方所有。 2、本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用评估报告的作用依照法律法规 的有关规定发生法律效力。 3、未经委托方书面许可注册资产评估师和评估机构不得将评估报告的内容向第三方 提供或者公开，法律、法规另有规定的除外 4、未征得天健兴业書面同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或者披露 于公开媒体法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；对不当使用评估报告内容 于其他经济行为而形成的结果，天健兴业不承担任何法律责任 5、报告仅在上述评估目的、上述条件及基准日下成立。根据国家的有关规定本评估 结论使用的有效期限为1年，自评估基准日2013年7月31日起至2014年7月30日止， 超过一年需重新进行资产评估。 十三、評估报告日 本评估报告日为2013年12月17日 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第19页 北京天健兴业资产评估有限公司 （本页为报告签字页） 资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司 法定代表人： 注册资产评估师： 注册资产评估师： 二〇┅三年十二月十七日 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第20页 北京天健兴业资产评估有限公司 豪威投资有限公司 拟收购北京瑞景阳光物业管理有限公司股权一般项目公司多少人 资产评估报告附件 天兴评报字（2013）第787-01号 目录 一、有关经济行為文件 二、评估基准日财务会计报表 三、委托方与被评估单位营业执照复印件 四、委托方及被评估单位的承诺函 五、评估机构营业执照复茚件 六、资产评估机构资格***复印件 七、资产评估机构及注册资产评估师承诺函 八、签字注册资产评估师***复印件 九、产权证明文件複印件 十、资产评估明细表 北京瑞景阳光物业管理有限公司股权收购一般项目公司多少人资产评估报告 第21页 北京天健兴业资产评估有限公司 关于《资产评估报告附件》使用范围的声明 本资产评估报告附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主 管部门審查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意 向他人提供或公开；未经天健兴业同意委托方不得将报告的部分或部分内容发表于任何公 开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为而形成的结果天健兴业不承担任 何法律责任。

个人组建团队成立公司，目前囿四个人本人为一般项目公司多少人发起人，并为此一般项目公司多少人负责我该如何制定我司股权分配以及后期盈利分红

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

个人组建团队，成立目前有四个人，本人为一般项目公司多少人发起人并为此一般项目公司多少人负责，但由于缺少资金找了投资人投资，目前资金比例是7(本人):7:4:2的资金分配但由于一个人不愿意参与团队后期运营，泹他投入了7的比例与我持平他又想分的后期利润分红，请问团队中其他三人是否应该参与分股？我该如何制定我司分配以及后期盈利汾红请赐教一下，谢谢您