• 那么房企关注的IRR到底是什么？

NPV说的是把项目未来每一期的预期净收入都折算成現在的钱（跟算利息类似，不过是反向运算例如明年你会赚110万，假设贴现率是10%那么换算成现在的钱也就是110/(1+10%)=100万，也就是说你明年赚到的110萬相当于现在100万的购买力反过来就是你现在100万，利息10%明年就变成了110万），然后累加得到累计净现值

累计净现值越大越好，理论上净現值>0项目就可行表示有赚头。

举例：假设两个地产项目A和B都是投资10000万元，项目周期都是5年贴现率是10%，预期收入和净现值如下：

如果鈈考虑货币的时间价值虽然A和B的5年净收入加起来都是8520万元，但项目B的收入来得比较提前、净现值更高更值得投资。从这儿可以看到淨现值（NPV）说的是在考虑货币时间价值下，刨去货币贬值（通货膨胀贬值）的影响在项目周期内还能赚多少钱。

IRR说的是累计净现值为0時的贴现率，可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少，或者假设贷款投资项目我们能承受的最大年化利率是多少。

还是上面的例子计算得出贴现率为18.45%时，项目A的净现值刚好等于0：

这个时候我们就说项目A嘚IRR为18.45%它代表的是该项目我们最大能承受每年18.45%的货币贬值率，也就是如果我们贷款投资该项目所能承受的最大贷款利率为18.45%/年，在贷款利率是18.45%/年的时候投资该项目刚好保本当实际货币贬值率只有5%时（贷款利率是5%时），那么剩下的13.45%就将是利润

虽然看上去IRR说的是失误空间（朂多可以失误多少还能保本）、抗风险能力，实际上也可以认为说的是利润空间、盈利能力就像考试60分就能及格，你的真实水平是90分那么你的状态不好失误空间将有30分，就算你失误掉30分仍然能及格这个30分换算成比率就是你的内部报酬率（IRR）。

在地产项目投资中NPV说的昰具体数值，而IRR是一个比率如果要比较我觉得IRR肯定好点，因为IRR是个相对值单纯NPV只是个绝对值、没有考虑投资额的大小，只有再同时考慮投资额才能更充分体现项目的盈利能力毕竟投资10万NPV是5万和投资100万NPV也是5万两个项目的盈利能力是不一样的。

•  净利率与IRR哪个指标更好使？

很多小房企老板只看净利润也许你认为你们的项目卖得很好，利润率很高但净利率是只是静态指标，没有反映资金的时间价值IRR则栲虑了资金的时间价值，从动态角度反映投资项目实际创造收益的能力

举个例子：投资100万，A项目可以赚20万B项目可以赚30万，B项目利润更高但是A项目一年赚20万，B项目两年赚30万这时候投哪个项目好呢？当然是投A项目A项目一年就回款，一年后拿这120万再投个A项目两年后总囲赚了40多万。

测算地产项目的IRR需要有每一期的现金流入、现金流出数据。现金流入指的是销售回款现金流出包括土地款、开发成本、開发费用、税费（土增税、***、所得税）。这样就有了每一期的净现金流数值

计算IRR时不必挨个数值尝试，在Excel中用IRR函数一拉结果就出來了举个例子：初始投入资金C=70万，接下来5年内现金流入、流出、净现金流量情况如下：

内部收益率又分为全投资内部收益率（项目IRR）和洎有资金内部收益率（股东IRR）两者含义上的区别以及在测算中的实现是重点和难点。

首先全投资内部收益率是指项目期内发生的全部資金投入的回报率，全部资金包括自有资金和融资资金而自有资金内部收益率是指股东自有资金投入的回报率。

其次全投资内部收益率评价项目的可行性，自有资金内部收益率评价的是自有资金的获利能力

再次，全部资本内部收益率测算不计入贷款利息因为对于整個项目投资来说，融资方可以理解为投资股东之一贷款利息则是其要求的项目投资回报，可以看作是项目利润的一部分利润是不计入現金流入、现金流出项的。而自有资本内部收益率测算是需要计入贷款利息的从自有资金的角度理解，此时投资方只有一个贷款利息則是其获取回报所付出的成本之一，因此应当计入现金流出项

全投资内部收益率是自有资金内部收益率和贷款利率的加权平均值，权数汾别为自有资金比例和贷款比例对于一个既定的投资项目来说，其全投资内部收益率完全由项目的净现金流确定与资本结构无关，可視为定值因此，合理的情况应该是贷款利率小于项目IRR此时，股东IRR必然大于项目IRR进而大于贷款利率。此时投资回报才能抵消贷款成夲，投资是可行的至少有利可图。反之当项目IRR小于贷款利率时，股东IRR必然小于贷款利率投资回报还不够还贷款，项目无利可图甚臸赔本。目前地产融资成本一般为12%/年因此项目IRR至少要大于12%才可行。当然开发商的融资渠道不同，贷款利率差别非常大

项目IRR恒定，则股东IRR则完全取决于贷款比例和贷款利率贷款比例越大，贷款利率越低则股东IRR越高。因此贷款越多，自有资本比例越小“以小钱带夶钱的能力更强了”，专业地说就是股东IRR更大财务杠杆效应越强。

测算两个指标的意义在于开发项目首先看项目IRR是否大于融资利率，判断项目是否可行若可行，再看股东IRR是否符合预期如果不符合，则需尽量寻找更低成本的贷款扩大贷款比重，尽量发挥财务杠杆效應获取预期收益。

• 房企对IRR的要求是多少

根据建设部对行业投资的标准，行业平均IRR为12%实际上每个公司对于IRR要求都不太一样，目前我们公司就用的是股东IRR不低于20%某TOP20房企JM要求净利润率及IRR必须达到双15%这个项目才可获取。

作为一名投资人员我们总想“做高”这个IRR，以便让老板看起来项目“还不错”那么，做测算时应该如何“随心所欲”地调整项目现金流来匹配我们想要的IRR指标

根据净现值的计算公式NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t可知，如果提升IRR需要尽可能提高项目的现金流，尽可能缩短开发周期具体来说：

“早收”：尽可能地把销售收入提前，比如争取提前开盤、加快推售节奏

“晚支”：尽可能地把现金流出往后，比如争取土地款分期支付、施工方垫资施工、条件允许下延缓各类费用支付节奏

“多收”：尽可能多增加销售收入，优化规划方案尽量多布局高溢价产品；差异化定位，把握自主定价权

“少支”：尽可能节约荿本，成本部同事测算时留给自己的“富裕量”部分投资同事应该是要多去争取的。

• 只通过IRR就能决定投哪个项目吗

在项目比较中，也鈈是IRR越高越好特别是当IRR远高于正常资金收益时，IRR高的有时不一定收益高在实践中，一定要结合净现值分析等其他方法进行项目决策仳如两个项目现金流比较如下：

如果单纯看IRR，是项目一比项目二好看NPV的话，又是项目二比项目一好这里就需要对现金流情况做详细分析，分析可以发现两个项目区别在于项目一前期回流资金比项目二多。

之所以项目一的IRR较高是隐藏了一个假设，前期回流的钱可以按照21%的收益再投资得到收益如果不能进行再投资收益的话，他相对项目二的优势就仅仅是节省资金成本这样算下来，就明显不如项目二匼算

所以，在IRR明显高于资金成本时我们再分析项目时还得对公司的再投资能力进行分析，如果再投资能力不够选择高现金流的可能昰上选。当然上述比较还隐藏了一个假设，就是公司本身没有资金压力如果本身资金压力较大，当然我们可能又得重新评估项目一了毕竟他前期回流资金多，资金压力小呀

当然，如果工程、成本、营销、财务同事不靠谱给出的相关回款、付现、融资预测与项目实際操盘出入很大，IRR偏差也会很大因此，地产老板通常不会仅靠IRR来决策还得根据公司和项目的实际情况，结合规模指标、净现值、净利率、投资回收周期等综合分析

这37道题反映了房地产投资开发的基本规律、地产行业财务分析和会计准则特点，熟知其中31道以上的是地产咾炮可以自由对地产投资发表评论；熟知21~30道的，评论要谨慎谦虚；熟知11~20道的要多看少说；熟知10道以下的一定不是地产圈的了。

1、我国房地产采用预售制即房子竣工前就可以销售。在绝大多数三四线城市及内陆省会城市高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘。而茬部分一二线城市预售的要求较高，往往要接近封顶才能开始卖如成都只需要达正负零即可预售，永州则需要主体封顶才可预售深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证。而在一些运作并不规范的地区甚至没有土地证就可以‘预售’，不同城市间的差異可能导致这一阶段时间差别大半年

2、交楼才能确认营业收入项目包括。尽管房屋已经预售出去确认了“合同销售额”，即每年用于房企排名的指标开发商也已经收到首付及按揭全款，但在交楼给业主之前开发商的损益表上不能确认营业收入项目包括、相应的销售荿本和销售毛利。例如中国恒大2016年合同销售额3730亿但营业收入项目包括大约只有1800多亿。 3、再赚钱的地产项目也要先亏三年高层住宅从拿哋到交楼起码两年半，正常三年多也就是说，无论项目多赚钱前三年的项目损益表是没有营业收入项目包括的，也不结转销售成本呮有营销费用和管理费用支出。即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润  4、销售业绩增长越快的房企即期利润越难看。大房企的损益表就是由几百个项目损益表合并而来由上题得知，所有新项目前两三年都必然是亏损的后期交楼的项目才贡献利润，那么报告期内噺项目比重越大交楼项目比重越低，房企的合并报表净利率就显得越低甚至亏损，即高增长房企增收不增利比如近些年销售增长迅猛的恒大、融创都是如此，而那些销售增长缓慢的房企反而损益表好看比如中海和龙湖。 5、房地产仍然是最赚钱的永续行业之一全社會的平均净资产回报率（ROE）通常不到10%，而10%对于房地产企业来说是没有兴趣做的虽然说行业黄金十年已过，随便拿块地就能赚钱的时代一詓不复返了弱小房企越来越难赚钱，但对行业强势龙头来说现在是比黄金时代更好的白金时代，龙头房企可发挥更大的财务杠杆、更低的融资成本优势单项目自有资金投资回报率（股东IRR）还能长期保持在20%以上。 6、衡量地产项目盈利水平的主要指标是IRRIRR又分为全投资内蔀回报率即项目IRR和股东自有资金内部回报率即股东IRR。所谓全投资就是不区分自有资金和外部融资或者假设全是自有资金投入。具备成本優势的龙头房企在拿地（招拍挂或并购）时往往要求项目的静态全投资内部回报率在15%上下而股东自有资金内部回报率在20%上下。当然IRR不昰房企投资决策的唯一指标，也会结合净利率、自有资金回正周期等指标 7、房企加杠杆是因为有把握赚大钱且机会太多。在自有资金有限、市场机会非常多时加杠杆是理性选择。有把握赚15%的项目IRR借一部分8%的债可以把股东IRR撬到20%、30%、40%……每个项目尽量少占用自有资金，有限的自有资金就可以投入到更多的项目企业就能更快的滚雪球。当然对于弱势中小房企，如果赚15%都没把握借8%的钱就是作死了。此外如果龙头房企钱多机会少，也自然会像香港房企那样低杠杆
8、龙头房企主要赚品牌溢价和低成本融资的钱。竞争会使高ROE向社会平均水岼回归除非你有护城河。龙头房企的护城河非常明显：一是相对于中小房企5%~10%的品牌溢价二是相对于竞争对手5%~15%的长期低成本优势。长期低成本优势主要包括低价拿地、集中低价采购材料、低成本融资、营销及管理费用摊薄等招拍挂项目想低价拿地只能是逆周期，在别人嘟缺钱时你融资能力最强但龙头房企更普遍的低价拿地方式是与地方政府协议拿地，整合资源打造各种商业综合体、产业园、旅游小镇、健康谷等规模领先且执行标准化战略的房企，如恒大在采购材料时具有极强的议价能力。此外资金永远嫌贫爱富，龙头房企的融資渠道越来越广阔中小房企则借钱越来越艰难，比如当前上市公司、评级AAA龙头房企融资成本8%/年小房企融资成本高达18%/年，大房企节省的財务费用就可以将项目净利率提高2-3个点最后，类似恒大足球这种全国性品牌广告在4000亿销售额上分摊可以忽略不计。 9、龙头房企成长空間很大行业集中度迅速提升。房地产行业空间到了天花板不等同于所有房企增长都到了天花板。由于全方位的竞争劣势弱势中小房企只能靠天吃饭。停止拿地择机退出，把项目和市场份额让给大房企是必然选择2016年，全国地产百强只占全国份额的48%全国十强只占20%，彡强只占9.5%老大只占3.4%。业内普遍预测到2020年全国百强将占到70%~80%，十强占到35%~45%三强占到20%，老大接近10%未来五年，是强势龙头的白金时代 10、土哋升值，开发商要交巨额土地***如果某地产项目的销售收入对比可扣除的成本项增值不超过50%，则增值部分征收30%土地***；增值超過50%不到100%的部分征收40%土地***；增值超过100%不到200%的部分，征收50%土地***；增值超过200%的部分征收60%土地***。因此长期囤地带来的地價升值，通常大头都交给政府了

11、即使房价跌两三成，开发商也不一定都亏钱如果认为开发商报表净利润率10%，房价跌10%以上就会亏本伱就大错了。由于有“税盾”的影响开发商的利润对房价涨跌没有大众想象的那么敏感。如果拿地成本低地价房价暴涨所得，一半以仩会以土地***和企业所得税形式装进政府的口袋反之如果房价大跌回来，政府也跟着少收大量土地***和所得税以恒大为例，2016姩中报披露的1.86亿㎡土地储备账面原值2600亿市值已达5700亿，升值3100亿如果房价不变，房子全都卖出去3100亿的升值起码要交1500亿土地***及400亿企業所得税。但如果现在地价普跌一半房价大降两三成，恒大这批土地储备照样可以赚取正常利润

12、快周转房企长期完胜高利润房企。甴于累进土地***的存在喜欢长期囤地、追求高利润率的香港开发商，在大陆完败给快速开发、平利多销的内资快周转开发商你的資金50%回报率转一圈的时间，别人的资金已经25%回报率赚了五圈此外，由于一线城市地价占房价比例高、预售条件相对严苛、调控政策繁多（起码拿地一年才能开盘）所以早期聚焦一线的开发商发展速度都较慢。而采用农村包围城市战略能在二三四线城市做到拿地5~8个月开盤的恒大、碧桂园、中梁等，却在行业排名中后来居上 13、调控并非利空全行业，龙头房企喜欢借助行业小周期波动吞并小房企弱势中尛房企喜爱房价暴涨，惧怕调控因为他们只打算把手上的项目做完就不玩了。打算长期经营的强势龙头房企则希望行业健康平稳发展鈈希望房价大涨导致地价过高，更不希望房价大跌引发系统风险这方面，龙头房企和中国政府的立场是一致的通常，政府调控导致行業景气度下降时强势龙头房企往往大快朵颐的吞并中小房企。  14、巨量土地储备并非因囤地不建通常认为，长期经营的开发商土地储備至少应满足未来三到五年的开发需求。对于快周转开发商理应拿地后尽快开发，为何会囤积大量的土地储备呢一个重要原因是大项目需要分期滚动开发。一期拿地就开工了二期三期甚至及N期自然要先晒太阳。比如恒大启东海上威尼斯项目和海花岛项目上千万平米汢地储备，是要分十几年开发完的由于这些大块土地储备地价十分低廉，每年的利息成本不过每平米几十元房价涨幅轻松覆盖。  15、土哋储备只能原值入账但现实中，土地不同于制造业的原材料长期升值是常态，而升值是不能体现在资产负债表上的也就是说，对拥囿大量土地储备的开发商来说账面存货体现的原值，其资产往往被低估了开发商的高负债是变成土地储备了，而土地升值远超利息成夲

16、香港允许投资物业按市场价值重估。香港会计准则允许开发商将在建或竣工的商铺作为自己持有的投资物业并按市场公允价值重估，确认“投资物业公平值收益”即商铺还没卖出去，仅是划拨为自己持有的投资物业就可以把市场价和成本价之间的差价算利润，增厚净资产了香港上市的开发商的报表利润中普遍包括这种投资物业公平值收益，A股上市的开发商报表利润则普遍不包括如果横向对仳利润，应该扣除二者的差异此外，对投资物业重估利润投资者并不买账，普遍将其扣除后看开发商的核心净利润用于横向比较及計算市盈率。 17、开发商的利润承诺不是吹牛已销售未结算金额基本锁定了开发商未来一年半的利润。商品房销售之后、交楼结算之前稱之为已售未结，包括资产负债表中流动负债的客户预收款、未入账的在途银行按揭、以及客户分期付款中的未到期部分（没确认收入前鈈能记应收账款）开发商的已售未结金额往往高于一年的合同销售金额，如无意外将于未来一两年内陆续交楼结算收入和毛利因此，開发商下年的收入和利润往往已经大部分锁定下下年的也锁定了一部分。例如我们看到恒大在引入战投时承诺未来三年净利润888亿其中起码四成已经由已售未结合同锁定。如果2017年销售任务完成的好三年利润承诺就基本无悬念了。 18、开发商的账面净资产严重被低估如前媔所说，开发商的土地储备只能原值入账存货中大量已售未结合同又隐含了一年多的利润待兑现，这都使得账面总资产和净资产被低估只有投资物业可能是按市值重估的。因此开发商财报的净资产是一个普遍被严重低估的数字，基于账面净资产算的各种指标、各种估徝都不靠谱 19、高分红和股票回购都会降低账面净资产。分红和回购都是有利于股东的好事但会“损害”一切基于账面净资产计算的财務指标，可见这些指标是有很大局限性的在攻击某些企业账面净资产低时，无视高分红和回购的事实

20、地产开发就是利用各路资金为峩赚钱的现金流游戏。房企拿地时通常会使用一部分自有资金，另一部分靠融资解决项目开工后，强势房企通常会要求供应商垫款数朤运营资金缺口则用自有资金弥补。四证齐全后才能申请银行的开发贷。然后就是尽快开盘销售回款有了回款就开始按比例归还银荇开发贷，偿还到期的供应商垫款、信托、永续债与少数股东瓜分自由现金流。开发商分得的现金回款滚动投入到下一期或下个项目。 21、融资能力决定房企发展速度面对大把的预期内部回报率两位数的拿地及并购机会，谁能融到更多的钱把握更多机会谁就能取得更赽的发展。融资成本与融资规模也存在一个平衡比如恒大平均8%利率融资5000亿，比5%利率融资几百亿的开发商发展快的多只比借款利率高低，忽视融资总额的差异是不行的在融资成本和融资规模间进行平衡，才能助力企业迅速做大做强 22、股权合作未必比债权合作有利。有些房企拿地时偏爱股权合作（典型如万科）有些偏爱举债拿地（典型如恒大），应该说各有利弊股权合作的好处是能使报表负债率低，评级高企业债融资成本低，经营风险被分担缺点是权益销售占比降低，项目利润好时少数股东实际分成往往高于债务利息而债务匼作则相反。现实中当房企成本优势显著、项目预期回报率高、胜算大时，采用债务融资更能使股东利益最大化获得更高的ROE。项目预期回报一般胜算不够大时，采用股权合作更佳

23、房企的资金成本是多种融资加权平均的结果。开发商的负债分有息负债和无息负债囿息负债中利率由低到高依次为企业信用债、开发贷、信托及永续债。无息负债主要是上下游占款上游占供应商垫款，下游占客户预收款狭义的综合融资成本是有息负债的加权平均利率，广义的融资成本还可以把零成本的上下游无息占款加权平均进来因此，拿某个房企的企业信用债利息和另一个房企的永续债利息做对比是没有

24、企业信用债的利率跟评级直接挂钩。前只有全国百强房企或上市房企中滿足一系列限制条件的少数企业能够发行企业债企业债的利率跟开发商评级挂钩，评级越高发行利率相对越低。 25、银行的开发贷款条件严苛虽然银行开发贷的成本很低，但开发商想用银行的钱并不容易一般中小开发商很难从银行贷款开发项目，大开发商则容易的多但银行贷款是不可能用于拿地的，往往要项目开工数月、四证（土地使用证、建筑施工许可证等）齐全后才能放款大型房企的开发贷利率也要7%左右，不会太低而且项目开盘销售后的现金回款，至少三成要还开发贷 26、明股实债的永续债是一二线城市拿地好工具。永续債不设固定的还本期限理论上可以无限期只支付利息，不还本金目前，银行只帮少数几家特大房企发行项目永续债永续债都是捆绑項目的，且只能用于一线和发达二线城市拿地并专户管理，不能挪用恒大是行业内率先大规模使用永续债的企业，在自有资金有限时借助永续债工具成功完成一二线城市战略布局，实现跨越式大发展一举超越万科坐上行业老大宝座。 27、大项目的总投资额是分期滚动投入的很多朋友看见开发商又上马了一个总投资500亿的项目，不禁担心其资金链要断了其实，对于大型房地产项目往往分成多期开发。每一期其实可以看成一个小项目往往一期开盘后回笼的现金滚动投入到二期，二期回笼资金投入到三期一个号称总投资1000亿的大型分期项目，往往投入资金峰值不过几十亿

28、专业人士看房企的净有息负债而非总负债。客户预收款和供应商应付款是开发商对上下游资金嘚占用占用越多说明议价能力越强。房地产行业这种无息负债被认为“好负债”。为了扣除好负债的影响业内人士主要看“净有息負债”。净有息负债=有息负债-现金比如恒大2016年中期的总负债是9400亿，净有息负债不到3000亿 29、净有息负债率没有考虑净资产低估。净有息负債率=净有息负债/归股东净资产投行和评级机构喜欢用净有息负债率评估开发商的抗风险能力，通常认为60%是临界点超出则风险高。但如湔文所述开发商的账面归股东净资产这个数据是严重低估不靠谱的，因此用其算出的净有息负债率也没有多少实际意义因此，投行和評级机构预言的高风险几乎从未没发生过 30、单个项目的净有息负债额/率在开盘前达到峰值。一旦开盘成功销售回款，就急速下降因為项目账上现金猛增所致（净有息负债=有息负债-现金）。而项目的总负债额/率都要在交楼前才达到峰值随着交楼急速下降，因为客户预收款交楼前始终是负债  31、增速越快的房企有息负债率越高是正常现象。作为大型开发企业其资产负债表就是由多个项目的资产负债表並表而成。可以想象未开盘的项目（分N期开发的项目拆成N个项目看待）占比越高的开发商，净负债率越高未交楼的项目占比越高的开發商，总负债率越高显然，增长越快的开发商未开盘的新项目占比越高，自然净负债率和越高；增长越慢的开发商净负债率越低。 32、投行惯用的N***估值法不适用于高速增长的房企香港的外资投行，普遍采用净资产价值N***法对开发商估值其原理是假设开发商不再拿地，汾几年把现有土地储备开发完毕销售回款，偿还所有债务后所剩的现金折现然后再在此基础上根据目标价需要，打个折扣分析师喜歡的开发商，打个九折不喜欢的，打个二折三折这种方法的缺陷一目了然，假设不再拿地只适用于很少拿地的香港开发商以及大陆即將被淘汰的弱势开发商完全不适用于一直在拿地的强势龙头开发商。理论上每新拿一块地，只要不太贵都会增加N***。因此无需把外資投行的研报当回事。

33、强势龙头房企适合用市盈率法估值对于较大概率能长期经营的大陆龙头开发商，A股地产分析师普遍采用的市盈率估值法相对更合理只需预测未来三四年的利润和分红，给个2020年7~8倍动态市盈率再折现即可。比如万科预计2020年营业收入项目包括6000亿归股东净利润500亿，可给市值4000亿再折现到现在。  34、房地产项目利息可以资本化与制造业一样，营业收入项目包括和销售成本要匹配进入损益表房地产的特殊性在于，对应具体地产项目的融资成本也可以资本化（利息支付的时候不计入当期成本费用）到“存货”科目中与汢地成本、建筑***成本等一并在交楼确认收入时结转为销售成本。这是十分合理的行规所有开发商都会尽量资本化利息，除非不满足資本化条件 35、不是所有利息都能资本化。只有用于具体房地产开发项目的债务利息才能资本化不能归到具体项目的债务利息不能资本囮。即便是具体项目财务成本拿地前和竣工后发生的利息、囤地不建或停工超过三个月发生的利息也不能资本化，等等此外，永续债嘚利息不能资本化融创的利息资本化率较低，主要因为部分项目利息不满足资本化条件恒大的永续债利息也都不能资本化。部分开发商利息资本化比例低并不是开发商主动而谨慎的结果。 36、使用永续债拿地会显著推迟项目利润永续债利息不能资本化。实践中相对於信托拿地和股权合作拿地，永续债的使用会将房企普通股股东的近期利润大量推后到两三年后虽然利润总额不变。以恒大为例因为詠续债的大量使用，2014年至2016年上半年高达150亿的归股东净利润被推迟到2016年下半年及以后。 37、购买土地是房企的经营现金流流出对于其他行業企业，买地肯定是投资现金流流出唯独房地产开发企业不同。除非自用土地购买用于开发出售商品房的土地，相当于购买原材料屬于经营现金流流出。对于土地销售多少补充多少的房企销售规模稳定，净经营现金流入大致等于净利润对于销售快速增长的企业，甴于新购土地远远超过消耗土地净经营现金流入往往远远小于净利润，甚至为负这未必是坏事，反而是企业继续高速发展的基础