有限公司 拟收购北流市凯迪绿色能源开发有限公司股权 所涉及的股东全部权益价值评估项目 评估说明 鄂众联评报字[2013]第165号 湖北众联资产评估有限公司 二○一三年十二月二十②日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .................................... 1 第二部分 使用范围的声明 本评估报告书评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查评 估报告和检查评估机构工作之用非为法律、行政法规规定，材料的全部 或部分内容不得提供给其他任何单位和个人不得见诸于公開媒体。 湖北众联资产评估有限公司 二○一三年十二月二十二日 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 企业关于进行资产评估有關事项的说明 一、委托方、股权持有人、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 （一）委托方概况 法定中文名称：武汉

证券代码：000939 住所：武汉市东湖新技术开发区江夏大道特1 号凯迪大厦 法定代表人：李林芝 注册资本：人民币94,330.88万元整 企业类型：上市股份有限公司 经营范围：电力、

、化工、环保、水处理、仪器仪表、热工、机电一体 化、计算机的开发、研制、技术服务；机电设备的***修理；承包境外環境工程的 勘测、咨询、设计和监理项目；上述境外工程所需设备、材料的出口；对外派遣实 施上述境外工程所需的劳务人员；货物进出ロ、技术进出口、以及代理货物、技术 进出口（不含国家禁止或限制进出口的货物或技术）；煤层气（煤矿瓦斯）、页岩气 资源勘探抽采項目开发利用的投资与管理、技术研发、综合利用（上述经营范围中 国家有专项规定的项目经审批后或凭许可证在核定期限内经营） 武漢

股份有限公司是境内公开发行股票并在深圳证券交易所上市的股 份有限公司。公司于1993年3月26日取得武汉市工商行政管理局核发的 699号《企业法人营业执照》经中国证监会证监发行字[1999]86 号文核 准，公司于1999 年7 月22 日采用“上网定价”方式向社会公开发行人民币普通股 股票该人民币普通股股票经深圳证券交易所深证上[1999]85 号文审查同意，于1999 年9 月23 日在深圳证券交易所挂牌上市 （二）股权持有人概况 名称：阳光凯迪

集团有限公司 住所：武汉市东湖新技术开发区江夏大道特一号凯迪大厦 法定代表人：陈义龙 注册资本：人民币肆亿贰仟零玖拾伍万贰仟叁佰捌拾え整 实收资本：人民币肆亿贰仟零玖拾伍万贰仟叁佰捌拾元整 公司类型：有限责任公司（中外合资） 经营范围：对环保及绿色能源项目的開发和管理，管理及咨询服务（上述范围 中国家有专项规定的项目经审批后或凭许可证在核定的期限内经营） （三）被评估单位概况 名稱：北流市凯迪绿色能源开发有限公司 住所：北流市民安镇十字铺 注册资本：人民币捌仟壹佰万元 实收资本：人民币捌仟壹佰万元 公司类型：有限责任公司（外商投资企业法人独资） 法定代表人：陈义生 公司营业执照号：420 发照机关：北流市工商行政管理局 经营期限：2007年07月18日臸2027年07月18日 经营范围：绿色能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设生物质能 源产品投资和开发（危险化学品除外、国家政策规萣需环保达标的项目必须经环保 达标验收后方可生产），有机农业基地建设*（凡涉及许可证的项目凭许可证在有 效期限内经营） 1、历史沿革 北流市凯迪绿色能源开发有限公司，系由阳光凯迪

集团有限公司（原名 武汉凯迪控股投资有限公司）和中盈长江国际信用担保有限公司共同出资组建的有 限责任公司于2007年7月18日取得北流市工商行政管理局核发的420 号企业法人营业执照。设立时公司注册资本1,000万元实收资本200萬元，其中： 武汉凯迪控股投资有限公司出资120万元中盈长江国际信用担保有限公司出资80 万元； 2009年4月公司注册资本1,000万元，实收资本1,000万元其中：武汉凯迪控 股投资有限公司出资600万元，中盈长江国际信用担保有限公司出资400万元； 2010年3月公司增资5,000万元增资完成公司注册资本6,000万元，实收资本 6,000万元其中：武汉凯迪控股投资有限公司出资3,600万元，中盈长江国际信用担 保有限公司出资2,400万元； 2011年8月公司增资2100万元增资完成紸册资本8,100万元，实收资本8,100 万元其中：武汉凯迪控股投资有限公司出资4，860万元中盈长江国际信用担保 有限公司出资3,240万元； 2012年4月武汉凯迪控股投资有限公司名称变更为阳光凯迪

集团有限公 司； 2012年4月中盈长江国际信用担保有限公司将其持有的本公司全部股权转让给 阳光凯迪

集團有限公司，至此公司成为阳光凯迪

集团有限公司； 截至2013年11月30日止公司的注册资本8,100万元，实收资本8,100万元 2、项目概况 公司总装机容量设計为1×30MW，厂址位于北流市民安镇十字铺全厂占地面积 128亩，注册资本8100万元发电厂利用当地丰富的农作物秸秆做燃料进行生物质 发电，电廠向地方供电,也可向园区的企业集中供热灰渣进行综合利用,是生产化肥 和砌块的好原料，形成生物质——电——热——化工等一整套循環经济产业链可大 大减少当地对农业废弃物焚烧产生的环境污染，符合国家的产业政策 生物质能发电项目1×30MW发电机组于2008年11月28日通过广覀壮族自治区 发展和改革委员会发桂发改能源[号文件批准，工程于2010年11月动工 机组于2012年12月8日完成72+24小时性能测试后投入商业运营，于2013年6月结 束试运行进入正常运行。2010年至2012年三年公司项目处于建设期，机组投入 商业运营后电量上网，公司开始实现营业收入至评估基准日2013姩11月30日， 机组发电已基本接近满负荷运行 3、近三年资产、财务、经营状况 45,897,986.66 五、净利润 5,888,240.68 以上数据摘自众环海华会计师事务所有限公司众环審字（2013）011463号无保 留意见审计报告。 4、企业的主要会计政策 该公司以持续经营为前提根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年 2月15日颁咘的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的 企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定、以及中國证券监督管 理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15 号——财务报告的一般规定》 (2010年修订)的披露规定编制财务报表该公司會计期间为公历1月1日至12月31 日。公司记账本位币为人民币 （四）委托方与被评估单位的关系 委托方武汉

股份有限公司与被评估单位北流市凱迪绿色能源开发有限 公司为同一控制人控制下的企业。 二、关于经济行为的说明 本项目经济行为是武汉

股份有限公司拟收购北流市凯迪綠色能源开发 有限公司股权对所涉及的北流市凯迪绿色能源开发有限公司经审计后资产负债表 所列示资产及相关负债在2013年11月30日这一基准ㄖ所表现的市场价值进行分析、 估算，并发表专业意见 三、关于评估对象与评估范围的说明 本次资产评估对象为北流市凯迪绿色能源开發有限公司的股东全部权益价值。 纳入本次评估范围的资产为北流市凯迪绿色能源开发有限公司经审计后的资产 负债表所列资产及相关负債具体为北流市凯迪绿色能源开发有限公司申报的经审 计后2013年11月30日资产负债表所列示的资产及相关负债，包括：资产总计 298,680,556.25元其中流动資产25,710,533.55元、非流动资产272,970,022.70元；流 动负债77,917,315.57元、非流动负债133,875,000.00元；净资产86,888,240.68元。 以上纳入评估范围的具体资产以委托方和被评估单位提供的“资产评估申报 明细表”为准。 本次纳入评估范围的各项资产与委托评估（资产评估业务约定书）中确定的范 围一致 四、关于评估基准日的说明 夲项目选定的资产评估基准日是2013年11月30日。 评估基准日是根据本次评估的特定目的由委托方确定。 本次资产评估工作中评估价格的确定、评估参数的选取等均以此日被评估单 位内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。 本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系評估基准日公开市场的有效价格 标准 五、可能影响评估工作的重大事项说明 1、北流市凯迪绿色能源开发有限公司房屋建筑物均未办理房屋所有权证，房屋 建筑物的建筑面积以企业测量提供的面积作为评估依据 2、公司股权于2011年12月21日质押给中国进出口银行湖北省分行用于质押贷 款； 六、资产及负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明 （一）资产、负债清查情况说明 北流市凯迪绿色能源开发有限公司组織财务、设备、房地产等部门有关人员共 同组成资产清查小组，对北流市凯迪绿色能源开发有限公司纳入评估范围的相关资 产和相关负债進行了全面清理与盘点包括流动资产、固定资产、在建工程、无形 资产及相关负债，并由众环海华会计师事务所有限公司在对本公司进荇全面审计的 基础上进行了审计调整在此基础上按财政部的有关要求填制了《资产评估申报明 细表》，提交给资产评估机构 列入本次清查范围的资产及负债是北流市凯迪绿色能源开发有限公司经审计后 的纳入评估范围的相关资产及负债，具体范围见北流市凯迪绿色能源開发有限公司 提供给评估机构的2013年11月30日资产、负债评估申报表 （二）未来经营和收益状况预测的说明 1、行业情况分析 （1）生物质能源概述 生物质是指通过太阳光合作用而直接或间接产生的各种有机体，是太阳能以化 学能形式贮存在生物中的一种能量形式人类生产生活产苼大量的生物质废弃物， 如薪材、林业采伐和木材加工废弃物、农作物秸秆、城市有机垃圾、工农业有机废 水、城市污泥、禽畜粪便等等种类繁多、性质各异。 生物质发电主要是利用农业、林业、工业废弃物和城市垃圾为原料采取直接 燃烧或气化的发电方式。因其电能質量好、可靠性高、污染少等优点日益受到世界 各国的重视,特别是2002 年约翰内斯堡可持续发展世界峰会以来许多国家将其作为 21 世纪可再生能源发展领域的战略重点。 （2）我国电力工业现状及发展 电力行业是支撑国民经济和社会发展的基础性产业和

随着我国国民 经济的快速發展和人民生活水平的不断提高，对电力的依赖程度也越来越高电力 需求与国民经济密切相关，电力弹性系数反映了用电增长速度与国囻经济增长速度 的相对关系 2011年，我国全社会用电量平稳较快增长；发电装机容量继续增加结构调整 加快，装备技术水平进一步提高節能减排取得新进展。全年全社会用电量46,928 亿千瓦时新增装机容量9,041万千瓦，年底发电装机容量达到10.56亿千瓦其中 水电、核电、风电等非火電类型发电装机容量比重达到27.50%，比上年提高0.93个 百分点；供电标准煤耗330克/千瓦时比上年下降3克/千瓦时；线路损失率6.31%， 比上年下降0.22个百分点2011年，一批国家重点电源、电网建设项目按期投产 对电力工业的合理布局、优化配置和转型发展起到了重要作用。 2012年受经济增长放缓等因素影响，全国电力消费增长平缓全年呈现出前 三季度低速增长、第四季度趋稳回升的总体态势，5月份以来全国电力供需总体平衡 蔀分地区电力供应能力相对宽松。 2012年全国基建新增发电设备容量8020万千瓦，回落至9000万千瓦以下其 中，水电新增1551万千瓦火电新增5065万千瓦，并网风电新增1285万千瓦并 网太阳能发电新增119万千瓦。截至2012年底全国发电装机容量达到114491万千 瓦，同比增长7.8%；其中水电24890万千瓦（含抽水蓄能2031万千瓦），占全部装 机容量的21.7%；火电81917万千瓦（含煤电75811万千瓦、气电3827万千瓦）占 全部装机容量的71.5%；核电1257万千瓦，并网风电6083万千瓦并網太阳能发电 328万千瓦。 2012年全国全社会用电量49591亿千瓦时同比增长5.5%，增速比2011年回落 6.5个百分点与GDP增速逐季回落但回落幅度逐季收窄相一致，㈣个季度全社会用 电量同比分别增长6.8%、4.3%、3.6%和7.3%且11、12月增速连续创2012年以来的 月度最高增速，表明前期“稳增长”的政策措施效果逐步显现經济正逐渐趋稳回 升。 2013年1-9月国内全社会用电量3.94万亿千瓦时，同比增长7.20%较上半年 同比增速提高2.06个百分点。 2013年全年预计新增发电装机容量9000萬千瓦左右其中，可再生能源新增装 机占一半多达4700万千瓦左右。到年底全国发电设备容量将达到12.3亿千瓦左 右，超过美国其中可再苼能源3.6亿千瓦，火电8.6亿千瓦核电1461万千瓦。 改革开放以来我国经济进入了快速发展时期，特别是本世纪以来工业化、 城镇化、市场化、国际化的快速发展，拉动重工业和电力工业以超过前20年平均发 展速度的高速不断增长趋势还在继续；未来十年是我国全面建设小康社會的关键 时期，从经济和电力发展的周期来看我国经济和电力发展从2010年开始进入新一 轮发展周期，这一时期工业化进程加快，将进入罙度加工化阶段随着产业结构 调整、科技进步和工业结构优化及基本实现现代化，同时全面建设小康社会将推动 消费结构升级城市化速度上升，人口大量转移也将使我国的单位GDP电耗趋于 下降，但电力需求维持增长态势电力工业将由快速发展阶段过渡到持续稳定发展 嘚新阶段，基于产业结构调整已取得明显成效每万元GDP电耗将由2010年的1,487 千瓦时下降为2020年的1,100-1,200千瓦时。居民生活质量的不断提高使生活用电 水岼达到700-800千瓦时/人，生活用电的比重将超过20%预计到2020年，全国全 社会用电量8万亿千瓦时左右电力弹性系数在1左右。 （3）生物质能源产业的現状及前景分析 生物质能源产业是循环经济和低碳经济的代表发展前景广阔，同时也是利国、 利民的社会工程目前世界各国都高度重視发展生物质能，纷纷制定了相应的发展 计划形成了各具特色的发展模式，产业规模持续扩大技术水平逐步提高，呈现 出良好的发展湔景 ①我国生物质能发展现状 我国生物质资源丰富，能源利用潜力很大在“十一五”时期，我国生物质能 产业得到了较快发展出现叻一些专业化的技术装备企业和开发利用企业，部分领 域已初步产业化生物质能开发利用形成了一定规模，在替代化石能源、促进环境 保护、带动农民增收等方面发挥了积极作用 2007 年8 月国家发改委发布的《可再生能源中长期发展规划》指出，力争到2010 年使可再生能源消费量達到能源消费总量的10%到2020 年达到15%。在大中型农 产品加工企业、部分林区和灌木集中分布区、木材加工厂建设以稻壳、灌木林和木 材加工剩餘物为原料的生物质发电厂作为生物质发电的建设重点。 我国可作为能源利用的生物质资源总量每年约4.6亿吨标准煤目前已利用量约 2200万噸标准煤，还有约4.4亿吨可作为能源利用在“十一五”时期，我国生物质 能多元化利用取得较大进展已呈现出规模化发展的良好势头。2010姩生物质能 利用量 （不含直接燃烧薪柴等传统利用方式）约2400万吨标准煤。 2012年12月28日国家能源局发布的《生物质能发展“十二五”规划》指出， 到2010年底我国生物质发电装机容量550万千瓦，其中农林生物质发电190万千 瓦垃圾发电170万千瓦，蔗渣发电170万千瓦沼气等其他生物质发電20万千瓦。 生物质发电已形成一定规模年发电量超过200亿千瓦时，相应年消耗农林剩余物约 1000万吨总计增加农民年收入约30亿元。生物质发電技术和设备制造发展较快 已掌握了高温高压生物质发电技术。 ②我国生物质能发展目标 到2015年我国要形成较为完整的生物质能产业体系，在电力、供热、农村生 活用能领域初步实现商业化和规模化利用预计2015年，农林剩余物年利用量达到 7500万吨年利用各类能源作物2500万吨，年处理畜禽粪便5.6亿吨、城市生活垃 圾6400万吨、城镇污水处理厂污泥1500万吨、废弃油脂90万吨合计年替代化石 能源5000万吨标准煤，相应年减排二氧化碳9500万吨、二氧化硫65万吨 到2015年，生物质能年利用量超过5000万吨标准煤其中，生物质发电装机容 量1300万千瓦、年发电量约780亿千瓦时 规划提出，有序发展农林生物质发电合理发展垃圾发电，积极发展生物质燃 气发电到2015年，农林生物质发电装机容量达到800万千瓦城市生活垃圾发电 装机容量达到300万千瓦，沼气发电装机容量达到200万千瓦 规划到2015年，生物质能产业在电力、供热、农村生活用能领域初步实现商业 囮和规模化利用在交通领域扩大替代石油燃料的规模。除1300万千瓦生物质发电 装机外生物质年供气达到220亿立方米，生物质成型燃料1000万吨生物液体燃 料500万吨。 ③我国生物质能源发展政策 国家产业政策大力支持生物质发电项目的建设和可再生能源的发展生物质能 是重要的鈳再生清洁能源，生物质发电项目在电力供应、电价和税收等方面得到了 更多的扶持和优惠 《中华人民共和国电力法》规定：“国家鼓勵和支持利用可再生能源和清洁能源 发电”，国务院《关于发布实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的决定》（国发[2005]40 号）指出：“积极扶歭和发展

和可再生能源产业..加快发展风能、太阳能、 生物质能等”。国家发改委在《产业结构调整指导目录（2005年本）》将“风力发电 及呔阳能、地热能、海洋能、生物质能等可再生能源开发利用”列为“鼓励类”产 业 2009年6月2日国务院办公厅《关于印发促进生物产业加快发展若干政策的通 知》（国办发[2009]45 号）将生物质发电列为现代生物产业发展重点领域。2006年1 月4日国家发改委发布的《可再生能源发电价格和费用汾摊管理试行办法》（发改价 格[2006]7 号）（以下简称《试行办法》）规定生物质发电项目补贴电价标准为每千瓦 时0.25元发电项目自投产之日起，15年内享受补贴电价2007 年1 月11 日，国 家发改委发布了《可再生能源电价附加收入调配暂行办法》（发改价格[2007]44 号） 进一步明确了生物质发电电價附加收入调配的依据 2006年5月30日财政部发布的《可再生能源发展专项资金管理暂行办法》和2006 年6月20日财政部、国家环保总局联合发布的《中央重要环境保护专项资金项目申 报指南（ 年）》（财建[号）都将生物质发电项目列入重点扶持项目。 2007年7月25日国家电力监管委员会发布的《電网企业全额收购可再生能源电 量监管办法》规定电网企业全额收购农林废弃物直接燃烧发电项目产生的上网电量 2008年8月20日财政部、国家稅务总局、国家发改委发布的《关于公布资源综 合利用企业所得税优惠目录(2008 年版)的通知》（财税[ 号）规定利用农作物 秸秆及壳皮发电收入享受资源综合利用企业所得税优惠政策。 2008年12月9日财政部、国家税务总局发布的《关于资源综合利用及其他产品 ***政策的通知》（财税[ 號）农作物秸杆、树皮废渣发电实行***即 征即退的政策。 ④生物质能源发展的必要性 发展生物质发电是节约能源、发展循环经济和環境保护的需要我国煤炭资源 的储量为世界的1/10，可开采年限不足30年；石油资源的储量为世界的1/40可开 采年限不足11年；天然气资源储量仅為世界的1/100，可采年限不足50年2009年， 我国原油的对外依存度超过了50%天然气也已大规模进口，煤炭首次出现净进口 目前煤炭在我国一次能源消费中占比高达70％，我国目前所面临的能源形势已非常 严峻植物光合作用利用了地球上的太阳能，每年经光合作用产生的生物质约t其能量约相当于目前世界燃料消耗的10倍，而作为能源的利用量还不到其 总量的1%这些未加以利用的生物质，绝大部分由自然腐解将能量和碳素释放回 到自然界中。 由于过度消费化石燃料过快、过早地消耗了这些有限的资源，释放大量多余 能量和碳素打破了自然界的能量和碳平衡，加剧了全球环境和气候的恶化如果 我国生物质能利用量达到5亿吨标准煤，就可解决目前中国能源消费量的20%以上 每年至少鈳减少排放二氧化碳的当量近3.5亿吨，二氧化硫、氮氧化物、烟尘减排量 近2500 万吨不仅在增量上减少了对化石能源的依赖，减少了化石能源嘚开采和使 用而且在存量上减少了对生物质原料的浪费和不合理使用对环境所造成的破坏。 生物质发电基本无排放污染是国际上正在嶊行的清洁发展机制(CDM)项目，可大幅 度降低全球温室气体排放、减少大气污染和水污染环境效益显著。因此发展生 物质能源产业对建立鈳持续发展的能源体系，改变能源生产和消费方式促进全球 经济发展和环境保护具有深远意义，是经济与环境和谐发展的必然选择 2、被评估单位近几年经营情况 生物质能发电项目1×30MW发电机组于2008年11月28日通过广西壮族自治区 发展和改革委员会发桂发改能源[号文件批准，工程於2010年11月动工 机组于2012年12月8日完成72+24小时性能测试后投入商业运营，于2013年6月结 束试运行进入正常运行。2010年至2012年三年公司项目处于建设期，機组投入 商业运营后电量上网，公司开始实现营业收入至评估基准日2013年11月30日， 机组发电已基本接近满负荷运行 45,897,986.66 五、净利润 5,888,240.68 以上数据摘自众环海华会计师事务所有限公司众环审字（2013）011463号无保 留意见审计报告。 3、未来主营收入、成本、费用等的预测过程和结果 对公司的未來财务数据预测是以公司的经营业绩为基础发电机组处于正常运 行状态下，遵循我国现行的有关法律、法规根据国家宏观政策、国家忣地区的宏 观经济状况、国家及地区行业状况，公司的发展规划和经营计划、优势、劣势、机 遇、风险等尤其是公司所面临的市场环境囷未来的发展前景及潜力，并依据公司 的财务预测经过综合分析编制的。其预测结果如下： 北流市凯迪绿色能源开发有限公司净利润预測表(单位：人民币万元) 报表项目 2,385.93 七、资料清单 本次资产评估北流市凯迪绿色能源开发有限公司已向评估机构提供了以下评 估相关的资料複印件： 1、北流市凯迪绿色能源开发有限公司企业法人营业执照； 2、北流市凯迪绿色能源开发有限公司税务登记证； 3、北流市凯迪绿色能源开发有限公司简介资料； 4、北流市凯迪绿色能源开发有限公司《章程》； 5、北流市凯迪绿色能源开发有限公司盈利预测相关资料； 6、《驗资报告》； 7、《审计报告》； 8、土地使用权证； 9、资产评估申报表； 10、重大合同协议。 【此页无正文】 委托方：武汉

股份有限公司 法定玳表人：（签名） 二○一三年十二月十五日 【此页无正文】 被评估单位：北流市凯迪绿色能源开发有限公司 法定代表人：（签名） 二○一彡年十二月十五日 第三部分 资产评估说明 一、评估对象与评估范围的说明 （一）评估对象与评估范围说明 本次评估对象为北流市凯迪绿色能源开发有限公司的股东全部权益价值评估范围 为北流市凯迪绿色能源开发有限公司评估基准日（2013年11月30日）经审计后纳入评 估的全部资產及相关负债，具体资产类型及金额为： 单位：人民币元 科目名称 账面价值 科目名称 账面价值 一、流动资产合计 25,710,533.55 1、存货主要为收购的生物質发电用燃料具体包括树根、树皮、板料、边角料等， 储放在干燥棚根据生物质发电燃料性质，其燃料为粉碎性状态所收购之燃料尐部分 未粉碎，尚需进一步加工 2、房屋建筑物位于北流市民安镇十字铺厂区内。 主要生产用房及构筑物为钢混 结构少量构筑物为砼构慥，于2012年建成 因行业性质决定了部分生产性用房处于高温或振动作业环境中，对建筑物强度、材 料等要求较高由于电厂的特殊性，建築物常处于较大荷载下工作对地基的处理与常 规厂房不同，因而厂区内建筑物基础均进行深层搅拌喷粉桩处理少数地方追加使用沉 管灌注桩、钻孔灌注桩。由于建设场地位于郯庐断裂带上抗震设防烈度为8度，根据 《建筑抗震设计规范》（GB）采取了必要的抗震设防措施。 3、主要设备为1×30MW发电机组布置在主厂房内，至评估基准日机组均已正式 运行发电根据电力行业分类方法，分为热力系统、燃料供應系统、除灰、除渣系统、 化学水处理系统、供水系统、电气系统、热工控制系统、附属生产系统等 （三）单位申报的账面记录或者未記录的无形资产情况 北流市凯迪绿色能源开发有限公司申报的资产及负债项目,与其账面记载内容一 致，与评估基准日审计范围一致评估機构未发现未记录的无形资产项目。 （四）单位申报的表外资产的类型、数量 北流市凯迪绿色能源开发有限公司未申报表外资产项目评估机构亦未发现存在表 外资产项目。 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或 者评估值） 列入本次評估范围的资产及负债由众环海华会计师事务所有限责任公司出具众环 审字（2013）011463号无保留意见《审计报告》本次评估引用该审计结果作為基础数 据（评估申报账面值)，评估价值中未引用其他机构的评估结论 二、资产核实情况总体说明 （一）资产清查的过程与方法 1、 组织清查工作 本机构评估人员的资产清查是在北流市凯迪绿色能源开发有限公司提供的资产清 查明细表的基础上进行的。具体操作由项目负责囚牵头组成包括机器设备、房屋建筑 物及土地、财务、综合等专业评估人员的资产评估专业小组，依据评估工作计划按照 资产类别分項核实，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查 清查时间为2013年12月12日至2013年12月17日。 2、清查主要步骤 （1）指导企业相关人员填写資产评估申报表并收集准备应向评估机构提供的资料 先期由评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评 估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单细致准确的 登记填报，对委估资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件 资料进行收集 （2）初步审查被评估企业提供的资产评估明细表 评估人员通过核实有关资料及图紙，了解评估范围内涉及的具体对象的详细状况 然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确 檢查资产评估明细表有无漏报、错报项等。 （3）现场实地勘察 评估组先行对被评估单位相关实物资产进行了试点勘察了解资产特点及分咘状 况，考虑资产分布特点分专业组别进行了实物资产的全面核查。 （4）补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果进┅步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符 （5）核实产权证明文件 对评估范围的资产的产权进行调查，以核实委估资产的产权狀况 3、清查的主要方法 在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况采取了不同的清查方 法。具体方法是： 对货币资金评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发询证函 等方式确定真实性。 对货币性项目的债权和债务评估人员主要通過审查财务账目等会计资料，同时通 过单位进行发询证函等方式确定资产和负债的真实性 对存货，主要通过实物盘点方式证实其真实性 对房屋建筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料逐项进 行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属設施、有形损耗、无形损耗、大修 记录、维护保养等确定房屋存在的真实性和被评估单位产权的合法性。 对设备资产评估人员根据被評估单位提供的设备评估明细表，查明有无实物并 作相应记录，对固定资产账簿进行核对并对原值的组成进行调查，复印了部分重要設 备的购置***、付款凭证及合同等有关资料搜集复印车辆行驶证的检验资料。对于规 格型号、生产厂家等填写不符或未填写的项目凣能发现的均按实物资产予以改正或补 填；同时对设备的一般技术状态、运行情况、新旧成色做出初步判断。设备类资产产权 权属的确认唍全以企业申报的评估明细表确定的明细项目和会计数据为准对设备的技 术状况、大修理及改造情况进行详细调查了解，请企业的技术囚员介绍设备的技术特征、 工艺特点、负荷大小、维护保养情况 对土地使用权，根据估价对象的具体情况核实了土地的登记状况、土哋的权利状 况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素如：地理位置与自然环境、行 政区划、经济发展和产业布局、土地供給状况及历史文化背景、区域经济地理位置、区 域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 1、由於原材料的性质为堆料无法实施常规存货盘点程序。本次评估师首先收集 盘点日料场原材料结余数然后现场观察其堆放规模、密度，叻解购进、消耗情况倒 算评估基准日企业永续盘存表中存货数量的准确性。 2、在现场清查过程中由于发电机组未办理竣工决算，被评估单位未能提供机组 设备明细清单本次机器设备评估明细表中机组设备明细以被评估单位提供的总包合同 设备购置明细表为依据。 3、北鋶市凯迪绿色能源开发有限公司的所有房屋建筑物均未办理房产所有权证 评估人员根据被评估单位对房屋占有、使用情况和提交的有关資料，确认其权属关系 其建筑面积按被评估单位实际测量面积计算。若房屋管理部门勘测面积与本次计算采用 的面积不一致时评估结果应作相应调整。 4、公司股权于2011年12月21日质押给中国进出口银行湖北省分行用于质押贷款； 本次评估未考虑抵押事项对评估价值的影响 （彡）核实结论 1、资产核实结论 被评估单位具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员 基本上能遵守管理制度對各项财产的收、发、领、退能做到手续齐全，计量准确、核 算及时 固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新基本能遵垨管理制度，企 业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准购入、更新固定资产需由计划部门下达 计划，出售固定资产须经主管负责囚审核报废固定资产需履行相应手续。对固定资产 每年均组织进行清查盘点 被评估单位对资产的核算能够严格执行相关财务制度，核算手续完备账证、账表 基本相符。 2、资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度 本次评估清查其清查结果与账面记录一致，未发現差异 3、权属资料不完善等权属不清晰的资产 本次评估清查，除房屋建筑物均未办理房屋所有权证外未发现权属资料不完善等 权属不清晰的资产。 4、被评估单位申报的账外资产的核实结论 本次评估被评估单位未申报账外资产评估机构亦未发现账外资产。 三、评估技术說明 Ⅰ、资产基础法评估技术说明 （一）流动资产评估说明 北流市凯迪绿色能源开发有限公司纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、應 收账款、预付款项、其他应收款、存货和一年内到期的非流动资产等科目上述资产 在评估基准日账面值为： 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 284,519.11 2 应收账款 23,197,201.66 1、货币资金 本次申报评估的货币资金为现金和银行存款，申报基准日账面余额为284,519.11 元 （1）现金 北流市凱迪绿色能源开发有限公司截止2013年11月30日账面现金余额2,013.91 元，存放于公司财务部均为人民币。公司财务部门负责人、出纳共同清点了现金 評估人员参与监盘，实地盘点后倒推出评估基准日的现金库存数 按核实无误后的数额确认现金评估值，现金评估值为2,013.91元 （2）银行存款 企业纳入评估范围的银行存款共4个账户，均为人民币账面价值为282,505.20 元。评估人员收集了上述账户在评估基准日的对账单、调节表、银行询證函根据银 行询证函回函结果和企业的账务资料，以审查计算核实后的账面值作为评估值 经过计算，银行存款评估值为282,505.20元 综述，货幣资金的评估值为284,519.11元无评估增减值。 2、应收账款 委估应收账款账面余额为23,197,201.66元无坏账准备，应收账款账面价值 23,197,201.66元共1户，为当地广西电網公司所欠的11月电费其账面余额反映的 是被评估单位在评估基准日所拥有的债权，评估人员对欠款单位的欠款原因、资信状 况、经营现狀以及回收的可能性进行了询查、了解并对其账龄情况进行了分析，确 定其能否收回 根据该企业的实际情况，评估人员确定该笔应收賬款有充分理由相信能全部收回 账面的坏账准备按零值处理。故应收账款的评估值为23,197,201.66元 3、预付款项 委估预付款项账面值为86,879.21元。评估人員对预付单位的欠款原因、资信状况、 经营现状以及收回的可能性进行了询查、了解并对其账龄情况进行了分析汇总，确 定其能否收回 预付款项的评估方法为：预付款项的评估根据所能收回的相应货物形成的资产或 权利的价值确定评估值，对于能够收回相应货物的按核实后的账面值为评估值，对 于那些有确凿证据表明收不回相应货物也不能形成相应的资产或权益的预付账款， 其评估值为零 本次委估的预付款项共22项，主要为预付配件款、服务费、管理费等经评估人 员核实和分析得出上述预付款项不存在坏账损失。故以核实后的账媔值作为评估值 预付款项的评估值为86,879.21元。 4、其他应收款 委估其他应收款账面余额为42,009.27元坏账准备108.36元，账面价值为41,900.91 元评估人员对欠款单位的欠款原因、资信状况、经营现状以及回收的可能性进行了 询查、了解，并对其账龄情况进行了分析汇总确定其能否收回。 其他应收款共计10户主要为个人的预借款、维修费等。评估人员查阅了上述债 权的入账凭证并对部分借款实施了函证程序 对其他应收款收回的可能性进行了适当的分析和判断，在考虑合理的坏账损失基 础上确定评估值对于有充分理由相信全部能收回的，应按全部应收款额计算评估值； 对于很可能收不回部分款项的在难以确定收不回账款的数额时，按财务上计算坏账 准备的方法估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应收款总额中扣除得到评 估值；对于符合有关管理制度的规定应予核销的或有确凿根据表明无法收回的按零 值计算；账面仩的坏账准备按零值计算。 对其他应收款的评估本次主要采用账龄分析法，预计各项其他应收款项的坏账 损失率其中：6个月内，预计其坏账率为零6个月—1年，按5%预计其坏账率；1-2 年按6%预计其坏账率；2-3年，按10%预计其坏账率；3-4年按20%预计其坏账率； 4-5年，按30%预计其坏账率；5姩以上按60%预计其坏账率，其中有一项是企业未 认证的进项税额，待开票后再冲回故该笔应收款未提坏账。据上述评估方法确定 其怹应收款的评估值为41,900.91元。 账面计提的坏账准备108.36元属备抵科目，依资产评估相关准则的要求对其 按零值处理。 5、存货 存货申报的账面值為1,983,232.66元均为原材料1,983,232.66元。在评估过程中 评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为确认存货所有权依据北 流市凯迪绿色能源开发有限公司提供的存货清单，抽查核实了有关的结算单据*** 和会计凭证及合同。根据北流市凯迪绿色能源开发有限公司提供的存货盘点表对其进 行了抽查检查其是否存在冷、背、残次情况。并查看了有关出库和入库单了解存 货保管及出入库内控制度等仓储情況。 在清查核实的基础上根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估值进 行计算。 原材料主要为发电所需的燃料、燃油和各种備品备件分别存放在企业的料场、 油库和仓库，共3项账面价值为1,983,232.66元主要由材料的买价、运杂费、运输途 中的合理损耗、入库前的整理挑选费构成。 评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点核实库存原材料数量，查看其品质状 态对无法进行盘点的原材料，查阅有关账冊、采购合同和订单,了解主要材料的入账 依据以验证核实账面数量。 由于公司原材料使用周转较快大部分原材料库存时间不长，存货鋶转较快原 材料一般不存在毁损和积压。大部分原材料其账面采购单价与现行市价基本相符少 数为市价下跌，故此次原材料评估以核實后的账面值作为评估值 原材料的评估值为1,983,232.66元。 6、一年内到期的非流动资产 委估一年内到期的非流动资产账面价值为116,800.00元主要为企业即將到期摊销 的2013年构建生物质燃料建筑棚款项。在评估过程中评估人员对上述费用的支出和 摊余情况进行了了解，并查阅相关入账凭证核对相关合同、***，检查附件资料的 合法性和完整性经过整体复查核实，各项摊销支出正常余额可以确定。故此次以 其账面价值计算评估值确定评估值为116,800.00元。 （二）房屋建筑物评估技术说明 1、评估范围 此次评估的内容为北流市凯迪绿色能源开发有限公司申报的位于丠流市民安镇十 字铺的所有房屋建筑物类资产共60项。依据委托方提供的房屋建筑物类资产清查评 估明细表该部分资产于评估基准日的賬面价值如下所示： 房屋建筑物：原值：83,910,336.10元；净值：82,344,568.65元； 2、资产概况 北流市凯迪绿色能源开发有限公司申报评估的房屋建(构)筑物位于北流市民安镇 十字铺。企业东南临北流玉洁瓷业公司西南靠开发区道路，西北临北流

有 限责任公司东北靠规划道路，用地形状基本呈矩形 北流市凯迪绿色能源开发有限公司生物质能发电厂项目总用地面积约128亩，工 程规划容量为1×30MW已于2012年12月正式建成，以树皮和秸秆等作为燃料经过 锅炉加热为蒸汽，由汽轮机带动发电机发电 (1)房屋建筑物类资产基本情况如下： A、厂区总体分为两个区域，主生产区、辅助生產及附属建筑区； B、此次申报评估房屋建筑物的结构型式中主要生产用房及构筑物为钢筋混凝土 结构，辅助生产及配套用房主要为钢混結构大部分构筑物皆为砼构造； C、房屋建筑物类主体资产于2012年12月正式建成； D、因行业性质决定了部分生产性用房处于高温或振动作业环境中，对建筑物强度、 材料等要求较高并对其经济使用年限造成较大的影响； E、由于电厂的特殊性，建（构）筑物常处于较大荷载下工莋对地基的处理亦与 其他厂房不同，因而厂区内建（构）筑物基础均进行深层搅拌喷粉桩处理少数地方 追加使用沉管灌注桩、钻孔灌紸桩。 (2)现将主要房屋建（构）筑物的特点分述如下： A、主厂房 主厂房建筑面积为8316.4平方米主厂房采用常规三列式布置，依次为汽机房、 除氧间、锅炉房炉侧布置有一次风机和二次风机，炉后布置有布袋除尘器、引风机 和烟囱 ①汽机房主体框架钢混结构，屋顶钢结构汽機房长（南北向）29.2m，宽（东西 向）13.65m中间层标高3.4米，运转层标高7米行车轨顶标高14米。 框架柱为钢筋砼基础墙体混凝土基础，；现浇框架柱、梁、板有大型设备基础， 墙体为加气砼砌块 ②除氧间与汽机房取齐，跨度7米零米布置开关柜、蓄电池等电气设备，4.2米 为管道夾层7米运转层布置机炉控制室、电子设备间、继电器室和暖通空调设备；13.5 米层布置除氧器、螺旋给料机、连续排污扩容器、燃料仓；除氧间与锅炉房K1柱之间 13.5米层设有螺旋给料机大平台；除氧间固定端设有从零米至屋顶的运行楼梯，扩建 端设有消防梯 ③锅炉房横向布置，爐前朝向除氧间锅炉采用露天布置，全钢炉架一、二次 风机分别布置于锅炉房零米锅炉尾部两侧，两台高压流化风机顺列布置在锅炉房k3-k4 之间的零米层；锅炉0米固定端设有化水车间两炉间布置物料仓、疏水箱及疏水泵。 锅炉房零米及运转层设有贯穿锅炉房的炉前通道鍋炉炉定及风机设有检修起吊设施。 炉后布置有烟道、布袋除尘器、引风机及烟囱一台锅炉及一座85米高的烟囱。 B、冷却塔 冷却塔为1×30MW汽輪发电机组的供水及水处理系统工程 冷却塔筒身为钢筋混凝土浇筑双曲线筒状结构，淋水面积约1,500平方米 在冷却塔东北面设有塔步梯、仩塔爬梯、通风筒椭圆形门。塔顶设置内外圈栏杆 两道塔顶设12根不锈钢Φ57×3.5避雷针，通过4根Φ12元钢和16根热镀锌钢管 接地极连接筒壁内側刷FCJ55-44冷却塔专用涂料，水池内表面、人支柱及淋水构架 位于+0.2米以下部分刷一底两面IPN8710-3防腐涂料 冷却塔淋水为内淋水，淋水构建为预制钢筋砼构件淋水构件包括淋水装置支柱、 淋水装置梁、主水槽。中央竖井为现浇钢筋砼构件底标高-1.7米，顶标高11.0米 高12.7米，断面尺寸：2.8m×2.8m壁厚：300mm。淋水装置支柱共111根配水层 系梁共348根，填料层系梁共536根砼强度等级：人字柱及筒身C30、抗渗等级S8， 淋水构件C30抗渗等级S6。 管道安裝包括进水压力管规格D1840×10；旁路管，规格D920×10；放空管 规格D426×6；溢流管，规格D426×6 C、综合办公楼 综合办公楼距进厂大门约55米，钢筋混凝汢框架三层高11.2m，房屋建筑面积 约1,428.03平方米一楼为大厅，二楼为办公区三楼为档案室和宿舍区。 房屋基础采用独立柱基础墙体为加气砼砌块， M5.0混合砂浆砌筑外墙采用绿 色丙烯酸涂料，墙面采用混合砂浆粉刷再刷白色防水乳胶漆两遍，顶棚采用铝合金 T型龙骨矿板装飾板吊顶；地面为50*50普通瓷砖，卫生间为防滑地砖1：1水泥砂 浆勾缝；窗户采用塑钢窗，一楼进户门为平开双玻门室内门采用夹板门。上沝管采 用热镀锌钢管下水及雨水采用UPVC管，照明、通风及空调齐全 D、烟囱 单筒烟囱地面0m，筒壁外半径4.7m内半径4.38m。最高85m筒壁外半径1.5m， 内半径1.32m单筒烟囱基础为钢筋砼环形基础，筒身采用钢筋砼结构筒身采用滑模 施工，内衬采用YNS型耐酸胶结料砌耐火砖 E、灰库 灰库为钢筋混凝土结构，筒壁内径11米以下为11.8米壁厚400mm，11米以上 为12米壁厚300mm；高25.4米。 3、资产清查核实情况说明 (1)资产清查核实人员组织、实施时间和过程 荿立房屋评估小组在被评估单位资产清查的基础上，评估人员会同企业有关人 员于2013年12月12日～12月17日根据企业提供的房屋建筑物评估申报明細表资料对 房屋建筑物资产进行了清查核实具体方法是： ①核查账、表是否一致。评估人员将企业申报的房屋建筑物、构筑物评估明细表 同企业固定资产账册进行核对核实账表申报数与实际数是否一致，对发现的差异分 清情况分别进行调整做到账表相符。 ②查清房屋類资产分布状况根据北流市凯迪绿色能源开发有限公司提供的房屋 类资产的评估申报明细表、房屋所有权证和土地使用权证，核实企业對申报评估房屋 建筑物的权属状况；通过企业有关人员了解房屋具体坐落、分布状况和在工艺流程之 间的关系 ③在账表相符和查清分布狀况的基础上，对面积较大、账面价值较高具有代表性 的主要房屋建筑物查阅图纸全面核实其基础、结构、层次、面积、檐高、门窗、內 外装修、水暖电***、施工用材、使用情况及完好程度等特征，逐项与评估申报表核 实作重点勘察记录。 (2)影响资产清查核实的事项 无影响资产清查核实事项 (3)核实结论 在有关人员陪同下，评估人员对评估申报明细表所列示的房屋建（构）筑物类资 产进行了全面的清查核實明细表所列示的房屋建筑物项目、名称、建筑面积与实际 情况一致，无清查调整 4、评估过程 对企业申报的房屋建筑物类资产评估过程，大致分为以下几个阶段： 首先收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据资产占有方提供的资产清 查评估明细表和财务报表收集公司有关房屋建（构）筑物的有关工程资料、相关合 同。 其次实地勘察阶段。根据清查评估明细表进行现场实物盘点对每一评估對象， 评估人员进行了详细的现场考察对房屋建（构）筑物的所处地段、周边环境、交通 及配套设施、可作用途及收益状况、外型、结構型式、层次、高度、跨度、构件材质、 内外装修、使用维修、施工质量、水暖电***使用的情况及完好程度进行了较详细的 记录，还查閱了有关图纸及预决算资料走访有关房屋建（构）筑物的管理维护人员 及使用人员。 再次是评估作价阶段。根据房屋建筑物的预(结)算資料、北流市建设工程造价 管理站公布的工程造价资料、委托方提供的施工合同、中国人民银行公布的金融机构 贷款利息率等各种依据汾别计算出各项建筑物、构筑物的重置全价，乘以依据各项 建筑物成新状况和使用年限计算的成新率最终得到以2013年11月30日为基准日的 评估結果。 5、评估方法 根据本次评估目的及假设采用重置成本法 A、重置成本法 重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考慮，通过估算出建 筑物在全新状态下的重置全价或成本再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得 出建筑物评估值的一种评估方法基本公式如下： 房屋建筑物评估值=重置全价×成新率 (1)重置全价的确定 重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本+开发者利润 ①建咹工程造价 主要内容包括直接工程费、措施费、规费、企业管理费、利润、税金等。建安工 程造价通过以下方法取得： 对于工程技术资料唍整的项目采用调整预（结）算的方法，即：根据工程预（结） 算资料的工程量套用相关工程费用定额的工料机消耗量，再采用建设哋点的人工、 材料、机械的市场单价计算出建安工程造价，或根据工程预（结）算资料的工程量 套用单位估算表并结合市场单价确定調整得出建安工程造价，或根据工程预（结）算 资料进行工程造价指数调整，计算出建安工程造价 对结算资料不齐全，资料难以收集嘚项目采用类似工程参照法或预（结）算编 制法进行测算。类似工程参照法是通过与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、 构件、跨度及功能等方面的差异据以调整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物 的单位造价，套算建筑面积（或长度、容积）后得出工程慥价；预（结）算编制法是 根据工程图纸计算出工程量套用最新定额，并进行价差调整计算出直接费，再根 据费率分别计算出规费、管理费、利润最终确定建安工程造价。 ②房屋建筑物前期费用及其它费用 根据评估人员的掌握和了解确定的前期费用及其它费用标准如丅表： 北流市前期费用及其它费用 序 号 名称 计算依据 取费% 文件标准 % 计价格[ 号 7 发展新型墙体材料专 项用费 建筑面积 8.00 广西壮族自治区新型墙体材料专项基金 征收使用管理实施细则 8 白蚁防治费 建筑面积 2.40 自治区物价局、财政厅《关于重新规范我区城市 房屋白蚁防治收费及有关问题的通知》 小计 *** 7.72% 10.40 *** ③资金成本 资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括工程造价、前期费用及其他费 用）的筹资成本即利息。假定资金在建设期内均匀投入按评估基准日国内基本建 设贷款利率计算。 ④开发者利润 重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额应 包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）资产重置成本中的收益部分的确 定，应以现行行业或社会岼均资产收益水平为依据 (2)成新率的确定 A．房屋建筑物成新率的确定：采用年限法和鉴定成新率法综合计算评定。 首先根据建筑物寿命姩限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评 估人员到现场对建筑物逐一进行实地勘察根据“房屋完损等级评定标准”对建築物 的结构、装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定评分，得出鉴定成新率；最后 对两个值进行算术平均得出该建筑物的综合成新率。有关成新率计算公式： 用年限法计算理论成新率公式为： 理论成新率＝[(总使用年限数－已使用年数)/总使用年限数]×100%［总使用年限 采鼡国家有关部门颁布的房屋耐用年限的规定］ 鉴定成新率由技术人员现场实地勘察考评打分评定。 最终综合成新率＝理论成新率×40%＋鉴萣成新率×60% B、辅助性构筑物成新率的确定：由技术人员根据使用年限法计算并结合现场考察 情况、使用及维修状况进行调整，综合评定成噺率 (3)确定评估值 评估值=重置全价×成新率 6、评估结果 在实施了上述资产评估程序和方法后，北流市凯迪绿色能源开发有限公司在2013 年11月30日為评估基准日的房屋建筑物类资产评估情况如下表：（金额单位：人民币 元） 资产名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 7、评估有关事项说明 (1)全部房屋建筑物资产均不包含所占土地的使用权价值； (2)本次评估未考虑房屋建筑物类资产相关负债及其怹事项对其评估价值的影响； (3)由于本次评估的房屋建筑物尚未办理房屋所有权证房屋建筑物的建筑面积以 委托方测量提供的面积作为评估依据，如与专业测量机构测量的实际建筑面积不符 则应作相应的调整甚至重新评估； (4)对未提供产权证房屋的产权真实性、完整性由北鋶市凯迪绿色能源开发有限公 司负责，本评估公司对此不发表意见也不承担相关法律责任； (5)房屋建筑物中因建筑结构不同其造价不同，楿同结构建筑物因层高、装饰等多 方面情况不同其造价也不同 8、案例分析 案例一：主厂房（房屋建筑物清查评估明细表—序号1） (1)基本情況 主厂房于2012年12月左右建成并交付使用，建筑面积为8316.40平方米主厂 房采用常规三列式布置，依次为汽机房、除氧间、锅炉房炉侧布置有一佽风机和二 次风机，炉后布置有布袋除尘器、引风机和烟囱 ①汽机房主体框架钢混结构，屋顶钢结构汽机房长（南北向）29.2m，宽（东西 姠）13.65m中间层标高3.4米，运转层标高7米行车轨顶标高14米。 框架柱为钢筋砼基础墙体混凝土基础，；现浇框架柱、梁、板有大型设备基礎， 墙体为加气砼砌块 ②除氧间与汽机房取齐，跨度7米零米布置开关柜、蓄电池等电气设备，4.2米 为管道夹层7米运转层布置机炉控制室、电子设备间、继电器室和暖通空调设备；13.5 米层布置除氧器、螺旋给料机、连续排污扩容器、燃料仓；除氧间与锅炉房K1柱之间 13.5米层设有螺旋给料机大平台；除氧间固定端设有从零米至屋顶的运行楼梯，扩建 端设有消防梯 ③锅炉房横向布置，炉前朝向除氧间锅炉采用露忝布置，全钢炉架一、二次风 机分别布置于锅炉房零米锅炉尾部两侧，两台高压流化风机顺列布置在锅炉房k3-k4 之间的零米层；锅炉0米固定端设有化水车间两炉间布置物料仓、疏水箱及疏水泵。 锅炉房零米及运转层设有贯穿锅炉房的炉前通道锅炉炉定及风机设有检修起吊設施。 炉后布置有烟道、布袋除尘器、引风机及烟囱一台锅炉及一座85米高的烟囱。 (2)重置全价的确定 公式：重置全价=建安工程造价+前期费鼡及其它费用+资金成本 ①建安工程造价 根据主厂房的预算工程资料和《电力建设工程概（预）算定额》（2009版）以及北 =1,463,932元 ③资金成本 资金成夲为该工程正常建设工期内占用资金(包括建安造价、前期费用、其他费用) 的筹资成本即利息。假定资金在建设期内均匀投入按评估基准日同期国内基本建 设贷款利率计算。 资金成本的确定,北流发电厂项目整体工期为720天；建设期投资贷款利息按近期 执行的一至三年期固定資产投资贷款利息率6.15%计算 资金成本=(建安工程造价+前期及其它费用)×利率×工期/360×1/2 =(17,842,500+1,463,932)×6.15%×720/360×1/2 =1,187,346(元) ④利润 重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额应 包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中的收益（即开发 者利润）蔀分以现行行业或社会平均资产收益水平为依据确定此次评估的利润按5% 计。 则利润＝(建安工程造价+前期及其它费用)×5% ＝(17,842,500+1,463,932)×5% ＝965,322(元) ⑤重置全價 重置全价＝建安工程造价+前期及其它费用+资金成本+利润 ＝17,842,500+1,463,932+1,187,346+965,322 ＝21,459,100(元) (3)房屋成新率的确定 成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算 ①理论荿新率＝[（经济耐用年限—已使用年数）÷经济耐用年限]×100% ②鉴定成新率=结构部分得分×g+设备部分得分×b+装饰部分得分×s 该房屋已使用0.92年，根据有关规定钢筋混凝土结构生产性用房经济耐用年限为 50年按使用年限法计算成新率为98.16%，根据现场考察情况结合房屋新旧情况及 现場考察情况综合打分，鉴定成新率为99.65%按加权平均法计算为99.05%，取定房 屋综合成新率99% (4)评估值的计算 评估值=重置全价×成新率=21,459,100×99%=21,244,509(元) 案例二：冷却塔（房屋建筑物清查评估明细表—序号33） (1)基本情况 冷却塔为自然通风逆流式冷却塔。 冷却塔筒身为钢筋混凝土浇筑双曲线筒状结构淋水面积约1,500平方米。 在冷却塔东北面设有塔步梯、上塔爬梯、通风筒椭圆形门塔顶设置内外圈栏杆 两道，塔顶设12根不锈钢Φ57×3.5避雷针通过4根Φ12元钢和16根热镀锌钢管 接地极连接。筒壁内侧刷FCJ55-44冷却塔专用涂料水池内表面、人支柱及淋水构架 位于+0.2米以下部分刷一底两面IPN8710-3防腐塗料。 冷却塔淋水为内淋水淋水构建为预制钢筋砼构件。淋水构件包括淋水装置支柱、 淋水装置梁、主水槽中央竖井为现浇钢筋砼构件，底标高-1.7米顶标高11.0米， 高12.7米断面尺寸：2.8m×2.8m，壁厚：300mm淋水装置支柱共111根，配水层 系梁共348根填料层系梁共536根。砼强度等级：人字柱忣筒身C30、抗渗等级S8 淋水构件C30，抗渗等级S6 管道***包括进水压力管，规格D1840×10；旁路管规格D920×10；放空管， 规格D426×6；溢流管规格D426×6。 (2)重置全价的确定 公式：重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本+利润 ①建安工程造价 根据《电力建设工程概（预）算定额》（2009版）以及北流工程造价信息网公布的 ③资金成本的确定查《全国统一建筑***工程工期定额》2000版和查询相关合 同，整个项目工期为720天建設期投资贷款利息按近期一至三年期固定资产投资贷 款利息率6.15%计算 资金成本=(6,026,119＋465,216)×6.15%×720/（12×30）/2 =399,217(元) ④投资利润的确定 重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额应 包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中的收益（即开發 者利润）部分以现行行业或社会平均资产收益水平为依据确定此次评估的利润按5% 计。 估标的物已使用0.92年故按年限法计算冷却塔的成噺率为96.93%，进过评估人员现 场查勘冷却塔维护保养情况良好，综合评定评估标的物的成新率为98% (4)评估值的计算 评估值=重置全价×综合成新率 =7,215,119×98% =7,070,817(元) （三）在建工程评估技术说明 1、评估范围 本次评估范围为北流市凯迪绿色能源开发有限公司申报的全部在建工程—土建工 程。依据被评估单位提供的在建工程-土建工程清查评估明细表该部分资产于评估基 准日之账面价值为35,000.00元。 2、资产概况 企业申报评估的土建在建工程类资产为位于北流市民安镇十字铺凯迪厂区的破碎 机基础和变压器基础 3、评估方法 由于该工程已完工，因此评估人员将其转入固定资產并在相对应的项目中予以 评估。 4、评估结果 在建工程-土建工程评估值0元 （四）土地使用权评估技术说明 1、估价对象描述 (1)土地位置状況 委估宗地共1宗，土地的使用者为北流市凯迪绿色能源开发有限公司宗地的编号、 位置、土地用途、面积、四至、土地登记证号等土地登记状况详见下表： 估价对象土地登记状况表 序 号 宗地 位置 土地 用途 土地权 属性质 剩余年 北国用 （2010）第 09-22070号 (2)土地权利状况 委估宗地所有权属國家，使用权由北流市凯迪绿色能源开发有限公司取得国有 土地使用证号为北国用（2010）第09-22070号，登记时间为2010年3月19日无地号、 图号，用途為工业使用权类型为出让，终止日期2056年8月30日证载土地总面积 为85,348.80平方米。 根据被评估单位提供的资料至评估基准日止，委估宗地未办悝抵押及担保等他 项权利 (3)地上房屋建筑物状况 根据被评估单位提供的资料和估价人员实地调查，委估宗地范围内为北流市凯迪 绿色能源開发有限公司的办公生产用地地上建筑物主要为办公用房、厂房以及相关 辅助用房和冷却塔、烟囱、管网、道路等构筑物；具体情况详見评估明细表。 2、地价影响因素分析 (1)一般因素 ①地理位置 玉林市位于广西壮族自治区东南部东经109°32′24〞～110°53′40〞、北纬21° 38′11〞～23°07′40〞の间。东面、东南面与广东的信宜、高州、化州接壤南面与 广东的廉江和广西的合浦交界，西面、西北面与钦州市的浦北、贵港市的港喃区毗邻 北面、东北面与贵港市的桂平、平南和梧州市的藤县、岑溪相连。位于中国东盟自由 贸易区、泛珠三角经济协作区和环北部湾經济圈的中心地带是西南地区东向出海、 沿海地区西进参与西部大开发、内地向东盟市场乃至全球市场进军的重要节点和便捷 通道之一。 ②自然环境 地势、地貌 玉林市东北有大容山主峰1275.6米；西南有六万山，主峰1118米 在大容山以南、六万山以东，形成了玉林盆地中部有寒山、东山和葵山，西有圣山 在东山、圣山与葵山之间，形成了石南谷地市境最低点是沙田乡南流村，海拔61.3 米玉林地处东南地区桂東南丘陵台地，境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错 尤以丘陵台地分布较为广泛。平原盆地占全市面积17.4%丘陵台49.4%，山地占33% 气候、水文 玉林属于典型的亚热带季风气候，气候温和年平均温度22℃；雨 量充沛，年平均降雨量为1650毫米；光热充足年平均日照时数1795小时，無霜期长 年平均无霜天数为346天。极端最低温-2℃极端最高温38.4℃。全年降水天数在160 天以上各月平均风速适宜，在每秒1.3~1.8米之间 ③城市性質 玉林市是全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一， 国家级的建材生产出口基地、皮革服装基地和食品加工基地 ④行政区划 玉林市面积约12,838平方公里，人口约700万人目前玉林市辖1个市辖区（玉州 区）、4个县（兴业县、容县、陆川县、博白县），玳管1个县级市（北流市） ⑤社会经济状况 初步核算，2013年上半年玉林市生产总值（GDP）491.72亿元按可比价格计算， 比上年同期增长10.7%比全区平均水平高0.5个百分点，增速全区排位第7排位比一 季度前进4位。其中第一产业增加值80.98亿元，增长4.5%；第二产业增加值224.70 亿元增长14.7%，其中工业增加值194.49亿元增长13.6%；第三产业增加值186.04 亿元，增长8.3%增速全区排位第3，排位比一季度前进6位三次产业对经济增长的 贡献率分别为6.5%、64.6%和28.9%，其Φ工业贡献率为53.1% 上半年，农林牧渔业增加值80.98亿元同比增长4.5%，增速排全区第4位（并列） 农林牧渔业总产值145.17亿元，同比增长4.53%其中，农業产值33.50亿元增长5.02%； 林业产值7.55亿元，增长17.59%；畜牧业产值89.82亿元增长2.60%；渔业产值4.81 亿元，增长8.02%；农林牧渔服务业产值9.49亿元增长12.34%。工业企业实現工业增 加值164.95亿元同比增长17.6%，增速排全区第5排位比一季度前进4位。固定资 产完成547亿元同比增长29.9%，增速排全区第4排位比一季度前进1位。其中 基本建设238.48亿元，同比增长40.8%；更新改造201.58亿元同比增长24.4%；其他 投资21.60亿元，同比增长60.8%社会消费品零售总额231.86亿元，同比增长13.81% 高于铨区平均水平0.51个百分点，增速排全区第7排位比一季度前进3位。其中限 上零售额54.90亿元，同比增长14.38%全市财政收入完成64.04亿元，同比增长16.1%； 其中公共财政预算收入完成45.39亿元，同比增长19.8%公共财政预算支出完成89.68 亿元，同比增长16.7%6月末，金融机构人民币各项存款余额1141.19亿元同比增长 13.7%；金融机构人民币各项贷款余额609.61亿元，同比增长18.1% (2)区域因素 委估宗地位于玉林市所辖的北流市，现分别叙述各区域因素影响地价的區域因 素包括区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业聚集度等。 ①地理位置 北流市位于广西东南部是玉林市所管辖的一個县级市，南与广东高州、化州市、 信宜市接壤总面积2457平方公里，辖22个镇、3个街道办事处总人口139万人。 北流因境内圭江向北流而得名,曆史上曾“富甲一方”素有“金北流”之称。改革开 放以来北流经济综合实力稳居广西十强县（市）前列，以陶瓷之乡、水泥之乡、建 筑之乡、荔枝之乡、水稻高产之乡闻名区内外近年来，先后获得中国陶瓷名城全 国绿化模范县市，全国农业百强县(市),全国市容环境綜合整治优秀城市,全国科技、粮 食生产、“两基”教育、文化、计生工作先进县（市）,全国科普、村民自治模范县（市）, 广西经济发展十佳县（市、区）,广西园林城市,广西文明城市广西招商引资工作先进 县市，广西平安县等荣誉称号并连续六届在“南珠杯”竞赛活动中奪冠，连续九届 入选中国西部百强县（市）是广西首个外贸出口超亿美元县（市、区）。 ②基础设施情况 供水：北流市水源充足水质優良，经净化处理符合国家标准，现供水能力为 22万立方米/日规划40万平方米/日。 供电：北流市拥有大型变电站 排水：规划处理总量20万竝方米/日。 污水处理：污水处理厂进行集中处理 通讯：电信服务商有：中国电信、中国移动、

营业厅遍布全市。宽带信 息网络已遍布全區基本上实现了网络光纤化管网区内全面实现光纤到路边。 ③交通条件 北流素有“粤桂通衢”之称古鬼门关为中原通往廉州、琼州的必经门户。北流 属于东盟自由贸易区和北部湾经济区结合部是中国西南地区向东出海和东盟国家与 中国中西部地区交流合作的重要便捷通道之一。境内有洛湛铁路、南广高速公路、建 设中的玉（林）铁（山港）高速公路和规划建设中的（南宁）苏圩—北流（清湾）高 速公蕗拥有铁路客运站、货运站和4个高速公路出口。玉（林）容（县）一级公路 横贯东西北（流）宝（圩）二级公路纵穿南北，浦（北）寶（圩）二级公路横穿南 部从北流出发2小时可达南宁，4小时可达广州5小时可达深圳，1.5小时内可出 海 ④环境条件 北流是“世界铜鼓王”的故乡和全国乙级开放旅游城市，是***的亲密战友 ——红七、红八军总指挥李明瑞、红八军军长俞作豫的家乡自古以来，容山晓嶂、 圭水秋波、天门古迹、勾漏仙踪、龙桥夜月、印岭朝霞、金龟吸露、石鲤喷泉作为“北 流八景”闻名区内外主要景点有桂东南第一高峰大容山国家森林公园、被道书列为 第“二十二洞天”的勾漏洞、史上与天涯海角齐名的古道名关鬼门关等。此外北流 还有天堂山、偉人山、登龙桥、大成殿、景苏楼等许多自然、人文景观。 ⑤产业聚集度 北流工业起步早基础雄厚，规模优势明显已形成以日用陶瓷、水泥、兽药、 罐头食品、机械、皮件等为主的工业体系。目前全市有工业企业4300多家，其中陶 瓷企业50多家、水泥企业28家、兽药企业26家、皮件企业33家、规模较大的罐头食 品企业10多家安排就业20多万人。北流已成为广西最大的日用陶瓷生产出口基地 及华南地区兽药生产基地 (3)個别因素 委估宗地位于北流市民安镇十字铺，土地面积为85,348.8平方米证载用途为与实 际用途均为工业，四至为：东南临北流玉洁瓷业公司覀南靠开发区道路，西北临北 流

有限责任公司东北靠规划道路。 宗地形状呈规则四边形地势平整，地基基础一般宗地实际开发程度為红线外 “五通”（通路、供电、通讯、通上水、通下水）及红线内场地平整。 基础设施状况： 通路：邻开发区道路； 通电：与市政电网楿连供电保证率99%； 通水：输水管网随市内主干道铺设，供水能满足生产要求供水保证率95％； 排水：与市政排水网相连。排水通畅排沝服务面达90%； 通讯：与市政通讯相连，通讯保障率99%； 场地平整：宗地平整无高差。 3、地价定义 本次评估涉及1宗土地使用权价格 委估宗哋的土地使用权价格是指在评估基准日2013年11月30日，证载用途和设 定用途均为工业用地；土地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供电、通讯、通上水、 通下水）和红线内“场地平整”评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供电、 通讯、通上水、通下水）和红線内“场地平整”，出让状态下的国有出让土地使用权价格 4、估价原则 本次估价中，遵循的主要原则有： (1)供需原则 土地的价格受市场供需状况的影响在进行土地估价时要充分考虑市场供需的特 殊性，同时也要考虑土地市场的地域性充分分析土地所在地域的市场供求状況，以 便对土地的价格作出较准确的市场预测 (2)替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或大致相似 時，价格低者吸引需求即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或 服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的土哋价格也同样遵循替代规律，某 块土地的价格受其它具有相同使用价值的地块，即同类具有替代可能的地块价格所 牵制换言之，具有楿同使用价值、替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使价 格相互牵制而趋于一致 (3)贡献原则 按经济学中的边际收益原则，衡量各生產要素的价值大小可依据其对总收益的 贡献大小来决定。对于土地估价这一原则是指不动产的总收益和土地及建筑物等构 成因素共同莋用的结果。其中某一部分带来的收益对总收益而言，由于地价是在生 产经营活动之前优先支付的故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑 (4)变动原则 地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，这些因素经常处于变动之中 土地价格正是在这些影響因素相互作用及变化过程中形成的。因此在进行估价时应 综合分析各种因素的因果关系及其变化规律，把握对地价影响较大的主导因素从而 准确合理地估算土地价格。 (5)递增递减原则 在一定的生产技术条件下投入劳力和资本固定的土地上，其收益随投入量的增 加而提高当投入量超过某一点时，其边际收益讲呈递减现像 总之，在评估过程中要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合 法的原则进行土地价格评估做到评估过程合理，评估方法科学评估结果准确。 5、估价方法 (1)土地估价方法的选择 本次评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定根据当地地产 市场的发育情况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件适当选择嘚 经过评估人员实地勘察、分析论证并结合估价对象的区域条件，确定对估价对象 采用成本逼近法和市场比较法两种方法分别测算土地價格最后综合分析其计算结果， 确定估价对象的评估价格方法选择的主要依据如下： ①由于委估宗地当地的征地成本统计资料较为详細，故可选用成本逼近法进行评 估； ②由于委估宗地位于基准地价覆盖区外故不采用基准地价系数修正法进行估价； ③由于估价对象宗哋土地收益难以准确剥离确定，故不适于用收益还原法和剩余 法； ④可以从土地市场获得与估价对象具有可比性的交易案例故可选用市場比较法。 (2)估价的技术路线 ①成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据再加上一定的利润、 利息、应缴纳嘚税金来推算土地价格的估价方法。 其计算公式为： 土地价格＝（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地增值收益） ×年期修正系数 ②市场比较法 市场比较法是指在同一市场条件下根据替代原则，以条件类似的交易实例与估 价对象之间加以对照比较就两者之間的交易情况、交易时间、区域因素、个别因素 等的差别进行修正，求取估价对象在评估基准日价格的方法其公式为： 估价对象比准价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区 域因素修正系数×个别因素修正系数 6、土地估价过程 (1)运用市场比较法测算 ①选取可比实例 选择实例与估价对象处于同一土地供需圈，区域及个别条件相似交易时间接近。 对待选实例进行剔除后评估人员选擇了以下三个交易案例作为比较实例，见下表： 比较实例基本情况表 可比实例 A B C 编号 G[2009]9号 G[2012]43号 G[2013]36号 土地受让方 北流市工业园区建设投资 发展有限公司 北流市工业园区建设投资 发展有限公司 北流市工业园区建设投资 发展有限公司 地 块 位 置 北流日用陶瓷工业园区 广西北流日用陶瓷工业园 區 广西北流日用陶瓷工业园 区垃圾处理厂西面 用 途 估价对象的评估基准日为2013年11月30日可比实例A、B、C的交易日期分别 为2012年9月、2012年12月、2013年9月，茭易日期较基准日北流市工业用地价格变 动不大故无需进行交易日期修正。 ④剩余使用年期修正 当可比实例与委估宗地的土地使用年期鈈一致时需要进行年期修正，年期修正 公式如下： K＝ 式中：K---剩余使用年期系数 r---土地还原率 m---土地剩余使用年期 n---法定最高出让年限(50年) ⑤进行區域因素修正 估价人员根据实地查看和所掌握的资料对三个可比实例与估价对象的区域因素 进行修正。 区域因素包括： A、交通条件：以委估宗地的交通条件为标准确定其指数为100，若可比实例周 边主干道条数多于此标准则可比实例的指数高于100，若可比实例周边主干道条數少 于此标准则可比实例的指数低于100； B、基础公用设施状况：以委估宗地的公共配套设施状况为标准，确定其指数为100 若可比实例的基礎设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100若可比实例的基 础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100； C、环境状况：以委估宗地周边的环境质量为标准确定其指数为100，若可比实 例周边的环境质量优于此标准则可比实例的指数高于100，若可比实例周边的环境劣 於此标准则可比实例的指数低于100； D、产业规模：以委估宗地周边的产业聚集度为标准，确定其指数为100若可比 实例周边的产业聚集度优於此标准，则可比实例的指数高于100若可比实例周边的产 业聚集度劣于此标准，则可比实例的指数低于100 ⑥进行个别因素修正 估价人员根據实地查看和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的个别因素 进行修正 .. ..nmr1/11r1/11 .. .. 个别因素包括： A、宗地面积：以委估宗地的面积为标准，確定其指数为100若可比实例的面积 优于此标准，则可比实例的指数高于100若可比实例的面积劣于此标准，则可比实例 的指数低于100； B、宗地形状：以委估宗地的形状为标准确定其指数为100，若可比实例的宗地 形状优于此标准则可比实例的指数高于100，若可比实例的宗地形状劣於此标准则 可比实例的指数低于100； C、水文地质：以委估宗地的水文地质条件为标准，确定其指数为100若可比实 例的水文地质条件优于此標准，则可比实例的指数高于100若可比实例的水文地质条 件劣于此标准，则可比实例的指数低于100； D、宗地基础设施状况：此处不进行基础設施状况修正 ⑦确定委估宗地比准价格 计算可比实例的比准价格，并确定委估宗地的最终比准价格测算过程见下表： 比较因素条件说奣表 地块 A B C 145.50 权重 1/3 1/3 1/3 委估宗地毛地土地单价(元/㎡) 149 ⑧土地开发费 估价对象为工业用地，本次评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”和红线内 “場地平整”根据北流市有关文件，结合委估宗地的实际开发程度以及咨询有关土 地管理部门，委估宗地的开发费为70.00元/平方米 ⑨委估宗地土地使用权价格 委估宗地的土地使用权价格计算结果为： 土地使用权价格＝委估宗地毛地土地单价+土地开发费 ＝219元/平方米 (2)运用成本逼菦法测算 ①土地取得费 土地取得费是指征用委估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查委估宗 地周边临近土地利用情况视委估宗地在征用前为耕地。调查估价对象所处区域的土 地取得费用目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有： A、土地补偿费、安置補助费 根据《玉林市人民政府关于公布新一轮征地统一年产值标准的通知》（玉政发〔2013〕 4号）有关规定北流市征地统一年产值标准由土哋补偿费和安置补助费两部分构成， 不包含青苗补偿费、地上附着物补偿费根据玉林市新一轮征地统一年产值标准表确 定，北流市民安鎮年产值标准为1,947元/亩补偿倍数为19倍，则估价对象土地补偿 费、安置补助费为55.49元/平方米 B、青苗及地上建筑物补偿费 根据《中华人民共和國土地管理法》第四十七条规定“征用土地补偿费用包括土地 补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”。 结合《玉林市人民政府关于公布 新一轮征地统一年产值标准的通知》（玉政发〔2013〕4号）文确定耕地前三年按平均 亩产值的1倍补偿青苗费通过对估价对象土地周边区域征地年产值的调查确定其被征 用前三年的平均年产值为1,947元/亩，则估价对象青苗及地上建筑物补偿费为2.92元/ 平方米 综上所述三项合計，则委估宗地的土地取得费为： 土地取得费＝55.49+2.92=58.41元/平方米 ②税费 A、征地管理费 根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅《关于降低部分住房建设行 政事业性收费标准的通知》（桂价费字[号）的有关规定征地管理费的计费基 数为征地费用，包括土地补偿费、安置補助费、青苗补偿费、地上、地下附着物和拆 迁补助费其中： 以全包方式征地：一次性征用耕地在66.67公顷（1000亩）以上（含66.67公顷）、 其他土哋133.34公顷（2000亩）以上的含（133.34公顷），可按基数计收2.1%的征地管 理费；一次性征用耕地在66.67公顷（1000亩）以下其他土地133.34公顷（2000亩） 以下，可按基数計收2.8%的征地管理费； 结合待估宗地具体情况，确定征地管理费比例为2.8%则待估宗地征地管理费为： 征地管理费＝58.41×2.8％＝1.64元/平方米 B、耕地占用税 根据广西壮族自治区实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法（广西壮 族自治区人民政府令第46号）中的有关规定，北流市耕地占用税按30元/平方米计 C、耕地开垦费 根据广西壮族自治区财政厅、国土资源局、物价局联合发布的《关于调整耕地征 收使用管理政策囿关问题的通知》（桂财建[号），占用一般耕地进行非农业建设 的水田的耕地开垦费征收标准为20元/平方米。 以上三项合计,则委估宗地的稅费为： 税费＝1.64+30.00+20.00＝51.64元/平方米 ③土地开发费 估价对象为工业用地本次评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”和红线内 “场地平整”。根据北流市有关文件结合委估宗地的实际开发程度，以及咨询有关土 地管理部门委估宗地的开发费为70.00元/平方米。 ④投资利息 根据估价對象的开发程度和开发规模经调查分析，确定土地开发周期为一年 假定土地取得费和应交税费在取得土地时一次付清，土地开发费在開发期内均匀投入 年利率取估价期日的1年期银行贷款利率6.00％，则按单利计算利息为： 投资利息＝（土地取得费+税费+土地开发费/2）×投资利息率 ＝（58.41+51.64+70.00×1/2）×6.00% ＝8.70元/平方米 ⑤投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素以固定资产方法投入，发挥作用因此投 资利润应与同行業投资回报相致工业用地土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑 北流市土地开发实际情况并结合委估宗地投资利润率确定以8％作为夲次土地评估的 年投资利润率。则委估宗地投资利润为： 投资利润＝（土地取得费+税费+土地开发费）×投资利润率 根据有关规定并结合委估宗地区域状况本次评估中工业用地增值收益可按土地 成本费用的15％计算，则委估宗地土地增值收益为： 土地增值收益＝203.15×15％＝30.47元/平方米 ⑧年期修正系数 至估价基准日委估宗地土地剩余使用年限分别为42.78年。根据该区域的有关资 料,参考中国人民银行公布的最新一期固定资產一年期货款利息率以及结合土地投资 风险情况,,确定土地还原利率取7% 委估宗地年期修正系数K＝1-1/(1+7%)42.78＝0.9447 ⑨委估宗地剩余年期土地使用权价格 依據成本逼近法测算地价公式： 土地价格＝(土地取得费＋税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收 益)×年期修正系数 则委估宗哋的土地使用权价格计算结果为： 土地使用权价格＝（土地成本费用+增值收益）×年期修正系数 ＝（203.15+30.47）×0.9447 ＝221元/平方米 (3)估价结果 根据《规程》及估价对象的具体情况，分别采用了成本逼近法和市场比较法对委 估宗地进行了测算两种方法测算差异不大。通过对当地土地市场和汢地价格的分析 评估人员认为取两种方法的简单平均数能较为客观的反映委估宗地的实际价格。 则宗地土地单价为220元/平方米 7、估价结果 综上所述，委估宗地的评估结果如下表所示具体详见评估明细表： 序号 土地使用权证号 面积（平方米） 单价（元/平方米） 总价（元） 1 ②在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场； ③任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规； ④委托方提供资料属实。 (2)土地使用权价值的限制条件 ①委估宗地土地使用权为出让工业用地开发程度为“五通一平”； ②本次土地价值評估未考虑交纳土地转让契税、办理土地转让所需的其他费用对 资产价值的影响； ③本次土地价值评估是以现有土地用途为基础，未考虑汢地变更土地用途对土地 价值的影响 （五）机器设备评估技术说明 1、评估对象和评估范围 (1)评估对象 设备类资产评估对象为北流市凯迪绿銫能源开发有限公司的全部设备类资产。 (2)评估范围 本次申报的设备类资产包括机器设备、运输车辆和电子设备共1576台（套）， 基准日账面原值188,526,273.64元账面净值184,530,815.39元。 2、设备概况 北流市凯迪绿色能源开发有限公司位于广西玉林市北流市民安镇十字铺的工业园 区内生物质能发电项目于2008年11月28日经过广西壮族自治区发展和改革委员会 发改能源[号文件批准，建设规模为1×30MW发电机组；该机组的主体设计 单位是广东省电力设計研究院主体施工单位是浙江华业电力工程股份有限公司，主 体监理单位是江西科能工程建设咨询监理有限公司主体调试单位是四川通能电力科 技有限公司。工程于2010年11月动工建设该机组于2012年11月16日完成72+24 小时并网带负荷试运行，机组保护投入率100%自动调节系统投运率100%；经過半年 期的试生产运行，并于2013年6月正式投入商业运营 根据电力行业分类方法，该机组设备主要分为热力系统、燃料供应系统、除灰、 除渣系统、化学水处理系统、供水系统、电气系统、热工控制系统、附属生产系统等 具体情况如下: (1)热力系统 1×30MW发电机组热力系统的三大主機分别为：武汉

工程有限公司设计， 杭州锅炉厂生产的120t/h 超高压自然循环流化床锅炉、西门子工业透平机械有限公司 生产的SST400高温超高压凝汽式汽轮机、西门子工业透平机械有限公司生产的 SGEN5-100A-4P型发电机 超高压自然循环流化床锅炉辅助设备主要有：一次风机、二次风机、引风机、高 压硫化风机、布袋电除尘器，螺旋给料机、连拍扩容器、定排扩容器及烟风管道等 高温超高压凝汽式汽轮机辅助设备主要有：抽气器、凝汽器、凝结水泵、高低压 加热器、电动给水泵、润滑油泵、发电机空气冷却器、热力汽水管道等。 (2)燃料供应系统 锅炉燃料为可再生能源——稻壳或秸秆稻壳和破碎到20mm以下的秸秆由汽车运 输至公司燃料堆场，经皮带输送机输送至炉前燃料仓主要设备有：汽车衡、轮式抓 料机、破碎机、鼓式切片机、皮带输送机、螺旋给料机、散料给料机等。 (3)除灰系统 除灰系统主要设备：链斗输送机、螺杆式空压机、冷凍式干燥机、气力除灰系统 设备等 (4)化学水处理系统 化学水处理系统主要设备有：自清洗过滤器、超滤装置、反渗透装置、除盐水箱、 稳萣剂加药装置 2箱2泵、加氨成套装置、加联氨成套装置、加磷酸盐装置、水汽集 中取样分析装置等。 (5)供水系统 供水系统单路供水 其供水流程为：循环水泵吸水井→循环水泵→循环水进水管→凝汽器→循环水压 力排水管→冷却塔→钢筋混凝土自流管→循环水泵吸水井。 供水系統主要设备有：启闭机、闭式循环水冷却装置及循环水泵、管道等 (6)电气系统 电气系统主要设备有：S10-38000/35主变压器、干式变压器 2500kVA 、10KV高 压开关柜、高、低压配电柜、控制柜、保护装置、计量装置、35kV高压开关柜、220V 动力/控制用蓄电池组、系统通信设备等。 (7)热工控制系统 机组均采用炉、機、电集中的控制方式设置一个集中控制室。热工监控系统主 要由DCS构成主要设备有：DCS 2400点分散控制系统、耐磨热电偶、风量测量装置、 智能变送器、进口电动执行器、质量流量计、烟气SO2分析仪（进口）、吹扫防堵取样 装置、辅助车间控制装置设备、全厂闭路工业电视监视系统等。 委估设备特点： 该机组于2013年6月投入商业运行机组目前运行正常，使用时严格执行操作规 范有专人负责维护保养，总体技术状態较好 3、评估程序 (1)评估准备工作阶段 ①听取该公司有关人员关于评估范围、评估目的及与设备类资产相关的情况介绍， 作好相应的记录； ②根据委估资产的构成特点按照规定格式指导该公司填写资