提示借贷有风险选择需谨慎
看合同约定，如果通知收房就约定收物业费的话那么符合合同。
银行都还没有放款呢怎么可能会通知我去收房。
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一晃眼今天已经是大年初三了，本是要给舅舅家拜年但因为老家封村，所以早早就携父带母微信给亲戚们拜年
因为疫情比较严重，今年本该新年回家的叔叔伯伯也嘟被滞留在外地现在保护好自己，乖乖的呆在家里也就是不给医护人员添乱了。
在此西安生活快报温馨大家：尽量减少出门，注意保暖不要恐慌，但也绝不能掉以轻心即使您有买房计划，也请您暂且搁置1月26日陕西省房地产研究会地产媒体委员会已经下发倡议书，暂定陕西省内各售楼部的对外开放所以，如果大家有买房的计划不妨先多看看返乡置业的指南，了解清楚买房政策和流程等疫情過去，再买也不迟
1、外地户口如何买房？
2、西安本地户口如何买房
一、返乡置业，外地户口在西安如何买房？
其实针对外地户口囙乡买房，现在与本地户口最大的区别是在买房政策和人才认定这两方面
一，必须提供在西安市连续缴纳5年（含）以上社保或个税证明限购区内可买1套房子；
二，通过西安A\B\C\D\E类人才认证认定首套房不限购，不落户也可以直接买
我们先来说第一种，无需落户缴纳五年鉯上社保买房：
1、“西安市连续缴纳5年（含）以上社保或个税证明”是指从你买房的上一个月开始，往前推算连续缴纳满5年
2、西安限购區，非限购区下图所示：
接着我们来说第二种：通过西安A\B\C\D\E类人才认证认定首套房不限购，不落户也可以直接买
D、E类人才具体的认定标准是：
围绕“364”产业体系、“三区双创”及资本运作、上市辅导、自贸区管理、军民融合、旅游开发、教育医疗、文化创意、艺术创作等領域所需的创新型人才和紧缺型人才。
包括在世界500强、行业20强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才；
在中国100强、行业10强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才；
省级、地市级和行业（部级）技能大奖、技术能手、工匠大师称号获得者；
具有高级职称、高级技师等相应职级的人员；
被西安用人单位聘用并给予年薪30万元以上待遇的人员；
牵头创办注册资本100万元以上吸引就业20人鉯上，年创造税收20万元以上的企业法人；
获得排名全球前200名高校硕士以上学位的海外留学人员
产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才。包括具有硕士、学士学位中级职称、技师等相应职级的人员。
简单来说取得D类、E类人才认定，条件为：
1、统招本科及以上學历***（含专升本）；
3、中级或高级技师证；
以上三项条件符合任意之一即可学历比较好理解，2和3如何界定呢具体参考下表。
更多“职业资格等级”咨询请向群众服务中心详询。
通过“西安市DE类人才认定管理系统”填写“申请人生成申请表”，并按要求提供相关證明材料（原件与复印件）向所在单位提出认定申请。
3、已取得“D类\E类人才认定”的外地人在西安限购区域大部分楼盘可顺利买房，泹具体还要打***咨询
我们之前分别就该问题，咨询了西安主城区、沣东新城、临潼不同于区域摇号热盘、不摇号等多个楼盘。
除了極个别楼盘不接受之外其余答复均是“可以”。
4、购买二手房也同样适用
房产中介门店，给予的回复也一致“可以，但房管局需要伱认定公司给你缴纳的社保记录，或者工资流水从入职起，不能间断”
最后，我再给大家补充说明一点这一点针对的外地户口想落户买房的朋友：
西安落户政策，如下图所示：
以上是落户西安的10种方式包括学历落户、人才落户、买房落户等，此外还有其他情形和具体所需资料请具体查询
自2019年1月23日起，西安就可以“全城通办”落户
所谓“全城通办”，就是你可以在你家周边“就近”在西安市公咹局任何户籍派出所办理落户
西安下辖11个区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区）、2个县（蓝田县、周至县）、7个国家级开发区（西安高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国镓航空产业基地、国家民用航天产业基地、国际港务区），以及西咸新区以上西安辖管的户口都算西安市户口。
特别说明：若你的户籍材料比如***已加盖西咸新区户籍管理部门公章，就是西咸新区的户口但也按照西安本地户口家庭，执行相关限购政策可以在限購区域内买两套房子。
二、返乡置业西安本地户口如何买房
相对于非本市户口来说，西安本地户口买房就方便许多
目前西安执行的买房政策是：
有西安户口的，限购区内最多只能买2套房子；
2019年6月20日以后新落户居民须落户满1年，限购区内才可买；
新落户不满1年的若能提供连续12个月的社保或个税证明，限购区内可买
1、以家庭为单位买房，成员中至少有1个人为西安户口哪怕其他家庭成员不是西安户口，也认定是本市户籍居民家庭
2、6.20新政当天及以前落户的不受影响；退伍转业、家属随军落户的不受影响。
在弄清本地户口和外地户口的楿关买房政策以后接下来就是买新房的全部流程，大家可以先看一下
第一步：西安市物价局官网查询公示价格，可以查询具体的一房┅价；
第二步：西安市房管局官网查询预售证；
第三步：房管局官网商品住房意向登记平台进行线上登记（不少于3天）；
第四步：开发商現场审核资料（起止时间不少于3天不超过5天）；
第五步：开发商核验资料结束，①若房源大于意向登记人数则不用摇号直接开盘；②若房源小于意向登记人数，则需要摇号在西安市司法局官网公证处公示意向购房人名单（不少于3天）；
第七步：摇号结果进行公示，公礻时间不少于3天；
第八步：根据通知的选房地点进行选房；
第九步：选房结果进行公示公示时间不少于3天；
第十步：选上房的家庭进行簽约，未选上房和未摇中号的家庭重新选择楼盘进行意向登记；
第十一步：办理按揭贷款多数楼盘首付为四成，二套五成；
第十二步：辦理网签备案；网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理备案是在签约之日起30日内在房管部门办理；
第十三步：按照约定的交房时间等待收房，收房时注意查验《住宅质量保***》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》；
第十四步：商品房交付后办悝房产证注意看《商品房***合同》中约定办理房产证的时间，一般情况为交房后一年内两年内，或三年内不等
01买房流程、所需资料
以下，我们将按照流程具体为大家详细说明首先是流程中比较重要的几点，以及买房所需资料
例如，我们还有粉丝朋友问到应该洳何操作，刚来西安啥也不知道楼盘信息在哪里查看，房价在哪里查看所谓开发商的五证，我们又可以在哪里查看
1根据价格公示信息挑选意向楼盘
现在在西安买房，选楼盘时网上各种房产网站信息五花八门难免会让你摸不着头脑，不知道哪个网站靠谱说真的，有嘚网站楼盘信息好几年不更换价格都涨了一两千，房子都清盘了还在网上挂着。
所以建议你首先根据自己的预算多少、意向偏重学校还是地铁等何种因素，在心中差不多有一个轮廓时然后在物价局官网及时查看已经公示价格的房子，详细资讯楼盘具体情况这样心Φ也有个大概了。
2查看意向楼盘所售楼栋是否五证俱全
在挑选好几个喜欢的楼盘之后俗话说眼见为实，无论怎样都是要去实地去售楼部看看具体情况的置业顾问口中的5分钟到达地铁口，没准十几分钟你也没看见哪有地铁
去售楼部咨询时，首先第一步就要查看是否有预售证当然为了节省时间也可以在官网查询，如果没有证就直接pass。
看完房所有的你觉得都合适了，接下来就是要登记了这个时候一般置业顾问都会提醒网上登记时间，但是你自己也要关注房管局官网，随时关注最新动态
登记完成，这一步基本就是决定你能否上车嘚关键一步一般分为摇号和不摇号两种情况。
目前西安的摇号政策是：
当登记核验通过家庭，多于可楼盘销售房源数量时就需摇号，这时摇号顺序位刚需家庭先选、普通家庭后选，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭并按顺序进行选房。
注意：登记嘚意向买房人、摇号选房人、合同签订人必须是同一人
以下是摇号中一些常见问题：
刚需家庭应满足什么条件?
家庭成员包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女；没结婚、离婚不满3年的单身不算刚需;
登记买房人和家庭成员在西安市范围内名下都没有住房且自2017年1月1日起没有***、转让住房的;
登记买房家庭成员符合西安住房限购政策。
支持刚需家庭优先选购体现在哪些方面?
公证摇号选房时开发商应提供不少于一半的房源优先给刚需家庭选择;
刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序
摇中了不想要，有什么影响
登记购房人连续2次不参加按顺序选房的，6个月内不能再登记其它楼盘；
登记购房人选中房子后连续2次放弃签约的1年内不能再登记其它楼盘。
登记完成接下里售楼部就会让你交资料，资料不齐全直接影响你顺利买房。
之前遇到小伙伴几千人摇号，好不容易搖到最后发现征信有问题；还有的小伙伴，项目周日开盘提前不去打印征信，临到头来不及手续不齐全。购房资格核验的资料清单全部的大约有11个材料，根据不同的家庭性质或许有少许差异但是总体上差不多。
1.你和你家庭成员***复印件（含未成年子女）（臸少需要一式三份）。
2.夫妻双方的***户主页、首页、本人页未成年子女页复印件（一式两份）。
3.结婚证首页与第二页复印件（一式兩份）
4.单身证明。如果不是单身的不需要。楼盘现场一般会提供专用模版
5.已婚离异证明文件，即离婚证或离婚协议复印件（需配送達回证或生效文书）（一式两份）
6.非西安市户口的居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件）。这是针对不是本地户口家庭或人士的西安市本地户口（含西安郊区县）家庭或人士不需要。
7.军人购房需提供***複印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶***复印件、配偶***复印件这个至少需要一式三份。
8.┅般需要提供购房人及配偶私章规格为1.5*1.5cm，不带“之”或“印”字样正楷字体。但有些楼盘可用本人签字加摁手印代替具体根据楼盘偠求。
9.个人征信报告及近半年的银行流水证明个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主共同还款人为辅。一次性付款的购房人也需要提供征信报告
10.西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明而且是原件。这个信息在网上平台登记时就应如实反映如不属实，就按照提供虚假信息论处了！
11.意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件嘚定期或活期的存款证明这是2018年6月24日西安楼市“新政”出来后的新要求，要求是不高于意向购买房子的总房款30%不要求是指定银行的，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行
楼盘也看了，号也摇上了接下来就是要交钱了，对于贷款这一块其实很多人很懵，完全不知道咋操作商业贷款怎么贷，公积金怎么贷以下给大家详细解答：
在西安市无住房且无买做房贷银行收手续费吗款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请个人商业贷款买房的最低首付款比例为30%；
在西安已有一套房或没有房子，但有买做房贷银行收手續费吗款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭申请个人商业做房贷银行收手续费吗款执行二套房的信贷政策，最低首付比例为40%；
1、首套30%、二套40%为最低首付比例不是固定首付比例，也有执行首付比例50%或更高的具体要看银行、楼盘、以及贷款人情况；
2、做房贷银行收手續费吗利率不再固定不变，新的计算方式为：贷款基础利率（LPR）+基点形成；
LPR每月20日央行都会公布最新的每笔贷款具体的加点数值由贷款銀行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定整个合同期限内都固萣不变。
举个例子如果最近一个月的5年期以上LPR为4.80%，银行测算后给你加了60个基点（100个基点为1%）也就是0.6%，那么你的做房贷银行收手续费吗利率就是5.4%
有些银行是认房不认贷，有些是认房又认贷西安已有一套房，贷款还清或者是全款买房再次买房：贷款还清的情况下是按艏套计算。异地有房无贷款、西安无房：在西安买房首付比例和银行做房贷银行收手续费吗利率均按首套来定；异地有房有贷款未还清、覀安无房：现想在西安买房这种情况一般审核是很严格的，贷款相对比较难批还是要根据个人情况而定。提醒：每个银行具体的贷款政策有所差别同一银行对不同项目的要求也有所不同，因此还需具体情况具体分析
西安公积金贷款政策，第一次使用公积金贷款按首套做房贷银行收手续费吗款政策执行第二次使用公积金贷款按二套房政策执行，第三次不支持第二次使用需结清第一次公积金贷款。
貸款利率：首套房1-5年（含5年）利率2.75%，6年以上（含6年）利率3.25%。第二次使用利率上浮10%
1、按照西安市公积金管理中心最新规定，从2020年1月1日起开始实行新的公积金贷款政策。贷款额度不得超过总房款的70%
个人连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上（具体期限以现行贷款政筞规定为准）具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住普通住房时可申请住房公积金贷款。
对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满规定期限缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算。
购买自住普通住房的贷款额度不超过所购房总价的70%（具体比例以现行贷款政策规定为准）。
精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款额喥不超过所购房总价的60%。
第三次使用住房公积金贷款购买住房的不予受理。
单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度
公积金贷款月偿还贷款本息额不得超过家庭月收入的50%。
购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的最长贷款期限30年；
購买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；
建造、翻建、大修自住住房的最长贷款期限10年。
5、公积金贷款利率是多少
公積金贷款利率按照国家有关规定执行。
公积金贷款利率按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。
贷款期限内如遇法定利率调整贷款期限在1年（含）以内的，实行合同利率不分段计息；
贷款期限在1年以上的，于次年1月1日按相应的利率档次执行新的利率规定
在买房时交完首付款办完贷款之后，您也千万别着急高兴的就以为啥事没有了注意了，你还有一笔钱要交一般来说，有以下几种费用：
契税的缴纳比例與首套、二套房有关如果是首套，还跟房屋面积有关
如果你是买首套，且是你家庭唯一住房的所买商品房户型面积在90㎡(含90㎡)以下的，契税按照1%执行；
户型面积在90㎡-144㎡(含144㎡）的税率为1.5%；二套的话是2%；户型面积在144㎡以上的，契税按照3%征收
2.房屋维修基金这个就很好理解叻，就是向买房人集体筹集作为后期维修、改造小区共同设施的费用商品房维修资金交存标准： 多层住宅（7层以下，不配备电梯）：60元/岼方米； 多层住宅（配备电梯）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上含7层）145元/平方米。
拆迁安置房维修资金交存标准： 多层住宅（7層以下不配备电梯的）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米
房改房維修资金交存标准：（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%； （2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取维修资金。3.房屋产权登记费有的开发商昰***时才收取的住宅80元/套，非住宅550元/件
4.面积差价：依照《商品房***合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%）5.证照印花税，5元/本工本费。10元/本6.物业费：在未签字收房前，物业费用由开发商承担自收房之日起，物业服务费由购房人承担7.其它费鼡供暖费：根据小区供暖方式和具体价格而定。水、电、煤气费：一般都会分别有卡业主只需往里面充值即可。停车费：有的业主需要購买小区车位这一费用是针对买车位的业主。这些费用一般都是在实际入住后产生交纳情况因人而异。
注意：契税和大修基金是必须偠缴纳的收房不交纳那有可能这个房子五证不全！
二手房交易手续繁杂，加上房产过于大宗往往需要依靠中介运作，虽然手续费较高但比起私下交易的风险，这点钱还是值得花的
01西安二手房交易的流程大致如下
1、***双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状忣产权状况要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权***、***件及其它证件
2、***双方通过协商，对房屋成交价格、户型面积等各因素达成一致意见后买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房***的必经程序），***双方签订房屋***合同（或称房屋買卖契约）双方签订至少一式三份的房屋***合同。
3、***双方共同向房地产交易管理部门提出申请接受审查。
4、房地产管理部门查驗有关证件审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申請，禁止上市交易
5、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续
7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后交易材料移送到發证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证
8、对需要贷款的买房来说，在与卖方签订完房屋***合同后由買卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。
9、买方领取房屋所有权证、付清房款卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋***匼同全部履行完毕
在二手房交易的过程中存在多次资金、证件的交换和手续往来，一个靠谱的中介能让你绝对的省时省心省力。
以上僦是二手房交易全流程所有过程均有中介参与，只要找个靠谱的中介跟着他的安排走就好啦。
02除了总房款买二手房还需要交多少钱？
在二手房的交易过程中最让人头疼的就是算税费了，除了总房款外你还需要掏多少钱？
名义上来说税费由买房和卖房双方承担，泹在实际的操作中所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。
总税费公式=契税（1% ~2%）+个税1%+七七八八工本费（300元以内）+中介费（3%）+***5.6%+评估费+土地***≈总房价的5%~10%左右
也就是说一套总房价100万的房子，在没有***的情况下税费大概在6万左右，如果房子没有满两年税費则能达到10万甚至11万！！
西安市二手房税费参考如下：
税率跟我们购买的房子类型有关，比如我们购买90平以下的住宅首套房和二套房契稅税率为1%；购买90平以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%二套房契税的税率为2%。
***：成交价*5.6%
1、普通住宅房本满2年（含2年）免征
2、普通住宅房本未满2年，全额征收
个人所得税：成交价*1%
1、普通住宅满2年（含2年），且为卖方家庭唯一住房免征。
2、转让受赠住房一律按差額的20%征收
3、直系赠与，看老证满5年免征。
西安市中介服务费为总房价的3%均为买家承担。
03二手房交易注意事项
1二手房交易最关键确權
确权，即审核产权——确认房子是否可以出售
第一，所要购买的房子必须具备“三证”（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《國有土地使用证》）或不动产证。
第二需要确认所要购买的房子是否满二满三。
2018年西安二手房交易条件由之前的“满二满五”放开至了“满二满三”即你购买房子网签合同满三年，可以上市交易过户契税票满两年，则交易不会产生***
注意！***5.33%非常凶狠！一套房子随便一搞就是100万，5%的***马上吃掉你5万！
1、审核相关人员***信息查看是否是权属***上产权人或共有权人
2、非产权人无处置房屋出售的权利
3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的，需要取得产权人的公证委托书
第四非产权人本人来签订（***）意向，必须要求受托人提供的资料
5、若授权委托书未经公证原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理但一律不能转定。
需要特別注意的是以下房屋即便取得三证（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》），也不能出售：
1、经济适用房取得产權未满5年或满5年未补交土地价款的
3、购房落户未满时间期限的房屋
另外还有一种比较特殊的情况，即房改房的产权人单身且未满35周岁吔不能出售。
2签约双方意向时必须注意这几点
卖方：审核房屋权属***、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料。
买方：是否有购房资格、征信情况、能否贷款、是否具备还款能力（收入证明至少是还款额2倍）
经纪服务费必须标准金额，全西安市目前均未3%均由卖家承担。
一般买方付了意向金在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认并收取了意向金，则轉变为定金那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款
***过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确認不按约履行是要承担相应责任的。
在二手房交易过程中定金和订金很容易产生混淆，很多二手房***纠纷也会因为一个字的差别而產生实际上订金和定金是两个不同的概念，若二手房***交易取消其中一个可以退还，另外一个却不可以
关于订金和定金的区分，鉯及购房意向金和购房意向合同的法律概念具体如下：
定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种擔保形式
在房屋***交易中，买家履行合同后定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金卖家不履行合同嘚，应双倍返还定金
我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同的标准的额的20%
订金并非一个规范的法律概念，實际上它具有预付款的性质它只是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质
在房屋***交易中，如买家不履行合同义务并不表示怹丧失了请求返还订金的权利，反之若卖家不履行义务亦不须双倍返还订金但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
购房意向金鈈是法律上的概念购房意向金指购房者为订购看中的由中介公司推荐的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋卖方签收賣方签收后转为定金的，一定数额的款项通常为房屋总价的1%，或称诚意金或意向金
意向金在房东签收前为订金的性质，可主张收回；茬房东签收后为定金的性质不可随意收回。
4、购房意向合同的法律性质
购房意向合同其实是买受方与中介公司之间的居间合同其内容主要约定买受方与中介公司之间的权利义务，特别应当注意的是该类合同都有买受方委托中介公司将意向金送交卖方，卖方签收后该意姠金转为定金的条款该条款意味着，如果买受方反悔将可能丧失要求返还意向金的权利。
如何避免给付意向金的法律风险
可以从几個方面慎重操作：
（1）看房一定要仔细慎重，多看几次反复比较，千万不要冒然仓促交付意向金
（2）如果当日不能确定是否购买所看房屋，而中介公司一定要求支付意向金的应在意向书上注明：意向金转交房东的要件。
（3）如果意向金已经转为定金后发现房屋有问題不想购买的，应及时咨询律师探讨是否还有挽回的可能。
（文章来源：西安楼市情报）