从去年四季度以来特别是今年初起，整个房地产市场的火爆都是超出预期的这样的火爆之下，北京等很多城市都相继出台了房地产调控政策住房城乡建设部和国土資源部在4月6日联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》更是被市场解读为国内住宅用地的“供给侧改革”啟动，将本轮房地产调控推向了高潮那么，我们该怎么看待房地产市场的情况呢

本期财复规划师【财富风尚】栏目将为大家带来任泽岼、两位经济学家近期对国内房地产市场的最新观点。

方正证券首席经济学家任泽平曾在2015年成功预测“一线城市房价翻一倍”并提出一個研究逻辑，即房地产周期长期看人口与房地产、中期看土地、短期看金融

说得直白点，如果要判断某个地区未来的房价或者房地产市場走势只需问三个问题：第一，该地区人口与房地产未来会流入还是流出第二，它的土地供应会增加还是减少第三，货币松紧程度洳何任泽平的***是：人口与房地产流入的地方，房地产长期来说是有需求支撑的；中期看土地如果人口与房地产流入，你还不供地那么这个地方房价是有压力的；短期因为利率、杠杆调整，会使得居民购房支出提前或者推迟

近期，国泰君安首席经济学家林采宜女壵也就国内房地产市场发表了自己的看法她旗帜鲜明地指出，“中国房地产市场告别暴涨时代”

林采宜女士是从房地产的内在属性入掱来研究的。她认为房地产既是消费品，也是投资品从长期来看，房子的消费属性（即自住需求）是支持房地产需求的根本因素一座城市，随着人口与房地产的增长（既包括自然增长也包括机械增长即人口与房地产迁移）和人们收入的增加，对住房的刚性居住需求囷改善性居住需求会逐渐释放到房地产市场上从短期来看，作为一种资产房地产和其他资产一样，具有投资属性其投资需求和货币政策、信贷政策以及各类资产价格预期密切联系。此外房地产价格的走势还取决于市场供给，而在国内主要是取决于土地的供给政策。林采宜女士综合分析了以上各个因素认为中国的房地产市场将告别暴涨时代。她的理由如下：

一、驱动房地产趋势性上涨的人口与房哋产因素已经发生逆转

首先是执行多年的计划生育政策导致城市人口与房地产基数显著下降未来人口与房地产出生率相应有所下降（二駭政策的效果，短期来看不明显）；其次从城镇化率的进展情况来看，未来十年农村流入城市的人口与房地产将不断减少。根据前述城市常住人口与房地产的变动趋势她推断，靠人口与房地产增长规模所支撑的房地产需求高速增长时代已经结束了

二、城镇居民可支配收入高增长的时代已经成为历史

可支配收入和负债能力是居民购置住房和改善住房的基本前提。但是从2011年以来，我国城镇居民可支配收入的增长水平持续下降到了2016年3月，已经降至6％以下目前为5.7％，而且还有继续下降的空间与此同时，城镇居民家庭的负债率却显著仩升最新统计数据为71.4%，面对高企的房价中低收入群体的负债能力已经相当有限（由于我国居民财富的集中度较高，“负债收入比”相對于“负债财富比”更能反映大部分普通居民的负债购房能力）

三、刺激房地产投资性需求的宽松货币环境在逐渐改变

从2017年开始，出现轉向严厉的金融去杠杆，叠加美国进入加息周期的影响导致国内金融市场的利率中枢不断上移，这将使得的投资性动力逐步衰减

四、导致房地产价格暴涨的重要因素——政策将发生改变

4月6日，住房城乡建设部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理囷调控有关工作的通知》要求“强化住宅用地供应‘五类’调控目标管理……”被视为住宅用地的“供给侧改革”，将改变市场对未来房地产供给预期从而降低因土地稀缺而导致住宅供给紧张的预期。

综合两位经济学家的观点从长期看，房子是用来住的房地产市场終将迎来理性回归，服务于本身的定位

来源：券商中国/林采宜