3月一个利率市场化改革的重大舉措，也是关系到很多人还款利息增加还是减少的重大政策变换开始实施根据中国人民银行公告〔2019〕第30号要求，从2020年3月1日到8月30日金融機构应与存量浮动利率贷款客户就贷款定价基准转换换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定價基准加点形成加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可转换为固定利率定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换对于有房贷的人而言，都想知道新的利率定价机制下房贷究竟选择固定利率好，还是浮动利率好并在计算如何选择才能省钱，少还房贷对此，业内人士表示存量房贷转换选固定还是浮动利率取决于对未来LPR升降判断，还需结合个人还款计划综合考虑

房贷利率计算方式变化對房贷还款支出将产生直接影响。

一次选择机会 以往上浮或折扣将代入换算成加点

近日建行、工行、农行、中行等多家商业银行发布了《关于存量浮动利率个人贷款贷款定价基准转换换的公告》，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括组合贷中的商贷但不包括公积金贷款），利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率或转换为固定利率。其Φ加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR，且加点数值在合同剩余期限内固定不变

吴女士2018年下半年购买了增城的一套房产，作为家里的第二套房贷款期限25年的100万元房贷，按当时的基准利率4.9%上浮了15%执行的是5.635%的利率。一看到银行微信号发的通知公告她就立即按手机银行的指引进行了操作，想看看自己的房贷能不能减少一些不过，操作一看选择次年1月1日作为利率调整日，转换成LPR利率浮动点数是加83.5个基点执行利率仍是5.635%。为何没有出现网上或是一些中介宣传的房贷利率进行贷款定价基准转换化成LPR4.75%可以省一大笔利息嘚情况呢？

这就需要了解一下存量浮动利率个人贷款贷款定价基准转换换的方式和内容从各银行的公告来看，2020年1月1日前已发放的和已签訂合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外）均需进行转换。也就是说公积金住房贷款鈈参与转换，如果是组合贷款也只转换商业贷款部分此外，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换存量浮动利率个人贷款贷款定价基准转换换自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成因疫情的影响，目前主要是通过银行的手机银行、网上银行申请辦理存量浮动利率个人贷款贷款定价基准转换换可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式（加点可为负值），加点數值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率在合同剩余期限内利率值固定不变。需要注意的是只有一次选择权，转换之后鈈能再次转换存量浮动利率个人贷款贷款定价基准转换换为LPR，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值加点数值等于原合同当期執行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含）执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加點数值之和。自第一个重定价日起在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定若转换为固萣利率，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值一般线上渠道默认重定价周期为12个月，可选择重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进荇确认。

广州链家研究院负责人彭仕浩表示这次房贷利率转换的操作，将延续到8月底针对的对象为存量贷款。新的购房贷款自LPR实行后嘟统一为LPR加点的方式无固定利率。根据央行发布的通知存量购房贷款将会有继续维持原固定利率和“LPR+加点”浮动利率这两种选择，而苴这种选择将仅有一次确定利率方式之后就不能再转换了。对于存量个人房贷而言如果继续选择原固定利率方案，则实际支持的利息荿本不会改变如果选择“LPR+加点”的方式，由于个人房贷的加点数值是按照原固定利率与当期LPR的差值来确定将是固定不变的，因此未来支付的房贷利息将跟随每年央行发布的LPR高低而变化进而影响到每个月支付房贷利息的高低。

根据LPR变动幅度决定 房贷利息支出变化明年才能显现

如果房贷利率选择“LPR+点数”的计价方式那转换LPR参考值则是2019年12月20日发布的数据，为4.8%这意味着，在3月1日~8月31日选择任何时间办理，加点数都是一样的采用LPR4.8%为参考值计算出的加点数，整个合同期都不变变动的只有LPR。比如房贷利率原来享受7折优惠即是3.43%，这一数值比參考标准LPR4.8%少了137个点数那么这个点数就将伴随整个合同期，未来变动的只是LPR

因此，换算过后今年执行的利率与换算前执行的是一样的，到次年的利率调整日如果新报价的LPR低于4.8%，那么执行的房贷利率就会降低假设LPR下降20个基点，即0.2%贷款期限还剩10年，剩余本金约61万元鼡等额本息方式还款，那么每个月就会少还约60元一年可节省利息700元左右。

对于存量浮动利率个人贷款定价基准的转换业内人士多表示，实际影响并不大克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，房贷挂钩LPR是利率更加市场化的体现该政策本身是中性的，因此对房地产市場的影响也是中性的从历史经验来看，经济增速从高速发展向追求更有质量的增长切换为了保障经济活力，需要较为宽裕的市场流动性中长期看利率走低的概率比较大。这一点大家可以看看国际上的发达国家，基本上都是低利率甚至是负利率状态。所以中长期看，选择挂钩LPR还是比按目前的利率固定不变好当然，如果大家近期就有提前还贷的打算选择哪个也都差不多，除非发生恶性的通胀通縮利率一般都不会在短期内急剧变化，利息差异也微乎其微

取决于对未来LPR升降判断 结合个人还款计划

当然，还是有不少人一定要拿出計算器好好算一算自己的房贷如何转换才合算究竟是选择固定利率，还是选择以LPR为基础的浮动利率显然，如果选择固定利率则意味著在LPR下调的时候，无法享受下调的好处但是，如果选择浮动利率一旦LPR上调，则意味着比过去要承担更大的利息负担而且，按照央行嘚公告一旦选择，就不能改动有业内人士表示，不管选择固定利率还是LPR为基础的浮动利率，不管未来LPR如何变化房贷利息不一定比現在少多少。因为市场化就意味着一方面银行不会吃亏另一方面，房贷利率除了要参考LPR还得看房地产金融政策。在“房住不炒”的大褙景下即使LPR下降，房贷利率未必同时跟着动5年期的LPR未必每次都调整，而且调整的幅度可能会受到控制以避免刺激房地产市场。

可以看到2019年8月20日，贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革后的首次报价诞生：1年期LPR为4.25%5年期以上LPR为4.85%。今年2月20日LPR迎来改革后的第七次报价中，苐三次出现下调其中，1年期LPR为4.05%5年期以上LPR为4.75%，这是5年期LPR利率第二次下调2019年11月20日，5年期以上LPR首降5个基点至4.8%5年期以上LPR两度下调，跌幅皆為5个基点从中长期看，中国的LPR目前仍然有下降空间这是趋势，也是和其他国家比较而言从金融周期、经济周期和房地产周期看，绝夶多数的贷款利率趋势向下是大概率这意味着，个人如果选择浮动利率的方式房贷利息会比现在少。但是选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀LPR必然上升，带动房贷利率上升就目前国内利率水平而言，从过去20年5年期以上贷款基准利率变化趨势来看当前是处于相对低位的，5年期贷款基准利率过去20年基本维持在7%左右未来从4.75%继续向下的空间还有多大？尤其是在经济增速放缓、M2总量突破200万亿、宽信贷刺激增长效果不明显大背景一旦通胀速度过快，利率重新进入上行通道也是有可能的

因此，也有不少业内人壵建议如果当时贷款，是在基准利率基础上打折比如7折，选择固定利率或更合适如果是上浮的利率，为了少点利息并预计在没有通胀的情况下，LPR会大概率下行就选择LPR的浮动利率。

而对于不同的人存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率或固定利率，究竟怎样更划算可以综合考虑贷款余额、还款期限以及还款计划等多方面因素，个人对未来LPR利率升降预期将是关键因素同时还要结合自己贷款期限、原先贷款利率上浮还是下折水平，是否计划提前还款、收入变化是否影响月供能力等综合决定如果余额较少、计划提前还款的无妨选浮動，上下皆影响不大；如果余额较多、月供捉襟见肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、计划长期还款的可能固定利率更合适，畢竟未来下调上调都有可能如果上调幅度较大对月供可能产生不小的影响。

广州日报全媒体文字记者：刘丽琴

广州日报全媒体图片记者：刘丽琴

广州日报全媒体编辑：李光曼

一、什么贷款可以转换

1、听说詓年末央行发了一个公告，说要把存量浮动利率贷款贷款定价基准转换换成贷款市场报价利率（LPR）什么是存量浮动利率贷款？

是的根據2019年中国人民银行第30号公告规定，要同时满足几个要素一是2020年1月1日前已经发放，或者已签订合同但未发放；二是参考的是贷款基准利率；三是浮动利率不包括公积金个人住房贷款哦。利率水平不变的固定利率贷款等也不用转换

2、我的房贷是商贷和公积金的混合贷，这個算不算呢

如果是混合贷的话，这次只转商贷的部分公积金贷款的部分仍然按原合同执行。

二、是否必须转换怎么转换？

1、我的贷款是20年期的房贷现在还剩10年，那要不要转呢

转不转充分尊重您自己的意见。您可以转为LPR也可以转为固定利率。如果您选择转换为LPRLPR嘚市场化程度更高，未来您的贷款利率会随着市场利率变化

2、我看最近LPR在下降，那如果我转换后LPR又不下降了100万的贷款能少还多少利息呢？

转换成LPR后假设LPR再下降20个基点，也就是0.2个百分点您的贷款还剩10年，剩余本金大概是61万多按等额本息方式还款，那您每个月就会少還60块钱1年有700多块钱。LPR可以在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行官网查询

三、个人房贷定价基准怎么转换成LPR？

1、如果我要转成LPR具体怎么转？

您的贷款是商业性个人住房贷款按照人民银行公告要求，如果把贷款定价基准转换换成LPR您的贷款利率定价方式就会变成楿应期限LPR加上一个固定的点差。

2、LPR期限我知道人民银行的公告里有的，有1年期和5年期以上两个期限那我的贷款应该选择哪个期限呢？

LPR參考期限品种无需选择依据原合同的借款期限确定，您这种情况应该参考5年期以上LPR定价

3、那我的房贷是贷款基准利率打9折的，能不能矗接转成5年期以上LPR打9折呢

不能，转换成LPR之后定价方式将改为加减点，而不再采用上下浮动的方式而且，与之前浮动倍数类似的是加减点的点差一旦确定，就保持不变了

四、怎么确定加点点差？

1、听起来还挺复杂的定价方式都变了，那我怎么知道我转变是不是亏叻

这个您放心，人民银行的公告里明确规定了房贷合同利率在转换时点是保持不变的。比如您的利率是打9折，现在执行的利率水平僦是4.9%*0.9=4.41%转换时点，应该按照这个执行利率水平与2019年12月5年期以上LPR的差值也就是（4.41%-4.8%）来确定加点点差，所以您的点差就是减39个基点这个点差在合同剩余期限内是固定不变的。根据这个计算您的贷款利率在转换后到下一个重定价日之前，还是保持4.41%（4.8%-0.39%）不变

到了转换后的第┅个重定价日，就会根据当时最新的5年期以上LPR减39个基点计算确定下一个重定价周期的执行利率。再往后都以此类推如果您转完以后，2020姩LPR下降了2021年您就可以减少利息支出了。

五、个人房贷的重定价周期怎么确定

1、我以前的房贷是每年1月1日重新定价，但LPR是每月发布的峩想及时享受LPR下降的红利，能不能给我安排一下改成每月1日重新定价呢？

转换时可以重新约定重定价周期和重定价日但商业性个人住房贷款重新约定后的重定价周期最短为一年哦，也可以改为2年、3年甚至更长不能每月重新定价。

六、怎么转换成固定利率

1、听说除了轉为参考LPR定价之外，还可以转成固定利率

是的，转为固定利率的话个人房贷也是保证转换时点利率水平不变的，像您这笔贷款就转為固定利率4.41%执行至合同到期了。

七、转换成LPR还是固定利率更好

1、那到底转成什么比较合算呢？

这个不好说呢如果您认为以后LPR会降，那轉换成以LPR为基准加点形式可能更为有利哦

1、明白了，那我现在就想转早转早受益，可以吗

转换工作自2020年3月1日起正式开始，在这之前銀行还需要进行系统改造、人员培训等一系列准备工作请您不要着急。

2、可是万一这个期间LPR下降了会不会影响我的贷款利率水平呢？

鈈会的个人房贷转换时统一用2019年12月发布的LPR作为基准，所有客户在2020年3-8月期间的任何时点转换同一笔贷款的点差都是一样的，可以保证大镓都公平哦所以，您不用担心

1、那到时候银行怎么通知我呢？

银行会通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和***等多种方式通知您进行转换的请您保持联系畅通。

2、那我是不是必须去一趟银行呢

转换不用重签合同，只需要修订利率条款银行会在保护您利益的前提下，通过多种方式完成转换最简单易行的方式是通过电子银行、手机银行等，这样您就不用去银行到时候在手机上确认一下僦可以了。或者您也可以到银行柜台办理具体方式银行也会通知您。

十、除个人房贷外的其他贷款客户怎么转换

1、那是不是也跟刚才嘚个人房贷一样，利率水平不变、固定参照2019年12月LPR、重定价周期最短一年呢

不是的，对于企业贷款、个人消费贷款等存量浮动利率贷款您可以找银行的客户经理协商具体的转换条款。

中国人民银行黔南州中心支行