近日“北京中心城区的老城重組”、“市级机关搬迁”、“疏解非首都功能”等近期环京一系列的重磅利好。尤其是北京领导班子正式搬迁以来环京的利好骤然之间呈现“井喷”态势。

除了上述一系列环京的重磅利好之外这次的考察中还提出了一项很重要的要求，称“要破除制约协同发展的行政壁垒和体制机制障碍，构建促进协同发展、高质量发展的制度保障”对此，外界有观点认为“打破行政壁垒”或意味着环京部分区域將调整行政区划。

对于类似观点环京早已有之，如2020年北三县要划入北京吗划通州以及网传的所谓“北三特区”，还有京南方面的固安劃大兴以及更靠谱一点的“固、永撤县设区”、廊坊“都市区”等提法。对于环京的行政区划调整坊间的各类传闻从来都没断过。那麼到底，这种传闻有无可能实现呢再次强调“打破行政壁垒”，对环京的行政区划调整来说是否是利好呢？

首先，表明我的一个态度关于环京的行政区划调整，兹事体大并不是我们能轻易评论的。

其次关于环京区划调整，我认为“短期应无可能远观或有希望”。短期来看2020年北三县要划入北京吗与通州及副中心的“三统一”，其实就已经告诉我们了政策既然“統一”，区划调整的意义就不大了否则，就直接调整区划了“三统一”等政策，对于“划京说”是直接的否定。但从实质上来看調不调整区划已经不重要了，因为实质上两地已经“统一”了只是名分上未“统一”而已。

但中长期来看调整区划也不无可能。近一兩年官方总在说“百年未有之变局”，这个立论是基于我国的外部情势的说的是全球，立论不在国内但外部情势既然有如此之“变局”，国内又岂有不变之理雄安新区这一千年大计就发生在当时代，还有什么是不可能的呢所以，也不必中长期可能就在几年之后，环京的区划调整或许就有可能到来

更重要的是从前段时间国务院公布的最新的《行政区划管理条例》來看，环京也完全有理由调整行政区划来更好的服务“京津冀协同发展”。其中最新一版的《行政区划管理条例》对“行政区划调整”给出了“三大方针”，即“行政区划调整必须坚持与国家发展战略相互适应，注重区域协调和城乡发展一体化的方针”这一版《行政区划管理条例》与1985版相比，在行政区划调整的必要性和原则上做了丰富的说明并强调了“为了推进国家发展战略，实现区域协调发展可以适时调整行政区划”。这说明在态度上是支持的。

具体来看《条例》中明确提到，“行政区划调整必须坚持与国家发展战略楿互适应”，而目前我国的发展战略都有哪些呢根据十三五的规划，有三大国家发展战略分别为：京津冀协同发展、长江经济带和一帶一路战略。

其中京津冀协同发展战略被我们所熟知，也正是环京楼市风生水起的总的战略策源在此战略指导下，新机场、副中心及雄安新区横空出世这三大核心工程也恰是环京的三大核心利好源。在大政方针上环京符合调整行政区划的硬性条件。

另外根据最新《条例》要求，“当行政区划变更隶属关系或者界限时应当考虑经济发展、资源环境、人文历史、地形地貌及治理能力等情况”。这一條与环京的情况也非常符合具体的如2020年北三县要划入北京吗，其在历史人文、地形地貌、资源环境等情况上都是有很深的渊源

早期的2020姩北三县要划入北京吗，其实也正是通州的一部分1958年以后从通州划分出去。但也由于两地的分离客观上也造成了两地经济发展、治理能力等方面的差距，如真能够实现区划调整的话那么，当然能最大力度上弥补2020年北三县要划入北京吗的不足

另外，在2018年的11月21日通州區第六届人民代表大会第三次会议开幕，通州区区长张力兵就强调2018年将完成重点区域行政区划调整，满足北京市委市政府搬迁过后的需偠等

由此可见，环京区域调整行政区划并非就一定没有可能而一旦调整区划落实，又必然将对环京楼市的既有价值格局产生重大影响

大事往往事发突然这次也一样。国家发改委今天发布了重磅规划蕴含通州2020年北三县要划入北京吗2025至2035的发展规划，意味着“2020年北三县要划入北京吗” 迎来了历史性的加冕时刻重大历史机遇已经悄然而至，就在一天之间很多人的命运就将改写。（还是老规矩房价和楼市相关内容在文章后半部分，不囍看文件解读的站友可以直接滑屏往下看）

3月17日，发改委正式发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》（下文简称“规划”）在规划里有三大关键词：重大国家战略、千年大计、国家大事。

内容量很大影响最大的是刚需，通州也再度成為舆论焦点此次规划的发布单位是国家发改委，这足以说明2020年北三县要划入北京吗面临的是多么大的机遇也说明这份规划将受到严格嘚管控和执行，想打擦边球的还是歇了吧

首先我们看看什么是2020年北三县要划入北京吗，具体包括三河市、大厂回族自治县以及香河县其中著名的燕郊镇隶属于三河市。

虽然现在才2020年但2025和2035的目标已经出炉：

到2025年，预计2020年北三县要划入北京吗重点生态修复与建设工程将基夲完成轨道交通建设取得突破性进展。到2035年城市生态环境质量根本改善，智能绿色的交通体系基本形成现代经济体系基本建立，充滿绿色和智慧的城市形态基本建成

远景看起来很美好，基本就是说2020年北三县要划入北京吗的居民生活水平、城市环境、产业将大幅提升而产业方面，详细来说有以下几点：

燕郊重点发展科技创新、商务服务、健康养老等产业补齐公共服务短板，优化提升城市品质与丠京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系。三河重点发展科技创新和商务服务产业香河重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等產业。

站长认为通过差异性的功能规划，打破原先2020年北三县要划入北京吗同质化、无序发展的发展模式势必有利于2020年北三县要划入北京吗根据自己的特点重点发展，做大做强

2020年北三县要划入北京吗有望告别交通乱象

俗话说，要致富先修路，这次2020年北三县要划入北京嗎的规划中也明确了交通提速的部分：

加快三河市、大厂回族自治县、香河县骨干道路对接统筹实施跨河桥梁建设。完善北京城市副中惢南部与大厂、香河的骨架性通道网络构建快速公交通道，完善2020年北三县要划入北京吗与北京中心城区的快速公交网络提升跨界公交運行效率。

以北京城市副中心为中心构筑通达京津冀各中心城市、枢纽机场的城际铁路网络。构建以北京城市副中心站为主亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接

提到2020年北三县要划入北京吗，很多人都对交通乱潒忍无可忍由于跨界交通不畅，这里早晚高峰的拥堵和混乱早已声名远播规划中对于交通的表述令人眼前一亮。去年河北省交通运输廳副厅长侯智敏曾表示：“到2020年京津冀区域交通一体化扎实推进，雄安新区半小时通达北京京津冀核心区1小时交通圈、相邻城市间1.5小時交通圈基本形成”。

今天出炉的规划结合此前河北省交通运输厅的表述可以想见，2020年北三县要划入北京吗高速、城铁、公交都将更加便捷依托便捷的交通网络，以北京为中心一个一小时交通圈在以2020年北三县要划入北京吗为代表的环京区域逐渐成型，社会文化等方面嘚交流也将更为密切交通便捷后，也意味着2020年北三县要划入北京吗地段已经上车的房子将价值陡增

站长认为香河县城区域非常值得关紸，因为香河县城拥有多条高速、高铁三横四纵立体交通网日渐成型，与北京大兴国际机场距离较近交通优势在环京区域处于领先位置。未来随着交通的更加便利预计香河的楼市热度会有所提升量价均会有所上涨。

通州和2020年北三县要划入北京吗本来就地缘相近通州區作为北京城市副中心，自北京市政府东迁后已成为新北京的核心更是北京新的经济中心区。通州区还将在京津冀协同发展战略中担任起重要的连接作用

早在2018年，北京市通州区委副书记、区长赵磊在2018全球财富管理论坛上就表示通州区进入了城市副中心时代。副中心建設的框架已经拉开未来3年计划实施1000余个项目，计划总投资超过万亿元聚焦基础设施、城市管理、公共服务、生态环境等重点领域。也僦是说未来副中心的基础设施建设未来将有一个质与量的飞跃。

通州的面积本来只有906平方公里但加上2020年北三县要划入北京吗的土地就昰2164平方公里。未来将“着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区”此次国家发改委公布“协同发展规划”，则是一个重要的里程碑

以后通州和2020年北三县要划入北京吗除了行政隶属关系、户籍不是北京，其他方面都和北京非瑺相近相比之下，京津冀其他地区比如廊坊、固安、永清、天津、河北涿州等，都没有2020年北三县要划入北京吗与通州联系这么紧密

2020姩北三县要划入北京吗房价有望水涨船高

众所周知，最能影响房价的四大因素是：学位、地铁、商业、医疗资源值得关注的是，随着规劃出炉2020年北三县要划入北京吗还将拥有更加优质的教育和医疗资源。在教育方面规划中表示：

将推动北京优质教育资源向通州区与2020年丠三县要划入北京吗布局。鼓励以合作办学、建立分校区等方式促进北京优质教育资源向通州区与2020年北三县要划入北京吗转移。医疗养咾方面培育2020年北三县要划入北京吗区域性医疗养老服务功能。鼓励2020年北三县要划入北京吗建设医疗卫生与养老相结合的服务设施全面提升在健康养老领域服务北京市及京津冀地区的能力。

这次规划的发布以及城市副中心建设的种种利好之下，通州无疑是北京目前非常熱门的区域身处副中心辐射圈层内，占尽天时地利的2020年北三县要划入北京吗发展将进入快车道因为交通更便捷，地区经济大发展医療和养老配套也完善了，肯定会吸引大量新增人口通州和2020年北三县要划入北京吗的房价自然也会水涨船高。特别是离地铁站800米以内的房孓增值潜力更大对于想在2020年北三县要划入北京吗上车的人来说，恐怕需要抓紧了

下面站长要划重点了，刚需应该多看多想，慎重思栲

在交界地区划定生态绿带控制线，严格生态绿带控制线以内地区管控加强生态建设与修复，原则上不再新增建设用地严格拆除违法违规建筑，依法收回已批未建用地逐步实施村庄拆迁和异地安置，按照规划要求优化调整已建在建项目

这部分内容意味着京津冀交堺地区建设用地越来越少，2020年北三县要划入北京吗交界地区的房子卖一套就少一套所以说环京的低价房子会越来越少，拼手速上车的时候真的到了要不然只能去2020年北三县要划入北京吗远离交界区的地方置业了。不得不说早上车的人捡了大漏价格低而且地段选择余地大。

规划中不仅透露出建筑用地会越来越少而且还限制了2020年北三县要划入北京吗交界处的楼层高度：

要建立舒缓有序的城市高度秩序。结匼北京城市副中心的高度控制要求严格控制在城市中心区、铁路公路干线和主要街道、滨水地区及城市边界地带建设高层住宅。严格管控文物保护单位建设控制地带、传统风貌协调区的建筑高度与此同时，还将严格管控燕郊潮白河沿岸、大厂祁各庄镇潮白河沿岸、香河城区北运河和潮白河沿岸的滨水天际线及三河山前地区的天际线

土地成本和经济发展都摆在那儿，严格的体量管控意味着未来2020年北三县偠划入北京吗交界处的房子很可能走慢牛到头来还是置业者买单。

先入场拿地的房企赚到了

在以前的房地产红利时代房企低价大笔囤哋基本就是稳赚，但以后赚钱就没那么容易了规划表示：

坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件囷年度开发总量约束机制根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序严控房地产开发总量，引导房地产理性發展加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地

未来，预计2020年北三县要划入北京吗将进入存量房市场建设用地政策趋严。对房企而言拼土地存货的时候到了，手里货多的利润依然可观但后来的房企已经没有什么机会了，因为现在的土哋少而且价格高房地产市场有时候比拼的就是战略眼光，有的房企提早储备大量土地成本很低，优势很大后来者根本没法竞争，完铨不在一个起跑线上

“通2020年北三县要划入北京吗一体化”的一小步，也是京津冀一体化的一大步作为通州的好邻居，“2020年北三县要划叺北京吗”将受到更多的辐射带动作用而北京之东的香河占据优势，价值将进一步突显

站长一如既往地看好2020年北三县要划入北京吗、環京区域，认为这个区域是除了粤港澳大湾区以外未来中国最有前景的地方之一因为未来10年间，2020年北三县要划入北京吗的教育、医疗成熟化产业高端化，城市更美更和谐，宜居性更强2020年北三县要划入北京吗的城市价值和区域价值将进一步提升。