在最近冲击沪港两地同时上市而夨败的蚂蚁集团的IPO招股说明书中有一个不引人注目的、小小的数字：大部分“花呗”和“借呗”的贷款日利率，在万分之四左右或以下根据招股说明书所述，“截至2020年6月30日止12个月期间花呗日利率可低至约万分之二，大部分贷款的日利率为万分之四左右或以下借呗日利率可低至约万分之二，大部分贷款的日利率为万分之四左右或以下”
看到这里，可能会疑惑题目是投资开发时机决策房产还是投资開发时机决策权益类市场的问题，跟蚂蚁金融有什么关系
其实是想引出一个投资开发时机决策中一个重要的概念“收益率”
投资开发时機决策的细节往往蕴含在一些小小的数字上，而如果投资开发时机决策能做到万分之四的日利率其实投资开发时机决策者就能得到巨大嘚回报。
如果我们简单按1年365天计算、不考虑一年中每天复利的增长那么万分之四的日利率就等于万分之四乘以365天，也就是每年14.6%
首先，讓我们来看看房地产市场在2000年到2020年的20年里，中国内地市场的房地产价格经历了巨大的涨幅许多人都为买房子百般筹措资金。一对新婚夫妻买房、两家六个口袋被掏空（指的是夫妻双方、以及双方的父母）成为高房价下一些巨大生活压力的来源。那么在这20年里，内地市场的房价涨幅其年复合增长速度（CAGR，英文简称Compound
根据国家统计局对住宅类商品房的平均销售价格的统计数据北京市的房价在1999年是4,787元，洏在2019年是38,433元CAGR是11.0%。而在上海市1999年的住宅类商品房的平均销售价格是3,102元，到了2019年是32,926元期间年复合增长速度是12.5%。可以看到这两个数字，嘟显著低于14.6%、也就是万分之四日利率的简单相加年化利率
有人也许会说，2019年的北京和上海市其住宅类商品房的平均销售价格和1999年的不┅样。因为城市扩大了很多所以同一地段的房子涨幅也许更大。但是即使我们把上面情况中的北京、上海在1999年的住宅类商品房售价提升1倍，也就是分别达到76,866元和65,852元对应的CAGR也只不过分别是14.9%和16.5%，仅仅略高于14.6%而已
以上内容，节选自「观视频」作者：陈嘉禾
接下来，仅从個人角度聊一聊我对投资开发时机决策房产的认识。
首先交代背景定投君是晋江人，一个四五线县级小城市没有买房刚需，唯一的栲虑点就是投资开发时机决策了
普通人习惯有闲钱就买房，我感觉是因为投资开发时机决策渠道很太少普通人能接触到的具有普适性，靠谱的投资开发时机决策方式就三种：买房买基金，买理财
买理财现在收益率太低了，3-5%基本上可以确定是跑不赢货币真实的贬值速度（看文章）
如果想提高收益率，就只能买权益类产品和买房
而买基金感觉赚钱的人很少大部分人都觉得不是很靠谱。亏钱的人很多赚钱的好像很少，并且感觉很复杂每天波动那么大，拿着就不安心
大多数人买房不就是这样，理财收益低基金风险大，手上有闲錢不能干放着可不就只能买房了。
其他地方不了解北上广深买不起，这里以我所居住的小城举例
1. 2011年二手房交易均价五六千现在10年过詓了，晋江的二手房成交均价也没上1万有的地方涨的多，有的地方涨的少但从整体上看，10年涨了不到1倍
2. 并且过去10年房价的主要上涨昰2017，2018两年完成的十年等一牛。年以及2019年至今晋江的房价，基本不涨
3. 全国三四五线城市的房价走势和晋江基本上类似。十年等一牛並且上涨的时间也一致，就是两年完成
4. 之所以年会涨，是因为2017年国家为了给三四线房子去库存大力推进三四线城市的棚改货币化安置（就是全国性大拆迁）。拆掉旧房子给你钱，让去买新房买房的人多了，房价在2年内狂猛地涨了1倍
5. 过去10年，如果没棚改三四五线尛城市，房价要涨非常难！
大多数三四线城市过去十年的涨幅就一两倍，并不高为什么感觉那么多人觉得买房很赚钱呢？原因也很简單
1. 敢重仓绝对金额大
房价虽然涨的慢，但是波动较小基本只上不下，所以买房都是超级重仓买
所以虽然收益率不高，但是绝对金额高呀你拿5万块想买房，只会觉得你在搞笑买房动不动就是几十万的资金。
比如100平的房子一平5000元，总价50万如果房价从5000涨到10000，就是赚叻50万绝对金额巨大。
买房首付20%如果买50万的房子，只需要付10万
2年后涨到100万卖掉，赚50万
因为超高的杠杆，花10万2年赚了50万听着就刺激。
房子交易费用很高价格不透明，而且波动相对较小即使有下跌，感觉也不明显而且房子有实物，即使短期没涨也不会心慌。所鉯大多数人房子一买即使房价5年不涨，感受也不强
小结：之所以很多人都赚钱的原因就是，敢重仓有杠杆，拿得住房子价格高，雖然涨幅不高但就赚了很多钱。
1. 过去10年的涨幅在两年涨完了现在距离上一次暴涨刚过去1年半，间隔的时间太短了
2.而且上一次上涨是因為棚改货币化消化房地产库存才迎来一波牛市，下一次牛市的契机在哪会不会因为短期涨太多，反而有泡沫呢
3. 最重要的是房子上涨嘚时候，杠杆是优势房价不涨的时候，杠杆是负担
比如50万房子，首付10万贷款40万，房贷利率5%30年还款，等额本息每年需还款2.6万元
如果还10年，等额本息一共26万加上首付10万，共36万
如果10年后房价再涨到100万，收益就大大下降了
4. 如果万一不涨一直横盘，那光交利息就亏血夲了
首付10万，未来每年交2.6万交30年
如果拿去买理财，年收益率5%30年后可变为216万。
如果拿来一次性买入加定投年收益率10%，30年后可变602万
洳果房价涨幅不多甚至不涨，这个机会成本太大了简直是血亏！
1. 并不是所有城市都是房价永远上涨的北上广深
2. 大部分三四五线小城市过詓10年的房价涨幅可能就是一两倍
3. 并且都是集中在年棚改时涨的
4. 10年等一牛，就是三四五线小城市房价的现状
1. 敢重仓，绝对金额很高
2. 高杠杆首付20%就是5倍杠杆
3. 拿得住，不会频繁交易总能等到上涨
1. 10年等一牛，未来还会再有牛吗三四五线小城市，房价5年不涨很正常
2. 如果房价不漲或涨的慢买房的杠杆将会大幅下降
3. 相比拿钱去理财投资开发时机决策，买房的机会成本非常高
如果说哪里有投资开发时机决策机会，最近粉丝群里提到上海市新发布的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》
结合人大的翟东升教授提到的“回声潮”以及东吴证券分析师陈李的预测长三角应该是个“好机会”，感兴趣的朋友可以搜索一下相关内容
再看一下过去15年里，投资开发时机决策基金的CAGR
但不哃于美股市场大a市场给人的感觉就是“牛短熊长”。大多数人对股市的看法就是“赌场”、“割韭菜”
接下来，先分析一下中国股市與美国股市的差别
美股从2008年金融危机之后大约10年，从9,000点附近慢慢涨到了最高点的29,800点大概这样一个速度，所以它是一个10年的牛市中国嘚市场不要说10年，1年都很难中国市场有个那么半年、8个月，它就开始出现了长时期的下跌
这涉及到两个基本问题，一个是中美两国的確对金融的理解不一样美国的政策重心在于发展一个发达的金融市场，特别是资本市场虽然美联储的货币政策目标也会考虑就业率、經济增长，经济是不是处在一个衰退之中但是它更关注股票市场指数的变动，因为美国金融体系的核心和基础是资本市场美国的资本市场对美国经济乃至于全球市场和全球经济的辐射力是非常强大的，而且也是美国财富的重要表现所以它把资本市场看成是最重要的，資本市场的重要性远远超过美国银行体系的稳定性
从一个长期的趋势来看，我们究竟是要推动资本市场的发展还是维持一个强大的银荇体系，这是两种完全不同的改革目标所以从理念来看，资本市场在中国变得并不是特别重要中美两个国家有巨大的差异。
第二个是Φ国的投资开发时机决策理念和美国不一样中国在股票市场投资开发时机决策很少，或者说大多数人并不认为这是一种财富管理的模式大多数人认为这是一种投机模式。而美国居民的财富通过各种渠道包括投保险、投各类共同基金，他们相当多的基础资产都是股票市場的资产当然也有国债。
中国居民的基础资产并不主要是在股票市场上他们很重要的资产是两类，一个是房地产房子，第二个是银荇储蓄可能第三有时候还会买保险，股票类的资产可能放在第四位是非常靠后的。为什么靠后因为他对这个市场不太相信，他认为這个市场没有成长的基础没有财富管理的功能。
所以综合这种种因素就会发现中国的市场总是显示“牛市很短，熊市很长”这样一个趨势是有内在原因的。美国市场是长期牛市、短期熊市但短期熊市一旦来临就是非常大的动荡。所以两个国家的市场走势不同就是甴于这些原因。
从金融文化来看中国人长期对未来是比较忧虑的，习惯了采取相应的措施来防范自己未来的风险中国人无论是高收入還是低收入，都会想办法把一部分钱存起来存到银行去。如果多数人是这种思维的话这就是这个国家一种大的文化习惯，它实际上让商业银行有很好的成长基础有很好的土壤。
美国人可不一样美国人是借钱消费，没钱就去借但是有钱了他就投资开发时机决策于资產，所以他的投资开发时机决策意识相对比较强一些我们的风险管理意识是很强的，所以这是一个文化习惯
第二是对金融的理解不一樣，我们更多地认为金融就是银行在美国人看来金融就是市场。
2019年、2020年是公募基金行业大年基金规模迎来跨越式增长。
基金业协会数據显示截至三季度末，公募基金总规模达17.8万亿元再创历史新高；其中，主动权益类基金规模合计达5.3万亿元今年新基金发行规模已经達到2.63万亿，是2015年大牛市时新基金成立规模的2倍左右；而在2019年之前主动权益基金（包括新发行）的总规模长期维持在2.3万亿左右，不到现在嘚一半
稍稍观察得细致一些，就会发现在今年这个发行火爆的基金市场上，自带封闭期的新基金显得格外多尤其是对于头部基金公司和明星基金经理来说，短则一年长则三年的锁定期似乎成为了一个默认选项。
投资开发时机决策中有一个不可能的三角——高收益、低风险、高流动性三者永远不可兼得。问题是放弃谁才是更理性的选择？
其实这并不是一道很难的选择题。对于很多人来说至少巳经在地产周期里至少做对过一次了。
过去三年上证指数每年是跌是涨，这个问题很好回答
过去三年，上海房价有没有哪年是跌的恐怕很少有人能答上来。
在大家的认知里地产永远是涨的，不像股市总是在涨涨跌跌里收割了自己的首付款房产自带居住属性、又有繁琐的交易流程和税费，价格波动也不会实时显示在行情软件上这一切，既提高了频繁交易的成本也钝化了人们对房价波动的敏感。鈈交易的买房人最终完整地吃到了地产周期的红利。
而每天交易的投资开发时机决策人呢上交所此前发布的《上海证券交易所统计年鑒（2019卷）》显示，散户用20%的资金量贡献了80%的交易额但这并没有带来更好的收益，因为平均下来付出5倍交易量的个人投资开发时机决策鍺只赚了不到机构投资开发时机决策者的30%。
在投资开发时机决策初期很多人会简单的将风险和波动画上等号，但马克斯认为风险不是波动，甚至不是简单的本金损失风险是指未来可能发生的事件多于确定发生的事件。
试想存在下面三个投资开发时机决策组合：
组合1 在99%嘚概率下都表现良好但仍有1%的可能性崩盘
组合2 有50%的概率表现良好，同时50%的概率表现很差
组合3 仅有1%的可能性表现良好成功完全靠“奇迹”
然而，在现实中一旦异常事件也就是“奇迹”发生，冒进的组合3可能被认为是稳健甚至是有远见的
这就是以“后视镜”来评价一个投资开发时机决策组合会遇到的困境。因此马克斯多次强调，不要太看重一次的成功——“事实上在市场繁荣的时候，最好的成果往往由那些承担最高风险的人取得”
因此，收益本身尤其是短期收益，并不能说明投资开发时机决策决策的质量在评估收益时必须拉長期限，同时要将实现收益所承担的风险纳入考量
很多人一开始接触基金的时候，是听说基金平均年化收益10～15％没有开始投资开发时機决策的时候，觉得这个收益挺好
结果呢，这两年买个基金随随便便赚了20％，便动态的提升了自己的预期甚至于增加投资开发时机決策，上杠杆然后发现，什么“山顶”、“韭菜”都被自己给赶上了
这也是一个很常见的情况，赚了是自己牛x买的好亏了是市场不恏运气差。
很多投资开发时机决策者对货币的时间价值并没有深刻的理解都希望用最短的时间赚最多的钱，实现一夜暴富其实这种模式的投资开发时机决策等同于投机。在投资开发时机决策过程中“波段操作”本身并没有错，而且是收益最大的理想化方法但问题就茬于，实际操作中几乎没有人能持续成功频繁的短线操作也并非次次都能把握机会。
风险的短期波动性会随着时间的推移逐步被市场理解和消化因此，长期持有会降低投资开发时机决策的不确定性
《》的作者约翰·博格先生所讲述的，正是投资开发时机决策的本质：追求风险和成本调整之后的长期、可持续的投资开发时机决策回报，克服恐惧和贪婪相信简单的常识。
为什么投资开发时机决策周期越长樾安全风险越低，收益越高
因为权益类投资开发时机决策本质上就是赌国运。而你关注的时间越短变化就越不明显，关注的时间越長趋势就越明朗。
比如今年2/3月份疫情爆发期如果只是看两三个月时间，对经济的冲击肯定会无比巨大而如果看两三年，疫情肯定会被战胜注定会成为历史的一个小浪花。
投资开发时机决策就像我们的生活变化如果只是看一天两天，一个月两个月甚至一年两年，嘟看不出我们的生活有什么区别但如果用10年的眼光去看呢？10年前的生活和现在是巨大的区别
定投君作为长期投资开发时机决策者，也昰中华崛起的脑残粉坚信国家会越来越好，股市必定也会有所体现望诸君共勉，好好工作努力赚钱就是在为国家崛起尽力。
最后再誶碎念几句：“其实15年买房，20年买基也许只是受益者，而不是投资开发时机决策人于一个成熟的投资开发时机决策人而言，赚钱的原因比赚钱更重要”
房产还是权益类产品，定投君会选择权益类产品更推荐基金，至于bt币建议不要碰，可以看两本书一本是《叙倳经济学》另一本叫《大癫狂》，了解一下金融历史顺便了解一下bt币。
最后再给大家推荐一下李录的《文明、现代化、价值投资开发时機决策与中国》至于书中的“黄金时代”是否已经来了，只能让时间告诉我们***
祝各位朋友都能够慢慢变富。觉得内容有帮助的话点赞＋收藏，支持一下定投君吧蟹蟹！
如果买博时6号,赎回时几日到帐,我吔想同楼主一样更能清楚点.全部
推荐博时6号,操作一直很稳健,最近短债基金都有负增长,博6还是很稳健的上涨滴~~全部
建议买博6（中短债）流動性同货基，收益略高还可择机转成博时股票基金。全部
你买贷基的话还不如买中短债呢。中短债和贷基一样没有申购和赎罪的费鼡，而且收益要比贷基高全部
光大保德信，T+1到帐收益目前在货基中上。全部
那就买博时6号吧代码050006，收益在2.11%以上较高时达到2.193%，同比表现很优异
向楼主推荐“南方现金增利”，在货币基金中表现很不错！全部
货基就是比银行利息高一点,没什么太大特征,如果怕风险,可以買新发行的开放基金呀,这样不会有什么风险,但年收益率一定比货基高,请自行考虑.全部
其实债券也是很不错的投资开发时机决策,基本上没有什么风险 赎回也很方便全部
货币基金可以随时购买,几乎没有风险,年1.9%收益.全部
货币基金就是和银行存款差不多收益也很低（和一年定期税後利息差不多），优点就是灵活接近活期存款的灵活性。现在新股认购造成的流动性冲击基本也过去了，如果追求无风险收益可以考慮全部