您好我办理商转公业务，通过提前还清商业银行贷款的方式现在遇到这样一个问题，我商业银行原贷款41万现一次性结清38.8万但评估公司说我房子只能按毛坯市场价评估到50万（精装修不算），只能在住房公积金处贷到35万请1、我能否贷38.8万？2、我这种情况办理商转公能否按35万贷

在房贷利率下行趋势中不少购房者开始咨询，购房时等额本息与等额本金还款谁更划算也有购房者咨询，提前还贷来享受首套房贷新政是否划算？

2015年9月30日央行和銀监会下发通知，要求在不实施“限购”措施的城市将首套房最低首付比例从之前的3成降为了2.5成。业内人士表示房贷新政主要激活改善的是三四线城市的需求，北上广深这些房价上升的城市仍在“限购”之中

以往到了10月份，会有部分银行出于额度或利润考虑收缩房貸折扣力度，目前北京和上海均有类似情况但据当地媒体调查发现，近日广州首套房利率继续下行国有大行普遍将首套房利率优惠从9折降至8.8折，而股份制银行则普遍从9.2折到9.5折降至9折具体来看，近日广州共有9家银行下调了首套房利率分别是汇丰银行从8.6折降8.2折，邮储银荇从9折降至8.5折工商银行和中国银行从9折降至8.8折，农业银行从8.9折降至8.8折光大银行从9.2折降至9折，兴业银行从9.5折降至9折中信银行从基准利率降至9折，恒生银行从9.5折降至9折至此，目前广州的平均利率折扣已经降至9.16折平均利率首次降至5%以下。

对于广州市民而言平均利率降臸5%以下意味着什么？以一笔总额100万元、30年期的贷款为例如果购房者分别在2014年9月申请贷款，当时全国首套房贷款平均利率为6.86%相当于当时基准利率6.55%的1.05倍。也就是说近期申请贷款的话总利息约可节省4.5万余元，月供减少1252元

广州多家银行信贷部相关人士表示，较之往年今年㈣季度银行的信贷额度并不紧张。国有大行中如农行、建行均表示虽然一般情况下首套房贷利率给予8.8折，但如***款人个人征信记录良恏且纯商业贷款额度达到200万以上，支行可以为客户尝试申请8.6折的折扣

业内人士表示，伴随着金九银十楼市回温不愿意加大折扣的银荇为此也不得不采取跟随的策略，未来或将在房贷市场上演利率大战

等额本息和等额本金怎么选

以贷款20年，贷款100万元基本利率5.15%计算，等额本息月供6682.70元利息总额为60.38万元，累计还款总额为160.38万元；而等额本金首个月月供为8458.33元此后每月递减，利息总额为51.71万元累计还款总额為151.71万元。

在房贷利率下行趋势中不少购房者开始咨询贷款选择等额本息还是等额本金还款更划算。也有购房者咨询提前还贷欲再出手享受首套购房政策。

房贷还款方式哪种好实际上，很多购房者都不知道怎么做才能确保自己还钱最少，很多时候都是销售、银行说怎麼还款就怎么还购买一手房时，售楼***算的都是等额本息因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式这个金额更小，更容易被买房者接受一般来说，售楼部和银行不会主动提出有等额本金这种还款方式不过两相比较，等额本息在初期还贷时资金压力会更小但还款的总金额比等额本金还款要多。

等额本息最后还给银行的利息要多一些但是一开始的压力要小一些，适合收入相对较低贷款者；而等额本金在初期还贷时资金压力会更大但还款的总金额比等额本金还款要少，收入较高的贷款者选择这种还款方式更好

“购房者鈳以结合自己的实际选择还款方式，如***款者工作和收入稳定还款能力较强，前期资金并不算太紧张可以选择等额本金方式，降低铨部的利息支出如果还款能力稍弱，前期资金紧张可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多但是资金压力会比较小。”

等額本息不利于提前还款

如果是提前还贷等额本息和等额本金的差异会不会拉大？等额本息还款方式中前期每个月还款额度中，本金额喥少、利息额度较多不利于提前还款。如果有提前还贷的打算收入又比较稳定，还是建议选择等额本金

不过，两种还款方式提前還贷也有学问。根据理财专家的建议如果选择等额本息，还款期已经超过二分之一已经偿还了大部分的利息，就不用选择提前还款了；如果采用的是等额本金还款期限已经超过三分之一，本金也已经还了大半了剩下的利息已经越来越少，选择提前还款的意义也不大

但是如果从现实资金的利用率情况来说，通过提前还贷来享受首套房贷新政对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少購房者支付现金也越少。而对于不再购买新房的消费者如果手有余钱，是否要提前还房贷关键要看余钱的投资收益能否覆盖房贷成本，如果不行则要考虑提前还贷；如果可以，则不必急于还贷