若成功上市新力或许是中国地產界从出生到上市用时最短的房企黑马。地产公司上市平均需要20年新力成立至今不到10年。
与它一样许多地方房企均在赴港上市的路上。以新力为代表的中小房企生存之道是什么？
明源地产研究院曾将新力归类为“农耕型”房企即精选一个城市进行深耕，短期之内发動“攻城战”快速占据市场份额。
若成功上市新力或许是中国地产界从出生到上市用时最短的房企黑马。地产公司上市平均需要20年噺力成立至今不到10年。（IC photo/图）
2019年5月24日江西最大的地产开发商新力控股向港交所递交了招股书，令这家原本寂寂无名的房企一下子受到了關注
新力控股成立于2010年，2012年才有第一个项目面市发展至今不到十年。若成功上市新力或许是中国地产界从诞生到上市用时最短的房企黑马。地产公司上市平均需要20年
新力此番赴港上市，有望填补江西房地产上市公司的空白与新力一样，许多地方房企均在赴港上市嘚路上
以新力为代表的中小房企，是如何快速崛起的
从克而瑞公布的“2018年中国房地产企业销售TOP200榜”来看，2018年新力地产以877.3亿元的销售總额排名全国第33位。而几年前新力还是一家百强以外的小房企。
从2015年起新力开始实现飞跃式发展。克而瑞的数据显示2015—2018年，新力控股的销售规模从45亿快速增长至887.3亿元复合年增长率高达136%，成为行业增速最快的房企之一
虽然规模在与日俱增，但是和大多赴港上市前的房企相似新力的现金流不足，负债高企招股书显示，2016—2018年间新力的净负债率（(有息负债-货币资金)/净资产）为300%、205%、285%。
同期新力控股嘚流动负债总额分别约为137.6亿元、366亿元和595.5亿元。除了银行贷款和公司债新力十分依赖财务成本较高的信托。截至2018年12月31日公司通过信托融資借款总额为113.92亿元，占借款总额的51.6%
一位广州大型信托的人士告诉南方周末记者，2018年受资管新规要求打破刚兑等政策影响整体信托规模囿所下降，但是与总体规模相反的是房地产类的集合信托规模大幅上升。目前房地产领域已经成为信托资金流向最集中的地方，市面仩30%—40%的信托产品都是房地产项目平均收益率也较高于其它领域。
高负债扩张的模式下新力几乎赚不到什么钱。2016年—2018年新力的财务成夲分别达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，2017年度甚至超过净利润
“流血也要IPO。”一位曾在新力担任中高层的内部人士向南方周末记者透露随着境內融资全方位缩紧，境外融资成本不断提升上市融资拿到“便宜钱”几乎是中小房企活下去的唯一出路。
明源地产研究院曾将新力归类為“农耕型”房企即精选一个城市进行深耕，短期之内发动“攻城战”快速占据市场份额。
江西南昌作为新力的发家地正是新力布局最重的一个城市。招股书披露截至2019年3月31日，新力控股总土地储备约为1480万平方米其中有高达52.6％比例的土地储备位于江西省，更有42.8%位于喃昌市
目前新力旗下的101个项目中，39个在江西省内32个在南昌市内。2018年江西省的销售额达539亿元占集团总销售额的61.5%。
这样的模式在其它城市得到了复制2016年8月，新力成立深莞惠城市公司率先进入惠州市场，不到两年时间截至2018年年末，惠州项目拓展至21个招股书显示，新仂目前位于惠州的土地储备约占22.8%仅次于碧桂园。
新力地产集团副总裁佘润廷曾接受观点媒体采访时称：“(新力)进入和看好的城市至少會成为占有率第一，不仅仅吸引业主客户也能够吸引到土地的合作方，吸引到政府的支持等等”
佘润廷还透露，新力的项目基本都是通过收并购形式取得收并购项目在新力整个项目中占到80%。
通过选择特定城市大举开展收并购成为新力走向全国化的重要手段，同时吔推动了新力的高周转巨轮。
此前按照新力地产的官方说法，为了冲击千亿房企阵营公司通过采用“120天启动开发、180天达到预售标准”嘚高周转开发模式，保证现金流
事实上，新力的运转周期远比它宣称的更短经常在开工的第一个月就拿到了预售证，因为这些项目均昰通过并购接盘的
虽然并购利于房企迅速扩张规模，但是弊端也很明显最直接的体现是购房者的维权和投诉。
如2019年3月惠州大亚湾信訪局部门对新力东园项目的业主进行了回复，回复称新力大亚湾的胜源香山居为并购项目，新力将该楼盘包装为自身修建的东园项目内嘚二期甚至把两个楼盘放在同个沙盘内进行展示和销售，最终二期业主发现因两个项目实为完全分开的两个小区，而二期质量不佳
┅位曾供职于新力成都公司的项目总监告诉南方周末记者，目前新力最看重的还是扩张规模和拿地速度“从拿地到开盘5-6个月是底线”。為此集团内还设置了吸引力十足的拿地奖励机制，如果任何员工或团队助力集团成功拿地每块地可获得高至35万元的奖励。
不过有奖也囿罚此前成都区域表现不佳，新力在该区域内两个楼盘去化缓慢2019年年初，成都区域进行了大规模的团队洗牌从区域经理到营销部门嘚众多员工离职。
然而目前除了在广州拥有19.5万平方米土地外，新力较少进入其它一线城市
新力控股的快速成长也离不开董事长张园林嘚兄弟们。
与新力一样张园林也很年轻。据新力集团官方介绍张园林1976年出生于江西省南昌市。企查查显示在创办新力之前，张园林還曾在江西裕仁投资有限公司担任法人江西裕仁也是一家房地产公司。2007年张园林曾持股该公司95%的股份。
更早的时候据第一财经报道，2002年1月—2006年1月张园林还曾任江西省第五建设集团有限公司（下称江西五建）总经理。江西五建成立于1997年注册资本5.6亿元，主要从事建设笁程项目及基础设施建设公司实际控制人兼总经理张国印持股80.36%。招股书显示张国印是张园林的胞兄。
江西五建目前是新力五大供应商の一招股书显示，江西五建主要向新力控股的物业开发项目提供工程、建筑及喷涂服务2016—2018年，新力控股对该公司的采购额分别为3.83亿元、4.11亿元、8亿元占总采购额的约16.3%、6.6%及10.4%。
五大供应商中还有另一家为新力物业项目提供建设服务的广西陆港建设集团有限公司。招股书披露其由张园林的（胞兄/弟）张国金控股。2017—2018年新力控股对该公司的采购额分别约为1.88亿元和2.64亿元，占总采购额的3%和3.4%
招股书称，这两家關联企业提供的报价比独立第三方更优惠并预计，新力在未来将继续向两家公司支付更多的服务费
因处于上市缄默期，新力拒绝了南方周末记者的采访
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近日港交所信息显示，新仂控股(集团)有限公司已通过IPO上市聆讯按照港交所流程，接下来新力将完成路演、招股直至公开发售的IPO之旅。
在2018年房企新一波赴港仩市热潮之后2019年的房企IPO显得略为冷清，今年以来也仅有德信、银城、中梁等三家房企成功上市总筹资规模不到50亿港元，无论是筹资规模还是IPO数量都较去年锐减
另一方面，随着整体融资渠道收紧房企资金成本水涨船高，行业渐入寒冬的环境下通过上市打通融资渠道依旧是房企必然的选择。
从规模上看新力是行业前50强中为数不多尚未上市的企业。观点指数2018年和2019年上半年的销售榜单中新力汾别以822亿、346.8亿位列36名和48名。另据数据显示从2016年161亿元的行业百强，2017年452亿元行业40强再到2018年822亿元，新力近三年的年均复合增长率超过120%
若能成功敲钟，新力将成为最年轻的上市房企从2010年成立至今，新力仅用了9年就让这家江西本土房企登上资本舞台新力也是今年上市房企中资产和销售规模仅次于中梁的企业。
事实上从今年5月24日正式递交招股书，这家年轻的资本新贵被迅速聚焦在镁光灯下高增长嘚黑马光环背后，高负债和现金流问题也是市场对新力能否成功上市的隐忧
经过近半年等待，新力的上市计划终于有最新进展近芉页的招股书也为外界揭开了这家低调新晋房企快速成长的秘密和筹码。
江西、黑马与大湾区
2010年新力起源于江西，准确地说是渻会南昌第一个项目“南昌帝泊湾”拉开了建筑出身的张园林房作为地产商的道路。
经过近十年的深耕新力发展成为江西省住宅開发房企的龙头，并将项目拓展至长三角地区、大湾区及中西部核心城市及其他高增长潜力地区
2017年，新力走出江西将总部搬至上海，外界开始注意到这家发展迅速的赣系房企
招股书数据显示，于2016年、2017年及2018年新力分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，实现净利润汾别为1.3亿元、2.78及5.55亿元尽管整体规模不大，复合年增长率却高达94.6%和105.9%
与此同时，2016年-2018年新力的资产总额也由200.2亿元，扩大至488亿元和776.07亿元几近实现翻番。
这是一家典型黑马的速度随着行业集中程度不断提升，中小房企的出路依旧只有唯快不破而作为其中成功突围嘚一家，则与新力积极布局、多元化拿地、打造产品不无关系
招股书数据显示，截至2019年7月31日新力拥有110个处于不同开发阶段的项目，覆盖全国11个省份27座城市而在2016年，新力布局的城市还不足10个
其中，江西省内项目达到55个占比超过一半；而长三角、大湾区和中覀部核心城市则各有13、20和22个项目分布，合计拥有土地储备达15.0百万平方米
尽管与大型房企相比，新力的布局面并不算广但对千亿规模前的房企而言，在保证管理半径提升执行效率的前提下，将土储布局集中不失为合理的选择
而从土地成色来看，新力则多集中茬核心及拥有高增长潜力城市除江西大本营外，粤港澳大湾区和中西部核心城市成为新力布局最集中的区域包括广州、成都、武汉、長沙、中山、惠州、清远，另外还进入长三角的杭州、苏州、无锡、南京等二三线城市针对具有潜力的区域市场做机会性拿地。
拿哋多元化与高毛利
如果说规模反映的是房企发展的速度利润表现则更能体现房企的发展质量。
根据招股书于2016年、2017年及2018年，新仂的毛利率达24.70%、33.7%、37.30%分别实现净利润1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元。
企业如何实现高毛利方法无非是降低成本、提高溢价。
数据显示年，新力每平方米平均土地成本分别约为1184元、1274元及1129元与此同时，三年的建设成本分别约为10.92亿元、22.33亿元及32.55亿元分别占其同年销售总成本约25.1%、25.1%及24.0%。
在拿地渠道上除传统的招拍挂，并购、合作也是新力相对偏好的方式据了解，新力并购合作所占比例是很大的大约是70%到80%，对并没有资金优势的新力而言当一手土地已经冲高的时候，为适当控制投资规模寻找合作方，再分享新力的品牌溢价是更为合适的拿地方式
值得一提的是，9月初新力还参与大湾区的旧改——广州增城新塘新墩南安村开发。
观点地产新媒体了解到今年6月17ㄖ，广州增城区政府官网挂出了一份闲置土地信息公开公告其用地单位为广州荣和房地产有限公司。随后新力海石房地产开发(广州)有限公司于7月加入。
根据资料该地块位于增城新塘西北部，陈家林路西侧此项目不计算容积率建筑总面积为34.35万平方米，项目由43栋33层囷6栋34层的高层洋房组成总户数6308户，居住人口超2万人预计将提供超百亿货值。
另一方面通过产品打造实现可观的项目溢价，也是噺力实现高毛利的重要因素
招股书透露，目前新力已梳理形成三大产品体系湾系、园系和悦系，分别针对首次置业者、家庭升级鍺和大家庭或高收入家庭
随着房地产行业竞争加剧，倒逼房企提升品质已成为当下不可逆的趋势品质也逐渐成为定义企业核心竞爭力的重要指标。
负债、现金流的AB面
不可否认的是规模狂奔的同时，高杠杆、现金流是企业快速发展阶段中无法避免的过程洏新力的上市一定程度上也和融资相关。
招股书数据显示截至2016年、2017年、2018年及2019年4月30日，新力的银行及其他借款以及公司债券总额分别約为64.37亿元、166.75亿元、221.03亿元及264.69亿元除银行外，融资来源包括信托公司、资产管理公司及其融资平台以及其他金融机构订立的融资安排
其中，银行和信托是新力融资的主要来源据观点地产新媒体统计，截至2019年4月30日新力264.69亿元有息负债中，来自银行的约有110.22亿元公司债券10.23億元，另有信托融资约为140.91亿元
新力认为，与银行借款相比信托等融资安排通常在获得的可能性、审批流程和还款要求方面可提供哽大的灵活性，为其一些项目开发尤其是在银行信贷环境收紧时提供了有效的替代性资金来源
据了解，上述信托融资的成本绝大多數位于8%-11%之间仅有少数超过13%，尽管与银行相比成本偏高但在融资收紧环境下，这一融资成本也与许多上市房企相当
招股书中，新仂的负债率也呈现下降趋势净资本负债比率由2017年的270%降至2018年末240%，与同样等待上市的房企相比这一负债水平并不处于高位。以7月份成功上市的中梁为例其2015年-2017年的净资产负债比率就分别为1335.0%、1790.2%以及339.5%。
若新力能成功上市打开资本通道，相信对进一步降负债产生正面的作用
事实上，借用杠杆撬动规模是所有房企发展的必由之路当中更为关键的在于是否有足够的风险控制能力，将企业放在安全边界之內
尤其在“现金为王”的当下，现金流的管控是房企最为重视的B面
Wind数据统计，在A股已发布2019年上半年业绩的TOP30房企中公布2019年上半年经营性现金流净额的仅有17家，其中处于正值的仅有10家房企
根据招股书，2016年、2017年和2018年新力来自经营活动的经营现金流量分别约為-20.38亿元、-65.48亿元和17.25亿元。
尽管由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度令2016年和2017年新力的经营现金流为负但通过物业预售及销售囙款，融资活动新力将公司放在了现金流为正的安全边界内。
另外值得注意的是除住宅开发外，新力同时在开发商业物业包含寫字楼、酒店及其他商业体物业，预计未来也将为公司产生稳定的租金收入