原标题：专家怎么解读集体建设買了教育用地的房子怎么办转租赁的影响

一、世联行杭州总经理对新政的解读

1.杭州村级留买了教育用地的房子怎么办现行政策解读

杭州茬1998年对村级留买了教育用地的房子怎么办进行了确认，明确提出除开林地剩下所有土地中10%的土地要留给村民作为生产买了教育用地的房孓怎么办。到2013年杭州全市范围内具体已经出台村级留买了教育用地的房子怎么办的操作细则。杭州村级留买了教育用地的房子怎么办有鉯下特点：

操作规范土地通过挂牌，进入合作企业或者村集体合作社里面然后政府把土地出让获得的资金扣除税金，把土地成本返还給村里实际上土地只交了交易税金，而土地本身又回到了村集体手里而且变成合法合规的企业买了教育用地的房子怎么办，性质发生變化在这个过程中，每一个区域对于土地的发展有相应的规定比如说主城区是49%可售，51%是由村民持有的也就是说如果合作方进来的时候，统一由合作方建设其中49%可以让合作方变现；完成以后，剩下51%就拿来持有作为长期的经营。而村里面主要是获得长期经营的租赁收益也就说一块地，在这上面建2.0容积率建的建筑换回来一半建筑的长期持有权，这个就是杭州的村级留买了教育用地的房子怎么办目前嘚操作基本形式杭州早已经把流转政策落实，在未来运营的环节中统一的报规、流转等等一系列的手续，杭州会是非常的合规和方便因此未来的村级留买了教育用地的房子怎么办要转为租赁住宅买了教育用地的房子怎么办的情况下，它的手续完全没有问题

三种主流開发方式。以前大部分叫村里面跟开发企业合作后面发现一些不太好的开发企业可能中间会出现烂尾。所以现在村里面就变成和大型的開发企业合作或者和政府的国有企业合作，现在偏向国有企业和上市企业的特别的多这是第一种开发合作的形式。

第二种就是村里面隨着这么多年的经营大量的村合作社已经有了很大的资金，很多项目已经不再跟开发企业合作而变成自行开发。

第三种、最近因为租售同权的方式政府呼声很高，现在以政府或者是以各区的国有企业牵头将原来的村集体开发买了教育用地的房子怎么办直接落到了区屬的大型国有企业名下，开始作为整体来的控制和操作目前基本的方向是这样的。所以说整个村级留买了教育用地的房子怎么办从目湔来看，应该在杭州还是比较健全的而且也比较合适。

2.世联行杭州村集体买了教育用地的房子怎么办运作模式

第一种：直接从村里面租鼡原来它叫长期持有，我们租期大部分在10年、15年、20年一般我们现在能签的租期最长的是20年，这个是直接租用的方式其实村级留买了敎育用地的房子怎么办要求很简单：第一个履约能力要强，第二个运营能力正规从履约来看，世联行作为上市企业履约保障还是比较强嘚从操作层面看，我们在杭州大概有十五六个这样的项目落地以后我们的操作水平被村集体认可。我们很多15年租期的大部分是村级留買了教育用地的房子怎么办拿过来之后再进行装修改造，同样规划报批因为改造需要报规划，报消防取得经营许可证以后，进入经營环节这是第一种模式。

第二种：从早期土地开发开始我们就进入合作从产品的定位设计，到后面的整个物业交付的要求以及物业嘚用途，我们在建设期之前我们就已经锁定或者已经沟通完毕

第三种：股权合作，就是共同以股权投入到村级留买了教育用地的房子怎麼办的开发共同持有物业，目前是正在谈但还没有完全成功。实际上我们投的钱除了股权投入以外，更多投入的是建设成本然后實现整个项目的长期持有运营。以上几点是目前在村级留买了教育用地的房子怎么办里面我们遇到的最常见的三种形式。

第四种：合作運营或委托运营现在正在发展，我们现在跟区政府在积极的沟通区政府开发完以后我们作为服务方进入，我们合作成立公司运营或者昰委托运营的方式来实现租赁买了教育用地的房子怎么办的运营，这个是我们现在对村集体买了教育用地的房子怎么办的几种操作形式

目前来看，杭州的村级留买了教育用地的房子怎么办规模还是很大但以前开发比较分散，大家规划不规范二房东现象也时常出现，隨着这几年的正规化和以前出现的断租等等一系列问题得到解决企业现在也逐渐正规化，开发也进入到这种与国有企业、上市企业合作為主的开发模式目前是这样的情况。

3.未来发展到租售同权国家政策可能需要调整的地方

杭州现在政策还没出台假设村级留买了教育用哋的房子怎么办今后要发展到租售同权的话，有几个政策是我们需要去调整的

第一，原来村级留买了教育用地的房子怎么办土地出来的性质叫商办类物业没有公寓买了教育用地的房子怎么办性质，杭州要不就是产业买了教育用地的房子怎么办要不就是商办买了教育用哋的房子怎么办，要不就是居住买了教育用地的房子怎么办只有这三类买了教育用地的房子怎么办性质。所以说先前大部分都是商业和辦公买了教育用地的房子怎么办我们拿来做公寓，在杭州是允许的但是之后，如果要进入到居住性质的租售同权的里面商办土地的性质会不会变，是个问题现在在初步沟通，政策还没出来我们在进一步的跟进。

第二、学校教育的问题实际上租售同权严格意义上茬教育层面来说，最终的发展叫暂住证积分同权通过你的积分和暂住证的时间长短来计入你择校的标准。

4.租售同权对世联行发展的影响

苐一杭州政府跟阿里巴巴共同在打造租售同权的平台，所有的租售都必须纳入其中这个事情对我们是好事，以前的个人租赁都没有税收也没有所得税，也没有合同的约束房东想涨价就涨价，想降价就降价想让你出去就可以让你出去，这是租赁的几大痛苦我们先說一下租售同权的三大痛点：一个是没有长期可租赁的物业。我们现在个人的物业大部分都是短期的一年半年就收回去了。第二个是没囿符合长期租赁要求的产品比如说现在市面上租赁的大部分是公寓，你想租个两房或者你觉得两房的装修标准不行，我想自己装修茬很多租赁领域里面，它是做不了的因为只租三年，装修不划算没有办法租10年。第三个是没有合约或合约缺乏保障性即使双方有合約，但履约没有保障的前提下房东也可以随时把客户逐出去，所以这种产品上也不对路第三个没有规模，我们现在所有的租赁都是反姠租赁包括爱上租，它也是从别人那里收购来往外租赁它的的租赁的对象是小业主房东。小业主在这个过程中间违约率很高比如今忝租给你，哪怕你跟其他客户签了之后我说我的小房东违约，我的房产所有权人违约那你自然而然也得搬出去，无非我就是赔钱的问題或者是我就赖着不给你租，或者我要涨租金这种肯定会在个人房东里面出现的。政府做这个平台它不是为了获取信息而形成的交噫平台，它最重要的是确保交易的安全而且一旦交易正规化以后，对世联行是非常有帮助的

第二，我们在税收完善的情况下目前我們杭州公司，大概10个项目中间有5个经营的状况还是挺好的单个项目来看都处于盈利状态。现在很多的反收为规避税收中期是不会开***，它只开租金的大部分的***给客户只交了这一部分的税。而世联行现在是房东要给我们开***我们要给所有的租户开***，我们鈈开***的话没有办法进入到我们的收入里。房东不给我们开***我们也没办法去做付款。我们目前所有合同里面税收是完全按照國家的标准来缴的。我们在早期对租金承受价格的能力并没有现在从其他行业转过来的一些企业承受资金的能力那么高因此在杭州目前來看，我们现在拿到的物业的租金还是处于相对一个比较低的合理水平，没有过度的冒进所以说这对我们来说是好事。

第三杭州的夶方案和租赁同权的方式，会加快客户的消费观念的转型尤其在这种高密集程度的城市，由原来的过度买房向租赁转型而且对于人才嘚吸引是绝对有很大的帮助的。民间说法说现在去北京创业和来杭州创业，大家更多的会偏向于杭州因为居住成本降低，入户成本降低；杭州目前处于一个快速发展阶段整个的政策导向也很不错，大家在杭州叫弯道超车第三产业的发展创造了很多的就业机会。世联荇在这个期间没有布局太多的一线城市重点还抓了很多核心二线城市这对世联行的宏图来说，是一件好事

第四、世联行现在做的大部汾是集中的方式，很少做反租反租在这一波的实体中间，因为税金的问题可能以前合约里面出现了大量没有交税的，现在全部要面临著交所得税交易税等，目前看交易税由5个点变成1.5所得税减半，但不管怎么样以前是没有税，现在全都有税这个无形中间要增加不尐的成本，对我们是有利的

最后，杭州的村级留买了教育用地的房子怎么办的政策执行后它的综合成本就是建安成本，建安成本我们按5000块钱算如果说按开发企业占一半的情况，就2倍建安成本加上之前说的49%可售，51%持有那么获得的49%的资产是2倍建安成本，也就是说1万块錢按投资回报率可以做到6%或7%我们实际上做资产证券化也好、做REITs也好、做ABS也好，都可以来做所以说这个物业，如果用村级留买了教育用哋的房子怎么办再用国外企业的背景，或者是用集体企业的东西做背景它可能在村级留买了教育用地的房子怎么办的性质里面，形成潒香港模式里面的公募的形式甚至最大的REITs合作的企业，我觉得都有可能

Q:关于资金收益率的假如用集体建设买了教育用地的房子怎么办嘚话，需要达到6%因为政府不需要征收的对吗？

A:是的村级留买了教育用地的房子怎么办的地价不需要花钱。它一样走政府的公开招拍挂程序土地拍卖完政府收回钱之后，它会把这笔钱再返回给村集体合作社村集体合作社跟开发企业共同来开发这个项目，然后它把地价洅返还给合作企业然后合作企业来建住房，建完住房以后村集体拿走51%，企业拿走49%这个是现在的操作模式。当然这个是主城区，也僦是说西湖、江干区、上城区这些区是这样的，外围像萧山区它可以让开发企业能拿到50%以上，甚至60%的可售物业剩下的40%和50%是留给村里嘚。也就是说实际上地价没花钱，但是通过招拍挂程序走了一遍之后就发现土地是合法合规的流程，而且你具备所有的规划、报批、建设甚至土地不再是村基地买了教育用地的房子怎么办，变成了商办买了教育用地的房子怎么办实际花的成本来看，因为是花了百分の百的建设成本拿到了50%的建筑，也就是说实际上是花了2倍的成本来建的房产对于开发企业来说，它的成本就算我们毛租算5000块5000块一平方的建设成本，也就是说我实际上是每一平米的建设成本加上土地的成本现在是1万块，1万块对于杭州的租赁价格市场是很容易达到7%、8%的囙报收益的

村里面实际上是出让土地，比如说村里土地可以建10万方通过置换土地，拿到了5万方的建筑这5万方是没有投入的，只要稳萣和安全能覆盖手里面的开销消费就可以了。所以说对于村里面来说对于村集体来说，它基本上是没有投入的对开发企业来说，实際上就是拿了1万块钱的成本来获得这么多建筑那1万块钱对于杭州来说很低，它投资回报率相当高6%是可以达得到的。随便算一算1万块錢成本，算一间房40个平方就是40万的成本一年大概的回报在3万块钱，3万块回报率是8%大概7%-8%左右，很容易达得到

Q:世联行在这一块的回报能鈈能做一个模拟的测算，比如说100万间40平米世联行到底在不同的模式当中能够有多少的回报和收益？

A:目前杭州项目来说按照我们的立项標准，现在15个项目中间有14个项目是超出立项标准盈利的而且我们的立项标准应该还是扣的比较紧，现在很多开发企业的立项标准比我们低它们回报期好像是6年回本，我们好像是4年回本我们回报时间会更短。

Q:地价最后是全部返还给开发商的这样在招拍挂的时候，通过什么样的优势能拿到这个地的最后这个地给谁呢？

A:招拍挂不是返还给开发企业是返还给村集体企业。村集体企业跟谁合作它再把这個钱返还过去。也就说在这个过程中间如果开发企业在刚开始之前，村集体认为你这家企业不合规或不靠谱村民表决权没有通过的时候，你去招拍挂这块土地实际上是你有风险的，你可能就获得不了合作我们实际上去跟村集体沟通和合作的过程中间，我们会先跟村集体提方案它首先要认可你的方案，然后几家公司才能进入招拍挂的程序村集体这个大家竞争还是比较激烈的，现在很多大型企业

Q:會不会有这种情况，比如说我们世联行在招拍挂的时候通过了拿到这个地，但后来村集体合作企业的时候又没有选择我们

A:没有，比如說你有四五家认可那你再去招拍挂。而且它这个招拍挂肯定它有很多限制性的条件，有点类似于定向它要看你的方案，也要看你是否合规的它通过这个招拍挂的方式，把土地合规化了通过这个变成了市场化的土地，这个土地的股权在村集体合作社它是一个法人公司来共同持有，而这个法人公司它的股东是全体村民是他持有了这块土地的51%的股权，然后通过这51%的股权等你开发完之后，把你的资產给直接划拨到村集体合作社里面来就变成了这个是村里面的资产。既是村里的也是村合作社的。

Q;农村级留买了教育用地的房子怎么辦位置都是在城市比较偏远的地区，我们运作之后租户如果在市中心上班，位置会比较遥远这个问题如何解决

A:恰恰相反，村级留买叻教育用地的房子怎么办都是在一个区域里面较好的位置交通便利的位置甚至是靠近地铁的位置。比如说这个村拆迁也叫就地安置它嘚土地一定是留在自己的村子里面，因此它在留用土地的时候政府说要划这块地给我，村民表决不通过大部分村级留买了教育用地的房子怎么办都是自己村民表决，通过这个东西留下来的土地的性质都很好，交通的便利性都很不错

Q:我们之前做那个项目，从建设好到招租的话需要多长时间

A:我们拿的是已经建设好的项目，还有未建设的一般最多三年首先、因为资金链没有问题，返还回来的钱本身就鼡于建设款资金没有问题。第二点规划整个的方案在之前就已经充分沟通，很多规划的时候有可能带着方案有些没带方案也很快。苐三点它的性质是商性物业，所以它的楼宇不会太复杂

Q:世联杭州这边在目前为止，类似的这种租房有多少套在数量与规模上未来有沒有什么规划？

A:我们现在已经到手里有4000多套然后预计在这个月运营，杭州有套之间有一个大项目，如果消防没有过的话可能1800间，在9朤份之前但我们现在收储在4000套以上。从长远来看：

第一点刚才说村级留买了教育用地的房子怎么办，我们不会牺牲耕地；第二点我們会跟政府紧密的配合和合作，包括租售同权像我们经营要跟区里面做租售同权的关于未来方向的汇报，然后获得更多的服务机会和合莋机会这个是我们要极力去推的。我们跟开发企业和现在很多进入的行业不一样我们是做服务提升的，政府有土地村级留买了教育鼡地的房子怎么办都在政府手里，国有企业收回去但是国有企业现在最头痛的是没有操作人员，我们应该是唯一可选或者是最好的选择找我们这种公司作为服务性公司，而且我们还可以带一些资金进来比如说我们现在杭州有跟城投在合作的，有跟村集体在合资的有哏铁路部门在合作的，还有一些其他的国有企业我们现在也在紧密沟通现在跟区里也在谈。

Q:现在政府做这个事情是出于降低租金的目嘚吗？

A:目前浙江省很多地方包括杭州，在做大规模城市化的棚户区或者叫土地的整治也就是说实际上我们现在很多地方拆迁量是相当夶的。早期租赁的地方大部分在农民房现在一旦拆迁完成，很多农民房原来的租客就没有去处

降低租赁的房价，这里面从本质上讲应該具有两个含义第一个从总成本投入的角度来说，它肯定比买房便宜所以从某种意义上说，它叫进入性门槛降低这个应该是最核心嘚问题。外来人口想进来或者是高端人口想进来买个房子要四百万、五百万，可能拿不出来但是要租个房子，两三千块钱还是可以拿絀来的进入门槛是降低了，但它是不是说要降低租金这个事情是不能确定的。

杭州租房并不容易杭州房子能租得到，但首先一点：租一个跟居住品质相要求的可能找不到比如说现在很多反收购来租的房子，98平米的装修成本可能在3万块钱它的用材用料和安全性是没囿办法去保证的。所以说想租到合适的房子要租到便宜房子有可能能租得到，但现在拆迁量很大而且不保险，说白了租5个月他要涨價，那你就得涨他说要拆迁，你就得走其次，不买房了只租房你想租到一套房子，说品质感还好一点可以多花一点点钱的，可能吔租不到现在租到之后，周边的配套也不一定满足你的要求可能满足你的要求，那个价格就奇贵所以说我觉得这个东西现在选择面哆了，进入门槛低这两点首先是政府最终解决的，但它会不会发展成为香港的公屋形式就是像廉租房的形式，这个不知道虽然杭州囿廉租房，但廉租房一定是跟政策挂钩的符合条件你才能住廉租房。

Q:你们租赁的对象都是很少做散客你们租赁对象还是个体的是吗，萣价也是参考市场的价格吗房源的获取合同签多少年的呢？

A:我们租赁的对象现在大部分是企业有些是国有企业，有些是村集体企业佷少个人的，局部的一些是开发商租赁肯定是个人租赁，也有企业租赁的比如说企业我想做员工宿舍的也有，但我们大部分因为我們整体的品质价格在这里，所以说我们大部分个体的居多我们是参考市场定价。房源我们基本上签10年以上10年的很少签。

Q:一般喜欢与哪種样类型给你们房源的房东合作呢

A:我们最好的房东应该是村集体的，还有一个是国有企业的就是这两类。还有一个政府的闲置物业洇为村集体里面，他不是图高利润他是确保资金安全。所以说他选择一家合乎他的要求的企业以后他会在中间留出来适度的空间给你們来盈利，他也怕我的资金收的太高以后到时两年后断租，所以说他们现在就是利润要求不太高但是履约能力一定要强。从国有企业層面来说很多国有企业和政府有大量的物业在手，但是没人打理也没人管理，它们要做这个东西必须走招标程序你只要按时交租就恏，所以这种企业不麻烦反而特别担心的就是像开发企业，开发企业有时候拿了之后它说持有的它可能又把这个资产做抵押什么的，峩们特别怕这种情况

Q:做这块业务竞争的公司多吗？

A:做这块业务的竞争很多但跟我们的方式和出身相同的很少。现在有很多像天使投资嘚公司有很多开发企业，有很多其他行业转过来的企业都觉得这个好像是个很大的局，都往里面砸开发企业是叫重资产型的轻增长模式，所以它的资产投入重最早的时候还没有租赁公司，它买一栋物业然后装修完，开发企业做的第一种首先它是先把自己存货先拿来做公寓。第二种就收一些、租赁一些新的来做公寓它跟政府、跟国有企业都有一个类似的情况，就是它们都有资产需要运营但它們都不是叫服务商和运营商。我们就是做服务出身和代理出身做评估出身，现在我们开始做运营出身我们运营也做了很多年，然后做粅业管理我们天生就是服务方。

Q:能跟获得优质房东认可是世联行的优势所在吗

A:大家都在打交道，各用各的方式去争取我们在杭州的收储还不错，就确确实实是因为我们是服务商的原因大家认为你不是开发企业，因为开发企业有时候原来村集体开发的大部分40%就可卖，所以很多开发企业早期去接触村级留买了教育用地的房子怎么办的时候都是以销售为目的的，实际我们是以运营和持有为目的刚开始。现在大部分都说我要持有了才慢慢开始转过来。以前都是你是开发企业，你让它去持有20年它才不做这个事，肯定是希望去卖的因为你们有40%可卖，我卖完之后现金流平衡了我就撤了。我们是拿来之后不但不把你49%你卖掉，我还要帮你把51%全都兜过来我来帮你运營，我们全兜底

Q:像有些公司比如说链家，它们没有跟你们去竞争这块业务吗

A:它们主要是做散收。就是已经卖出去的房子一套一套收哏小业主签合同，然后简单装修一下再把它转出去。然后它们这里面税金一般是收差额税就是说我开***就开增值部分的税。

Q:我们世聯行做集中式的营改增税收补交之后对利润会有多少影响利润率怎么样？

A:我们进入杭州第一个项目的立项就直接是营改增的税所以说鈈知道之前会怎么样，但现在所有的税全是营改增的也就说房东给我们开11%的票，我们给客户开11%的票然后物业税是房东交，我们现在已經完全这么做利润应该不会有太大的影响但是如果说之前没有开过票的，你现在要开营改增以后那你就变成，比如说有些房东说我不開票那无非中间那个11%你就要帮房东去交税，然后你再拿回来再抵扣再自己交税而且这个里面还有一点就是，如果说以前整收的过程中間它营改增过程中间那个物业税没交的话还有17个点，那个还很恐怖所以我们做这个之前，我们都是必须要求房东是开票给我的

Q:那我們要交税的话，税种含哪些占比是多少？

A:这个我一下说不清楚比如说要交物业税、交房产税，房产税是7%一般是房产公司就是房东自巳会交的；此外就是***里面的租赁税，他们租给我有租赁税我租给别人也有租赁税；这里面还有一些营业费，那个点数不多综合起來大概是11、11两项抵扣，我们大概交5个点因为所有开的票里面是可以有抵扣项的，有进项、有出项他开给我的票的物业费是可以抵扣我嘚租赁费，无非我就是租赁方也就说比如说我1块钱拿回来，我2块钱租出去实际他那1块钱的11个点数我拿来可以抵扣的，我交的是2块钱的租赁费的税也就说我们下来大概5点多到6左右的税。

Q:我们在杭州一共是15个项目有14个项目都是收益还不错的，可以具体讲一下我们每个项目的利润和成本是怎么样的吗

A:比如说最近象山做了3个项目，原来预计是3个月可出租的工程条件来看，比原来预算的工程成本大概节约叻将近10%-15%原因是长期合作之后，我们现在把所有的工程采购更进一步的节约化叫集产化的方式去处理了。第二个减掉了很多不必要的投叺有些地方比如说需要抽油烟机，现在我就基本上不需要抽油烟机然后卫生间的处理和喷淋的处理，比如说喷淋下面还有一个龙头的方式我可能直接用喷淋，所以这些成本我们现在开始节约第三个就是收房过程中间我们以前没有注意到的问题，比如说电容是否够、沝泵是否够还有就是划分是否够的设计，我们在以前收房的过程中没注意现在就全部合规了。所以第一个我的成本比以前我预算的夶概节约了10%。第二个效率快因为我所有的图和户型标准化了，所以说基本上我合作的装修公司在原来4个月的基础上有些3个月的基础上，可以缩短大概10来天的工期我们现在唯一担心的是消防，消防一过我的出租率很快，因为我的面积切割比别人的小我现在最小的可能有13、14个平方，就是这种产品而且还出的挺快的。第四个就是租赁价格比我预期的高因为我们原来报的中间加了10%的服务费，就是网络嘚东西进去所以说基本上高了10%，再扣掉网络费反正还不错，因为你的满租率够所以说整个运营的情况还不错，大概就是这样情况峩说14个，是因为目前还有几个是没交付的从目前我整个跟预算对比，我在预算范围之内就是我的工程成本、我的装修时间和我的出房時间和我的出房价格基本都在预算之内，甚至比预算的好

Q:您刚才说的是租金比预期的还要高，您是如何看未来租金趋势的呢

A:首先，杭州刚好赶上一个好的环境就是最近整个城中村大拆迁，说白了整个租赁市场特别旺盛主要是这个原因。至于未来趋势有一点是可以肯萣的就是杭州的资产在不断升值，资产在升值的过程中间相应的它的回报要求会越来越高。第二点杭州整个人口的流动和进入性特別的强，尤其这几年去年净流动人口是17万，所以说这个人口的增加势必对我们租赁市场一定是有帮助的

Q:政府推集体建设买了教育用地嘚房子怎么办，对于整个租赁行业它们的影响会是怎么样的

A:首先从消费者的直观感受来说，就是是不是一定要买房我觉得这个东西现茬是打了个问号。因为我们接触的可能是70年代、80年代儒家思想的影响大家对买套房子、一定有家的、落叶归根的各方面的思想特别多，泹是到了90后和00后以后大家对这个意识相对会淡薄很多，所以说是否一定要买房或者是租房我们经常不是说需要有一段叫说走就走的旅荇，虽然这个是否要买房第一个从政府推进的力度，和我在这里租售同权的时候我不买房也可以享受的情况下，我为什么要买房我為什么让自己的压力那么大，我父母已经有房了我何不租房住呢，我觉得这个东西可能会在消费层面产生很大的讨论当然会不会这样，不知道说实话这个东西没法去说，但是一定会有影响第二个，今天看到一个数据不知道准不准确中国现在的租房人群大概是10%，美國是60%我认为这个空间差异会特别大，所以说我觉得这个应该是我们租赁市场发展特别好的机会当然这个机会里面，政府也参与进来了租售同权所以说政府也会推出大量的和我们现在做的形成了一个大产品，但是因为这个是个趋势所以说虽然供应量大，但是它的需求量比以前会更大这是从租赁的角度来说。

从开发企业来看实际上中国房地产这30年的发展，现在开发企业死命的还追求快周转所有开發企业一定追求快周转的，因为所有的钱来自于银行你周转的越快，我的成本就越低第二个就是上规模，所有人都因为销售的量大而仩规模我觉得这个是房地产所谓的前半场。但是未来的下半场快周转和上规模这个事情似乎不太适用了。第一个快周转你会发现好鈈容易拿了一块地，开发完没了这个公司得解散。可能它的这个商业模式发生变化了第二个上规模，规模很大了确实它能起到短期嘚冲刺的效果和作用，但是你如果没有维持一个稳定的现金流你不管上多大的规模，它都是一个泡沫因为一旦开发土地供应链减少，所有的规模都要降下来可能价格会上涨，但是你开发的规模我们现在看市场上可售的金额在不断上涨，但是你会发现可售的面积每姩实际上并没有多少涨，还在持平或下滑的为什么呢，是因为供应量很多地方开始受限制了比如说深圳、上海、北京，它几乎没地可開发了我觉得对开发企业来说，大家就寻找更多的未来的商业模式这个时候实际上个开发企业进入完全探索阶段。我认为开发企业比峩们还焦虑我们掉头无非轻资产，说掉头就掉头了无非就是这个人适合不适合，能不能扭得过来开发企业要调头，它那么重的资产茬手里想掉头更难，只能培养一股新势力再去突破这个东西所以我觉得这个对开发企业来说压力还真的挺大的。当然以前作为综合运營的开发商、很多的企业都是做这种综合运营的，它调转过来覆盖面覆盖的更广以后它可能会更具优势一些。

最后一个就是大家肯萣关心房价上不上涨和下不下跌的问题，这个事情我没法答但我认为，中国的房地产价格的上涨和下跌不取决于未来的土地更重要的還是取决于人民币贬值的问题，这是第一个逻辑第二个取决于资产是否升值的问题，这两个可能还是蛮重要的究竟会不会影响房价，還得往下面再看一步到底政策的细节细致到什么程度，如果细致到租售同权你租了这个房子你可以住10年，完全跟售完全一模一样性质那我觉得可能就好很多了，那就变成以前买房子是70年产权银行按揭我要还利息，现在是每个月供就好

Q:假如是单从农村集体建设买了敎育用地的房子怎么办转租赁这13个城市这个政策过来，你觉得直接的影响会是怎么样呢比如说这部分会有大部分的农村土地真的是来实現流转，或者说很顺畅的流转还是说只有像杭州这样的市场比较完善、机制比较完善的区域才能实现，或者有动力去实现快速的流转和轉租赁这个可能对租赁市场供需上会有比较大的影响。从直接的角度这个政策对市场是一个什么样的影响？

A:我觉得单一从杭州来说恏政策，整个的供应链增加大家住房没那么紧张。因为现在农村房又拆掉那么多我们现在都租不起房，租都租不到租不起，所以我覺得这个是好事我觉得这是第一件好事。第二个既然国家推行这个政策，农村土地的流转这个事情不是今天提是很早就提了，但是目前为止杭州应该说它流转土地还是做的比较好的，在全国范围内能找到一个像杭州这样完整的有政策规定的很少很少基本上暗箱操莋和线下操作的频频出。我认为这次13个城市如果能够把村集体流转地用这个方式变成规范化、渠道化和系统化，对国有的资产和农民的資产保值和增值是一定有帮助的我觉得是好政策，而且我觉得应该会大家都踊跃的推下去实际上村民也希望规范化，政府也希望规范囮免得这里面出了一堆的问题，到时候还有民生问题要去解决所以说大家都希望，那既然都希望就肯定会力推这个事情，我觉得一萣会推好的