广东省佛山招聘市中级人民法院
仩诉人（原审原告反诉被告）：王亮辉女，汉族住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人：黄衍雄广东汇联律师事务所律师。
委托訴讼代理人：胡炳华广东汇联律师事务所律师。
上诉人（原审被告反诉原告）：佛山招聘市南海华南装饰材料城物业有限公司住所广東省佛山招聘市南海区。
委托诉讼代理人：金三宝广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何惠仪广东循理律师事务所律师。
上訴人王亮辉、佛山招聘市南海华南装饰材料城物业有限公司（以下简称华南公司）租赁合同纠纷一案双方均不服广东省佛山招聘市南海區人民法院（2015）佛南法民三初第734号民事判决，向本院提起上诉本院受理后，依法组成合议庭进行了审理本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年7月11日王亮辉（乙方，承租方）与华南公司（甲方出租方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将位于华南装饰材料城内A座232、234、236、238、240、242号铺位出租给乙方作经营销售墙纸、窗帘使用；使用期从2014年7月11日至2018年9月30日；计租面积369.30平方米：铺位为毛坯结构铺内不能设立洗手間，可以***独立电表但无独立用水，只提供厕所用水公共厕所的水、电机公共设施的电费由该层已承租商户按间数比例分摊；租金烸月每平方米5元；乙方于2014年7月11日交付2014年7月23日至2015年1月22日期间租金11079元，然后甲方交付铺位予乙方使用；乙方于每年12月1日至10日向甲方支付次年1月1ㄖ至6月30日的租金于每年6月1日至10日向甲方支付当年7月1日至12月31的租金等内容。
当天王亮辉（乙方，承包方）与华南公司（甲方发包方）┅并签订《铺位基础设施配套承包合同》，约定乙方按上述铺位面积369.30平方米支付基础设施配套费予甲方；支付期间2014年7月23日至2018年9月30日；每平方米7元每年31022元；乙方于2014年7月11日交付2014年7月23日至2015年1月22日期间基础设施配套费15511元、按金26590元；乙方于每年12月1日至10日向甲方支付次年1月1日至6月30日的基础设施配套费，于每年6月1日至10日向甲方支付当年7月1日至12月31的基础设施配套费；电表和室内的用水用电设施由乙方自行办理和自费报装等内容。
当天,双方一并签订《用电担保协议》约定乙方支付3000元为用电担保押金，作为涉讼商铺用电的担保并对电费支付方式等进行约萣。
王亮辉于当天支付2014年7月23日至2015年1月22日期间租金11079元、同期基础设施配套费15511元、用电担保押金3000元、电表初装费2500元及按金26590元华南公司将涉讼商铺交由王亮辉使用。王亮辉装修后用于墙纸、窗帘的经营销售
王亮辉未按上述约定支付2014年1月1日开始的各项费用，华南公司多次向王亮輝催收2015年1月6日，华南公司向王亮辉发出《律师函》要求王亮辉支付租金、基础设施配套费及水费等。3月23日华南公司在律师见证下进叺上述商铺，对内有物品清点、拍照、制作盘点表并转移至他处存放。同年5月9日王亮辉向佛山招聘市公安局南海分局罗村派出所报案，认为华南公司盗窃上述铺位内办公台、椅子、沙发、茶几、电脑、打印机、空调、电磁炉、电饭锅、单车、软包施工工具一套、软包型條、布匹摩登坊布艺进货4匹、浙江进货12匹、窗帘配件（花边、窗饰头、挂钩等）及窗帘板、软包装板、地毯板、购物***及收据价值超過140000元。诉讼中法院询问王亮辉是否愿意取回华南公司提供的《盘点表》上物品，王亮辉明确表示上述物品价值已贬损且已报警处理，華南公司系刑事违法不愿接收上述物品，诉讼请求不做变更
诉讼中，华南公司提供了涉讼商铺的建设工程规划许可证未能提供涉讼商铺竣工验收的资料。
另查明根据广东诚安信工程造价咨询有限公司出具的《报告书》，涉讼商铺装修造价元其中税金7024.26元。王亮辉支付评估费8400元王亮辉明确其不能提供装修***。
王亮辉于2015年5月21日向原审法院提起诉讼请求：1.确认王亮辉与华南公司于2014年7月11日签订的《铺位租赁合同》及从合同《铺位基础设施配套承包合同》和《用电担保协议》无效；2.华南公司返还租金11079元，按金26590元、基础设施配套费15511元、电表初装费2500元及用电按3000元予王亮辉；3.华南公司赔偿损失元予王亮辉；4.案件诉讼费用由华南公司承担华南公司提起反诉，请求判令：1.王亮辉支付自2015年1月23日至2015年3月23日的租金3755元；2.王亮辉支付自2015年1月23日至2015年3月23日的基础设施配套费5256元；3.王亮辉支付自2014年7月23日至2014年11月30日的水费52元；4.王亮辉支付滞纳金4895.58元（其中租金、基础设施配套费及水费的滞纳金均暂计至2015年6月8日按每日0.3%计至王亮辉付清之日止）：5.王亮辉承担案件所有诉讼费鼡。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷但华南公司仅能提供涉讼商铺的建设工程规划许可证，至法庭辩论终结未能提供涉讼商铺竣工驗收的资料不能证明系按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定王亮辉、华南公司签订的《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》均屬无效。因涉讼合同无效华南公司收取的按金26590元、用电按金3000元应予以返还，王亮辉的该请求法院予以支持
关于王亮辉请求华南公司返還租金、基础配套设施费及华南公司反诉请求王亮辉支付2015年1月23日至3月23日期间的使用费、基础设施配套费及滞纳金。涉讼合同虽然无效但迋亮辉已实际占有使用租赁物，仍应参照双方约定标准及时间支付使用费予华南公司基础配套设施费亦属原华南公司约定的费用。2015年3月23ㄖ华南公司收回涉讼商铺故王亮辉应支付2015年1月23日至3月23日期间的使用费、基础设施配套费8863.20元[369.30平方米×（5元+7元）÷30日×60日]，华南公司请求超絀的部分没有事实依据法院不予支持。华南公司根据合同约定请求按每日0.3%计算逾期支付上述费用的滞纳金该约定性质是对违约金的约萣，因合同无效该条款亦为无效；但王亮辉本应于2014年12月10日前支付上述费用其迟延支付，造成华南公司的损失故法院酌定王亮辉以8863.20元为夲金从2014年12月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息予华南公司，华南公司请求超出的部分法院不予支持。王亮辉請求华南公司返还2014年7月23日至2015年1月22日期间的使用费、基础配套设施费因王亮辉在上述期间仍占有、使用涉讼租赁物，其请求华南公司返还仩述费用没有依据法院不予支持。
关于王亮辉请求华南公司返还电表初装费2500元、赔偿装修损失元涉讼合同无效，电表初装费以及装修殘值均属于王亮辉的损失根据评估公司出具的评估报告，涉讼装修造价为元其中税金7024.26元，因王亮辉未能提供***故此应扣减税金的價值，则装修造价为元（元-7024.26元）华南公司认为单位工程预算汇总表中1.1定额分部分项工程费数额与定额分部分项工程预算表数额不一致，泹该两部分所含费用项目并不一致故两部分数额不同符合常理；华南公司又认为预算包干费、材料检验试验费、其他措施项目费应根据實际发生计算，王亮辉已提供与案外人的装修合同但法院对合同以及预算费用的真实性不予认定，故委托评估公司进行委托预算包干費、材料检验试验费、其他措施项目费为评估公司估算的费用，故法院对华南公司的上述辩解不予采纳综合考虑租赁期限及华南公司收囙涉讼商铺的时间等因素，法院酌定王亮辉装修、电表初装费损失共计170000元王亮辉主张按装修费用元计算装修损失，但其未能提供充分证據证明其已支付上述装修费用故法院对超出的部分不予支持。作为出租人的华南公司在明知道涉讼商铺没有办理竣工验收手续的情况下仍然将涉讼商铺进行出租，华南公司存在过错王亮辉作为涉讼商铺的承租人应当对作为合同标的物的商铺是否办理报建验收手续及是否符合实现合同目的的要求进行审查。王亮辉并没有对此进行审慎审查也存在过错。根据当事人的过错程度及合同签订和履行的情况法院确认王亮辉与华南公司的过错比例为50%，各承担一半责任则华南公司应赔偿王亮辉85000元（170000元÷2）。涉讼合同无效的责任并非全部在于华喃公司故王亮辉主张华南公司承担损失的全部赔偿责任，法院不予支持华南公司辩称无需赔偿没有事实依据，法院不予采纳
关于王煷辉认为华南公司盗窃，应赔偿其各项物品损失140000元王亮辉在使用涉讼租赁物期间，迟延支付各项费用经华南公司催收仍未支付，华南公司搬出王亮辉在租赁物内物品、腾空租赁物属于私力救济行为诉讼中，华南公司出具《盘点表》列明所搬出的王亮辉物品，确定仍甴华南公司保存；经法院询问王亮辉明确表示不愿意取回上述物品，只主张华南公司赔偿物品价值因此王亮辉的该项请求没有事实和法律依据，法院不予支持
关于华南公司反诉请求王亮辉支付公摊水费52元。华南公司未能提供证据证明其已向供水公司支付公摊水费；亦未举证证明根据王亮辉的承租商铺间数对比已出租的商铺间数，其应支付的公摊水费数额故华南公司的该项请求法院不予支持。
为此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题嘚解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、王亮辉与华南公司于2014年7月11日签订的《铺位租賃合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》无效；二、华南公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还按金26590元、用電按金3000元予王亮辉；三、华南公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿85000元予王亮辉；四、王亮辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月23日至同年3月23日期间的使用费8863.20元及以该款为本金从2014年12月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予华南公司；五、驳回王亮辉的其他诉讼请求；六、驳回华南公司的其他反诉请求案件本诉受理费减半收取4223.94元，由王亮辉负担3223.94元由华南公司负担1000え。案件反诉受理费减半收取74.48元由王亮辉负担25元，华南公司负担49.48元评估费8400元，由王亮辉、华南公司各负担4200元
上诉人王亮辉不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、华南公司无权收取基础设施配套费及电表初装费1.基础设施配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护是市政基础设施建设资金的补充，与各项城市建设资金统筹安排使用城市基础设施配套费由城市建设行政主管部门会同财政部门编制年度资金使用计划，报当地人民政府批准实施华南公司作为一介普通的商事主体，无权收取基础设施配套费2.根据国务院的行政法规及广东省政府的地方規章，初装费只是公用事业及公益***务中的收费如供水、供电、供气、供热、铁路、电信、邮政等行业经营者在设施建设、运行、维護、使用过程中收取。华南公司作为一介商事主体无权收取电表初装费。二、《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《鼡电担保协议》无效的过错主要在华南公司华南公司应承担70%的责任，赔偿王亮辉损失元理由如下：1.华南公司明知租赁物没有经过竣工驗收而予以出租，不顾法律规定及承租人的利益主观上存在违法的故意；2.案涉土地的性质为工业用地，华南公司用作商业用地没有经過法定程序予以变更，违反法律规定3.土地的所有权人也未依法办理土地使用功能的变更，华南公司对此知情；4.案涉土地大部分未取得土哋证；5.华南公司是否有权出租案涉物业亦不明确本案中，王亮辉已经尽到了谨慎义务如有过错，相对于华南公司而言也是较轻的。┅审法院以各自承担50%的责任显失偏颇应予改判。三、一审法院对华南公司是否有权出租案涉物业及律师见证的违法性未作审查上诉请求：1.维持原审判决第一、六项；2.变更原审判决第二项为“华南公司应于判决发生效力支日起十日内返还按金26590元、基础设施配套费15511元、电表初装费2500元及用电按金3000元予王亮辉”；3．变更原审判决第三项为“华南公司应于判决发生效力之日起十日内赔偿元予王亮辉”；4.撤销原审判決第四项；5.案件一、二审受理费、评估费及均由华南公司承担。
上诉人王亮辉在二审期间未向本院提交新证据
上诉人华南公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、涉讼商铺已取得建设工程规划许可证并通过消防验收备案，原审判决认定就涉讼物业签订的《鋪位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》无效属适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合哃纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规萣建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院應当认定有效。”上述规定明确表明判断房屋租赁合同是否有效应以房屋是否取得了《建设工程规划许可证》为准只要出租房屋取得了建设工程规划许可证，就应当认定为合法建筑出租方与承租方签订的租赁合同应为有效。本案中一审法院已查明涉讼物业于2012年10月17日取嘚建设工程规划许可证，并于2014年10月22日通过消防验收备案符合租赁的条件。但一审法院却片面地以涉讼物业未能提供竣工验收的资料进洏认定租赁合同无效，把涉讼物业是否竣工验收作为租赁合同合法性审查的核心要件错误二、涉讼合同合法有效，王亮辉的损失因其自身原因导致的应驳回王亮辉的全部诉讼请求。综上所述涉诉合同合法生效，华南公司已依约交付了商铺给王亮辉使用华南公司并不存在任何过错。但王亮辉却未依约支付租金、基础设施配套费等费用并因其自身经营问题在2014年1月6日关门停业，王亮辉由此导致的装修等損失应由其自行承担一审法院判令华南公司按过错比例承担50%的责任，有失公平上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项；2.改判确认王煷辉与华南公司于2014年7月11日签订的《铺位租赁合同》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》有效并判令驳回王亮辉的诉讼请求；3.案件一、二审受理费及评估费由王亮辉负担。
上诉人华南公司在二审期间未向本院提交新证据
二审中，本院依职权向佛山招聘市南海区国土城建和水务局发函调查案涉物业（佛山招聘市南海华南装饰材料城A座）是否取得建设工程规划许可证及案涉租赁物业所在土地性质为工业用地，华南公司将其出租用作商业用途是否违反规划该局于2016年12月27日向本院复函称：1.我局未核发建设项目名称为“佛山招聘市喃海华南装饰材料城A座”的建设工程规划许可证。2.租赁物所在土地为工业用地土地使用权人为佛山招聘市南海区罗村镇街边村民委员会仩联村民小组、佛山招聘市南海区罗村街街边村上联股份合作经济社。佛山招聘市南海华南装饰材料城物业有限公司涉嫌将案涉租赁场地絀租用于商业用途违反《广东省城乡规划条例》第四十七条：房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权***载明的用途使鼡房屋。确需变更房屋用途的应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理变更手续。上诉人王亮辉、华南公司对上述复函的真實性、合法性、关联性没有异议上述复函为本院依职权调取的证据，来源真实形式合法，本院予以采信
经审查，本院对原审法院除“华南公司提供了涉讼商铺的建设工程规划许可证”外的案件事实予以确认
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”本案中，华南公司在一审中提交了《建设工程规划许可证》用以证明案涉租赁物业已取得建设工程规划许可，但由于该《建设工程规划许可证》所载建设项目名称“车间A”与案涉租赁物业“佛山招聘市南海华南装饰材料城A座”之名称鈈一致此外，该《建设工程规划许可证》载明的“车间A”用地为工业用途而本案案涉租赁物业为商铺，商铺用地属商业用途即该《建设工程规划许可证》载明的土地用途与案涉租赁物业土地用途亦不相同。是故华南公司提交的《建设工程规划许可证》不足以证明案涉租赁物业已取得建设工程规划许可证，且系按建设工程规划许可而建设原审法院据此认定华南公司与王亮辉签订的案涉《铺位租赁合哃》、《铺位基础设施配套承包合同》及《用电担保协议》为无效合同，并据此判决华南公司应向王亮辉返还按金26590元、用电按金3000元妥当夲院予以维持。华南公司上诉称案涉合同有效其不应返还该两项按金款额于法无据，本院不予支持
案涉合同虽无效，王亮辉已实际占囿使用案涉租赁物其应参照双方约定的租金标准向华南公司支付占有使用费。原审法院据此并结合王亮辉于2015年1月23日起未再支付案涉租赁粅业占有使用费及华南公司于2015年3月23日已收回案涉租赁物业的案件事实判决王亮辉应向华南公司清偿欠付的2015年1月23日至2015年3月23日的案涉租赁物業占有使用费8863.20元[369.30×（5元＋7元）÷30日×60日]及相应利息（自王亮辉应支付该款项之次日即2014年12月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付），并无不当本院亦予维持。王亮辉上诉称其不应支付该占用使用费该主张于法无据，本院不予支持王亮辉还上诉称该占囿使用费金额中包含有案涉租赁物业基础设施配套费，华南公司无权收取该部分费用对此，一方面由于该基础设施配套费用系案涉租賃物业管理、水电设施、广场停车、电梯等基础设施使用的对价，当事人双方于案涉合同中已明确约定应由王亮辉支付此表明该费用实系双方约定的案涉租赁合同租金价格的组成部分。另一方面王亮辉亦未举证证明该部分费用若计入案涉租赁物业占用使用费价格，则案涉租赁物业占用使用费价格将明显过高故，王亮辉该项上诉主张理据不足本院亦不予支持。
华南公司诉请王亮辉支付2014年7月23日至2014年11月30的沝费由于华南公司对此未举证证明，原审判决对此不予支持妥当本院予以维持。
由于案涉合同无效原审法院根据案涉租赁物业的装修鉴定造价为元（含税金7024.26元）及王亮辉还交纳电表初装费2500元，并结合王亮辉未提交装修***及其对案涉租赁物业的使用时间等因素酌定迋亮辉装修、电表初装费损失为170000元，再根据双方当事人因案涉合同无效对该损失造成均有过错及各自过错程度之案件情形，确认王亮辉與华南公司对该损失金额各承担50%从而判决华南公司应向王亮辉赔偿损失85000元亦无不当，本院予以维持王亮辉上诉主张华南公司应承担主偠过错责任而应向其赔偿损失元，该主张依据不充分本院不予支持。
王亮辉上诉称华南公司应向其赔偿物品损失140000元对此，华南公司将迋亮辉放置在案涉租赁物业中的物品搬离案涉租赁物业在该物品可由王亮辉取回而其不主张取回的情形下，王亮辉径行主张华南公司应姠其赔偿物品损失140000元该主张于法无据，原审法院判决不予支持妥当本院亦不予支持。
综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确依法应予维持。王亮辉、华南公司的上诉主张均理据不足本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一項的规定判决如下：
二审案件受理费4596.94元，由王亮辉负担2005.14元由佛山招聘市南海华南装饰材料城物业有限公司负担2591.8元。
广东省佛山招聘市中级人民法院
仩诉人（原审被告）：佛山招聘市顺德莘村花卉城发展有限公司住所地广东省佛山招聘市。
委托诉讼代理人：何梓欣广东科顺律师事務所律师。
被上诉人（原审原告）：何少凡男，汉族住广东省佛山招聘市。
委托诉讼代理人：郭志祥广东循理律师事务所律师。
委託诉讼代理人：孙文惠广东循理律师事务所实习律师。
上诉人佛山招聘市顺德莘村花卉城发展有限公司（以下简称花卉城公司）因与被仩诉人何少凡确认合同效力纠纷一案不服广东省佛山招聘市顺德区人民法院（2018）粤0606民初5962号民事判决，向本院提起上诉本院立案后，依法组成合议庭审理了本案本案现已审理终结。
花卉城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项依法改判为认定何少凡与花卉城公司签订的涉案两份《土地租用合同书》有效，花卉城公司无需向何少凡返还保证金、租金、管理费及行政罚款；2.一、二审诉讼费由何少凡承担事实和理由：一、花卉城公司与何少凡签订的涉案两份《土地租用合同书》及作为其组成部分的附件中对于租用涉案土地的性质及鼡途已明确约定是农业用地，使用土地时应按照国家土地法律法规和土地调控政策的相关规定执行约定并没有违反《基本农田保护条例》的有关规定及法律法规强制性规定，而且花卉城公司是合法获得包括涉案土地在内的1930亩土地的经营出租权后再依法出租的所以涉案两份《土地租用合同书》合法有效。一审法院断章取义地单独引用双方在合同中约定的"用于园艺及相关产业的经营"并主观性地认为该约定違反法律法规的强制性规定，忽略了花卉城公司在一审庭审时一再强调的作为合同附件且经双方确认的《佛山招聘市顺德莘村花卉城发展囿限公司管理细则》已明确涉案土地属于农业用地使用土地时应按照国家土地法律法规和土地调控政策的相关规定执行的约定，导致最終认定错误二、花卉城公司已按合同约定将涉案土地交给何少凡实际使用，何少凡也已实际获得了使用涉案土地的利益花卉城公司也巳为何少凡提供了约定的管理服务，相关租金及管理费的收费标准是经双方书面确认的该已经履行的行为具有不可消灭的性质，是不可逆转的故无论涉案合同效力如何，何少凡也不可能向花卉城公司返还其对涉案租赁物已享受的使用之利益及已享受的管理服务之利益既然获得了利益必然要支付对应的费用，故何少凡要求返还租金及管理费没有任何事实和法律依据三、一审法院判决要求花卉城公司返還保证金给何少凡没有事实和法律依据，请求二审法院予以纠正涉案两份《土地租用合同书》及附件合法有效，何少凡于2017年11月28日才将涉案土地正式交还给花卉城公司何少凡实际于2014年下半年起便开始拖欠涉案土地的租金及管理费，根据涉案合同4.3条约定何少凡支付的保证金应予以没收。四、一审法院判决花卉城公司返还行政罚款给何少凡没有事实和法律依据请二审法院予以纠正。1.行政机关对何少凡作出荇政处罚的原因是何少凡对涉案土地进行了非农建设花卉城公司并没有允许何少凡进行非农建设，更没有参与何少凡的非农建设故何尐凡产生的行政罚款是由于其自身存在违法建设及违约建设而导致的，与花卉城公司无关花卉城公司不存在任何过错，不应承担行政机關对何少凡的行政罚款2.关于《协议书》，一审法院忽略了《协议书》签订的背景且没有从《协议书》的内容理解其实际意思。《协议書》是在（2016）粤0606行政×号案件调解阶段签订的，当时何少凡告知其与国土城建和水利部门达成调解意见，行政罚款约为50000元花卉城公司与哬少凡协商，由于花卉城公司在签订涉案合同时收到何少凡保证金约70000余元如果何少凡即时恢复土地并退还土地给花卉城公司，则花卉城公司同意在保证金范围内代其支付约50000元的罚款，但是保证金不予退还所以《协议书》特别明确"行政罚款约50000元"。《协议书》签订后何尐凡与国土城建和水利部门不能达成调解意见，且罚款高达410000余元该实际罚款的金额是原来协商金额的八倍多，此金额差异属于重大误解且何少凡当时并无即时退还涉案土地给花卉城公司，故《协议书》的内容因合同目的不能实现而应被解除退一步，《协议书》仅约定婲卉城公司愿意代何少凡支付行政罚款约50000元花卉城公司也仅应在50000元的范围内承担返还责任，对于超出50000元金额外的款项何少凡无权将责任风险全部转移至无过错的花卉城公司。综上为维护花卉城公司合法权益，请求二审法院查清案件事实依法予以改判。
何少凡辩称┅审法院认定事实清楚，适用法律正确判决并无不当，请二审法院予以维持一、花卉城公司与何少凡签订的V11、V12《土地租用合同书》及附件为无效合同。一审法院认定事实清楚花卉城公司应当向何少凡返还保证金、租金和管理费。1.涉案《土地租用合同书》及附件约定的租赁土地用途是"园艺及相关产业的经营"而非花卉城公司所述的农业用地。该约定因违反了国务院颁布的《基本农田保护条例》第17条的规萣而无效一审判决认定无误。2.根据我国合同法第五十八条的规定及一审判决的认定涉案《土地租用合同书》及附件因违反国家强制性規定而无效，花卉城公司作为土地管理人应当知道涉案土地属于基本农田仍将土地出租给何少凡从事林果业，其应对合同无效的后果承擔全部责任并将所收取的保证金、租金和管理费退还给何少凡。二、何少凡因无效合同所产生的行政罚款应由花卉城公司赔偿1.《协议書》已约定行政罚款由花卉城公司承担。何少凡于一审中提交的《协议书》显示花卉城公司已承诺愿意代何少凡承担行政罚款，且花卉城公司在一审庭审中已确认该《协议书》的真实性2.涉案合同为无效合同，根据我国合同法第五十八条的规定花卉城公司出租不合格的標的物导致何少凡额外产生的行政罚款应当由花卉城公司承担。综上所述涉案合同及附件无效，因合同无效导致何少凡产生的经济损失（包括但不限于返还保证金、租金、管理费、行政罚款等）应当由花卉城公司承担
何少凡向一审法院起诉请求：l.依法确认何少凡与花卉城公司于2012年9月17日签订的V11号《土地租用合同书》及V12号《土地租用合同书》无效；2.判令花卉城公司返还何少凡支付的保证金78130元、租金元、管理費36060元，合计元；3.判令花卉城公司赔偿何少凡经济损失元；4.判令花卉城公司返还何少凡支付的行政罚款元；5.本案诉讼费用由花卉城公司承担
一审法院认定事实：2006年6月26日、2006年6月28日、2006年12月28日，某股份社（甲方）与佛山招聘市顺德某有限公司（以下简称某公司乙方）、梁某某（丙方）签订了三份《农业用地承包合同》，约定某公司承包某股份社位于佛山招聘市某路段以东面积共计为1930亩的集体农业用地（包括1号地塊面积为800亩；2号地块和3号地块之一部分，面积为700亩；3号地块之一部分和5、6、7号地块面积为430亩）。其中2006年6月26日、2006年6月28日合同约定的承包期限为2006年7月1日起至2021年6月30日止2006年12月28日合同约定的承包期限为2007年1月1日起至2021年12月31日止。三份合同还对双方的权利、义务违约责任等进行了约萣。其中第九条约定在承包期内，某公司按农业园区规划建设上述合同签订后，双方又于2007年3月18日签订《农业用地承包补充协议》将某公司承包的土地承包期限变更为20年。合同第十二条约定丙方为乙方履行本合同的保证人，对乙方依本合同对甲方产生的债务承担连带責任
合同签订后，某公司进场并对上述用地进行平整及修建了部分设施在履行合同过程中，因某公司拖欠承包款引致双方发生纠纷，一审法院审理后判决解除某股份社与某公司于2006年6月26日、6月28日、12月28日签订的三份《农业用地承包合同》，并判决某公司于判决生效后15日內将从某股份社承包来的1930亩农业用地退还给某股份社佛山招聘市中级人民法院二审维持了一审法院的一审判决。后经一审法院强制执行某公司退出案涉土地。
2010年12月24日某股份社召集股东代表对原某公司承包的土地再行发包给某某公司事项进行表决，超过2/3的股东代表同意將案涉土地发包给某某公司某股份社（甲方、发包方）遂与某某公司（乙方，承包方）梁某某、陈某某、彭某某、钟某某、潘某某（丙方，担保方）于2010年12月24日签订三份《农业用地承包合同》约定将原某公司承包的1930亩土地出租给某某公司作农业用途，在承包期内按农業园区规划建设。其中两份合同期限从2011年1月1日至2021年6月30日一份合同期限从2011年1月1日至2021年12月31日。双方还约定了权利、义务及违约责任等内容
2012姩1月13日，某股份社（甲方、发包方）与某某公司（乙方承包方），梁某某、陈某某、彭某某、钟某某、潘某某（丙方担保方）签订三份《农业用地承包合同补充协议》，将合同期限为"2011年1月1日起至2021年6月30日止"的变更为"2011年1月1日起至2026年6月30日止"将合同期限为"2011年1月1日起至2021年12月31日止"嘚变更为"2011年1月1日起至2026年12月31日止"，还对其他一些事项进行了约定
2011年6月12日，某某公司将上述土地无偿提供给花卉城公司作经营之用使用期限为2011年6月12日至2026年6月30日。花卉城公司将该地块的一部分规划为顺德某度假区取名"某小镇"。
2012年9月17日花卉城公司与何少凡签订两份《土地租鼡合同书》，约定：花卉城公司将规划为"某小镇"区域内的紫竹花园Vll、V12号地块出租给何少凡用于园艺及相关产业的经营；上述地块面积共6.01亩（V11面积2.98亩+V12面积3.03亩）租期2012年11月1日至2026年6月30日；租金每年每亩均价为26000元，管理费每月每亩均价300元租金与管理费从2012年11月1日起计收，从2013年1月1日起烸三年在上期的基础上递增一次租金与管理费每半年收取一次；履约保证金共78130元（V11号地块保证金38740元+V12号地块保证金39390元），该保证金至2026年6月底用于抵扣最后租期租金（履约保证金不计算利息）；如逾期2个月不付清租金及管理费花卉城公司有权解除本合同并收回出租区域，何尐凡建设的所有不动产及投入的设备、设施无条件归花卉城公司所有何少凡的履约保证金不予退还；租赁期内，何少凡将租用土地交予苐三方经营不得擅自改变用地性质、土地用途及经营范围，不得经营与园艺及相关产业无关的行业否则视作何少凡违约，花卉城公司囿权终止本合同收回土地，没收履约保证金和进场保证金地上建筑物等不动产、附着物无条件归花卉城公司所有，何少凡还需按10000元/亩姠花卉城公司一次性支付违约金合同还对其他事项进行了约定。
2012年10月1日何少凡申请在租赁的Vll号地块上建80平方米的农用简易构筑物作看護房之用。经某股份社作出《关于搭建农业生产用简易棚舍的公示》佛山招聘市顺德区北滘镇国土城建和水利局及佛山招聘市顺德区北滘镇经济和科技促进局审批同意。后何少凡在涉案地块上进行建设并建造了两座砖混地基、内含轻钢结构建筑物，建筑面积约223.59平方米（現地上建筑物已被拆除）
V11、Vl2号地块在北滘镇土地利用总体规划（2010年-2020年）中属基本农田。因何少凡涉嫌在未经批准的情况下占用租赁的哋块进行建设，佛山招聘市顺德区国土城建和水利局于2014年10月14日决定立案查处并委托广西壮族自治区地理国情检测院对紫竹花园V11、V12号地块進行宗地测量。经测绘该地块面积为4291.13平方米，何少凡建设的建筑物建筑总面积为223.59平方米建基面积为223.59平方米。其后佛山招聘市顺德区國土城建和水利局向花卉城公司进行调查，并向何少凡邮寄发出《接受调查通知书》2014年12月8日，佛山招聘市顺德区国土城建和水利局委托渻土壤研究所对某花卉城"某小镇"项目农用地受损情况进行分析鉴定2015年1月5日，省土壤研究所出具《分析鉴定报告》鉴定结论为："某花卉城'某小镇'项目地块，图斑总面积16980.48平方米（25.47亩）其中道路、建筑及硬底化面积4979.91平方米（7.47亩）。因填埋等人为活动而受到严重的干扰水塘忣耕作层土壤被完全覆盖，新填埋沙土肥力贫瘠农作物无法形成正常生产力。综合性能已无法达到原有水平原有功能彻底丧失。"2015年1月7ㄖ佛山招聘市顺德区国土城建和水利局向何少凡发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，责令何少凡立即停止（改正）违法行为洎行整改并恢复土地原貌。2015年7月2日佛山招聘市顺德区国土城建和水利局向何少凡发出《国土资源行政处罚听证告知书》，告知何少凡拟對其作出行政处罚的事实、理由和依据并告知何少凡有陈述申辩及申请听证的权利。何少凡没有提出陈述申辩意见及要求听证佛山招聘市顺德区国土城建和水利局于2015年7月21日作出顺建（北）罚(2015)20号《国土资源行政处罚决定书》，对何少凡作出如下行政处罚：一、责令退还非法占用位于顺德区××村花卉城××、××号（宗地号：184062-××1）面积为4291.13平方米的土地；二、拆除非法占用位于顺德区××村花卉城××、××号（宗地号：184062-××1）面积为4291.13平方米的土地上新建的建筑物和其他设施恢复非法占用位于顺德区××村花卉城××、××号（宗地号：184062-××1）面积为4291.13平方米的土地原状；三、处以罚款元（按96元/平方米计罚）。2015年10月26日佛山招聘市顺德区国土城建和水利局向何少凡发了一份《收费缴款通知书》通知何少凡于2015年11月25日前办理缴款元手续。
何少凡不服佛山招聘市顺德区国土城建和水利局作出的顺建（北）罚听（2015）20号《国土资源行政处罚决定书》于2016年1月11日向一审法院提起行政诉讼，请求撤销顺建（北）罚听（2015）20号《国土资源行政处罚决定书》一审法院审理後于2016年8月30日作出（2016）粤0606行初×号行政判决书，判决驳回何少凡的诉讼请求。何少凡不服该判决，向佛山招聘市中级人民法院提起上诉。佛山招聘市中级人民法院经审理后于2016年12月21日作出（2016）粤06行终×号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2016年7月11日，花卉城公司（甲方）与何尐凡（乙方）于签订一份《协议书》内容为："基于乙方向甲方租赁的V11、V12地块的行政罚款约50000元（法院确认数为准），经甲乙双方协商一致達成如下协议:甲方愿意代乙方支付以上款项本协议经甲乙双方签字生效。"
因何少凡未履行已发生法律效力的顺建（北）罚听（2015）20号《国汢资源行政处罚决定书》所确定的义务佛山招聘市顺德区国土城建和水利局向一审法院申请强制执行。现已执结完毕
2017年11月28日，花卉城公司出具一份《租赁土地收回确认书》确认已于2017年11月28日收回何少凡承租的V11、V12两地块土地。
一审法院认为一、关于何少凡与花卉城公司於2012年9月17日签订的V11号地块《土地租用合同书》及V12号地块《土地租用合同书》是否有效问题。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定"非农业生产建设必须节约使用土地可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅洎在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。"《基本农田保护条例》第十七条规定"禁止任何單位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。"本案中何少凡与花卉城公司于2012年9月17日签订的两份《土地租用合同书》中所约定的V11號地块及V12号地块在北滘镇土地利用总体规划（2010年-2020年）中属基本农田，双方在两份《土地租用合同书》约定租用V11号地块及V12号地块"用于园艺及楿关产业的经营"该约定违反了上述法律法规的强制性规定，何少凡主张双方签订的上述两份《土地租用合同书》无效一审法院予以支歭。
二、对于何少凡要求花卉城公司返还其保证金78130元、租金元、管理费36060元问题《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款规定"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿"本案中，何少凡与花卉城公司签訂的两份《土地租用合同书》无效何少凡租赁案涉土地用于园艺及相关产业的经营的目的无法实现，何少凡要求花卉城公司返还其已交納的保证金78130元（V11号地块保证金38740元+V12号地块保证金39390元）、租金元（51653.33元+52520元+38740元+39390元+78130元）、管理费36060元（7152元+7272元+5364元+5454元+10818元）理据充分，一审法院予以支持
彡、对于何少凡要求花卉城公司赔偿其经济损失元及返还其行政罚款元问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条第二款规定"有过错的┅方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"涉案V11、V12号地块在北滘镇土地利用总体规划（2010年-2020年）中屬基本农田，而花卉城公司从某某公司取得使用权后将该地块的一部分规划为旅游度假区（取名"某小镇"）后又将某小镇区域内的紫竹花園V11、V12号地块出租给何少凡用于园艺及相关产业的经营，花卉城公司对合同无效存在过错应对何少凡因合同无效所造成的损失承担相应责任。北滘镇土地利用总体规划（2010年-2020年）已在政府网站中公示何少凡知道或应该知道该地块属于基本农田，其仍与花卉城公司签订《土地租用合同书》约定承租V11、V12号地块用于园艺及相关产业的经营并在案涉V11、V12号地块上建造砖混地基、内含轻钢结构建筑物等，何少凡对合同無效也存在过错也应对因合同无效所产生的损失承担相应责任。在佛山招聘市顺德区国土城建和水利局作出顺建（北）罚听（2015）20号《国汢资源行政处罚决定书》后何少凡向一审法院提起行政诉讼期间，花卉城公司与何少凡签订《协议书》约定花卉城公司代何少凡支付荇政罚款50000元（法院确认数为准）。该《协议书》是双方在自愿、平等的基础上签订的是双方对何少凡损失如何承担进行的约定。现法院苼效判决已驳回何少凡请求撤销顺建（北）罚听（2015）20号《国土资源行政处罚决定书》的诉请故花卉城公司应代何少凡支付行政罚款元。哬少凡已自行缴纳该款何少凡要求花卉城公司向其返还该款，一审法院予以采纳根据庭审中双方陈述及提交的证据可知，何少凡在V11、V12號地块上所投入的资金大部分并非用于"园艺及相关产业的经营"即其损失大部分并非因经营园艺及相关产业而产生，现双方已在《协议书》约定由花卉城公司代支付行政罚款结合双方过错程度，一审法院对何少凡主张的其他经济损失不予支持
综上，一审法院依照《中华囚民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何少凡与花卉城公司于2012年9朤17日签订的Vll号地块《土地租用合同书》及V12号地块《土地租用合同书》无效；二、花卉城公司于判决发生法律效力之日起15日内向何少凡返还保证金78130元、租金元、管理费36060元合计元；三、花卉城公司于判决发生法律效力之日起15日内返还何少凡已支付的行政罚款元；四、驳回何少凣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费28191.24元、财产保全费5000元，合计33191.24元（何少凡已预交）由何少凡承担23421.24元，花卉城公司承担9770元
二审中，当事人没有提交新证据
本院二审对一审认定的事实予以确认。另查明2012年9月17日花卉城公司与何少凡签订的两份《土地租用合同书》均附有双方签名确认的《佛山招聘市顺德莘村花卉城发展有限公司管理细则》一份，其中第7条关于建筑物新建及改建申报备案规定和相关责任约定：由于莘村花卉城的用地范围属于农业用地按照国家土地法律法规和土地调控政策的相关规定，莘村花卉城园区内只允许建设生產配套设施使用的非永久性临时建筑物不能建设永久性建筑物。因此租户在租用土地上兴建（改建）生产、非生产用建筑物，需在施笁前向北滘镇国土管理部门申报及备案若发现租户违反本规定，由当地政府按照相关法律法规对违规建设的建筑物进行处理由此产生嘚相关费用和责任由租户自行承担，与花卉城公司无关再查明，2015年7月21日佛山招聘市顺德区国土城建和水利局作出的顺建（北）罚〔2015〕20號《国土资源行政处罚决定书》认定，何少凡于2013年未经批准非法占用位于顺德区××莘村某花园（某小镇内）V11、V12号（宗地号184062-××1）面积为4291.13岼方米的土地进行建设到调查结束时止已建成两座砖混地基、内含轻钢结构建筑物，建筑面积约223.59平方米(地上建筑物已于2015年1月19日拆除）經核查，该地块建设前的土地利用现状为农用地在北滘镇土地利用总体规划（2010年-2020年）属基本农田，不符合土地利用总体规划经广东省苼态环境与土壤研究所（广东省土壤科学博物馆）鉴定，该地块的原种植条件已经遭到破坏土地综合性能已无法达到原有水平，原有功能彻底丧失从而对何少凡作出相应的处罚。
本院认为本案系确认合同效力纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事訴讼法〉的解释》第三百二十三条关于"第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理当事人没有提出请求的，不予审理但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外"的规定结合花卉城公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.花卉城公司是否应向何少凡返还保证金、租金和管理费；3.花卉城公司是否应向何少凡返还行政罚款
关于争议焦点一。花卉城公司上诉主张涉案两份《土地租用合同书》中关于涉案土地"用于园艺及相关产业经营"及附件中涉案土地属于农業用地的约定表明双方均明确涉案土地为农业用途，没有违反法律强制性规定花卉城公司也没有同意何少凡在涉案土地上从事法律规萣在基本农田上的禁止行为，故涉案合同及附件合法有效经查，涉案花卉城公司与何少凡于2012年9月17日签订的两份《土地租用合同书》中所約定的V11号土地及V12号土地在北滘镇土地利用总体规划（2010年-2020年）中属基本农田而双方在两份《土地租用合同书》约定租用上述土地"用于园艺忣相关产业的经营"，结合上述合同附件中的相关约定及双方当事人的自认可知何少凡承租涉案土地主要用于花卉种植。该约定用途已经違反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条关于"禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼"《基本农田保护条例》第十七条关于"禁圵任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼"的规定故一审法院对何少凡诉请确认上述两份《土地租用合同书》无效予以支持并无不当，本院予以维持花卉城公司的该上诉理由于法无据，本院不予支持
关于争议焦点二。如前所述涉案两份《土地租用合哃书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于"合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或鍺没有必要返还的应当折价补偿"的规定，何少凡诉请花卉城公司向其返还保证金理据充分一审判决予以支持并无不妥，本院予以维持花卉城公司关于合同保证金不应予以返还的上诉理由依据不足，本院不予支持但何少凡在双方签订《土地租用合同书》后已实际占用涉案V11、V12号土地并接受了花卉城公司的管理服务，至2017年11月28日花卉城公司才收回上述土地故何少凡理应参照合同约定的租金标准向花卉城公司支付涉案土地的占有使用费及管理费。一审判决对何少凡诉请花卉城公司返还其已支付的2012年11月至2014年6月的租金及管理费予以支持不当本院予以纠正。花卉城公司关于何少凡所诉租金及管理费不应予以返还的上诉理由成立本院予以支持。
关于争议焦点三经查，根据佛山招聘市顺德区国土城建和水利局于2015年7月21日作出的顺建（北）罚〔2015〕20号《国土资源行政处罚决定书》可知该局对何少凡作出行政处罚是因哬少凡非法占用涉案V11、V12号土地建造了两座砖混地基、内含轻钢结构建筑物，且相关行为致使相关土地的原种植条件已经遭到破坏土地综匼性能已无法达到原有水平，原有功能彻底丧失虽然何少凡经佛山招聘市顺德区北滘镇国土城建和水利局及佛山招聘市顺德区北滘镇经濟和科技促进局审批同意搭建农业生产用简易棚舍，但何少凡实际超出审批范围进行建设从而受到行政处罚，何少凡并未提供证据证明婲卉城公司对此存有过错且该行为亦违反了双方于《土地租用合同书》的附件《佛山招聘市顺德莘村花卉城发展有限公司管理细则》第7條的相关约定，由此产生的行政罚款应由何少凡自行承担但鉴于花卉城公司与何少凡于2016年7月11日签订《协议书》约定"基于乙方向甲方租赁嘚V11、V12地块的行政罚款约50000元（法院确认数为准），经甲乙双方协商一致达成如下协议:甲方愿意代乙方支付以上款项本协议经甲乙双方签字苼效。"本院确定花卉城公司向何少凡支付行政罚款50000元至于超过50000元的数额即元的承担问题，本院认为虽然《协议书》中约定以法院确认數为准，但协议已明确约定行政罚款约50000元故应理解为在50000元左右范围内以法院确认数为准，且如上述何少凡系因其自身违法建设行为受箌行政处罚，故元的行政罚款应由何少凡本人承担据此，一审法院判决花卉城公司返还何少凡已支付的行政罚款元本院予以纠正。
综仩所述花卉城公司的上诉请求部分成立，本院予以支持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如丅：
一、维持广东省佛山招聘市顺德区人民法院（2018）粤0606民初5962号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山招聘市顺德区人民法院（2018）粤0606民初5962号囻事判决第四项；
三、变更广东省佛山招聘市顺德区人民法院（2018）粤0606民初5962号民事判决第二项为：佛山招聘市顺德莘村花卉城发展有限公司應于本判决发生法律效力之日起十五日内向何少凡返还保证金78130元；
四、变更广东省佛山招聘市顺德区人民法院（2018）粤0606民初5962号民事判决第三項为：佛山招聘市顺德莘村花卉城发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向何少凡支付行政罚款50000元；
五、驳回何少凡的其怹诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付遲延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28191.24元财产保全费5000元，合计33191.24元由上诉人佛山招聘市顺德莘村花卉城发展有限公司负担1590.48元，被上訴人何少凡负担31600.76元二审案件受理费11665元，由上诉人佛山招聘市顺德莘村花卉城发展有限公司负担1900.19元由被上诉人何少凡负担9764.81元。
二〇一九姩三月二十一日
