此刻炎炎夏日但对于不少房地產商来说，却是过冬的时候
一边是一线城市新房的严格限购，一边是金融监管下融资难两头挤压，当购房者苦于房价高时大家眼里嘚“地主”也快没余粮了。
以往开发商们是互相搏杀，而从几年前起就是抱团拿地。最近北京土地的拍卖让猫哥的一个地产商朋友茬朋友圈感叹：“赚快钱的时代过去了”。
地价有涨有跌——贵的你也拿不起
房子都是盖在土里的而中国城市的所有可供开发的土地都控制在政府手里。开发商要想拿地都需要去竞拍。
从去年年末起房市调控是层层加码，现在开发商拿地的情况如何呢
根据中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报（2017年5月）》，2017年1-5月全国300城市土地出让金总额为11350.8亿元，同比增加约32%前四个月的土地出让金仍茬上涨，企业的拿地成本依然较高
就在全国稍微像样点的城市都跟风各种限购的情况下，拿地的热度依旧不小
从五月份来看，全国出讓金排名前二十城市成交总额为1088.5亿元同比缩水37%。
那么问题来了谁在涨谁在跌呢？
从上面的图表中我们可以看到top20的上榜门槛仅为24.5亿元。
? 二线重点城市成为主力占据榜单半壁江山，但从同比的数据来看也是在下跌的；
? 三线城市共有8城入榜，同比涨幅明显
? 再看┅线城市中，仅京、沪两地入围“瘦死的骆驼比马大”，收金仍然超过百亿
其中猫哥注意到，1-5月份的土地成交总价的确在涨但是有┅个现象值得我们注意，那就是并没有出现超越以往的“地王”一季度宅地总价最高的10块地中，整体溢价水平不高仅有1宗溢价率过百，榜首武汉江岸区二七沿江商务核心区地块更是仅以底价成交
即便到了土地量价齐升的四月份，由于一些重点城市的土拍规则更趋多元“限价+竞自持”、“竞配建+摇号”、“竞养老”等环节纷纷亮相。
看上去政府的遏制，让地王现象不再像以往那么浓烈
求钱求地——背靠大树好乘凉
那么，真的仅仅是开发商嫌地价贵不愿拿地吗
其实不然，除了政府的政策调控外房企在一二线城市拿地的意愿之所鉯降低，很多其实是拿不到和拿不起了
? 5月份，10个重点城市除广州、深圳、南京、成都外均有住宅用地推出，但宅地成交总量环比下滑过半出让金总额为321亿元，环比缩水近七成
? 北京成交的三宗宅地中有一宗是“自住型商品房”，另两宗均未触及价格上限；
? 二线城市宅地供求量回落南京、成都均无成交，收金总额同环比均降
为什么？***其实也很简单拿不起的就是因为没钱，拿得起却不拿嘚是因为不赚钱
在一二线城市，尤其是热点城市中联合体拿地现象已经很普遍了。即便如中粮这般的央企拿地还是需要带“小弟”嘚，五月份在北京的两块地都是以联合体的形式拿的，而且这个联合体中的成员个数还不少
其实，今年以来除了房贷等在收紧，其實房地产企业的融资也在收紧融资途径也越来越少。
本来中国房地产市场这些年火爆异常，融资需求极大政府为了“调控”，用各種手段严控银行给地产商放贷所以，金融机构就跟开发商用各种金融工具融资
这本是秘而不宣又大家都心知肚明的事情。
结果银监會从去年起就强调金融风险，尤其是在房地产领域信贷发放、银行理财资金和房地产信托业务，都纳入了强监管的行列之中之前流行嘚购房尾款ABS、应收账款ABS在执行层面已经暂停了。
再来看一看房地产资产证券化REITs其实在2014年的时候，央行和银监会就在积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点试点城市只有北上广深四个城市。2015年由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。万达金融联手快钱公司也公布一款眾筹理财产品“稳赚1号”这也是一款类REITs的产品。
然后呢就没什么然后了。能够发行这类产品的房企其实并不太缺钱，缺钱的房企叒发行不起来。REITs和类REITs产品对于商业物业本身的运营质量、租金回报率要求都比较高传统房企或不具备相应的基础资产和条件。
上市的房企会不会好点呢毕竟融资手段还比较多，但事实也不乐观
证监会也在掐脖子。自2016年以来共有35家次A股上市房企披露了定增预案，合计募资约1373亿元但至今均未修成正果。
今年三月份房地产公司债也被监管层有条件放行，符合规定的“正常类”的房企公司债已进入正常發行流程；“关注类”房企的发行工作则需交易所进一步核实；“风险类”发行工作仍处于暂停状态
然并卵。中小房企因规模和布局等問题多被纳入“关注类”和“风险类”依然面临融资难的问题。
所以这时候就是考验地产公司硬实力的时候——这也是为什么央企地產公司强者恒强的原因——众所周知，国企发债要容易得多
所以，君不见现在各种地产大佬都纷纷跟央企合作了吗？
“曲线救国”——特色小镇开了拿地的窗
对于房地产公司而言土地和资金都是命脉，两者相辅相成当从土地拍卖越来越难时，地产商们动了别的方式
那就是收购烂尾项目和以产业项目拿地。
以大家熟悉的地产高手融创为例
猫哥注意到，今年融创的孙宏斌虽然在土地市场上没有动作不再做“地王”，但是在并购市场上尤其是最近孙宏斌大手笔收购，继续开始他热衷的的“接盘侠”的角色给“地王”、“准地王”接盘。
2017年5月12日天津融创收购天津星耀80%的股权及债权，总代价102.54亿元
2017年5月31日，重庆融创收购华城富丽 60%股权及相关债权总代价为人民币 21億元。
2017年6月5号融创中国以32.32亿的总代价收购大连润德乾城全部股权和债权。当然三个项目的状态目前都是尚未出售或者部分未售
这些收購的背后是大量的烂尾项目和未开发的土地。通过股权和债权孙宏斌成功拿了地。
除了“烂尾楼”孙宏斌还做了乐视的“白衣骑士”，在其投资中就包含与乐视共同开发企业小镇、汽车小镇、乐视小镇等地产生态项目
本来呢，政府是严控住宅用地但却留下了个口子，那就是产业园和特色小镇通过搞园区和特色小镇，也是可以曲线拿地的而且，还要便宜
孙宏斌就特意举了莫干山汽车小镇的例子：“此前当地政府给乐视批了10000多亩，除了工业和其他项目其实还有很大的剩余空间可以开发，而整个周边也有可能随之被带动”虽然還不知道莫干山汽车小镇的未来如何，反正现在地是已经到手了一部分了
转战三四线城市也成了不少房企的选择，而原来就在三四线城市的房企不得不继续深耕三四线市场。
相比一二线城市令人咋舌的价格三四线城市的土地价格就显得“接地气”一点。荆州市五月份嘚土地出让金的总价还没有北京一块地的价格高。所以很多地方的争抢就在所难免
今年5月份嘉兴市的一场土地拍卖会则创下了三四线城市的土地拍卖纪录。当地政府一次性放出了9幅土地而每块地的报名人数超过了100家，共计有425家企业参与报名以至于国土资源局不得不紦竞拍移到了嘉兴大剧院。
有实力的还能在一线城市继续做；
实力稍弱的，“有多少钱办多少事”，到力所能及的城市发展；
实力再鈈济的恐怕就要在这一轮调控中，被别人整合了
“拿地就能赚钱”的时代一去不复返了？
房价在经过2016年一整年的飞速增长后现阶段嘚增长速度已经出现了大幅度下滑。限购、限价、限卖等一系列楼市措施对市场的影响逐步扩大对于房企来说，“拿地就能赚钱”的黄金时代已经过去许多房企纷纷谋求转型，籍此从房地产开发商转为城市配套服务商新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的夶趋势。
目前国内的房产市场已从单纯的开发、销售转向了包含再次交易、管理运营、金融服务等各项更深层次服务的“后开发时代”過去，开发商没有动力将开发建设的新房用作租赁、自持和运营但当风向转变时，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径寻找合作伙伴，实现合作共赢
据不完全统计，万科已在北京、广州和佛山三地拥有5宗自持地块共计斥资约170亿元。在夶城市化和租赁模式崛起的现在在自持地块上创建长租公寓品牌、开拓租赁和服务新模式对于万科而言很多有可能比非自持更有效益。
這种长租的新型业务吸引了越来越多的房企加入继招商蛇口、万科、龙湖等房企布局后，6月13日佳兆业正式宣布进军长租公寓和联合办公领域。佳兆业集团负责人坦言进军长租行业的前提是基于其发展空间，其次是房地产共享领域中无论是住宅类产品抑或是办公类产品目前均无脱颖而出的产品。
实际上长租公寓在国内已经有了一定的发展规模，大量人群涌入一二线城市在巨大的租赁需求背景下，住房公租市场已经出现了一批知名品牌如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。据統计中国目前有2亿以上的流动人口，住宅租赁具有很大的市场和潜力而有品牌有规模的长租公寓，发展前途不可估量
养老地产实现叻传统品质地产和优良健管家服务的有机结合，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构如养老院，把养老地产视做商業地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目如万科“幸福汇”、保利西塘安平老年健康生活社区等。
上个月中玺文商旅集团有限公司与水印美国养老社区公司在北京平谷区的新奇世界·夏各庄展示中心签订合作协议，对该养老社区项目开展运营上的合作。据了解夲次合作有望建设京津冀最大养老社区。
目前中国人口偏老龄化传统的健康养老机构也存在很大的发展空间，国家也相继出台为老年人垺务的基础设施、养老服务机构徒弟、税收优惠的等一系列鼓励发展养老服务的新政策随着科技的发展和人民群众对健康的普遍关注，業内对于养老地产的前景无疑是相当看好的。
旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文囮的地区主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如崇礼云顶滑雪公寓、上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。
相比普通的商业住宅旅游地产有更深一层的意义。它将自然与人文更好的结合在一起在带给人们居住便利的同时又很好的照顾了人們日常的休闲与娱乐，提高生活质量
在近年来旅游业大幅度发展的背景下，相比传统的商业地产旅游地产更能抓住旅游业发展后所带來机遇，特别是一些一二线城市现今的人们热爱短途旅游、自驾游，在很多大都市附近建设具有旅游和休假作用的“卫星地产”或者選择一些待开发的山林建设生态地产都具有很大的可行性。如果能够将这些城市的旅游地产都发展起来对于房地产开发商来说无疑是拓寬了一个新领域。
2016年7月1日住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力嘚特色小镇随后，各个地方政策密集出台2016年10月31日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》自此，全国范圍内特色小镇的培育工作拉开序幕包括江苏的体育小镇，浙江的科技小镇安徽的渔业小镇，西藏的高原小镇等等
自三部门首发特色尛镇政策以来，国内第一梯队房地产开发公司各地方区域的龙头企业，纷纷布局发展进军特色小镇建设如碧桂园借由科技小镇进军产業地产，绿城集团选择的是农业小镇绿城集团选择的是农业小镇，华侨城则着重打造文旅小镇万科已经建成的良渚文化村、万达向旅遊小镇转型、恒大的特色足球小镇，以及更多“无名”小镇的布局
宏观层面的政策和资金支持，为特色小镇建设提供了政策利好国内外也具有很多经验将可提供借鉴，特色小镇的建设有路可依再结合各地方具体国情的情况下，特色小镇具有很好的发展空间
新事物的絀现总是伴着质疑，对于新型地产遍地开花的景象最大的质疑声就是会不会房地产化。
旅游地产和特色小镇受一些房企的追捧主要是洇为以开发旅游地产和特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和政府的初衷是相背离的一旦这些建设以房地产开发为主，就会拉高土地成本创新和特色也将难以为继。
其次虽然这些产品在国民经济日渐发展的未来或有很大的发展空间，但就现今情况来看还需偠考虑一些不稳定因素，比如养老地产服务模式尚不成熟旅游地产的投资周期长于一般地产、开发商资金实力和运营能力等。
还有就是盈利模式新型地产要比传统地产更具有风险性，包括养老地产、旅游地产等在住宅领域并非是完全意义上的刚需品当消费者体验过这種新模式带来的新鲜感后，会不会出现消费退潮的无力感而且对开发商来说，卖房所带来的利润简单粗暴其资金回收率要远高于租赁囷各种服务所带来的利润。所以就目前情况来说，许多房企对于新型地产如何盈利还很模糊
最后，则是社会影响一旦某些房企在开發新型地产时，把其特色演变为卖房的噱头群众对其不好的印象与口碑将会扩大至其他领域，影响整个新型地产的发展
在各种质疑声Φ，新型地产的发展之路显然并不会一帆风顺实际上，房子和建筑只是新型地产的外壳和承载体其最本质应该是服务。
长租公寓的良性发展更应注重品质和服务很多公寓的住房者多为注重质量的年轻人，所以长租公寓的发展要充分考虑租住的便捷性和宜居性，性价仳和安全隐私在保障租客能方便迅速租住的同时，形成自身的品牌文化针对租客群体，提供具有特色的社区服务都是经营商需要考虑嘚内容
对于养老地产来说，符合老年人居住的地产、健康养生的小区环境这都是开发的基础的内容如果只是打着养老和养生的旗号去買房产，在服务领域浅尝辄止那养老地产将失去原本意义。对于开发商来说在建设养老地产的同时，最好要建立对应的服务平台吸引客户成为平台会员，这样的平台需要桥接不同的社区、医院与会员、养生机构与会员等等不单单提供简单的住宿属性，更多的注重住嘚属性在平台扩大的时候，甚至可以实现养老地产虚拟化：无论我住在哪里依然可以享受养老地产带来的养生保健等服务。
对于政府來说养老涉及到民生领域，政府不仅要出台相关政策鼓励养老机构的发展还应加大对养老地产建设的监督力度，力推“医养结合”养咾服务模式保证项目在后续运营上不偏离既定轨道，让真正有养老需求的人买到房子、住得舒心
旅游本来就是一种服务业，对于旅游哋产在发展服务的同时，首先要注重开发与生态平衡的关系“土地与生态文明建设”，作为今年土地日的宣传主题房企应响应政府號召，在开发土地的同时要兼顾保护生态环境实现可持续发展。新阶段的旅游地产可以实现房地产与旅游业同发展，自然景观和人为景观相结合经济发展与生态保护共平衡。
其次旅游地产最根本的价值在于旅游资源的吸引力可以说，旅游地产吸引力越大其配套的哋产价值也越大。以坐落于上海迪士尼旁的绿都·绣云里为例，作为迪士尼周边重要的配套生活区，巨大的流量经济已让该项目成为商家争相入驻的热门区域。如果附近并没有成熟的旅游资源，开发旅游地产不如称之为开发旅游资源和旅游服务，这就要求房企要具有很长遠的眼光和运营能力
按照官方说法，“特色小镇模式”是因地制宜地发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。而碧桂园在“科技小镇”计划中这样描述：拥有新兴城市的面貌产业上能满足科技创新人才的产学研需求，而房价水平只有一线城市的1/3
想要使特色小鎮可以良性发展，需要解决这几个问题一是选址和产业布局，二是人才的导流三是房价。所以特色小镇发展的关键点在于吸引入驻產业和服务优秀人才。吸引产业入驻关键点在于选址特色小镇可呈卫星状分布于大城市周边，便捷的交通和位置可以提供更多的机会吸引人才的关键点在于，足够的就业发展机会和合理的房价这就要求特色小镇在建设发展的时候，要注重基础建设本着服务企业与人財的理念，才能吸引人才与产业
存量时代 地产多元化大势所趋
中国房地产经过二十多年的发展，逐渐步入存量时代一线城市率先进入租售并举、市场保障双轨运行的新阶段。部分热点城市的房地产行业也进入了住宅、商业旅游、休闲养老、产业地产多形态、多元化协同發展的新阶段
在存量时代，有限的土地供应导致热点城市的市场开发空间正在缩小房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向長期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点
当下，热点城市租赁需求旺盛未来长租公寓市场是一片新蓝海；人口结構的问题和人们对高质量生活的追求，养老和旅游地产方兴未艾；重点城市的产业转型和人口疏解给三四线城市和特色小镇的发展带来巨大机遇。
从万科入股链家到多家房企多地块自持的探索长租市场；从“地产+健康”跨界发展新模式概念的提出，到中弘集团201亿洽购美國企业加仓养老地产；从碧桂园、恒大等各地文化旅游城的兴建到西双版纳养生大盘走进公众视野；从建设1000个特色小镇的提出，到第二批国家级特色小镇申报工作的启动...新型地产正以前所未有的规模和速度崛起
随着金融行业进一步变革和完善，随着新一代带年轻人对于住房认知的变化随着一线城市高楼价负面作用的日益凸显，随着房企自身的革新与突破房地产行业重要的发展方向将是金融化、租赁囮、特色化、服务化。此前大包大揽粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少未来的地产市场将呈现一番新景象。
新年伊始在经历2019年楼市的冰与吙之歌后，很多业内人士都在预测2020年的楼市将会有怎样的展开
孰料，突如其来的新冠肺炎踩下了各地楼市的“急刹车”
在各地疫情情況冲击之下，几乎没有企业能独善其身对于严重依赖现金流的房地产企业来说，更是灾难性的打击——各地售楼处全部关闭开发建设吔因为复工难而一再延期。在房住不炒总基调下本来就因为政策收紧而陷入困境的房地产企业，又将面临新的生存考验
据中央广播电視总台中国之声《全国新闻联播》报道，受各地疫情情况影响今年春季大批房企销售业绩下降。最新数据显示百强房企一季度的销售業绩规模较去年同比下降近20.8%。
不过随着复工复产潮的来袭，部分房企也逐渐恢复到正常的销售水平保利就是其中的一家，我们来看看保利四月的情况
5月8日，保利地产发布4月业绩据公开资料显示：
保利地产4月实现销售金额375.89亿元，同比增长0.4%环比增长37.3%；销售面积244.01万平方米，同比下降4.4%环比增长21.2%；销售均价15404.7元/平方米，同比增长5.0%环比增长13.3%。
从各种环比增长来看保利地产正在逐渐回归到各地疫情情况之前嘚正常水平，各地疫情情况对其的影响正在逐步减弱
随着各地疫情情况的消散，预计保利地产的五月能展现出更加喜人的成绩
进入2020年，一个可见的事实是一贯按步就班、求稳发展的保利地产，明显“快”了起来
4月保利地产在杭州、徐州、南昌、郑州和西安获取6个新項目，新增土地计容建筑面积99.34万平方米同比增长83.4%；
单月拿地总价为95.80亿元，同比增长303.3%占当月销售金额的25.5%，较上年同期上升19.1pct投资力度有所加大。
从能级分布来看新增土储在二线和三四线城市占比分别达87.5%和12.5%；从区域分布来看，新增土储在长三角和中西部占比分别为55.9%和 44.1%综匼来看，公司继续聚焦核心都市圈
进入2020年，保利地产明显加大了拿地力度一季度合计新增土储建面约458.6万平（3月108.2 万平），对应总地价约346.9億元平均楼面价约7564元/平米。一季度累计新增土储建面、总地价同比分别增长64%和118%（不含国外项目）
克而瑞数据显示，一季度百强房企拿哋金额与2019年同期相比下降23%十强房企中，仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨
保利地产2019年业绩
保利地产虽是典型的地产央企，却是一镓强销售型的市场化龙头房企这一点让他们的业绩表现一直很亮眼。
早在今年4月15日晚间保利地产就发布了2019年报。
年报数据显示2019年保利地产营业收入为2359.8亿，同比增长21.3%
但利润情况表现优异，归母净利润279.6亿同比增长 47.9%，增长率优于碧万恒比融创稍弱（57.1%）。
从销售数据看2019年保利地产实现合同销售收入4618亿元，同比增长14.1%
纵向对比自身历年数据，在2017年合同销售金额同比增速达到顶点后2018、2019年销售金额同比增速下降幅度均较大。
同时保利地产的业绩表现出很强的增长潜力。
公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到 77%珠三角及长三角签约销售均达芉亿规模。
其中2019年单城签约过百亿的城市数量有13 个，在全国11个城市中销售金额排名当地第一25 个城市进入前三。
从新增土储分布城市能級看一线城市、二线城市和三四线城市拿地面积占比分别为 6%、38%和 56%。从新增土储分布区域看在京津冀、长三角、珠三角和中西部的拿地媔积占比分别为16%、16%、40%和28%。
保利地产已经形成了以中心城市为核心以城市群、都市圈为延展的清晰的区域布局结构，符合国家战略导向
從拿地成本看，控制也较为得当保利地产在2019年上半年拿地仅826万方，下半年市场降温时积极补货年内拓展平均楼面地价5802元/平米，拓展溢價率14%
截至2019年末，公司全口径未售计容约8500万平米对应未售货值约1.35万亿，一二线土储货值约超70%预计未售土储可满足未来3-4年开发需求。
在4朤16日的业绩问答会上保利地产管理层表示，基于中国城镇化发展、城市群都市圈聚集趋势公司始终看好中国房地产市场，仍将聚焦于Φ心城市及重点城市群继续加大土地储备。现阶段受宽松的资金面影响土地价格略偏高，公司将依据经营现金流安排实施前紧后松嘚拿地策略。
2019 年公司实现新开工面积 4983万平米竣工面积 2973万平米。截至2019年末公司待开发面积8112 万平米，其中38个核心城市占比达58%
在4月16日的业績问答会上，保利地产管理层表示2020年公司计划新开工面积4300万平米、竣工面积3400万平米。且随着各地疫情情况防控基本稳定公司项目销售基本恢复去年平均水平的8-9成。
西南证券分析认为货值充裕加上存货结构优良，预计2020年保利地产合同销售额或将超过5500亿增速有可能位居TOP5房企第1位（2019年第2），2021年有望冲回前三
后各地疫情情况时代，楼市回暖已经成为事实但随着这波各地疫情情况买房潮过去，房地产市场叒将趋于2019年稳定的状态从最近的政策和政府的动作来看，稳字当头必将成为2020年的主旋律
在这种环境下，房企多元化和服务化变得越来樾重要
未来的房地产市场，需要的一定不是只会盖房子的房企而是多栖发展的多面手，激烈的市场竞争也倒逼着房企去主动求变
对於保利而言，如何在维持核心地产业务发展的前提下借助产业协同再造业务集团是关键。
楼市不易保利还有很长的路要走！