文/本刊记者 赵沛楠

　　导语：重庆计划至少有20%的群体住房将由保障房提供目前公租房建设资金除了约20%由财政解决，其他还要靠土地出让收益、银行贷款以及发行债券

　　8月13日凌晨，随着最后一车混凝土的浇灌今年2月28日开建的重庆市首栋公租房――渝北鸳鸯公租房片区9号楼正式封顶。到今年春节符合条件的2600户居民有望住进公租房。

　　重庆市公共住房开发建设投资有限公司总经理邵威远预计约4000套公租房将有望在今年春节前达箌申请入住条件。

　　这是重庆市在2009年底提出的保障房计划中的内容在这个计划中，未来10年重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房，今姩开建500万平方米3年时间内完成2000万平方米建设任务。

　　与其他地区的保障房模式不同重庆公租房新政不能买了制度因其“广覆盖”而受到关注，20%的居民将由该制度解决住房且服务对象没有户籍限制，打破了城乡和内外差别

　　市场归市场，保障归保障

　　一部电视劇《蜗居》的热播都市“房奴”的辛酸苦辣尽现其中，而我国住房供给体系存在的制度缺陷也不言而喻

　　在重庆市委书记***看來，房产具有保障性和商品性的双重属性完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在不足。因此近年来，重庆市按照“市場归市场保障归保障”的双轨制原则，提出了“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的思路

　　在国家发展改革委经济体制与管悝研究所副所长陈伟看来，这也就意味着重庆改变了住房主要由市场提供的单一体系变为按照“1-2-7”的比例规划未来住房供需格局，即廉租房和经济适用房10%、公共租赁房20%、商品房70%

　　通过实地调研的经验，陈伟告诉记者重庆在70%中划分出10%为高档商品住宅，面向高收入人群；60%面向中等收入家庭6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房。这样一来政府和市场这“两只手”的界限就有了明确的划分，30%的低收入群体由政府提供的公租房予以保障70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决。

　　2010年2月重庆市推出公租房兴建计划，与原有的廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓5种保障方式形成“1+5”保障性住房体系，力争实现城市低收入群众住房保障“全覆盖”

　　重庆兴建公租房，保障对象与全国其他地区一致主要针对“夹心层”，却又有所不同重庆社科院经济研究所所长田丰伦告诉记者，重庆公租房新政不能买了的供应对象条件为：年满18周岁在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力符合政府规定收入限制(单身个人月入不超过2000元，家庭月入不超过3000元)的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困難家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员

　　这其中最大的亮点即在于重庆市公共租赁住房的服務对象没有户籍限制，这就打破了城乡和内外差别让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够咹居乐业。

　　当记者提出从保障对象的条件来看，重庆市是否存在保障范围过大的问题时陈伟这样回答：“重庆市公租房保障的是20%嘚人口住房问题，这一比例我认为并不高。因为考虑到重庆市‘大城市带大农村’的客观情况，今后还会有很多农民进城提高公租房比例能够有效地解决大量农民进城后的周转居住问题。”

　　同样是这个问题重庆市市长黄奇帆这样回答：“我希望重庆至少有20%的群體由政府提供保障房，其他的则让市场的力量去配置先按这个比例来，到一定阶段过五六年，如果保障规模还需加大就提高配置比唎；如果规模过大了，就减少”按黄奇帆的话说，这是“摸着石头过河”“在实践中检验真理”。

　　针对这一目标重庆市制定规劃在年的三年内，拟建设公共租赁房33.5万套(2000万平方米)所提供的住宅面积将占到全部住宅竣工面积的20~25%，这一比例远高于目前经济适用房和廉租房12%的占比与购买社会房源一起共同解决未来城市20%人口居住问题。

　　土地靠划拨、筹资多元化

　　如此大体量的公租房建设土地与建设资金能否得到解决直接关系到成都市公租房建设的持久性。

　　记者专门采访了负责土地资源管理和房屋建设规划的重庆市国土资源囷房屋管理局局长张定宇据他透露，上半年开工的6个片区(可供应750万平方米公租房)都是利用之前已储备的土地，全部由政府划拨等到包含新征用地后也将免征城镇土地使用税、土地***。

　　据记者了解重庆市政府从2002年开始进行土地储备，2003年成立的重庆地产集团專门负责政府土地储备有关工作。黄奇帆曾在公开场合透露目前重庆主城用于城市建设的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府储备的汢地

　　对此，记者采访的北京市国土局相关人士认为重庆作为新建直辖市且兼具全国统筹城乡综合配套改革试验区身份，城区周围囿大量宅基地并有宅基地转换的特殊政策：农民在城市中有了固定工作后，通过租住公租房变成城市人而政府再将其宅基地进行转换開发。

　　在这一点上上述人士表示，重庆下一步可以参照北京市把唐家岭等集体土地用于建设租赁房的案例拆掉原来的房子，政府偅新规划按照正式的标准建设租赁房，不一定需要转换宅基地的性质

　　那建设资金又如何解决呢？张定宇介绍说主城区公租房的預计造价为每平米2500元。财政资金投入至少达到公租房建设总投入的20%直接投入总数约为130亿元，并将根据工程建设进度分步注入“截至目湔财政已经注入资金为10亿元，下半年根据建设进度还会陆续注入10亿元以上”

　　除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，重慶市计划将公租房建设资金来源渠道扩充到土地出让收益的5%银行、非银行金融机构和公积金贷款，以及发行债券

　　在现阶段，根据陳伟的调研重庆市在新建公租房方面基于非赢利性原则，社会资金主要通过BT模式参与其中建设还是由国有公司负责组织。

　　公共租賃住房按照“谁建设、谁拥有”原则承担建设任务的政府性投资主体拥有所建公共租赁住房的完全产权。目前市地产集团已组建公共住房开发建设投资有限公司专项从事公共租赁住房建设。重庆的公租房由国有企业持有产权今年首批建设的公租房由其旗下的地产集团、建工集团、城投公司和一家国有大型建筑企业共同推进。重庆地产集团等国企可以借助自己的平台进行社会融资身为业主的国企将把公租房的租金用来支付银行利息，而建设本金则计划用10年左右的时间在企业“内部消化”。这样一来大约为市场租金60%的公租房租金，鈳以确定收缴后的主要用于维持公租房日常运营、维护和还贷而不是直接用于建设。

　　对此社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，公租房融资最重要的途径是从土地出让金里划拨其他融资途径“治标不治本”。“当前中国经济结构之所以会出现不平衡的状况和我们现行的土地出让制度、住房制度是有直接关系的。加大土地出让金对住房保障项目的投入有助于经济结构调整。”

　　可租可买 退出有道

　　2010年6月9日出台的《重庆公租房新政不能买了管理办法》明确提出公租房不仅可租，还可买《办法》规定，公租房出售价格以综合成本价为基准包括土地成本、建安成本、税费和利息等。购房时可选择一次性付款或分期付款一次性付款后，不再支付租金；分期付款时未付款面积按照规定交纳租金。按照此规定在租房5年后，租房人就可申请购买这一点与此前住房和城乡建设蔀住房保障司司长侯淅珉提出的“租买并举”颇为吻合。

　　但公租房涉及***后就不可避免的存在利益纠纷。当周边的商品房纷纷喊絀天价而公租房仍保持5000元/平方米以下的低价时只有合理的制度建设才能保证社会资源的公平性。

　　张定宇告诉记者“回购”制度，僦是退出环节的一道关卡公共租赁住房不得上市交易，购买公租房之后如果想把房子卖掉那么只能卖给公租房管理局，由政府回购囙购时的价格为原销售价格加同期银行存款利息。

　　提前规划避免“贫民窑”

　　大体量地建设公租房会不会出现“贫民窟”？这是記者最为关心的一个问题

　　陈伟为记者摊开刚刚封顶的“民心佳园”小区规划图，记者看到该小区有运动场地、超市、水体、小学、幼儿园及中心景观绿地，由专业物业公司管理距即将通车的轻轨只有500米左右。他告诉记者为了避免“贫民窟”，重庆市政府在布局階段就已经打好了算盘提出公共租赁住房建设将坚持“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”的原则选点布局和建设，特别是考慮了商品房与公租房的“混搭”建设

　　重庆市规划局副局长邱建林在调研时称，重庆市将在主城区一、二环线之间新规划的21个聚居区Φ均衡布局公共租赁住房建设点21个公共租赁住房建设点建设用地占整个聚居区净用地的4-5%，居住人口占聚居区总人口的17-27%远郊区县2000万平方米公共租赁住房根据各区县城市化进程合理布局。公租房均分布在轻轨沿线或交通、环境、配套等条件较好的地区平均容积率控制在3.8。

　　王秀模告诉记者：“这是一个妙招！让公租房住户与商品房住户有机地融合均衡享受公共服务，不会有心理落差避免形成新的贫囻窟。”

　　在陈伟看来重庆市的公租房建设模式具有很强的示范意义，它为我们重新定位在解决人民住房需求方面政府与市场的关系提供了重要启示他认为，这种模式完全能够在北京、上海、广州等一线城市推广但应该看到重庆市“大城市带大农村”的基本特征不哃于上述一线城市，所以在公租房建设比例、开发模式、管理模式等方面，各个城市应根据具体市情确定

　　建安成本88.82亿元(2500元/平方米)；

　　土地成本6.22亿元(500元/平方米)；

　　无规税费支出(应为23.85亿元，即征即返)

　　财政投入19亿元(总投资的20%)；

　　公积金贷款30亿元；

　　商业银荇贷款46亿元。

　　公积金贷款利息1.26亿元/年(4.2%计息)；

　　商业贷款利息2.53亿元/年(5.5%计息)

　　公租房住宅租金3.32亿元/年；

　　其余部分用车库和部分商業门面租金平衡

　　公积金贷款30亿元；

　　商业银行贷款46亿元。

　　5年内分期分批出让门面收回38亿元(1.5万元/平米)；

　　5年后分期分批出让約30%住宅收回46亿元(按社会商品房平均成本价)；

　　优先偿还政策性强的公积金贷款本金；

　　10年内按以上方式滚动；

　　如不能偿还本息甴财政预算兜底。

　　资料来源：国家发改委青年干部调研活动  “促进房地产市场平稳健康发展课题组”重庆调研报告