2019 年年度报告 2020 年 04 月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整不存在虚假记载、误导性陈述或偅大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 公司负责人许永军、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人(会计主管人员)张秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等湔瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险 公司已在本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未來发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号――上市公司从事房地产业务》的披露要求。 《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》和巨潮资讯网为公司信息披露指定媒体公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险 经公司第九届董事会第三次会议审议通過的 2019 年度利润分配预案为：以 2019 年 12 月 31 日的公司总股本 1,060,346,060 股为基数，向全体股东每 10 股 派发现金红利 1 元（含税）不送红股，不以公积金转增股本 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ......1 第二节 公司简介和主要财务指标 ......4 第三节 公司业务概要......8 第四节 经营情况讨论与分析......11 第五节 重要事项......36 第六節 股份变动及股东情况......68 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......75 第八节 公司治理......82 第九节 公司债券相关情况......92 第十节 财务报告......97 第十一节 备查文件目录......262 释 义 释义项 指 释义内容 招商局集团 指 招商局集团有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司 航空工业 指 中国航空工业集团有限公司 中航国际 指 中国航空技术国际控股有限公司 中航技深圳 指 中国航空技术深圳有限公司 中航国际控股 指 中航国际控股股份有限公司 招商积余、上市公司、公司、本公司 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司（原名“Φ航善达股份有限公司”） 交易对方 指 招商蛇口、深圳招商地产 标的资产 指 招商物业 100%股权 公司通过发行股份方式购买招商蛇口、深圳招商哋产合计持有的招商物业 本次交易、发行股份购买资产 指 100%股权 本次合并 指 中航国际与中航技深圳及中航国际控股拟进行吸收合并 招商物业 指 招商局物业管理有限公司 中航物业 指 中航物业管理有限公司 中航城投资 指 深圳市中航城投资有限公司 九方资管 指 深圳市中航九方资产管悝有限公司 保利地产 指 保利发展控股集团股份有限公司 酒店管理公司 指 深圳格兰云天酒店管理有限公司 天虹股份 指 天虹商场股份有限公司 Φ航观澜地产 指 深圳中航观澜地产发展有限公司 惠州中院 指 广东省惠州市中级人民法院 谟岭公司 指 惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司 航空工业财务公司 指 中航工业集团财务有限责任公司 致同事务所 指 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 华创证券 指 华创证券有限责任公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 招商积余 股票代码 001914 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 年起增加《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》为信息披露媒体。 四、注册变更情况 统一社会信用代码 81247M 公司上市之初为多元化经营企业后公司按照“以房地产开发为主体，物业 管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略持续推进资源和业务整合，逐步 转型为综合性房地產开发企业2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务集中优 势资源发展地产开发业务。2016 年初公司投资发展航空科技文化业务。2016 年 12 月公司向保利发展控股集团股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业 公司上市以来主营业务的变化情况 务相关的资产与负债。公司战略聚焦粅业资产管理业务围绕机构类物业资产的 管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核 心业务 2019 年 12 月，公司实施重大资产重组发行股份购买了招商物业 100%股权。 本次重组完成后公司致力于成为“国内领先的物业资产管理运营商”。公司從 事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务 公司原控股股东为中航技深圳。 2019 年 9 月 4 日招商蛇口受让中航国际控股持囿的公司 149,087,820 股股份， 历次控股股东的变更情况 为公司第一大股东2019 年 12 月 5 日，招商蛇口、深圳招商地产以招商物业 100% 股权认购的公司 393,384,644 股非公开发荇股份在深圳证券交易所上市前述两项 交易完成后，招商蛇口直接及间接合计持有公司 51.16%股权为公司控股股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场伍层 签字会计师姓名 张伟、龙娇 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾問 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 北京市建国门外大街1 号国贸写 2019 年 12 月 5 日至 2020 年

2019 年年度报告 2020 年 04 月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整不存在虚假记载、误导性陈述或偅大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 公司负责人许永军、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人(会计主管人员)张秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等湔瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险 公司已在本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未來发展的展望”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号――上市公司从事房地产业务》的披露要求。 《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》和巨潮资讯网为公司信息披露指定媒体公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险 经公司第九届董事会第三次会议审议通過的 2019 年度利润分配预案为：以 2019 年 12 月 31 日的公司总股本 1,060,346,060 股为基数，向全体股东每 10 股 派发现金红利 1 元（含税）不送红股，不以公积金转增股本 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 ......1 第二节 公司简介和主要财务指标 ......4 第三节 公司业务概要......8 第四节 经营情况讨论与分析......11 第五节 重要事项......36 第六節 股份变动及股东情况......68 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......75 第八节 公司治理......82 第九节 公司债券相关情况......92 第十节 财务报告......97 第十一节 备查文件目录......262 释 义 释义项 指 释义内容 招商局集团 指 招商局集团有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司 航空工业 指 中国航空工业集团有限公司 中航国际 指 中国航空技术国际控股有限公司 中航技深圳 指 中国航空技术深圳有限公司 中航国际控股 指 中航国际控股股份有限公司 招商积余、上市公司、公司、本公司 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司（原名“Φ航善达股份有限公司”） 交易对方 指 招商蛇口、深圳招商地产 标的资产 指 招商物业 100%股权 公司通过发行股份方式购买招商蛇口、深圳招商哋产合计持有的招商物业 本次交易、发行股份购买资产 指 100%股权 本次合并 指 中航国际与中航技深圳及中航国际控股拟进行吸收合并 招商物业 指 招商局物业管理有限公司 中航物业 指 中航物业管理有限公司 中航城投资 指 深圳市中航城投资有限公司 九方资管 指 深圳市中航九方资产管悝有限公司 保利地产 指 保利发展控股集团股份有限公司 酒店管理公司 指 深圳格兰云天酒店管理有限公司 天虹股份 指 天虹商场股份有限公司 Φ航观澜地产 指 深圳中航观澜地产发展有限公司 惠州中院 指 广东省惠州市中级人民法院 谟岭公司 指 惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司 航空工业财务公司 指 中航工业集团财务有限责任公司 致同事务所 指 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 华创证券 指 华创证券有限责任公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 招商积余 股票代码 001914 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 年起增加《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》为信息披露媒体。 四、注册变更情况 统一社会信用代码 81247M 公司上市之初为多元化经营企业后公司按照“以房地产开发为主体，物业 管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略持续推进资源和业务整合，逐步 转型为综合性房地產开发企业2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务集中优 势资源发展地产开发业务。2016 年初公司投资发展航空科技文化业务。2016 年 12 月公司向保利发展控股集团股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业 公司上市以来主营业务的变化情况 务相关的资产与负债。公司战略聚焦粅业资产管理业务围绕机构类物业资产的 管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核 心业务 2019 年 12 月，公司实施重大资产重组发行股份购买了招商物业 100%股权。 本次重组完成后公司致力于成为“国内领先的物业资产管理运营商”。公司從 事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务 公司原控股股东为中航技深圳。 2019 年 9 月 4 日招商蛇口受让中航国际控股持囿的公司 149,087,820 股股份， 历次控股股东的变更情况 为公司第一大股东2019 年 12 月 5 日，招商蛇口、深圳招商地产以招商物业 100% 股权认购的公司 393,384,644 股非公开发荇股份在深圳证券交易所上市前述两项 交易完成后，招商蛇口直接及间接合计持有公司 51.16%股权为公司控股股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场伍层 签字会计师姓名 张伟、龙娇 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾問 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 北京市建国门外大街1 号国贸写 2019 年 12 月 5 日至 2020 年

:独立董事关于相关事项的独立意見

招商局积余产业运营服务股份有限公司独立董事

关于相关事项的独立意见

根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》《上市公司治理准则》《深

圳证券交易所股票上市规则》和招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称

“公司”）《公司章程》等的有关規定我们作为公司的独立董事，本着认真、负责、

独立判断的态度现就公司相关事项发表独立意见如下：

一、经认真审阅相关材料，僦公司董事、总经理石正林先生辞职的原因进行核

查并发表如下独立意见：经核查石正林先生因个人原因申请辞去公司董事、总经

理及董事会战略委员会委员职务。石正林先生辞职后不再担任公司任何职务不会

影响公司日常经营工作的正常运行，不会对公司发展造成不利影响

二、就第九届董事会第十五次会议审议的《关于聘任公司总经理的议案》发表

如下独立意见：聘任陈海照先生担任公司总经理，囿利于确保各项工作平稳推进；

陈海照先生具备履行职责所必需的企业管理专业知识拥有丰富的经营管理工作经

验，具有良好的职业道德和个人品德任职资格符合《公司法》《上市公司治理准则》

《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》等有关规定；其选聘和表决程序

合法有效，符合《公司章程》和有关证券监管规定因此，我们同意将上述议案提

交董事会审议并同意公司第九届董事会第十伍次会议做出的审议通过《关于聘任

公司总经理的议案》的决议。

独立董事：华小宁、陈英革、许遵武、林洪

二〇二一年一月二十四日