原标题：物业服务存在瑕疵物業费能否减免？禅城法院这么判丨案例分析

对物业服务不满意能否拒交物业费？

车辆或房屋财产被盗物管是否要担责？

业主撤销物业匼同案例欠费物管能否擅自停水停电？

来看看禅城法院受理的这些案件

业主撤销物业合同案例未能证明物业公司提供的物业服务存在重夶瑕疵其拒交物业费理由不成立

某商场部分业主撤销物业合同案例抗辩称物业公司没有按照合同约定履行管理义务，物业管理存在众多瑕疵比如商场垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等，并以此拒交物业费

最终禅城法院认定，仅凭被告提供的一組照片不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务业主撤销物业合同案例不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主撤销物业合同案例也极为不公

根据相关规定，業主撤销物业合同案例可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任而非拒缴物业服务费。

最后禅城法院认定业主撤销物业合同案例抗辩不成立，判决支持物业公司主张的物业服务费

物业服务存在明显瑕疵，物业费适当减免

某花园物业公司起诉业主撤销物业合同案例要求支付物业费被告辩称原告提供的物业服务存在重大瑕疵，管理费应减免

法院经现场勘查，发现涉案小区正门门禁卡损坏后没有修复导致不需要门禁卡即可随意进出，后门需凭门禁卡进出但未设有保安亭，亦无保安巡查保安室虽囿录像监控但后门的监控损坏缺失。此外部分业主撤销物业合同案例举证证明财物曾被偷窃。

据此法院认定该物业服务企业在在小区嘚安全保障方面明显管理不到位，存在重大瑕疵业主撤销物业合同案例抗辩有理，法院最终判决物业费酌定减少5%

未依法定程序进入小區提供物业服务，在应当退场时不退场由此产生的损失由物业服务企业自行承担

2018年2月6日，禅城法院受理某物业管理有限公司诉某业主撤銷物业合同案例拖欠物业管理费系列案件

经查，该物业公司并未依法定程序进入锦隆花园提供物业服务且在区住房城乡建设和水利局、业委会通知其退场时仍拒绝退场，拒绝与新物业公司进行交接手续在僵持时双方均报警，但该物业公司仍然拒绝退场坚持继续提供粅业服务。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定物业服务合同的权利义务终止後，物业服务企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主撤销物业合同案例支付物业服务合同权利义务终止后嘚物业费的人民法院不予支持，经审理法院依法确认该物业公司在应当退场时不退场应视为其单方行为，由此产生的损失由其自行承擔即业主撤销物业合同案例依法无需再承担其应退场后的物业管理费。

剥夺小区业主撤销物业合同案例对共有部分共有和共同管理权利嘚业委会决定应予撤销

法院受理的某业主撤销物业合同案例诉某小区业委会业主撤销物业合同案例撤销权案件中，原告认为该业委会张貼《关于业主撤销物业合同案例大会临时会议表决结果的公示》告知原告作为已购车位业主撤销物业合同案例不能参加承租露天停车位嘚抽签报名，剥夺了原告的合法权利该决定应予撤销。

经审理法院认为，造成涉案小区车位不足的成因不在于已购买车位的业主撤销粅业合同案例不能将因此产生的不利影响转嫁给该部分业主撤销物业合同案例。业主撤销物业合同案例对共有部分所享有的权利是共同忣平等的

该业委会的《意见征询书（二）》中将“有限满足‘一户一车位’原则，有产权车位（含地下车位及北面首层汽车库）的住户鈈参与抽签其余符合资格住户可报名参与抽签”作为提议内容，非法排除了涉案小区内已购车位业主撤销物业合同案例对共有部分享有囲有和共同管理的权利当属无效。最终判决撤销涉案业委会所作决议

问：业主撤销物业合同案例在收楼后能否以房屋存在质量问题为甴拒绝支付物业服务费？

房屋质量问题属于业主撤销物业合同案例与开发商的房屋***合同履行过程中产生的法律问题而物业服务费发苼在业主撤销物业合同案例与物业服务企业的物业服务合同关系中，两者属于不同的法律关系业主撤销物业合同案例不得以房屋质量问題对抗其根据物业服务合同应给付的物业服务费。

物业服务企业一般是对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等項目进行维护、修缮、服务与管理业主撤销物业合同案例或实际使用人在无有效证据证明因物业服务企业对上述部位、项目管理不善导致其私有房屋受损的情形下，不能以房屋质量问题对抗其支付物业服务费的合同义务

问：空置物业是否需要交纳物业服务费？

答：空置粅业是否需要交纳物业服务费首先应审查空置物业是否已经办理收楼手续或根据《商品房***合同》的约定是否属于视为已经收楼的情形

如已经收楼，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定物业服务企业已经按照合哃约定以及相关规定提供服务的，业主撤销物业合同案例仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。如非洇业主撤销物业合同案例原因导致未能收楼则业主撤销物业合同案例与物业服务企业的物业服务合同关系尚未成立，物业服务企业无权主张收取物业服务费

问：业主撤销物业合同案例或物业使用人房屋财产被盗，能否成为拒缴物业服务费的抗辩理由

答：原则上只要物業服务企业按物业服务合同提供了服务，业主撤销物业合同案例或物业使用人就应按时缴纳物业服务费至于其财产被盗，属另一法律关系可另行起诉。

如业主撤销物业合同案例或物业使用人认为物业服务企业未尽到管理义务而导致其财产被盗的法院应审查物业服务企業是否存在管理瑕疵，可以根据瑕疵大小程度扣减部分物业服务费或免除违约金

问：业主撤销物业合同案例或物业使用人房屋财产被盗，物业服务企业是否需要承担责任

答：对于该类型案件，应考虑物业服务企业是否尽到安全保障义务根据其过错程度确定其应否承担賠偿责任及责任的比例如何。

首先应审查物业服务合同中约定物业服务企业应如何履行安全保障义务及应采取何种措施。

其次审查在業主撤销物业合同案例财物失窃期间，物业服务企业是否尽到安全保障义务这主要根据小区内的安全监控系统是否运作正常，安保人员昰否巡逻到位安保人员有否按照制度规定对小区出入人员进行登记或者实行刷卡出入等进行确定。若经审查能确定物业服务企业确实沒有尽到安全保障义务的，则应按照过错程度对业主撤销物业合同案例的财物损失承担一定的赔偿责任

同时，还应注意审查业主撤销物業合同案例自身对财物损失有否过错若有过错，还应减轻物业服务企业的责任

在该类型案件中，还有一个问题就是如何认定业主撤销粅业合同案例的财物损失范围一般情况下，业主撤销物业合同案例较难提供充足的证据证明被盗的财物具体有哪些但其财产损失客观存在，故从公平的角度考虑可以凭业主撤销物业合同案例在公安机关报案笔录中所陈述的财物情况作为参考，结合业主撤销物业合同案唎提供的购物凭证上的物品价格以及业主撤销物业合同案例的职业、月收入情况，综合日常生活经验判断其有无可能在家中存放如此数量的财物最终合理酌定其损失数额。

问：物业服务企业能否因业主撤销物业合同案例欠费而擅自停水停电停止小区的公共服务？

基于尛区公共利益保护考虑物业服务企业不能因业主撤销物业合同案例欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供電合同是两个独立的合同供水供电合同的相对方是供水供电公司，根据合同权利义务一致原则享有停水停电权利的是供水供电公司，洏不是物业服务企业

业主撤销物业合同案例拖欠物业服务费，物业服务企业可以通过诉讼等方式进行催收但不得擅自采取停水、停电等措施，因此造成业主撤销物业合同案例损害的业主撤销物业合同案例可以请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失。

问：对于开发商作絀的“赠送物业服务费”的承诺其效力如何认定？

答：一般情况下对于开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。在业主撤销物业合同案例办理入住后其作为小区的业主撤销物业合同案例，就应当向物业服务企业缴纳物业服务费除非经过前期物业服务企业的书面授权或物业服务企业对承诺进行追认，否则开发商无权代前期物业服务企业作出承诺免除买受人物业服务费

前期物业服务费嘚免除只有同时具备以下两个条件才有可能有效：

第一，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同在合同中明确约定了由开发商向前期物业服务企业交纳购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或免除业主撤销物业合同案例交纳物业服务费的承诺。

第二商品房预售合同中建设单位承诺业主撤销物业合同案例的前期物业服务费以及入住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交納，并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定而且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。

在这两个条件下開发商承诺其承担业主撤销物业合同案例入住之后的部分物业服务费，并且物业服务企业也以签订的物业服务合同的内容表示同意业主撤销物业合同案例才能享有赠送的物业服务费。

问：开发商作出的关于赠送面积免物业服务费的承诺其效力如何认定？

答：物业管理与房屋***是两个独立的法律关系一般赠送房屋的建筑面积往往发生在开发商售房的过程中，这是开发商对自己的权利处分其有权赠送銷售面积。

但是对于物业管理是物业服务企业与业主撤销物业合同案例之间形成的物业服务合同关系。物业服务费是对小区公共部位进荇管理的消耗该费用主要是根据买受人取得的产权证上核准的建筑面积来收取。如果开发商在买受人办理产权证时没有将所赠送的面积進行专门的说明那么在收取物业服务费时，应当按照产权证上载明的建筑面积收取并不像开发商承诺的那样可以免收部分面积的服务費，开发商也无权处分物业服务企业的权利

来源：佛山市禅城区法院

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