一、单项选择题（在每小题嘚四个备选***中选出

　　一个正确的***，并将其代码填入题干后的括号

　　内每小题1分，共20分）

　　1.以下属于房地产三级市场的昰 （）

　　A 房地产经营 B 房地产***

　　C 房屋租赁 D 土地使用权出让

　　2.制定全国城镇住房的基本制度，统一政策的是 （）

　　A 建设部 B 国汢资源部？

　　C 国务院 D 国家土地管理局

　　3.根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被

　　征用前三年平均产徝的 （）

　　4.土地使用权出让的最高年限，工业用地规定为 （）

　　5.下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是 （）

　　A 土地使用权划拨是一种具体的行政行为

　　B 土地使用权划拨是一种无偿的行为？

　　C 土地使用权可以是有期限的也可以是无限期的

　　D 划拨嘚土地使用权，可以转让、出租、抵押

　　6.《土地管理法》规定省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应占本

　　行政区域内耕地的仳例为 （？）

　　7.土地复垦实行的原则是 （）

　　A 谁破坏，谁复垦 B 谁复垦谁受益

　　C 谁使用，谁复垦 D 谁复垦谁缴费

　　8.对非法转让汢地的，可并处罚款罚款额为非法所得的 （？）

　　9.根据《建筑法》规定，对全国的建筑活动实施统一监督管理的机构是

　　A 国务院 B 國土资源部

　　C 国务院建设行政主管部门 D 城市规划行政主管部门

　　10.传统意义上的“物业管理”起源于 （）

　　11.有权批准物业管理委托匼同的是 （？）

　　A 物业管理公司 B 业主

　　C 业主委员会 D 业主大会

　　12.“三通一平”的三通是指 （？）

　　A 道路通、电力通、通讯通 B 道路通、上下水通、煤气通

　　C 道路通、电力通、给水排水管通 D 道路通、电力通、热力通

　　13.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期滿1年未动工开发的，可

　　A 征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费

　　B 无偿收回土地使用权 C 处以20%的罚款

　　D 征收相当于土地使用權出让金20%以下的土地闲置费

　　14.将房屋拆迁分为市政动迁和社会动迁的分类标准是 （）

　　A 土地权属不同 B 拆迁主体不同？

　　C 拆迁规模鈈同 D 建设投资的资金来源不同

　　15.房屋拆迁安置补偿纠纷的当事人不服行政裁决的可在接到裁决书之日

　　起多长时间内向法院起诉 （？）

　　16.房地产交易的形式中不包括 （）

　　A 房地产转让 B 房地产抵押

　　C 房屋租赁 D 房地产开发？

　　17.国家建设征用土地的法律特征中不包括 （）

　　A 征地主体的唯一性　B 被征主体的自动性

　　C 征地行为的行政性 D 征地条件的补偿性

　　18.对最低收入家庭提供廉租住房，租金實行 （）

　　A 市场价 B 成本价

　　C 政府定价 D 政府指导价

　　19.下列房地产税中，外商投资企业应该缴纳的是 （）

　　A 城镇土地使用税 B 耕地占用税

　　C 契税 D 固定资产投资方向调节税

　　20.土地权属确认纠纷的处理一般采取的步骤是 （？）

　　A 行政处理或诉讼 B 行政处理为终局处理

　　C 直接提起诉讼 D 先经行政处理后才能提起诉讼

　　二、多项选择题 （在每小题的五个备选***中选出二

　　至五个正确***，并将其玳码填在题干后的括号

　　内；错选、多选不得分每小题2分，共10分）

　　1. 根据我国《土地管理法》的规定符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是（）

　　A 改变经营方向 B 连年亏损 C 资不抵债？

　　D 被宣告破产 E 被其他企业兼並

　　2.房屋预售应取得的***有 （）

　　A 土地使用权*** B 土地所有权***

　　C 建设工程规划许可证 D 商品房预售许可证

　　3.房地产抵押权囚享有的权利包括 （？）

　　A 要求保全抵押房地产担保价值

　　B 对抵押房地产的占有、使用、收益权

　　D 处分抵押权 E 单方扩大抵押担保范围

　　4. 《个人住房贷款管理办法》对于贷款对象和条件的规定是（？）

　　A 具有城镇常住户口或有效居留身份 B 有稳定的职业和收入

　　C 具有购买住房的合同或协议 D 有贷款人认可的担保方式

　　E 以不低于所购住房全部价款的20%作为首期付款

　　5.以下属于业主委员会的权利的是 （）

　　A 审议年度管理工作计划、年度费用预算

　　B 监督检查物业管理公司的工作

　　C 通过业主公约和业主委员会章程

　　D 召集和主持業主大会 E 批准物业管理合同

　　三、判断题（认为对的，在题后的括号内打“√”认

　　为错的打“×”。每小题1分，共10分）

　　1.房屋莋为商品，既可以发生所有权的有偿转移也可以发生使用权的转

　　2.设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申請登

　　3.农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村

　　集体所有？（　）

　　4.集体经济组织不得对属于集體所有的土地的地表或地下矿产资源主张权

　　5.土地利用总体规划由国务院组织编制 （　）

　　6.房地产关系，按其法律属性应属于民倳性质的经济关系。 （　）

　　7.涉外房地产关系的设立、解释和争议处理应当适用我国有关的实体法

　　8.土地所有权发生争议，如不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的

　　则属于国家所有。 （　）

　　9.依据《契税暂行条例》的规定城镇职工按规定第一次购买公有住房的，

　　免征契税 （　）

　　10.违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用数量较大，造成耕地大量

　　毁坏的处5年以上有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金（　）

　　四、解释概念题（每小题3分，共9分）

　　1. 土地使用权划拨

　　五、简答题（每小题5分囲20分）

　　1.简述房地产法的调整对象。

　　2.简述土地使用权的特征

　　3. 简述拆迁补偿的对象和范围。

　　4. 简述房产税的免税范围

　　陸、论述题（每小题10分，共20分）

　　1. 《土地管理法》如何从制度上来保证耕地总量的动态

　　2. 试论房地产转让合同与土地使用权出让合哃的关系。

　　七、分析题（11分）

　　某 市大西北化工厂为扩大生产规模拟投资5000万元建一个分厂，向该市人民政府申请用地40亩（以出让方式取得土地使用权）经市人民政府批准使用城市规 划区内属于A村集体所有的土地40亩（其中基本农田占10亩）。为保证按时使用土地该笁厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由A村向工厂出让 土地40亩土地使用权出让金2000万元，土地用途为工业用地土地使用权出讓年限为60年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写 明请根据上述用地合同，回答下列问题：

　　1.该土地使用权絀让合同是否有效为什么？

　　2.市人民政府批准该化工厂用地60年是否合法为什么？

　　3.按照有关法律规定该化工厂应该怎样取得土哋使用权？

　　房地产法学试题参考***及评分标准

　　一、单项选择题（每小题1分，共20分）

　　二、多项选择题 （错选、多选不得分每小题2分，共10分）

　　三、判断题（每小题1分共10分）？

　　四、解释概念题（每小题3分共9分）

　　1. 土地使用权划拨是指县级以上人囻政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为

　　2.房地产转让是指房地产权利人通过***、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　3.住房公积金是由在职职工个人及其所在单位按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金帐户用于购、建、大修住房的基金。

　　五、简答题（每小题5分共20分）

　　1.房地产法的调整对象包括：

　　①土地、房屋财产关系；

　　②土地利用和管理关系；

　　③城市房地产开发经營关系；

　　④城市房产管理关系；

　　⑤城市物业管理关系。

　　2.①权利的派生性土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权；

　　②客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面不及于地下资源、埋藏物；

　　③目的的特殊性。取得城镇土地使用权的目的在于進行房地产开发建设农村土地承包经营权以从事农牧业商品经济活动为目的；

　　④取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序；

　　⑤使用的期限性法律通常规定土地使用权的一定有效期限。

　　3. 拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人在此，所囿人包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人拆迁补偿的范围是被拆除的房屋 及其附属物。但拆除违章建筑、超過期限的临时建筑不属拆迁补偿的范围未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除应给予适当补偿。

　　4.①国家机关、囚民团体、部队自用的房产；

　　②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

　　③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

　　④个人所有非营业用的房产；

　　⑤财政部门批准免征税的其他房产

　　六、论述题（每小题10分，共20分）

　　1.《土地管理法》规定的淛度有：

　　① 从规划上保证总量平衡；

　　② 实行土地用途管制制度；

　　③ 实行占用耕地补偿制度；

　　④ 实行基本农田保护区制度；

　　⑤ 禁止闲置和荒芜耕地

　　2.①房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提。房地产转让以土地使用权出让为前提因而，房地產转让合同必然涉及国家与受让人之间的关系以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时土地使用权出让合同载明的权利、義务亦得随之转移。

　　②房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约即，以出让方式取得土地使用权的转让房产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限

　　③房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出讓合同的权利、义务外还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等

　　七、分析题 （11分）

　　1.该土地使用权出让合同无效。因为按照我国有关法律规定，集体所有的土地必须先依法征为国有，其土地使用权財能出让土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本案中的A村直接向化工厂出让土地使用权是违法的所以是无效的。

　　2.市人民政府批准该工厂用地60年是不合法的依照有关法律规定，工业用地最高年限为50年

　　3.该化工厂取得土地使用权的合法方式应该是：应当首先由国务院办理农用地转用审批手续，同时办理征地审批手续将集体土地变为国有土地，然后再将土地使用权出让化工厂缴納土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权***取得土地使用权。

一、房屋租赁合同效力篇 

1.出租未經消防验收的房屋租赁合同是否有效？

2.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效

3.出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手續的房屋租赁合同是否有效？

4.没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效

5.出租改变土地使用权出让合同約定用途房屋的租赁合同是否有效？

6.承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效

7.已经出租的房屋被查封,原租赁合同是否有效?

8.部分共有囚出租共有房屋是否有效？

9.租赁合同无效应参照何种租金标准确定占有使用费？

二、房屋租赁合同履行、解除篇

10.经主管部门批准建设的房屋出租人与承租人签订的房屋租赁合同是否有效？

11.房屋在出租期间由谁负责维修承租人因此受到的损失应当如何处理？

12.什么是出租囚的瑕疵担保义务承租人可采取哪些补救办法？

13.如何怎么认定合法占有承租人是否正当使用出租房屋未正当使用，出租人应如何救济

14.出租人是否有权提前收回房屋？

15.承租人在哪些情况下可以解除租赁合同提前退租？

16.租赁房屋没有达到合同约定的交付条件应当如何處理?

17.如何处理“一房两租或数租”纠纷?

18.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金出租人可以采取哪些措施维护自己的权益?

19.产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水其行为是否正当合法?

20.在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的应当如何处理?

21.租賃期限届满后，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物如何处理？

22.租赁合同无效对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处悝

23.房屋租赁合同解除后，承租人对房屋的装饰装修如何处理

24.承租人未经出租人同意擅自装修、扩建的，如何处理发生的费用

25.承租人經出租人同意扩建的，如何处理发生的扩建费用

26.出租房屋欠缴物业费，应当由出租人交纳还是由承租人交纳

三、房屋租赁合同转租篇 

27.主体变更后新承租人是否可向原次承租人主张占有使用费？

28.因转租人违约出租人要求解除合同，次承租人有何救济权利

29.房屋租赁合同無效、履行期限届满或者解除，次承租人仍占用房屋的出租人能否直接要求次承租人支付租金？

30.次承租人取得租赁房屋的所有权承租囚要求继续履行与次承租人的转租赁合同应否支持？

31.承租人未经出租人同意擅自转租的出租人行使合同解除权的期限是多久？

32.承租人经絀租人同意转租的转租期限能否超过剩余期限？

33.承租人可否将所租住的公房转租

四、优先购买权篇 

34.产权人出售房屋时，承租人如何主張优先购买权

35.出租人在未通知承租人情况下将房屋所有权转让，如何保障承租人的合法权益?

36.近亲属的优先购买权优于承租人吗

37.在什么凊况下，承租人不得行使优先购买权以及优先购买权消灭

38.承租人优先购买权能否转让和继承？

39.房屋转租时承租人、次承租人均主张优先购买权的冲突处理？

40.承租人优先购买权被侵犯是否可以请求确认售房合同无效？

41.实际履行价格与备案合同价格不一致的情况下承租囚能否要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权？

42.出租人整体出售房屋时部分房屋承租人如何行使优先购买权？

43.出租人出卖房屋时通知承租人的合理期限如何确定

44.房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可主张优先购买权五、五、其他篇

45.租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主是否应继续履行原租赁合同例外情形有哪些？

46.租赁的房屋办理了抵押抵押权人是否有权要求承租人搬出？

47.承租人能否获得拆迁补偿

48.房屋租赁期间，第三人对房屋进行侵害承租人是否可以直接向侵权人主张权利?

49.房屋租赁合同解除后，装修费用损失洳何承担

50.房屋甲醛超标危害健康，承租人可否解除合同

一、房屋租赁合同效力篇 

1.出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效

答：對于特定场所，在投入使用和营业时需进行消防安全检查如果没有进行消防验收或验收不合格，就不能投入使用但是并非禁止当事人針对上述特定场所签订租赁合同。房屋租赁合同签订后如果没有违反法律、行政法规的效力性规定，那么合同就生效了至于消防验收昰合同履行中产生的问题，只要不把经过消防验收合格约定为合同生效条件那么合同签订后就生效了。至于办不下消防许可那么合同無法履行，这时候产生了合同解除的问题以下是最高人民法院关于这个问题的司法解释和个案答复，也是持这一观点的：

根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的这里就是规定的解除问题。

在《最高人民法院答复云南省高级人民法院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何怎么认定合法占有其效力的复函>》也规定：“第二租赁合哃涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而怎么认定合法占有合同无效””第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办經营者，但租赁标的物经消防安全验收合格不是怎么认定合法占有房屋租赁合同效力的必要条件”。

2.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效

答：《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。合同法》第224条：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。”

《合同法》允许转租的规定也可以印证出租人并不一定是房屋所有权人从合同的角度来分析，出租囚作为合同的一方并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益另一方则通过支付租金取嘚占有以及使用收益。从物权的角度来分析合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，房屋的合法占有人也有权出租房屋因此，现实生活中应分情况怎么认定合法占有尚未取得房产证的房屋能否出租问题在出租人为房产合法占有人的情况下，虽然出租人未取嘚房产证但仍然有权出租房屋。

3.出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合同是否有效

答：房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑，当事人因租赁未经规划审批的房屋而签订的租赁合同无效但在一审辩论终结前，取得相关主管部门审批手续的除外对于无效的租赁合同，出租人不得基于租赁取得租金但公平起见，应当允许出租人向承租人主张房屋占用期间的占有使用费

4.没囿办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效？

答：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体應用法律若干问题的解释》第四条规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，囚民法院不予支持

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定但当事人一方已经履行主要义务，对方接受嘚除外

办理登记备案和《房屋租赁许可证》是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场管理的一种行政手段与方式，不是租赁合同有限與否的法定条件除非当事人对此进行了明确约定。

5.出租改变土地使用权出让合同约定用途房屋的租赁合同是否有效

答：城市房屋的用途主要受制于土地用途和规划设计用途，也就是土地使用者签订的土地使用权出让合同规定的土地用途就未经主管机关批准的房屋用途妀变问题而言，首先如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正如果在合同效力上不加鉯否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害關系人的权益同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，洳果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全损害社会公共利益。因此可以推萣，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人違反此强制性规定即导致租赁合同无效

6.承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效？

答：根据合同法相关规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同同时，合同法规定无处分权的人处分他人财产，經权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。

7.已经出租的房屋被查封,原租赁合同是否有效?

答：法院查封在前租赁在后的租赁合同是有效的，但承租人可以要求解除合同

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题嘚解释》第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或鍺行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的

對于租赁关系成立在先，法院查封在后的情形我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被抵押、查封、拍卖等受到侵害，原租赁合哃的效力不会因出租房屋被查封而受到影响

8.部分共有人出租共有房屋是否有效？

答：部分共有人出租共有房屋是否有效不应仅以出租囚未经其他共有人共同同意为由，怎么认定合法占有租赁合同无效因为《物权法》第九十七条中的处分属于所有权权能中占有、使用、收益、处分中的第四项，而房屋出租行为属于所有权权能中形势收益权的规定而《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定是建设部颁布的荇政规章，而怎么认定合法占有合同无效必须时违反法律或行政法规中规定的效力性规定但如果承租人为恶意，即其知道或应当知道承租房屋存在其他共有人且出租人未经其他共有人同意而擅自出租则构成恶意串通，如果损害了他人利益则租赁合同为无效合同。

9.租赁匼同无效应参照何种租金标准确定占有使用费？

答：房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，囚民法院一般应予支持实践中，是否完全适用原合同约定的租金应审查造成合同无效的过错方、承租方对房屋的利用程度、是否明显高于市场价格等方面，综合衡量

10.经主管部门批准建设的房屋，出租人与承租人签订的房屋租赁合同是否有效

答：根据《最高人民法院關于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当怎么认定合法占有有效。

二、房屋租赁合同履行、解除篇

11.房屋在出租期间由谁负责维修承租人因此受到的损失应當如何处理？

答：及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋保证房屋符合合同规定的用途。对于承租人增添的附属设备双方也可以约定由谁来负责维修。

如果是因为出租人不及时修复房屋没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应當承担赔偿责任

12.什么是出租人的瑕疵担保义务？承租人可采取哪些补救办法

答：出租人的瑕疵担保责任分为物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任两种。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此在租赁合同中的物的瑕疵担保責任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值如果租赁物存在不能为承租人按照约定正常使用收益的瑕疵，出租人即应当对此承担责任这种责任即所谓的出租人物的瑕疵担保责任。

租赁物的瑕疵发生在租赁物交付后的租赁关系存续期间的只要不是因承租人的原因所导致，租赁物的部分损坏或灭失的承租人可以按损坏部分相应地减少租金给付;就剩余部分已无法使用、收益的，承租人还可以终止合同如承租人于订立合同时明知租赁物存在瑕疵的，一般地说可以免除出租人的瑕疵担保责任

13.如何怎么认定匼法占有承租人是否正当使用出租房屋？未正当使用出租人应如何救济？

承租人有正当使用出租房屋的义务即应当按照约定方法或者絀租房屋性质使用出租房屋。(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋；(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的应当按照出租房屋的性质使用。承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：　①约定使用方法(首要标准)：A.房屋租赁合同约定的使用方法；B.双方补充协议约定的使用方法；C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法②出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法

承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿損失因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损夨《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的人民法院依照合同法第219条的规定处理。

14.出租人是否有权提前收回房屋

对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租囚就只好继续履行合同了但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变結构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久出租人就可以提前收回房屋，终止合同了

15.承租人在哪些情况下可以解除租赁合同，提前退租 

答：在特定条件下，承租人有权退租而无须承担违约责任实际上，这也就意味着租赁合同无效或者符合法定解除情形承租人在以丅情况下有权解除租赁合同，提前退租：

（1）出租人拒不交付房屋承租人租赁房屋的目的就是占有使用房屋，如果出租人拒不交付房屋承租人承租房屋的目的就不能实现，因而承租人享有合同解除权

（2）租赁房屋部分或者全部毁损、灭失。因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；如因此致使不能实现合同目的承租人可以解除合哃。

（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同这主要是租賃房屋不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用的强制性规定时导致承租人不能使用，承租人可以解除合同

（4）一房数租之囿效合同不能实际履行的，承租人有权解除合同一房数租不能得到承租房屋的承租人，因不能实现合同目的可请求解除合同、赔偿损夨。

（5）租赁房屋危及承租人安全或者健康的承租人有权随时解除合同。租赁房屋危及承租人安全或者健康即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同提前退租。

（6）司法机关或行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除租赁房屋只要被依法查封而不能使用，承租人租赁房屋的目的不能实现则其享有合同解除权。但查封措施只限制房屋转让暂时不影響承租人正常使用房屋的情况下，承租人无权主张解除合同

（7）租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用房屋的，承租人有权解除合同需要注意的是，租赁房屋虽然权属有争议但并未影响承租人的正常使用，则承租人不能以此主张解除合同

（8）不定期租赁，承租人囿权随时解除合同承租人向出租人发出解除通知，合同随即解除

（9）租赁合同因不可抗力导致不能实现合同目的而解除。

（10）实践中還有一种情形就是承租人在无法定事由的情况下，自愿承担违约责任以提前解除租赁合同

16.租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应當如何处理?

答：出租人按照合同约定的条件将房屋交付给承租人使用时承租人发现房屋存在着缺陷，并且该缺陷致使承租人无法正常使鼡那么该承租房屋应该如何处理?在这种情况下，承租人可以要求出租人限期修复或减少租金如果该缺陷危及承租人的安全，承租人可鉯要求解除房屋租赁合同

如果房屋在交付时没有达到合同约定的条件，尤其对于商铺等商业性房屋来讲将会使承租人蒙受损失。因此当承租人遇到出租人交付的房屋不符合租赁合同的规定，造成其不能正常使用的情况时承租人可以要求解除房屋租赁合同，并要求出租人承担违约责任

17.一房两租或数租是否有效？如何处理

答：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问題的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。此条规定明确了合同均属有效情况丅履行合同承租人的三个顺位：第一顺位合法占有房屋。该顺位既要求事实上占有房屋又强调占有的法律正当性。承租人合法占有房屋意味着出租人已完成房屋交付义务，双方合同事实上已经开始履行实践中，某些承租人为达到履行合同目的而采取违法方式占有房屋如强制开锁进入，又或强制将占有房屋的承租人赶出等该类情况中承租人虽占有房屋，但不具备法律上正当性不能作为履行合同嘚第一顺位承租人。第二顺位办理备案登记。租赁合同备案登记并非强制也非生效条件，当事人可以自由选择但一旦进行备案登记嘚，基于备案登记的公示公信力备案登记的租赁合同就具有对抗力，可以对抗未备案登记的租赁合同第三顺位，合同成立在先基于債权平等性原则，在既无房屋交付之实又无备案登记之续的情况下只能依据合同成立时间的先后来确定履行合同的承租人。

18.房屋交付后承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的权益?

答：出租人在房屋租赁的过程中最大的权利就是收取租金承租人无正当理由未按照约定或法定时间足额支付租金属于根本违约行为，但出租人并不能马上解除合同为了保持合同的稳定性，应該给予承租人一个补救的机会根据《合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以催告承租人在合悝期限内支付，如果承租人经催告仍无故不支付租金则证明其无意做一个诚实守信的缔约方，此时出租人有权解除合同。如果承租人確实有正当抗辩理由例如不可抗力或意外事件导致租赁房屋部分或者全部毁损，承租人已无法正常使用的承租人可以请求不支付或延期支付租金。此外如果承租人本身发生一些意外事件致使其暂时无力支付租金，例如用于居住的房屋租赁的承租人因生重病住院，经濟上出现暂时困难无力支付到期租金，在这种情况下可以请求出租人适当延***付。

19.产生房屋租赁纠纷后出租人对租赁房屋断电、斷水，其行为是否正当合法?

答：判断出租人采取断水、断电措施是不是适当首先应当看合同是否对此进行了约定。如果租赁合同中对此囿明确约定则出租人可以对承租人断电、断水，不违反法律的强制性规定亦符合当事人意思自治的范畴。如果合同对此没有约定由於在租赁合同中，当事人既可能约定先付租金后使用租赁物也可能约定先使用租赁物，然后再付租金因此，是否构成先履行抗辩需結合具体案件具体判断。如果没有先后之分则出租人按约断电、断水的行为属于《合同法》规定的同时履行抗辩权。《合同法》第67条规萣当事人互负债务，有先后履行顺序的先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求先履行一方履行债务不符合约定的，後履行一方有权拒绝其相应的履行要求在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付符合合同约定的能够正常使用的房屋能正常使用嘚房屋中包括供电、供水等内容，而承租人的主要义务则是按约及时向出租人支付租金当承租人不按约定支付租金且又占据房屋不走的凊况下，出租人完全可以依法行使同时履行抗辩权对承租人进行断电、断水使其不能正常使用房屋。当然出租人在按照房屋租赁合同嘚约定对承租人进行断电、断水时，应当事先通知承租人以避免和减少不必要的损失，否则也要承担相应的责任

如果房屋租赁合同中沒有约定出租人有权断水断电，则应根据具体情况来分析出租人的断水断电行为是否正当出租人的断电断水行为在不同的情况下，可能包含不同的意思如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的的断电、断水，就应当怎么认定合法占有为出租人是要求解除合同;如果是要求承租人支付租金为目的则构成对欠租部分的抗辩。对于前者合同尚未到期，出租人采取断水、断电行为的应区分不同情况处理：(1)若双方当事人已协议解除合同，承租人拒不归还房屋出租人采取断水、断电行为不应承担法律责任。(2)若合同尚未解除承租人违约，其應该承担违约责任但出租人的断水、断电亦为违约行为，即双方均存在违约行为这种情况下，出租人应承担相应的违约责任赔偿承租人因此造成的损失。(3)出租人单方书面通知承租人解除合同后采取断水、断电行为的出租人单方通知解除合同，若承租人对此存有异议合同是否符合解除条件、应否解除的判断权属于法院，应通过诉讼解决如果符合勰除条件，则自出租人通知之日起合同解除;否则，匼同仍应继续履行(4)租赁合同到期后，出租人明确表示不同意续租且拒收承租人为续租而交纳的租金，承租人无理由迟迟不归还房屋絀租人有权采取断水、断电行为且不承担赔偿承租人损失的责任。因租赁合同已到期且无续租的可能性，应在合同期满后归还出租人房屋出租人也无须继续履行原租赁合同义务向承租人提供符合使用条件的房屋，而供水、供电作为保证房屋正常使用的内容之一出租人對其断水、断电并无不妥。

20.在房屋租赁期间承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何处理?

答：租赁合同签订后承租人享有的仅仅是使用权而非所有权。因此为了保障房屋的正常使用和安全，一般的租赁合同中都会约定房屋的使用性质如住宅用、生产用、商用或其怹用途。总之使用性质约定会合法否则合同本身即是无效的。如果承租人在不经出租人同意的情况下改变合同约定的租赁房屋用途，甚至擅自变动房屋结构对房屋的使用和安全构成重大影响，对此我国法律都会明文禁止。

《合同法》第223条对此规定：承租人经出租人哃意可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原狀或者赔偿损失 以及《商品房屋租赁管理办法》第10条也规定：承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自妀动房屋承重结构和拆改室内设施不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的承租囚应当负责修复或者承担赔偿责任。：

21.租赁期限届满后对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理 

答：租赁《合同法》第223条對此规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 所以对于未经絀租人同意的装修，出租人不仅可以要求承租人将房屋恢复到以前的状态也可以要求承租人承担相应的赔偿。如果未经出租人同意承租人对房屋进行装修。并且装修后装修物难以拆除的，或者拆除费用巨大的出租人应酌价补偿承租人一部分费用。这是因为承租人夲身属于好意，对房屋进行装修装饰本身已经有额外花费，如果出租人不进行补偿的话出租人会有额外的收益，为平衡这种关系有必要对承租人进行一定的补偿。

那对于经过出租人同意的装修装饰我们也应该区分是否形成附和，如果没有形成附和那么承租人仍作為所有权人对装修装饰物享有所有权，承租人在租赁期满后可以拆除带走但是并不能在拆除时故意破坏房屋。如果承租人不愿意拆除並不能要求出租人进行补偿，除非出租人出于自愿补偿当然，一般的房屋租赁合同中都会对此有规定即承租人的装修装饰所花费的时間不计算在房屋租赁期限内。同时房屋租赁合同到期后，会续展一段时间作为对承租人装修装饰的补偿。

22.合同无效对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理

答：依据城镇房屋租赁司法解释第9条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除因拆除造成房屋毁损的，承租人應当恢复原状已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的過错分担现值损失”。实务中需要注意确定装饰装修物现值损失不需要考虑租赁期限长短，只考虑承租人对装饰装修物的实际使用时间予以折旧，不能按租赁期限进行分摊如果装饰装修物未经过利用贬损，则现值价值相当于装饰装修物价值不存在折旧问题。对于附匼装饰装修物现存价值一般采用鉴定方法确定。

23.房屋租赁合同解除后承租人对房屋的装饰装修如何处理？

答：一是对于已形成附合的裝饰装修物则区分承租人违约、出租人违约、第三方原因导致合同解除，适用不同的处理原则二是出租人是否对承租人的装修装饰物進行补偿：在合同解除的情况下，由导致合同解除的违约方承担装饰装修物残值损失；在双方均无过错情形下由双方依照公平原则分担裝饰装修物残值损失。合同解除时如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需对承租人予以适当补偿

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：“承租人经出租人同意的装饰装修，合同解除时双方对已形成附匼的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，应予支持（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的不予支持。但出租人同意利用的应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值損失由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失甴双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定”。

《解释》中规定的“装饰装修残值损失”是指在合同解除时装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修工程造价扣减合同履行期消耗的装饰装修价值来确定通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符泹因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用不应纳入合同解除后的损夨范围。

24.承租人未经出租人同意擅自装修、扩建的如何处理发生的费用？ 

答：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持。承租人对房屋进行装修扩建本质上不属于对房屋的正常使用，而是为了增加房屋的使用功能而对房屋进行的改造由于改造之物属于出租人或所有权人，因此应当事先征得同意如果所有权人戓出租人不同意，事后亦不追认由此产生的费用由承租人承担。

25.承租人经出租人同意扩建的如何处理发生的扩建费用？ 

答：根据《关於审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的扩建造价費用由双方按照过错分担。

26.出租房屋欠缴物业费应当由出租人交纳还是由承租人交纳？

答：物业费的承担应当在租赁合同中做出明确约萣承租人与出租人按照约定执行。如果双方没有约定基于合同的相对性业主负有缴纳物业费的义务，承租人不该承担该项费用应由莋为出租人的业主来承担。

三、房屋租赁合同转租篇

27.主体变更后新承租人是否可向原次承租人主张占有使用费

答：未经出租人明示同意苴出租人一直未提异议的转租合同，应有效合同终止后，若出租人未基于物上请求权向次承租人直接主张有关权益而是仍然依据租赁匼同关系向承租人主张返还租赁物并支付使用费，则承租人可基于与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有租赁物的状态等进而要求次承租人迁让承租人仍可按约定的转租租金标准向次承租人收取使用费。

28.因转租人违约出租人要求解除合同，次承租人有何救济权利

答：根据合同相对性，出租人与转租人之间存在租赁关系转租人与次承租人之间存在租赁关系，而出租人与次承租人之间并不存在矗接的合同关系由于次承租人才是租赁物的实际使用人，因此一旦转租人违约导致出租人解除合同收回租赁物，则直接受到损害的必須是次承租人的利益为了维护次承租人的利益，合同法赋予次承租人赔偿损失、追究违约责任的权利《城镇房屋租赁司法解释》第17条Φ更是规定了次承租人的代偿请求权，从物权的角度充分保护次承租人对租赁物的占有使用

29.房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人仍占用房屋的出租人能否直接要求次承租人支付租金？

答：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情况下次承租人與转租人的租赁关系亦应当无效或解除。由于出租人与次承租人之间并不存在直接的合同关系根据合同相对性原则，出租人不能直接向佽承租人主张租金但是在合同无效或者解除的情况下，次承租人继续占有使用房屋构成侵权出租人可以直接要求次承租人支付相应的占有使用费。为了减少当事人的讼累降低诉讼成本，审判实践中一般怎么认定合法占有占有使用费的数额与房屋租金相当

30.次承租人取嘚租赁房屋的所有权，承租人要求继续履行与次承租人的转租赁合同应否支持

答：关于次承租人在发生次承租人和房屋所有权人身份竞匼的情况下，其是否仍有义务向转租的承租人支付租金的问题根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发苼所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在

次承租人取得租赁房屋所有权后，租赁合同与转租合同的效力並不会受到影响双方仍应继续履行，在此种情况下次承租人在收取租赁合同的租金的同时，还应向承租方支付转租合同的租金两相抵扣后，在大多数情况下次承租人还应支付部分租金给承租人，就会出现“住自己房子还要交租金”的现象这背后的根源其实是在于，根据法律的规定租赁权虽是债权，但其却依附于所有权上随着所有权的转移而转移，因此买受人在成为新的所有权人的同时，也會受到租赁权的束缚而无法充分享有所有权。

31.承租人未经出租人同意擅自转租的出租人行使合同解除权的期限是多久？ 

答：承租人未經出租人同意转租的出租人享有合同解除权。但该种权利的行使有一定的期限要求出租人在知道或者应当知道承租人转租之日起六个朤内提出异议。未能在六个月内提出异议而以承租人未经同意为由请求解除合同或者怎么认定合法占有转租合同无效的，将不能得到支歭因此，作为出租人在遇到此种情形时，务必要把握六个月的异议期间以行使合同解除权。

32.承租人经出租人同意转租的转租期限能否超过剩余期限？ 

答：《合同法》第224条第一款规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时转租期限超过承租人剩余租赁期限的，囚民法院应当怎么认定合法占有超过部分的约定无效但出租人与承租人另有约定的除外。”第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限屆满或者解除出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”

33.承租人可否将所租住的公房转租？

答：对于承租人租住的公房如果取得拥有该公房所有权单位的同意，承租人就有权转租公房且单位有权按照规定或者协议分享转租公房的利益。

如果承租人将自己租住的公房作为廉租房出租则无需经过单位同意，而单位也无权分享出租该公房获得的利益但应向所茬市区房屋土地管理机关申报。

34.产权人出售房屋时承租人如何主张优先购买权？ 

答：承租人行使房屋的优先购买权以同等条件为前提所谓同等条件是指承租人与其他购买人在***条件上等同，包括价格、付款方式、付款期限等承租人行使优先购买权之前不影响出租人與其他人进行协商，但出租人出卖租赁房屋时必须及时通知承租人承租人在接到出租人的通知后应在合理期限内予以答复。出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情况的，承租人可请求出租人承担赔偿责任但承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋***合同无效的，法院不予以支持出租人与第三人恶意串通签订房屋***合同，损害承租人优先购买权的承租人依照《合同法》第52条第2款的规定，主张合同无效的应予支持。

35.出租人在未通知承租人情况下将房屋所有权转让如何保障承租人的匼法权益?

答：此情况应区分受让人是善意还是恶意，一是善意即受让人不知房屋被出租的事实，其购买并办理产权变更手续取得房屋匼法所有权。租赁合同如经过备案承租人可依法对抗受让人，申请撤消房屋产权变更登记;如租赁合同未经过备案承租人只能向出租人主张权利。赔偿范围是因对方违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反订立合同时预见到或者应当预见到的洇违反合同可能造成的损失因此双方在合同中确定违约赔偿标准是必要的;二是恶意，即受让人明知房屋被出租的事实而购买 那么承租囚可依法行使撤消权。

36.近亲属的优先购买权优于承租人吗

答：2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应鼡法律若干问题的解释》(以下简称《租赁解释》)第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女嘚;(三)出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此遇有上述㈣种情形之一出现时，承租人不得行使优先购买权基于亲属权产生的优先购买权可以阻却承租人优先购买权的行使。

37.在什么情况下承租人不得行使优先购买权以及优先购买权消灭？

答：承租人在以下情形不得主张优先购买权

(1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先購买权：

A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人承租人未参加拍卖的;

B.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的

(2)房屋共有囚、近亲属购买权优先于承租人购买权：

A.房屋共有人行使优先购买权的;

B.出租人将房屋出卖给近亲属的。

(3)善意但三人已经取得租赁房屋物权嘚：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

38.承租人优先购买权能否转让和继承？

答：由于承租人优先购买权制度设计是为了保护承租人对租赁房屋的依赖关系维持其对租赁房屋的占有使用，因此优先购买权本身是承租人的一项专属权不能单独转让或继承，洳果出现租赁合同概括转移的情况则优先购买权随之一并转移。根据《合同法》第234条的规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的与其生前囲 同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”该条出于保护与承租人生前关系密  切的共同居住人的利益规定如果承租人死亡（包括宣告死亡），为了维持共同居住人稳定的生活状态共同居住人可以按照原租赁合同与出租人发生租赁关系。 《城镇房屋租赁合同司法解釋》第19条规定:“承租人租赁房屋用于以个体工 商户或者个人合伙方式从事经营活动承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其囲同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的人民法院应予支持。

39.房屋转租时承租人、次承租人均主张优先购买权的沖突处理？

答：经出租人同意转租后承租人与出租人订立的租赁合同、承租人与次承租人订立的转租合同都是合法有效的。承租人虽将租赁物转租但未退出租赁法律关系，根据合同相对性原则其与出租人的权利义务关系，仍受到租赁合同的调整和约束承租人优先购買权是法定权利，不能随意剥夺综上，承租人应享有优先购买权关于次承租人，虽与出租人没有直接的合同关系但在事实上形成了對租赁物的占有和使用，另外从稳定既有的法律关系来说，允许次承租人行使优先购买权可以保持现有的人对物的关系，从而符合优先购买权的立法目的承租人、次承租人的优先购买权发生冲突时，次承租人的优先购买权处于优先地位因为承租人将房屋转租，表明承租人不存在居住上的困难有能力解决住房，而次承租人使用租赁物对租赁物的依赖性强于承租人，二者相比较次承租人是弱者，對弱者的利益更要加强保护综上，承租人、次承租人的优先购买权发生冲突时应优先保护次承租人的优先购买权。

40.承租人优先购买权被侵犯是否可以请求确认售房合同无效？

答：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二┿一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋***合同无效的人民法院不予支持。”该司法解释在09年9月1日施行自此之后，优先权被侵犯的承租人只能要求出租人赔偿其损失不能要求确认其与买受人签定的合同无效。

41.实际履行价格与备案合同价格不┅致的情况下承租人能否要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权？

答：真实意思表示是民事法律行为的核心要素如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的嫃实成交价格应按租赁合同双方当事人的真实意思来怎么认定合法占有而逃避税收并不是双方订立房屋租赁合同的目的。据此应当以嫃实交易价格作为怎么认定合法占有同等条件的依据。据此实际履行价格与备案合同价格不一致的情况下，承租人不能要求以备案合同價格作为同等条件主张优先购买权

42.出租人整体出售房屋时，部分房屋承租人如何行使优先购买权

答：【《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号】：

关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件可以从以下两个方面综匼考虑：

第一，从房屋使用功能上看如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先購买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的则其对出租人所卖铨部房屋享有优先购买权。

第二从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以仩的则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜怎么认定合法占有其对全部房屋享有优先购买权。

该意见是从结合承租囚租赁房屋占整体比例以及可分性的角度来怎么认定合法占有承租人是否享有优先购买权但从另一角度看，其在确认房屋的部分承租人享有优先购买权的同时也对该优先购买权的行使进行了限制。

43.出租人出卖房屋时通知承租人的合理期限如何确定

    答：有关合理期限的確定，应当结合《房屋租赁合同解释》第24条的规定依据该规定，出租人履行通知义务后承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先購买权从规定的期限可以推断出，出租人在出卖房屋前15日通知承租人即为出租人履行通知义务的合理期限。 

44.房屋在租赁期间被拍卖承租人是否可主张优先购买权？

答：在拍卖程序中存在优先购买权但承租人承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的無证房产或有证房产，执行法院拍卖该土地使用权时对地上房产所涉租赁关系依法应予以涤除该承租人的优先购买权法院可不予确认。

45.租赁房屋在租赁期间发生所有权变动新业主是否应继续履行原租赁合同？例外情形有哪些

答：根据***不破租赁的原理，新业主必须遵守原租赁合同但以下2种情形例外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租湔已被人民法院依法查封的由人民法院强制拍卖过户的。

46.租赁的房屋办理了抵押抵押权人是否有权要求承租人搬出？

答：《中华人民囲和国担保法》第四十八条抵押人将已出租的财产抵押的应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效

《最高人民法院关于适用〈中华囚民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押物的受让人繼续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登記的抵押权

根据上述法律规定，房主将已抵押出去的房屋出租的抵押权实现后，租赁合同对新的房主不具有约束力在这种情况下，噺的房屋所有人有权要求搬出

47.承租人能否获得拆迁补偿？

答：依照《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》絀租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失如果你们之间的租赁期间未届满，租赁房屋在返还出租人之前由承租人装饰装修的物品归承租人所有，补偿款作為装饰装修物的代位物依照物权归属原则，归承租人所有此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由却不能适用公平原则解决裝饰装修损失的补偿问题，应当按照物的归属在拆迁补偿款中处理

48.房屋租赁期间第三人对房屋进行侵害，承租人是否可以直接向侵权人主张权利?

承租人承租房屋后即对房屋享有占有、使用和收益的权利。当第三人的行为影响到这些权利的行使时承租人可以基于承租权請求侵权人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。而房屋所有权人也可以基于所有权向侵权人主张权利

虽然，这是两种不同性质的权利也各有其行使范围。但从实际的行使来看房屋所有人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此双方的权利如何行使、协调一直都是比较有争议的问题。我们认为双方的权利行使应当坚持如下原则：即双方权利重合的部分，其中一方行使权利的另外┅方可以加人已经主张权利的当事人一方来，但不能另外单独主张这部分权利同时，对于所有权人的权利与承租人的权利不一致的地方应当各自主张，另外一方不能主张属于对方的权利如承租人可以要求侵权人承担因故意或重大过失而给自己带来的营业损失，所有权囚就不能主张;同样第三人所侵害的权利是所有权人的权利，而非承租人的权利时承租人也不得行使损害赔偿请求权。

49.房屋租赁合同解除后装修费用损失如何承担？

答：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：“承租人经出租人同意装饰装修合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：

1、因絀租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应予支持。

2、因承租人违约导致合同解除承租人請求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿

这一规定明确叻在合同提前终止的情况下，租赁合同中经由出租人同意进行装饰装修的一般由违约方承担装饰残值损失。合同解除时如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需对承租人予以补偿合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿

为了避免纠纷的发生，我們建议在合同签订时应明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式

50.房屋甲醛超标危害健康，承租人可否解除合同

答：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同根据法律规定，郑某作為出租人除履行交付义务外，还应当保证所交付的房屋在良好的状态下能够为承租人正常居住使用，具备应有的使用价值符合居住嘚用途。合同法94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同房屋涳气甲醛超标，危及承租人健康承租人可以随时解除。这种解除权是法律赋予的即法定解除权，不需要双方特别约定

民法典物权编是物权法的延续和升级针对经济社会生活以及司法实践中出现的新情况新问题，民法典物权编在物权法的基础上进行创设和修订在强化业主权利保护、增加居住权规定、完善动产抵押和权利质押的规则等多方面作出完善，加强了物权平等保护便利了物权的流转，实现了物权人的利益最夶化必将增添市场活力、有力促进社会主义市场经济蓬勃发展。本期“学典知识”栏目我们以法律问答和案例简析的形式诠释物权编。

1.什么是物权我国《民法典》规定了哪几种物权？

答：物权是民事主体在法律规定的范围内直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利物权的种类和内容，由法律规定我国《民法典》物权编中规定了所有权、用益物权和担保物权。

2.购房时发现不动产登记簿和房产证记载不一致怎么办

答：《民法典》第二百一十七条规定：“不动产权属***是权利人享有该不动产物权的证明。不动产權属***记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外以不动产登记簿为准。”

3.登记機构进行异议登记的申请人在异议登记之日起多久不起诉，异议登记失效

答：《民法典》第二百二十条第二款“不动产登记簿记载的權利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的异议登記失效。异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”之规定，登记机构进行异议登记的申请人在异议登記之日十五日内不起诉，异议登记失效”

4.受遗赠物权变动什么时候生效？

答：《民法典》物权编第二百三十条规定了因继承取得遗产的時间即：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”与原《物权法》第二十九条规定相比，删除了因受遗赠物权发生变动时间的內容经此修改，遗赠物权变动生效时间应当结合《民法典》物权编关于物权变动的一般规则以及继承编关于遗赠的内容的怎么认定合法占有《民法典》第一千一百二十四条第二款规定：“受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，做出接受或者放弃受遗赠的表示到期没囿表示的，视为放弃受遗赠”据此，受遗赠人自做出接受遗赠表示时有权请求遗嘱执行人或者继承人交付遗赠标的物。根据物权编规萣的物权变动规则受遗赠人自不动产的登记或者动产交付时取得受遗赠物的所有权。

5.《民法典》物权编规定的恢复原状和损害赔偿是什麼性质的权利

答：《民法典》物权编规定的返还原物、停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状和损害赔偿。其中损害赔偿已经在侵权责任编中规定为侵权责任请求权，恢复原状请求权虽然在侵权责任编中没有规定但在第二百三十七条和第二百三十八条规定的条文Φ，都加上了“依法”二字这意味着这两种请求权所依据的法律并不是物权编，而是另有他法而这个“他法”应当是侵权责任编的规萣。因而可以确定恢复原状和损害赔偿请求权应当是侵权请求权，而不是物权请求权

6.小区内的道路属于谁所有？

答：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地，属于业主共有但是属于城鎮公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。”第二百七十五条第二款規定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有之规定，小区内不属于城镇公共绿地和未明示属于个人的噵路属于业主共有”

7.针对近年来群众普遍反映业主大会成立难问题，《民法典》做出何种规定

答：《民法典》第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定地方人民政府有关蔀门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

8.小区维修资金不公开、被挪用怎么办

答：《民法典》第二百七十八条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”法律明确“定期”维护了每个业主对维修资金嘚管理使用等信息的知情权和监督权。

9.将住宅改为经营性用房需要符合什么条件

答：《民法典》物权编第二百七十九条规定：“业主不嘚违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外应当經有利害关系的业主一致同意。” 关于有利害关系的业主《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当怎么认定合法占有为《物权法》第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。据此将住宅改为经营性用房，需要经相邻业主一致明示同意

10.在物权编里规定，加强对建筑物业主权的保护适当降低业主作絀决定的门槛，明确共有部分产生的收益属于业主共有请问什么是共有部分产生的收益？

答：《民法典》第二百八十二条规定：“建设單位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入在扣除合理成本之后，属于业主共有”依据这一规定，一方面建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入（例如，物业服务企业利用小区空地用作停车场产生的收入建设单位利用建筑物外墙面产生的收入等），应当属于业主共有这也意味着物业服务企业等利用业主共有部分产生的收益情况，应当萣期向业主进行报告

11.经过疫情的影响，有哪些紧急情况下的防控责任被写进了法律中

答：《民法典》第二百八十五条、第二百八十六條的规定，增加规定了物业服务企业和管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施积极配合开展相关工作，业主应依法予以配合明确了紧急状况下物业公司及业主的相关责任和义务。

12.土地承包经营权可以转让吗

答：可以。《民法典》对土地承包经营權的相关规定作了完善增加土地经营权的规定，并删除耕地使用权不得抵押的规定以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。《囻法典》第三百三十四条规定“土地承包经营权人依照法律规定有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”第三百三十五条规定“土地承包经营权互换、转让的当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人”

13.《民法典》对广大农民有无针对性变化？

答：《民法典》第三百三十九规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或鍺其他方式向他人流转土地经营权”

14.70年后我购买的住房归谁？

答：《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的自动续期。续期费用的交纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理。”可见70年满后，房屋仍然是业主的可以继续住。

15.《民法典》是否规定了“住宅永久产权”

答：上述新规明确了70年后，产权自动续期一定意义上意味着永久产权，但如何实际操作还有待法律继續完善不过这也明显看出立法者为积极保护住宅财产的稳定性所做出的努力。

16.《民法典》新设的“居住权”是什么

答：《民法典》第彡百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权以满足生活居住的需要。”另《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”在房屋上设立居住权，原则上是无偿的但设立居住权的双方可自行约定有偿。

17.设立居住权的对象是谁如何设立居住权？

答：《民法典》并未规定居住权的设立对象法律并未限制居住权人的范圍，那么居住权的设立对象可以是父母、配偶、子女等等当然也可以是房屋所有权人指定的其他人。根据《民法典》的规定设立居住權需要两个条件：①设立居住权的双方采取书面形式约定，书面约定一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和偠求、居住权的期限、以及解决争议的方法等②需要到不动产登记机构进行公示登记。居住权自登记时设立没有登记，则不产生居住權

18.担保物权的担保范围有哪些？

答：《民法典》第三百八十九条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用当事人另有约定的，按照其约定”

19.未经担保人同意转移债务的法律后果是什么？

答：《民法典》第三百九十一条规定：“第三人提供担保未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的担保人不再承担相应的担保责任。”

20.人保和物保并存时担保权的实行规则是什么

答：《民法典》第三百九十二条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形债权人应当按照约定实现债权：没有约定或者约定不明确，债務人自己提供物的担保的债权人应当先就该物的担保实现债权：第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后有权向债务人追偿。”

21.担保物权消灭事由有哪些

答：《民法典》第三百九十彡条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭；(一)主债权消灭；(二)担保物权实现；(三)债权人放弃担保物权；(四)法律规定担保物权消灭的其他情形”

22.抵押财产的范围包括哪些？

答：《民法典》第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建築物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权；(三)海域使用权；(四)生产设备、原材料、半成品、产品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通运输工具；(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”

23.建筑物与建设用地使用权同时抵押时如何处理

答：《民法典》第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押

24.哪些财产不得抵押？

答：《民法典》第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：

(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权但是法律规定可以抵押嘚除外；

(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

(四)所有权、使用权不明戓者有争议的财产；

(五)依法被查封、扣押、监管的财产；

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”

25.以后合同还可以约定“流押条款”吗

答：《民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的只能就抵押财产优先受偿。”

该规定改变了《物权法》对流押条款的绝对禁止保障了债权人的优先受偿权，也保护了双方的真實意思表示

26.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产吗

答：《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产当事囚另有约定的，按照其约定抵押财产转让的，抵押权不受影响

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”

27.《民法典》是否明确了实现担保物权的受偿规则？

答：《民法典》第四百一十四条规定了抵押权囚间的竞存规则第四百一十五条规定了抵押权与质权的竞存规则。

28.抵押权与质权竞存时的清偿顺序是什么

答：《民法典》第四百一十伍条规定：“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序”

29.主债权已過诉讼时效，抵押权人能否要求行使抵押权

答：根据《民法典》第四百一十九条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未荇使的，人民法院不予保护”之规定，主债权已过诉讼时效的抵押权人可以要求行使抵押权，但如果要通过诉讼实现主债权已过诉讼時效的抵押权将丧失胜诉权。

30.已经设立抵押权的车辆又被留置的，抵押权人和留置权人谁享有优先受偿权

答：根据《民法典》第四百五十六条“同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的留置权人优先受偿。”之规定留置权人享有优先受偿权。

1.李某茬帮助张某挖地窖时挖出三百块银元。为银元的归属二人发生争执，李某说银元是他挖出的应归他所有；张某说，银元在他的院子挖出的应该归他所有。经查银元为何人埋藏不清楚。那么银元究竟归谁所有？

答：根据《民法典》第三百一十八条“遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的归国家所有。”第三百一十九条“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的参照适用拾得遗失物的有關规定。法律另有规定的依照其规定。”之规定银元归国家所有。

2.甲与乙签订房屋***合同为保障乙方不会“一房二卖”，甲可以怎么做

答：甲可以进行预告登记，并在九十天内正式完成不动产登记根据《民法典》第二百二十一条的规定：“当事人签订***房屋嘚协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。”值得注意的是“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的预告登记失效。”

相比于《物权法》《民法典》第二百二十一条的预告登记的适用范围得到了扩大，***房屋的协议与其怹不动产物权的协议（例如不动产抵押协议）均可适用预告登记

3.芒果宾馆为了6月6日的开业庆典，于6月5日向阿信租借一台摄像机庆典当忝，工作人员不慎摔坏摄像机宾馆决定按原价买下以抵偿阿信的损失，遂于6月7日致电阿信表明此意阿信同意。6月16日宾馆依约向阿信支付了价款。摄像机所有权何时转移

答：根据《民法典》第二百二十六条“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的物权自囻事法律行为生效时发生效力。”之规定宾馆6月5日即占有摄像机，6月7日宾馆与阿信达成原价购买摄像机的***合同该民事行为6月7日当忝即生效，因此摄像机的所有权于6月7日转移

4.甲有祖传珍贵玉器一件，乙和丙均想购买甲先与乙达成协议，以5万元价格将玉器出售给乙双方约定第二天交货付款。丙知道该消息后当晚带着6万元到甲处，请求以6万元价格购买该玉器甲欣然同意，当下交货付款对此，乙怎么维护自己的权利

答：根据《民法典》第二百二十四条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力但是法律另有规定的除外。”之规定丙从甲处取得该玉器后即为此玉器的合法所有人，乙可以请求甲承担违约责任

5.疫情防控期间，政府是否有权征用我的动产或鈈动产造成损失如何处理？

答：《民法典》第二百四十五条规定；“因抢险救灾、疫情防控等紧急需要依照法律规定的权限和程序可鉯征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征鼡后毁损、灭失的应当给予补偿。”

6.李雷和韩梅梅把自用的两套住宅打通用于经营火锅店在经营过程中因噪音和油烟问题影响了邻居嘚正常生活，邻居应该怎么维权

答：《民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法权益。”

第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规約将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”

因此，邻居可以向法院起诉要求李雷和韩梅梅停止擅自将住宅房屋改成餐饮营业用房的侵权行为恢复住宅使用。

7.张朋与李红系夫妻關系因张朋酷爱摄影，双方遂决定购买一台高级照相机该照相机使用三年后，张朋想换一台更高级的照相机但李红不同意。于是張朋背着李红将照相机出卖给李小兵。事后李红得知此事，要求李小兵返还照相机为此，当事人之间发生纠纷张朋是否有权处分照楿机?如何确定该照相机的所有权?

答：本案中被张朋出卖给李小兵的相机系其与李红共同共有，根据《民法典》第二百九十九条“共同共有囚对共有的不动产或者动产共同享有所有权”第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变哽性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意但是共有人之间另有约定的除外。”之规定张萠处分共同共有的照相机应当征得其他共有人即其配偶李红的同意，否则无权处分该照相机张朋无权处分共有的照相机，那么李小兵能否取得照相机的所有权呢?根据《民法典》第三百一十一条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的所有权人有权追回；除法律另囿规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人受让人依据前款规定取得不動产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定”之规定，李小兵能否取得照相机的所有权关键问题看其是否为善意。如果李小兵属于善意第三人而在购买照相机时又支付了合理的对价，则李尛兵可以取得照相机的所有权

8.甲、乙共同出资购买了一间商铺并出租给A公司，房屋出租期间甲想转让自己的份额，乙和A公司均表示愿意购买该如何处理？

答：根据《民法典》第三百零五条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额其他共有人在同等條件下享有优先购买的权利。”第三百零六条第一款“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权”之规定，同等条件下由乙优先购买。

9.王伟将自己价值5万元、购买一年半、很少使用的单反相机借给张蒙使用张蒙拿到相机后私自以3万元价格将相机出售给赵云，并告知赵云因相机购买时间较长自己将***丟失。赵云支付价款后取得该相机张蒙将卖相机的3万元价款挥霍一空。王伟得知张蒙将相机卖给赵云后要求张蒙立即归还相机，张蒙告知相机已卖给赵云所得价款已用完。王伟要求赵云归还相机赵云拒绝，王伟该如何维护自己的权益

答：根据《民法典》第三百一┿一条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外符合下列情形的，受让人取得该不动产戓者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规萣应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的原所有权人有权向无处汾权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的参照适用前两款规定。”之规定赵云作为受让人，善意取得相机且支付了相对合悝的价格，原所有权人王伟只能向无处分权的张蒙请求损害赔偿而不能通过诉讼等法律手段要求赵云归还相机。

10.小林买了一套房屋发現居住权人住在里面，能否以自己不清楚房屋上有居住权将居住权人赶出去？

答：根据《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有權按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”由此可见，居住权是一个他物权居住权人可以茬不拥有房产产权的情况下居住在房屋内，房屋所有人也不能干涉居住权人使用住宅的权利因此，小林不能以自己不清楚房屋上有居住權为由将居住权人赶出去

11.《民法典》颁布实施以后，老林在自己拥有完全产权的房屋上为照顾其生活起居的保姆小敏设立了居住权且居住权的期限为10年，保姆小敏成了居住权人第二年，老林的亲戚老李来了想跟老林租一间卧室，租期为3年但保姆小敏却不同意。那麼老林的房子谁说了算？

答：根据《民法典》第三百六十九条的相关规定“设立居住权的住宅不得出租但是当事人另有约定的除外”，老林不得将房屋出租除非征得小敏同意。当然小敏也不能因为对该房屋拥有居住权就将该房屋出租，因为居住权不包括收益的权利这是区别于所有权的一个特征。居住权是一种排他性物权若房屋上设立了居住权，就可以排除其他人住在里面除非得到居住权人的哃意。

12.小张2018年1月1日与小王签署房屋租赁合同租用小王名下的一套两居室住宅A，租赁期限为三年房租半年付一次。合同签订当天小张付了半年租金，小王将房屋钥匙交给小张2018年6月，小王资金周转困难以A住宅为抵押在银行贷款500万。后还款期限届满小王无力偿还贷款。2019年6月银行行使抵押权，发现小张租住在A住宅银行能否要求小张搬出去，以行使抵押权

答：根据《民法典》第四百零五条“抵押权設立前，抵押财产已经出租并转移占有的原租赁关系不受该抵押权的影响。”之规定小张租用房屋在前，设立抵押权在后银行不能偠求小张腾退房屋以行使抵押权。

13.李雷因为生意周转用同一套房子分别抵押给小花银行、韩梅梅、莉莉并向他们借款，现李雷无力还款小花银行、韩梅梅、莉莉该怎么办？

答：根据《民法典》第四百一十四条的规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（二）抵押权已经登记的先于未登記的受偿；

（三）抵押权未登记的按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权清偿顺序参照适用前款规定。”

因此应当先将房子拍卖、变卖，拍卖、变卖所得价款按前述顺序清偿

14.李星和4S店签署车辆购买合同，以30万元购买一辆小轿车***合同约定，合同签订当天4S店将车辆交付李星；合同签订后第十天办理车辆抵押登记，4S店取得车辆的抵押权并约定李星应于合同签订后六个月付清购车款。李星取得车辆后第六天将车辆抵押给甲贷款公司借款20万元。后李星资金困难无法支付购车款，也无法归还甲公司的借款4S店和甲公司均主張抵押权，谁的抵押权优先

答：根据《民法典》第四百一十六条，“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿但是留置权人除外。”之规定4S店抵押权优先。